臺灣苗栗地方法院民事判決

原告

陞源生物科技有限公司

法定代理人

呂蓮清

送達代收人

黃佳鈴 住○○市○區○○○道0段000號

訴訟代理人

葉東龍律師

訴訟代理人

古富祺律師

被告

鍾孟筑

被告

鍾孟均

被告

鍾祁祐

被告

鍾祁恩

被告

鍾孟潔

被告

胡憲政

被告

胡憲治

被告

胡憲志

被告

李亞玲

共同訴訟代理人

徐睿謙律師

共同訴訟代理人

黃云宣律師

被告

羅沛涵

羅若蓁

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於中華民國112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明（第1項）。他造當事人，亦得聲明承受訴訟（第2項），民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。查本件原告於民國111年7月22日以民事起訴狀（下稱起訴狀；本院卷第13至17頁）起訴時，因110年修正後民法第12條尚未施行，是被告丑○○於斯時為未成年人，於111年9月13日被告丑○○成年後，已經原告於111年10月31日以民事原告更正聲明補正陳報狀㈡（下稱補正陳報狀；本院卷第127至129頁）聲明由被告丑○○承受訴訟，且前揭補正陳報狀已經本院於112年2月3日連同112年3月21日言詞辯論期日通知書合法送達被告丑○○，有本院112年2月3日送達證書2份（本院卷第423、425頁）附卷可稽，是依前揭法律規定，自已生被告丑○○承受訴訟之效力。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款規定甚明。本件原告起訴起僅列被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、丙○○、子○○、丑○○為當事人，並聲明：「㈠確認原告就坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權。㈡被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○應將系爭土地經苗栗縣通霄地政事務所於110年8月13日通苑資字第32870號收件、以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告戊○○、丁○○、丙○○、子○○、丑○○應就系爭土地按價金新臺幣（下同）620萬7,300元，及依被告間於110年7月21日所簽訂土地買賣契約書之相同條件，與原告簽立土地買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告」，且起訴狀繕本已經本院分別於111年12月27日合法送達被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○、子○○；於111年12月29日寄送被告戊○○、丁○○、丙○○、丑○○，但因無人收受而寄存在當地派出所，至遲於112年1月8日24許即生合法送達效力，有本院111年12月27日送達證書7份（本院卷第161至171、179頁）、111年12月29日送達證書4份（本院卷第173至177、181頁）在卷可佐。但因就聲明第3項部分有漏列訴外人即被繼承人胡慶宗之代位繼承人乙○○情事，且此部分對胡慶宗之繼承人有合一確定必要，故原告於112年1月30日以民事原告追加起訴狀（下稱追加起訴狀；本院卷第331至335頁）追加乙○○為被告，並變更聲明第3項為「被告戊○○、丁○○、丙○○、子○○、丑○○、乙○○應就系爭土地按價金620萬7,300元，及依被告間於110年7月21日所簽訂土地買賣契約書之相同條件，與原告訂立土地買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告」，與上揭法律規定相符，應予准許。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段規定明確。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開情事即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例要旨可供參考）。本件因兩造間就系爭土地原告得否主張優先承買權有所爭執，且此攸關原告所有坐落系爭土地上之門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○里0鄰00○0號建物（苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段00○號；下稱系爭建物）能否取得使用權源，原告自有請求確認之法律上利益，其提起本件確認之訴，依前揭法律規定及判例意旨，乃屬合法。

