臺北簡易庭102年度北簡字第14011號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度北簡字第14011號

原告

即反訴被告

劉妙紋

訴訟代理人

朱清雄律師

被告

即反訴原告

旋 婷

訴訟代理人

旋 榮

　　　　　　顏美珠

　　　　　　旋　韻

上列當事人間給付買賣價金等事件，於中華民國104年3月9日言詞辯論終結，同年月31日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　林素先朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、原告即反訴被告主張及答辯略以：伊於民國102年4月3日出售其所有臺北市○○區○○街000巷0000號房屋(下稱系爭房屋）與被告，雙方並簽定房屋買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣總價款為新臺幣（下同）4,850,000元，分4期給付，其中第4期款即尾款金額為房屋買賣總價款之30%即1,455,000元，因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故約定以70,000元作價由被告自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，乃於102年7月4日簽訂附加條款，協議以30,000元作價修繕，復扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，結算後被告所應給付之尾款金額為1,311,531元，詎被告僅匯款900,000元，尚欠411,531元未付，經伊委請律師催告被告限期履行，仍未獲置理。爰依買賣契約法律關係，請求被告給付買賣價金尾款411,531元，及依系爭契約第12條第2款約定，請求被告給付1,455,000元之損害賠償違約金之總額等語。並本訴聲明：被告應給付伊1,866,531元；願供擔保請准宣告假執行。反訴答辯略以：系爭房屋為舊屋買賣，就漏水部分兩造並於102年7月4日訂立買賣契約附加條款，伊同意補貼反訴原告7萬元及3萬元，合計10萬元，施作防水，故此部分為反訴原告所明知，雙方同意以價金補償，成立附加條款，反訴原告無再加請求之權利；系爭房屋為屋齡極老之舊屋，反訴原告亦到場看過，該該老舊屋況為肉眼明顯可見，反訴原告主張伊隱瞞屋況，實無理由；本件既係老屋買賣，系爭契約第六條亦約定「本約買賣房屋設備依現況」，反訴原告到場看過多次，屋主亦非專業建屋人士，怎可能得知自己屋況；系爭房屋並無他人無權占有情形，至於屋後山坡地並非買賣標的，伊有整理房屋附近環境，以維住家之整潔衛生，但絕無任意砍伐林木、移除土方之違法情事，反訴原告之主張與事實不符；伊雖取得較拍定金額為多之買賣利潤，係合法之退休金運用之結果，且係依系爭契約而取得兩造所約定之買賣價金，系爭買賣契約即為法律上之原因，並無何不當得利可言等語。並反訴答辯聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。

二、被告即反訴原告之答辯及主張略以：

(一)伊向原告購買系爭房屋，詎原告遲至簽約時始告知系爭房屋有一房間牆面滲水，是約定以70,000元折價作為修繕費用，惟實際上系爭房屋各房間長期以來即有嚴重滲漏水，原告隱瞞上開事實，依系爭契約第8 條約定，即屬違約；又原告曾於系爭房屋後方坡地雇工整地、種植幼苗，致山坡土石鬆動引發土石流，危害系爭房屋及緊鄰社區之安全，並造成系爭房屋基地掏空、結構毀損及嚴重之滲漏水，前開重大瑕疵業經伊履催原告修繕、補強未果。系爭房屋之點交，除依系爭契約本約約定外，尚有附約及存證信函之承諾事項，惟查系爭契約第6條設備清點部分，仍註記欠二房間無法開啟，須擇日會同進行點交，另原告於附約承諾負責之若干防漏工程、後山坡之土石流防治措施，迄今均未辦理，伊自得依民法第264條規定，為同時履行之抗辯，保留買賣價金尾款41萬餘元，並以該保留款作為支應緊急公共安全之需求，故原告請求給付買賣價金尾款411,531元，並無理由；原告請求給付違約金1,455,000元，亦屬過高。

