臺灣士林地方法院民事判決

原告

即反訴被告

周玉華

訴訟代理人

王展星律師

被告

即反訴原告

張寶玉

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於110年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、本訴部分

壹、程序事項

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序；前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第182條第1、2項分別定有明文。又民事訴訟之裁判必以行政爭訟程序確定之法律關係是否成立或行政處分是否無效或違法為先決要件者，始應由認定先決事實之行政法院或受理訴願機關先為裁判或決定，以該確定裁判或決定所認定之事實作為民事法院裁判時認定事實之基礎。若行政爭訟程序之法律關係是否成立及行政處分是否無效或違法，並非民事訴訟之先決問題，則民事法院即毋庸停止訴訟程序，而應自行調查審認（最高法院96年度台抗字第755號裁定參照）。查本件被告以臺北高等行政法院108年訴字第638號尚在審理中，及已對本院108年度執事聲字第183號提起抗告為由，聲請停止本件訴訟程序。惟按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無，效或得撤銷為塗銷登記之請，求若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。（最高法院41年台上字第323號民事判例意旨參照）。而本件依原告起訴意旨，本件所審理，乃原告主張依民法767條第1項規定，請求被告遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○路00號8樓之3房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000○號，下稱系爭房屋）及相當於租金之不當得利，是否有理由。而原告所提起上開臺北高等行政法院108年訴字第638號所有權登記事件，被告係主張撤銷本院107年度司執字第65034號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之查封登記，被告建成地政所應依原告申請塗銷圓環段房地查封登記及名義登記人劉妙真與陳韻琪登記，暨回復為原告登記等情，雖係針對系爭房地之登記所為之行政爭訟。而系爭房地經系爭執行事件進行查封登記拍賣之際，系爭房地之所有權確實登記在債務人陳韻琪名下等情，亦有系爭房地之登記第三類謄本在系爭執行事件卷內可按（見系爭執行事件卷一第238至240、244至246頁）。而原告主張其係依系爭執行事件之拍賣程序（下稱系爭拍賣），拍定系爭房屋及所坐落基地即同小段754地號土地（應有部分100000分之634，與系爭房屋合稱系爭房地），並經執行法院於109年2月14日核發權利移轉證書，並於109年3月3日完成所有權登記，此亦有本院不動產權利移轉證書影本附於系爭執行事件卷中可按，復有原告提出之系爭房地所有權狀影本（見本院卷一第24至26頁）可憑，是依上揭法律意旨，系爭房地所有權在拍賣之前本係登記在訴外人陳韻琪名義，巳經執行法院拍賣後，由原告拍定取得，並為移轉登記，如認已依土地法第43條規定，發生登記之絕對效力，則即使事後先前登記與實際權利狀況不符，亦不得更為塗銷登記之請求，是上開行政爭訟程序之結果，已難認為本件民事關係之前提。又原告所指本院108年度執事聲字第183號異議事件，則係針對系爭執行事件提出異議，且該執行程序已經終結，亦非本件民事訴訟之先決要件。況且，上開行政爭訟及民事異議事件之結果，即使未來發生變更情形，亦屬本案言詞辯論終結後發生之事實，與本院據以認定之言詞辯論終結前之客觀事實認定並非先決條件，從而，本件尚自無民事訴訟法第182條規定裁定停止訴訟程序之事由及必要，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明求為被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並應自民國109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）1,159元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第10頁）。嗣於訴訟進行中，就訴之聲明第2項金錢給付部分，減縮聲明為被告應自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告195元（見本院卷一第396頁），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相合，應予准許。

貳、實體事項

（一）原告起訴主張略以：原告於109年1月15日經系爭執行事件之拍賣程序（下稱系爭拍賣），拍定系爭房地，並於同年3月3日取得系爭房地所有權登記。詎被告無權占有系爭房屋迄今，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟。並聲明：1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。

2.被告應自109年3月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告195元。3.願供擔保請准宣告假執行。

