臺灣高等法院 臺中分院106年度上字第138號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　106年度上字第138號

上訴人

劉火生

上訴人

劉仁忠

上訴人

劉英平

上訴人

劉文達

上訴人

劉瑋瑜

上訴人

葉劉貴米

上訴人

倪劉貴香

上七人共同訴訟代理人

吳光陸律師

上七人共同訴訟代理人

何立斌律師

上七人共同訴訟代理人

蔡得謙律師

複代理人

甘妮右

被上訴人

潘美玲

訴訟代理人

林冠儒律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年12月29日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第34號第一審判決提起上訴，本院於108年9月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：

(一)訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。上開規定，依同法第463條明定於第二審訴訟程序準用之。 原審原告王陳好完、翁志誠在原審法院以其為苗栗縣○○鄉○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之公同共有人，訴請上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉貴米、倪劉貴香（下稱上訴人）分別拆除無權占用系爭土地如原審判決附圖㈣（下稱附圖）所示面積 253平方公尺之地上建物（下稱系爭房屋即如附表所示系爭房屋)、106平方公尺空地上之水泥地面、 7平方公尺之花臺（即附表所示附屬地上物）（以下合稱系爭地上建物），並將上開所占用之土地（面積合計366平方公尺， 下稱系爭占用土地）返還予王陳好完、翁志誠及其餘全體共有人。嗣於本案訴訟繫屬中即於民國106年2月20日，系爭土地業以買賣為原因，移轉所有權登記予潘美玲〔嗣經合併分割，現編定為同段000-000地號（面積406平方公尺，含括系爭占用土地， 見本院卷二第6至10、30至43頁土地登記謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本）〕。本件訴訟標的之法律關係即系爭土地所有權既於訴訟繫屬中移轉於潘美玲，業經潘美玲聲請承當本件訴訟，並經兩造同意 （見本院卷三第3頁背面），則潘美玲聲請代王陳好完、翁志誠承當訴訟，即應准許。

(二)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第4款等規定即明。本件原起訴聲明關於「返還原告及其他全體共有人」部分，因訴訟標的之法律關係已移轉於被上訴人，經被上訴人承當訴訟而變更聲明為「返還被上訴人（即潘美玲）」（見本院卷三第174頁)，核屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，應予准許。

二、被上訴人之主張：系爭土地原為訴外人台灣農○股份有限公司（下稱農○公司）所有，訴外人陳○深於64年3月5日與農○公司簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭買賣協議），向農○公司購買系爭土地，並於73年11月15日完成所有權移轉登記。陳○深於78年8月14日死亡， 由王陳好完、翁志誠及其他繼承人於102年8月13日辦理土地公同共有繼承登記，再於106年2月20日以買賣移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人現為系爭土地之所有權人。上訴人之父親即訴外人劉○雨（已歿）於陳○深取得系爭土地所有權前，已無權占用農○公司之系爭土地，且未經農○公司、陳○深或其繼承人王陳好完、翁志誠等人同意，竟於系爭土地上搭建系爭地上建物，並設籍居住使用系爭占用土地。系爭000-00地號土地係分割自同段000-0地號土地，雖劉○雨曾就同段000-0、000-00地號等土地之使用，與農○公司簽訂三○茶場合作造林契約書（下稱系爭合作造林契約），惟該合作造林契約並非租地建屋契約，且明訂有效期間為15年，延長需經雙方同意，續約時，亦需由承租方即劉○雨向農○公司提出續約申請，並獲同意後，方能續行其權利。劉○雨未曾向農○公司申請續約，則系爭000-00地號土地之租約已於55年12月31日（或73年3月1日）因租期屆滿而消滅，縱農○公司未即時收回土地，亦不得認有不定期限租賃關係存在。系爭土地之地目為林，劉○雨擅自在地上興建系爭房屋，為違法使用，該房屋非合法登記之建物，農○公司與劉○雨間不可能成立租地建屋契約。況上訴人所提出其他書證，亦均無法證明劉○雨或上訴人與農○公司間曾成立租地建屋之契約，縱認有租地建屋關係，亦因系爭房屋早已不堪使用，租賃關係即歸於消滅。被上訴人為系爭占用土地之所有權人，上訴人為劉○雨之繼承人，雖繼承系爭地上建物之權利，惟係無權占有使用被上訴人之土地，爰依民法第767條第1項規定，訴請上訴人將系爭地上建物拆除，並將系爭占用土地返還被上訴人。

