臺灣臺北地方法院民事判決

原告

賈德謙

訴訟代理人

李志正律師

複代理人

王文廷律師

被告

震撼九九實業有限公司

法定代理人

李叔華

被告

李政倫

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將門牌號碼臺北市大安區市○○道0段000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還與原告，而系爭房屋所在地既位於本院轄區，揆諸前揭規定，本院就本件訴訟有專屬管轄權。至於原告其餘請求，依民事訴訟法第248條規定，得合併向本院提起訴訟，附此敘明。

二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：伊於民國108年6月16日將所有系爭房屋出租予被告震撼九九實業有限公司（下稱震撼九九公司）及李政倫二人使用，雙方並簽訂「住宅租賃契約書範本」租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年6月16日起至108年12月15日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬5,000元，並應於每月16日前支付；於租期屆滿時，被告二人應即將系爭房屋返還與伊並遷出，如未依約返還，依系爭租約第10條第3項約定，除應就未返還期間按月給付伊相當月租之金額外，另須給付相當於月租金額計算之違約金至其返還為止。因系爭租約租期早已屆滿，惟被告二人不僅尚積欠伊租金9萬元未為支付，迄今仍持續無權占有系爭房屋而未履行其遷讓返還之義務，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約第10條第1項約定，擇一請求被告二人將系爭房屋騰空遷讓返還與伊；並依系爭租約第3條第1項約定，請求被告二人給付積欠之租金9萬元；另依民法第179條及系爭租約第10條第3項約定，請求被告二人自108年12月16日起，按月給付伊相當於租金之不當得利每月4萬5,000元及違約金每月4萬5,000元合計每月9萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。㈡被告應給付原告9萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自108年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9萬元。

二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭租約於108年12月15日已期滿，被告二人自108年12月16日起即無權使用系爭房屋，卻迄今仍占用之等情，業據其提出土地及建物所有權狀、第二類登記謄本、系爭租約等件影本及109年7至8月間所拍攝掛有市招「九九汽車音響影視（市民店）」之系爭房屋現況照片為證（見本院109年度北簡字第7066號卷《下稱北簡卷》第15至25頁、第31至35頁；本院卷第195至196頁）。而且被告二人已於相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何答辯以供斟酌，本院審酌上開證物，堪信原告主張之上開事實為真實。是被告二人既無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告二人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

㈡請求積欠租金部分：　⒈按民事訴訟採處分權主義，基於無訴即無裁判之原則，法院應受原告訴之聲明之拘束，不得就當事人未聲明之事項為判決，此觀民事訴訟法第388條之規定自明。次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條亦定有明文。查本件原告就積欠租金9萬元，係請求被告2人共同給付，（見北簡卷第8頁，原告並未聲明為連帶或不真正連帶），故依其聲明之文義並適用民法第271條規定之結果，原告係請求被告2人各給付一半之金額即4萬5,000元，則本院得命被告給付之金額上限，即受原告前揭聲明之金額拘束，各僅能於4萬5,000元之範圍內審理判決，超過部分，不得為訴外裁判，合先敘明。⒉原告主張是與被告二人簽立系爭租約，渠等積欠108年6月至7月間之短付租金1萬元，且未給付108年8月至12月間各期租金共計18萬元，經扣除押金10萬元後，被告二人尚積欠租金9萬元等情，業據提出系爭租約、信義郵局第581號存證信函及原告之妹與被告李政倫間往來簡訊與LINE對話紀錄截圖、租賃期間為107年12月16日至108年6月15日之房屋租賃契約書等件影本為證（見北簡卷第31至39頁；本院卷第179-193頁），固足證其遭積欠租金總額為9萬元。惟就系爭租約之承租人為何人此節，依系爭租約之承租人欄位「震撼九九實業有限公司」及「李政倫」之印刷文字旁僅有「李政倫」、「孫郡澤 代」之簽名，並無震撼九九公司之大小章或該公司法定代理人李叔華之簽名；且原告於書狀中自陳系爭租約之簽約經過為：原告之妹當時代替原告拿系爭租約去被告二人之店址即系爭房屋找被告李政倫，但因被告李政倫不在店裡，與被告李政倫電話聯繫後，方委由其堂弟孫郡澤代為簽署系爭租約等語（見本院卷第177頁），以及前開原告之妹與被告李政倫間往來簡訊與LINE對話紀錄截圖顯示均是李政倫個人表示續約與否以及聯絡要補繳租金之事宜（見本院卷第179-183頁），足徵實際上與原告洽談並就系爭租約條款達意思表示合致，進而簽署系爭租約之人僅有李政倫一人。至於震撼九九公司之法定代理人李叔華，除了並未於系爭租約上簽署外，於系爭租約相關事宜的聯絡過程亦未出現，自無從認定震撼九九公司為系爭租約之承租人之一。至原告另提出之租賃期間為107年12月16日至108年6月15日之房屋租賃契約書影本（見本院卷第185-193頁），其簽署情況與系爭租約並無不同，即其上僅有李政倫一人之簽署，並無震撼九九公司之大小章或該公司法定代理人李叔華之簽名，亦不足以證明震撼九九公司有向原告租賃系爭房屋之意思。基上，依原告所提出事證，僅足認原告與被告李政倫就系爭租約達成意思表示合致，不足認震撼九九公司有向原告為租賃系爭房屋之意思表示，原告自無從依系爭租約之條款對震撼九九公司為請求。⒊原告另主張被告李政倫與震撼九九公司之法定代理人李叔華為父子關係，且兩造間之租賃事宜均係由被告李政倫出面處理，李政倫不可能無權代理，故系爭租約之承租人確為被告二人云云。然查，李政倫與李叔華均為成年人，渠等互相無法定代理權，且李叔華係被告震撼九九公司唯一股東兼法定代理人，該公司並無登記經理人等情，亦有被告震撼九九公司之有限公司變更登記表附卷可參（見本院卷第91至93頁），原告復未提出其他事證足以證明被告李政倫有經被告震撼九九公司或李叔華意定授權得代理簽署系爭租約，是原告主張李政倫有得到震撼九九公司授權，有權代理簽約云云，自非可採。⒋從而，原告依系爭租約第3條第1項約定，請求被告李政倫給付積欠之租金，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第45頁，本院於109年6月9日將公示送達公告黏貼於本院公告處及登載於司法院網站，經過20日於同年6月29日晚間24時發生送達效力）之翌日即109年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。又李政倫依系爭租約所積欠租金總額雖為9萬元，但因原告訴之聲明第二項對李政倫僅請求給付4萬5,000元及上開法定遲延利息，業如前述，故本院僅得於原告聲明範圍內為裁判。至原告依系爭租約第3條第1項對震撼九九公司請求部分，因原告所舉事證無從使本院得到震撼九九公司有同意，或有授權李政倫與原告成立系爭租約之確信，是以，原告依系爭租約向震撼九九公司所為請求，自屬無據。

