土地法 第 162 條（建物改良物價值之估計方法）
建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費額為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。
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重點摘要土地法第162條規定建物估價方法：重建費額減折舊。同樣建材現行重建費用扣除屋齡損耗，即為法定建物估價，是徵收與課稅基準。
Q · 我家老房子官方估價為什麼那麼低？
依土地法第162條，建物估價採「重建費額減折舊」公式：先算同樣建材現在重蓋要多少錢，再扣除屋齡造成的損耗。這個公式有兩個關鍵特色：第一，建材成本固定，蓋在信義區跟偏鄉同樣鋼筋水泥的造價差距不大；第二，每年依法折舊到法定耐用年數結束。所以老屋的官方建物估價往往只有市價的一小部分，差額全部歸到「土地價值」那一邊去算。
白話解讀
建物估價要怎麼算？本條給了一條公式：假設今天要把這棟一模一樣的房子重蓋一次，需要多少錢，這就是「重建費額」；然後減去這棟房子已經用了多久造成的折舊。簡化版就是「重建價值減折舊」。這個方法乍看公平，實際上有個關鍵盲點：它完全忽略了「土地區位」對房屋價值的影響。同樣的鋼筋水泥造價，蓋在信義區跟蓋在偏鄉的市場價值差十倍以上，但本條的估價邏輯把這個差距全部丟給「土地價值」那一邊去算，建物本身就只看建材成本和折舊。這就是為什麼老屋的官方建物估價往往低得讓你不敢相信，以及為什麼遺產稅、徵收補償時，建物部分的金額永遠遠低於你以為的市價。
法律定性
土地法第162條規範建築改良物的法定估價方法，採「重建費額減折舊」公式：以同樣建材於估計時點重新建築所需費用為基準，扣除因時間經歷造成的損耗額度。此公式是徵收補償、遺產稅評定、房屋稅課徵、都市更新權利價值計算等所有官方建物估價的核心依據。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
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Q1土地法第162條規定什麼？▾
土地法第162條規定建築改良物的法定估價公式：以同樣建材在估計時的重新建築費額為準，但應減去因時間經歷所受的損耗。簡稱「重建費額減折舊」，是徵收補償、遺產稅、房屋稅評估的法律基礎。
Q2為什麼老屋官方估價遠低於市價？▾
因為土地法第162條公式只計算建材成本與屋齡折舊，完全不反映區位價值。同樣鋼筋水泥蓋在信義區跟偏鄉造價接近，但市場價差十倍以上，這個差距在公式邏輯下全部歸到「土地價值」那一邊去算，建物本身只看建材與折舊。所以五十年老屋在法律上的建物價值幾乎歸零，市場卻可能因地段而值上千萬。
Q3建物估價可以爭議嗎？▾
可以。依土地法第165條，土地建築改良物所有權人對評定價值不服，可在公布後30日內聲請重新評定。實務上有效論點包括：主張建物雖老但仍可使用未達法定耐用年數、重建單價計算錯誤、建材分類認定不當等。但要注意聲請期限非常短，超過30日就喪失爭議權利。
Q4什麼是重建費額？▾
在估價時點以同樣建材、同樣工法重新建造該建物所需的全部費用，不含土地、不含設計溢價、不含品牌價值。
Q5建物法定耐用年數是幾年？▾
RC鋼筋混凝土50年、SRC鋼骨60年、SS鋼構60年、加強磚造35年、木造20年，按建材分類。
Q6什麼叫建築改良物？▾
土地上之建築物及其附屬設備，相對於土地本身而言為土地的改良物，包括房屋、廠房、附屬倉庫等。
Q7建物估價怎麼算？▾
建坪面積 × 同類建材現行重建單價 = 重建費額；再扣除屋齡相對於法定耐用年數的折舊比例。
Q8建物折舊怎麼算？▾
屋齡 ÷ 法定耐用年數 = 折舊比例。例如30年老RC建物，30÷50=60%折舊。重建費額×40%即為估價。
Q9對建物估價不服怎麼辦？▾
依土地法165條，30日內向估價評議委員會聲請重新評定。理由可主張未達法定耐用年數、單價計算錯誤等。
Q10請估價師重新評估要多少錢？▾
委託不動產估價師重新鑑價約3-8萬元（依物件大小），但鑑定報告對行政機關僅供參考，不直接拘束。
Q11土地法162條vs房屋稅條例11條差在哪？▾
邏輯一致都採成本法，但房屋稅條例11條由各縣市房屋標準價格及評定現值率細化，本條為總則性原則。
Q12建物估價vs市場估價差多少？▾
老屋落差可達10倍以上。法定估價只看建材成本與折舊，市場價反映地段、稀缺性、品牌溢價，全部歸到土地那邊。
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