臺灣宜蘭地方法院民事判決

原告

即反訴被告

馮祖芳

訴訟代理人

薛伶華

訴訟代理人

賴宇宸律師

複代理人

紀伊婷律師

反訴被告

張素蘭

反訴被告

游美嬌

反訴被告

徐麗惠

反訴被告

吳麗華

反訴被告

游采蓉

反訴被告

薛鈴娜

反訴被告

廖吳素英

上七人共同訴訟代理人

薛伶華

反訴被告

李紫怡

兼上一人

訴訟代理人

黃薔樺

反訴被告

李俊儀

訴訟代理人

李文蒼

訴訟代理人

黃薔樺

反訴被告

賴品蓁

被告

即反訴原告

蔡佳陵

訴訟代理人

游敏傑律師

郭美春律師

蔡瑜軒律師

上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於中華民國113年8月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分

壹、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查本件原告即反訴被告（下均稱原告）、被告即反訴原告（下均稱被告）及其餘反訴被告（下指原告以外之反訴被告）均為宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭1406地號土地）、同段1407地號土地（下稱系爭1407地號土地）、同段1407-1地號土地（下稱系爭1407-1地號土地，與系爭1406地號土地、系爭1407地號土地合稱系爭土地）之共有人，而本件原告提起本訴時，係依上述土地共有人之地位，請求被告將其占用共有土地所設置之地上物予以清除並返還，而被告所提反訴，亦係基於上述土地共有人之地位，請求原告及其餘反訴被告將其等所共有之水塔及鐵架占用系爭1407地號土地之部分予以清除並將土地返還，是本件本訴與反訴之標的，在事實上有緊密關係，審判資料亦有共通性及牽連性，又本件反訴被告間就反訴訴訟標的係必須合一確定，揆之前開說明，被告於本訴進行中對原告及其餘反訴被告提起反訴，合於上開規定，程序上應予准許。

貳、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。又「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴時，原係以蔡漢霖為被告，其訴之聲明第1項原為：被告應將原證3所示照片之地上物刨除，並返還土地予原告及其他全體共有人（見本院卷一第7頁），嗣經原告於民國111年12月5日追加蔡佳陵為被告（見本院卷一第479頁），再於112年2月14日言詞辯論時撤回對蔡漢霖之起訴（僅以蔡佳陵為單一被告）（見本院卷一第507頁），及經歷次變更訴之聲明後，原告於113年6月18日言詞辯論時再變更其前項聲明為：被告應將坐落系爭1407地號土地上如附圖編號A所示之水泥台階拆除，並將上開台階所占用土地返還予全體共有人（見本院卷二第391頁）。而被告對原告前揭歷次訴之變更、追加，並未表示異議即為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予准許。又本件被告提起反訴時，其反訴訴之聲明原為：反訴被告等人應將坐落系爭1407地號土地上之地上物編號A、B（即2座水塔，實際占用面積及位置以地政機關丈量為準）予以拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予全體共有人（見本院卷一第338頁），嗣經本院會同地政機關至現場履勘並就被告請求反訴被告拆除之水塔等物進行丈量繪測後，被告嗣於112年8月14日具狀調整其前揭訴之聲明為：反訴被告等人應將坐落系爭1407地號土地上如附圖編號E、F所示之地上物予以拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予全體共有人（見本院卷二第208頁），核被告前揭反訴聲明之調整，並未變更訴訟標的，僅係依地政機關繪測之結果補充事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，揆諸前開說明，亦應無不許之理。

