臺灣高等法院民事判決

上訴人

臺北市政府

法定代理人

壬○○

訴訟代理人

謝家健律師

被上訴人

丁 ○ ○

被上訴人

己○○○（即周宜隆之承受訴訟人）

被上訴人

乙 ○ ○（即周宜隆之承受訴訟人）

被上訴人

丙 ○ ○（即周宜隆之承受訴訟人）

被上訴人

甲 ○ ○（即周宜隆之承受訴訟人）

被上訴人

庚 ○ ○（即周宜隆之承受訴訟人）

被上訴人

戊○○○（即周登山之承受訴訟人）

被上訴人

辛 ○ ○（即周登山之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

林秋萍律師

上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國90年6月13日臺灣臺北地方法院86年度重訴字第1436號第一審判決提起上訴，經最高法院第2次發回更審，上訴人為訴之追加及聲明之擴張，本院於95年10月31日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實

甲、上訴人方面：聲明：

㈠原判決關於駁回上訴人對周登山、丁○○、周宜隆之訴及其假執行之聲請部分廢棄。

㈡被上訴人戊○○○、辛○○應將座落臺北市○○區○○段三小段建號194號建物周登山名義所有之所有權應有部分三分之一辦理繼承登記後與被上訴人丁○○將坐落臺北市○○區○○段3小段418、419地號（以下稱系爭土地）地上物即門牌號碼臺北市○○路○段239號房屋如原判決附圖（以下稱附圖）所示Ｅ、Ｅ１部分（以下稱系爭房屋）拆除後將土地返還上訴人。

㈢被上訴人戊○○○、辛○○應連帶給付上訴人新臺幣（以下同）1,731,562元及自民國89年9月26日起至清償日止按年息5%計算之利息。

㈣被上訴人丁○○應給付上訴人2,031,816元及自89年9月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈤被上訴人己○○○、乙○○、甲○○、丙○○、庚○○應連帶給付上訴人1,431,306元及自89年9月26日起至清償日止,按年息5%計算之利息。

陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠照價收買係於實施都市平均地權條例第11條第4款、第40條第2項、第56條第3項所示申報地價低於公告地價百分之二十、申報移轉現值低於公告現值、耕地終止租約收回逾期未建築使用等法定事由發生時，政府依同條例第26條至第29條規定，以單方行政權力予以收買，屬於公法上之行政行為，而就特定土地為照價收買之公告者為行政處分，與私法上之買賣不同，是照價收買之法律性質為原始取得，不以土地登記始生移轉之效力。系爭土地之租賃關係已因照價收買程序之完成而終止。

㈡上訴人於57年12月6日公告系爭土地照價收買之程序，斯時上訴人即原始取得系爭土地所有權，此由土地登記簿載明登記原因日期即照價收買為57年12月6日可證，退一步言，依當時都市平均地權條例第26條第2項規定，亦應於58年4月20日通知呈繳書狀之日為上訴人取得所有權之時間，再退而言之，依都市平均地權條例第26條公告程序所定通知為60 日，逾60日不呈報宣告書狀無效之規定，至少於58年5月25 日屆滿60日時亦發生所有權變動之效果。

㈢縱認照價收買非原始取得，照價收買為公法上之處分行為，仍與一般買賣不同，並不當然適用民法第425條「買賣不破租賃」規定，依實施都市平均地權條例第26條及第28程序以觀，土地所有人或他項權利人對於土地照價收買之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止，土地所有人、他項權利所有權人之書狀、證件及權利，即因照價收買程序宣告無效及終止，土地承租人就土地縱有租賃關係存在，亦因照價收買而終止。

㈣被上訴人於照價收買時即停繳租金，有出租人祭祀公業周拱西管理人周雙賢之證詞可按，足見租賃雙方係以照價收買而終止租約，亦所以被上訴人之被繼承人未曾申報亦未曾主張租賃權利之理由。且以系爭土地於57年12月公告照價收買後，迄今長達30餘年，被上訴人及其被繼承人未曾有租賃關係存在之主張，更不曾繳租，縱使有不定期租賃關係，亦早罹於民法15年最長之時效規定，上訴人並以時效抗辯。

