建築基準法 第60条の2（都市再生特別地区）
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- 都市再生特別地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率、建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さは、都市再生特別地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
- 一主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であつて、階数が二以下で、かつ、地階を有しない建築物で、容易に移転し、又は除却することができるもの
- 二公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの
- 三学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
- 2.都市再生特別地区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、建築物の地盤面下の部分及び国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除き、都市再生特別地区に関する都市計画において定められた壁面の位置の制限に反して建築してはならない。ただし、前項各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
- 3.都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供する建築物については、第四十八条から第四十九条の二までの規定は、適用しない。
- 4.都市再生特別地区内の建築物については、当該都市再生特別地区に関する都市計画において定められた建築物の容積率の最高限度を第五十二条第一項各号に掲げる数値（第五十七条の二第六項の規定により当該数値とみなされる特例容積率の限度の数値を含む。）とみなして、第五十二条の規定を適用する。
- 5.都市再生特別地区内の建築物については、第五十六条、第五十七条の四、第五十八条及び第六十条の三第二項の規定は、適用しない。
- 6.都市再生特別地区内の建築物については、第五十六条の二第一項に規定する対象区域外にある建築物とみなして、同条の規定を適用する。この場合における同条第四項の規定の適用については、同項中「対象区域内の土地」とあるのは、「対象区域（都市再生特別地区を除く。）内の土地」とする。
- 7.第四十四条第二項の規定は、第一項第三号の規定による許可をする場合に準用する。
この条文の基本情報
都市再生特別地区とは何ですか？
定義都市再生特別地区とは、建築基準法第60条の2に定められた規定で、「都市再生特別地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率、建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第60条の2（都市再生特別地区）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第60条の2の条文原文は「都市再生特別地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率、建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さ…」で始まります。
- 建築基準法第60条の2は第四節の二 都市再生特別地区、居住環境向上用途誘導地区及び特定用途誘導地区に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第60条の2の前の条は建築基準法第60条です。
- 建築基準法第60条の2の次の条は建築基準法第60条の2の2です。
- 建築基準法第60条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第60条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第60条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/60_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法60条の2は、都市再生特別地区内の建築物の容積率・高さ等を都市計画の定めに従わせ、用途地域規制・斜線制限・高度地区の適用を除外し、日影規制も対象区域外とみなす規定である。
Q · 都市再生特別地区に指定されると、建築のルールは何がどう変わるんですか？
全国一律の規制が外れ、地区ごとの都市計画の数値が基準になります
