臺灣臺中地方法院97年度訴字第169號

臺灣臺中地方法院民事判決　97年度訴字第169號

原告

丙○○

訴訟代理人

吳紹貴律師

訴訟代理人

涂朝興律師

被告

國盛開發實業有限公司

法定代理人

乙○○○

被告

丁○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

廖健智律師

複代理人

林堡欽律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告因被告國盛開發實業有限公司（以下簡稱國盛公司）業務人員丁○○於民國96年11月15日之遊說，簽訂「不動產買賣斡旋／承諾契約書」，原告以新台幣（下同）1,500萬元之購買條件，委託被告國盛公司代為購買南屯區○○段1428、1494建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○街424、422號），原告並簽發票號為00000000號、發票日為96年11月30日、金額為100萬元、付款人為合作金庫之支票乙紙，交付予被告國盛公司作為購買系爭建物之斡旋金。上開契約書簽訂之際，被告丁○○未經付與書面攜同審閱，亦未告知及確認要約書與斡旋金之區別和替代關係，當即簽立系爭契約書，未提供充分之契約訊息予原告，因而違背消費者保護法第11條之1關於合理審閱期間等規定致系爭契約無效。再關於審閱期間之規定，應是事前之審閱。就系爭不動產之建物謄本及測量成果圖，亦係原告於上開契約書訂立後，於96年11月19日委託第三人申請所取得。原告亦未同意被告丁○○之雙方代理，其雙方代理行為無效。原告並於96年11月19日前撤回斡旋之意思表示。因系爭契約書之簽立無效，且斡旋金之部分又違背公平會88年3月10日第383次關於應簽認可要約書替代而不必支付斡旋金之決議，不動產經紀業管理條例第23、24條關於不動產說明書之交付解說及可簽認，故被告國盛公司無收取斡旋金之權利；又縱系爭契約書非無效，然原告事後亦向被告國盛公司表示撤回斡旋之意思，惟被告國盛公司仍置之不理，仍將系爭支票交付予被告甲○○；復系爭不動產亦因無法成立買賣之合意，故被告甲○○不得主張沒收斡旋金，而應依民法第179條、第266條之規定返還之。而被告國盛公司則係違背委託任務致原告受有斡旋金之損害，依不動產經紀業管理條例第26條、民法第227條之規定應由被告國盛公司與被告丁○○對原告負連帶賠償之責，而再與被告甲○○成為不真正連帶債務。並聲明：㈠被告應共同給付原告1,000,000元，及自96年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如其中一被告已為給付時，就其給付之範圍，其餘被告同免其責任；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：上開契約書之聲明書上載有「若您尚未行使此項契約審閱權者，而現在欲行使時，請勿簽署本契約」等其他提醒原告於瞭解系爭契約書內容後方簽名之字句，且原告已在聲明書欄位末端及系爭契約書末端之立契約書人之買方乙欄處簽名，足認原告業已行使契約審閱權，再者，原告亦有與被告至系爭不動產之現場察看，原告亦持有系爭不動產之建物謄本及測量成果圖等可供核對，況若非如此，原告何以會簽發系爭支票作為斡旋金。且依時間之經過，亦應認有合理之審閱。審閱期間應為反悔期，應只有3天之反悔期。原告並同意被告丁○○之雙方代理行為。依民法之例外規定，許可雙方代理，雙方代理亦為仲介業者之常態。上開契約書並非無效，且被告國盛公司與被告丁○○否認原告曾向其表示撤回斡旋之意思，就此應由原告負舉證之責；復依系爭契約書第5條第1、2項約定，被告國盛公司由其受僱人即被告丁○○按原告所提出之購屋條件代為斡旋，於96年11月18日就系爭建物本於代理成立買賣契約，且於系爭建物買賣契約成立後，被告丁○○旋於當晚以電話通知原告關於斡旋金要轉為定金之事，原告亦應允之，是被告國盛公司與被告丁○○並無違背任務，致原告受有斡旋金之損害；而被告甲○○則係依系爭契約書第5條第3、5項約定沒入定金，且經存證信函催告原告簽訂系爭建物買賣契約書，惟原告均置之不理，被告甲○○沒入定金非無法律上原因，原告之主張無理由。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

(一)原告與被告國盛公司於96年11月15日簽訂「不動產買賣斡旋／承諾契約書」，原告以1,500萬元之購買條件，委託被告國盛公司代為購買南屯區○○段1428、1494建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○街424、422號），原告並簽發票號為00000000、發票日為96年11月30日、金額為100萬元、付款人為合作金庫之支票乙紙，交付予被告國盛公司作為購買系爭建物之斡旋金。