㈤縱認有民法第451條之適用，系爭租賃契約載明「乙方（即周狗練）仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租」等語，顯見租期屆滿是否續租，應經雙方另為協議，則租期屆滿未經協議者，租約失效，自不得逕視為以不定期限繼續租約。且民法第451條所指「出租人不即表示反對之意思者」，應以出租人知有租賃契約存在，並租期屆滿之事實為前提，始生是否即為反對表示之效果。又系爭租賃租期屆滿是否有反對繼續租用之表示應取決於租期屆滿時之所有人即上訴人，不生祭祀公業周拱西未為反對之表示已為不定期限繼續之租賃關係，更無上訴人不論是否知悉應繼受該不定期租賃關係之問題。本件無論祭祀公業周拱西、或承租人周狗練乃至其繼承人從未有申報或任何通知租賃關係存在之事實，且自57年照價收買後已無給付租金之事實，上訴人無從得悉租約存在或租期屆至，自無從即為反對之表示，並非明知而不即為反對之表示，自不得以原租約因此擬制視為不定期租賃關係存在，且周狗練及其繼承人從未給付租金及以任何基於租賃關係而使用土地之表示，亦不得論係以不定期租賃關係使用系爭土地。實施都市平均地權條例第26條第1項及實施都市平均地權條例臺北市施行細則第89條第2項雖規定主管機關查明照價收買之土地，先行公告通知，惟所指查明係訓示規定，再以公告方式限期查報，自難僅憑上開規定即推斷上訴人明知被上訴人使用系爭土地有租賃關係，或有知悉之義務。

㈥又依平均地權條例施行細則第47條規定，照價收買之土地為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記，足證因照價收買而生之法律上效果，包括土地上原來之負擔當然消滅或終止。準用耕地辦理註銷登記之法理，系爭租賃關係亦應不存在，系爭房屋之占有系爭土地為無權占有。

㈦系爭土地照價收買之補償款所以遲至62年2月21日辦完提存手續，係因祭祀公業周拱西一再以派下員及管理人資格證明之提出費時陳請暫緩發放所致。

㈧原被上訴人周宜隆已於85年7月19日將其所有權應有部分贈與丁○○，爰撤回對其拆屋還地部分之訴，並減縮不當得利之請求，自79年12月1日計算至85年7月18日部分依周宜隆、丁○○、周登山應有部分各三分之一計算，自89年7月19 日以後依丁○○應有部分三分之二、周登山應有部分三分之一之比例計算。又原被上訴人周登山已死亡，其所有系爭194建號房屋所有權應有部分由其繼承人張周素卿、辛○○繼承，因不動產物權非經登記不得處分，該二人自應辦理繼承登記，爰追加聲明，請求其二人辦理繼承登記。

證據：除援用於原審及發回前本院前審提出者外，補提最高行政法院69年度判字第535號、93年度判字第572號判決要旨、61年11月11日修正前都市平均地權條例第28條條文、祭祀公業周拱西呈、聲請書、臺北市政府財政局函、建物登記第二類謄本為證。並聲請向國稅局函查周狗練死亡後，其繼承人申報遺產有無申報於系爭土地有租賃關係存在。

乙、被上訴人方面：聲明：上訴駁回。

陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：

㈠照價收買與公益徵收之性質不同，照價收買之法律性質應認係繼受取得，而非原始取得。蓋照價收買之法定事由，均操之於土地所有權人，故都市土地是否照價收買非政府得以公權力單獨事先劃定範圍強制收買，而係由土地所有權人自行依「自主意思」決定之。又依43年公佈施行之實施都市平均地權條例第18條規定，及當時施行之實施都市平均地權條例臺北市施行細則第96條規定，臺北市實施照價收買土地作業程序第7條第3項規定，可知照價收買土地之地役權、地上權及租賃權皆得於照價收買後，隨同移轉。再參酌主管機關因照價收買取得土地後，須將土地優先讓售予原房屋所有權人及土地承租人，且照價收買時依法仍應徵收土地增值稅，與公用徵收免徵土地增值稅尚有不同，又照價收買時地主未按規定時間交付土地時，依法乃採「民事強制執行」方式，而非以行政公權力「逕行除去」的方式執行，足證照價收買之性質確屬私法買賣契約之買賣性質。是照價收買土地上之租賃關係，如未經依法終止，當不因照價收買而當然消滅。