都市再生特別地区に指定されると、建築物の容積率・建蔽率・建築面積・高さは、その地区の都市計画で個別に定められた内容に適合すれば足りることになります（建築基準法60条の2第1項）。誘導すべき用途に供する建築物には用途地域規制（48条から49条の2）が適用されず、斜線制限（56条）と高度地区（58条）も適用除外、日影規制（56条の2）は対象区域外の建築物とみなされます。代わりに、都市計画で定められた壁面の位置の制限が新たに効きます（2項）。
解説
渋谷、虎ノ門、大手町。周囲より倍以上高いビルが突然生えてくる理由の一つが、この一条にある。都市再生特別地区に指定された区域では、用途地域の制限（48条から49条の2）が外れ、道路斜線・隣地斜線（56条）も、高度地区（58条）も適用されない。日影規制（56条の2）にいたっては、その建築物が対象区域の外にあるものとみなされる。代わりに効くのは、その地区ごとの都市計画で個別に決められた容積率・建蔽率・建築面積・高さ・壁面の位置だけだ。つまりこの区域の中では、全国共通のルールブックが一冊まるごと差し替わる。そして差し替えの原案を書くのは役所とは限らない。都市再生特別措置法は、都市再生事業を行おうとする民間事業者に都市計画の提案権を与えている。あなたが隣に住んでいるなら、争える場所は建築確認ではなく、その何年も前の都市計画の段階にしかない。
法的な位置づけ
建築基準法60条の2は、都市再生特別措置法に基づき都市計画決定される都市再生特別地区内の建築規制を定める規定である。同地区内では、建築物の容積率・建蔽率・建築面積・高さおよび壁面の位置が当該地区の都市計画の定めに従い、全国一律の用途地域規制・斜線制限・高度地区・日影規制は適用が排除され、または対象区域外にあるものとみなされる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.敷地と隣接地の都市計画上の位置づけを確認する 自治体の都市計画情報システムまたは都市計画課の窓口で、対象敷地と隣接地が都市再生緊急整備地域に含まれるか、都市再生特別地区が決定済みかを確認する。決定済みなら、決定告示の内容（容積率・建蔽率・建築面積・高さ・壁面の位置の制限・誘導すべき用途）を写し取る
- 2.未指定なら縦覧期間に意見書を提出する 都市計画案の縦覧は二週間で、意見書の提出はその期間内に限られる（都市計画法17条）。公聴会が開催される場合は16条により公述の申出をする。日照・通風・眺望への影響は、決定後には斜線制限も日影規制も適用除外となるため、この段階でしか主張の場がない
- 3.設計段階で都市計画の五数値を図面に落とす 容積率・建蔽率・建築面積・高さの四つ（1項）に加え、壁面の位置の制限（2項）を最初に図面へ反映する。2項の例外は建築物の地盤面下の部分と国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものに限られ、1メートルの踏み越えでも確認申請は通らない
- 4.数値を超えるなら1項3号許可のルートを工程に織り込む 学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物について、特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めた場合に限り許可が可能。7項が44条2項を準用するため建築審査会の同意が必須で、付議前の事前協議に時間がかかる。着工予定日から逆算して工程に組み込む
よくある質問 AI による整理
Q1都市再生特別地区とは何ですか？
都市再生特別措置法に基づき、都市再生緊急整備地域内で都市計画決定される地区です。建築基準法60条の2により、地区内では用途地域規制や斜線制限が外れ、容積率や高さは地区ごとの都市計画で個別に定められます。
Q2都市再生特別地区では建蔽率も都市計画で決まりますか？
決まります。60条の2第1項は容積率・建蔽率・建築面積・高さの四つを都市計画の定めに適合させると規定します。ただし容易に移転・除却できる二階建てや、公衆便所・巡査派出所等の公益上必要な建築物は除かれます。
Q3都市再生特別地区内でも建築確認は必要ですか？
必要です。適用除外になるのは用途地域規制や斜線制限などの実体規定であり、確認申請の手続そのものは免除されません。審査の基準が全国一律の数値から当該地区の都市計画の数値に置き換わるだけです。
Q4壁面の位置の制限に例外はありますか？
あります。60条の2第2項は、建築物の地盤面下の部分と、国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除外します。また1項各号に該当する建築物にも2項は適用されません。
Q5都市再生特別地区の指定はどこで確認できますか？
自治体が公開する都市計画情報（都市計画図・都市計画総括図）で確認できます。都市再生緊急整備地域に含まれるか、その中で特別地区が決定済みかの二段階で見るのが実務的です。
