農業發展條例 第 18 條
- 1.本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
- 2.前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
- 3.本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。
- 4.第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
- 5.前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。
- 6.主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。
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重點摘要農業發展條例第18條規定，89年後取得農地的農民興建農舍須經主管機關核定，農舍滿五年始得移轉，且須與坐落土地併同移轉、併同設定抵押權。
Q · 買了農地就能蓋農舍住嗎？
依農業發展條例第18條，不是有農地就能自動蓋農舍。89年1月4日後取得農地的農民，須具備農民身分、無自用農舍而確有需要、經縣市主管機關核定，且不影響農業生產環境，才能在自有農地或以集村方式興建。農舍蓋好後該農地仍應確供農業使用，且滿五年才能移轉（繼承或法院拍賣除外），農舍並須與坐落土地併同移轉、併同設定抵押權。
白話解讀
你買了一塊農地，幻想在上面蓋棟農舍住下來。這條是你蓋不蓋得了、蓋了之後賣不賣得掉的總開關。核心分水嶺是民國89年1月4日：在這天之後取得農業用地的農民，本來沒有自用農舍而需要興建的，要經直轄市或縣市主管機關核定，在不影響農業生產與農村發展的前提下，才能用集村方式或在自有農地上蓋農舍。最咬人的限制有兩個：一是這塊農業用地「應確供農業使用」，蓋了農舍不代表可以荒著不種；二是在自有農地上蓋的農舍，「滿五年才得移轉」，五年內想轉手，除了繼承或法院拍賣，門是關的。還有一條鐵律：農舍要和它坐落的土地「併同移轉、併同設定抵押」，不能把房和地拆開賣。把這條讀透，你才不會買了地、蓋了房，卻被五年閉鎖期和地房綁定卡住資金。
法律定性
農業發展條例第18條為農地興建農舍的核心管制條文，建立「農民資格＋主管機關核定＋確供農業使用＋五年閉鎖期＋房地併同移轉設押」五道閘門，並以89年1月4日為適用條項的分水嶺，區分修法後取得、修法前取得、修法後分割單獨所有三種興建路徑。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
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Q1買了農地就能蓋農舍住嗎？▾
不是自動就能蓋。89年後取得農地的農民要具備農民身分、無自用農舍而確有需要、經縣市主管機關核定，且不影響農業生產環境，才能興建。
Q2農舍蓋好多久才能賣？▾
在自有農地興建的農舍滿五年才得移轉，但因繼承或法院拍賣而移轉的不受此限。
Q3農舍可以單獨賣掉或單獨抵押嗎？▾
不行。農舍應與坐落用地併同移轉、併同設定抵押權，房地在法律上綁成一體。
Q489年前就有農地的老農蓋農舍規定一樣嗎？▾
不一樣。修法前取得者走第三項，依當時土地使用管制及建築法令申請，要件與修法後取得者不同。
Q5農舍可以蓋多大？建蔽率多少？▾
依農業用地興建農舍辦法，農舍建蔽率不得超過百分之十，並有最高樓地板面積與基層建築面積上限。
Q6蓋了農舍農地還要種田嗎？▾
要。農業用地應確供農業使用，農舍是配角，把地荒著或挪作他用可能被舉發、處分。
Q7農舍起造人一定要是地主嗎？▾
是。第一項與第三項農舍起造人應為該農舍坐落土地的所有權人。
Q8什麼是集村方式興建農舍？▾
集村是將農舍集中於特定區位興建，主管機關對集村方式應予獎勵並提供必要協助。
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