(二)反訴被告於簽約時始告知系爭房屋有一房間牆面滲水，是約定折價70,000元作為上開房間西側牆面之修繕費用，詎會勘後發現各面牆、五房間及衛浴均有嚴重漏水，故買賣雙方於102 年7 月4 日簽訂附約，除重申系爭契約主約所載西牆之修繕折價70,000元外，並增列北牆防水由反訴原告修繕而自尾款折價30,000元，其餘東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方即反訴被告保固修繕，惟反訴被告迄今仍未履行承諾，與民法物之瑕疵擔保責任有違，爰依民法第359 條規定，主張減少價金870,000元。

(三)反訴被告於簽約前故意隱瞞屋況之重大瑕疵，不法侵害反訴原告簽約時之議價及選擇權，依民法第184條規定，應負侵權行為損害賠償責任，故請求反訴被告給付930,000元。

(四)系爭房屋約定總價金485萬元，但反訴被告當初法拍價為168萬元，扣除後，獲利達317萬元，因其中有欺瞞作為之不當得利，應依民法第179條規定返還反訴原告。

(五)再者，系爭房屋遮陽棚雖未列於清點項目，惟其定著於牆面，結構上不可分割，詎反訴被告於交屋前擅自拆除遮陽棚，致系爭房屋結構與裝潢遭毀損，爰依侵權行為損害賠償法律關係，請求反訴被告賠償60,000元等語；亦得主張以原告即反訴被告應賠償伊之合計2,587,500元與原告之請求抵銷(見本院卷第149頁被告即反訴原告之本訴答辯狀暨反訴準備狀)（其計算式詳見後述之得心證之理由欄本訴部分③ㄆ及反訴部分）。並本訴答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。反訴聲明（先為一部請求，其餘損害部分保留）：反訴被告應給付反訴原告1,860,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執之事實及證據：

(一)兩造於102年4月3日訂立系爭買賣契約，約定由被告即反訴原告向原告即反訴被告買賣系爭房屋(不含系爭房屋坐落之土地），買賣總價款為485萬元，分4期給付，其中第4期款即尾款金額為買賣總價款之30%即145萬5千元，並經公證在案（本院卷第6至10頁）。系爭契約迄仍有效，並未經兩造解除或撤銷。

(二)因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故兩造約定以7萬元作價由被告即反訴原告自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，兩造乃於102年7月4日簽訂附加條款（本院卷第11頁），協議以3萬元由被告即反訴原告作價修繕，並扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，有經被告即反訴原告簽名確認之扣除水費等計算式在卷可稽（本院卷第65頁），為兩造所不爭。

(三)兩造於102年7月4日簽訂附加條款（本院卷第11頁），後段約定「另東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方原告保固修繕。」

(四)系爭房屋係原告即反訴被告於98年8月3日經由法院拍賣取得，拍定金額為168萬元，有臺灣臺北地方法院98年8月12日北院隆97執平字第60093號不動產權利移轉證書附卷(本院卷第14頁）可稽。

(五)本院於104年1月22日履勘現場，確認系爭房屋目前未出租，並由被告即反訴原告全面拆除內部裝潢，進行修繕中，尚未完工，並自行於房屋西牆部分切開一扇維修門，及該門外之階梯下新砌一道牆，有現場勘驗筆錄在卷（第167、168頁）可稽。

四、兩造之爭執點及得心證之理由：

(一)本訴部分：原告主張之事實，固據其提出房屋買賣契約書、買賣契約附加條款、郵局匯款明細及存證信函等件為證，惟被告否認有違約，並主張同時履行抗辯，而以前詞置辯。是兩造於本訴部分之爭執即在於：⑴原告請求被告給付買賣價金尾款411,531元，是否有據？被告可否主張同時履行抗辯？⑵原告請求被告給付違約金1,455,000元，是否有據？③被告主張以原告應賠償伊之合計2,587,500元（見本院卷第149頁被告即反訴原告之本訴答辯狀暨反訴準備狀)（其計算式詳見後述之得心證之理由欄本訴部分③ㄆ及反訴部分）與原告之請求抵銷是否有據？

