彰化簡易庭103年度彰簡字第120號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　103年度彰簡字第120號

原告

黃國名

被告

郭進安

訴訟代理人

易善珍

訴訟代理人

林芳庭

上列當事人間103年度彰簡字第120號請求減少價金等事件，於中華民國103年8月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國（下同）97年4月15日向被告購買坐落彰化縣忠明段1338-5（全部）、1338-6（全部）、1337（應有部分695／10600）、1338（應有部分194／2400）、 1338-2（應有部分929／11500）、1338-24（應有部分372／4600）地號土地及其上門牌號碼為彰化縣和美鎮○○路00巷00號「比佛利第五期」房屋編號A11之建物（下稱系爭建物）， 總價款為新台幣（下同）3,670,000元。 兩造已付清價款並辦妥所有權移轉登記，被告並於97年10月2日交屋。 詎原告於被告交屋後遷入居住未滿5年， 系爭建物即開始四處漏水，多處牆壁亦開始龜裂，油漆亦有嚴重脫落甚至產生壁癌，足證被告故意不告知系爭建物有漏水嚴重之瑕疵，系爭建物確有民法第354條減少通常效用或契約預定效用之瑕疵， 故原告爰以被告給付有漏水瑕疵之系爭建物屬瑕疵給付為由，依民法第359條、第227條規定擇一請求上訴人減少價金或債務不履行之損害賠償， 其數額為油漆工程報價單所示之費用181,000元，另二、三樓樓梯轉角處屬建造瑕疵，經師傅認定無法修復，擬求償200,000元。

㈡兩造於97年4月18日簽訂買賣契約書， 由原告向被告買受系爭房地，買賣總價3,670,000元， 原告業已付清全部價款，被告亦已辦理系爭房地所有權移轉登記， 嗣於同年10月2日完成交屋手續，交屋後原告陸續發現系爭房屋有漏水情形致牆壁有水漬、油漆脫落、滲水、壁癌、裂縫等瑕疵，此有買賣契約書、現場照片、勘驗筆錄為證。按物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。而原告於被告97年10月2日交付系爭建物後，並未為增建修改或其他修繕，足證系爭建物於買賣契約訂定前即有漏水，且被告於交屋前並未完全修復，致未能杜絕漏水。另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。 承前述，系爭建物為修補漏水瑕疵之修復費用經估價後計為381,000元，故原告爰依民法第359條規定請求減少價金或依民法第 227條規定得請求不完全給付之損害賠償。

㈢查系爭建物之不動產買賣契約第 8條雖規定於付清買賣價款日或交屋日以「現狀點交」，然並無免除出賣人瑕疵擔保責任之相關文字。 且由97年10月2之交屋證明書除記載今在房地現場點收房屋各項設備及相關證件領取並結清所有應繳款項，完成交屋手續，即日起點交予貴客戶使用管理後，特別以括弧記載「本證書發放後，即屬房屋點交清楚，貴客戶應自行負責保管本房屋，嗣後如有任何增建或作其他作為時，因此所生之破損傷害或其他情事發生時，應自行負責」，可知兩造間所謂「現況交屋」之「現況」，其重點應在於交屋時應包含簽約時系爭建物現場之設備。而系爭建物之牆壁有水漬、油漆脫落、滲水壁癌，且有裂縫等情形，係屬依通常檢查不能發現之瑕疵，被告自不得執此以卸責。

㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文； 又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，同法第179條、第182條第2項亦有明文。 倘系爭建物經鑑定認其價格因房屋漏水而減損， 則原告依民法第359條規定，得向被告請求減少價金，又該應減少價金之部分雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，故被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在。從而，原告即得另依據不當得利之法律關係，請求被告返還因房屋漏水導致價值減損而得請求減少價金之部分，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按法定利率計算之利息，（臺灣臺北地方法院96年度訴字第6236號判決意旨可資參照）。

㈤查系爭建物於97年10月2日原告遷入後， 始陸續發生漏水情形，故此漏水之瑕疵為契約成立後始發生而可歸責於出賣人，應構成不完全給付之債務不履行責任。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文，又按不完全給付，有瑕疵給付及加害給付兩種，瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形，如其不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利，如其給付不完全之給付不能補正者，則依給付不能之法則行使權利。本件系爭建物於交屋後產生漏水之瑕疵，原告於漏水後即依遲延給付之法則，以向法院聲請發支付命令方式催告被告修補或賠償，嗣因被告拒絕受領，並向法院聲明異議，始有本件訴訟， 原告得依民法第227條不完全給付之規定，主張被告未依債之本旨給付請求損害賠償。

