板橋簡易庭114年度板簡字第1869號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

114年度板簡字第1869號

原告

張金獅

兼上一人

法定代理人

施秀麗

上二人共同訴訟代理人

林天福律師

被告

簡巧英

上列當事人間114年度板簡字第1869號請求遷讓房屋等事件於中華民國115年3月24日辯論終結，於中華民國115年4月30日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官 陳又琳通 譯 張芸瑄朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴原聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還予原告張金獅。被告應自民國(下同)114年4月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告張金獅新臺幣(下同)34,000元。被告應給付原告施秀麗102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於114年7月15日以民事變更訴之聲明狀變更聲明為：先位聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還予原告張金獅。⒉被告應自114年4月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告張金獅幣34,000元。⒊被告應給付原告施秀麗187,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還予原告張金獅。⒉被告應自114年6月20日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告張金獅34,000元。⒊被告應給付原告張金獅170,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經核其基礎事實同一，且尚不礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定意旨，應予准許。

二、原告主張：

㈠於106年12月15日，原告張金獅經鈞院為監護宣告，並選定原告施秀麗為其監護人，合先敘明。緣原告張金獅為門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告施秀麗曾於111年11月1日，以自己名義將系爭房屋出租予被告，約定租期自111年11月1日起至114年10月31日止，被告依約亦須於每月1日前給付原告施秀麗34,000元租金(下稱系爭租約)。惟被告自113年12月起，即不再給付任何租金予原告施秀麗，故原告施秀麗曾委託律師於114年4月2日寄發存證信函、簡訊予被告，催告被告於意思表示送達後七日內給付其所積欠之5個月租金予原告施秀麗，如未於期限內付清租金，系爭租約即行終止，不另通知，但被告仍置若罔聞，故原告施秀麗與被告間之租賃契約關係應已合法終止，被告現就系爭房屋已無任何占有權源。

㈡按民法第767條第1項前段、中段等規定及臺灣桃園地方法院113年訴字第813號民事判決意旨，原告張金獅為系爭房屋之所有權人，本件被告占用系爭房屋之權源，原係出自其與原告施秀麗所締結之系爭租約，然依過往實務見解，基於債之相對性，除有法定債之承擔事由外，被告本不得以其與原告施秀麗間債之關係對抗原告張金獅，合先敘明。再查，本件被告與原告張金獅間就系爭房屋並無任何租賃等契約關係，被告就系爭房屋之占用對原告張金獅並無合法權源，其卻無權占有系爭房屋，妨害原告張金獅使用之，依民法第767條第1項前段及中段規定，原告張金獅自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。縱使被告主張其係與原告張金獅訂立系爭租約者（假設語氣），原告張金獅亦以起訴狀繕本之送達，催告被告應於本狀送達後七日內，將其所積欠之全部租金給付予原告張金獅，如被告未於期限內付清積欠之租金，系爭租約即行終止，不另通知。基於債之相對性，原告施秀麗與被告間之租約不拘束原告張金獅，原告張金獅自得本於所有權人身分，依民法第767條第1項前段與中段請求被告遷讓返還系爭房屋。

㈢依最高法院87年度台簡上字第7號裁定及鈞院113年訴字第3393號民事判決意旨，被告自113年12月起，即未再給付任何租金予原告施秀麗，至114年4月2日，其已積欠5個月租金，累積共17萬元，經扣除被告繳交之押租金後，仍遲延給付逾2個月租金，故原告施秀麗曾於114年4月2日委請律師發函予被告，同時委請律師依據被告於系爭租約中所留之電話號碼代傳簡訊予被告，催告被告於意思表示送達後七日內給付其所積欠之5個月租金予原告施秀麗，如未於期限內付清租金，系爭租約即行終止，不另通知；惟被告對於上開函文、簡訊置若罔聞，未於期限內給付任何租金，依土地法第100條第3款、民法第440條第1、2項等規定併參過往最高法院見解，原告施秀麗之催告同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告身為承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，基此，被告與原告施秀麗間之系爭租約，應已於114年4月2日起七日後，即於114年4月9日合法終止。綜上，原告施秀麗已催告被告於七日內付清積欠之租金，並表示如未於期限內付清，系爭租約即行終止而不另通知，被告卻置若罔聞，依法系爭租約應已於114年4月9日合法終止。