(二)反訴部分：反訴原告主張之事實，固亦據其提出郵局存證信函、系爭房屋屋況會勘紀錄、第三次存證信函急辦表、亞柏工程公司聚落鑑定表等件資料為證，惟為反訴被告所否認，並以上詞置辯，是兩造於反訴部分之爭執在於：⑴反訴被告是否應負瑕疵擔保責任？反訴原告是否得請求減少價金？金額為若干？⑵反訴原告主張因反訴被告於簽約前隱瞞系爭房屋有瑕疵，依民法第184條規定，請求損害賠償930,000元，是否有據？⑶反訴原告主張因反訴被告拆除系爭房屋遮陽棚致其權利受損，請求反訴被告賠償60,000元，是否有據？⑷反訴原告主張系爭房屋反訴被告當初法拍價168萬元，扣除後，獲利達317萬元，因其中有欺瞞作為之不當得利，應依民法第179條規定返還反訴原告，是否有據？⑤反訴原告主張反訴被告應賠償伊合計2,587,500元（包括1.原告依102年7月4日之附加條款後段約定東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方原告保固修繕金額28萬元、2.原告於102年7月4日簽訂附加條款時僅告知系爭房屋西側及北側牆面沒刷防水所以會漏水之實際花費挖掘土方21工共52,500元、3.打除、砌補磚、粉刷及防水費用共475,000元、4.上開附約即附加條款未認定之濫墾問題之修復、維護費用共50萬元、5.就上開附約即附加條款未認定之屋架腐朽問題之修繕費用共48萬元及6.自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共80萬元），是否有據？

(三)得心證之理由：

⑴本訴部分

①原告請求被告給付買賣價金尾款411,531元，是否有據？被告可否主張同時履行抗辯？ㄅ、經查，因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故兩造約定以7萬元作價由被告即反訴原告自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，兩造乃於102年7月4日簽訂附加條款（本院卷第11頁），協議以3萬元由被告即反訴原告作價修繕，並扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，有經被告即反訴原告簽名確認之扣除水費等計算式在卷可稽（本院卷第65頁），並為兩造所不爭。結算後被告所應給付之尾款金額為1,311,531元，惟被告僅匯款900,000元，尚欠411,531元未付，經原告委請律師催告被告限期履行，仍未獲置理等情，亦為被告所不否認。足見原告主張被告尚應給付買賣價金尾款411,531元，自屬有據。ㄆ、次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條雖定有明文。惟所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨可資參照）。查，本件兩造間為系爭房屋之買賣，為被告所不爭執，原告為系爭房屋之出賣人，依民法第348條第1項規定，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。而原告已於102年7月15日交屋，亦為被告所不否認（見本院卷第37頁反面之新興郵局第3042號存證信函），足見原告已履行其出賣人之移轉財產權及交付標的物之義務。至被告另抗辯因系爭房屋有重大漏水瑕疵等而就其給付價金尾款債務主張同時履行抗辯，核與原告之移轉財產權及交付標的物之給付義務，並非立於互為對待給付之關係，依上開規定及判例意旨，顯不能發生同時履行之抗辯。被告主張同時履行抗辯云云，即無可取。

②原告請求被告給付違約金1,455,000元，是否有據？ㄅ、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條亦有明定。查，原告主張被告尚欠買賣價金尾款411,531元未付，經限期催告履行仍未給付之事實，為屬可取，既經論述如上，其主張依系爭契約第12條第2款約定，請求被告給付損害賠償違約金，雖亦屬有據。ㄆ、惟按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。同法第251條、第252條亦有明定。查，被告就系爭房屋之買賣價金僅尚欠411,531元尾款未付，為原告所自陳，足見被告債務顯已有一部履行；況兩造間系爭契約第12條第2款約定，原告得按已繳款項百分之50請求給付並以不超過總價款百分之30為限之損害賠償違約金，最低仍高達總價款百分之30，核亦屬過高。是本院審酌當前之一般活期儲蓄存款利率均甚低，大多不逾年息百分之3，為週知之事實，認原告請求給付損害賠償違約金，以系爭房屋總價款之百分之5計算即242,500元（計算式：0000000x0.05=242500），已屬相當。於此範圍內，為屬有據。其逾上開金額以外部分，則非有據。

