臺北簡易庭104年度北簡字第5391號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度北簡字第5391號

原告

賴俊琿

訴訟代理人

陳憲政律師

被告

鄭茂川

訴訟代理人

顏火炎律師

上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國104年9月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺北市○○區○○○街0巷00號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人即被告之母鄭卓純所有，鄭卓純過世後，由訴外人即被告之父鄭國、被告及其兄弟姊妹共同繼承，鄭國復於民國100年8月9日過世，有關鄭國對系爭房屋之持分，由被告與訴外人鄭茂蓮、鄭茂興、鄭淑貞、鄭雅文、鄭雅云、鄭雅之及楊錦琇共同繼承。原告自93年2月1日起就系爭房屋與鄭國簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）70,000元，自97年1月1日起改由被告代理鄭國與原告締約，因鄭國當時尚在世，是原告實質認定出租人仍為鄭國，被告僅係鄭國之代理人。被告雖於鄭國逝世後改以自己名義以相同條件與原告締約，然因原告誤認系爭房屋為被告所有抑或被告享有合法管理權限，乃依被告請求將每月租金匯入被告帳戶，直至原告於103年3月間收到鄭茂蓮之律師函、於同年5月間收到鄭茂蓮之起訴狀，方知被告對系爭房屋之持分僅有1/5，且未得他共有人同意即以自己名義與原告締約。其後，原告為免損失擴大，乃與鄭茂蓮達成和解，因此給付自100年8月起至104年1月9日止之租金574,000元（計算式：鄭茂蓮持分為1/5，70,000元1/5＝14,000元、14,000元41月＝574,000元）、訴訟費用90,000元及和解書撰狀費用8,000元，共計672,000元予鄭茂蓮。綜此，被告所提供之系爭房屋有權利瑕疵，致原告不能為約定之使用、收益，乃依民法第436條準用第435條規定，請求減少本屬鄭茂蓮1/5持分之租金，即減少574,000元之應付租金，被告於此減少範圍內，為無法律上原因受有利益，是被告應將上開金額返還原告。又原告因與鄭茂蓮達成和解而給付之租金、訴訟費用及撰狀費用等，均屬原告因被告提供房屋具有權利瑕疵所生之損害，原告亦得依權利瑕疵擔保之規定，請求被告賠償上開損害。爰依民法第179條、第436條準用第435條、第347條、第353條準用第226條第1項規定及債務不履行法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告672,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於104年2月3日即發函通知其他共有人得向被告領取應得之租金，原告既已依約給付租金予被告，自無庸再給付任何賠償金予其他共有人。鄭茂蓮以共有人地位對原告提起給付租金訴訟，原告本得以租金已付清為由為抗辯，則鄭茂蓮必受敗訴判決，原告亦無給付義務，惟原告竟擅與鄭茂蓮成立和解，並表示願意負擔律師費用，顯與常理不符。被告未參與原告與鄭茂蓮之和解，其和解內容對被告不生效力。又被告於租賃期間係將系爭房屋全部供原告使用，其間並無一部滅失或減少使用之情形，是原告依權利瑕疵擔保規定請求賠償，亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張系爭房屋為被告與鄭茂蓮、鄭茂興、鄭淑貞、鄭雅文、鄭雅云、鄭雅之及楊錦琇共有；兩造日前就系爭房屋簽訂租賃契約，約定每月租金70,000元；鄭茂蓮為系爭房屋共有人之一，日前對原告提起遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利訴訟（下稱另案訴訟），原告嗣與鄭茂蓮達成庭外和解並簽訂和解書，鄭茂蓮依約撤回起訴等情，業據其提出建物登記第二類謄本、民事起訴狀、和解書為證（見本院卷第13頁至第19頁、第49頁至第50頁），復經本院依職權調閱本院103年度訴字第2160號卷宗核閱屬實，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張被告應給付672,000元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：

㈠按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435條、第436條分別定有明文。

㈡經查，鄭茂蓮為系爭房屋共有人之一，於103年5月20日對原告提出另案訴訟，已如前述，足徵被告未徵得其他共有人同意，擅將系爭房屋出租原告。被告固抗辯業已發函通知其他共有人前來領取應得之租金云云，並提出顏火炎律師事務所104年2月3日104年度炎律函字第203號函及掛號收件回執為證（見本院卷第28頁至第38頁），惟上開律師函僅係通知他共有人得向被告領取系爭房屋租金之文書，尚難遽認被告出租行為業經他共有人同意。此外，被告復未提出其他證據證明其出租系爭房屋有經其他共有人同意。準此，被告未徵得其他共有人同意，擅將系爭房屋出租原告一節，應堪認定。

㈢惟查，原告於另案訴訟程序進行中迄至與鄭茂蓮成立和解期間，仍繼續使用收益系爭房屋，業據原告自承在卷（見本院卷第47頁背面），足徵原告並未因另案訴訟而有不能繼續使用收益系爭房屋之情事。況民法第436條準用第435條第1項之效果僅係賦予原告得按其滅失部分，請求減少租金，然原告迄至租期屆滿為止，仍繼續占有使用系爭房屋，已如前述，則如何按其無法使用收益之比例減少租金，亦非無疑。是原告據此主張其於租賃期間，因遭鄭茂蓮主張權利，致不能為約定之使用、收益，請求減少本屬於鄭茂蓮之1/5租金云云，要屬無據。

㈣次按民法第347條前段規定「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之」，租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定，亦準用之。又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第349條、第353條、第226條第1項、第227條分別定有明文。準此，出租人對承租人自應負權利瑕疵擔保責任。而所謂權利瑕疵擔保，係指出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利，但第三人所主張之權利須妨害承租人之使用收益權，方有權利瑕疵可言；例如第三人主張所有權、用益物權，則承租人對租賃物約定之使用收益即受到妨礙，且第三人之權利須於在租賃物交付前發生。另出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極不妨礙承租人使用收益，且須積極於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。是上開出租人之保持合用義務除包括提供合於約定使用之租賃物本身，並於租賃契約存續中使租賃物本身狀態合於約定使用、收益之狀態外，尚包括使任何第三人不得以訴訟或其他手段干擾原告使用收益在內。

㈤經查，本件原告遭鄭茂蓮另案訴請遷讓返還房屋，及給付相當於租金之不當得利，又被告未徵得其他共有人同意即擅自出租系爭房屋，已如前述，則原告對被告本於租約固為有權占有，然對他共有人則無占有本權，是另案訴訟非顯無勝訴之望，原告為解決紛爭而給付和解金額共計672,000元（計算式：574,000元＋90,000元＋8,000元＝672,000元），有和解書在卷足憑（見本院卷第49頁至第50頁），此乃因被告未依債之本旨為給付並擔保第三人就租賃標的物對於承租人不得主張任何權利，且可歸責，致原告受有損害。是原告依民法第347條、第353條準用第226條第1項規定及債務不履行法律關係，請求被告賠償672,000元，洵屬有據。

五、綜上所述，被告擅將系爭房屋出租予原告，致原告遭房屋共有人之一鄭茂蓮提起另案訴訟請求遷讓返還房屋，及給付相當於租金之不當得利，原告其後與鄭茂蓮達成和解而支出之和解費、訴訟費用及和解書撰狀費用，乃被告未盡租賃物保持合用義務並擔保第三人就租賃標的物對於承租人不得主張任何權利所致，從而，原告依民法第347條、第353條準用第226條第1項規定及債務不履行法律關係，請求被告給付672,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年5月21日（見本院卷第24頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺北簡易庭