乙、實體部分

壹、本訴部分

一、原告主張：宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地、同段1407地號土地、同段1407-1地號土地（即系爭土地）為原告、被告及反訴被告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物一棟（下稱系爭建物），被告為系爭建物1樓門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○巷00號房屋（建號為宜蘭縣○○鎮○○段0000○號，下稱被告1樓房屋）之所有權人，原告則為系爭建物3樓門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○巷00號3樓之2房屋（建號為宜蘭縣○○鎮○○段0000○號）之所有權人，而如附圖編號A所示之範圍兩造所共有之系爭1407地號土地，詎被告竟未經系爭1407地號土地其他所有權人即原告、反訴被告之同意，擅自於系爭1407地號土地如附圖編號A所示之範圍設置水泥台階（下稱系爭水泥台階），且本件原告、被告及反訴被告即系爭土地全體共有人業於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達成分管協議（下稱系爭協議），被告於系爭協議中已同意拆除系爭水泥台階。為此，爰依民法第767條、第821條及系爭協議之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如前述變更後訴之聲明。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：就原告主張系爭土地為被告、原告及其餘反訴被告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物（即系爭建物）一棟，而被告於系爭1407地號土地如附圖編號A所示之範圍設置有系爭水泥台階，及兩造前達成系爭協議已約定被告應將該系爭水泥台階拆除等情，固屬無訛，惟原告設置系爭水泥台階之範圍，係屬原告所有坐落於系爭土地上之宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物之專有部分，原告應有權設置，且該部分既非兩造共有之部分，即非兩造得以分管協議所得約定管理使用之範圍，系爭協議該部分應不具分管協議之效力，再者，系爭水泥台階位於被告1樓房屋後門外，係供被告後門出入之空間，如經拆除將導致被告家人進出容易跌倒，且系爭水泥台階亦未妨礙原告及反訴被告之出入，原告之請求係損人而為利己，應屬權利濫用等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告不得依民法第767條、第821條請求被告拆除系爭水泥台階並返還系爭水泥台階所坐落之土地：

1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。是所有人對於占有其物者，應以該占有人係「無權」占有，始得請求返還。查本件兩造及反訴被告均係系爭建物之共有人，系爭建物各樓層門牌號碼、建號及所有權人之情形各如附表所載，而系爭土地係系爭建物所坐落之基地，為兩造所不爭執，又本件經調閱系爭建物之使用執照卷宗，可見系爭建物係經申請合法建築執照所建，可見系爭建物於建造之初，已有經過土地所有權人之同意，系爭建物之所有人，應係有權占有系爭土地，則兩造及反訴被告嗣經繼受取得系爭土地之應有部分及如附表所示各該建號建物，亦應認兩造及反訴被告就系爭土地之管理、使用方式，已包含有同意系爭建物坐落於系爭土地上，從而，系爭建物各該建號之所有人，於各該建號建物之範圍內，應係有權占有系爭土地。

2.又按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」民法第799條第1項定有明文。查本件系爭建物係5層樓建物，登記有宜蘭縣羅東鎮興東段1820、1821、1822、1823、1824、1825、1826、1827、1828、1829、1830、1831、1832等單獨所有之建號，及同段1833、1834等共有之建號，此有上述建物之第一類登記謄本在卷可憑（見本院卷一第95-115、395-427頁），可見系爭建物確屬區分所有之建物，則揆諸前揭規定，系爭建物如附表所示各房屋之所有權人，應對其所有之房屋有單獨所有權，而其單獨所有權之範圍，則依其專有部分之範圍定之。查本件被告為宜蘭縣○○鎮○○段0000○號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○巷00號房屋（即被告1樓房屋）之所有權人，此有被告1樓房屋之第一類登記謄本、建物所有權狀在卷可憑（見本院卷一第95、343頁），則被告就宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物之權利範圍內，應有單獨之所有權，得自由使用、處分其所有物。又本件依宜蘭縣羅東地政事務所就被告1樓房屋依房屋使用執照之範圍所繪製之建物測量成果圖（見本院卷一第203頁），可見被告1樓房屋之範圍，即被告具有單獨所有權之專有部分範圍，應係包含被告1樓房屋後方之2處長、寬均3.65公尺×0.94公尺之屋簷，共計6.86平方公尺之部分，從而，被告之房屋後方屋簷及屋簷下方之空間（即地面以上、屋簷以下之空間），均應屬被告所有宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物之專有部分，被告應有單獨之所有權。而本件原告請求被告拆除之系爭水泥台階，係坐落於被告1樓房屋後方之屋簷下方，此自本院112年6月15日於現場履勘時所拍攝之現場照片（見本院卷二第163-164頁）即明，且宜蘭縣羅東地政事務所於同日進行履勘繪測所得結果，亦可見系爭水泥台階與被告1樓房屋後方之屋簷之投影位置確屬重疊（見本院卷二第183頁複丈成果圖編號G、H），是系爭水泥台階既然位於被告1樓房屋後方之屋簷下方、地面以上之空間，揆諸前開說明，此部分應屬被告所有之宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物之專有部分，被告應有單獨之所有權。從而，被告既有系爭水泥台階所坐落建物之單獨所有權，而如附表所示之建物又均係合法、有權建於系爭土地，已如前1.所述，則被告於其合法占有之系爭土地上，並於其單獨所有之宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物內設置水泥台階，尚難認有侵害系爭1407地號土地其他所有權人之權利，則原告依民法第767條、第821條請求被告拆除系爭水泥台階及將系爭水泥台階所坐落之土地返還予原告及系爭1407地號全體共有人，尚難認屬有據。

