臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

崧浩實業有限公司

法定代理人

詹智民

訴訟代理人

張雙華律師

被告

曾麗蓉

上列當事人間給付服務費事件，於中華民國102年7月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告起訴主張：

（一）查被告於民國（下同）101年11月4日與原告簽訂專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約），將其所有門牌號碼「新北市○○區○○路00 ○000號」房屋及其座落土地（下稱系爭房地）委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為新台幣（下同）988萬元整，委託期間自101月4日起至102年2月28日止，其後被告於102年1月8日將委託銷售價格調整為834萬元。

1、按消費者保護法第11條之1第1項固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」，惟同條第3項亦明定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」。查系爭契約屬不動產委託銷售契約，依內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0000000000號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，其中壹、應記載事項一、契約審閱期間即規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」，是如契約內定有3日之契約審閱期，即符合消費者保護法第11條之1規定。查本件系爭契約第一欄所約定之「1.依內政部公告，委託人（即賣方）簽訂本『專任委託銷售契約書』（下稱本契約）前，有三天以上的契約審閱權」，顯然符合內政部之公告，並無違反消費者保護法第11條之1規定。再者，被告於系爭契約第一欄簽名確認「於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤」，是其謂未給與契約審閱權，顯非實在。況，系爭契約自101年11月4日簽立，至被告同意調降委託價格之102年1月8日止，被告有逾二個月之時間審閱契約內容，知悉其依契約所得主張之權利與義務，仍同意調降委託價格，更在同年月23日於之附停止條件定金委託書（以下簡稱定金委託書，詳下述）為同意依買方承購條件出售之表示，現竟以審閱期間抗辯，殊屬無理，自無足採。

2、被告復主張原告未告知系爭契約書為「專任」，認該專任條款應屬無效云云，亦無可取。蓋系爭契約於簽訂前原告公司營業員明確告知系爭房屋不得再交由他人仲介，是被告所述並非實在。又，原告係委託銷售房屋者，並非處於經濟弱勢，如認專任條款有違消費者保護法等有關定型化契約等相關規定，自可不與原告簽訂系爭契約書，且其並不因未簽該書面而生任何不利益，或有經濟生活受制於原告而不得不簽約情形，是依最高法院96年台上字第1246號判決意旨：「按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之『單方利益條款』，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。」，本件自無違反消費者保護法可言。至被告復謂不動產銷售之常規及習慣為先簽署一般委託銷售契約，嗣找到買主後方簽署專任委託云云，原告否認有此慣例存在，被告自應就此負舉證責任。

（二）原告接受被告委託後，經積極從事而於102年1月23日覓得買主即訴外人李盈裕簽立附停止條件定金委託書，願以835萬元購買系爭房地，並支付定金167000元在案，被告獲知訊息後，亦於同年月30日於該附停止條件定金委託書簽名同意出售，並與買方即訴外人李盈裕約定於次日（即31日）晚上9點共同至原告處簽訂不動產買賣契約書，該定金委託書上已明確記載出售標的物及及買方李盈裕之承購價格835萬元，被告既於該定金委託書下方之「賣方同意依承購條件出售」欄簽名同意，是不論係依系爭契約書「壹、銷售條件」第四條第三項約定：「甲方同意依買方購屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』時，．．．買賣契約已有效成立。」，或民法第345條第2項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，被告與買方李盈裕自已成立買賣契約，不容被告空言否認。再者，有無收受定金並非買賣契約成立要件，更何況被告同意將定金暫存於原告公司，且視為其已收受定金，此亦經被告簽認在案，而此符合上開條款但書約定，又定金委託書第貳條第三項所載：「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」之目的係在告知買方其於簽立該書面時所交付之定金係附有條件，尚未發生定金效力，並非對買方權義之約定，是其抗辯迄未收受定金，買賣契約尚未成立等語，自無足採。