㈥按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。所稱企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費者保護法第7條第1項、第3項以及第2條第2款定有明文。 承上，原告主張向被告簽約購買由該公司起造興建之系爭房屋，詎於交屋後，系爭房屋發生漏水、壁癌等瑕疵，足見被告所生產之商品既有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者即原告之財產，自應依前開消費者保護法及民法之規定負商品製造者侵權責任。

㈦綜上，原告爰依民法第354條、第359條、第179條及第182條第2項等規定，請求減少價金；另依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償； 又依消費者保護法第7條第1、3項規定請求被告負商品製造人侵權行為責任。 並聲明：⑴)被告應給付原告381,000元， 及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶請依職權宣告假執行。

㈧對被告之答辯所為之陳述：

1.原告即系爭建物買受人主張於受領系爭建物時，該建物即存有漏水瑕疵一節，因被告所出售之建物，除原告所買受之系爭建物有漏水情形外，同期興建、出售之其他鄰居買受之建物，亦有漏水情形。

2.原告主張系爭建物之漏水瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致， 依最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。

3.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，民法第356條、第357條分別定有明文。另按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不知瑕疵者，不適用， 同法第365條亦有明文。查依上所述，系爭建物之漏水情事，非即知之瑕疵，故系爭建物之瑕疵，顯非原告依通常程序檢查即可發現。又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第3項固有明文。而被告於97年10月2日交屋予原告後，直至102年間原告向法院聲請發支付命令予被告前，始知系爭房屋有漏水，房屋漏水乃屬交易重要事項，如被告於出售系爭房地時有告知原告，徵諸常情，兩造自會於系爭買賣契約載明，以免日後發生爭議，然遍觀系爭買賣契約，未有房屋漏水之記載，足認被告有故意不告知瑕疵之情。職是，依上開民法第357條規定，即無適用民法第356條之餘地。被告抗辯原告怠於通知，應視為承認其所受領之物，洵無足取。又被告既故意不告知原告系爭建物有漏水之瑕疵，依前揭民法第365條第2項規定，亦無6個月除斥期間之適用， 從而，被告抗辯原告提起本訴已逾6個月除斥期間，亦無足取。

4.又債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，查本件上訴人本於兩造買賣關係，有交付標的物之義務而未交付，已如前述。 是依民法第365條第1項之規定， 被上訴人依物之瑕疵擔保所得請求減少價金之權利，固已因時效而消滅，惟其依兩造間之買賣契約、不完全給付債務不履行之規定所得行使之標的物交付請求權、損害賠償請求權，尚未逾15年之時效期間 （民法第125條前段規定參照），自不受民法第365條規定之限制。 是上訴人所辯，洵屬無理 （臺灣臺北地方法院102年度簡上字第221號判決意旨參照）。 故退步言之，縱鈞院認原告對被告之物之瑕疵擔保請求權罹於除斥期間而消滅，因原告對被告之不完全給付請求權尚未罹於15年時效，故仍得合法行使之，併予敘明。

5.按物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查，解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、 19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。本於上述說明，系爭建物之有漏水之情形，係原告於97年10月2日受被告交付系爭建物時， 非原告即買受人以肉眼觀看即可知悉，準此，縱原告與被告間之買賣契約約定「依現況交屋」應限於房屋之狀況，得以買方目視或自行調閱文件之方式查知者為限。若謂原告同意「依現況交屋」，即遽而認為原告就系爭建物須經由專業鑑定始能知悉或需歷時許久始得知悉之漏水瑕疵，亦經由上開約定予以免除被告之擔保責任，難謂與當事人之真意相符（臺灣臺北地方法院99年度消字第2號判決意旨可資參照）。

6.被告稱：『原告所提之漏水、牆壁龜裂、油漆脫落及壁癌相片為其所持有系爭不動產期間所攝，成因為何不一而足，亦難以證明受領建物於即「危險移轉時」（97年10月2日）即行存在。』對此，原告願提供該建案其他住戶狀況影片以資證明所有住戶於同樣地方皆有此若干瑕疵存在，倘若無該等瑕疵於「危險移轉時」即行存在，為何所有住戶生活方式皆異，而瑕疵問題位置皆同？不無可疑。

