臺灣臺北地方法院民事判決

原告

丁○○

原告

乙○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

林富村律師

被告

己○○

訴訟代理人

陳適庸律師

複代理人

戊○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國94年6月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張其等與被告於民國91年6月25日簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）期間屆滿，依系爭租約、租賃物返還、所有物返還請求權，請求被告拆除門牌編號臺北市○○○路○段210號、212號如附表所示之房屋（下稱系爭租賃物）內部裝設、修繕回復原狀，及拆除違建暨進出地下室（即臺北市○○○路○段210號）車道回復店面，並遷讓全部交還原告，並自92年6月6日起至遷讓日止，按月給付原告新臺幣（下同）192萬元之損害金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣訴訟進行中針對如附表編號2所示房屋車道部分備位請求被告應給付原告1千零4萬2千元，並變更聲明如聲明所示，核其備位聲明之追加及聲明之變更係本於租賃關係而生，應認無礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告復未為反對之表示，並行言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項及第1項第7款、第1款規定，應予准許。

二、原告方面：

㈠主張：被告於91年6月5日承租系爭租賃物，約定租期自簽約日起至92年6月5日止，每月租金96萬元，退租時地下室若依原設計為停車場使用時，進出地下室一樓車道面積由每層平均分擔購買，否則回復原無昇降梯狀態，屬原告所有。詎被告於租期屆滿後竟以經過原告丙○○同意為由拒絕將系爭租賃物回復原狀及騰空遷讓，然原告丙○○未為任何承諾，該承諾對其餘原告亦不生效力，為此，爰依系爭租約、切結保證書及所有物返還請求權提起本訴等語。

㈡聲明：

⒈⑴先位：被告應將如附表１編號１、２所示建物進出地下室之升降梯及車道回復為建物，並遷讓交還原告。

⑵備位：如無法回復，被告應給付原告1千零4萬2千元。

⒉被告應將如附表１編號３至所示建物如78年7月3日建物測量成果圖示之雨庇、陽台回復原狀，並將回復後之房屋遷讓交還原告。

⒊被告應拆除臺北市○○○路○段212號13樓鋼骨棚架。

⒋被告應自92年6月6日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告192萬元損害金（按租金2倍計算），及如附表２所示之利息。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面：

㈠辯稱：訴外人庚○○與原告代表人丙○○於92年6月10日開始討論是否以價金津貼方式代替回復原狀，原告丙○○於決定回復原狀後之同年7月21日挑選磁磚及大門材質，同年9月15日催告原告受領，同年10月7日由庚○○及甲○○完成點交，被告業依系爭租約遷讓返還回復原狀後之租賃物。又系爭租約第9條既明定如未搬走之內部陳設全歸原告所有，原告無由主張未完全回復原狀。又如附表１編號１、２所示之昇降梯及車道之現貌與78年使字第365號使用執照及所附竣工圖相符，此部分與各樓層樓梯間、騎樓、蓄水池、受電室、屋頂突出物等早於第一次建物總登記時登記為共同使用部分，並依各樓各戶之面積比例登記為共有，且被告承租時即為現狀，被告無法將之拆除，原告亦無權再行出售。另13樓增建部分非系爭租約之範圍，本大樓亦無變更使用用途情事，原告無據切結保證書請求拆除13樓鋼骨棚架之理由。

㈡聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、經查：系爭租賃物甫取得使用執照之際即出租予被告，兩造於91年6月5日續簽訂系爭租約，約定租期自簽約日起至92年6月5日止，每月租金96萬元，租屆滿後兩造合意不再續租，被告自92年7月間起拆除如附表１編號３至所示建物內之隔間後予以粉刷，並更換屋內地磚、大門及浴室衛浴設備並預留水電管線，惟此等建物均陽台外推，除有浴室外，不見建物測量成果圖所示之雨庇及陽台等附屬建物，又如附表１編號１、２之昇降梯及車道與78年使字第365號使用執照之平面圖相同，此昇降梯及車道復登記為各區分所有權人之共同使用部分，但原告迄未受領系爭租賃物等事實，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書、建物測量成果圖、照片等件為證，本院復依原告聲請勘驗現場明確，並有本院向臺北市政府調閱76年建字第741號建照執照及78年使字第365號使用執照卷可考，故堪信此部分事實為真正。

五、如附表編號１、２所示通往地下一樓昇降梯及車道部分：原告陳稱被告未將如附表編號１、２所示建物之昇降梯及車道部分回復原狀，主張被告應依約回復原狀，如回復不能，應依系爭租約第21條約定給付價金云云，經查：

