臺灣臺北地方法院96年度訴字第6236號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第6236號

原告

甲○○

訴訟代理人

姜義贊律師

被告

乙○○

訴訟代理人

陳志誠律師

複代理人

陳豪杉律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年7月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴，原請求被告給付新臺幣（下同）180萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於訴訟中減縮訴之聲明為請求被告給付94萬1,078元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核其所為屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：伊於民國94年1月22日與被告簽訂房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約）購買被告所有坐落臺北市○○區○○段三小段204、204-1地號土地，面積86平方公尺、23平方公尺，所有權應有部分2分之1，及其上門牌號碼臺北市○○路○段26巷9號3樓及4樓建物所有權全部（下稱系爭房屋），並含頂樓增建部分，約定買賣價金為660萬元，並於同年3月1日完成所有權移轉登記。伊依約付清價金660萬元，被告則於94年3月14日將系爭房地交付予伊。交屋後，伊進行房屋裝潢工程，經裝潢工人告知系爭房屋有傾斜，經測量後發現3樓之傾斜度約為70分之1、4樓之傾斜度約為50分之1，已屬重大瑕疵。伊乃詢問左鄰右舍，始知系爭房屋傾斜一事早已存在多年。故伊於96年5月5日以存證信函通知被告，系爭房屋有傾斜之瑕疵，請求減少價金，並請其出面處理，惟被告未置理。系爭房屋既有傾斜必會影響其市場價值，被告自應負出賣人物之瑕疵擔保責任。為此，爰依民法第354條、第359 條之瑕疵擔保請求權，及第179條不當得利請求權，請求被告減少買賣價金94萬1,078元等語。並聲明：㈠被告應給付伊94萬1,078元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭房屋及毗連整排房屋（即博愛新村第4排，門牌號碼為臺北市○○路○段26巷7號至25號，共計20戶）於58年間建築完工時即發生傾斜現象，而此事實，向為博愛新村之各住戶所知悉。原告於93年8月間即前來看屋時，並於93年10月間原告之母親以原告弟弟陸嘉宏在外租屋之租約即將到期為由，商請伊同意陸嘉宏先行借住系爭房屋，其間原告及其家人多次實地勘查並走訪鄰居，故對於系爭房屋有傾斜之現象早已知悉，而原告並藉此討價還價。雙方乃於94年1月22日簽約，同意以現況交屋，伊且於94年3月14日完成交屋。詎原告竟於交屋2年後之96年5月5日寄發存證信函，略稱伊早已知悉系爭房屋傾斜，竟不告知，顯然故意不告知物之瑕疵，而要求減少價金云云，明顯悖離事實。原告購買系爭房屋時，既已知悉房屋傾斜，並同意以現況交屋，依民法第355條第1項規定，伊自不負瑕疵擔保責任。且原告自承其係於交屋後，於進行裝潢期間，始知悉系爭房屋傾斜事，卻遲至2年後始寄發存證信函，顯係怠於通知，依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，自不能再請求減少價金。另原告遲至96年6月間始提起本件減少價金訴訟，亦已逾民法第356條第1項規定之6個月除斥期間，原告亦不得再為減少價金之請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，請准提供擔保以免假執行。

四、兩造不爭執與爭執事項：

㈠不爭執事項：

⒈原告於94年1月22日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價660萬元，購買被告所有系爭房地並含頂樓增建部分。被告於同年3月1日完成系爭房地所有權移轉登記，並於94年3月14日完成交屋。原告則依約付清價金660萬元。

⒉系爭建物確有傾斜，依臺北市建築師公會之鑑定，系爭房屋最大傾斜率為1/133.2，尚無影響結構安全。

⒊被告於出售系爭房屋時，已知悉有傾斜。

㈡爭執事項：

⒈被告是否應就系爭房屋傾斜，負物之瑕疵擔保責任？

⒉原告請求減少價金94萬1,078元是否有理由？如有，得減少之金額為何？

五、得心證之理由：

㈠被告是否應就系爭房屋傾斜，負物之瑕疵擔保責任？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉系爭房屋於被告出售予原告時，被告已知悉有傾斜，為兩造所不爭執。復經原告聲請本院囑託臺北市建築師公會鑑定，經鑑定人測量結果，系爭房屋確實向北側及西側傾斜，南北側水平相差：3樓為6.2公分、4樓為6.7公分，最大傾斜率為1/133.2，有鑑定報告書附卷可稽（見卷一第75-116頁）。該鑑定係鑑定人使用水準儀與經緯儀予以測量之結果，且為兩造所不爭執，堪認系爭房屋確有傾斜。

⒊又系爭房屋既有向北側及西側傾斜之情形，已如上述。是稽諸吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之傾斜情形自屬瑕疵，且非無關重要。蓋系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。然其竟有向北側及西側傾斜之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑。職是之故，原告主張上述傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應堪採信。

⒋次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第第355條定有明文。而所謂重大過失，乃指依一般人之注意可得而知，竟怠於注意而不知。本件被告抗辯原告於簽約前，其弟陸嘉宏已先行借住系爭房屋，其間原告及其家人多次實地勘查並走訪鄰居，故早已知悉系爭房屋有傾斜情形云云，為原告所否認。經查：