㈡依系爭照價收買時之實施都市平均地權條例第28條規定，照價收買土地者，土地所有權人於受領補償價款完竣或經依法提存之次日起60天內，應將其土地交付該管直轄市、縣（市）政府，逾期不交付者，由主管機關移送法院強制執行，依臺北市實施照價收買土地作業程序第5條第6項第14款規定，地價款及補償費發放或提存竣之日起10日內辦理囑託登記。上訴人係於62年2月21日始行提存本件照價收買之補償款，於補償款未發放完竣前，系爭土地權利仍屬原土地所有人所有，上訴人並不能辦理囑託登記，其於59年4月15日完成登記，實有未合，縱或不然，依民法第758條規定，亦應於59年4月15日完成登記時，始取得系爭土地所有權。其於57年12月6日公告照價收買系爭土地時，依法並未取得土地所有權。

㈢系爭土地租賃契約租期於58年12月31日屆滿。當其時，系爭土地仍登記為祭祀公業周拱西所有，而被上訴人於租期屆至後仍為租賃物之使用收益迄今，當時出租人即祭祀公業周拱西不即表示反對之意思，依法已視為不定期限繼續契約。

㈣被上訴人之被繼承人周狗練自40年向祭祀公業周拱西承租系爭土地至58年12月31日止，前後僅簽立3份租約，第一份租約係於40年簽訂，租期至42年12月31日止，其後周狗練仍續租，至45年雙方因調租而另簽立第二份租約，其租期至50年12月31日即止，迄55年始再因調租之必要再簽訂第三份租約，可知雙方所簽定之租約屆期後，於未另行協議改定租金等租賃條件前，均按原租賃條件更新租賃期限為不定期租約，由承租人續行租賃，足證系爭租約第2條約定內容，確無絕不續租，阻止續租之意思，反而是為保障公同共有人使用土地的權利，強調於共有人仍需使用土地時即得繼續承租不得拒絕。祭祀公業周拱西於租期屆滿後未曾為反對續租之意思表示，自已更新原租約為不定期租約。何況祭祀公業周拱西於上訴人公告照價收買系爭土地後，尚正式通知系爭土地租用人須繼續按時繳納租金，並明白表示於系爭土地完成產權移轉登記手續前，有租約屆期亦自延續並比照原租約規定繳付，如有欠繳，祭祀公業得依其派下員所能分配之金額扣抵之，可明祭祀公業周拱西於系爭租賃租期屆滿前，已明白表示租期屆滿同意續行出租。本件應無最高法院55年臺上字第276號判例之適用。周狗練生前並未積欠租金，反而應獲得土地款項數百萬元迄未獲得。

㈤土地依平均地權條例施行細則第48條規定，以辦理出售為原則。上訴人93年12月1日訂定之臺北市政府財政局經管早期照價收買土地處理原則第2條、第5條、及第6條規定，除有其規定之情形外，均應讓售。惟被上訴人向上訴人申購，竟遭莫須有之理由搪塞。上訴人既未依法讓售系爭照價收買土地，反而訴請被上訴人拆屋還地，即屬權利濫用。

㈥本件租用基地建築房屋雖未依土地法第102條為地上權之登記，惟其不定期租賃關係仍合法存在，上訴人依法於57年12月6日公告照價收買系爭土地前，應已查明，其於59年4月15日移轉登記買受系爭土地迄今，既未曾合法終止該不定期租賃關係，被上訴人自得本於不定期租賃關係，合法占有系爭土地。

㈦系爭房屋為建於日據時代之老舊平房，供祭祀公業周拱西祭祀公業祖先之用，就令上訴人請求為有理由，其依系爭土地總價額年息3%至6%計算不當得利，亦屬過高。

㈧照價收買之相關法律規定，既未規定照價收買土地上之租賃權應限期申報，逾期即生失權效果，依憲法法律保留及依法行政原則，被上訴人之租賃財產權，自無因未於照價收買之公告期間為申報，而生失權效果。

證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提臺灣高等法院99年度重上字第269號、92年度重上更㈠字第46號民事判決、臺北市都市土地卡、土地登記膳本、臺北市政府地政處函、法律修正條文對照、43年8月26日及57年2月12日修正公佈之實施都市平均地權條例、最高法院48年台上字第1457號、6 年台上字第1672號判例、87年度台上字第686號、89年度台上字第284號裁判要旨、臺北市政府府財四字第582354號公告、實施都市平均地權條例第18條之立法理由、臺北市臨時市議會57年4月19日大會修正通過之實施都市平均地權條例臺北市施行細則、臺北市政府83年8月10日府地二字第83049257號函修訂之臺北市實施照價收買土地作業程序、大法官會議釋字第448號、第540號、第562號解釋文、最高行政法院58年判字第270號、59年判字第196號判決要旨、臺北市稅捐稽處函、臺北市政府80年5月13日北市府地二字第80031 010號函修正之臺北市出售照價收買土地作業要點、臺北市政府公告、建築物新築許可申請、日據時期臺灣都市計劃令ニ依ル建築物制限規則、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、最高法院73年度第5次民事庭會議決定、法務部91年10月30日法律決字第0910041496號函、臺北市政府財政局簡覆表及函、土地租用契約、祭祀公業周拱西通知書為證，

