国税徴収法 第121条（権利移転の登記の嘱託）
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税務署長は、換価財産で権利の移転につき登記を要するものについては、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の法令に別段の定めがある場合を除き、その買受代金を納付した買受人の請求により、その権利の移転の登記を関係機関に嘱託しなければならない。
この条文の基本情報
権利移転の登記の嘱託とは何ですか？
定義権利移転の登記の嘱託とは、国税徴収法第121条に定められた規定で、「税務署長は、換価財産で権利の移転につき登記を要するものについては、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の法令に別段の定めがある場合を除き、その買受代…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 国税徴収法第121条（権利移転の登記の嘱託）は、日本の国税徴収法に含まれる条文です。
- 国税徴収法第121条の条文原文は「税務署長は、換価財産で権利の移転につき登記を要するものについては、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の法令に別段の定めがある場合を除き、その買受代…」で始まります。
- 国税徴収法第121条は第五款に置かれています。
- 国税徴収法の公布日は昭和34年4月20日です。
- 国税徴収法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 国税徴収法第121条の前の条は国税徴収法第120条です。
- 国税徴収法第121条の次の条は国税徴収法第122条です。
- 国税徴収法第121条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）第121条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/334AC0000000147 - 本サイト収録
国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）第121条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/334AC0000000147/121
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点国税徴収法121条は、換価財産の権利移転登記について、買受代金を納付した買受人の請求により、税務署長が関係機関に登記を嘱託しなければならないと定める。
Q · 公売で不動産を落札して代金も払ったのに、登記簿の名義がまだ滞納者のままなのはなぜ？
請求しない限り登記は動かない。名義は滞納者のまま
国税徴収法121条は、税務署長が権利移転の登記を関係機関に嘱託しなければならないと定めますが、その起点は「買受代金を納付した買受人の請求」です。請求がなければ職権で先回りして登記されることは原則としてありません。所有権は代金納付時にすでに移転していますが（同法116条）、登記を備えるまでは民法177条の対抗要件を欠き、第三者の差押登記に割り込まれるリスクが残ります。
解説
公売で不動産を落札し、買受代金を納付した瞬間、その不動産はもうあなたの所有物になっている（国税徴収法116条）。ところが登記簿の所有者欄は、滞納者の名前のままだ。通常の売買なら売主と買主が共同で登記を申請する（不動産登記法60条）が、公売の前所有者は印鑑証明も権利証も出してくれない。そこで121条は、税務署長が法務局へ登記を嘱託しなければならないと定めた。ただし条文を精読してほしい。「買受代金を納付した買受人の請求により」と書いてある。あなたが請求しない限り、税務署は動かない。そして登記が入るまでの期間は、民法177条の対抗要件を欠いた無防備な期間である。所有者であることと、所有者だと第三者に言い切れることは、法律上まったく別の話だ。
法的な位置づけ
国税徴収法121条は、公売等の換価により権利が移転した財産のうち登記を要するものについて、税務署長が買受人の請求に基づき権利移転の登記を関係機関に嘱託すべき義務を定める規定である。不動産登記法60条の共同申請主義の例外として、滞納者の関与なく登記名義を移転させる手続的根拠となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.入札前に「引受けとなる権利」を読み込む 公売財産情報の「引受けとなる権利」「特記事項」欄を確認する。抵当権など換価により消滅する権利は122条の抹消嘱託で消えるが、差押登記より先に対抗要件を備えた賃借権や地上権は残り、買受人が引き受ける。落札後に気付いても代金は戻らない
- 2.買受代金を納付期限内に納付する 売却決定後、買受代金の納付期限（国税徴収法115条）内に代金を納付する。期限を徒過すると売却決定は取り消され、公売保証金も返還されない。納付時点で所有権は移転する（同法116条）