(二)原告得依系爭協議之法律關係請求被告拆除系爭水泥台階：1.按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院39年台上字第1053號判例、107年度台上字第1504號判決意旨參照）。又按所謂「分管契約」或「分管協議」，固指共有人間就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，是如非就「共有物」之使用、收益或管理方法所為約定，尚難稱之為分管契約無訛，惟如契約兩造間就特定物之處理或管理確有意思表示互相一致，則兩造間之契約已然成立，如兩造僅因誤認該物為共有而稱之為「分管協議」，則尚難僅因該特定物客觀上非屬共有物（無法成立「分管協議」）而逕認兩造間之契約不成立，而應探求當事人立約當時之真意解釋其間之契約。

2.查本件被告、原告及其餘反訴被告即系爭土地之全體共有人，業於本件審理中之112年9月5日言詞辯論期日，達成包含下述內容之協議（即系爭協議）「㈠兩造同意就宜蘭縣○○鎮○○段0000○0000○000000地號土地上，現有公寓後方之停車棚，一樓住戶蔡佳陵就所有之水泥平地應於112年10月31日前拆除如卷二第43頁附圖所示黃色區域位置，其餘水泥平台部分得供一樓住戶蔡佳陵繼續使用。上述拆除費用由一樓住戶蔡佳陵自行負擔。」此有本院言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷二第232-233頁），而系爭水泥台階即為系爭協議中所稱「如卷二第43頁附圖所示黃色區域位置」之一部分，此觀本院會同宜蘭縣羅東地政事務所人員於113年2月15日在系爭建物現場進行履勘繪測後，宜蘭縣羅東地政事務所所繪製之複丈成果圖即明（見本院卷二第297、361頁），是依系爭協議約定內容，被告即應於112年10月31日前將系爭水泥台階拆除完畢，此情並為被告所未爭執，應堪認定。

3.被告雖以前詞辯稱系爭水泥台階所坐落之範圍為其專有部分，並非共有之範圍而不得約定分管協議等語。經查本件系爭水泥台階所坐落之範圍確實為被告之專有部分，尚非兩造所共有之建物範圍，此經本院認定如前「乙、壹、三、(一)」所述，確屬無訛，是就系爭水泥台階所坐落之範圍，確無從約定「分管協議」，惟本件原告、被告及反訴被告於112年9月5日言詞辯論期日確有達成上述內容之系爭協議，已如前述，則當事人間之意思表示既有一致，揆之前開說明，系爭協議之契約關係應已成立，且本院審酌本件訴訟中原告、被告及反訴被告歷次調解、言詞辯論或履勘期日所陳，可知本件原告及反訴被告始終主張系爭建物後方之水泥台階造成其等停放於該處之機車進退迴旋有所不易，故請被告予以拆除，又綜合對照系爭協議第2項係約定「前項後方停車棚入口左側保留一個機車停車位供一樓住戶蔡佳陵使用，其他部分由其餘住戶自行安排使用方式。」（見本院卷二第232頁）亦可知本件原告、被告及反訴被告間就系爭水泥台階是否應拆除之爭議，其真意乃在系爭建物後方停車位之分配，而非爭執系爭水泥台階所坐落之位置是否確為兩造所共有或為被告單獨所有之建物範圍，是本院探究系爭協議當事人間之真意，其等雖於協議成立之時對於系爭水泥台階所坐落之位置是否為共有之建物範圍有所誤會，然並不影響系爭協議之效力，且民法第799條第3項亦規定「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用」，更可見縱為區分所有建築物之專有部分，亦可於經所有人同意之情形下供區分所有建築物之其他所有人共同使用，則本件被告既已明確於系爭協議中表示同意拆除系爭水泥台階，並將系爭建物後方除保留入口左側之一個機車停車位外，其餘部分供其餘住戶（即原告及其餘反訴被告）自行安排使用，該等協議仍至少具有一般契約之效力，而應拘束被告。被告執前詞主張系爭水泥台階並非坐落於兩造所共有之範圍而主張無庸受該等協議內容之拘束，應屬無據。