四、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項規定清楚。本件112年3月21日言詞辯論期日，被告子○○、丑○○前經本院合法通知，此有本院112年2月3日送達證書3份（本院卷第421、423、425頁）在卷可證，其等卻均未遵期到場，且依卷內事證，本件並無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：系爭土地及坐落苗栗縣苑裡鎮苑裡坑段水柳坡小段88、88-1、88-17、88-18、88-31、88-32、152-7、152-12、152-13地號土地（下稱其他9筆土地；若不包含88-31地號土地，合稱其他8筆土地）原為胡慶宗所有，訴外人馬立峰、詹德良（現更名為詹俊璿，但下仍以舊名稱呼）、古雲清（曾更名為古宇軒）、蔡福銀為興建房屋等目的，於94年10月5日與胡慶宗簽立租賃合約書及借據（下稱94年租約）承租系爭土地及其他9筆土地，約定租賃期限為95年1月1日至110年12月31日，租金每年40萬元，於每年1月15日給付。詹德良於94年11月29日取得胡慶宗所出具土地使用權同意書後，遂於94年12月20日開始在系爭土地上興建系爭建物，於95年1月17日竣工（但系爭建物直至110年10月4日方由伊為保存登記）。詹德良嗣將系爭建物所有權讓與伊，伊因此自98年1月1日起依據民法第426條之1規定契約承擔94租約所載權利義務，且伊為確認與胡慶宗間之法律關係，於98年1月1日與胡慶宗另就系爭土地簽立租賃契約書（下稱98年租約），約定租賃期限為98年1月1日至110年12月31日，租金為每月5,000元，應於每月10日前給付，惟98年租約租金實際是合併於94年租約內收取。又胡慶宗雖有於109年12月28日和馬立峰、伊之法定代理人甲○○簽立切結書（下稱系爭切結書）就94年租約為若干約定，但伊非系爭切結書所載當事人，不受拘束。詎胡慶宗於110年7月21日就系爭土地、其他8筆土地與被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約；系爭土地部分依據系爭買賣契約所載單價計算，價金應為620萬7,300元）予以出售，並於110年8月17日移轉登記完畢，胡慶宗卻未依土地法第104條規定將上開出賣條件通知伊，是系爭買賣契約對伊自不生效力。胡慶宗已於110年9月20日死亡，現應由其繼承人即被告戊○○、丁○○、丙○○、子○○、丑○○、乙○○繼承相關法律關係。爰依土地法第104條規定為請求。並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承買權。㈡被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○應將系爭土地經苗栗縣通霄地政事務所於110年8月13日通苑資字第32870號收件、以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告戊○○、丁○○、丙○○、子○○、丑○○、乙○○應就系爭土地按價金620萬7,300元，及依被告間於110年7月21日所簽訂土地買賣契約書之相同條件，與原告訂立土地買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。

二、被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、丙○○、乙○○辯稱：原告宣稱有自詹德良受讓系爭建物，卻始終只能提出自行填製之財產目錄，顯示根本無受讓事實存在。又系爭建物於110年10月4日保存登記前，至多僅能移轉事實上處分權，無法移轉所有權，而民法第426條之1明文規定需「建物所有權移轉」方有適用，原告既在系爭土地移轉登記後，始因辦理保存登記取得系爭建物所有權，自不能主張有優先承買權。再縱認原告有因取得系爭建物事實上處分權而根據民法第426條之1規定契約承擔94年租約，依系爭切結書記載，原告、甲○○、馬立峰自109年12月28日起即與94年租約之權利義務無關，故系爭買賣契約簽立時，原告應無權主張優先承買。復原告與被告、甲○○間前已因系爭買賣契約衍生多起訴訟，其中重要爭點即原告或甲○○有無契約承擔94年租約，原告卻直至本件始提出98年租約，已屬可疑，且98年租約形式上有胡慶宗之簽名與胡慶宗筆跡不符、在租賃期限及租賃標的標示處之修改僅蓋用甲○○印文，與就租金收取欄位完全空白等瑕疵，伊等認屬偽造，否認形式真正等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、被告子○○、丑○○於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀為聲明或陳述。

四、兩造不爭執事項：（本院卷第588至590頁）

㈠系爭土地及其他9筆土地原為胡慶宗所有，馬立峰、詹德良、古雲清、蔡福銀為興建房屋等目的，於94年10月5日與胡慶宗簽立94年租約（本院卷第19至29頁），承租系爭土地及其他9筆土地，約定租賃期限為95年1月1日至110年12月31日，租金每年40萬元，於每年1月15日給付。

㈡胡慶宗於109年12月28日有與馬立峰、原告之法定代理人甲○○簽立載有下列內容之系爭切結書（本院卷第239頁），原告、馬立峰亦有於110年1月5日塗銷原設定在系爭土地上之他項權利。「立切結書人（甲方）：馬立峰、甲○○立切結書人（乙方）：胡慶宗乙方座（按應為『坐』之誤植）落於苗栗縣苑裡鎮苑裡坑（按應為『苑裡坑段』之誤植）水柳坡小段88、88-1、88-17、88-18、88-31、88-32、152-7（以地政單位分割後地號152-7、152-12、152-13、152-14、另行加註之）地號等十筆，土地面積八分多地。於95年1月1日至110年12月31日的租賃合約所衍生的設定抵押權，自109年12月28日起甲方解除設定地上權及抵押權後，該租賃契約的權利義務與甲方完全無關。備註：陞源有限公司的地上物及生財器具歸甲○○並於110年12月31日前拆除，乙方不得有異。（土地歸還乙方）。甲方：馬立峰、甲○○乙方：胡慶宗中華民國109年12月28日」

