臺灣嘉義地方法院103年度訴字第268號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第268號

原告

媚登峰健康事業股份有限公司

法定代理人

莊雅清

訴訟代理人

陳忠儀律師

被告

關伃伶

訴訟代理人

湯光民律師

複代理人

沈聖瀚律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、緣如附表一所示 2筆土地，與其上建物即如附表二所示房屋（下合稱系爭不動產），係原告於民國97年間自鈞院拍賣取得，經鈞院於97年4月7日核發系爭不動產權利移轉證書，由原告取得系爭不動產所有權，並於97年 4月30日完成系爭不動產移轉登記。詎原告取得系爭不動產所有權後，竟發現被告仍無權占用系爭不動產5至7樓，迭經原告多次請求被告返還占有，被告始於100年 7月25日返還其所占有系爭不動產5至7樓部分。

二、被告自97年 4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭不動產之5樓至7樓達39又3分之1個月，則被告係無法律上之原因而獲相當租金之利益，並致原告受損害。而系爭不動產中建物之年租金行情，經原告委託李林國際不動產估價師事務所鑑定後，系爭不動產5樓之年租金為新臺幣（下同）228,713元，6樓之年租金為240,035元， 7樓之年租金為44,960元，換算後，前開5、6、7樓之月租金分別為19,059元、20,003元、3,747元，是系爭不動產5樓至7樓每月租金總計為42,809元，則被告自97年 4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭系爭不動產5樓至7樓達39又分3之1個月，原告自得依民法第 179條規定，請求被告給付前開期間之不當得利共計1,683,678元（42,809×39.33）。

三、對被告答辯所為陳述：

㈠本件不當得利返還請求權，並未罹於消滅時效期間。

⒈查本件原告對被告之不當得利返還請求權為相當於租金之不當得利債權，非單純租金債權，無民法第 126條規定之適用，其消滅時效期間應適用民法第 125條所規定之15年，並有學者王澤鑑之見解可參。是被告主張原告之系爭不當得利返還請求權消滅時效期間為5年，故逾5年之請求部分無請求權等語，並無理由。至於被告所援引之最高法院49年度台上字第1730號判例違反消滅時效制度之立法精神，復經民法學者批評在案，自不應再予援用。

⒉退萬步言，縱認系爭不當得利返還請求權消滅時效期間為 5年，然原告於103年1月27日即對被告為假扣押強制執行，即生民法第 129條第1項第1款「請求」中斷時效之效果；原告更於103年3月10日提起本件訴訟，前開假扣押強制執行之「請求」距前開起訴亦未逾6個月，更無民法第130條所規定「視為不中斷」之情形。故原告既於103年1月27日已請求被告履行債務，則自98年 1月27日起至100年7月25日止之系爭不當得利返還請求權，仍未罹於 5年之消滅時效期間，被告仍負返還之責。

㈡本件相當於租金之不當得利數額計算基礎仍應以李林國際不動產估價師事務所鑑定結果為據：

⒈李林國際不動產估價師事務所鑑定結果係估價師本於專業、客觀、中立所製作，自得採為本件計算之基礎。而本件黃志豪不動產估價師事務所估價報告書之鑑定範圍，關於系爭不動產5、6樓部分，共計僅329.52平方公尺，即僅有計算如附表二編號1所示建物及建號975號5、6樓部分，而漏未鑑定附表二編號2所示建物即第1521棟次 5至7樓部分，故該鑑定報告自有違誤，要無可採。