Q6都市再生緊急整備地域と都市再生特別地区は同じですか？
違います。緊急整備地域は政令で定められる広い区域で、その中で個別に都市計画決定されるのが都市再生特別地区です。緊急整備地域に入っているだけでは、60条の2の適用除外は働きません。
Q7都市再生特別地区の指定に住民は意見を言えますか？
言えます。都市計画法16条の公聴会と17条の縦覧手続があり、案の縦覧は二週間、意見書の提出はその期間内に限られます。決定後に建築確認を争っても、斜線制限や日影規制は適用除外のため足場がありません。
Q8都市再生特別地区で定めに違反するとどうなりますか？
特定行政庁による是正命令の対象になります（建築基準法9条）。除却・移転・使用禁止等が命じられ得るほか、壁面の位置の制限違反は確認の段階で不適合となり、そもそも着工できません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1隣が再開発で超高層になるらしいんですが、日影規制で止められませんか？
その土地が都市再生特別地区に指定済みなら止められません。6項が地区内の建築物を日影規制の対象区域外にあるものとみなすため、規制がそもそも届かないからです。斜線制限（56条）と高度地区（58条）も5項で適用除外です。実務のポイント：だから勝負は都市計画決定の前で決まる。自治体の都市計画審議会の付議予定と議事録は公開されており、指定の一年以上前から兆候は読める
Q2都市計画って、結局は役所が勝手に決めるものですよね？
決定するのは自治体ですが、原案を誰が書くかは別の話です。都市再生特別措置法37条は、都市再生事業を行おうとする者に都市計画の提案権を認めています。提案が受理されれば、審議の出発点は事業者の案になります。実務のポイント：提案制度を使った案件かどうかは、都市計画の理由書や審議会資料の記載で判別できる。提案型は公共貢献のメニューが事前に折衝済みで、審議での修正幅が小さい傾向にある
Q3容積率が置き換わるなら、前の道路が狭くても関係なく床を積めるんですか？
積めません。4項は都市計画で定めた容積率の最高限度を52条1項各号の数値とみなして52条を適用すると定めるだけで、前面道路の幅員による制限（52条2項）は通常どおり働きます。数値の置き換えであって52条の適用除外ではありません。実務のポイント：だから地区指定と同時に道路の拡幅や付替えを都市計画へ組み込むのが定石。容積の数字だけ見て床を積む計画は、道路幅員で頭を打つ
Q4都市計画で決まった高さをどうしても超えたい場合、方法はありますか？
1項3号の許可があります。学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物について、特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めた場合に限られ、純粋な民間オフィスは対象外です。手続として建築審査会の同意が要ります（7項が44条2項を準用）。実務のポイント：この同意は形式手続に見えて、実務では事前相談の段階で方向が決まる。付議に載る時点で結論はほぼ固まっており、勝負は付議前の協議にある
間違えやすい点 AI による整理
- あなたから見れば、日影規制は全国民に保障された最低限の日照だ。だが法律から見れば、日影規制は「対象区域」という地図の内側にしか存在しない。6項は、地区内の建築物をその地図の外にあるものとみなす。緩和されるのではなく、あなたの土地との関係で最初から存在しないことになる。この落差に気付くのは、たいてい着工後だ
- 都市計画は役所が決めるものだと知っている人は多い。だが決定の前段階で、都市再生事業を行おうとする民間事業者が都市計画の提案をできる制度があること（都市再生特別措置法37条）まで知っている人は少ない。提案が受理されれば、審議の出発点はすでに事業者の描いた絵になる
- 「この地区では容積率が緩和される」という問いの立て方がすでにずれている。4項は、都市計画で定めた容積率の最高限度を52条1項各号に掲げる数値と「みなして」52条を適用すると書く。上乗せではなく基準値そのものの置き換えであり、前面道路の幅員による制限（52条2項）は通常どおり働く
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 数値の決まり方 | 地区ごとの都市計画で容積率・建蔽率・建築面積・高さ・壁面の位置を個別に決定 | 用途地域ごとに全国共通の数値を法が列挙（都市計画で指定容積率を選択） 対象区域と規制時間を自治体の条例で指定 |
| 地区内での働き方 | 本条1項2項が唯一の実体基準として働く | 4項により都市計画の最高限度を52条1項各号の数値とみなして52条を適用（前面道路幅員の制限は存続） 6項により地区内の建築物は対象区域外にあるものとみなされ、規制が届かない |
