臺北簡易庭93年度北簡字第701號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　 93年度北簡字第701號

原告

即反訴被告

有樂實業股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

莊秀銘律師

訴訟代理人

甘義平律師

訴訟代理人

姚本仁律師

被告

即反訴原告

乙○○○○企業有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

邱六郎律師

被告

丙○○

共同訴訟代理人

楊進興律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國95年10月2日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

甲、程序方面：

一、按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」民事訴訟法第427條第2項第2款定有明文。本件兩造係因門牌號碼臺北市○○○路○段105巷14之2號有樂大廈1樓全部、2樓B、C、D室及地下停車場等房屋之房屋定期租賃關係而涉訟，有房屋租賃契約書影本在卷足憑，依前開說明，本件應適用簡易程序。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。原告於本訴部分原聲明為：被告應將門牌號碼臺北市○○○路一段105巷14號之1有樂大廈1樓全部、2樓B、C、D室及地下停車場等房屋遷讓交還原告，嗣於訴訟進行中，原告具狀追加系爭房屋租賃契約之連帶保證人即被告丙○○為當事人，並變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段105巷14號之2即14之1號有樂大廈1樓全部、2樓B室即14之2號2樓之1、2樓C室即14之2號2樓之2、2樓D室即14之2號2樓之3及地下停車場等房屋遷讓交還原告；㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）164萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息；㈢被告應自民國93年1月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付原告72萬元及各依附表所示利息起算日起均至清償日止，按年息百分之5計算利息，核原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更、追加合於法律規定，應予准許。

三、本件原告之法定代理人於92年10月6日乃丁○○，並已辦理登記完竣，此有原告提出之股份有限公司變更登記表、臺北市營利事業登記證、公司股東會臨時會議事錄、公司董事會議事錄等件資料影本在卷可按，原告將丁○○列為法定代理人，其法定代理權並無欠缺，合先敘明。

四、又被告乙○○○○企業有限公司（下稱利園公司）於92年12月25日原告起訴時，其法定代理人原為高湧太，嗣於訴訟繫屬中依序變更為李忠漢、戊○○，業據其提出公司基本資料查詢為證，並由渠等分別具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176條規定相符。

乙、實體方面：

一、原告主張：

㈠、被告利園公司邀同被告丙○○為連帶保證人，於92年1月1日向原告承租門牌號碼臺北市○○○路○段105巷14之2號有樂大廈1樓全部、2樓B、C、D室及地下停車場等房屋作為餐廳使用，約定租期自92年1月1日起至92年12月31止，每月租金為24萬元，被告利園公司於訂約時交予原告115萬元作為押租保證金，詎被告利園公司自92年6月間起藉故拒交租金，原告遂於92年10月17日以律師函之送達催告其於三日內繳清欠租，惟仍未履行，現雙方租賃關係已因租期屆滿而消滅，被告應返還系爭房屋，爰依租賃契約及連帶保證法律關係，請求被告返還系爭租賃物，並給付積欠自92年6月起至92年12月31日止未支付之租金168萬元（240,000×7＝1,680,000），除以被告利園公司於92年6、7月出租地下室停車場所得租金4萬元扣抵外，被告應連帶給付原告積欠之租金164萬元及法定遲延利息，又被告於租賃期限屆滿後無權占有系爭房屋，依系爭租約第6條約定，被告應自租賃期限屆滿翌日即93年1月1日起至遷讓交還系爭建物止，按月連帶給付相當三倍租金之違約金72萬元，以及各月違約金所生之法定遲延利息等語，並聲明：如前揭變更聲明內容所示。

㈡、對被告抗辯之陳述略以：原告公司為一家族企業，大部分股東均移民日本，故該公司在臺資產由前代表人蔡火欽委由訴外人溫上林處理，溫上林於91年7月過世後由其弟溫上樑代為處理，原告公司大小章均由溫上樑保管，房屋出租之簽約及收租金等，亦均由公司委由溫上樑代為處理，雖蔡火欽業於89年過世，然原告與溫上樑之委任關係並不生影響，是溫上樑代理原告公司與被告所訂定之租賃契約應屬有效成立，又被告主張兩造於92年6月間協議每月租金降為2萬元，惟依其提出由原告名義出具並記載實收貳萬元之收據二紙，既未註明「租金」字樣，如何證明兩造有合意降租之事實，且系爭租賃物之房屋稅每年高達268,847元，若以每月租金2萬元計算，尚不足以支付房屋稅，被告主張顯違一般經驗法則，再原告已於92年12月23日提起本件訴訟，請求被告返還租賃物及欠租，應認原告已有反對被告繼續為租賃物使用收益之意思表示，難謂雙方間成立不定期限租賃契約，另系爭租約末頁，除契約當事人外，在乙方（指被告利園公司）連帶保證人及住所欄下，分別載有「丙○○」及「臺北市○○○路○段105巷14號之1」等字樣，並蓋有被告丙○○之印鑑，依一般交易習慣及社會通念，可認被告丙○○有擔任契約連帶保證人之意思表示。