⒉被告主張系爭不動產5至7樓部分係供住家使用，應受土地法第97條規定，租金不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之10云云。惟查，原告請求者係相當於租金之不當得利，而非單純之租金，自無法定租金上限適用之餘地，有臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第214號判決可參。再者，系爭不動產之建物部分主要用途為住商用，有所有權狀可稽，原告公司係從事美容、美體事業亦為一般大眾所周知，則原告依法拍得系爭建物之目的在於營業使用，至為明確，則被告占用系爭系爭不動產5至7樓部分所獲取不當得利之利益自應以營業使用之租金利益計算，始為正論。否則，除原告本可作為營業使用之使用利益，因被告之占有而失去，卻僅得請求返還住家使用利益之不當得利，顯非合理外，更產生被告無權占有同一標的，卻因無權占有人使用狀況不同而影響不當得利數額增減之謬論，更非合理。從而，上開建物既有作為營業使用之目的，占有人之占有利益即係相當於營業使用租金之利益，被告既然無權占有之，自應依法返還相當於營業使用租金利益之不當得利，更不受土地法第97條所拘束。況查，觀諸鈞院98年度重訴字第35號返還房屋事件之勘驗筆錄，可知被告使用本件建物明顯兼作營業辦公使用，要非單純居住使用，故被告更不得主張本件租金數額受土地法第97條規定之限制等語，並有最高法院97年度台簡上字第 8號判決及94年度第2次民事庭會議決議可參。

⒊再者，鈞院另案103年度訴字第171號判決亦認相當於租金之不當得利數額，應以基地與房屋之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地、房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地、鄰屋租金相比較，以為決定，應不受土地法97條之限制等情，故被告辯稱本件應以土地法第97條作為請求數額計算之基礎云云，並無可採。

四、並聲明：被告應給付原告 1,683,678元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准供擔保宣告假執行。

貳、被告答辯則以：

一、原告所請求自97年4月15日起至98年3月10日止相當於租金之不當得利，已罹於5年時效而消滅：

㈠查本件原告請求返還相當於租金之不當得利，實質上屬於使用房屋之代價，則依最高法院49年臺上字第1730號判例意旨，應適用 5年之短期時效。而本件原告於103年3月10日起訴，請求97年 4月15日至100年7月25日使用系爭不動產之不當得利，其中於103年3月10日起訴5年前（即98年3月10日以前）之不當得利，即97年4月15日至98年3月10日部分，已罹於5年時效而消滅，被告自得拒絕給付。

㈡另參原告向第三人沈登賢提起給付租金訴訟即鈞院 103年度訴字第 171號判決，亦認依不當得利之法律關係請求給付相當於租金之不當得利，其請求權因 5年間不行使而消滅，向為實務見解所採之通說等情，是原告提出學者王澤鑑之見解，僅是少數說，足徵原告主張本件應適用民法第 125條之15年消滅時效規定實無理由。

二、原告訴請之相當於租金之不當得利之計算依據應以嘉義市政府之課稅現值為依據：

㈠查原告雖提出李林國際不動產估價師事務所作成不動產估價報告書，作為其計算相當於租金之不當得利之依據，然該估價報告書係原告單方面私下委託，並非透過法院囑託，且被告全程未參與估價過程，是以該估價報告書數額應無參考價值。

㈡次查，本件被告占用系爭不動產5樓至7樓，是作為住宅使用，並非供營業使用，有照片附卷可參，而按最高法院43年台上字第 392號判例意旨及最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議，並參最高法院54年台上字第1528號判例及最高法院94年度第 2次民事庭會議之反面解釋，凡是房屋作為住宅用途者，其租金上限均受土地法第97條之限制。而依土地法第97條第 1項及土地法施行法第25條規定，城市地方房屋之租金，以不超過建築物申報總價年息10% 為限，且建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，故系爭不動產5樓至7樓等建物價額及不當得利之租金之計算，應以縣市主管機關估定之價額即嘉義市政府之課稅現值為依據。是以嘉義市政府稅務局99年課稅明細表所載之課稅現值為據，則系爭不動產5樓價額為841,800元（計算式:524,700+317,000），6樓價額為841,800元（計算式:524,700+317,100），7樓價額為529,400元。又如前所述，該5樓至7樓部分係住宅使用，非營業使用，是以年息5%（被告103年11月7日民事答辯㈡狀主張3%）計算各樓層租金，乃屬有據，則前開 5樓年租金為42,090元，6樓年租金為42,090元，7樓年租金為26,470元。故原告請求之租金顯然過高，於法自有未合。