③被告主張以原告應賠償伊之合計2,587,500元(見本院卷第149頁被告即反訴原告之本訴答辯狀暨反訴準備狀)（其計算式詳見後述ㄆ、部分及反訴部分）與原告之請求抵銷是否有據？ㄅ、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項雖定有明文。ㄆ、惟查，被告主張以原告應賠償伊合計2,587,500元(包括1.原告依102年7月4日之附加條款後段約定東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方原告保固修繕金額28萬元、2.原告於102年7月4日簽訂附加條款時僅告知系爭房屋西側及北側牆面沒刷防水所以會漏水之實際花費挖掘土方21工共52,500元、3.打除、砌補磚、粉刷及防水費用共475,000元、4.上開附約即附加條款未認定之濫墾問題之修復、維護費用共50萬元、5.就上開附約即附加條款未認定之屋架腐朽問題之修繕費用共48萬元及6.自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共80萬元）與原告之請求抵銷部分，經核均不合上開所規定抵銷之要件（論斷之理由詳見後述反訴部分），是被告主張以之與原告之請求抵銷云云，自均非有據。

④綜上，原告主張被告尚應給付買賣價金尾款411,531元，及依系爭契約第12條第2款約定，請求損害賠償違約金於以系爭房屋總價款之百分之5計算即242,500元（計算式：0000000x0.05=242500）範圍內，合計654,031元範圍，為屬有據。其逾上開金額以外部分，則非有據。

⑵反訴部分

①反訴被告是否應負瑕疵擔保責任？反訴原告是否得請求減少價金？金額為若干？ㄅ、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固有明定。惟買賣雙方如於事後另就物之瑕疵約定補償條件者，除出賣人故意不告知瑕疵於買受人者外，依私法自治及契約自由原則，雙方自均應受其拘束，不得別事請求。ㄆ、查，系爭房屋為舊屋買賣，就漏水部分兩造並於102年7月4日訂立買賣契約附加條款，由反訴被告同意補貼反訴原告7萬元及3萬元，合計10萬元，由反訴原告施作防水，此為反訴原告所不否認，足見雙方已同意另由反被告以價金補償反訴原告，成立附加條款，反訴原告自無再加以請求給付之權。其請求反訴被告於102年7月4日簽訂附加條款時僅告知系爭房屋西側及北側牆面沒刷防水所以會漏水之實際花費挖掘土方21工共52,500元及打除、砌補磚、粉刷及防水費用共475,000元云云，即非有據。ㄇ、另就系爭房屋之東南側外牆已知滲水問題部分，兩造約定仍由賣方原告即反訴被告保固修繕，亦有102年7月4日之附加條款後段約定在卷可參（見本院卷第11頁），反訴原告雖非不得依約請求反訴被告就此負保固修繕責任，惟其逕為請求反訴被告應負瑕疵擔保責任、而請求減少價金，主張反訴被告應保固修繕金額28萬元云云，亦非有據，反訴被告之抗辯則屬可取。

