土地登記規則 第 28 條
- 1.下列各款應由登記機關逕為登記： 一、建物因行政區域調整、門牌整編或基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併所為之標示變更登記。 二、依第一百四十三條第三項規定之國有登記。 三、依第一百四十四條規定之塗銷登記。 四、依第一百五十三條規定之住址變更登記。 五、其他依法律得逕為登記者。
- 2.登記機關逕為登記完畢後，應將登記結果通知登記名義人。但登記機關依登記名義人之申請登記資料而逕為併案辦理，及因政府機關辦理行政區域調整、門牌整編而逕為辦理之住址變更或建物標示變更登記，不在此限。
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重點摘要土地登記規則第 28 條規定五種情形由地政機關逕為登記，無須權利人申請，登記完畢後另行通知。
Q · 地政事務所為什麼會主動更新我的不動產登記？
依土地登記規則第 28 條，建物因行政區域調整、門牌整編、基地號重測或重劃、國有登記、塗銷登記、住址變更等情形，由登記機關逕為辦理登記，無須權利人申請。完成後機關應通知登記名義人；但若是依名義人申請資料併案辦理，或政府機關行政區域調整、門牌整編所生之住址或標示變更，免通知。
白話解讀
你以為登記都是人民去申請的？不是。有一種登記，地政事務所自己會主動去做，不用你來辦、也不用你同意。這條列出五種「逕為登記」的情境：行政區域重劃、門牌整編、土地重測、應辦未辦的塗銷、住址自動變更等。為什麼國家可以「不問你就改你的登記」？因為這些變動本來就跟你的實質權利無關，只是政府為了管理上的一致性做的標示更新。你家的地段重劃了，地號從「OO段123地號」變成「XX段456地號」，這不是你的權利變了，是行政技術上的調整。但等等，地段重新編號、門牌變了，你的權狀上的記載不就和新的登記簿對不上了嗎？這條第 2 項給了答案：登記機關會通知你，你可以拿舊權狀去換新的，或保留舊權狀（仍然有效，只是地號等資料是舊的）。
法律定性
土地登記規則第 28 條為「逕為登記」之總則條款，明定五款情形登記機關得依職權主動辦理登記，不待權利人申請：行政區域調整與地號變動所致標示變更、依本規則第 143 條第 3 項之國有登記、第 144 條之塗銷登記、第 153 條之住址變更，以及其他法律明定得逕為辦理者。本條建立土地登記制度「申請主義」之例外，平衡行政效率與程序保障。
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🗺 判斷流程
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Q1什麼是逕為登記？▾
由地政機關依職權主動辦理、無須權利人申請的土地登記。
Q2哪些情況會被逕為登記？▾
行政區域調整、門牌整編、重測重劃、國有登記、塗銷登記、住址變更等五大類。
Q3重測後地號變了我要做什麼？▾
等地政事務所通知，可申請權狀換發，舊權狀仍有效但建議更新。
Q4對逕為登記結果有意見可以爭執嗎？▾
可於公告期間（通常 30 天）內提出異議；錯過僅能走訴願或民事訴訟。
Q5逕為登記和囑託登記差在哪？▾
逕為是登記機關自己主動辦；囑託是政府其他機關（如徵收機關、法院）委託地政辦。
Q6我可以拒絕逕為登記嗎？▾
不行。本條列舉的情形不涉及實質權利變動，屬行政管理性質，無拒絕餘地。
Q7重測後面積變小算錯嗎？▾
通常是舊測量誤差校正，但差異過大應於公告期內主張界址爭議。
Q8權狀沒換會有什麼影響？▾
舊權狀仍有效但與登記簿不符，未來買賣、抵押、繼承將額外被質疑。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | ex_officio | joint_application | single_application | commission |
|---|---|---|---|---|
| 啟動主體 | 登記機關依職權 | 權利人與義務人會同 | 權利人或登記名義人單獨 | 政府機關囑託 |
| 權利人意願 | 不需 | 雙方合意 | 權利人主動 | 不需（由囑託機關決定） |
| 事後通知義務 | 原則應通知（本條 2 項例外） | 不需 | 不需 | 需通知相關權利人 |
| 典型情形 | 重測、重劃、門牌整編、住址變更 | 買賣、贈與、抵押設定 | 繼承、第一次登記 | 徵收、撥用、查封 |
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