(二)被告丁○○為被告國盛公司之受僱人。

(三)被告甲○○（即原名李素美）為系爭建物之所有權人。

(四)被告國盛公司於96年11月29日以臺中黎明郵局第432號存證信函通知原告，被告甲○○願出賣系爭建物，並請原告於同年12月1日14時至被告國盛公司處與被告甲○○簽立不動產買賣契約。

(五)被告甲○○於96年12月3日以臺中黎明郵局第435號存證信函通知原告，於收受存證信函後三日內經由被告國盛公司另為約定時間簽立不動產買賣契約，若逾期將依系爭契約書之約定沒收定金。

四、得心證之理由：本件兩造厥有爭執者，為系爭契約書之簽訂有無因被告未予原告合理之審閱期間而致無效？被告丁○○得否為雙方代理？及原告得否向被告為本件請求？經查：

(一)按民法第266條乃規定：因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。而所謂不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂，最高法院亦著有86年台上字第924號裁判意旨足資參照。本件原告與被告甲○○間並無其應為之給付，不能依債務本旨實現之情形，依上說明，即與給付不能之構成要件有間，是原告援引民法第266條之規定，對被告甲○○為請求，尚屬無據，合先敘明。

(二)原告主張其因被告國盛公司業務人員丁○○於96年11月15日之遊說，簽訂「不動產買賣斡旋／承諾契約書」，並簽發票號為00000000號、發票日為96年11月30日、金額為100萬元、付款人為合作金庫之支票乙紙，交付予被告國盛公司作為購買系爭建物之斡旋金，被告丁○○並末予3日之審閱期間之事實，業據原告提出不動產買賣斡旋／承諾契約書為證，並為兩造所不爭執，固堪認為真實。再原告所簽立之上開契約，乃被告國盛公司以提供不動產仲介等服務為營業，系爭契約之條款為被告國盛公司用與不特定之消費者簽定同類居間仲介不動產而先予擬定之契約條款，系爭契約固亦屬定型化契約。又雖按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1固亦有明文，原告於簽立上開契約時，被告丁○○固有違反審閱期間之規定。惟按審閱期間之立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。依上開契約所示，系爭契約約定條款已約定：「購屋人您（即原告）在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權者，而現在欲行使時，請勿簽署本契約）若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入注意二：：請您詳細閱讀以上聲明，確定已充分瞭解上述注意事項後再行簽名」，原告並於該聲明後簽名。則原告既已於簽立上開契約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱被告國盛公司未給予合理之審閱期間，對上開該定型化契約之效力亦不生影響。原告以其所簽立之上開契約並無合理之審閱期間而主張該契約無效，固亦未合。另按民法第106條規定：代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。是以如經本人之許諾，即允為雙方代理。依上開契約所示，其第5條第1款亦約定：「買方（即原告）同意受託人（即被告丁○○）得為買賣雙方之代理人」。原告否認被告丁○○之雙方代理，固亦無據。然原告主張：其於96年11 月19日前撤回斡旋之意思表示等情，業據其提出簡訊為證，該簡訊亦為被告所不爭執，亦堪認為真實。而雖依上開契約書第3條所示，其約定「本契約書自買方（即原告）簽署後3日內為有效期間（至96年11月30日24時止），不得片面撤銷。然按所謂定型化契約，係指依照當事人之一方為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交易條款所訂定之契約。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方理應受其拘束。惟因此等條款係當事人之一方所預先擬定，其就交易之客體，非但具備專業知識，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉助法律專業人士為其擬定定型化契約條款，故其條款多以追求己方之最大利益為目標，或使用專門用語，而為通常欠缺相關法律常識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他方承擔不利。是其雖符合契約自由之外觀，然多悖離契約正義之要求，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，民法第247條之1規定：依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者；消費者保護法第12條亦規定：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，亦屬無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。而觀之上開契約書第3條之約定，其前段乃本契約書自買方簽署後3日內即自96年11 月15日至96年11月18日為有效期間，然其手寫日期竟延至96 年11月30日24時止，均約定原告不得片面撤銷意思表示。然依民法第549條第1項之規定：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，觀之該項之立法意旨為：「委任根據信用，信用既失，自不能強其繼續委任。故各當事人無論何時，均得聲明解約」。原告既係委任被告國盛公司居間仲介，自得隨時終止。此觀之上開契約書內政部版要約書第3條約定：「您在約定的要約期間內，仍然可以書面撤回要約。但是如果買方承諾之後，那麼您就不能撤回本要約。」亦明原告於被告甲○○承諾前，自得撤回其所立上開契約委任之意思表示。即知上開契約第3條之約定，顯限制原告行使權利，且其條款與其所排除不予適用之任意規定即民法第549 條第1項之立法意旨顯相矛盾，依上說明，該約定即屬無效。原告即得撤回其上開委任之意思表示。另雖被告抗辯：被告國盛公司由其受僱人即被告丁○○按原告所提出之購屋條件代為斡旋，於96年11月18日就系爭建物本於代理成立買賣契約，且於系爭建物買賣契約成立後，被告丁○○旋於當晚以電話通知原告關於斡旋金要轉為定金之事，原告亦應允之云云，業據原告否認，被告復未舉證以實其說，已難認被告此部分之抗辯為真實。另觀之依被告提出之存證信函所示，被告國盛公司於96年11月29日始以臺中黎明郵局第432號存證信函通知原告，被告甲○○願出賣系爭建物，並請原告於同年12月1日14時至被告國盛公司處與被告甲○○簽立不動產買賣契約；被告甲○○於96年12月3日始以臺中黎明郵局第435號存證信函通知原告，於收受存證信函後三日內經由被告國盛公司另為約定時間簽立不動產買賣契約，若逾期將依系爭契約書之約定沒收定金，此亦為兩造所不爭執，更徵被告上開抗辯，更屬不實。是本件原告既於被告甲○○承諾買賣契約前撤回其委任被告國盛公司居間仲介之意思表示，自屬有據。原告既已撤回其委任之意思表示，其與被告甲○○間之買賣契約自無由成立。次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，最高法院亦著有93年度台上字第441號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號裁判意旨足資參照。依原告所簽立之上開契約書所示，就買賣土地之標示、對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付日期等具體內容，均未約定，依上說明，自亦難認原告與被告甲○○間買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意而成立系爭契約。則被告抗辯：被告甲○○係依上開契約書第5條第3、5項約定沒入定金云云，亦於法未合。是本件原告既已撤回其簽立上開契約之委任意思表示，其與被告甲○○間之買賣契約亦未成立，則被告甲○○沒入原告所交付之100萬元，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179條之規定，請求被告甲○○返還上開100萬元。

