臺灣臺中地方法院民事判決

原告

劉嘉文

訴訟代理人

張立宇律師

複代理人

張君宇律師

被告

林大海

上列當事人間請求確認買賣契約不成立等事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時，原僅依先位聲明請求。嗣於民國111年8月17日，具狀追加備位聲明如下述（見本院卷第121頁），核與前揭規定相符，應予准許。

貳、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項亦有規定。查本件因原告提起備位聲明，致其訴之全部或一部已非屬民事訴訟法第427條所定應適用簡易程序之範圍，兩造復未表明繼續適用簡易程序之合意，爰依上開規定改依通常訴訟程序審理（原案號：111年度豐簡字第629號）。

參、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

壹、原告起訴主張：

一、先位部分：

㈠原告於111年3月6日，在591網站上見吉勝不動產開發有限公司（下稱吉勝公司）所投放名為「降！降！台中豐原合法廠房」之廣告，銷售標的為吉勝公司所代理之被告林大海臺中市○○區○村路000巷00號廠房暨坐落之臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭房地），遂去電吉勝公司（有巢氏房屋南崁中正加盟店），並於翌日即與吉勝公司經理彭商蘭前往察看系爭房地。期間原告多次表示系爭房地需為合法廠房始願購買，彭商蘭即不斷鼓吹，佯稱系爭房地確為合法廠房，至少可貸款5、6成以上，原告始於當日與彭商蘭簽立斡旋契約，並交現金新臺幣（下同）10萬元作為斡旋金。

㈡嗣原告於111年3月10日與被告會面，被告持建物第二類地籍謄本向原告佯稱系爭土地為工業用地，使原告陷於錯誤，而於當日與被告簽立房地買賣契約書（下稱系爭契約書），約定土地價格1,700萬元、建物價格1,800萬元，原告並於同日簽發如附表所示本票2紙（下稱系爭本票）交付被告。兩造再於111年3月16日簽立變更期款協議書。

㈢詎原告於111年3月20日向銀行申請辦理貸款時，始知悉因系爭土地為「山坡保育地」、土地類別為「農牧用地」，依工廠管理法之規定，系爭土地上不可能有合法之廠房，是系爭廠房應屬「違建」甚明，故而無法申辦貸款。被告之代理人吉勝公司及被告為不實之廣告，詐稱系爭房地為合法廠房可順利貸款，未如實向原告說明系爭房地之現況，更未善盡基本告知義務，致原告陷於錯誤而與被告締約。再者，系爭房地之鄰地即臺中市○○區○○段000號之地主向原告表示系爭廠房已佔用其土地，且系爭土地亦有遭他人佔用之事實，此與系爭房地買賣契約現況說明書，亦有不符。

㈣據上，因被告及其代理人謊稱系爭廠房為合法廠房、系爭土地為工業用地，致原告誤以為系爭廠房為可供使用之合法建物而應買，顯已構成消極之詐欺行為，原告已依民法第88條、第92條規定，於111年6月6日以台北信維郵局存證號碼10841號函對被告為撤銷買受之意思表示。

㈤退步言之，因系爭房地有前揭各項重大瑕疵，依民法第359條規定，原告主張解除契約。另因系爭房地上之建物前經第三人為查封登記，兩造於系爭契約書特約約定「賣方（按：即被告）未於買方完稅款前塗銷私人設定（日期111年6月10日前）雙方同意無條件解除契約」，然迄至原告起訴時，被告仍未塗銷查封登記，是原告併依系爭契約第15條約定解除契約。

㈥依前揭說明，兩造間買賣契約既已經撤銷或解除而不存在，系爭本票之債權亦失所附麗而不存在，被告自應將系爭本票及斡旋金10萬元均返還原告。爰依民法第114條第2項準用第113條、第259條回復原狀、第179條不當得利規定，請求擇一為對原告有利之判決。

㈦並先位聲明：⒈被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉確認被告對原告就系爭本票之本票債權不存在。⒊被告應將系爭本票返還與原告。⒋前開第1、3項部分，原告願供擔保，請准假執行。

二、備位部分：

㈠依上開先位部分所述，系爭房地顯不具有被告所稱之預定效用即「作為合法廠房使用」，而具有滅失契約預定效用之重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。經原告於111年3月間與被告協商買賣契約事宜時，通知被告此一重大瑕疵存在，爰依民法第359條之規定，主張減少價金。