⑴被告請求傳喚證人丙○○作證原告於簽約前即已知悉系爭房屋有傾斜，惟據證人丙○○到庭證稱：「我記得我跟他們母女（指原告及其母親）交談談論到房屋傾斜的事不只二次以上，我跟她們母女談到房屋傾斜的時間是否房子已經賣給原告我不清楚，但我記得有一次我跟她們母女談房屋傾斜的事的隔日，我告訴被告的先生這件事，被告的先生說要不要無所謂因為房子的價格被殺得很低，已經賣給原告已經成交了，但這件事發生的時間我不記得了，是不是原告第一次來跟我談到房屋傾斜的事，我在隔天告訴被告的先生，被告的先生說了以上的話，我也無法確定，我不知道原告或她媽媽第一次跟我談到房屋傾斜時是否原告已購得房屋。」等語（見卷一第152頁反面），可知證人丙○○無法確定其與原告及其母親談及系爭房屋傾斜一事，係在原告購買系爭房屋之前或之後，自無法證明原告於簽約前即已知悉系爭房有傾斜。此外，原告之弟弟陸嘉宏於簽約前，縱曾借住系爭房屋，亦無法因此即遽認原告於簽約時，即知系爭房屋有傾斜。

⑵又衡諸一般經驗法則，購屋自用者看屋時，最重視格局、動線、房間大小、方位、採光、有無漏水跡象等情事，倘非事先有資訊參考，豈會注意房屋有無傾斜之瑕疵。申言之，系爭房屋之傾斜瑕疵，並非一般老舊房屋常見之瑕疵，此與漏水為中古屋所常有者不同，自非稍盡一般人之注意義務即可獲知。故尚難僅因原告於購屋前多次實地勘查，即認原告於簽約前，已知悉系爭房屋有傾斜。另臺北市建築師公會鑑定報告書雖載有：「進入標的物3樓就有感覺地平北側沈陷」等語（見卷一第80頁），惟此乃因鑑定人本即具有專業知識及經驗，加之本院委託鑑定時，已於函文表明鑑定事項為系爭建物有無傾斜（見卷一第62頁），鑑定人已事先獲得系爭房屋有傾斜之資訊，職是，自不能僅憑具有專業知識及經驗，且事先獲得資訊之鑑定人有感覺系爭房屋地平北側沈陷，遂認原告於簽約前，已知悉系爭房屋有傾斜。再徵之證人丙○○證稱：「我到過被告以前辛亥路九號的房子，並沒有覺得被告的房子有怪怪的，只是後來仲介告訴我說樓梯有傾斜。」等語（見上頁），丙○○為博愛新村住戶，尚須仲介告知，始知系爭房屋有傾斜，遑論非當地住戶之買受人即原告。此外，復經本院現場履勘，亦無法一望即發現系爭房屋有傾斜，縱自系爭房屋約100公尺處之公園觀之，亦同樣無法以肉眼發現系爭房屋及毗連整排房屋有傾斜狀態，本院是在經被告訴訟代理人告知樓梯傾斜後，始發現系爭房屋自5樓樓梯往4樓樓梯方向望之，該樓梯確實有往左邊方向些微傾斜，且下樓時，該樓梯有感覺往左傾，惟自3樓上至5樓，或4樓下至3樓，均未發現有明顯之傾斜，有本院98年6月17日勘驗筆錄在卷可憑（見原證一第274-275頁）。足見系爭房屋之傾斜乃為不能即知之瑕疵。系爭房屋傾斜之瑕疵既非即知之瑕疵，原告主張其係於交屋後，進行裝潢，經裝潢工人告知，始知悉系爭房屋有傾斜，即堪採取。

⑶被告又辯以原告於簽約前，已知悉系爭房屋有傾斜，否則，系爭房屋之價金不會自900餘萬元，殺到660萬元成交云云。惟衡諸常情，出賣人開列不動產欲出售之價格與實際成交價格未必相同，尚難僅憑價格差異，即足認原告知悉系爭房屋有傾斜瑕疵。況依原告聲請本院委託臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋因傾斜所減損之價值，經該公會鑑定系爭建物於兩造簽訂系爭買賣契約時未受損之市場合理價格為627萬3,850元，有不動產估價報告書可按（見卷二），較兩造成交價格660萬元為低，益證無法僅憑價格之差異，而認原告知悉系爭房屋有傾斜瑕疵。被告抗辯，顯不足採。