- 3.納付と同日に嘱託の請求と登録免許税相当額を提出 121条の起点は買受人の請求である。代金納付と同じ日に、権利移転登記の嘱託請求書と登録免許税相当額を税務署の窓口へ提出する。請求書だけを出しても登録免許税相当額がなければ登記は前に進まない
- 4.登記事項証明書で名義と抹消を自分の目で照合 嘱託後、登記事項証明書を取得し、所有権が自分の名義に移転しているか、換価により消滅する権利の登記が抹消されているか（同法122条）を確認する。相違があれば直ちに税務署へ照会する
- 5.名義が入るまで第三者登記の割り込みを定期監視 登記が完了するまでの期間は民法177条の対抗要件を欠く。登記情報提供サービスで第三者の差押登記や仮処分が割り込んでいないか定期的に確認し、異常があれば速やかに専門家へ相談する
よくある質問 AI による整理
Q1公売で落札した不動産の登記はいつ入る？
自動では入りません。買受代金を納付した買受人が嘱託を請求して初めて手続が起動します（国税徴収法121条）。請求と登録免許税相当額の準備が揃った後、税務署長が関係機関へ嘱託します。
Q2嘱託登記の登録免許税は誰が負担する？
実務上は買受人が負担し、嘱託請求の際に登録免許税相当額を用意します。買受代金とは別枠の出費になるため、入札価格を決める段階で現金を確保しておく必要があります。
Q3公売の買受代金を納付したら次にすることは？
同じ窓口で権利移転登記の嘱託を請求します。その後、登記事項証明書で自分の名義と、消滅する権利の抹消（同法122条）を照合し、占有者の有無を確認する流れになります。
Q4公売で買った不動産に人が住んでいたらどうなる？
明渡しは登記とは別問題です。差押登記より先に対抗要件を備えた賃借権は消えず買受人が引き受けます。占有者との交渉や別途の法的手続が必要になります。
Q5国税徴収法121条の請求に期限はある？
請求自体に法定の期限はありません。ただし登記を備えるまで民法177条の対抗要件を欠くため、実務上の期限は「代金納付と同日」と考えるのが安全です。
Q6嘱託登記の請求はどこに出すの？
公売を実施した税務署（徴収担当部門）です。登記を実際に行うのは法務局ですが、買受人が法務局へ単独申請するのではなく、税務署長が嘱託する構造になっています。
Q7登記が入る前に第三者の差押えが入ったらどうなる？
所有権は代金納付時に移転していますが、登記を欠く間は民法177条により第三者に対抗できません。名義書換までの期間が長いほど、この隙間のリスクが高まります。
Q8公売不動産の登記事項証明書はいつ確認すべき？
落札前、代金納付直後、嘱託請求後の三回が目安です。特に請求後は、自分の名義が入ったか、消滅すべき権利の登記が抹消されたかを自分の目で照合してください。
この条文についての質問 AI による整理
Q1代金を払ったら、税務署が勝手に登記してくれるんじゃないんですか？
条文は「買受代金を納付した買受人の請求により」と書いており、起点は請求です（国税徴収法121条）。所有権自体は代金納付時に移っている（同116条）ので所有者ではありますが、登記がなければ第三者に対抗できません（民法177条）。実務のポイント：嘱託には登録免許税相当額を買受人が用意する必要があり、これを持たずに請求書だけ出しても登記は前に進まない。代金の振込額とは別枠で現金を確保しておく
Q2公売で買えば、抵当権も差押えもきれいに消えるんですよね？
換価により消滅する権利の登記は税務署長が抹消を嘱託するため（国税徴収法122条）、抵当権などの担保権は原則として消えます。しかし差押えに対抗できる賃借権や地上権は消えず、買受人が引き受けます。実務のポイント：公売財産情報の「引受けとなる権利」「特記事項」欄が実質的な価格決定要因。ここを読まずに近隣相場から逆算して入札する人が、最も高く買わされている
間違えやすい点 AI による整理
- 「いつ登記されるのか」という問いの立て方がそもそも誤っている。登記は時間が経てば入るものではなく、買受人の請求があって初めて手続が起動する。待っている限り、原則として永久に入らない
- 登記がまだでも所有権は自分にある、そこまでは知っている人が多い。深刻なのはその先で、登記を欠く期間は、滞納者の他の債権者が入れてきた差押登記や第三者の登記に対して、自分の所有権を主張できない（民法177条）という点である
- あなたから見れば「役所が売ったのだから、役所が最後まで面倒を見て当然」。だが法律から見れば税務署は徴収機関であって、買受人の権利保全の代理人ではない。この落差が、名義が滞納者のまま何か月も放置される事故を生んでいる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律する場面 | 121条：換価財産の権利移転登記の嘱託 | 122条：換価により消滅する権利の登記の抹消嘱託 116条：買受代金の納付による権利移転の時期 |
| 手続の起点 | 買受代金を納付した買受人の請求 | 換価に伴う消滅権利の存在（税務署長の嘱託） 買受代金の納付という事実そのもの |