㈡依系爭房地於104年3月、106年3月間之移轉價值平均為每平方公尺7,500元，於111年1月之公告現值為每平方公尺7,200元，應可認系爭房地每平方公尺之合理價格為7,500元，是系爭房地之合理總價應為9,169,050元（計算式：7,500元×1,222.54平方公尺＝9,169,050元）。原告前已先行給付被告10萬元之斡旋金，此斡旋金應於合理總價中扣除，故經原告依民法第359條主張減少價金後，原告備位主張被告對原告之價金尾款債權於超過9,069,050元（計算式：9,169,050元-100,000元=9,069,050元）部分，均不存在。

㈢並備位聲明：確認被告對原告之價金尾款債權，於超過9,069,050元部分不存在。

貳、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明及陳述。

參、本院之判斷：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文，該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查原告起訴主張兩造就系爭本票債權關係不存在，被告雖未到場或提出書狀爭執，然原告前已將系爭本票交付被告，不得謂原告在私法上之地位無受侵害之危險，而此項危險復得以對於被告之確認判決除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。

二、原告主張之上開事實，業據提出系爭本票影本、買賣契約書（內含土地買賣契約書、價金履約保證申請書、建物登記第二類謄本、標的物現況說明書、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、收款明細確認表）、 系爭房地廣告頁面、系爭房地照片、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書、變更期款協議書、律師函影本、存證信函影本、建物、土地登記第一類謄本等件為證（見本院卷第31頁至第95頁、第141頁、第143頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，視同自認。是原告主張，信屬實在。

三、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。查系爭土地係屬非都市土地之山坡地保育區農牧用地，依非都市土地使用管制規則之容許使用項目，應不得興建工廠，則原告主張其無法依約取得得以合法使用之廠房，即屬有據。而按諸系爭房地均屬價值高昂之不動產，建物是否為合法建物、能否供合法使用、有無遭拆除之虞，不但影響交易之價格至鉅，且左右購買人是否購買之意願，上開各項自均屬交易上至為重要之事項。參之兩造協議系爭房地之價格中，土地部分價格為1,700萬元，建物部分價格為1,800萬元，有系爭契約書在卷可稽（見本院卷第39頁），以原告就建物部分出價高過土地部分之價金觀之，顯見原告所重視者乃在使用系爭土地上之建物。如原告所購買之系爭土地上系爭廠房隨時可能被拆除、縱為買受亦不可能合法使用之違章建物，當無再承買系爭土地之意願。茲原告以其因信任被告及其代理人所刊登之廣告及言詞，致誤以為系爭廠房為合法工廠而為應買之表示，其應買之意思表示顯屬錯誤。則原告依前開民法第88條之規定，以存證信函之送達為撤銷之意思表示，自屬有據。而原告此項撤銷意思表示之存證信函，業已向被告之戶籍地送達，而經郵局為招領通知後因招領逾期而退回，有退回之信封影本附卷可稽（見本院卷第127頁至第128頁），足認前開存證信函已達到被告之支配範圍內，自已生效（最高法院86年度台抗字第628號民事裁定意旨參照）。從而，兩造間系爭房地之買賣契約，已因原告為撤銷買受之意思表示而不存在。

四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。兩造間買賣關係既已不存在，被告已無受領原告交付現金10萬元之法律上原因。則原告依前開規定，請求被告返還10萬元，即有理由。

五、票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人。票據法第13條前段定有明文。又按本票固為無因證券，票據債務人不得以自己與發票人或執票人前手間所存在之抗辯事由對抗執票人。然發票人究非不得以自己與執票人間所存之抗辯事由對抗執票人，此觀票據法第13條前段之反面解釋即明（最高法院91年度台簡上字第27號判決參照）。查兩造為系爭本票之直接前後手，而系爭本票之原因關係即兩造間之買賣關係既已不存在，依票據法第13條規定反面解釋，原告請求確認被告持有之系爭本票，對原告之本票債權不存在，並依不當得利之法律關係，請求被告返還系爭本票，亦有理由。

肆、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由。則原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月1日（見本院卷第113頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨請求確認被告所執系爭本票對原告之本票債權不存在，併請求被告返回系爭本票，均有理由，應予准許。原告主張撤銷買賣契約既有理由，就原告主張解除買賣契約部分，即無需再予審究。又原告之先位聲明既有理由，本院自無庸就其備位之訴再為裁判，附此敘明。

伍、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。又被告固未陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，然本院在衡平原則下，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權諭知被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。

陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