三、又黃志豪不動產估價師事務所估價報告書所估租金金額過高，雖有不當，然該鑑定報告關於評估系爭不動產 7樓部分認係增建而不列入評估等情，並無違誤。該鑑定報告以建物 7樓是頂樓，大部分為室外空間，無法遮風蔽雨，僅約10% 面積為增建，而非占有全部7樓之面積，有7樓照片附卷可參。並應考量增建有拆除之風險且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，故增建面積不納入計算，是以，本件鑑定報告應無違誤。

四、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。叁、本院得心證之理由：

一、原告起訴主張系爭不動產係97年間拍賣取得，經本院於97年4月7日核發系爭不動產權利移轉證書，由原告取得系爭不動產所有權，並於97年 4月30日完成系爭不動產移轉登記。然原告取得系爭不動產所有權後，被告仍無權占用系爭不動產5至7樓，至100年7月25日始返還占有之系爭不動產5至7樓部分之事實，業據提出本院97年4月7日嘉院龍民95執利字第5829號不動產權利移轉證書及系爭不動產所有權狀等影本各 1份在卷可稽（詳本院卷第4至8頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。

二、本件適用短期消滅時效規定

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條前段定有明文。故被告於前開期間無法律上原因占用系爭不動產，而獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，則原告依不當得利返還請求權，請求被告給付不當得利，自屬有據。惟原告請求被告應自97年 4月15日起給付不當得利等語，被告則為時效抗辯，辯稱本件應適用 5年短期時效等語。

㈡經查，不當得利之利得人所應返還之利益係「所受之利益」，故不當得利之請求權人得請求返還之範圍，自應以利得人所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。因此，本件被告因無權占用原告之系爭不動產，自受有相當於免付租金之利益，故被告所受利益之性質，堪認係相當於租金之性質。而租金之請求權因 5年間不行使而消滅，既為民法第 126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為 5年（最高法院96年度台上字第2660號裁判意旨可資參照）。揆諸最高法院前揭裁判意旨及說明，本院認於請求相當於租金之不當得利之情形，應仍適用民法第 126條短期時效之規定。

三、原告之部分請求已罹於短期消滅時效

㈠原告復主張：本件縱認應適用5年短期時效，因原告於103年1月27日即對被告為假扣押強制執行，即生民法第129條第 1項第1款「請求」中斷時效之效果，且原告更於同年3月10日提起本件訴訟，距前開假扣押強制執行之「請求」未逾 6個月，無民法第130條規定「視為不中斷」之情形。原告既於103年1月27日已請求被告履行債務，則自98年1月27日起至100年7月25日止之系爭不當得利返還請求權，仍未罹於 5年之消滅時效期間，被告仍負返還之責等語。

㈡本院審酌聲請假扣押或假扣押強制執行是否生中斷時效之效果，尚有不同見解。有認假扣押聲請非民法第129條第1項第3款所定時效中斷之原因，但假扣押裁定依強制執行法第5條之規定，依債權人聲請強制執行，則為民法第129條第2項第5 款所規定時效中斷之原因（見王甲乙、楊建華、鄭健才著，民事訴訟法新論98年7月出版第761頁；邱聰智著，民法總則下冊2011年6月出版 1刷第406頁；洪遜欣著，中國民法總則65年1月修訂初版第596頁；王伯琦著，民法總則76年10月台初版第225頁；姚瑞光著，民法總則論91年 9月版第552頁；史尚寬著，民法總論69年 1月台北3版第601頁結論亦同）。亦有認於債權人聲請假扣押時即有民法第 129條所規定中斷時效之效力（見陳榮宗、林慶苗著民事訴訟法下冊2009年修訂5版 1刷第900頁）。另有採否定見解而認債權人聲請假扣押之目的僅在保全強制執行，並非行使假扣押所保全之權利，故不生中斷時效之效力者。德國民法則將暫時性之保全程序列為時效停止進行之事由，並自債權人提出假扣押聲請書狀或自該聲請書狀送達債務人起，時效停止進行（見吳瑾瑜著，權利人聲請假扣押- 另類消滅時效中斷事由，台灣法學第206期第195頁）。