㈢請求按月給付不當得利及違約金部分：⒈依前㈡、⒈之說明，原告訴之聲明第三項之文義，係請求被告2人自108年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，各按月給付9萬元一半之金額即4萬5,000元（各含相當於租金之不當得利2萬2,500元、違約金2萬2,500元），則本院得命被告給付之金額上限，即受原告前揭聲明之金額拘束，超過部分，不得為訴外裁判，合先敘明。⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條本文定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋之使用收益本應歸其所有，又被告震撼九九公司與原告間並無租賃契約關係，被告李政倫與原告間就系爭房屋雖原有系爭租約，但系爭租約租期於108年12月15日已屆滿等情，業如前述，故原告主張被告二人自108年12月16日起無權占有系爭房屋乙節，堪信屬實。審酌被告二人占用系爭房屋是作為經營商業使用，有前開掛有市招「九九汽車音響影視（市民店）」之系爭房屋現況照片附卷可稽（見本院卷第195-196頁），以及原告本可將系爭房屋出租每月獲取4萬5,000元之租金等情，本院認被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利，應以每月4萬5,000元計算計算。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告二人自108年12月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬5,000元相當於租金之不當得利，核屬有據。⒊次按「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」，系爭租約第10條第3項定有明文（見北簡卷第33頁）。查，系爭租約之承租人僅有被告李政倫，並未包含被告震撼九九公司，已如前述，故原告依前開約款向被告震撼九九公司請求給付違約金，要屬無據。至原告雖得依系爭租約第10條第3項約定，請求被告李政倫自108年12月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當每月租金即4萬5,000元之違約金，但因原告訴之聲明第三項對李政倫僅請求按月給付違約金2萬2,500元，業如前述，故本院僅得於原告聲明範圍內為裁判。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定、系爭租約第3條第1項之約定、民法第179條之規定及系爭租約第10條第3項後段之約定，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還；

㈡被告李政倫應給付4萬5,000元及自109年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自108年12月16日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付4萬5,000元；被告李政倫應自108年12月16日起至遷讓返還第一項房屋之日止，再按月給付2萬2,500元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本院業依民法第767條第1項前段之規定就訴之聲明第一項為有利原告之認定，其另依民法第455條前段之規定、系爭租約第10條第1項之約定，同樣請求騰空遷讓返還系爭房屋部分，即毋庸再予審究，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。