4.至被告雖又辯稱原告請求其將系爭水泥台階拆除屬權利濫用云云。按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條第1項、第2項固有明文。惟本件原告前述係以兩造均共同同意之系爭協議為依據而請求被告將系爭水泥台階拆除，而系爭協議既為被告於本院言詞辯論期日所同意，被告自係考量其利弊得失之後所為之決定，原告請求被告履行其所同意之系爭協議內容，實難認有何違反誠信或權利濫用之處，且本件經本院前往系爭建物現場履勘，亦可見系爭建物後方停車區域確實因為系爭水泥台階之存在而使原告及其餘反訴被告停放於該處之機車進退迴旋有所受限，是原告請求被告將系爭水泥台階拆除，亦能因此使其停放於該處之機車較之現狀更容易進退迴旋，是原告此部分主張並非單純損人不利己之請求，被告辯稱原告此部分請求屬權利濫用云云，尚難認屬可採。

5.依上所述，本件原告應得依系爭協議之法律關係，請求被告拆除系爭水泥台階，原告此部分聲明請求，應為有理由。至原告除聲明請求被告應拆除水泥台階以外，尚請求被告應將系爭水泥台階所坐落之土地「返還予全體共有人」，惟本件系爭水泥係坐落於系爭土地上由被告單獨所有之宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物範圍，已如前述，則系爭水泥台階所處範圍並非原告、被告及反訴被告所共有，則原告主張被告應「返還」土地，應尚屬無據，應予駁回。惟本件依系爭協議第2項約定內容，被告於拆除系爭水泥台階後，仍應將該部分土地提供予原告及反訴被告安排使用，附此陳明。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地、同段1407地號土地、同段1407-1地號土地（即系爭土地）為反訴原告及反訴被告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物一棟（即系爭建物），反訴原告為系爭建物1樓房屋之所有權人，反訴被告則為系爭建物2樓以上房屋之所有權人，而如附圖編號E、F所示之範圍為兩造所共有之系爭1407地號土地，詎反訴被告竟未經系爭1407地號全體所有權人之同意，共同擅自於系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍設置水塔及架起水塔之鐵架（下分別系爭水塔E、系爭水塔F，合稱系爭水塔），是反訴被告前揭占有行為，實已妨害系爭1407地號土地全體共有人之權利，又本件兩造雖於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達成系爭協議，惟系爭協議係針對系爭建物後方空地即現有之停車空間所為之分管協議，並未包含現設置有水塔之系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍，縱退步言之認系爭協議已包含將系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍分由反訴被告使用，因反訴被告所設置系爭水塔F係坐落於系爭建物之法定之防火隔間，依法不得放置物品，則系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍縱依約分由反訴被告管理使用，反訴被告亦應不得以違反法令之方式使用之，否則反訴原告當得以訴請求排除侵害，而反訴被告於系爭1407地號土地如附圖編號F所示之範圍設置系爭水塔F顯已違反建築法令及相關消防法規，為此，爰依民法第767條、第821條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如前述調整後訴之聲明。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：對反訴原告主張系爭水塔為反訴被告所共有乙節並不爭執，惟系爭水塔F係系爭建物建成時即由建商設置於該處，供系爭建物2樓以上之住戶用水使用，堪認兩造間就系爭1407地號土地如附圖編號F所示之土地上得設置供反訴被告共同使用之系爭水塔F部分已有默示之分管協議，又嗣後因系爭建物之居民增加，僅系爭水塔F已不敷使用，反訴被告始又設置系爭水塔E，惟系爭水塔E設置時為反訴原告所明知，反訴原告亦未曾表示反對，堪信系爭1407地號土地之全體共有人即兩造就系爭1407地號土地如附圖編號E所示之土地上得設置供反訴被告共同使用之系爭水塔E部分亦有默示之分管協議。又本件兩造於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達成之系爭協議第1、2項亦約定系爭建物後方之停車棚除入口左側保留1個機車停車位供反訴原告使用以外，其他部分由其餘住戶即反訴被告自行安排使用方式，更可見系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍已分由反訴被告使用，本件反訴原告已無權請求排除及返還，又系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照，依公寓大廈管理條例第55條規定得不受同條例第7條防火巷弄不得約定為專用部分之限制，即防火巷弄仍得約定為專用部分，是系爭水塔F縱坐落於系爭建物之防火隔間，仍不影響系爭協議之效力，又系爭水塔E、F為反訴被告生活所必需，反訴原告先前均未表示反對，僅因遭反訴被告之一即原告馮祖芳提起本訴方提起反訴請求移除，且本件反訴被告業已拆除系爭建物後方與相鄰土地毗鄰之圍牆，拆除後逃生空間充足，應無反訴原告所主張系爭水塔F妨害防火、逃生之情形，反訴原告之起訴應有違誠信原則之虞等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告以兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院105年度台上字第1729號判決意旨參照）。查本件反訴原告主張系爭1407地號土地為兩造所共有，而系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍現分別設置有反訴被告所共有之系爭水塔E、F等情，為反訴被告所不爭執，惟反訴原告主張反訴被告係無權占有，應將系爭水塔E、F拆除後將系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍返還予全體共有人，則為反訴被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件相關爭執分述如下。