理由

本件原來被上訴人周登山於93年3月1日死亡，已由其繼承人戊○○○、辛○○承受訴訟，又原來被上訴人周宜隆於93年10月1日死亡，亦已由其繼承人己○○○、乙○○、甲○○、丙○○、庚○○聲明承受訴訟。又上訴人雖因照價收買而取得系爭土地所有權，惟係依民法第767條及第179條規定，提起本件訴訟，要屬民事訴訟範疇，被上訴人抗辯應依行政訴訟為之云云，尚有誤解，合先敘明。

上訴人起訴主張：系爭土地為臺北市所有，由伊經管，已故周登山、周宜隆及被上訴人丁○○（以下稱丁○○等三人）共有系爭房屋無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當利益等情，依民法第767條所有物返還請求權及同法第179條不當得利返還請求權之規定，求為判令上開三人應將系爭房屋拆除後返還土地，並給付5,178,267元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息之判決。於本次發回更審中，上訴人以：原被上訴人周登山已死亡，系爭194建號房屋周登山所有權應有部分由其繼承人張周素卿、辛○○繼承，因不動產物權非經登記不得處分，該二人自應辦理繼承登記，爰追加請求其二人辦理繼承登記。又原被上訴人周宜隆已於85年7月19日將其所有權應有部分贈與被上訴人丁○○，爰撤回對周宜隆拆屋還地部分之訴，並減縮不當得利之請求，自79年12月1日計算至85年7月18日部分依周宜隆、丁○○、周登山應有部分各三分之一計算，自89年7月19日以後依丁○○應有部分三分之二、周登山應有部分三分之一之比例計算。再者，為計算方便，利息減縮自89年9月26日起算，追加及擴張、減縮其請求，詳如上訴聲明所示，上訴人均未表不同意，而為言詞辯論，其追加及擴張於法尚無不合。

被上訴人則以：系爭房屋係丁○○等三人繼承自其父周狗練者，周狗練係原土地所有人祭祀公業周拱西之派下並向該公業承租系爭土地建築系爭房屋，於租賃關係屆滿後，上訴人未為反對之意思表示，已成為為不定期之租賃關係，上訴人照價收買系爭土地，自應繼受此租賃關係，於合法終止租賃關係前，不得主張系爭房屋為無權占有系爭土地；又伊等依法申請價購系爭土地，上訴人以莫須有之理由搪塞，而訴請伊等拆屋還地，要屬權利濫用，且系爭房屋為建於日據時期之老舊平方，上訴人請求之不當得利亦屬過高等語，資為抗辯。

查系爭土地為臺北市所有，登記上訴人下屬機關臺北市政府財政局為管理機關，於69年重劃前，418號地為臺北市○○區○○段第250之7號、419號地為同段250之8號，均自日據時期臺北市大安區東門町字第250號土地分割而來，該250號土地及同段249、249之2、251號土地原為祭祀公業周拱西所有，原登記面積合計5,994.94坪，上訴人於57年12月6日公告照價收買其中4,192.9坪，於59年4月15日移轉登記系爭土地為臺北市所有之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、臺北市政府50年12月6日府財四字第58235號公告、57年度低報地價照價收買土地清冊在卷可按。又丁○○等三人之父周狗練為祭祀公業周拱西之派下，於日據時期昭和17年11月1日與祭祀公業訂有土地賃貸借契約，約定作為建築店鋪之用，租金每月8元45錢，租期至昭和21年9月30日止，嗣即建築系爭房屋，占用系爭土地如附圖所示，其後於40年1月1日又簽訂基地租約，租金每月18元1角6分，租期至42年12月31日止，又於45年3月21 日簽訂土地租用契約，租金每月54元角，租期至50年12月31日止，再於55年1月1日訂立土地租用契約，租金每月802元7角，租期至58年12月31日止等事實，已據被上訴人提出各該契約、建築許可證為證，並為上訴人不爭執，復經原審法院囑託臺北市建成地政事務所測量，繪製如附圖所示之土地複丈成果圖可按。各該事實，均堪認為真實。上訴以其係照價收買而取得系爭土地所有權，主張：照價收買取得土地為原始取得，系爭房屋占有系爭土地即屬無權占有，何況就令其取得系爭土地為繼受取得，系爭房屋因租賃而使用系爭房屋，亦因租期之屆滿而成無權占有，伊均得訴請被上訴人拆屋還地及計付占有系爭土地之不當得利等情，被上訴人則以：照價收買與公用徵收性質不同，上訴人乃繼受取得系爭土地之所有權，系爭房屋使用系爭土地之租賃契約雖租期屆滿，但出租人祭祀公業周拱西未即為反對繼續使用之表示，已成為不定期租賃，於上訴人合法終止該租賃契約前，系爭房屋非無權占有系爭土地等語置辯，是為本件之首要爭點。