| 買受人が動かないとどうなるか | 登記は原則として動かず、名義は滞納者のまま残る | 消滅した権利の登記が残り、担保がついたままに見える 所有権自体は納付時に当然移転するため影響なし |
| 民法177条との関係 | 対抗要件を備えるための最後の一区間 | 公示上の負担を除去し、換価後の権利関係を整える 実体的な権利取得のみで、対抗要件は別途必要 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾では拍定人が価金を納付すると執行機関が権利移転証書を発給し、その交付時に所有権を取得する構成をとる。租税滞納の公売は行政執行分署が実施し、強制執行法の規定を準用する点で日本と類似するが、証書発給を軸に据える点が異なる
韓国も公売による買受人の権利移転につき、税務当局が登記嘱託を行う枠組みを採る。具体的な条番号は2020年の全部改正で条文配置が変わっているため、原典での確認が必要
ドイツでは租税債権に基づく不動産への強制執行も強制競売法（ZVG）の手続によるため、競落許可決定（Zuschlag）により所有権が移転し、登記所への登記は裁判所を経由して行われる。徴収機関が直接嘱託する日本型とは経路が異なる
米国連邦租税の差押売却では、まず certificate of sale が交付され、償還期間（redemption period）経過後に deed が交付される。買受人が直ちに完全な所有権を得ない点で、代金納付時に所有権が移転する日本法と大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 落札して代金も納めたのに、一か月経っても登記簿の名義が変わらない。どこで止まっているのか？ 止まっているのではなく、そもそも動き出していない。121条の起点はあなたの請求であり、担当者が職権で先回りしてくれる仕組みにはなっていない。決算期をまたげば、帳簿上の資産と登記名義がずれたまま税務調査を迎えることになる
- 滞納で差し押さえられた自宅が公売された。あなたの実印も権利証も一度も使われないまま、登記名義は見知らぬ買受人へ書き換わる。共同申請の原則は、ここでは働かない
- 入札前の下見で見落としていた抵当権が三本ついていた。担保権は122条の抹消嘱託で消える。だが差押登記より先に対抗要件を備えた賃借権は消えない。空室のつもりで買った建物の鍵が、いつまでもあなたの手に渡らないという事態が起きる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 買受代金の納付と同時に、嘱託の請求書と登録免許税相当額を用意して窓口に出す。納付日と請求日を離さないこと2. 請求後、登記事項証明書で自分の名義と、換価により消滅する権利の抹消（国税徴収法122条）を自分の目で照合する3. 名義が入るまでの間、登記情報提供サービスで第三者の差押登記が割り込んでいないか定期的に確認4. 占有者がいる場合、明渡しは登記とは別問題として交渉と法的手続を並行させる
訴えられた側：1. 嘱託後の巻き戻しは事実上不可能。動くなら買受代金の納付前で、国税等を完納すれば売却決定は取り消される（国税徴収法117条） 2. 差押えや公売の各処分に不服があるなら、処分ごとに審査請求（国税通則法77条、処分を知った日の翌日から3か月以内） 3. 見積価額や公売財産の範囲は公売公告の段階で争う4. 生活や事業の維持が困難なら、換価の猶予（国税徴収法151条の2）や納税の猶予の申請を先に検討する
時効（請求できる期限）：121条の請求自体に法定の期限はなく、特定の時効もない。ただし前提となる買受代金の納付期限を徒過すれば売却決定は取り消され、公売保証金も返還されない（国税徴収法115条、最新の改正状況をご確認ください）。また登記が入るまで民法177条の対抗要件を欠くため、実務上の期限は「代金納付と同日」。滞納者側が処分を争う場合は、国税通則法77条の3か月が実質的なタイムリミットとなる
学説
実務通説：121条の嘱託は税務署長の義務であるが、その義務は買受人の請求により発生する。したがって請求がない限り登記懈怠の問題は生じず、名義書換の遅延リスクは買受人側の管理事項として扱われる、と実務上理解されている
改正沿革 AI による整理
- 改正時期の特定に検証が必要 条文が引用する不動産登記法が明治32年法律第24号から平成16年法律第123号（全部改正）へ差し替わっており、少なくとも同法全部改正に伴う整備が行われている。改正回数と各改正年の正確な特定には官報での確認が必要
改正の年表
- 1.昭和34年（1959年） 新設：現行国税徴収法（昭和34年法律第147号）の制定に伴い、換価財産の権利移転登記の嘱託を税務署長の義務として明文化
- 2.平成16年（2004年） 改正：条文が引用する不動産登記法が明治32年法律第24号から平成16年法律第123号（全部改正）へ差し替えられた。改正年月日の厳密な特定には官報での確認が必要
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