㈢而依最高法院91年度台上字第 896號判決意旨觀之，似肯定假扣押、假處分之執行，亦屬民法第137條第1項所規定之開始執行行為或聲請強制執行。故參酌前開實務與學說之見解，本院認聲請假扣押之目的僅在保全強制執行，並非行使假扣押所保全之權利，且假扣押裁定後亦有可能不聲請執行者，故僅聲請假扣押裁定自不生中斷時效之效力。而債權人聲請假扣押強制執行，則為民法第 129條第2項第5款所規定時效中斷之原因，但因開始執行行為或聲請強制執行而時效中斷者，自各該執行程序終結時起，重新進行。通說並認假扣押時效中斷繼續至假扣押程序終了之時，且依日本判例，假扣押時效中斷效力，在移於本執行程序且本執行程序未經撤銷完了以前，仍繼續存在（史尚寬著，民法總論69年 1月台北3版第615頁）。我國實務通說亦認假扣押之執行，以假扣押之標的脫離假扣押之處置，如將假扣押標的交付執行或撤銷假扣押時，其程序即為終結。

㈣復按，消滅時效因請求而中斷；時效因請求而中斷者，若於請求後6個月內不起訴，視為不中斷，民法第129條第1項第1款、第130條分別定有明文。查原告於102年5月2日以被告自97年4月15日起至 100年7月25日止，無權占用系爭不動產而受有不當得利為由，以台北敦南郵局第 289號存證信函催告被告於3日內給付不當得利1,683,678元。嗣於103年1月27日向本院聲請假扣押強制執行乙情，業據提出蓋有本院103年1月27日收文戳章之民事假扣押執行聲請狀影本 1份在卷可按（詳本院卷第154頁），原告復於103年 3月10日提起本件訴訟請求，亦有本院收文戳章蓋於起訴狀可參，並為被告所不爭執，堪信屬實。而聲請強制執行與起訴有同一效力，亦為民法第 129條第2項第5款所規定。則依前開規定，原告寄發之前開存證信函，既係催告被告給付不當得利，當屬民法第129條第1項第1款所規定之請求，嗣原告於 103年1月27日聲請假扣押強制執行，復於103年3月10日為本件起訴請求，則原告前開催告請求既未於請求後 6個月內起訴或聲請假扣押強制執行，依民法第 130條之規定時效視為不中斷。故原告不當得利返還請求權僅自103年1月27日聲請假扣押強制執行時，發生消滅時效中斷之效果，故系爭不當得利返還請求權僅自103年1月27日回溯5年之日（即98年 1月27日）起至100年7月25日止，未罹於5年之消滅時效期間，至於98年 1月27日以前之不當得利返還請求權，則已罹於 5年之消滅時效，洵堪認定。

四、另按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第 181條著有規定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地、房屋所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地、房屋之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以土地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地與房屋之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地、房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地、鄰屋租金相比較，以為決定，並非必達土地及其建築物申報總價年息10%之最高額。經查：

㈠本院就坐落嘉義市○區○○段○○段0○000地號土地上同小段975建號及1521棟次（門牌號碼合併為嘉義市○○路000號）之5、6、7樓於97年4月至100年7月25日間，各樓層之每月租金約為若干？若係供營業或非營業用，各樓層每月租金是否有所不同，租金金額各為若干等事項為囑託鑑定。經鑑定人鑑定結果略以：

⑴勘估標的○○路 000號，為一幢地上6層、地下1層建物，依臺灣嘉義地方法院不動產權利移轉證書顯示及本所實地勘查，本次評估標的於5樓及6樓皆有增建面積，且 7樓亦為增建（北門段三小段1521棟次），考量增建有拆除之風險且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，增建面積不納入計算。但其總租金亦包含增建使用租金，於勘估日期當時建物保養維護差；本次估價過程中所選擇運用之資料、影響價格因素之分析調整均遵循不動產估價之基本原則及不動產估價技術規則之相關規範；經由上述推估過程勘估標的○○路000號5樓及6樓於97年4月至100年7月25日租金總價為977,420元。