(三)按雖經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第227條第1項固分別定有明文。惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件，最高法院亦著有30年度上字第18號判例意旨足資參照。故原告主張損害賠償責任者，即應就原告有損害之發生及被告有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係負其舉證之責任。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。再雖經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條及第24條固亦分別定有明文。然如前述，本件原告得依民法第179條之規定，對被告甲○○請求其所交付之100萬元，已難遽認原告因而受有該損害，再如前述，本件乃因原告撤回其所為之委任意思表示，且其與被告甲○○間之買賣契約尚未成立，而得請求被告甲○○返還其所交付而遭被告甲○○沒入之100萬元，尚非因審閱期間而無效所致，則原告與被告甲○○間之買賣契約尚未成立，即無簽訂買賣契約情事，則得否遽認被告丁○○業已違反不動產經紀業管理條例第23條及第24條之規定，已有疑義，再原告是否受有該100萬元之損害，乃因被告甲○○沒入該100萬元所致，亦與被告丁○○是否違反不動產經紀業管理條例第23條及第24條之規定，無相當因果關係。是本件既未能認原告有損害之發生及被告丁○○有損害賠償責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係，原告依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告國盛公司、被告丁○○與被告甲○○負不真正連帶賠償責任，即無理由。

(四)綜上所述，雖原告得依民法第179條之規定，對被告甲○○請求返還其所交付之100萬元，惟按民法第233條第1項乃規定：遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延。又民法第229條乃規定：給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。查本件給付並無確定期限，而雖依原告提出之存證信函所示，其曾於96年12月4日催告被告丁○○及國盛公司於文到7日內返還上開100萬元，惟原告並未對被告甲○○催告返還，故原告得向被告甲○○請求之遲延利息，依上說明，原告僅得請求自訴狀繕本送達翌日即97年1月19日起算。原告利息之請求逾此範圍，亦無理由。從而，原告於依民法第179條之規定，請求被告甲○○給付100萬元，及自97年1月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾該範圍之請求，即屬無據，應予駁回。本判決兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免假執行，經核於原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊、防禦方法及舉證，均對本判決之結果，不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。