臺灣高等法院95年度上易字第921號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第921號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

江松鶴律師

被上訴人

甲○○

法定代理人

陳萬發律師

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國95 年8月14日臺灣桃園地方法院95年度訴字第70號第一審判決，提起上訴，本院於中華民國96年5月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於原審主張：兩造於民國94 年5月20日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將坐落桃園縣八德市○○○段345地號土地（下稱系爭土地）分租200坪給上訴人（下稱系爭租賃標的），租賃期限自94年6月1日起至99年5月31日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬6000元，上訴人並當場簽發票面金額為10萬元之支票1紙及合計為19萬 2000元之如原判決附表所示之支票12紙交予被上訴人，分別作為押金及一年份之租金。惟系爭土地為農牧用地，且為祭祀公業吳乃華所有，被上訴人向祭祀公業吳乃華承租其中 600坪，並將其中之200坪轉租予上訴人，已違反土地法第108條、耕地三七五租減租條例第16條、民法第443條第1項規定。並違反被上訴人與原出租人間土地租賃契約第6 條約定，則依民法第71條前段規定，系爭租約即屬自始、絕對無效。縱使經原出租人同意，亦不使之變為有效。被上訴人未按系爭租約第5條約定履行，上訴人乃於94年8月間僱請怪手進行整地，因而支出1萬 4000元，被上訴人就系爭租賃標的之交付，為不完全給付，上訴人自得依民法第226條及第227條規定，主張解除契約，請求損害賠償。又被上訴人向祭祀公業吳乃華承租土地之租期於98年12月31日屆滿，系爭租約租期則於99年5月31日屆滿，系爭租約自屬無效。且上訴人已於94 年8月15日寄發中壢郵局15支局第183號存證信函通知被上訴人於同年月19日前至上訴人住處辦理解約，並返還押、租金、整地費及給付違約金，惟未獲置理。爰依民法第113條及第259條第1 款規定，請求被上訴人返還10萬元之押金及如附表所示之支票12紙，另依民法第113條、第250條第1 項及系爭租約第7條後段規定，請求被上訴人給付以3年租金計算之違約金57萬6000元。爰聲明：被上訴人應返還上訴人10萬元，及自94 年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人應將如原判決附表所示之支票返還上訴人，如無法返還時，應給付上訴人19萬2000元及自各支票兌現日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人應給付上訴人57萬6000元等語。

二、被上訴人則以：所謂耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地者而言，故土地法第108 條規定限以「自任耕作為目的」之租賃關係，始可適用。而系爭租約約定系爭土地係供上訴人搭建鐵皮屋作為宮廟或其他之用，並非以上訴人自任耕作為其租賃目的，自與土地法第 108條適用之要件不符，故系爭租約非屬無效；另系爭租賃標的所在並無三七五租約，有八德市公所95年6月9日函及大能工程顧問股份有限公司測量證明圖，附卷可按。被上訴人為祭祀公業吳乃華之派下員，於租期屆滿後，如果被上訴人願繼續承租，祭祀公業吳乃華一定讓被上訴人繼續承租，且上訴人於向被上訴人承租系爭土地之前，即已知悉系爭土地為農地，祭祀公業吳乃華管理人吳祥榮同意被上訴人將其承租之系爭土地轉租、出借他人等情，系爭土地目前仍由上訴人管理，被上訴人並無違約，上訴人主張系爭租約無效、並擬解除租約，依民法第259條第1款規定請求被上訴人返還押、租金，另依民法第250條第1項規定，請求被上訴人給付違約金云云，均屬無據等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明請求廢棄原判決，另為判決如上訴人於原審訴之聲明。其除引用於原審之陳述外，補陳略以：

㈠本件被上訴人未依約整地亦未點交土地予上訴人，顯已違反租約第5 條之約定。被上訴人若主張有點交，應由其負舉證之責任。又本件次承租契約與被上訴人向祭祀公業吳乃華之租賃契約之租期不同，被上訴人亦有給付不能之情事。

㈡上訴人於原審95年5月8日準備書㈡狀，業已表示以被上訴人違約而解除契約，今再以本辯論意旨狀之送達作為解除契約之意思表示等語。

四、被上訴人則求為駁回上訴，其除引於原審之陳述外，補陳略以：上訴人於本院95年12月11日已自認「不爭執本件與三七五租約無關」，被上訴人將該標的轉租與上訴人，非係將耕地之一部轉租，原訂租約及系爭租約自非無效。另被上訴人對租約第5 條，並無不履行之情，且上訴人於原審主張伊並未以此為由向被上訴人表示解除契約，則上訴人既未解除契約，被上訴人縱有上開違約情事，上訴人亦不得請求返還押、租金及給付違約金等語。

五、上訴人主張兩造簽立系爭土地租賃契約，由上訴人承租系爭土地其中之200坪，租賃期限自94年6月1日起至99年5月31日止，租金為每月1萬 6000元，上訴人已支付10萬元押租金及合計為19萬2000元如原判決附表所示之各期租金支票12紙，予被上訴人等情為被上訴人所不爭執，並有租賃契約、系爭土地謄本、郵局存證信函、支票影本等可稽（見原審簡易卷7-21頁），堪信上訴人此部分之主張為真實。是本件所應審酌者為：㈠系爭租約是否無效；㈡系爭租約是否已合法解除；㈢是否已點交是也。茲分述於次：