⑷被告另辯稱原告向其購買系爭房屋知房屋有傾斜，故同意「以現況交屋」云云，為原告所否認。惟查，倘原告於購屋時，知悉系爭房屋有傾斜事實存在，衡情理應於買賣契約上載明，然觀諸系爭買賣契約書，其上除僅標明「以現況交屋」等文字外，無任何有關系爭房屋瑕疵狀況之記載，已與常情不符，再者一般中古屋之交易，雖多會有記載或約定「現況交屋」之情況，然而該等約定之所謂「現況」，在當事人之理解中，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，至於須經由專業人員以精密儀器檢測得知之情況，如「海砂屋」、「輻射屋」等，除非另有契約明白具體列出，否則不會在「現況交屋」之理解中。而系爭房屋之傾斜非即知之瑕疵，已如前述，自不會在原告「以現況交屋」之理解中，是自難僅因系爭買賣契約有記載「以現況交屋」等字樣，而認原告知悉系爭房屋有傾斜瑕疵。

⒌被告復抗辯縱原告係於94年3月14日交屋後，進行裝潢期間始知悉系爭房屋有傾斜，原告卻遲至2年後之96年5月5日寄發上開存證信函，顯係怠於通知，依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物。且原告遲至同年6月間始提起本訴，亦已逾6個月除斥期間，自不得再為減少價金之請求云云。惟，

⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，民法第356條、第357條分別定有明文。另按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，同法第365條亦有明文。

⑵查依上所述，系爭房屋之傾斜情事，非即知之瑕疵，故系爭房屋之瑕疵，顯非原告依通常程序檢查即可發現。又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第3項固有明文。而原告於94年3月14日交屋後，於進行裝潢期間知悉系爭房屋有傾斜，其卻遲至交屋2年後之96年5月5日始寄發上開存證信函，通知被告系爭房屋有傾斜，並請求減少價金，被告抗辯原告怠於通知，難謂無據。惟依民法第357條規定，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用第356條規定。被告於出售系爭房屋時，已知悉有傾斜之事實，為被告所自認而不爭執，而原告於購買系爭房屋時，不知房屋有傾斜之情形，業經本院認定如上。房屋傾斜，乃屬交易重要事項，如被告於出售系爭房地時有告知原告，徵諸常情，兩造自會於系爭買賣契約載明，尤其被告抗辯系爭房屋價金亦因此遭原告殺到660萬元，依理，被告更應會將傾斜一事載明於契約中，以免日後發生爭議，然遍觀系爭買賣契約，未有房屋傾斜之記載，足認被告有故意不告知瑕疵之情。職是，原告主張被告故意不告知瑕疵，要屬有據。依上開民法第357條規定，即無適用民法第356條之餘地。被告抗辯原告怠於通知，應視為承認其所受領之物，洵無足取。又被告既故意不告知原告系爭房屋有傾斜之瑕疵，依前揭民法第365條第2項規定，亦無6個月除斥期間之適用，從而，被告抗辯原告提起本訴已逾6個月除斥期間，亦無足取。

⒍綜上，被告就系爭房屋之傾斜瑕疵，應負瑕疵擔保責任，至為明確。

㈡原告請求減少價金94萬1,078元是否有理由？如有，得減少之金額為何？

⒈系爭房屋因傾斜瑕疵而減損價值，經原告聲請本院委由臺北市不動產估價師公會鑑定，該鑑定係針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，就系爭房屋於價格日期未受損之價格採用比較法及收益法二種估價方法進行評估，而建物因傾斜造成市場價值減損金額則透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依受損狀況、屋齡、區位條件等因素之相關差異，調整推算系爭房屋可能之合理價值減損比率，以計算減損金額：系爭房屋未受損之市場合理價格為627萬3,850元，因傾斜導致價格減損率為15％，故因傾斜致價格減損額為94萬1,078元，有不動產估價報告書附卷足憑（見卷二）。經核臺北市不動產估價師公會之估價報告書就系爭房屋受損之價格採用比較法及收益法二種估價方法進行評估，並透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依受損狀況、屋齡、區位等條件以計算減損金額，均屬適當合理，是上開鑑定結果，堪為可採。至被告抗辯臺北市不動產估價師公會進行現況勘查時，僅有原告1人領勘，並未會同被告在場，在程序上已有瑕疵云云，惟本件係就固著於土地上之系爭房屋為價損之鑑定，各項影響價格之因素無偽造更改之可能，鑑定程序未會同被告在場雖有瑕疵，惟不致影響鑑定標的、因素，是此程序上之瑕疵自不足以推翻鑑定結果。被告另抗辯該不動產估價報告書未將系爭204-1地號土地列入，惟系爭房屋坐落之地號僅係華興段三小段204地號土地上，有建物登記謄本可稽，是未將204-1地號土地列入，難謂有何不當處。被告又抗辯系爭房屋頂樓增建面積處既占該頂樓50％面積，該不動產估價報告書僅以6％計算效用，自有未當云云，惟系爭房屋頂樓既屬增建，其價值自遠低於系爭房屋本身之價值，臺北市不動產估價師公會以6％計算效用，並無不妥之處。

⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，同法第179條、第182條第2項亦有明文。系爭房屋經鑑定認其價格減損為94萬1,078元，則原告依民法第359條規定，向被告請求減少價金94萬1,078元，自屬有據。又該94萬1,078元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還94萬1,078元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按法定利率計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告主張為可採，被告所辯均無可取。從而，原告本於瑕疵擔保請求權，及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告給付94萬1,078元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

九、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。