②反訴原告主張因反訴被告於簽約前隱瞞系爭房屋有瑕疵，依民法第184條規定，請求損害賠償930,000元，是否有據？ㄅ、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦定有明文。ㄆ、查，反訴原告雖主張伊向反訴被告購買系爭房屋，詎反訴被告遲至簽約時始告知系爭房屋有一房間牆面滲水，是約定以70,000元折價作為修繕費用，實際上系爭房屋各房間長期以來即有嚴重滲漏水，原告隱瞞上開事實，依系爭契約第8條約定，即屬違約等語；然為反訴被告所否認，並以系爭契約約定「本約買賣房屋設備依現況」，反訴原告到場看過多次，屋主亦非專業建屋人士，怎可能得知自己屋況；系爭房屋並無他人無權占有情形，屋後山坡地並非買賣標的，伊有整理房屋附近環境，以維住家之整潔衛生，但絕無任意砍伐林木、移除土方之違法情事等語置辯。依上開規定，自應由主張該有利於己事實之反訴原告負舉證責任。經查，反訴被告於拍賣取得系爭房屋後，係將之隔成5個房間出租，為反訴原告所不爭執，亦無任何證據足以證明反訴被告有曾居住於系爭房屋內之事實，已難以遽認反訴被告有何明知系爭房屋之各房間長期以來即有嚴重滲漏水，而故予隱瞞之事實；況系爭買賣並未附有房屋現況勾選表或告知表，顯亦無從證明反訴被告有故意隱瞞不予告知系爭房屋各房間長期以來即有嚴重滲漏水或違反告知義務之事實；又查，本件既係舊屋買賣，系爭契約第六條亦約定「本約買賣房屋設備依現況」，反訴原告亦不否認曾到場看過多次，屋主反訴被告亦非屬專業建屋人士，無從認定其可得知自己屋況；又系爭房屋並無遭他人無權占有情形，亦為反訴原告所不爭執；至於屋後山坡地並非兩造之買賣標的，難認反訴被告就該部分有何違約之情形。此外，反訴原告復迄未能舉證以實其說，或反訴被告除有整理房屋附近環境外，尚有何任意砍伐林木、移除土方之違法情事，足見反訴原告主張因反訴被告於簽約前隱瞞系爭房屋有瑕疵，依民法第184條規定，請求損害賠償930,000元云云，仍非有據。而反訴被告之上開抗辯則尚非虛妄，亦應屬可取。

③反訴原告主張因反訴被告拆除系爭房屋遮陽棚致其權利受損，請求反訴被告賠償60,000元，是否有據？ㄅ、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。ㄆ、經查，依系爭契約第六條「設備概要：」約定：「本約買賣房屋設備依現況」，包含一樓五個房間內床、衣櫃、書桌、共計五組，客廳原有沙發組，飲水機乙台，電冰箱乙台，冷氣機三台，洗衣機乙台，電熱水器乙台，即既有衛浴設備乙組；二樓廚衛設備乙組，熱水器乙台，分離式冷氣乙台。（見本院卷第6頁），惟並未有「遮陽棚屬於系爭房屋設備」之任何記載，為兩造所不爭執，堪認為真正。ㄇ、綜上，反訴原告主張反訴被告拆除系爭房屋遮陽棚一節縱認屬實，惟該遮陽棚既非屬本約買賣房屋依現況之設備，亦非屬系爭房屋有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責之情形者，從而，反訴原告主張因反訴被告拆除系爭房屋遮陽棚致其權利受致其權利受損，請求反訴被告賠償60,000元云云，亦難認有據。反訴被告之上開抗辯，則為可取。

④反訴原告主張系爭房屋反訴被告當初法拍價168萬元，扣除後，獲利達317萬元，因其中有欺瞞作為之不當得利，應依民法第179條規定返還反訴原告，是否有據？ㄅ、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條雖定有明文。ㄆ、惟查，兩造於102年4月3日訂立系爭買賣契約，約定由反訴原告向反訴被告買賣系爭房屋(不含系爭房屋坐落之土地），買賣總價款為485萬元，並經公證在案(本院卷第6至10頁)。系爭契約迄仍有效，並未經兩造解除或撤銷。足見系爭契約為反訴被告取得本件買賣價金之法律上原因。況系爭房屋係反訴被告於98年8月3日經由法院拍賣取得，拍定金額為168萬元，有臺灣臺北地方法院98年8月12日北院隆97執平字第60093號不動產權利移轉證書附卷(本院卷第14頁)可稽。是縱反訴被告雖因而雖取得較其拍定金額為多之買賣利潤，係其依系爭契約而取得兩造所約定之買賣價金之結果，系爭買賣契約既為反訴被告取得價金之法律上之原因，反訴被告否認其有不當得利，自亦屬可取。反訴原告亦未能舉證證實反訴被告獲利達317萬元，其中有何欺瞞作為之事實，綜此，反訴原告主張系爭房屋反訴被告當初法拍價168萬元，扣除後，獲利達317萬元，因其中有欺瞞作為之不當得利，應依民法第179條規定返還反訴原告云云，仍非有據。