（三）詎屆期買方即訴外人李盈裕已依被告要求備妥簽約款125萬元之銀行本票卻不見被告出面簽約，原告遂在102年2月1 日以三峽郵局第61號存證信函催請其出面履約，否則將追究其違約責任，然均未獲被告置理。按被告已就原告所覓得買主即訴外人李盈裕簽署之附停止條件定金委託書簽認出售在案，則依兩造契約書「壹、銷售條件」第4條第3項約定，被告與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，而原告之服務報酬請求權亦因而產生。今被告竟故不履行買賣契約書義務，則依兩造契約書「貳、甲、乙雙方之權利義務」第5條第2項明訂：「除第(1)款情形˙˙外，有其餘各款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。˙˙(3)甲方同意出售˙˙，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」，被告自應給付原告服務報酬及違約金計為500400元（計算方式：委託銷售總價834萬元×6%）。

（四）爰依契約之法律關係提起本訴，並聲明：求為判決：被告應給付原告500400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，訴訟費用由被告負擔，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告違反消費者保護法第11條之1審閱期間之規定，致系爭契約無效：

⑴按：「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」、「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。」、「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，消費者保護法第2條第7款、第9款、第11條之1有所明文。次按：「契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」、「二、有關契約約定消費者同意拋棄合理審閱期之效力一節，按審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難謂為無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱之機會，則可能違反消費者保護法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信等原則及消保法施行細則有關審閱期間之規定而無效，惟具體個案仍應由法院判斷。」、「四、再者，依消費者保護法第11條之1第1項及第2項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。本案來函所付現金卡融資契約書，文末記載『茲聲明上列條款均經本人於合理期間內審閱並確認後簽名』之文字，其以定型化契約條款之方式，履行應提供消費者合理審閱期間之規定，對於是否已提供合理審閱期間之事實若有爭執時，企業經營者仍應負舉證責任，併此敘明。」此有內政部地政司於92年6月26日以內授中辦地字第0000000000號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、行政院消費者保護委員會89年1月15日發布之台89消保法字第00056號函、93年7月2日消保法字第0000000000號可供參照。

⑵被告固有委託原告帶看銷售系爭房地，惟原告提供系爭專任契約予被告簽署時，未給予被告審閱期間審閱契約內容，故系爭契約依消費者保護法之規定應為無效：

①系爭契約條款為原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之定型化契約條款，參諸上開條文及函釋，原告自須提供被告確實了解系爭契約之審閱期間，合先敘明。

②被告自101年起即為系爭房地尋找買主，除原告外，被告亦同時透過其他管道尋覓有意願之買主帶看系爭房地，對於被告而言，原告僅為潛在買家介紹管道之一，除非被告確實透過原告成功與賣方達成買賣契約者，否則被告並不負有給付被告報酬之義務。本件原告於簽立契約時從未告知被告有關系爭契約之約定，原告所提原證一合約中，被告雖在「委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分暸解本契約之內容無誤」勾選，然實際上原告卻未給予被告審閱期間，審閱契約內容之機會，而於101年11月4日第一次出示該合約當日，即要求被告簽署該合約。復依上開行政院消保會函釋之意旨，本件系爭契約以定型化契約條款為此已踐行審閱期間之約定，未有其他證據說明原告已告知被告關於審閱期間之意義，將使被告在簽定契約時不但無從了解何謂「審閱期間」，又因尊重原告處理房屋銷售之專業，任憑原告指示而勾選，完全失去確實審閱契約並對其中條款表達異議之機會，原告此舉應係違反消費者保護法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信原則及消保法施行細則有關審閱期間之規定而無效，另依消保會之函釋，原告是否提供被告關於系爭契約之合理審閱期間，不能僅以該定型化契約於記載「委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分了解本契約之內容無誤」之文字，便認已履行應提供消費者合理審閱期間之規定，應由原告另負已提供被告合理審閱期間審閱系爭專任契約之事實負舉證責任，否則即可任令企業經營者藉由消費者不明瞭審閱期間或定型化契約之複雜及專業性而脫免審閱期間之規定。再者，被告並未在另一「委託人於簽訂本契約時已充分了解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要。」欄為勾選及簽名，顯見被告於簽約當時亦未表示放棄契約審閱期間，併此敘明。