二、被告乙○○○○則以：伊長年向原告租屋經營餐飲業，承租期間前後有30年，原告公司負責人蔡火欽於89年間死亡，然原告與被告所訂89年、90年、91年房屋租賃契約均蓋用已死亡董事長蔡火欽之印章，並以蔡火欽名義提領各月份之租金支票，蔡火欽既已死亡，原告以其名義所簽訂系爭租約自始不生效力，被告無給付租金之義務，況被告公司曾因SARS風暴於92年5月10日停止營業，嗣經雙方協議，原告同意將房租自92年6月份起調降為每月2萬元，故以被告所繳交之押租保證金扣抵後，被告並無積欠原告租金，況原告仍繼續收受被告每月給付2萬元租金，雙方已成立不定期租賃關係，原告請求被告遷讓房屋，給付違約金及不當得利，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告丙○○則以：伊為被告公司之法定代理人，系爭租約簽立時，伊以利園公司法定代理人身分於其上蓋章，並非以個人名義為連帶保證人，因系爭租約上承租人及連帶保證人之間隔過小，以致有所誤會，故原告請求被告連帶給付租金，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張被告利園公司於92年1月1日與其簽訂房屋租賃契約書，承租原告門牌號碼臺北市○○○路○段105巷14之2號有樂大廈1樓全部、2樓B、C、D室及地下停車場等房屋，租期自92年1月1日起至92年12月31止，租金每月24萬元，而被告自92年6月1日起未按期給付等事實，業據提出房屋租賃契約書、原告寄給被告之存證信函等件影本在卷可稽，且為被告到庭所不爭執，堪信為真實，至於原告主張依系爭租約之法律關係，被告應交還房屋並給付積欠租金、違約金等語，為被告所否認，除以前揭情詞置辯外，並對原告提起反訴；經查：

㈠、訴外人甲○○於92年1月1日與被告利園公司訂立系爭房屋租賃契約時，原告公司董事長蔡火欽業已死亡，為雙方到庭所不爭執，是其所為之訂約行為難認已獲原告公司之授權，惟原告於92年10月6日變更法定代理人為丁○○後，已明確對甲○○與被告簽訂系爭租賃契約表示同意，故兩造間之租賃契約亦因而獲追認，被告利園公司主張其與原告之間租賃契約自始無效云云，委不足採。

㈡、另依原告提出系爭租約末頁所載，除契約當事人外，在乙方承租人連帶保證人欄位下，有「丙○○」及「臺北市○○○路○段105巷14號之1」等字樣，依一般交易習慣及社會通念，可認被告丙○○為系爭租約之連帶保證人，再參諸原告提出附卷之兩造間於89年1月1日、90年1月1日及90年12月26日所簽訂房屋租賃契約影本之格式，在乙方承租人連帶保證人欄位下則為空白之情形相比對，顯然不同，益證被告丙○○為系爭租約之連帶保證人，是被告丙○○自應於被告利園公司不履行債務時，擔負連帶保證人之責任，故原告主張被告丙○○應就主債務人即被告利園公司所積欠之租金及違約金部分，負連帶給付之責，於法有據，應予准許。

㈢、租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固有明文。然系爭租約第6條約定：「乙方（指被告）於終止租約或租賃期滿未訂續租契約而仍佔用房屋不搬者，應自終止契約或租賃期滿之翌日起按原訂房租之叁倍計算支付賠償金與甲方（指原告）。」是於租約內即已表明租期屆滿時，應經原告同意繼續出租，否則應將系爭房屋遷讓返還，本件原告既於租賃期間屆滿前，即起訴被告返還系爭房屋，堪認原告已於租期屆滿時即向被告表明不另訂契約即不續租之意思，即生阻止續約之效力，應無民法第451條規定之適用，至於被告主張系爭房屋已於92年6月間成立不定期租賃，原告將每月租金降為2萬元一節，然原告既已表明不予續租之意思，其間租賃關係即已因租期屆滿而消滅，縱使被告給付原告租金，亦不使該租賃關係因而變為不定期租賃，況被告就兩造間協議降租為2萬元一節，並未舉證以實其說，其所提出載有：「茲收到乙○○○○六月份（七月份）貳萬元正。溫上樑」等字樣之收據，無法證明係兩造間關於租金之約定，被告給付原告2萬元亦不足證明兩造間確有不定期租賃關係之成立，被告此部分所辯，尚無可取。

