土地法 第 180 條（土地增值實數額）
土地增值總數額，除去免稅額，為土地增值實數額。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 180 條規定，土地增值總數額減去免稅額後，為實數額，是土地增值稅率適用的稅基。
Q · 土地增值稅是怎麼算的？為什麼免稅額這麼重要？
依土地法第 180 條，土地增值稅的稅基不是「漲了多少」（總數額），而是「漲了多少扣掉免稅額之後」（實數額）。公式：（現值 − 原地價）− 免稅額 = 實數額，再套累進稅率才是應納稅額。中間「免稅額」這道閥門決定你實際繳多少，自用住宅優惠、重劃地減徵等政策減免全部從這裡進來。
白話解讀
這條只有一句話，但它是整個土地增值稅計算公式的「轉換器」。前面 178、179 條告訴你「總漲了多少」，這條告訴你：漲幅的全部不見得都會被課稅，要先扣掉法律給你的「免稅額」，剩下來的才是真正會被丟進稅率公式的數字。為什麼這個區分重要？因為「總數額」和「實數額」不是同一個東西，但很多人在閱讀稅單或法規時把它們混為一談，導致看不懂為什麼自己的稅基比想像中少。免稅額不是一個固定數字，它在不同年代、不同情境（自用住宅用地、重劃後第一次移轉等）有不同的設計。這條設下了「先扣免稅額再計算」這個次序，是稅務規劃中的關鍵節點。
法律定性
土地法第 180 條為土地增值稅稅基計算的核心轉換條款，規定土地增值總數額（即現值減原地價的全部漲幅）扣除政策性免稅額後，所得餘額為土地增值實數額，並作為適用累進增值稅率的法定基數，是「漲價歸公」原則與政策性減免之間的法定接口。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1土地賣了之後到底怎麼算稅？▾
簡化版的順序是：(現價 − 原地價) = 增值總數額 → 扣掉免稅額 = 增值實數額 → 套上累進稅率 = 應納稅額。這條規定的是中間那一步「扣免稅額」。內行人提示：很多人在估算自家土地稅務成本時跳過這一步直接拿總數額算，結果預估的稅金是實際的好幾倍，白白嚇自己一跳。
Q2現在還叫「免稅額」嗎？▾
現行土地稅法已經改用「自用住宅用地優惠稅率」「重劃減徵」「農地免徵」等更細緻的設計，但這條設下的「總數額不等於實數額」的概念邏輯仍然延續。內行人提示：要看自家情境適用哪一種，看的不是這條，是土地稅法第 28 條到第 34 條那一段。
Q3土地增值實數額是什麼？▾
土地增值總數額扣除免稅額之後的金額，是土地增值稅率適用的稅基，依土地法第 180 條規定。
Q4土地增值稅怎麼算公式？▾
（現值 − 原地價）= 總數額 → 扣免稅額 = 實數額 → 套累進稅率（20%/30%/40%）或自用優惠稅率（10%）= 應納稅額。
Q5土地增值稅免稅額有哪些？▾
自用住宅優惠（一生一次/一屋）、重劃地第一次移轉減徵 40%、農業用地移轉不課徵，依土地稅法第 28-34 條設計。
Q6什麼叫漲價歸公？▾
孫中山平均地權主張，土地因社會發展所致的漲幅應歸國家所有，憲法第 143 條入憲，土地法第 180 條是執行細節。
Q7怎麼申請自用住宅優惠？▾
出售前向稅捐稽徵機關提出申請，附戶籍謄本、建物所有權狀、地籍圖等，符合土地稅法第 34 條要件可享 10% 優惠稅率。
Q8重劃地怎麼算增值稅？▾
重劃後第一次移轉，依土地稅法第 39 條減徵 40%。即實數額算出後，應納稅額再打 6 折。錯過第一次移轉就回不去。
Q9如何降低土地增值稅？▾
策略：(1) 善用自用住宅優惠 (2) 重劃地把握第一次移轉時點 (3) 農地移轉於自然人申請不課徵 (4) 配偶相互贈與遞延 (5) 時點選擇配合公告現值調整。
Q10土地增值稅 vs 房地合一稅哪個適用？▾
2016-01-01 後取得的房地，出售時兩稅都課（土增稅就土地、房地合一稅就房地總合）。之前取得的房地適用舊制。
Q11自用住宅一生一次 vs 一生一屋差在哪？▾
一生一次只能用一次（土地稅法 §34 I）；一生一屋是用完一次後再買新自住宅，原舊宅出售時可再用一次（§34 V），但要件更嚴。
Q12土地法 180 vs 土地稅法 33 差在哪？▾
土地法 180 是稅基公式總則（如何算實數額），土地稅法 33 是稅率規定（實數額套幾%）。一個算稅基、一個算稅額，缺一不可。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| concept | definition | computed_from | usage |
|---|---|---|---|
| 土地增值總數額（總數額） | 現值減原地價的全部漲幅 | 土地法第 178 條 + 第 179 條 | 計算實數額的起點，不是稅基 |
| 土地增值實數額（實數額） | 總數額扣除政策性免稅額後的金額 | 土地法第 180 條（本條） | 適用增值稅率的法定稅基 |
| 應納土地增值稅 | 實數額乘以累進稅率（或優惠稅率） | 土地法第 181 條 + 土地稅法第 33 條 | 納稅人實際繳納的金額 |
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