（二）被告抗辯則略以：

1.被告前將名下所有之系爭房地及門牌號碼新北市○○區○○路0段00○00號4樓（下稱三和路房地）、新北市○○區○○路0段00巷0○0號3樓（下稱重陽路房地）依信託契約移轉登記予訴外人劉妙真；門牌號碼新北市○○區○○街00號16樓之2（下稱重安街房地）依信託契約移轉登記予訴外人陳建利。其中重陽路房地經臺灣高等法院102年度上易字第1930號刑事判決（下稱1930號刑事判決）認定為被告所有（見本院卷一第166至191頁），對同為信託契約標的之系爭房地亦有拘束力；重安街房地經與陳建利成立調解，陳建利願將該房地返還回復登記為被告名義，可見被告為系爭房地之所有權人。

2.被告不同意系爭拍賣之拍賣條件並已聲明異議，執行法 院即不得進行拍賣，況債權人星展銀行所執之執行名義 並非確定判決，當然不能執行。又依非訟事件法第73條 規定，有異議部分不得裁定；強制執行法第17條規定， 不屬於債務人之財產不得執行，星展銀行須另行起訴取 得確定判決後方能執行。

3.系爭房屋於查封後未貼封條，被告亦於系爭房屋上張貼公告表明為系爭房屋所有權人並已聲明異議，且系爭執行事件之拍賣公告註明不點交及系爭房屋為被告居住並置放物品等情，原告明知被告為系爭房屋所有權人並已同意以較低價錢接受不點交，現又提起本件訴訟即無理由。並答辯聲明：原告之訴駁回。

（三）本院之判斷

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。次按強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。再按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強執行法第98條第1項定有明文。

2.原告主張：原告於109年1月15日經系爭拍賣，以總價528萬9,000元拍定系爭房地，並於同年3月3日取得系爭房地所有權登記等情，業經原告提出系爭房地所有權狀影本（見本院卷一第24至26頁）為據，亦有本院不動產權利移轉證書影本附於系爭執行事件卷中足憑，復經本院調取系爭執行事件卷宗可按。依上揭強制執行法第98條第1項規定，足認原告已取得系爭房屋之所有權。

3.被告辯稱：其前將名下所有之系爭房地及三和路房地、重陽路房地依信託契約移轉登記予訴外人劉妙真；重安街房地依信託契約移轉登記予訴外人陳建利，其中重陽路房地經1930號刑事判決認定為被告所有，對同為信託契約標的之系爭房地亦有拘束力；重安街房地經與陳建利成立調解，陳建利願將該房地返還回復登記為被告名義，可見被告為系爭房地之所有權人等情，並提出信託契約書、承諾書臺北市北投區調解委員會調解書為據（見本院卷第154頁），並有1930號刑事判決法學檢索系統資料在卷可按（見本院卷第166至190頁）。惟查：

⑴上揭1930號刑事判決所為之認定係針對重陽路房地所為，並非針對本件系爭房地所為認定，本件系爭房地登記在訴外人陳韻琪名下之原因是否與重陽路房地情形相同，顯然並非可以由上揭1930號刑事判決之認定可以推知。

⑵依被告提出其與第三人陳建利間關於重安街房地信託契約書、臺北市北投區調解委員會調解書而言，其內容記載均為重安街房地，與本件系爭房地不同，亦難以此推認系爭房地與之情形相同。

⑶依據被告所提出被告、訴外人劉妙真、訴外人陳韻琪所簽訂之信託契約書記載系爭房地以受託人即訴外人劉妙真名義登記，惟管理仍被告（即委託人）與訴外人陳韻琪（即受益人）負責等文義，足見所約定者為委託人即被告與受託人即訴外人劉妙真等人。然而本件系爭房地經執行法院查封時，系爭房地已經登記在訴外人陳韻琪名下，並非登記載訴外人劉妙真名下，尚無法以被告與訴外人劉妙真間之該等約定，而推認系爭房地與重陽路房地等情形相同。