㈢胡慶宗有於110年7月21日就系爭土地、其他8筆土地與被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○簽立系爭買賣契約（本院卷第37至61頁）予以出售，並於110年8月17日移轉登記完畢。

㈣系爭土地上存有系爭建物，且系爭建物依據使用執照記載，乃是詹德良為起造人，於95年1月17日竣工，但系爭建物直至110年10月4日方由原告為保存登記。

五、得心證之理由：

㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。又租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1規定甚明。再民法第426條之1之立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟而設，是解釋上以包含房屋之事實上處分權移轉在內亦有適用，較符立法意旨（臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第1號研討結果可以參考）。復債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何人？應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準，不能拘泥於字面文句致失真義。又代表人代表本人所為之法律行為或事實行為，在法律上視為本人之行為，與本人親自實施之情形完全相同。且代表人雖未以本人之名義為法律行為，而實際上有代表之意思，並為相對人所明知或可得而知者，亦得發生代表（隱名代表）的效果（最高法院106年度台上字第2331號判決意旨可供參照）。另基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段規定明確。

㈡98年租約應為偽造

⒈98年租約經本院當庭勘驗原本，發現其上第二條租賃期限處明顯有使用立可白塗改之痕跡，將原為「自民國九十八年一月一日起，至民國九十*（此字模糊無法判斷）年12月31日止」之記載，改為「自民國98年1月1日起，至民國110年12月31日止」，且上揭塗改處均只有蓋用甲○○印文，胡慶宗印文僅蓋在「第三條租金」一欄靠近「1日」旁；以及就第四條第1點「本房店屋係供陞源生物科技有限公司」之記載，有在「屋」字旁手寫增加「地」字，但其上僅蓋用甲○○印文，與就契約書首之立契約書人欄位、契約書末立契約人欄位均是先用印再簽名，騎縫處更只有胡慶宗、甲○○印文，有本院112年3月21日勘驗筆錄（本院卷第591頁）及98年租約原本1份（附於本院卷證物袋）在卷可證，形式上即有塗改處未經全部契約當事人（原告、胡慶宗、馬立峰）用印，反是由非當事人甲○○用印、先用印再簽名、騎縫處未蓋用全部當事人印文等違反交易常情之情事。

⒉依據卷附原告於本院110年訴字第423號事件（下稱423事件）之110年12月16日民事被告答辯書狀（本院卷第537至541頁）之記載，原告於423事件主張甲○○係自99年10月1日起概括承受原告公司出資額經營公司。惟原告於本件改口主張甲○○開始經營公司之時點應以公司變更登記表之記載為準（本院卷第592頁），而觀諸卷內原告98年2月19日有限公司設立變更登記表、98年5月25日有限公司變更登記表及公司章程、股東同意書（本院卷第501、502、507至511頁）之記載，甲○○乃於98年5月5日方受讓原告公司出資額並被推選為董事。故不論是依據原告於423事件或本件所主張之時點，98年租約簽立時甲○○均非原告之法定代理人，反係在98年租約內擔任連帶保證人之馬立峰才是原告斯時之法定代理人，倘98年租約為真正，為何會出現此種重大瑕疵，原告就此處全然無法解釋（本院卷第594頁）。

⒊原告於審理時陳稱：98年租約主要在補充及證明伊已經契約承擔94年租約，所以租約日期當然會與94年租約之終期相同。又98年租約之租金是與94年租約合併收取，因此房租收付欄位才會呈現空白等語（本院卷第590、593頁）。但依卷附98年租約影本（本院卷第568至573頁）之記載，98年租約之租金乃係約定按月給付，明顯與94年租約係約定每年給付不同，則若是法律關係再確認，為何需就租金給付條件予以變更，此未見原告合理說明。

⒋從而，不論係由98年租約形式或實質內容，均難認98年租約為真正，則原告以98年租約為中心所為詹德良將系爭建物讓與原告，原告自98年1月1日起契約承擔94年租約，並與胡慶宗簽立98年租約確認租賃關係之主張，自無可信。

