臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

蘭芳大廈前棟管理委員會

法定代理人

梁惠芳

訴訟代理人

莫詒文律師

訴訟代理人

莊佳樺律師

訴訟代理人

複 代理 賴勇全律師

被告

耿蔡靄慶(即耿超駿之繼承人)

被告

耿育慧(即耿超駿之繼承人)

被告

耿居仁(即耿超駿之繼承人)

被告

前列三人共同

訴訟代理人

陳凱平律師

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國102年3月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明請求「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）88,000元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」嗣於言詞辯論期間以民事準備書（二）狀變更訴之聲明為「（一）被告等應連帶給付原告88,000元及自準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告耿居仁應支付原告5,600 元及自準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）如受有利判決，請准宣告假執行。」；又原告以民事綜合辯論意旨狀縮減為「（一）被告等應連帶給付原告46,400元及自準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告耿居仁應支付原告5,600 元及自準備一狀狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）如受有利判決，請准宣告假執行。」，核其上開追加及變更均本於原主張內容之同一事實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明。揆諸上開規定，原告所為訴之變更追加，均應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：（一）被告等為原告所屬蘭芳大樓內，門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人耿超駿之繼承人，其有系爭房屋地下室九分之一應有部分，並單獨使用一格停車位，為持續維持地下室得以供人使用之狀態，取得以每月800 元作為停車位管理費。耿超駿自92年2 月起拒不繳納，耿超駿於100 年11月26日往生，其應有部分於101 年4 月12日由被告耿居仁登記所有。依系爭大樓住戶之共同決議、公寓大廈管理條例第55條第2 項、內政部公寓大廈規約範例第10條第1 項、民法第179 條、第176 條並依民法第1148條請求擇一判決被告等應連帶給付96年6 月起至101 年3 月止訴外人耿超駿積欠之停車位管理費共46,400元。蘭芳大廈興建完成，於66年取得使用執照，早於公寓大廈管理條例通過實施前，縱欠管理規約及收取辦法惟依公寓大廈第55條規定被告仍應為停車管理費之給付，且蘭芳大廈地下室停車位僅有一通道進出，被告駕車必然經過此通道，被告應一同負擔所支出之費用，原告一直皆有雇用管理員對大樓進行門戶出入管制，持續提供燈光照明及消防安全設備，並有監視錄影系統、裝設鐵捲門，向停車場使用人交付遙控鎖等情，被告使用上開服務，自應繳納管理費。原告亦得主張是法無因管理，請求被告給付因無因管理之出之費用，退步言之，若無無因管理，被告無法律上原因，享有上開利益，原告亦得請求返還。（二）另原告係依蘭芳大廈101 年第一次區分所有權人會議所為臨時動議之決議（下稱系爭規約），請求被告耿居仁給付101 年4 月迄今共7 個月5,600 元之停車位管理，被告抗辯系爭停車位有獨立產權得無償使用云云，惟被告耿居仁有地下室應有部分九分之一之權利，為共有人，自應負擔公共環境之管理、維護費用。耿超駿曾遵守上開決議繳納停車位管理費多時，事後因情緒拒繳納，顯屬無理並與誠信原則有違。蘭芳大廈為保持地下室合用狀態，確實支付一定費用，被告應一同負擔相關負用。爰依公寓大廈管理條例、民法不當得利、無因管理及系爭規約之法律關係，請求被告給付管理費等語，並聲明：（一）被告等應連帶給付原告46,400元及自準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）被告耿居仁應支付原告5,600 元及自準備一狀狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）如受有利判決，請准宣告假執行。」

二、被告則以：原告並未依公寓大廈管理條例第21條定相當期間向被告為催告，原告是否符合公寓大廈管理條例而得提起本訴？且依公寓大廈管理條例第18條第1 項規定，大廈公共基金給付應依區分所有權人會議決議，原告並無舉證合法之區分所有權人會議決議，其每月800 元請求權基礎為何，原告應舉證。且原告之請求部分已罹於時效，原告於101 年5 月31日提出支付命令聲請，其請求於92年2 月起至96年6 月之管理費，均已罹5 年之短期時效。區分所有權原告資為抗辯。對原告陳述之補充：原告依據民法第176 條無因管理、第179 條不當得利等請求應負舉證責任，原告未為舉證其主張應無理由。且系爭大廈管委會於99年7 月7 日始經臺北市政府報備通過，其主張成立之前之管理費，依據何在？原告主張均無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、得心證之理由：