③況且，依不動產銷售之常規及習慣，應先有一份一般委託銷售契約，此時可委託多家房仲業者同時代為銷售，被告只要付仲介費給先找到買主的房仲即可，嗣其中一家房仲找到買主後，被告始再簽定第二任專任委託銷售契約，此時銷售期間不僅較短，受到之限制也較一般委託銷售契約為多，如在委託期間內，不得自行出售房子或是另行委託第三者仲介等，被告於101年11月4日簽訂系爭專任契約時，原告不僅尚未找到買主，簽訂專任期間又長達4個月，不符房伸業之營業習慣，足認被告有誤認系爭契約為一般委託銷售契約之事實，又未經原告告知及踐行審閱期間，遽然簽署系爭契約，有違消保法之意旨。

④是故，系爭契約未給予被告合理之審閱期間，並逕以定型化契約之方式剝奪被告行使契約之審閱權，依上開條文即函釋之意旨，系爭契約應為無效，原告自無理由行使該契約第5條第2項第3款之服務報酬或違約金。

（二）姑不論系爭契約是否無效，被告確有委託原告仲介銷售系爭房地，並且就此835萬元之較低成交價格僅約定3天期間委託銷售，其餘期間仍以原約定較高988萬元委託銷售，原告既未於3天尋得買主，還強令被告簽署較低成交價格之定金委託書，實屬不法而無效：

⑴被告於101年起即委託原告為系爭房地仲介銷售，並於102年1月8日因欲利用現金前往美國陪小孩，又適逢原告方介紹一買主即訴外人詹小姐，故被告與原告約定3天內可以以較低成交價格835萬元，將系爭房地出售，則惟直至102年1月18日原告並未尋獲任何買主，並回覆被告，訴外人詹小姐已不願購買，斯時已超過約定之3天，且被告小孩已於美國安置妥當，被告當時亦向原告業務劉先生確認系爭房地之出售價格為988 萬元，豈料，原告於101年1月23日又傳真原證三之委託書，並通知被告有一訴外人李盈裕欲購買系爭房地，被告向原告表示價錢差太多，不願出售，原告便向被告揚言提起告訴，並欲使被告賠償80萬元，被告便於101年1月30日前往原告公司理論，雙方僵持至晚間11點多，原告不願讓被告離開，被告一時害怕，未待詳閱便於附停止條件定金委託書上簽名。

⑵職是以觀，原告並未依照與被告之委託契約中之約定，於3天內之期限尋得買主，未履行契約之義務，自不可向被告請求仲介之報酬。

（三）再者，被告雖在附停止條件定金委託書（下稱系爭定金委託書）上簽名，惟被告並未收到訴外人李盈裕之定金，更未同意出售，買賣契約亦未成立，被告仍無須給付仲介報酬：

⑴按：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」、「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」民法第248條、消保法施行細則第12條、消保法第11條之l、第12條有所明文。

⑵根據原證三關於系爭不動產之系爭定金委託書，雖經被告勾選並簽名確認，然不僅有違反消費者保護法之虞，亦不能證明被告與訴外人李盈裕成立系爭不動產之買賣契約：

①原告於系爭定金委託書簽署時，僅在旁一再要求被告於其填寫好內容的契約書上簽名，被告並無從瞭解簽署何項文件，此自可歸責於原告，且從系爭定金委託書觀之，被告與訴外人李盈裕就系爭房地買賣的具體內容如增建物、系爭房地之產權調查狀況，標的物現況、不動之負擔以及各期付款比例均未約定，自屬無法達成合意，殊難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，足見原告主張已完成仲介義務，而要求被告辦理簽約事宜，當屬無據。

②系爭定金委託書第2條第3款約定：「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立」其不僅為定型化契約，字體狹小、版面之印刷又列於立書人李盈裕（即買方）之上，實難以注意其存在，甚至有誤導被告錯認其專為規定訴外人李盈裕之權利義務故可略而不看，衡諸上情，該條款應不構成契約之內容，不得據以拘束契當事人。