㈣依最高法院61年臺上字第1695號、67年度台上字第3622號判例意旨及臺灣臺南地方法院111年重訴字第210號民事判決意旨，被告與原告施秀麗間之系爭租約，於114年4月9日合法終止，已如前述，故自114年4月10日起，被告就系爭房屋已無任何占有權源，其卻占有系爭房屋，顯侵害原告張金獅之所有權，且無法律上原因受有相當於租金之利益，原告張金獅自得依民法第179條、第184條第1項前段，請求被告給付自114年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利或損害金。再查，依過往實務見解，上開相當於租金之不當得利或損害金，得以若被告以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，故此項金額之認定，可參酌原先原告施秀麗出租予被告時之租金額，原先原告施秀麗與被告間約定之租金額為每月34,000元，原告張金獅自得請求被告應自114年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告張金獅34,000元。

㈤依被告與原告施秀麗間之系爭租約第3條跟第4條，被告與原告施秀麗約定被告應按月於每月1日前給付原告施秀麗34,000元之租金，惟被告自113年12月起即未再給付任何租金予原告施秀麗，至系爭租約於114年4月9日合法終止前，被告仍積欠原告施秀麗5個月即17萬元之租金，經扣除被告先前已繳交之68,000元押租金，其仍積欠原告施秀麗102,000元租金，依系爭租約第3、4條，原告施秀麗自得向被告請求102,000元。

㈥依系爭租約第12條約定及鈞院114年訴字第1136號民事判決意旨，被告未於租賃期間內按時給付租金，致損害原告施秀麗之權益，原告施秀麗因此委任林天福律師提起本件訴訟，並支付85,000元之律師費用，是原告施秀麗自得依系爭租約第12條，請求被告賠償其因本件訴訟所支付之第一審律師費用85,000元。被告至今拖欠原告施秀麗租金102,000元，加計原告施秀麗所支出之第一審律師費用85,000元，原告施秀麗共可向被告請求187,000元，故特請求被告給付原告施秀麗187,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈦依最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨及鈞院113年訴字第3393號民事判決意旨，縱鈞院認系爭租約成立於原告張金獅與被告之間（假設語氣），自113年12月起，被告即未再給付任何租金予原告張金獅，經扣除被告繳交之押租金後，仍遲延給付逾2個月租金，原告張金獅亦曾透過民事起訴狀繕本之送達，催告被告於七日內付清積欠之租金，並表示如未於期限內付清，系爭租約即行終止而不另通知，合先敘明。再查，鈞院寄予被告之原告起訴狀繕本於114年6月2日寄存於板橋派出所，依民事訴訟法第138條第2項，上開信件之寄存於000年0月00日生送達之效力，惟被告於114年6月12日起之七日內亦未給付任何租金予原告張金獅，依土地法第100條第3款、民法第440條第1、2項等規定併參過往最高法院見解，原告張金獅之催告同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告身為承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，基此，被告與原告張金獅間之系爭租約，應已於114年6月12日起之七日後，即於114年6月19日合法終止。另自114年6月20日起，被告即無任何占有權源，原告張金獅自得本於所有權人身分，依民法第767條第1項前段與中段請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條、第184條第1項前段，原告張金獅可向被告請求自114年6月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其34,000元。又依被告與原告張金獅間之系爭租約第3條跟第4條，被告與原告張金獅約定被告應按月於每月1日前給付原告張金獅34,000元之租金，惟被告自113年12月起即未再給付任何租金予原告張金獅，至系爭租約於114年6月19日合法終止前，被告仍積欠原告張金獅7個月即238,000元之租金，經扣除被告先前已繳交之68,000元押租金，其仍積欠原告張金獅170,000元租金，依系爭租約第3跟4條，原告張金獅自得向被告請求170,000元。

㈧被告至今仍無權占有系爭房屋，將其作為羊肉爐店面而營業使用。為此，爰依民法第767條第1項前段與中段、第179條、第184條第1項前段等規定及系爭租約第3、4、12條等約定提起本訴。並聲明：如前揭變更後之聲明所示。

㈨對於被告抗辯之陳述：

⒈被告雖稱系爭房屋因電線年久失修而導致失火，其並因此支出157,000元修繕費，進而主張其修繕費應自租金中扣除，原告並未合法終止租約云云，惟實際上此火災之發生，乃是因為被告使用系爭房屋經營羊肉爐時用電不良所致，就此火災的發生原因為何，尚有待被告舉證證明之，原告之租約終止並未違法，況被告並未提出其實際上支出157,000元修繕費之相關用印憑證，被告之主張自無所憑。現火災報告已明確指出，系爭房屋之火災發生原因，係因被告所使用的電器，其電源線絕緣體破壞產生短路，進而導致火災的發生，故實際上是被告自身過錯導致火災。

