土地登記規則 第 28 條
- 1.下列各款應由登記機關逕為登記： 一、建物因行政區域調整、門牌整編或基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併所為之標示變更登記。 二、依第一百四十三條第三項規定之國有登記。 三、依第一百四十四條規定之塗銷登記。 四、依第一百五十三條規定之住址變更登記。 五、其他依法律得逕為登記者。
- 2.登記機關逕為登記完畢後，應將登記結果通知登記名義人。但登記機關依登記名義人之申請登記資料而逕為併案辦理，及因政府機關辦理行政區域調整、門牌整編而逕為辦理之住址變更或建物標示變更登記，不在此限。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 28 條規定五種情形由地政機關逕為登記，無須權利人申請，登記完畢後另行通知。
Q · 地政事務所為什麼會主動更新我的不動產登記？
依土地登記規則第 28 條，建物因行政區域調整、門牌整編、基地號重測或重劃、國有登記、塗銷登記、住址變更等情形，由登記機關逕為辦理登記，無須權利人申請。完成後機關應通知登記名義人；但若是依名義人申請資料併案辦理，或政府機關行政區域調整、門牌整編所生之住址或標示變更，免通知。
白話解讀
你以為登記都是人民去申請的？不是。有一種登記，地政事務所自己會主動去做，不用你來辦、也不用你同意。這條列出五種「逕為登記」的情境：行政區域重劃、門牌整編、土地重測、應辦未辦的塗銷、住址自動變更等。為什麼國家可以「不問你就改你的登記」？因為這些變動本來就跟你的實質權利無關，只是政府為了管理上的一致性做的標示更新。你家的地段重劃了，地號從「OO段123地號」變成「XX段456地號」，這不是你的權利變了，是行政技術上的調整。但等等，地段重新編號、門牌變了，你的權狀上的記載不就和新的登記簿對不上了嗎？這條第 2 項給了答案：登記機關會通知你，你可以拿舊權狀去換新的，或保留舊權狀（仍然有效，只是地號等資料是舊的）。
法律定性
土地登記規則第 28 條為「逕為登記」之總則條款，明定五款情形登記機關得依職權主動辦理登記，不待權利人申請：行政區域調整與地號變動所致標示變更、依本規則第 143 條第 3 項之國有登記、第 144 條之塗銷登記、第 153 條之住址變更，以及其他法律明定得逕為辦理者。本條建立土地登記制度「申請主義」之例外，平衡行政效率與程序保障。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1地政事務所為什麼可以不問我就改我的登記資料？▾
因為本條列舉的五種情境本質上不涉及實質權利變動，只是政府為了行政管理一致性做的標示更新（地號改了、門牌變了、住址同步）。你的所有權沒有變，變的只是寫法。所以法律允許登記機關主動辦理，事後通知即可。內行人提示：雖然法律允許「事後通知」，但機關通知後你仍有權檢視內容是否正確，發現錯誤要在公告期間內提出異議，錯過就難以撤銷。
Q2重測後我的地變大了，這是免費的禮物嗎？▾
不是。重測得到的是「校正後的真實面積」，舊登記上的面積是早期測量技術不精確留下的誤差。新面積影響的是未來地價稅、土地增值稅、買賣價金的計算基礎。如果新面積比舊面積大，地價稅可能會增加；新面積比舊面積小，未來賣地時計算的總價也會減少。內行人提示：重測公告期間（30 天）內收到通知書要立刻檢視，如果新面積跟你預期差很多，這是你最後的爭議機會，過了就只能走民事訴訟。
Q3收到逕為登記通知書怎麼辦？▾
拆封後立刻拿出舊權狀逐項對照：地號、面積、門牌、住址。確認無誤就帶身分證、印章、舊權狀到地政事務所申請權狀換發（工本費約 80 元）。如果發現新資料和你預期不符（特別是重測後面積差異過大），務必在通知或公告期間內（一般 30 天）以書面提出異議。內行人提示：異議要寫明具體爭執項目與證據（如鄰界占用紀錄、舊地籍圖比對），空泛主張機關會駁回。
Q4什麼是逕為登記？▾
由地政機關依職權主動辦理、無須權利人申請的土地登記，是申請主義的法定例外。
Q5土地登記規則第 28 條規定哪 5 種逕為登記情形？▾
標示變更（重測/重劃/門牌）、國有登記、塗銷登記、住址變更、其他法律明定者。
Q6什麼叫標示變更登記？▾
不動產的地號、面積、門牌等識別資料變動所為的登記，不涉實質權利變動。
Q7重測是什麼？跟逕為登記什麼關係？▾
重測是地政機關用新測量技術重新測繪地籍，結果造成的地號面積變動由本條第 1 款逕為登記。
Q8重測後權狀怎麼換？要錢嗎？▾
攜身分證、印章、舊權狀到地政事務所申請，工本費約 80 元/張，當日領件。
Q9對逕為登記結果有意見怎麼提出？▾
公告或通知期間（一般 30 天）內以書面向原登記機關提出異議，駁回可訴願。
Q10怎麼確認自己的不動產有沒有被逕為登記？▾
申請最新土地建物登記第三類謄本比對；或到地政事務所網路便民服務查詢登記異動。
Q11逕為登記 vs 囑託登記差在哪？▾
逕為由地政自己主動辦；囑託是政府其他機關（徵收機關、法院等）委託地政辦。
Q12逕為登記 vs 會同申請差在哪？▾
會同要權利人義務人雙方申請；逕為由機關依職權，不需任何申請人配合。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | ex_officio | joint_application | single_application | commission |
|---|---|---|---|---|
| 啟動主體 | 登記機關依職權 | 權利人與義務人會同 | 權利人或登記名義人單獨 | 政府機關囑託 |
| 權利人意願 | 不需 | 雙方合意 | 權利人主動 | 不需（由囑託機關決定） |
| 事後通知義務 | 原則應通知（本條 2 項例外） | 不需 | 不需 | 需通知相關權利人 |
| 典型情形 | 重測、重劃、門牌整編、住址變更 | 買賣、贈與、抵押設定 | 繼承、第一次登記 | 徵收、撥用、查封 |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較
把多條並列逐欄比較