㈣、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。原告主張系爭房屋租賃契約定有期限，兩造約定之租賃期間係自92年1月1日起至92年12月31日止，已據其提出房屋租賃契約為證，又兩造租賃關係既因租期屆滿而消滅，業如前述，則於92年12月31日租賃期限屆滿後，原告自得請求被告利園公司返還系爭房屋，惟本院於95年1月10日至現場勘驗時，發現一樓餐廳部分大門深鎖，無法進入，但二樓及地下室均可入內查看，此有房屋相片附卷可參，另證人即受僱於原告公司而擔任系爭大樓管理員甲○○於現場陳稱：「……我是這棟大樓之管理員，為永樂公司所雇用，……我有系爭建物車庫大門之鑰匙，二樓房間鑰匙是我跟公司拿的……」等語，顯足認被告利園公司實際上已未再對系爭房屋之二樓及地下室部分行使管理及使用收益權能，故系爭房屋關於二樓及地下室停車場部分，既無原告主張承租人迄今仍未遷讓情事，租賃關係並已於92年12月31日因租賃期間屆滿而正式消滅，則原告行使系爭房屋二樓及地下室之管理、處分、收益權能並無任何妨礙，是原告依租賃物返還請求權，請求承租人即被告利園公司將系爭租賃物一樓部分遷讓返還原告，洵屬正當，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

㈤、原告主張系爭房屋每月租金為24萬元，被告利園公司積欠自92年6月1日起至同年12月31日止之租金共計164萬元迄未清償，而被告丙○○為連帶保證人等情，詳如前述，惟租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，本件被告利園公司曾交付押租金115萬元與原告，此有房屋租賃契約書影本附卷為憑，故原告請求之前揭租金，扣抵被告利園公司已交付115萬元押租金後，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付租金49萬元（1,640,000－1,150,000＝490,000），以及自起訴狀繕本送達翌日即93年2月14日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，洵屬正當，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

㈥、原告再以系爭租賃契約第6條之約定，主張被告應自93年1月1日起至返還房屋之日止，按月連帶給付租金3倍計算之違約金72萬元及各依附表所示利息起算日起均至清償日止，按年息百分之5計算利息，惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，包括消極損害、預期利益等為衡量標準，本院審酌被告到庭自承：其因SARS疫情於92年5月10日已停止營業等語，以及系爭大樓之管理員甲○○於本院於95年1月10日至現場勘驗時陳稱：「……現在整棟大樓都沒有人使用也沒有人住在裡面，……一樓餐廳部分之前是裝保全，現在改成遙控，只有被告才能開啟餐廳，餐廳的部分做到93年3月6日……」等語等情，認原告請求按月依租金3倍即72萬元計算違約金，尚屬過高，應酌減為每月5萬元計算違約金為適當，是原告請求被告自93年1月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告違約金5萬元之範圍內，以及依民法229條第1項、第2項及第233條第1項規定，如附表所示之金額及利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，非有理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告利園公司遷讓房屋，並請求被告二人連帶給付租金49萬元及自93年2月14日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，以及自93年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告5萬元，暨如附表所示及利息，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

六、本件原告本訴勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

貳、反訴部分：

甲、程序方面：

一、被告利園公司於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條之規定相符，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告原請求：反訴被告應給付反訴原告230萬元及自92年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，反訴被告並應返還租金支票7紙，嗣於訴訟進行中，反訴原告具狀變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告230萬元及自92年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，核其事後所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、反訴原告主張：兩造間之租約既已自始無效，反訴被告即應依約返還締約時收受之押租金115萬元，以及反訴原告自92年1月1日起至92年5月31日止已繳付之租金115萬元，共計230萬元，爰依據兩造間之租賃契約，提起本件訴訟等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告230萬元及自92年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。

二、反訴被告則以：兩造間之租約係屬有效，業如前述，依系爭租賃契約追加約定，反訴原告所繳之押租保證金，尚需於其交還所承租之系爭租賃物後始由反訴被告無息返還，反訴原告無權請求其返還已繳付之租金、押租金及遲延利息等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、經查：

㈠、於本訴中反訴被告主張系爭租賃有效成立，又反訴原告於租賃契約終止時，尚積欠反訴被告自92年6月1日起至租賃契約終止即92年12月31日之租金164萬元，本院已於上開事實中認定明確，經以反訴原告給付反訴被告之押租金115萬元抵充後，反訴原告已不得再向反訴被告作何主張。

㈡、從而，反訴原告依據兩造間之租賃契約，請求反訴被告給付其已繳付之租金及押租金共計230萬元，並加計自92年6月1日起至清償日止之法定遲延利息，並無理由，不應准許。

叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