⒉被告雖稱其要求原告施秀麗來領取租金，但原告施秀麗不來領取，故係原告受領遲延，其並未違約云云，惟實際上被告過往給付租金，都是依原告施秀麗指示，透過匯款方式匯到原告張金獅帳戶，此有原告張金獅存摺與交易明細紀錄可稽，原告施秀麗亦委請其子張哲瑋，於114年1月13日代為要求被告一樣透過匯款方式繳納租金，對於上情，被告自己所提出之證物亦已佐證明確，故本案是被告故意不透過匯款方式給付租金，原告自無受領遲延之情事。

⒊被告雖一再陳稱其並無違約，惟縱使原告並未合法終止系爭租約（假設語氣），系爭租約之租期係至114年10月31日，原告亦早已表明不願續租之意，被告至今卻仍繼續使用系爭房屋，繼續開設羊肉爐店而拒絕返還系爭房屋予原告張金獅，其自是違反系爭租約，原告向其請求返還房屋及律師費用自無疑慮，被告之論顯屬無稽。

⒋被告或可能主張本案應適用租賃住宅市場發展及管理條例云云，惟被告均係將系爭房屋作為羊肉爐店面而營業使用，並非用於居住使用，故本案並無適用租賃住宅市場發展及管理條例之可能，特補充如上等語。

三、被告則辯以：

㈠按民法第98、76條等規定及依鈞院106年度監宣字第844號民事裁定暨確定證明書，原告張金獅自應由原告施秀麗代為並代受意思表示，雖系爭租約所用之辭句係由原告施秀麗與被告簽立，然揆諸當事人之真實意思，應係原告施秀麗基於原告張金獅法定代理人之身分，代原告張金獅與被告簽立系爭租約；否則，原告施秀麗若未經原告張金獅同意，私自簽立系爭租約而出租原告張金獅之系爭房屋，豈非應向被告負債務不履行之法律責任，又原告施秀麗佯稱伊為系爭房屋有權出租之人，而與被告簽立系爭租約，是否成立刑事詐欺罪或其他法律責任，亦非無疑。職(答辯狀內誤載為值)是，如將系爭租約解釋為原告施秀麗自行與被告簽立系爭租約，則將使法律關係複雜化，兩造恐反覆求償而徒增訟累，本件自應探求雙方當事人真意，將系爭租約解釋為原告施秀麗代原告張金獅所簽立，則原告起訴狀內所稱系爭租約不得對抗原告張金獅即屬無據。

㈡按民法第423、430條等規定，於113年11月23日7時許，系爭房屋因電線年久失修而導致失火，此有新北市政府消防局書函及新北市政府消防局火災原因紀錄資料在卷可稽。系爭房屋於失火後，除電線管路需修繕外，於系爭房屋內被告之財產亦有受損，而系爭房屋電線管路修繕部分，依法乃為原告之保持及修繕義務，於113年11月26日，原告施秀麗以通訊軟體LINE向伊表示：嗨簡小姐，妳的水電有去看嗎!禮拜四早上我也有約一個水電要過去估(答辯狀內誤載為古)一估、看一下；然因原告遲未將水電管線修復完畢，被告無奈下乃自行委請訴外人將主工程行修繕系爭房屋內水電管線，計支出157,000元，按民法第430條後段規定，該筆修繕費用自應由租金中扣除之，是原告陳稱被告於114年4月間已遲誤給付租金數個月云云，容非事實。

㈢抑有進者，於114年1月13日、同年2月12日、同年3月14日、同年4月1日、同年5月5日、同年6月1日及同年7月5日被告均傳送LINE訊息予原告施秀麗，要求原告來收取房租，並與被告結算上開修繕費用，然原告均置若罔聞，此屬原告受領遲延，按民法第234條規定，原告應負受領遲延之法律責任，原告陳稱被告違約、主張終止租賃契約並請求違約金云云，均屬無據。承前所述，本件並非被告拖欠租金，實係被告以修繕費用抵銷租金，且原告自己受領遲延，故並不符合系爭租約第12條前段約定，原告自不得請求被告給付律師費用85,000元，又關於原告備位聲明主張，系爭租約於114年6月19日合法終止部分，因原告受領遲延亦如前述，故原告主張終止系爭租約亦非合法。