⑵勘估標的位處嘉義市市中心，屬已開發老舊市區，大部分建物屋齡20年以上，以3至4層樓透天厝居多，區域內主要及次要道路兩側具商業效益，其一樓大部分為店面使用，2 樓以上為住家使用。考量區域內商業活動習慣，建築物營業用者皆為 1樓，其餘樓層皆為住宅使用。且不動產租金是基於最有效使用原則評估，而該區 1樓以外之其他樓層依市場面及財務面推算之最有效使用為住宅使用。租金種類依不動產估價技術規則區分為正常租金與限定租金，其為營業用或住家用係指建物使用型態與租金種類無關聯性，因此本次評估以推算建物正常租金為之。該區不動產1 樓以外之其他樓層多為住家使用，而本次勘估標的位建物5樓及6樓，因此標的依市場面及財務面所推算之最有效使用之正常租金為非營業（即住家）使用狀態下，其為營業使用亦不影響其正常租金。換言之，本次評估之租金種類為正常租金，該正常租金係指其為住家用或營業用租金等語，有黃志豪不動產估價師事務所103年 9月24日（103）嘉豪字第 012號函檢附之不動產估價師事務所估價報告書1份在卷可按（詳本院卷第137頁）。

㈡本院審酌鑑定人對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用租賃實例比較法及精算法進行評估，認勘估標的自97年4月至100年7月25日於非營業使用狀態之租金為977,420元。並以表列方式說明97年4月1日起至97年12月31日止之月租金為24,324元，98年1月1日起至98年12月31日止之月租金為24,572元，99年1月1日起至99年12月31日止之月租金為24,572元，100年1月1日起至100年7月25日止之月租金為24,820 元。而租金總類依不動產估價技術規則區分為正常租金與限定租金，其為營業用或住家用係指建物使用形態與租金總類並無關聯性，故本次評估以推算建物正常租金為之，其為營業使用亦不影響其正常租金，亦即前開評估之租金總類為正常租金，正常租金指其為住家用或營業用租金，此有上開不動產估價報告書在卷可憑。本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據、評估因素尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，則前開鑑定結果，堪屬可採。

㈢至於被告主張以課稅金額為租金金額云云，然課稅金額與經濟市場上不動產租金價值相差甚遠，悖離市場經濟行情，自無可採。原告則主張鑑定人未將增建部分即1521棟次之面積計入，故鑑定結果不足採云云，惟鑑定人於估價報告書中已說明考量增建有拆除之風險，且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，故增建面積不納入計算，但鑑定之總租金有包含增建使用租金在內等語，本院審酌鑑定人既已將增建部分之使用租金評估在內，則原告前揭主張即無可採。

㈣而原告得依不當得利返還請求權，得請求被告給付自98年 1月27日起至100年7月25日止之不當得利，已如前述。則被告因無權占用系爭不動產而應給付原告相當租金之不當得利金額如下：

⑴自98年1月27日起至99年12月31日止共23個月又5日，共計569,088元（24,572元/月×23.16月＝569,087.5，元以下4捨5入）。

⑵自100年1月1日起至100年7月25日止共6個月又25日，共計169,521元（24,820元/月×6.83月＝169,520.6，元以下4捨5入）。

⑶故原告請求被告給付自98年1月27日起至 100年7月25日止相當租金之不當得利合計應為738,609元（569,088＋169,521＝738,609），洵屬有據，應予准許。

五、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項，分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有規定。查原告請求被告給付之前開738,609元，未定有給付之期限，則原告請求前開不當得利之金額自起訴狀繕本送達翌日即103年5月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬可採。

肆、綜上所述，被告無法律上原因占用系爭土地而獲相當租金之利益，並致原告受損害，原告依民法第 179條之規定，請求被告給付738,609元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年 5月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分部分之請求，則無理由，應予駁回。

伍、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。

陸、又關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行；原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條、第392條第 2項，分別定有明文。就原告前開勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，應予准許；本院並依前開規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，自應予駁回。

柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、392條第2項，判決如主文。

民二庭法 官 林中如