(二)反訴被告辯稱兩造間早已有默示分管協議，有無理由：1.系爭水塔E部分：查反訴原告主張反訴被告所共有之系爭水塔E無權占用系爭土地，反訴被告則辯稱系爭水塔E為其等所新設置，設置後為反訴原告所明知，反訴原告未曾有任何反對之表示，足認兩造間已有默示之分管協議等語。惟查反訴被告就其前揭所辯，未提出任何證據以實其說，且按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上字第762 號判例意旨參照）。而本件反訴被告抗辯之情節縱屬真正，反訴原告於系爭水塔E設置後，僅係於明知之情形下未為任何表示，然依一般社會通念，未為任何表示尚難認即為同意之意思表示，且反訴被告辯稱兩造已成立默示之「分管契約」，然其所主張之該分管契約，其內容似僅有全體共有人同意反訴被告使用系爭水塔所坐落之土地，但卻不包含反訴原告得分得系爭土地之哪些部分？亦即反訴被告純粹獲有利益，而反訴原告毫無任何好處，如此之分管契約亦與社會常情有悖，從而，本件反訴被告辯稱兩造間已存就系爭水塔E所設置之處所達成默示由反訴被告分管之協議，尚難認反訴被告業已舉證以實其說，其所辯尚無可採。

2.系爭水塔F部分：

(1)按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，可認共有人間已合意成立分管契約（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。準此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於房屋買賣契約，將公寓大廈之基地空地之使用權讓與與特定人，此項預立分管協議之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，即發生效力。又共有人已按分管協議占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管協議之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管協議之拘束。又按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2項但書亦有明文。查反訴被告辯稱系爭水塔F為系爭建物建成時即由建商設置於該處，供系爭建物2樓以上之住戶用水使用等情，固為反訴原告所爭執，惟本件自本院向宜蘭縣政府所調取系爭建物之使用執照卷宗，即明確可見系爭建物於85年間竣工而申請使用執照時，系爭水塔F即已存在於系爭土地上（見本院卷一第291、439頁），憑此可見系爭建物之建商於將系爭建物各樓層建物及系爭建物所坐落之系爭土地交付予各承購戶時，系爭土地如附圖編號F所示之範圍業已設置有系爭水塔F，並經交付予系爭建物2至5樓住戶使用，則應可認定系爭建物之起造人係在建築物完成前即以預立分管約定方式，將系爭土地如附圖編號F所示之範圍使用權讓與系爭建物2至5樓住戶，而此分管約定並應拘束系爭建物1樓之住戶，即嗣後既受取得系爭建物1樓之人，從而，本件原告為系爭建物1樓之現所有人，自應受前揭分管協議之拘束，且因系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前之83年11月1日即取得建造執照，此有宜蘭縣政府112年7月24日府建管字第1120126838號函在卷可憑（見本院卷二第187頁），是揆諸前揭公寓大廈第55條第2項但書之規定，系爭建物尚不受公寓大廈管理條例第7條第2款所規定防火巷弄不得約定專用部分之限制，即系爭水塔F所在之土地範圍縱屬系爭建物之防火巷弄範圍，然仍非不得約定為專有部分或約定由部分共有人分管使用，據此，本件反訴被告辯稱兩造間已存就系爭水塔F所設置之處所存有由反訴被告分管之協議，應屬可採。