三、上訴人之答辯：系爭000-00地號土地係於65年6月9日分割自同段000-0地號，000-0地號土地及附近其他土地，在日據時期原為三井株式會社所有，因三井株式會社主要以種植茶葉販賣為營業，其將劉○雨與伯○坑全體居民列為佃農，將土地分別交由劉○雨與其他居民使用並種植茶葉，且為便於種植，復同意劉○雨及其他居民建屋居住，系爭房屋早在日據時期，即由劉○雨建築使用。嗣臺灣光復，政府接收日產，由農○公司取得000-0地號土地與其他土地所有權， 並由農○公司三○茶場（下稱三○茶場）繼續經營茶葉生產，分別與包含劉○雨在內之佃農簽訂各式土地租賃契約，除提供系爭地上建物所在面積0.0410甲（折算為0.398公頃或398平方公尺）之土地，作為劉○雨承租興建系爭房屋使用，另與劉○雨簽訂系爭合作造林契約（契約編為41拐移字第11號）。依三○茶場製作之耕作圖、租約過程調查表，清楚記載劉○雨承租土地之原始房屋基地位置、面積，可知劉○雨確有承租系爭土地興建系爭房屋居住；且系爭土地於64年3月5日出售給陳○深後，農○公司仍繼續向劉○雨收取基地租賃之租金，陳○深亦同意農○公司續收租金至74年間，陳○深自應繼受原有之基地租賃關係。租地建屋關係既不以成立書面契約為必要；且系爭房屋並無不堪使用之情形，則劉○雨基於租地建屋關係而占有使用系爭土地，上訴人繼承劉○雨之該項權利，自非無權占用系爭土地。又農○公司將系爭土地出售予陳○深，依買賣不破租賃原則，劉○雨就系爭占用土地之租地建屋契約關係對陳○深仍繼續存在；且農○公司未將出賣系爭土地通知有優先承買權之承租人劉○雨，其買賣契約自不得對抗劉○雨，被上訴人雖自陳○深之繼承人王陳好完等人取得系爭土地所有權，仍應繼受其前手之上開義務。上訴人既繼承系爭租地建屋之契約關係，有權占有使用租用之建築基地；且王陳好完等人出售系爭土地未通知上訴人優先承買，其買賣契約亦不得對抗上訴人，被上訴人自不得對上訴人主張無權占有，其請求拆屋還地，即無理由。

四、原審法院判決：㈠上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉貴米、倪劉貴香應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段 000000地號土地如附圖所示面積253平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人（原起訴聲明係「返還原告及其他全體共有人」，被上訴人於本院變更聲明為「返還被上訴人」，見本院卷三第174頁，下同)。㈡上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段000000地號土地如附圖所示面積106平方公尺之水泥地面、 面積7平方公尺之花臺拆除， 並將上開土地返還被上訴人〔原審判決主文第十二、十三項關於自建物遷出、將戶籍遷出部分，業經被上訴人於本院撤回（見本院卷三第174頁)，非本件審理範圍〕。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