⑷關於被告與訴外人陳韻琪間之關於系爭房地所為約定而言，依被告所提出由訴外人陳韻琪具名簽屬之承諾書記載略以：本人必須承擔一切家計...名下房地等財務，均交由其管理，本人誓向其據實報告所有財務狀況，...其為本人法院訴訟代理人之專人，其他人不能為之...等情，就其中所載：名下房地等財務，均交由其管理文義，亦僅能認定訴外人陳韻琪名下之系爭房地，被告有管理權，並不能認定系爭房地在登記為訴外人陳韻琪名下之時起而仍為被告所有。

⑸按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請，求若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323號民事判例意旨參照）。查:①系爭執行事件之第三次拍賣公告上固記載：拍定後不點交（債務人於108年3月12日陳報現由實際借款人張寶玉使用，其並無鑰匙可進入，屋況正常，無漏水及海砂屋等足以影響交易之特殊事件，惟現在實際情形如何，仍應由應買人自行查明注意）等語（見系爭執行事件卷一第442至445頁）。則因強制執行法關於不動產之拍賣與動產拍賣不同，並未採取強制占有不動產，於拍定後交付拍定人之制度。而拍定人於繳納價金並取得不動產所有權後，自不宜由債務人或第三人繼續占有，應將不動產交付拍定人占有，拍定人即得基於買受人或所有權人之地位，提起訴訟請求法院判決債務人交付或解除第三人占有。是即使上揭拍賣公告中已記載系爭房地拍賣後不點交，僅係表明執行法院不直接解除債務人或第三人占有，使歸買受人或承受人占有而已。當不得僅因上揭拍賣公告有不點交之記載，即謂拍定人非善意第三人，於拍定後不得對現占有人主張解除占有之權利，是被告執拍賣公告上之記載不點交而為之抗辯，尚難採為對被告有利認定。

②另被告抗辯以上揭1930號刑事判決或是被告所提出其所張貼或提出公告，原告當無受土地法第43條保護，原告主觀上為惡意等情，惟上揭1930號刑事判決並非直接針對系爭房地所為之認定，已如上述，且其為刑事判決，目的在於認定國家刑罰權之有無，對於私法上權利義務並不會發生直接變動效力。又依據原告所提出證9之照片6張（見本院卷一第332至340頁），其等內容記載略以：系爭執行事件，大同區圓環段寧夏路房屋盜賣，偽造財產所有人，永不點交無法取得所有權、所有權人張寶玉等之內容，但該等照片所示內容非國家機關所為之公告、登記或是判決，任何第三人無從由內容中取得信賴基礎，無法發生公示效力，是原告在拍定前是否之知悉閱覽該等內容，均不影響土地法第43條所規定之絕對效力。是被告就此所辯，尚難採為對被告有利之認定。至於被告請求傳訊原告對質，本院認上揭認定已明，無調查之必要，附此指明。

③系爭房地於查封之際，既經登記為訴外人陳韻琪名下，並非登記載被告名下，則原告經法院拍賣程序而拍定，經執行法院核發權利移轉證書，無論被告對於系爭房屋登記名義人陳韻琪有何具體權利內容約定，依上法律意旨，原告得依土地法第43條規定，以善意受讓取得系爭系爭房屋所有權。

⑹綜上，被告所為上揭抗辯，尚非可採。原告主張其已因系爭拍賣，拍定系爭房地，取得系爭房地所有權等情，應為可採。

4.本件原告已因執行法院拍賣而取得系爭房屋所有權，並完成登記。被告就其目前究有何得以占有非其所有之系爭房屋之正當權源，應負舉證之責。惟以被告所提出其與訴外人劉妙真、訴外人陳韻琪所簽訂之信託契約書或是訴外人陳韻琪所立承諾書所記載之內容，雖均記載由原告就系爭房地有管理之權，但此等僅為債權約定，基於債之關係相對性，僅於該相對人之間發生效力，被告尚難舉此等約定對原告主張系有權占有。而被告所舉出其與第三人陳建利間關於重安街房地信託契約書、臺北市北投區調解委員會調解書而言，其內容記載均為重安街房地，於本件系爭房地不同，亦難以此認定被告可以據此對原告主張有權占有。