㈢雖98年租約非真正，但原告至遲應於103年5月27日有自詹德良受讓系爭建物之事實上處分權，並依民法第426條之1規定契約承擔94年租約。被告固否認原告有自詹德良受讓系爭建物及民法第426條之1適用情形包含未保存登記建物移轉事實上處分權情形（本院卷第189、436頁）。但民法第426條之1之適用包含未保存登記建物讓與事實上處分權情形，此為我國實務多數見解。又系爭建物自竣工後，原是由詹德良擔任房屋稅之納稅義務人，有系爭建物之97年房屋稅繳款書影本1份（本院卷第563頁）附卷可稽。而觀諸卷內苗栗縣政府稅務局編號0000000號103年全期房屋稅繳納證明書（本院卷第575頁）之記載，系爭建物103年房屋稅之納稅義務人已變更為原告，並由原告於103年5月27日繳納完畢，是由原告已承擔系爭建物之相關稅捐，及參考我國民間就未保存登記建物之讓與通常以變更房屋稅籍方式為之的交易習慣，應可確認原告至遲於103年5月27日有自詹德良受讓系爭建物之事實上處分權，則原告自斯時起，自會依民法第426條之1規定契約承擔94年租約。被告此處之辯解並非可採。

㈣系爭切結書固是以甲○○名義所簽立，但具隱名代表效力，是原告、甲○○同受拘束。原告固主張系爭切結書因非以其名義簽署不具拘束其效力（本院卷第410、594頁）。然因依卷附原告101年8月9日有限公司變更登記表（本院卷第531、532頁）之記載，原告自101年8月9日起迄今，公司股東僅有馬立峰（出資額20萬元）、甲○○（出資額779萬元）、訴外人胡秀美（即甲○○配偶；出資額201萬元），甲○○並擔任董事，是甲○○對外代表原告。又系爭切結書上（本院卷第239頁）所載塗銷設定在系爭土地及其他9筆土地上之地上權、抵押權，與地上物拆除及土地歸還胡慶宗等給付義務，均非僅涉及馬立峰、甲○○，而與原告密切相關，且原告於系爭切結書簽立後，亦有同馬立峰履行關於塗銷他項權利部分，有系爭土地及其他9筆土地之苗栗縣地籍異動索引各1份（本院卷第241至273頁）附卷可證。再參酌由原告所提出98年租約其上多處僅以「甲○○」印文替代原告公司公司章印文，同前所述，可知甲○○過往有以自己名義隱名代表原告簽署文件之習慣等情，堪信系爭切結書雖僅由甲○○、馬立峰、胡慶宗具名及簽名，但當事人之真意應是甲○○、馬立峰、胡慶宗、原告均為系爭切結書之當事人，原告前揭主張顯過分拘泥字面文句，忽略甲○○於簽署系爭切結書之際同時有隱名代表原告之意，且此部分為胡慶宗、馬立峰所明知之事實，應非可信。

㈤原告所契約承擔94年租約已因系爭切結書之簽立而於109年12月28日在原告、馬立峰、胡慶宗間生終止效力。因系爭切結書上乃有載明「自109年12月28日起甲方解除設定地上權及抵押權後，該租賃契約的權利義務與甲方完全無關」，是原告先前所契約承擔94年租約自會因契約當事人雙方合意，在胡慶宗、被告、馬立峰間生終止契約效力。又胡慶宗雖於109年12月25日仍有收取110年租金，有94年租約影本1份（本院卷第19至29頁）在卷可參，但此僅是胡慶宗於終止契約後是否喪失繼續保有110年租金法律上原因問題，不影響終止之效果。則胡慶宗與被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○買賣系爭土地時，原告既已與胡慶宗終止94年租約，原告自無法對系爭土地主張行使優先承買權。

㈥綜上所述，本件因原告所提出98年租約為偽造，且原告所契約承擔94年租約已因系爭切結書，自109年12月28日起於胡慶宗、原告間生終止效力，原告於胡慶宗將系爭土地出售被告庚○○、己○○、癸○○、壬○○、辛○○時，已不具系爭土地承租人身分，故原告主張依土地法第104條規定為聲明所示請求，揆諸上揭法律規定，自屬無據，應予駁回。

六、附帶說明部分：

㈠按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定清楚。就原告聲請調取本院110年度訴字第436號事件卷宗，以獲取該事件卷宗內之原告公司變更登記資料（本院卷第409、592頁）；以及聲請傳喚馬立峰作證，待證事實為證明98年租約為真正（本院卷第594頁）各節，因原告之公司變更登記資料已經本院職權自全國工商登記案卷影像管理系統內調取並列印附卷（本院卷第495至535頁），與98年租約已被本院判斷屬偽造，認均無調查必要。

㈡按提出之文書原本，如疑為偽造或變造者，於訴訟未終結前，應由法院保管之。但應交付其他機關者，不在此限，民事訴訟法第361條第2項明文規定。98年租約原本因已經本院認定屬偽造，依上揭法律規定，自應由本院保管至訴訟終結，原告倘有另案使用需求，可以聲請另案法院向本院調卷方式處理。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。