上訴人依照價收買程序，於57年12月6日公告照價收買系爭土地，並於59年4月15日移轉登記如前述，是本件所應適用之法律應為當時有效者，為敘述之簡便，以下除特別表明者外，均為其時之法律，合先敘明。按57年2月12日修正公佈之實施都市平均地權條例第11條第4款規定：「土地所有權人申報之地價，低於公告地價百分之二十時，由主管機關規定期限，通知土地所有權人另行申報；其另行申報之地價，仍低於公告地價百分之二十時，政府得照其申報地價收買，或照公告地價徵收地價稅。」，第40條第2項規定都市土地所有權移轉或設定典權申報其土地現值時，「申報人所報土地現值，經主管機關審核，低於申報當期依前條規定所公告之各該區段土地現值時，應於接受申請之日起五日內，以書面通知原申請人，逾期不重新申報，或重新申報之土地現值仍屬過低時，主管機關得照其申報現值收買，或照公告現值徵收土地增值稅。」第56條第3項規定：「於第一項規定終止租約屆滿一年後，尚未建築使用者，直轄市及縣（市）政府得按終止租約當時之原申報地價收買之。」是土地所有權人可以決定其土地是否由政府收買，政府亦可決定是否收買，此與公用徵收係國家因公共事業之需要而強制徵收，尚有不同。又公用徵收係由政府自用，因此原有土地上權利不能繼續存在，而由政府原始取得；而照價收買時，政府並非因需用土地而買入，故實施都市平均地權條例第6條明定：「依本條例規定辦理照價收買、‧‧‧之土地，得隨時公開出售，不受土地法第二十五條之限制」。臺北市依實施都市平均地權條例第72條授權，於57年4月19日經臺北市臨時市議會通過之實施平均地權條例臺北市施行細則第100條規定：「照價收買土地出售程序規定如左：通知土地承租人或房屋所有權人限期兩個月承購。土地承租人或房屋所有人表示不願承購或逾期兩個月者，通知現使用人限期承購。現使用人表示不願承購或逾期一個月者，即照現狀標售。‧‧‧」又同細則第96條規定：「照價收買土地原已設定之他項權利，依左列規定處理之：地役權、地上權隨同移轉。永佃權、典權、抵押權利價值，由本府於發給土地所有權人地價時，依法代為清償，但他項權利價值之和以不超過地價扣除該戶積欠土地稅後之總額為限」，有各該規定可按，參酌臺北市政府於68年1月8日以府地二字第53954號函頒，經內政部備查之臺北市實施照價收土地作業程序第‧㈥‧２‧⑽規定：「依平均地權條例第十一條規定計算補償耕地承租人之地價（66 年2月2日修正之實施地權條例第11條規定，依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之地價，扣除土地增值後餘額之三分之一，補償耕地承租人）」，第‧㈢規定：「收買前已有租賃關係者，除依租約得於限期屆滿前終止租約外，仍應由原承租人繼續承租，俟租約期後再行終止租約。‧‧‧」，可知照價收買時，其上設定之他項權利，擔保物權由政府以補償費扣還權利人而消滅，至用役物權並不消滅，而一般因債之關係使用土地者，除耕地依法律規定補償而消滅外，均照現狀存續。是上訴人照價收買系爭土地，應係繼受取得系爭土地所有權，而非原始取得。實施都市平均地權條例第26條規定：「‧‧‧照價收買之程序如左：主管機關應查明照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人或土地移轉之權利人，及土地他項權利人。前款受通知人應於通知送達之次日起六十日內，呈報土地所有權狀，土地他項權利證明書及有關證件，逾期不呈繳者，宣告其書狀、證件無效。前款受通知人呈繳之書狀、證件，經主管機關審核無訛，或其書狀、證件，經宣告無效後，應於三十日內領取地價或他項權利價值；逾期不領者，依法提存。」參照前述照價收買時，其上設定之他項權利，擔保物權由政府以補償費扣還權利人而消滅，用役物權並不消滅說明，可知此條規定之他項權利乃擔保物權，上訴人援引上開規定，主張照價收買土地上之權利均應消滅，由收買機關原始取得云云，尚無足採。又聲請向國稅局函查周狗練死亡後，其繼承人申報遺產有無申報系爭土地之租賃權利，以其未為申報用以證明其承租權利已消滅云云，因不能以無申報而認斷租賃關係消滅，應無調查之必要。