五、兩造不爭執之事項：

(一)坐落苗栗縣○○鄉○○○段 00000地號土地原為農○公司所有，陳○深與農○公司於64年3月5日簽訂不動產買賣協議書，由陳○深向農○公司購買該筆土地及同段其他地號土地（見原審卷一第223、224頁）。該000-0地號土地於65年6月9日分割出000-00地號土地（見本院卷一第103頁000-0地號土地登記簿謄本標示部、本院卷二第188頁000-00地號土地登記簿謄本標示部，即系爭土地）。陳○深於73年11月15日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權（見本院卷二第30頁)。陳○深於78年8月14日死亡，該土地由王陳好完、翁志誠及其他繼承人於102年8月13日辦理繼承登記為公同共有（見原審卷一第12至14頁）。嗣王陳好完、翁志誠等人於106年2月20日將系爭土地以買賣為原因移轉所有權登記予被上訴人（見本院卷二第37至39頁）。

(二)陳○深與農○公司間系爭買賣協議第3條第1項第 2款約定：「甲方（即農○公司）於訂立本協議書一週內，會同乙方（即陳○深）到現場將土地（包括甲方放租之茶園等）按現狀指界點交乙方接管即時管業（即佃農不起耕買主照原辦法繼續租佃關係），同日由乙方在接收清冊上簽名蓋章。於二個月以內甲方應將土地所有權狀連同書件全份交與乙方辦理土地所有權移轉登記（過戶書件由乙方委託之代書填妥用印後送甲方同意用印)。」第4條約定：「地上物處理：本協議書出售土地，有關甲方原以放租予現耕農種植茶園、林木、什作及建有農舍等，概由乙方自行與承租人或使用人協調解決，甲方不負收回土地及清除地上物或補償任何責任。如有第三者侵佔時，亦概由乙方自理與甲方無涉。但因訴訟必須由甲方協同出面時，甲方得本道義上協助乙方解決，其費用概由乙方負擔。」（見原審卷一第223、224頁）。

(三)如苗栗縣銅鑼地政事務所複丈日期104年11月5日土地複丈成果圖附圖㈣（即附圖）所示面積253平方公尺之建物 、面積106平方公尺之水泥地面及面積7平方公尺之花臺占用系爭000-00地號土地。系爭房屋之門牌；系爭房屋及附屬地上物之所有人、居住者、設籍者如附表所示。

(四)上訴人之被繼承人劉○雨與農○公司茶業分公司三○茶場簽訂合作造林契約書， 該契約書第1條約定合作造林地點面積完成期限： 「○○鄉○○○段000-0、000-00地號土地之造林完成期限為41年1月。」第3條約定：「本契約有效期限自41年1月1日起至55年12月31日止為期15年，但得視林木生長情形經雙方同意可酌情縮短或延長。」 第4條約定：「契約期滿後乙方（即劉○雨）如須續造林時，得申請甲方（即農○公司）優先承辦。」（見原審卷一第158頁）。

(五)苗栗縣三義鄉公所（下稱三義鄉公所）耕地租佃委員會72年1月24日調解筆錄案由欄記載： 「為調解台灣農○公司未通知佃農，私售耕地乙案」，調解經過欄記載：「1.本案申請人陳○田、鍾○廷、劉○富、吳○盛、劉○雨、魏○火、葉○秀、李徐○妹、徐邱○妹、江○發、徐○坤、劉○戊等12人，均經對造人（即台灣農○公司董事長）承認有發生租賃關係，各承租人自68年迄今未收繳各項佃租，應繼續清繳，並請農○公司承認租佃存續。5.優先承買權，在法律許可範圍內，對造人同意妥善處理。6.以上各點雙方同意調解成立。」（見原審卷四第95、96頁）。