7.被告稱：「一般漏水、牆壁龜裂、油漆脫落及壁癌情形，均應屬肉眼所得輕易辨識之瑕疵，並非不能即知，如於建物危險移轉時即已存在，又何以原告當場點交完畢均為異議？」原告認為該觀點似乎不合社會通念房屋買賣交易現象，蓋現今房屋買賣糾紛，許多投資客或為求提升房屋價值、或為求提高脫手機率，而將上述若干瑕疵房屋以水泥、油漆等方式掩飾，造成所謂隱性瑕疵存在，而買受人在如此資訊不對等情形下，非經長期觀察不得而知上述隱性瑕疵存在，若採被告觀點，似有認同隱性瑕疵僅須經過一定期間即無責任之嫌，無異助長歪風。

8.被告稱：「原告執房屋漏水乃交易重要事項，如被告出售前有告知，應記載於系爭買賣契約書內，然觀該買賣契約書並無此類記載，而認定被告有故意不告知瑕疵之情形，恐有邏輯推理上之僭越。」對此，的確或許有推理上之僭越，然亦不能排除被告有故意不告知之成份存在，且在房屋買賣過程中，消費者與建商本處於資訊極度不對等之天平兩端，消費者本非建築業領域專長者，縱建商給予一切書面資料，亦極難以發現問題所在，又買賣過程中建商或為節省成本以提高利潤、或為求提高房屋價金、或為求提高售出機率，亦極盡所能隱藏自知之瑕疵，以求時效之經過而免除責任；又或以文字之模糊解釋而蒙騙消費者，如誆稱所用材料為國外進口，又何謂國外？實乃大陸地區，如採兩國論觀點者，確實大陸地區屬於外國定義；但如以我國憲法所涵蓋範圍而言，大陸地區為我國憲法所涵射，應不能以外國視之。此種游走在法律邊緣之行為，縱合法亦不合理，實不足可採以免助長建商氣燄，徒增消費糾紛而與消保法設立本旨相違。

9.被告復稱原告違反從速檢查義務，試問，所謂隱性瑕疵該如何從速檢查，況一開始僅有裂縫，捫心自問如此要求建商負責，亦不合理；然一旦發現滲水瑕疵，又經詢問鄰居後，發現此建案所有住戶皆於同樣地方存在同樣瑕疵，顯見該瑕疵應於危險移轉時已存在，固於102年間向建商反映此問題以循共同解決之道，然僅得到已超過保固時效（一年）為由，殊顯露刻意不告知依法重大瑕疵擔保請求權時效為五年，而建築法規對於主結構瑕疵為15年保固等等，故於102年9月提起民事訴訟，後因被告知訴訟對象錯誤，而撤回訴訟，又於今（103）年2月提起第二次訴訟，而被告竟稱「原告日前係向第三人維瓦第有限公司聲請法院核發支付命令，並非向被告請求，足見其乃係認為建商較有資力，遂藉故先向建商索賠，以謀其利，俟經建商拒絕賠償，且自知理虧後方才轉而向被告請求賠償，被告何其無辜？」蓋一般房屋買賣交易習慣，不明法律之一般消費者，交易過程中，與之接洽、收錢者皆為建設公司人員，又怎知訴訟當事人如何分辨，一發現問題，想當然爾是先向建設公司請求負責，是比較容易找尋之對象，何謂認為建商較有資力之說法？被告欲塑造原告為詐取錢財之訟棍所為之行徑以博取審判長之認同，似有扭曲事實之嫌，不知所云，洵不可採。

10.原告就系爭建物發現瑕疵時點係於102年6月至8月間並打過1至2次電話給訴外人頤和園建設公司， 並寄送拍下有瑕疵之照片予該公司。原告就系爭房屋之買賣從頭到尾皆係與訴外人頤和園建設公司接洽。

二、被告之答辯：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。 是主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照）。 準此而論，本件原告既係依民法物之瑕疵擔保請求權暨債務不履行之規定， 訴請被告給付381,000元，及自本訴狀送達之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息，而為被告所否認。 揆諸首開要旨，原告自應就系爭建物於危險移轉時，其瑕疵業已存在，暨有可歸責於被告之債務不履行事由等權利發生規範存在之事實，負有舉證之責。惟原告就危險移轉時之瑕疵存在，均未有任何之舉證，僅空言推論有可歸責於被告之瑕疵存在，所為之舉證自有未足，於法應予駁回。