㈠系爭租賃物所在之大樓為12層建築，且面臨臺北市○○○路，自有設置停車場之必要，此從76年建字第741號建照執照卷觀之即明，是以於如附表１所示編號２之建物內設置昇降梯以通往設於編號１之停車場，乃原告所明知，自難要求被告於系爭租約終止時將昇降梯及車道填平，故系爭租約第21條係以價購該部分面積為原則，亦即：「退租時地下室若依原設計為停車場使用時，進出地下室壹樓車道面積由每層平均分擔購買」，倘無法購買，始依該條末段約定：「否則回復原無昇降梯狀態，屬甲方（即原告）所有」辦理，準此可知兩造已於締約之時特別約定此部分回復原狀之方法，兩造應受該條文之拘束，亦即以價購為優先。如今原告依先位聲明請求被告將如附表１編號１、２所示通往地下一樓昇降梯及車道回復成建物，如回復不能，始依據系爭租約第21條約定，備位請求被告給付原告1萬零4萬2千元（按昇降梯及車道面積以每坪200萬元計算），於法尚有未洽。

㈡被告非大樓其他樓層之所有權人，原告既不否認，被告於系爭租約終止時將如何履行系爭租約第21條之約定：「由每層平均分擔購買」？又昇降梯及車道於第一辦理第一次建物登記時即按區分所有權人所有權比例登記為共用部分，此復為原告所知悉，依公寓大廈管理條例第4條第2項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」之規定，原告將如何單獨移轉一樓昇降梯及車道部分所有權予被告？故此項由價購之約定顯以無法履行之義務為標的，依民法第246條第1項前段規定，此項約定為無效，原告仍據以請求，於法亦有未當。

㈢從而，原告關於如附表１編號１、２所示昇降梯及車道部分之先備位請求均非法所許，應予駁回。

六、如附表１編號３至２８所示部分：

㈠被告未將如附表１編號３至所示建物回復成如建物測量成果圖所示之內容，雖如上述，惟被告辯稱業依原告丙○○之指示更換各該建物之地磚、大門，並獲原告丙○○同意不處理陽台與雨庇問題等語，此業經在系爭租賃物經營世貿旅館股份有限公司（下稱世貿旅館）之證人庚○○證述在卷（見94年3月24日勘驗筆錄），復據負責拆除如附表編號３至所示建物隔間及更新地磚、大門與管線暨粉刷之證人甲○○證述：「受被告委託處理回復原狀，6月30日起開始拆原旅館隔間，透過庚○○將建材交給屋主選擇，室內地磚、鋁窗、浴室磁磚、水電管線均全數更新。丙○○來了三次，我都在場，時間不記得了，油漆、管線之要求均依其指示完成，有問我為何不照圖面施工，我回稱如回復原狀室內面積會縮水，他說那就不用了。最後一次，他說二樓至六樓都可以了」等語在卷（見上開筆錄），被告上開抗辯即非無據。

㈡雖原告主張證人庚○○為系爭租約承租人之連帶保證人，所為證言不實難以採信云云，然證人庚○○既為世貿旅館負責人及系爭租約連帶保證人，是否回復原狀返還租賃物乃伊執行職務範圍，如未妥當處理，伊個人將來甚至須連帶負責違反系爭租約之損害賠償及無權占有之不當得利金等金錢債務，又上開拆除隔間等回復原狀等工程仍須負擔費用，世貿旅館既受SAR影響而結束營業不再續租，此等費用之支出顯為必要，衡情應屬經過出租人同意之決定，故本件不能因伊與被告之關係密切即認伊之證言偏頗。

㈢至證人甲○○部分，原告固指摘證言不實云云，但證人甲○○就兩造重要爭執之一樓通往地下室昇降梯車道部分表示：「（指丙○○）但提到一樓要處理汽車昇降梯，昇降梯與圖面（指使用執照）相同，不知原告要的樣子，無從處理」等語（見上開筆錄），一樓車道現況與使用執照平面圖相同之情既如上述，本件即無填平車道之圖面可供參酌，證人甲○○證述無法處理等語並無不當，自難單憑原告片面陳述即為證人甲○○證詞不實之認定。再原告不否認證人甲○○證稱：「本棟大樓無天然瓦斯」之事實，則證人甲○○另稱：「浴室內所留管線是預留將來裝設電熱水器，我有跟丙○○說」等語（見上開筆錄），核與為業主預留管線之常情相當，亦與如附表１編號３至所示建物於取得使用執照後即交予被告承租使用之無多餘設備現況大致相符，稽此應認證人甲○○證述之內容為客觀公允，堪予信實。

㈣原告又稱縱認丙○○曾承諾被告回復原狀之方法，惟對其餘原告不生效力云云。惟原告丙○○為系爭租約之其一出租人，經證人庚○○聯繫終止系爭租約回復原狀事宜後，出面挑選室內建材，並驗收如附表１編號３至所示建物之成果，已經證人庚○○及甲○○證述明確，倘原告丙○○未經其餘原告授權，何以其餘原告於系爭租約後未催告被告遷讓返還系爭租賃物，而原告丙○○又何須前後三次勘驗回復原狀成果，又為何特別提出一樓昇降梯及車道部分未處理之問題，原告丙○○對被告關於如附表１編號３至所示建物回復原狀之承諾顯經其餘原告授權，其餘原告應受拘束，無由事後否認。