㈠關於契約無效部分：

⒈上訴人主張系爭土地為農牧用地，且為祭祀公業吳乃華所有，被上訴人向祭祀公業吳乃華承租其中 600坪，並將其中之200坪轉租予上訴人，違反土地法第108條、耕地三七五租減租條例第16條、民法第443條第1項規定。並違反被上訴人與原出租人間土地租賃契約第6 條約定，則依民法第71條前段規定，系爭租約即屬自始、絕對無效。縱使經原出租人同意，亦不使之變為有效云云。

⒉被上訴人則辯稱其所承租系爭土地非供耕作為目的。而兩造系爭租約約定系爭土地係供上訴人搭建鐵皮屋作為宮廟或其他之用，亦非以上訴人自任耕作為其租賃目的，故系爭租約非屬無效等語。

⒊按依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第一百零六條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用（最高法院91年度台上字第2628號判決參照）。查被上訴人向訴外人祭祀公業吳乃華承租系爭土地之一部，係基地租賃，並非以耕作為目地，此觀諸其等間土地租賃契約書約定：「茲為基地租賃事項雙方約定條件如左」、「乙方（指承租人）於本契約期滿未續約應將土地上之建物，自行拆除回復原狀」、「簽約後等台電配電妥整地鐵皮屋搭妥日算起租金開始支付」等語甚明（見原審94年度桃簡字第2086號返還押租金事件卷宗第12、13頁）。而系爭租約亦係為供上訴人搭建鐵皮屋作為宮廟或其他之用（見上開卷宗第9 頁），足認上開二份租賃契約均非耕地租用契約，是則本件自無上開土地法及耕地三七五減租條例相關規定之適用，上訴人主張系爭租約違反上開規定而無效，即非可採。

⒋又被上訴人與訴外人祭祀公業吳乃華間租賃契約第6 條前段固約定被上訴人不得將所承租之土地轉讓、頂讓、出借他人使用等語，惟其雙方另已經協議被上訴人得將承租之土地轉租、出借他人等情，有被上訴人提出上訴人並不爭執該同意書之真正之該祭祀公業於94年4月10 日出具之同意書，附卷可按（見原審卷第18頁）。而兩造系爭租約，應依民法關於租賃之規定，依民法第443條第1項前段之規定，被上訴人既經原出租人同意轉租，自不生解除或終止租約問題，上訴人主張系爭租約無效云云，亦屬於法無據。

⒌次按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效（最高法院91年度台上字第1537號判決參照）。是縱使被上訴人與祭祀公業指出被上訴人與訴外人祭祀公業吳乃華所訂租約之租賃期限於98年12月31日屆至，而系爭租約租期則於99年5月31 日屆至，兩造系爭租賃契約亦非當然無效。

⒍從而，上訴人主張系爭租約無效云云，並無可取。

㈡關於契約解除部分：

⒈上訴人主張被上訴人未按系爭租約第5 條約定履行，上訴人乃於94年8月間僱請怪手進行整地，因而支出1萬4000元，被上訴人就系爭租賃標的之交付，為不完全給付，上訴人自得依民法第226條及第227條規定解除契約，並以原審95年5月8日準備㈡狀及於本院96年5月1日之辯論意旨狀之送達為解除契約之意思表示云云。

⒉被上訴人辯稱上訴人就系爭土地使用情形很清楚，看過現場後始簽約，被上訴人對系爭租約第5 條，亦無不履行之情，上訴人並已雇工整地，其主張伊並未點交為由表示解除契約，顯屬卸責之詞等語。

⒊上訴人以系爭契約有民法第二百二十六條因可歸責於被上訴人之事由，致給付不能之情形，及同法第二百二十七條因可歸責於被上人之事由給付遲延之規定解除契約。惟查系爭租約並無給付不能之情形，有如前述，且契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第二百五十四條所明定。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地。本件兩造系爭租約並無關於解除契約之約定，被上訴人並已履約點交標的物予上訴人（詳後述），並無遲延情形，甚至上訴人之存證信函，亦僅通知被上訴人「出面至甲方住處辦理解約」，有前揭該存證信函可稽。是上訴人所謂解除契約，自不生解除契約效力。

㈢關於點交部分：

⒈上訴人主張被上訴人未依約整地點交，違反系爭租約第 5條之約定云云。

⒉被上訴人辯稱系爭租賃土地標的，業經交付上訴人整地，目前仍由上訴人管理中，被上訴人並無違約等語。

⒊按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。兩造系爭租約第五條約定：「甲方（指被上訴人）需於民國94 年5月31日前辦理鑑界、指界、清除現有地上雜物及整地，以確認乙方租用 200坪之範圍。」核其真意係被上訴人應將現場之雜物清除，指明上訴人所租用200 坪之位置及其範圍之意。而上訴人於原審自認「所以整地後原告就不敢動作」（見原審卷第28頁），上訴人之存證信函並要求被上訴人無條件退還「整地費」（見簡易卷第16頁），復有「整地費」估價單一紙可稽（見原審卷第108 頁），是上訴人業經進場整地，灼然可見。而整地之估價，必有其土地之確定位置及範圍，方知其工作之難易程度及其所需工作天數，以估定其價額，上訴人如果未經被上訴人交付土地並指明其租用位置及範圍，上訴人如何請人整地並估價，是上訴人所謂被上訴人未依系爭租約第五條履行云云，即非可取。

六、綜上所述，上訴人主張，為不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。從而，上訴人主張本於土地法第108條、民法第113條、第226條、第227條、第250條、第259 條規定及系爭租約第7條約定，請求被上訴人給付上訴人10萬元，及自94 年6月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人應將如原判決附表所示之支票返還上訴人，如無法返還時，應給付上訴人19萬2000元及自各支票兌現日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人應給付上訴人57萬6000元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第八庭