㈡次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第356條及第365條第1項分別訂有明文。 經查，系爭建物於點交當時，被告亦當場點交完畢，並未異議有瑕疵存在。況依原告所提原證一不動產買賣契約書第八條及原證三交屋證明書所示，均已載明現況交屋，且點交完成後，原告應自行保管不動產。再衡酌原告所主張系爭房屋存有漏水、牆壁龜裂、油漆脫落及壁癌之情形，如確屬存在，應係屬依通常之檢查即可發現之瑕疵，並無不能發現之理。且被告自承於97年10月2日交屋，則迄今已歷時五年有餘， 期間原告如何使用房屋，以及房屋經地震、風雨等正常折舊，均有可能造成原告所主張之房屋現況。則原告主張上開瑕疵之產生係有可歸責被告之物之瑕疵擔保或債務不履行事由存在，自無足採。

㈢依前揭民法第356條之規定， 買受人之原告自受領之時起即有義務從速檢查所買受之標的物。詎原告自受領之時起（97年10月2日）未依法從速檢查所買受之標的物， 遲至今日方才主張有上開瑕疵存在， 其請求亦早已逾民法356條規定之從速檢查期間甚矣；而被告亦無原告主張之債務不履行情形，卻僅空言推論有可歸責於被告之事由存在，於法亦屬無據。

㈣原告所提出之漏水、牆壁龜裂、油漆脫落及壁癌相片，乃係於原告持有系爭不動產期間所攝，其成因為何不一而足，尚無從一概遽指為瑕疵，或即為有利於原告之認定；且該等漏水相片之提出，亦難以證明被告於受領建物即「危險移轉時」（97年10月2日）即行存在。 且核一般漏水、牆壁龜裂、油漆脫落及壁癌之情形，均應屬肉眼所得輕易辨識之瑕疵，並非不能即知，如於建物危險移轉時即已存在，又何以原告當場點交完畢均未異議？且原告事後如何使用房屋，亦非被告所得置啄，何況自被告承購迄今已5年有餘， 期間發生各式天災地變不勝枚數，被告並無不知之可能；且房屋經長期正常使用，亦有可能造成原告所主張之情狀。適足證原告舉證顯有未足，系爭建物於「危險移轉時」並無原告所指之瑕疵，且原告對於二、三樓樓梯轉角處為建造瑕疵部分完全未為任何舉證，亦未陳明其法律上之主張，是被告並無違反債之本旨或有可歸責之事由存在，原告主張自屬無稽。

㈤原告執房屋漏水乃交易重要事項，如被告出售前有告知，自然會記載於系爭買賣契約書內，然系爭買賣契約書並無此類記載，足認被告有故意不告知瑕疵之情形等語，惟此恐有邏輯推理上之躍越，蓋買賣契約書內所未記載之事項，或基於兩造合意無須記載，或出於單純未記載，抑或出於漏載、因交易習慣而於他處記載或為雙方當事人所不知而無從記載等，原告僅以買賣契約書內未記載漏水，即認係被告故意不告知瑕疵之手法，顯係倒果為因之論證法則違反。況系爭房屋是否真有漏水乙節尚堪存疑， 被告欲藉此主張有民法第365條第2項規定之適用，恐係強辭之舉，諉無足取。

㈥另按民法356條及第365條第1項規定， 原告自受領之時起即有義務從速檢查所買受之標的物，詎原告竟未依法從速檢查所買受之標的物，遲至日前始主張有上開瑕疵存在，其請求亦早逾前開從速檢查期間甚矣；且原告日前係向第三人維瓦第有限公司聲請法院核發支付命令，並非向被告請求，足見其乃係認為建商較有資力，遂藉故先向建商索賠，以謀其利，俟經建商拒絕賠償，且自知理虧後方才轉而向被告請求賠償，被告何其無辜？從而，原告依法即不得向被告主張瑕疵擔保責任。而被告亦無原告所執債務不履行之情形，原告空言推論有可歸責於被告之事由存在，於法亦屬無據