| 適用除外の有無 | 1項各号（仮設的な二階建て、公衆便所・巡査派出所等、許可を得た学校・駅舎・卸売市場）のみ | 地区内では数値の置き換えが起きるが52条自体は適用される 地区内では丸ごと届かない |
| 住民が争える段階 | 都市計画決定前の縦覧・公聴会（都市計画法16条、17条） | 用途地域の指定変更手続、確認処分の取消訴訟 条例の対象区域指定、確認処分の取消訴訟（ただし地区内では足場なし） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は全国一律規制を外すのではなく、個別案件ごとに容積率を上乗せする奨励方式が中心。公共貢献と床を交換する構造は共通するが、規制そのものの適用除外までは行わない点が異なる
韓国は地区単位計画で用途・容積率・高さ・建築線を区域ごとに個別設計する。区域単位で基準を置き換える発想は日本の都市再生特別地区に最も近い
ドイツは事業者が計画案と実施契約を用意して自治体と結ぶ事業者提案型のBプランを制度化している。民間が原案を書く点で本条の提案制度と機能的に対応する
米国は区域単位でゾーニング基準を個別設計するPUDや、公開空地の提供と引き換えに床面積割増を与えるインセンティブゾーニングが同種の機能を担う
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- マンションの郵便受けに市の都市計画案の縦覧のお知らせが入っていたら、あなたは封を切るだろうか？ 縦覧期間は二週間、意見書を出せるのはその期間内だけだ（都市計画法17条）。決定されてしまえば、日影規制も斜線制限も、あなたの部屋の南側には二度と効かない
- あなたが設計事務所で地区内の案件を担当した。用途地域は気にしなくていいと言われて安心し、都市計画で定められた壁面の位置の制限を一メートル踏み越えた図面を出す。2項の例外は地盤面下の部分と国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものだけ。確認申請は通らない
- 工事現場の仮設事務所。木造二階建て、地階なし、容易に移転も除却もできる。この地区の容積率にも高さにも縛られない（1項1号）
- 友人が「隣が再開発で超高層になる、日影規制で止められるはずだ」と相談してきた。あなたは建物の話に入る前に、その土地が都市再生特別地区かどうかを調べる。指定済みなら、日影規制はその建物に最初から届いていない
- 駅舎の建替えで、都市計画に定められた高さの上限をどうしても超える。1項3号の特定行政庁の許可という道はあるが、建築審査会（学識経験者らで構成される第三者機関）の同意が要る（7項、44条2項準用）。同意取得の見通しが立たないまま、着工予定日まであと四か月
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分の土地と隣地が都市再生緊急整備地域・都市再生特別地区のどこに位置するか、自治体の都市計画情報で確認する2. 指定前なら勝負は縦覧の二週間。意見書を出し、公聴会があれば発言する（都市計画法16条、17条） 3. 指定後は日影規制も斜線制限も足場にならない。残るのは壁面の位置の制限（2項）違反の有無と、自治体の中高層建築物紛争予防条例に基づく説明会・あっせんの請求
訴えられた側：1. 都市計画で定められた容積率・建蔽率・建築面積・高さ・壁面の位置の五点を最初に図面へ落とす。1項2項の適合は確認の前提で、違反すれば9条の是正命令（除却・使用禁止等）の対象2. 逃げ道は1項各号の三類型のみ。容易に移転・除却できる二階建て、公衆便所や巡査派出所等、許可を得た学校・駅舎・卸売市場3. 3号許可は建築審査会の同意が必須（7項）。工程表に同意取得の期間を必ず織り込む
時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。実務上の期限は三つ。都市計画案の縦覧は二週間で、意見書の提出はその期間内（都市計画法17条）。建築確認等の取消訴訟は処分を知った日から六か月、処分の日から一年（行政事件訴訟法14条）。違反建築物に対する特定行政庁の是正命令（建築基準法9条）に期間制限はない
改正沿革 AI による整理
- 平成14年（2002年） 都市再生特別措置法の制定に伴い新設。都市再生特別地区内の建築制限を都市計画の定めに一元化し、用途地域規制・斜線制限・日影規制の適用を外す仕組みを導入した
- 平成26年（2014年）前後 特定用途誘導地区（60条の3）の新設等に伴い、5項の適用除外列挙に60条の3第2項が加わったと解されるが、改正年次と回数は人的検証が必要
改正の年表
- 1.平成14年（2002年） 新設：都市再生特別措置法の制定にあわせて新設。都市再生特別地区内の建築制限を当該地区の都市計画の定めに一元化し、用途地域規制・斜線制限・高度地区・日影規制の適用を外す仕組みを導入した
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