③復核被告於系爭定金委託書所勾選為：「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金」自文義上觀之，並無授與原告代理被告簽訂買賣契約之權限，且並未約定在一定時限或一定條件下，定金便交付被告如內政部所公告不動產委託銷售契約書範本第7條第8款：「受託人應於收受定金後二十四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限。」所示，參以上開民法第248條之規定及一般交易習慣，被告至今仍未確實收到原告之定金，買賣契約自屬未成立，否則系爭不動產買賣契約簽訂後，被告定金收取權利卻陷於不確定狀態，必待原告自想起，被告始能收到定金，實屬有違消保法之誠信原平等互惠原則，使被告負擔其所不能控制之風險，即其無法掌控定金之是否得確實收取，明顯對被告不利，故該條款亦不構成契約之內容。

④依系爭定金委託書第2條第6款之約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日內完簽訂不動產買賣契約書，買方並同意由中信房屋仲介股份有限公司指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜。」顯見系爭定金委託書並非正式之買賣契約，雙方嗣後仍須另行簽定系爭不動產之買賣契約，是以，被告與訴外人李盈裕之買賣契約並未成立。

⑤綜上所述，被告與訴外人李盈裕就買賣契約之必要之點，尚難認有互相同意，被告更未確實收取系爭不動產買賣契約之定金，雙方嗣後更有再簽定買賣契約之必要，應認系爭定金委託書仍無法證明系爭不動產買賣契約之成立，被告依一般委託銷售契約之給付仲介報酬之義務即無由發生，原告自不得向被告請求給付仲介報酬。等語置辯。並聲明：求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。

乙、得心證理由：

一、原告起訴主張：被告於101年11月4日與原告簽訂系爭契約，將系爭房地委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為新台幣（下同）988萬元，委託期間自101月4日起至102年2月28日止，被告復於102年1月8日將委託銷售價格調整為834萬元，有原告提出之契約書及委託銷售契約內容變更同意書影本各1份為證，復為被告所不爭，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：已依約為被告覓得買主，被告拒不簽訂買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於(一)系爭契約有無違反消保法第11條之1之規定？縱未給與被告契約審閱期之法律效果為何？(二)被告委託之銷售價格若干？原告是否已依約為被告找到買主？

(三)被告拒不簽約，是否仍有給付服務費及違約金之義務？

二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日。惟消費者保護法第11條第1項至第3項規定之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效(台灣高等法院88年度重上字第411號判決參照)。被告雖抗辯：簽訂系爭契約時，並無任何契約審閱期與被告云云，惟本件被告於101年間即有意出售系爭房地，並委託東森房屋銷售，然未成交，於一年後始委託原告銷售一節，業經被告自承在卷（參見本院102年4月18日言詞辯論筆錄），足見被告於委託原告之前即曾委託其他房屋仲介公司銷售系爭房地，對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，被告於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，被告復未舉證以證明原告曾限制被告必須於何時簽名，何時將契約書交回，即便被告未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然被告非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀，其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。是被告所辯：因無契約審閱期致該等契約條款無效，原告不得依系爭委託銷售契約主張權利云云，尚屬無據。

三、次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第1679號判例意旨參照）。經查：

（一）本件原告主張系爭契約「壹、銷售條件」第4條第3項約定：「甲方（即被告）同意依買方購屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』時，．．．買賣契約已有效成立。」，且兩造簽約時，被告委託為988萬元，其後被告於102年1月8日將委託銷售價格調整為834萬元一節，有原告提出之委託銷售/出租契約內容變更同意書為證，並據證人即原告之仲介人員劉建興於本院訊問時結證在卷（參見102年7月4日本院言詞辯論筆錄），被告亦不否認上開契約內容變更同意書上簽名之真正，觀諸該委託銷售契約內容變更同意書上並未記載委託銷售價格調整為834萬元之銷售期限僅有自102年1月8日起算3日，且被告並未舉證以證明上情，應認此變更後之銷售價格應自102年1月8日起至102年2 月28日間均為有效，是被告所辯：「835萬元之較低成交價格僅約定3天期間委託銷售，其餘期間原告仍應原約定較高988萬元委託銷售」云云，即與事實不符而無可採信。