(2)惟按公寓大廈之防火隔間，依建築技術規則建築設計施工編第110條、第110條之1之規定，旨在防止火焰及高熱氣體蔓延，規範建築物自基地境界線退縮之外牆、其牆上之開口、防火門窗等防火設備規定，依內政部營建署74年8月16日營署建字第009090號函亦載明「防火間隔留設之目的係當發生火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公眾平常通行之用...」（見本院卷二第186、318頁）。又於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，該條例第55條第2項但書規定固有明文，然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（最高法院110年度台上字第903號判決意旨參照）。又按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項中段、後段亦定有明文。查本件系爭水塔F所在之土地範圍業經系爭土地之共有人成立分管協議分由系爭建物2至5樓之住戶即反訴被告使用，業經本院認定如前(1)所述，固屬無訛，惟揆諸前開說明，反訴被告占有使用系爭土地如附圖編號F所示之部分，仍應以合於公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之方式為使用，並不得侵害反訴原告對於其專有部分之所有權。而查系爭水塔F係坐落於系爭建物之防火隔間部分，此由本院向宜蘭縣政府所調取系爭建物之使用執照卷宗內之原始建築圖說（見本院卷一第309、291頁）即明，並經本院會同宜蘭縣羅東地政事務所人員勘驗後繪測屬實（見本院卷二第297、361頁），而考量防火隔間設置之目的係為當發生火災時，能以一定之隔間避免火勢延燒、蔓延，則於防火隔間上設置固定、難以移動且具有一定體積之水塔，當無法避免火勢藉由水塔及其附著之鐵架自其他相鄰建物延燒而來或延燒至其他建物，且自兩造於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達成之系爭協議，兩造已同意就系爭建物後方之空地用作停車使用（見本院卷二第232-233頁），即系爭水塔F周遭係供停放機車使用，則苟於相鄰建築發生火災之際，系爭土地之防火隔間如仍設有系爭水塔F，當無法避免火勢藉由水塔及其附著之鐵架延燒至系爭土地上之其他機車，進而對緊鄰之反訴原告1樓房屋造成危險，從而，本件反訴被告於其等所分管之土地範圍內之防火隔間部分設置有系爭水塔F之行為，已對反訴原告1樓房屋之所有權造成妨害或至少有妨害之虞，則揆諸前開說明，本件反訴原告依民法第767條第1項中段、後段請求反訴被告移除系爭水塔F，應屬有據。至就本件反訴原告除請求反訴被告「移除系爭水塔F」以外，尚有聲明請求反訴被告「返還系爭水塔F所坐落之土地予全體共有人」部分，因系爭土地如附圖編號F所示之範圍已由系爭土地之共有人約有分管協議由反訴被告占有使用，業如本院前(1)所述，則反訴原告請求反訴被告「返還」該部分土地之請求，尚屬無據。

(三)反訴被告辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成立系爭協議已約明該部分分由反訴被告使用，有無理由：1.系爭水塔E部分：查本件反訴被告另辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成立系爭協議已約明系爭水塔E所占用之土地部分分由反訴被告使用等情，固為反訴原告所爭執。惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，業如前所述。查本件兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成立之系爭協議業已約明「㈠兩造同意就宜蘭縣○○鎮○○段0000○0000○000000地號土地上，現有公寓後方之停車棚，一樓住戶蔡佳陵就所有之水泥平地應於112年10月31日前拆除如卷二第43頁附圖所示黃色區域位置，其餘水泥平台部分得供一樓住戶蔡佳陵繼續使用。上述拆除費用由一樓住戶蔡佳陵自行負擔。㈡前項後方停車棚入口左側保留一個機車停車位供一樓住戶蔡佳陵使用，其他部分由其餘住戶自行安排使用方式。」此有本院言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷二第232-233頁），上述協議文字固未載明反訴被告得無庸拆除系爭水塔E或反訴原告此部分之請求拋棄等旨，然上述協議中已可見兩造就系爭建物後方之停車棚下，除協議約定反訴原告得毋庸拆除之水泥平台部分仍由反訴原告繼續使用以外，就停車棚下之其他土地，則僅留1個機車停車位供反訴原告使用，其他部分則由其餘住戶即反訴被告自行安排使用方式，又本件自本院先後多次前往現場履勘之情形及反訴被告所提現場照片，均可見系爭水塔E係存於系爭建物後方之停車棚下（見本院卷一第452之4頁、本院卷二第40、244、401、402頁），足見系爭水塔E所在土地範圍，應屬系爭協議第2項所謂「由其於住戶自行安排使用方式」之範圍，據此，本件反訴被告辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成立系爭協議已約明系爭水塔E所占用之土地部分分由反訴被告使用等情，應確屬有據，則本件兩造於系爭訴訟繫屬前雖未對系爭水塔E所在土地範圍存有分管協議（如前(二)、1.所述），惟兩造既於本案繫屬中簽署系爭協議，則反訴被告當得依系爭協議之約定合法、有權繼續占有使用系爭土地如附圖編號E所示之範圍，且系爭水塔E並無如系爭水塔F一般坐落於法定防火隔間之情形，故亦無上述「(二)、2.」所示妨害反訴原告對1樓房屋所有權行使之疑慮。據此，本件反訴原告請求反訴被告拆除系爭水塔E並返還系爭水塔E所坐落之土地予全體共有人，即應認為無理由。