⑤反訴原告主張反訴被告應賠償伊合計2,587,500元（包括1.原告依102年7月4日之附加條款後段約定東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方原告保固修繕金額28萬元、2.原告於102年7月4日簽訂附加條款時僅告知系爭房屋西側及北側牆面沒刷防水所以會漏水之實際花費挖掘土方21工共52,500元、3.打除、砌補磚、粉刷及防水費用共475,000元、4.上開附約即附加條款未認定之濫墾問題之修復、維護費用共50萬元、5.就上開附約即附加條款未認定之屋架腐朽問題之修繕費用共48萬元及6.自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共80萬元），是否有據？查，反訴原告之主張，除其中之1.原告依102年7月4日之附加條款後段約定東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方原告保固修繕金額28萬元、2.原告於102年7月4日簽訂附加條款時僅告知系爭房屋西側及北側牆面沒刷防水所以會漏水之實際花費挖掘土方21工共52,500元、3.打除、砌補磚、粉刷及防水費用共475,000元及4.上開附約即附加條款未認定之濫墾問題之修復、維護費用共50萬元部分，均無可取，業經分別論述如上外；就其餘5.就上開附約即附加條款未認定之屋架腐朽問題之修繕費用共48萬元及6.自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共80萬元部分，經核既為反訴原告所自行將系爭房屋內部裝潢拆除而進行修繕，已無從認定就5.就上開附約即附加條款未認定之屋架腐朽問題，是否為反訴被告所應負之瑕疵擔保責任之範圍，其請求反訴被告應給付該部分修繕費用共48萬元，亦嫌無據。又反訴原告既自行拆除屋內原有隔間，致受有未能繼續出租收取租金之不利益，亦屬其所得預見，並應自負該不利益之結果，顯難認係可歸責於反訴被告所致，是反訴原告主張就6.自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共80萬元部分，自仍非有據。

⑹綜上，反訴原告主張反訴被告應減少價金及給付損害賠償等，既均無可取，其聲明先為一部請求，其餘損害部分保留，請求反訴被告給付反訴原告1,860,000元之本息云云，核均非有據。

(四)綜上所述，本訴部分，原告主張被告尚應給付買賣價金尾款411,531元，及依系爭契約第12條第2款約定，請求損害賠償違約金於以系爭房屋總價款之百分之5計算即242,500元（計算式：0000000x0.05=242 500）範圍內，合計654,031元範圍內，為屬有據。其逾上開金額以外部分，則非有據。被告之抗辯均無可取。從而，原告請求被告應給付買賣價金尾款411,531元，及請求損害賠償違約金於以系爭房屋總價款之百分之5計算即242,500元（計算式如上），合計654,031元範圍內，為有理由，應予准許；其逾上開金額以外部分，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告之主張既均非有據，其先為一部請求反訴被告給付1,860,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（其餘損害部分保留），均為無理由，應予駁回。

四、本件本訴原告勝訴部分，屬簡易訴訟程序所為判決，依民事訴訟法第390條第2項規定，宣告得為假執行，並依同法第392條第2項規定酌定相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，及原告聲請調取本院102年司執子字第77125號、103年司執黃字第8672號強制執行卷部分，本院認與本件爭點無涉，核無必要，均併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、78條。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