㈦系爭買賣標的契約當事人皆為個人，被告並非商品製造商或企業經營者，自無民法商品製造商侵權行為及消費者保護法之適用。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠原告所主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、交屋憑證、交屋證明書、系爭房屋漏水所生瑕疵照片、油漆工程報價單等件為證， 被告對於兩造於97年4月18日簽訂買賣契約書，由原告向被告買受系爭房地， 買賣總價3,670,000元，原告業已付清全部價款，被告亦已辦理系爭房地所有權移轉登記， 嗣於同年10月2日完成交屋手續之事實並不爭執，惟以前揭言詞置辯。

㈡按「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定之適用。 原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第356條規定， 謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請求賠償，亦難謂當」（最高法院92年度台上字第882號判決意旨參照）。但民法第356條第2、3項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除。又民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者， 依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及十五年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免責規定形同具文。 基上說明，本院仍認買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。次按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。經查：本件兩造間就系爭房地之買買，乃成屋買賣，買賣標的物係屬特定物，原告既主張其受領系爭建物時，系爭建物即有其所指漏水等之瑕疵，即應認該瑕疵係契約成立時即已存在之瑕疵，且被告係以現狀交屋，亦有原告所提系爭房地之不動產買賣契約在卷足稽，揆諸上揭說明，被告即屬依債務本旨而為給付，其僅須就該瑕疵，依民法第354條規定負物的瑕疵擔保責任， 尚不構成不完全給付，是買受人即原告僅得請求被告負物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之法律效果，原告依民法第227條之規定， 請求被告負不完全給付之損害賠償責任，洵屬無據，自不應准許。

㈢又物之出賣人， 對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質， 固為民法第354條第1項、第2項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、2項所規定。 且依同法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，亦即買受人主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而解除契約或請求減少價金，其除斥期間（即權利行使之預定期間）自物之交付時起最長不得逾五年。 查本件被告係自97年10月2日交付系爭建物予原告，此為兩造不爭執之事實，則原告之減少價金請求權之除斥期間至102年10月2日即已屆滿，而原告遲至103年2月21日始提起本件訴訟請求被告減少買賣價金，此有原告所提起訴狀上本院收狀章可稽，其顯已逾越最長之五年除斥期間，原告雖主張就系爭建物發現瑕疵時間係於102年6月至8月間， 並打1至2次電話予訴外人頤和園建設公司，並寄送拍下有瑕疵之照片予該公司，惟未舉證以實其說，況縱令原告該部分主張為真實，然原告係向訴外人頤和園建設公司為意思表示而非向被告為之，尚難認對被告即發生請求減少價金之效果，是縱認原告主張被告就系爭建物應負物之瑕疵擔保責任為真正，而得請求減少價金，惟其減少價金之請求權已於物之交付後經過五年月不行使而消滅。從而，原告請求被告給付減少之價金381,000元，難認有據，亦不能准許。

㈣承上所述，原告之減少價金請求權既已消滅，被告對原告所主張之減少價金部分並無給付義務，而被告係因兩造間之買賣關係受領原告所支付之買賣價金，並非無法律上之原因，原告請求被告給付其主張減少之價金381,000元， 既屬無理由，則其並依不當得利之法律關係，請求被告返還該部分減少價金部分之金額，亦非有據，自應予駁回。

㈤末按「商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償任。但其對於商品之生產、製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項所稱商品製造人，謂商品之生產、製造、加工業者。其在商品上附加標章或其他文字、符號，足以表彰係其自己所生產、製造、加工者，視為商品製造人。」、「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、「本法所用名詞定義如下：二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」，民法第191條之1第1、2項、消費者保護法第7條、第2條第2款固分別定有明文， 本件原告雖依各該規定主張被告應負民法所規範之商品製造人責任及消費者保護法所規範之企業經營者責任，然系爭房地買賣之契約當事人雙方，其出賣人即被告乃屬個人， 既非民法第191條之1第2項所稱「商品製造人」，亦非消費者保護法第2條第2款所稱之「企業經營者」，自無適用上開法規之餘地，原告之該部分主張，亦非有據，併此敘明。

㈥綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付損害賠償請求權、返還不當得利請求權及對商品製造人及企業經營者損害賠償請求權等法律關係，請求被告應給付原告381,000元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。

四、原告之請求既為無理由，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