（一）被告辯稱大廈管理費之給付應依區分所有權人會議決議而繳納，原告請求被告繳納每月800 元之停車管理費並無在規約中約定且於原告管委會成立之前並無依據云云。惟查：

1.緣於現代社會工商發達，人口往都市地區集中，人類群居環境與往昔農業社會迥異，於營群居生活時，應遵守團體規範，始能提昇居住品質，確保良好生活環境，在都市居住之型態，或就公寓大廈之建物區分所有而各有其專有部分，或就共同設施之使用與管理具有整體不可分性之社區內獨立使用之建築物有其單獨所有權，然公寓大廈建物區分所有人就建物共用部分，按其應有部分有所有權，社區內建物所有人亦就社區共同設施有共有權，則就公寓大廈共有部分或社區共同設施之管理，是除有公寓大廈管理條例之條款應優先適用外，另亦應適用民法有關共有之規定。

2.按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之，民法第820條第1項、第822條第1項分別定有明文，足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。鑑於現代社會中，群居生活全體住戶間之權利義務關係有現實規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，會使公寓大廈之公共事務無從進行，將有害其他大多數區分所有權人之公共利益，不符現代群居生活之需要及公平正義，是區分所有權人或住戶間權義關係之規約，實際上經大多數區分所有權人遵循多年，則依當地之習慣，應認為該規約有事實上拘束全體區分所有權人之效力，以達管理便捷之目的。

3.查系爭公寓大廈之住戶每月均繳納停車管理費800 元，且事實上為大多數區分所有權人所同意，據以遵循並繳納管理費多年，此亦經證人即系爭房屋之管理員陳素芬到庭證稱：「有，當時後我有碰到耿超駿。85年間我是代班公公。那時候就認識耿超駿，他也有繳費過800 元。一直都有收，直到92年開始沒有收到。」等語（本院卷第96頁），可見：系爭公寓大廈住戶規約於101 年區分所有權人會議決議前雖未明定每月應納管理費金額，惟事實上依系爭公寓大廈之區分所有權人之習慣，已足認定：區分所有權人同意每月應納管理費800 元，應有拘束全體區分所有權人之效力，以符社區群居生活之要求，否則對之前已繳納管理費之其餘區分所有權人而言，顯非公平合理。是被告上開辯解，應非可採。

（二）被告復雖抗辯：原告所提98年第二次區分所有權人會議記錄無效，公寓大廈管理條例第25條第1 項規定，區分所有權人會議必須由全體區分所有權人組成，該次會議並未通知耿超駿參加。且前開會議記錄所載決議與本件管理費無涉，不得作為本件請求權基礎。又101 年第一次之區分所有權人會議紀錄，該會議記錄亦無效，上開會議記錄並吳列名被告等，該會議記錄無效云云。經查：

1. 依民法第56條之規定「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。」，被告對上開管理費收費標準之決議，縱有任何召集程序或決議方法之瑕疵，然在未經法院撤銷前，仍不得謂之無效。是依公寓大廈管理條例第12條、21條之規定，原告自得依101 年第1 次區權人決議請求被告耿居仁給付管理費。次按「共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之。」、「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」民法第822 條第1 項、第799 條亦分別定有明文。是原告自成立管理委員會後，雖迄至99年7 月7 日始完成報備，惟維護社區安全及正常運作，原告皆有雇用管理員對大樓進行門戶出入管制，提供燈光照明及消防安全設備，並有監視錄影系統、裝設鐵捲門，向停車場使用人交付遙控鎖等情此亦有原告提出系爭大廈地下室收支明細表在卷足憑（見本院卷第54至65頁），是原告對被告每月請求800 元，揆諸首揭規定，尚屬有據。

（三）關於本件管理費請求權有無罹於時效：

1.按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第126 條定有明文，本件管理費為定期給付債權，依該法規定有5 年短期時效規定之適用。

2. 原告自101 年5 月31日提起本件支付命令，後縮減請求「自96年6 月份起至101 年3 月止」之管理費（參見本院卷第115 頁民是綜合辯論意旨狀所載），故其請求之管理費用，仍在時效期間，此部分之管理費，被告仍應繳納。

（四）原告另主張依民法第176 條、第179 條規定，請求被告給付管理費，因此一請求權基礎與上開本院認定之請求權基礎立於選擇合併關係，本院已認定前者為有理由，自無庸就民法第176 條、第179 條為論斷。

四、綜上，原告請求被告給付如主文第1 、2 項所示之金額及利息均為有理由，應予准許。

五、本件原告勝訴部分，係依小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元