重點摘要農業發展條例第18條規定，89年後取得農地的農民興建農舍須經主管機關核定，農舍滿五年始得移轉，且須與坐落土地併同移轉、併同設定抵押權。
Q · 買了農地就能蓋農舍住嗎？
可以，但要先經主管機關核定，且農舍蓋好五年內不能賣
依農業發展條例第18條，不是有農地就能自動蓋農舍。89年1月4日後取得農地的農民，須具備農民身分、無自用農舍而確有需要、經縣市主管機關核定，且不影響農業生產環境，才能在自有農地或以集村方式興建。農舍蓋好後該農地仍應確供農業使用，且滿五年才能移轉（繼承或法院拍賣除外），農舍並須與坐落土地併同移轉、併同設定抵押權。
你買了一塊農地，幻想在上面蓋棟農舍住下來。這條是你蓋不蓋得了、蓋了之後賣不賣得掉的總開關。核心分水嶺是民國89年1月4日：在這天之後取得農業用地的農民，本來沒有自用農舍而需要興建的，要經直轄市或縣市主管機關核定，在不影響農業生產與農村發展的前提下，才能用集村方式或在自有農地上蓋農舍。最咬人的限制有兩個：一是這塊農業用地「應確供農業使用」，蓋了農舍不代表可以荒著不種；二是在自有農地上蓋的農舍，「滿五年才得移轉」，五年內想轉手，除了繼承或法院拍賣，門是關的。還有一條鐵律：農舍要和它坐落的土地「併同移轉、併同設定抵押」，不能把房和地拆開賣。把這條讀透，你才不會買了地、蓋了房，卻被五年閉鎖期和地房綁定卡住資金。
農業發展條例第18條為農地興建農舍的核心管制條文，建立「農民資格＋主管機關核定＋確供農業使用＋五年閉鎖期＋房地併同移轉設押」五道閘門，並以89年1月4日為適用條項的分水嶺，區分修法後取得、修法前取得、修法後分割單獨所有三種興建路徑。
AI 輔助整理，以條文原文為準
不是自動就能蓋。89年1月4日後取得農地的農民，要具備農民身分、本來沒有自用農舍而確有需要、經直轄市或縣市主管機關核定，且不影響農業生產環境與農村發展，才能在自有農地或以集村方式興建。詳細資格、建蔽率、容積率、樓地板面積上限規定在農業用地興建農舍辦法裡，送件前先對照這本辦法。
在自有農業用地上興建的農舍，第二項規定應確供農業使用，且滿五年才得移轉，五年內原則上不能轉手，但因繼承或法院拍賣而移轉的不在此限。買中古農舍時務必查清楚原始興建（取得）時點，五年期沒過的農舍簽了約也過不了戶。
不行。第四項規定農舍應與其坐落用地併同移轉、併同設定抵押權，房和地在法律上綁成一體，而且已申請興建農舍的農地不得重複申請。這也是農舍貸款條件和市區房貸差很多的原因，銀行的擔保品是整包農地加房。
不完全一樣。修法前取得農地、無自用農舍而需興建者走第三項，依相關土地使用管制及建築法令規定申請；修法前共有耕地、修法後分割為單獨所有的也比照辦理。先確認自己的取得時點落在89年1月4日前還是後，這一刀決定你適用哪一條項。
它是農地能不能蓋農舍、蓋了賣不賣得掉的總開關，建立農民資格、主管機關核定、確供農業使用、五年閉鎖期、房地併同移轉五道閘門。
89年後取得走第一項（需核定）、89年前取得走第三項前段（依當時法令）、修法後分割單獨所有走第三項後段（比照修法前）。
農業用地須持續作農業生產使用，蓋了農舍仍要種田，不得荒置或挪作他用，否則可能被舉發處分。
農舍蓋在農業用地上、受農民資格與五年閉鎖期限制、且須與土地併同移轉設押，一般住宅沒有這些綁定。
先定位適用條項→確認農民資格與需求→對照農舍興建辦法→向縣市主管機關申請核定→申請建造執照施工。
自農舍興建（取得）日起算滿五年才得移轉，繼承或法院拍賣移轉不受此限，起算基準以主管機關認定為準。
依農業用地興建農舍辦法，建蔽率不得超過百分之十，另有樓地板面積、基層建築面積與高度上限，須對照辦法核算。
備妥農民身分、農業經營與耕作事實、名下無自用農舍的證明，向主管機關提出核定申請。
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
農業動力用電、動力用油、用水，不得高於一般工業用電、用油、用水之價格。
立法理由農業動力用電動力用油及用水之價格稍嫌偏高，特規定比照工業用價格，期能稍予降低，藉以減輕農民負擔。
前條經核准由農民團體或農民開發之土地，得輔助農民以合作方式為之。 農民、合作農場、農民團體或農業企業機構開發之土地，開發完竣後，無償使用。繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權。其由農業企業機構投資開發者，自產品開始銷售之日起，免徵營利事業所得稅五年；其由農民、合作農場或農民團體開發者，自開發完竣有收益之日起，免徵田賦八年。
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。 前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。 第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。 前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。 主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。
立法理由一、本條新增。 二、照黨團協商條文通過。
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。 前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。 第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。 前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。 主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。
立法理由農舍申請許可後，除有關許可之「撤銷」規定外，如因情事變更或基於公益之目的，而將合法申請興建農舍之許可使其嗣後失去效力時，即屬許可之「廢止」，爰配合行政程序法之用語，於第五項所定「許可之撤銷」之後，修正為「許可之撤銷或廢止」，增列「或廢止」三字。
農業動力用電動力用油及用水之價格稍嫌偏高，特規定比照工業用價格，期能稍予降低，藉以減輕農民負擔。
前條經核准由農民團體或農民開發之土地，得輔助農民以合作方式為之。 農民、合作農場、農民團體或農業企業機構開發之土地，開發完竣後，無償使用。繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權。其由農業企業機構投資開發者，自產品開始銷售之日起，免徵營利事業所得稅五年；其由農民、合作農場或農民團體開發者，自開發完竣有收益之日起，免徵田賦八年。
一、本條新增。 二、照黨團協商條文通過。
農舍申請許可後，除有關許可之「撤銷」規定外，如因情事變更或基於公益之目的，而將合法申請興建農舍之許可使其嗣後失去效力時，即屬許可之「廢止」，爰配合行政程序法之用語，於第五項所定「許可之撤銷」之後，修正為「許可之撤銷或廢止」，增列「或廢止」三字。
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