4.綜上，原告為系爭房屋之所有權人，其依民法第767條第1項前段規定，請求無權占有系爭房屋之被告騰空遷讓返還房屋，為有理由，應予准許。

5.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。則原告主張於109年3月3日取得系爭房屋之所有權登記，被告無其他法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，則原告依不當得利之規定，請求被告自109年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。

6.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂年息10%為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號裁判意旨參照）。依土地法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查系爭房屋屬11層建物之8樓，而原告就系爭房屋課稅現值為219,400元，而系爭房屋坐落之系爭土地面積為609平方公尺，原告就系爭土地之權利範圍為100000分之634，109年每平方公尺申報地價均為112,602.4元（公告地價140,753元×0.8＝112602.4）（見本院卷一第450、452頁）。參酌系爭房屋位在交通便利、工商繁盛區域（參見系爭執行事件卷一第216至234頁不動產鑑價報告），系爭房屋租金認以系爭房屋及其基地申報總價額年息10%為適當，據此核算原告所得主張按日得請求被告返還系爭房屋相當於租金之不當得利為195元（計算式：（112,602.4元/平方公尺×690平方公尺×634/100,000+219,400元）×10%÷365日=195元，元以下四捨五入）。從而，原告依民法第179條規定，請求被告自109年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利195元，為有理由。

（四）綜上所述，原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求無權占有系爭房屋之被告騰空遷讓返還房屋，為有理由，應予准許。又原告依民法第179條規定，請求被告自109年3月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利195元，為有理由，亦應予已准許。

（五）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得為原告供擔保，免為假執行。

乙、反訴部分

壹、程序事項

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查本件被告於本訴言詞辯論終結前即109年7月24日提起反訴，原聲明：（一）確認系爭拍賣與拍賣登記偽造，無效。應撤銷拍賣暨應塗銷反訴被告登記。（二）反訴被告應自109年1月15日違法參與拍賣日起至塗銷拍賣登日止按日給付反訴原告1,159元（見本院卷一第76頁）。嗣於109年9月29日言詞辯論時就上開聲明第一項更正為：確認本院107年度司票字第3928號支付命令裁定（應為本票裁定之誤繕）及拍賣裁定偽造無效，應撤銷該支付命令裁定及拍賣程序，並塗銷反訴被告就系爭不動產的登記（見本院卷一第160頁）。上揭反訴聲明，因與反訴原告即本訴被告在本訴中所主張其為系爭房地所有權人，反訴被告即本訴原告因系爭執行程序拍賣而取得系爭房地登記名義，妨害其權益，致其無法處分系爭房地而受有損害等所為之反訴聲明主張，與本訴之訴訟標的及其防禦方法相牽連，是反訴符合上揭要件，合先敘明。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。經查，反訴原告起訴主張請求確認本院107年度司票字第3928號本票裁定及拍賣程序或裁定或拍賣登記偽造無效之訴部分，並非係針對法律關係、或是證書真偽或是法律關係之基礎事實存否所為，依法並不得提起確認之訴，是反訴原告所提此部分之訴並不合法，應予駁回。

貳、實體事項

一、反訴原告主張：反訴原告為系爭房地所有權人，反訴原告並實際管理使用系爭房屋，系爭房屋之水電、瓦斯費均由反訴原告繳納，訴外人陳韻琪為反訴原告之女兒，從未居住於系爭房屋，亦無系爭房屋之鑰匙，10多年前反訴原告與陳韻琪向銀行貸款500餘萬元，從未發生拍賣情事，因銀行知悉反訴原告為真正所有權人，非以登記為主。又拍賣公告及相關卷宗均載明反訴原告為真正權利人，反訴原告於拍賣時亦當場舉手表示異議並要求停止執行，原告惡意不受任何法律之保護，且反訴原告之參與拍賣之舉侵害其對系爭房地之權利，並聲明：1.應撤銷該支付命令裁定及拍賣裁定，並塗銷反訴被告登記。2.反訴被告應自109年1月15日違法參與拍賣日起至塗銷拍賣登記日止按日給付反訴原告1,159元。