2.系爭水塔F部分：查本件反訴被告辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成立系爭協議已約明系爭水塔F所占用之土地部分分由反訴被告使用等情，應屬可採，其理由即如同前段（1.部分）所示，惟本件縱認系爭水塔F所占用之土地業已約明由反訴被告分得使用，依上述「(二)、2.、(2)」所述之相同理由，反訴被告使用系爭水塔F所占用之土地仍應以合於公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之方式為使用，而本件反訴被告於系爭土地如附圖編號F所示之部分設置鐵架、水塔，已屬違反建築法令之使用方式，且已妨害反訴原告對1樓房屋之所有權行使或至少有妨害之虞，亦如前「(二)、2.」所述，則揆諸上開說明，本件反訴原告依民法第767條第1項中段、後段請求反訴被告移除系爭水塔F，仍應屬有據。至就反訴原告除請求反訴被告「移除系爭水塔F」以外，尚有聲明請求反訴被告「返還系爭水塔F所坐落之土地予全體共有人」部分，因系爭土地如附圖編號F所示之範圍已由系爭土地之共有人約定由反訴被告占有使用，業如前所述，則反訴原告請求反訴被告「返還」該部分土地之請求，尚屬無據。

(四)反訴被告辯稱反訴原告提起訴訟有違誠信原則，有無理由：按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條第1項、第2項固有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。然當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例參照）。查本件反訴被告固辯稱反訴原告歷來均未曾對其等於系爭土地上設置水塔表示反對，竟於遭提告本件本訴部分後提起反訴請求拆除，其請求係違反誠信原則等語，惟如同本院前述，行為人單純之沉默，則除有特別情事依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，本件反訴原告縱於過去對於反訴被告於系爭土地上設置水塔之行為未曾表示反對，惟反訴原告既無積極鼓勵、協助或促使反訴被告設置水塔之行為，其未表示反對僅為單純之沉默而已，不能解為已放棄其法律上之權利，且本件反訴原告請求反訴被告將系爭水塔F拆除之部分，係因系爭水塔F占用系爭建物之防火隔間，將使防火隔間於火災發生時阻隔火勢蔓延之功能喪失，導致反訴原告之1樓房屋甚至是反訴被告之2樓至5樓房屋均因此遭受危險，則反訴原告請求反訴被告將系爭水塔F拆除，除使反訴原告獲有利益以外，反訴被告亦同時獲有防火隔間能正常發揮功能之利益，可認反訴原告因此部分請求所得利益與反訴被告所蒙損害間並無顯失均衡之處，是反訴被告此部分所辯，並無足採。至反訴原告請求反訴被告拆除系爭水塔E並返還系爭水塔E所坐落之土地部分，業經本院認為無理由，業如前述，則反訴原告此部分訴訟既本無理由，自無庸再審酌其請求是否違反誠信原則，附此指明。

參、綜上所述，本件本訴部分，原告本於系爭協議之法律關係，請求被告將系爭水泥台階予以拆除，為有理由，應予准許。逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。本件反訴部分，反訴原告依民法第767條第1項中段、後段之規定，請求反訴被告將坐落於系爭土地如附圖編號F部分土地上之系爭水塔F（含鐵架）予以移除，應屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

肆、本件原告及反訴原告勝訴部分，均係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告及反訴原告雖均聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，其等此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。而被告、反訴被告均陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，於法並無不合，爰均酌定相當擔保金額准許之。至原告及反訴原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

伍、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

臺灣宜蘭地方法院民事庭