又土地法第235條規定：「被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。」是公用徵收而取得被徵收不動產之時間應為補償發給完竣之日。而實施都市平均地權條例對於照價收買政府取得所收買物之時間，則乏規定，僅於第26條規定：「‧‧‧照價收買之程序如左：主管機關應查明照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人或土地移轉之權利人，及土地他項權利人。前款受通知人應於通知送達之次日起六十日內，呈報土地所有權狀，土地他項權利證明書及有關證件，逾期不呈繳者，宣告其書狀、證件無效。前款受通知人呈繳之書狀、證件，經主管機關審核無訛，或其書狀、證件，經宣告無效後，應於三十日內領取地價或他項權利價值；逾期不領者，依法提存。」第28條規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領償價款完竣，或其補償價款經依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市、縣（市）政府；逾期不交付者，由主管機關移送法院裁定後強制執行。」，實施都市平均地權條例臺北市施行細則第98 條則規定：「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為市有。前項土地，財政局應於收買後十日內辦理囑託登記」。衡諸照價收買之性質，其取得不動產之時間當不可能早於公用徵收。上訴人主張於57年12月6日公告系爭土地照價收買程序，尚未進行其後續諸如補償等程序時，即取得系爭土地所有權，尚無可採。又稱其於58年4月20日通知呈繳書狀，應為其取得所有權之日，即或不然，亦應依逾60日宣告書狀無效之規定，於58年5月25日取得所有權云云，惟系爭土地之補償款於62年2月21日始辦完提存手續，為兩造不爭之事實，上訴人雖稱係因祭祀公業一再陳情因而延宕云云，無解其補償費於上開時日始發給完竣之事實。上開時日補償費均未發放完竣，實難認上訴人已取得所有權。至於上訴人於補償費發放完竣前，先行於59年4月15日完成所有權移轉登記，被上訴人辯稱有違實施都市平均地權條例臺北市施行細則第98條「應於收買後十日內辦理囑託登記」之規定，尚非無據。查照價收買乃政府依法強制收買，此與私法上本於契約自由原則，依法律行為而成立之買賣究有不同，其取得自無民法第758條「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」規定之適用。上訴人尚未發放完竣補償費，完成收買程序，即自行囑託辦理登記，不能認已因登記而取得所有權。