二、反訴被告則以：反訴原告請求不當得利之金額沒有合法根據，亦未表明請求權基礎為何，其請求顯無理由。反訴原告主張其將系爭房屋信託予訴外人劉妙真，然系爭房地於拍賣當時之所有權人為訴外人陳韻琪，二者間之法律關係不同，無法以此證明反訴被告為系爭房地所有權人。又反訴原告與星展銀行間之借貸關係，亦與本件無涉，無法證明反訴原告為系爭房地所有權人。訴外人陳韻琪自97年12月1日起即登記為系爭房地所有權人，長達10餘年均未變動，基於公示效力，系爭房地原所有權人為訴外人陳韻琪並非被告等語。並答辯聲明：反訴駁回。

三、本院之判斷

（一）反訴原告請求撤銷本院107年度司票字第3928號本票裁定，惟依系爭執行事件卷宗中所附上揭本票裁定及確定證明書（見系爭執行卷一第10、11，16頁），該本票裁定已經於107年8月22日確定，且反訴原告並非系爭裁定之當事人，自無由請求本院撤銷該本票裁定，是反訴原告此部分之請求，並無理由，尚難准許。

（二）按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。強制執行法第15條定有明文。而第三人異議之訴係以排除執行標的物之強制執行為目的，則所謂強制執行程序終結，應指對於執行標的物之強制執行程序終結而言。如執行標的物之強制執行程序業已終結，已無阻止強制執行之實益，自不得提起本訴。又強制執行法第15條所定第三人異議之訴，以排除執行標的物之強制執行為目的，故同條所謂強制執行程序終結，係指對於執行標的物之強制執行程序終結而言，對於執行標的物之強制執行程序，須進行至執行名義所載債權之全部或一部，因對於執行標的物之強制執行達其目的時始為終結（最高法院65台上字第2920號判例意旨參照）。經查，系爭執行事件程序，針對系爭房地所為拍賣程序已經終結，且並已將拍賣所得款項發給執行債權人，並將剩餘款項發還執行債務人，並經本院調取系爭執行事件卷宗可按。顯見系爭執行事件程序已經終結，則反訴原告雖主張其為系爭房地之所有權人，請求撤銷系爭拍賣、裁定等執行程序，惟既然系爭執行程序已經終結，已無阻止強制執行之實益，是反訴原告以不得提起訴訟請求撤銷系爭執行事件程序或拍賣裁定程序，則反訴原告就此之請求，亦無理由，礙難准許。

（三）反訴原告主張其為系爭房地之所有權人，為反訴被告所否認。惟以系爭房地於系爭執行事件查封時，所有權係登記在訴外人陳韻琪名下，並非登記載在反訴原告名下，基於與上揭本訴中。實體事項下（三）本院判斷欄以下，關於系爭房地所有權認定之相同理由，反訴原告主張其為系爭房地之所有權人，並非可採。反訴被告已因系爭執行程序，拍定，經執行法院核發權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，並完成所有權移轉登記。而反訴原告主張其為系爭系爭房地所有權人，並無理由，則反訴原告請求反訴被告塗銷其就系爭房地之所有權移轉登記，亦無理由，尚難准許。

（四）又反訴原告主張其為系爭房地之所有權人，為反訴被告所否認，經上揭調查，並無法認定反訴原告為系爭房地之所有權人，況且，反訴原告迄今仍繼續占有使用系爭房地，亦為兩造所不爭執。則反訴原告主張反訴被告之參與拍賣之舉侵害其對系爭房地之權利等情，顯難採信。並無法認定反訴原告主張反訴被告之參與拍賣之舉侵害其對系爭房地之權利為真實，是反訴原告就此主張：反訴被告應自109年1月15日違法參與拍賣日起至塗銷拍賣登記日止按日給付反訴原告1,159元之請求，亦無理由，應予駁回。

四、綜上所述，反訴原告所提本件反訴，一部不合法，一部無理由，均應予以駁回。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。

丙、本件事證已臻明確，兩造本反訴所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。