（二）原告嗣於102年1月23日覓得買主即訴外人李盈裕簽立附停止條件定金委託書，願以835萬元購買系爭房地，同時支付定金167000元在案，原告乃通知被告上情並請被告至公司簽署『附停止條件定金委託書』，因被告遲未簽訂，原告乃於102 年1月28日寄發存證信函通知被告於3日內出面履約，被告乃在102年1月30日至原告處在附停止條件定金委託書上簽認表示同意出售，且同時要求原告邀集買方及代書以簽訂不動產買賣契約，然於簽約前，被告與買方就被告欲連同出售之傢具價格為30萬元或10萬元協調不攏，故就家具部分未成交，嗣因被告認買方帶來之簽約金為現金支票125萬元，而非現金，故不同意簽約，兩造及買方復約定翌日（即101年1月31日）再簽約，且被告要求簽約金125萬元必須為銀行本票，兩造及買方並在被告所提出原告於102年1月28日寄發之存證信函左方空白處加註上情，原告之仲介人員劉建興、買方及被告均簽名表示同意，該存證信函正本現由被告保管中一節，被告亦已於102年1月30日簽認表示同意出售一節，有附停止條件定金委託書影本各1份為證，並據證人即原告之仲介人員劉建興結證在卷（參見102年7月4日本院言詞辯論筆錄），復有被告提出原告於102年1月28日寄發有加註文字及劉建興、買方及被告簽名之存證信函原本為證（影本附卷），被告亦不否認附停止條件定金委託書上簽名之真正及於簽約前，被告與買方就被告欲連同出售之傢具價格為30 萬元或10萬元協調不攏，故就家具部分未成交等情，參諸該附停止條件定金委託書下方於被告之簽名欄位上方亦有「賣方同意依承購條件出售。委託人（即買受人）支付之定金暫存於受託人（即原告）處，視為買方已收受定金。」之記載，衡情，被告既於該處簽名，即表示同意依承購條件（即價金835萬元）出售系爭房地，且若被告不同意以835萬元之價格出售系爭房地，豈有於簽約前與買方就欲連同出售之傢具價格為30萬元或10萬元為協調之可能？被告雖另以：「原告強令被告簽署較低成交價格之定金委託書，實屬不法而無效」云云置辯，惟為原告所否認，被告亦於102年7月4日言詞辯論期日自承：「（問：如何證明證人劉先生有恐嚇及限制行動自由，並讓你的意思決定受到限制？）我就是很害怕，但是我無法舉證。」等語不諱（參見上揭筆錄），被告此部分之抗辯，應係避就之詞，無可採信。足認原告已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同意依承購條件（即價金835萬元）出售系爭房地，被告與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，原告此部分之主張，亦堪信為真實。

四、次按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。」（最高法院著有84年度台上字第2925號號判決可資參照），又系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第5條第1、2項分別約定：「甲方（即被告）有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務。除第(1)款情形˙˙外，有其餘各款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。˙˙(3)甲方同意出售˙˙，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」，本件原告已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同意依承購條件（即價金835萬元）出售系爭房地，被告與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，已如上述，被告亦不否認與買方即訴外人李盈裕約定於101年1月31日晚間9點共同至原告處簽訂不動產買賣契約書及收受原告於102年2月1日寄發催促履約之存證信函迄今均未與買主即訴外人李盈裕簽訂不動產買賣契約書等情，揆諸前開判決意旨及系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第5條第2項之約定，被告自有給付原告按委託銷售價格4%計算之服務報酬及按委託銷售價格2%計算之違約金之義務，數額為500400元（0000000×6%＝500400）。

五、綜上所述，系爭契約有效成立，且原告已依被告委託之條件為被告覓得買主，被告亦同意依承購條件（即價金835萬元）出售系爭房地，被告與買主即訴外人李盈裕間之買賣契約已有效成立，被告事後以系爭契約無效為由，拒絕與買主李盈裕簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反兩造契約約定而為違約，仍應支付報酬及違約金。從而，原告主張基於契約之法律關係，請求被告給付服務報酬及違約金共計500400元及自起訴狀繕本送達翌日起（即102年3月13日）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

丙、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