周狗練最後於55年1月1日與祭祀公業周拱西訂立之土地租用契約，租期至58年12月31日止之事實，如前述。以系爭土地補償款於62年2月21日辦完提存手續，為上訴人取得系爭土地所有權之時間，系爭租賃契約租期屆滿時，其所有人仍為原所有人之祭祀公業周拱西，而非上訴人，固不待言，即令以59年4月15 日完成所有權移轉登記為上訴人取得系爭土地之所有權時間，亦在系爭租約租期屆滿之後，其所有人亦為祭祀公業周拱西。系爭租約租期屆滿後，系爭房屋仍使用系爭土地為不爭之事實，則系爭租約有否民法第451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」規定之適用，即應以為出租人之祭祀公業周拱西對於承租人仍為系爭土地之使用收益，是否未即為反對之表示以為斷。上訴人雖主張：系爭55年1月1日訂立之土地租用契約第2條明白約定「租用期間‧‧‧計四箇年如乙方（按即周狗練）仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租」，已有反對之表示，未經協議，不生繼續承租之效力等語，為被上訴人所否認，被上訴人辯稱：周狗練向祭祀公業周拱西承租系爭土地至58年12月31日止，前後簽立多分租約，於40年簽訂者租期至42年12月31日止，其後周狗練仍續租，至45年雙方因調租而另簽立另份租約，其租期至50年12月31日即止，迄55年始再因調租之必要再簽訂租約，可可知雙方所簽定之租約屆期後，於未另行協議改定租金等租賃條件前，均按原租賃條件更新租賃期限為不定期租約，由承租人續行租賃，系爭租約第2條約定內容，並無絕不續租，阻止續租之意思，反而是為保障共有人使用土地的權利，強調於共有人仍需使用土地時即得繼續承租不得拒絕。查上開租約記載「乙方仍需用該土地時雙方再協議得繼續承租」，乃正向表示承租人需用土地時，雙方協議繼續承租，與最高法院55年臺上字第276號判例所示記載「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」者，尚有不同，已不能遽為相同之認斷，且系爭土地原為祭祀公業周拱西所有，周狗練為其派下，自日據時期即承租系爭土地建屋，其於日據時期昭和17年11月1日與祭祀公業訂有土地賃貸借契約，約定作為建築店鋪之用，租金每月8元45錢，租期至昭和21年9月30日止，嗣即建築系爭房屋，使用系爭土地，其後於40年1月1日又簽訂基地租約，租金每月18元1角6分，租期至42年12月31日止，又於45年3月21日簽訂土地租用契約，租金每月54元角，租期至50年12月31日止，再於55年1月1日訂立土地租用契約，租金每月802元7角，租期至58年12月31日止如前述，各該契約租期均非連續，租金則每一契約均行提高，其中於45年3月21日簽訂之土地租用契約，其第2條與系爭租約第２條文字完全相同，租期屆滿後，周狗練仍繼續使用土地，相隔多年始再簽訂系爭租約，參酌被上訴人提出祭祀公業周拱西於58年元月6日所發通知書，通知所有土地承租人，於臺北市政府產權移轉手續完竣前，各租用人之租金皆須按時繳納，縱於前述手續完成日前有租約屆期亦自延續並比照原租約規定支付，而已支付租金者，屆時則按上述日期核計之應付金額為據再多退少補，至本公業派下員欠繳租金者，則於台北市政府支付本次土地價款，由本公業於其依派下員比例所能分配之金額中優先抵銷扣除，有該通知書可按，則被上訴人辯稱祭祀公業於租期屆滿後未曾為反對續租之意思，即非無據。證人周雙賢於原審證稱：「周狗練基地租約是239號。從57年照價收買就沒有收租金了」，尚不能據以證定周狗練與祭祀公業於上訴人公告照價收買系爭土地之後即終止租約。被上訴人未向上訴人陳報租賃事實，及未於周狗練死亡後，申報系爭租賃權為其遺產，就令是實，亦不足證明系爭租賃契約已消滅。且此一不定期租賃契約存在於周狗練與祭祀公業周拱西之間，上訴人於繼受取得系爭土地所有權，即依法繼受而為出租人，不待周狗練向上訴人陳報。上訴人主張：周狗練未曾陳報，應依民法最長之15年時效規定，認罹於時效而消滅云云，亦不足採。被上訴人主張：系爭房屋因不定期租賃契約，而有權使用系爭土地，尚無不合。

系爭房屋並非無權使用系爭土地如前述。上訴人以無權占有及不當得利為由，訴請被上訴人拆屋還地，並計付不當得利及利息，即失依據。原審駁回上訴人之請求（減縮及撤回部分除外）並無不合。上訴意旨指摘原判決上開部分為不當，聲明廢棄，為無理由。其於本院擴張之不當得利及利息請求，亦有未合，應予駁回。至於其追加訴請被上訴人戊○○○、辛○○應將194建號建物周登山名義所有所有權應有部分三分之一辦理繼承登記部分，因其拆屋還地之請求無理由，而無保護必要，亦應駁回。

兩造其餘爭執及舉證，於本件判決結果已無若何影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴及追加及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等院民事裁定

主文

本件判決主文第一項應更正為「上訴及追加及擴張之訴均駁回。

」，其第二項應更正為「第二審及發回前第三審及追加及擴張之訴之訴訟費用由上訴人負擔。」

民事第九庭