㈣希望能跟房東談繼續承租。伊修繕好後可以繼續承租。換電路花十幾萬元是原告打電話叫伊弄的各等語。

四、經查：

㈠原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋之建物所有權狀、原告張金獅之監護宣告裁定暨確定證明書、被告與原告施秀麗所簽訂之系爭租約、原告施秀麗委託律師代發之存證信函及其因招領逾期而被退回之照片、原告施秀麗委託律師代傳予被告之簡訊截圖、系爭房屋之稅籍證明書、系爭房屋之照片、Google map地標截圖、原告於115年3月20日及114年12月12日所拍攝之被告使用系爭房屋之照片、新北市政府消防局火災原因紀錄、原告施秀麗給付委任費85,000元予林天福律師之收據、原告張金獅存摺與交易明細紀錄及原告施秀麗之子張哲瑋與被告間之對話紀錄等件為證，被告則對於系爭租約上之簽名、印文之真正均不爭執，僅以前詞置辯。

㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項、第455條、第767條第1項前段分別定有明文。系爭房屋所有權人為原告張金獅，而觀諸系爭租約可見系爭房屋承租人為被告、出租人則為原告施秀麗，足認系爭租約係存在於被告與原告施秀麗之間，且由原告所提出之存摺內頁明細及與被告間之對話紀錄截圖，可見被告交付租金方式皆係由匯款方式給付，此亦為被告所不爭執，原告主張自113年12月起，被告即不再給付任何租金予原告施秀麗乙節，被告雖辯稱於114年1月13日、同年2月12日、同年3月14日、同年4月1日、同年5月5日、同年6月1日及同年7月5日均有傳送LINE訊息予原告施秀麗，要求原告來收取房租云云，惟被告空言辯稱，並未提出相關事證資料以實其說，難認有據。又系爭租約因被告積欠租金逾2個月未給付，而原告業於114年4月2日以存證信函對被告進行催告，此有原告所提出上開存證信函及郵件收件回執在卷可憑，此為兩造所不爭執，是系爭租約已於114年4月9日終止，被告迄未返還系爭房屋，揆諸前開規定，被告應返還租賃物即系爭房屋，所有人即原告張金獅對於無權占有或侵奪其所有物之被告，得請求返還系爭房屋。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。系爭租約於114年4月9日終止後，被告已無占有系爭房屋之正當權源，然仍繼續占用系爭房屋，自屬侵害原告張金獅之所有權，被告並因此受有相當於租金之不當得利，致原告張金獅受有損害，原告張金獅向被告請求自114年4月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金即34,000元，自屬有據。

㈣末按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段、第455條分別定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。原告主張被告迄尚積欠5個月即17萬元之租金未給付，經扣除被告先前已繳交之68,000元押租金，仍積欠原告施秀麗102,000元租金，依系爭租約第3、4條約定，原告施秀麗自得向被告請求所積欠租金102,000元。又原告施秀麗因被告積欠租金等情事委任律師提起本件訴訟，並支付85,000元之律師費用，是原告施秀麗自得依系爭租約第12條約定，請求被告賠償其因本件訴訟所支付之第一審律師費用85,000元，是原告施秀麗請求被告給付187,000元(計算式：102,000元+85,000元=187,000元)，洵屬有據。至被告辯稱系爭房屋因電線年久失修而導致失火，被告所支出修繕費用得用以抵銷所積欠租金云云，惟觀以本院依職權所調閱之新北市政府消防局火災原因紀錄報告，其中說明記載略以：調查人員採集之電源線，以巨觀實體觀察法檢視，其熔痕巨觀呈現導體局部熔解固化及固化區外芯線線條明確之通電痕特徵，研判該址備餐區北側鐵桌附近電器電源線恐因電源線絕緣破壞產生短路，進而引燃塑膠被覆及附近可燃物造成後續火勢發生，復經排除其他可能發生之原因後，本案起火原因以電氣因素引燃之可能性較高等語，此有新北市政府消防局114年12月12日新北消鑑字第1142511563號函暨113年12月17日新北市政府消防局火災原因紀錄在卷可稽，被告空言辯稱火災係因電線年久失修所導致，惟並未據其提出事證以實其說，被告所辯尚難憑採。

㈤從而，原告依民法第767條第1項前段與中段、第179條、第184條第1項前段等規定及系爭租約第3、4、12條等約定訴請①被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還予原告張金獅。②被告應自114年4月10日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告張金獅幣34,000元。③被告應給付原告施秀麗187,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日即114年8月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告先位之訴所為聲明既經認定有理由，則其之備位聲明，自無庸裁判，併予敘明。

五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