㈤綜上，縱認如附表１編號３至所示建物未依建物測量成果圖回復原狀，且有管線外露問題，但既經原告丙○○代理其餘原告同意，仍應認此部分之租賃物已回復原狀，原告訴請被告將上開建物回復成78年7月3日建物測量成果圖示之雨庇、陽台，並將回復原狀後之房屋遷讓交還云云，核非有理，亦應駁回。

七、臺北市○○○路○段212號13樓部分：原告以被告曾保證租期屆滿恢復本大樓原來用途為由，請求被告拆除13樓之鋼骨棚架云云，雖提出被告於78年9月11日出具之切結保證書為證，而13樓上搭有鋼骨棚架之情固據本院勘驗屬實，然被告業否認上開鋼骨棚架為伊所搭建（見93年10月11日言詞辯論筆錄第2頁及民事答辯㈤狀），原告復未依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配原則就此利己事實加以舉證，本件即乏證據證明被告就上開鋼骨棚架有處分權，自無判命被告予以拆除之法律上依據。又本大樓取得使用執照後並未變更使用用途，原告既不否認，原告即無據上開切結保證書及系爭租約請求被告拆除鋼骨棚架之理由。再者，12樓屋頂平台為大樓區分所有人所共有，原告本於所有權之作用而為請求，亦應為全體共有人主張權利，本件原告既僅為己利而為請求，自非法所許，併駁回之。

八、系爭租約終止後之損害金部分：

㈠按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（民法第234條），惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條）或無須支付利息（民法第238條）而已，仍難認債務人已完成給付義務。經查：

⒈如附表１編號３至所示建物本應於92年6月5日回復承租時之原狀，並遷讓返還原告，縱使原告丙○○同意以拆除室內隔間及更地磚、大門、管線暨粉刷方式代替回復原狀，仍無解免被告應於上開期日遷讓返還之義務。

⒉如附表１編號１、２所示一樓昇降梯及車道部分，因兩造對系爭租約第21條之解釋不一致，被告一再要求昇降梯部分予以填平，惟系爭租約第21條之約定應屬無效，所謂終止系爭租約回復原狀以回復至78年使字第365號使用執照平面圖即可，但被告因其餘租賃物回復原狀之問題而未對遷讓返還債務提出給付，故難認被告於系爭租約終止時即遷讓返還如附表１編號１、２所示建物。

㈡次按債權人預示拒絕受領之意思，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條但書定有明文。又債權人於受領前，不僅陷於受領遲延，並構成給付遲延，債務人不負遲延給付責任。經查：證人庚○○雖於92年9月、10月間通知原告丙○○被告業依指示將如附表１編號３至所示建物回復原狀及如附表１編號１、２所示建物按現況遷讓返還之情事，92年10月7日復至系爭標的物現場處理點交（亦見證人庚○○證詞），但原告既否認點交情事，並以被告未回復原狀及遷讓返還系爭租賃物提起本訴，原告顯以起訴方式預示拒絕受領，被告非不得以準備給付事情通知被告。而被告於93年4月1日之民事答辯狀既為已依原告丙○○指示回復原狀，可認該書狀繕本之送達即準備給付之通知，並認該通知於93年4月7日言詞辯論期日時到達原告，原告於該次期日仍拒絕受領，原告自該期日之翌日起陷於受領遲延，依諸上開說明，被告並因此不再負擔回復原狀及遷讓返還系爭租賃物之遲延責任。

㈢被告於租賃關係消滅後不即時遷讓返還房屋時，原告得向被告收取租金五倍之違約金，系爭租約第6條末段雖有約定。本件依之請求被告自92年6月6日起按租金2倍計算之損害金，於法固非無據，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，且為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準，則縱使被告未為違約金過高之抗辯，仍有審酌之必要。查：

⒈依一般社會通念，多數認為出租人居於經濟地位強勢地位，被告於系爭租約期滿前即告知不再續租，並協商回復原狀方法，嗣因原告預示拒絕受領而未按現況遷讓返還系爭租賃物，被告違約情節堪稱輕微，反觀原告原告所受系爭租賃物出租他人之租金損失，暨租金轉投資之收益，原告所受損害則難謂重大，是以原告依據前開約定請求按照租金2倍計算之違約金仍屬過高，應予酌減。爰審酌系爭租賃物每月租金96萬元及被告違約情節暨原告所受損害，認被告自92年6月6日起按月給付115萬2千元為適當。

⒉又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；再應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1、2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。被告自92年6月6日起至93年4月7日止負有遲延責任，既如上述，則原告請求被告於上開期間按月給付115萬2千元之損害金計10,825,084元，及如附表３所示之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之違約金請求則無理由，應予駁回。

九、兩造均陳明願供擔保請求准免假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴經駁回而失所附麗，併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