六、本件之爭點：

(一)上訴人是否具有占有使用系爭占用土地之權利？

(二)被上訴人依所有物返還請求權，訴請上訴人將系爭地上建物拆除，並返還系爭占用土地，有無理由？

七、本院得心證之理由：

(一)劉○雨就系爭占用土地與農○公司間有租地建屋之契約關係，農○公司於64年3月5日出售系爭土地與陳○深時，該租地建屋契約關係，仍有效存在：

１、上訴人主張劉○雨就系爭占用土地與農○公司間有租地建屋契約關係存在之事實，業據提出調解租佃爭議通知書、三義鄉公所72年2月8日函檢送耕地租佃委員會調解筆錄及其附件土地租約過程調查表（見原審卷四第93至101頁、本院卷一第151至157頁， 下稱系爭調解筆錄、系爭調查表)、耕作圖、三○茶場64年9月15日函（見本院卷一第86至88頁、本院卷二第115頁)、租金收據、統一發票（見原審卷一第161至175頁、本院卷一第89至100頁、本院卷二第100至110頁）為證。 上開書證均紙質泛黃，顯有相當時日，顯非臨訟所製作，復經證人即70年4月1日起在三○茶場擔任農務技佐迄 102年退休仍續聘為農○公司苗栗分公司副理之邱○生到庭結證：耕作圖係農○公司於41年間接收後，根據現場的實際使用現況去繪製，如果種茶就會寫「茶」，如果已經蓋房子的，就在圖上標示「建」，會收建築基地的租金（建地租），種茶的就收茶園租、種菜、種蕃薯的就是雜作租，當時公司有繳租的有租用地（建）、茶園、雜作、桂竹園、果園、合林，前5項原本無租約， 應每年繳納租金，80年以後為配合三七五減租6年一換， 才改成有書面租約，合林本來就有簽立書面契約，10年砍一次，與佃農分收，佃農取得7成，農○公司分得3成，砍伐後次年，佃農如有來領樹苗、種子，就會續訂書面契約，讓承租戶造林，建地和雜作是用蕃薯計算租金，但數量不一樣，竹園用竹子計算，每種類的租金計算方式不同，但都是用農作物來折算現金。耕作圖上關於劉○雨部分，標示000-0-41、0410， 其中000-0是地號、41是農○公司的編號，0410是繳租的面積，指0.0410台甲，繳租收據記載的面積與耕作圖標註相符。農○公司所接收的土地是日據時期三井會社交總攬全局臺灣茶葉公司，再交給農○公司，所有類別是依現場調查測量面積，分門別類。系爭調查表係因農○公司出售系爭土地，買方陳○深要求提供使用現況給他們，由我根據農○公司的台帳等先前資料，經實地調查而製作，先提供給陳○深去解決租約即土地使用權、補償承租人或佃農等問題，後來承租戶申請調解，就提供該調查表給調解委員會，內容沒有變動，系爭調解筆錄是公所製作的，當然是真的，租金收據、統一發票確定是農○公司所開的，均為真正。劉○雨的合作造林契約與租用地（建）係不同性質的契約。調解成立後，於72年間收取68至72年度的租金，73、74年度是買方陳○深通知租約沒有解決，請農○公司繼續收租金，之後就沒有再收租金等語明確（見本院卷二第61頁背面至67頁、本院卷三第144頁背面至150頁），堪認上訴人所提出上開調解租佃爭議通知書、蓋有鄉長職名章之三義鄉公所72年2月8日函送系爭調解筆錄及所附系爭調查表、 耕作圖、三○茶場64年9月15日函、租金收據、統一發票等書證，均屬真正，被上訴人以非屬必要記載之保存年限、檔號或非必要蓋用之公所印信有欠缺，否認三義鄉公所函及系爭調解筆錄之真正云云，尚非可採。又證人邱○生於70年4月1日起任職於農○公司，負責管理土地、所有耕作人現況，包含○○鄉○○○段土地租佃事務，其上開處理經過之證言，核與相關書證顯示之事實相符，且未背於常理，再觀諸證人邱○生另外所為林地不能蓋房子；房屋不能整個拆掉重建；整建、擴建要經過申請核准，但從來沒有人申請，照理來講，申請應該也不會准許；劉○雨沒有向農○公司申請許可增建或改建等證言（見本院卷三第145、147、148頁)，並非有利於上訴人，顯見證人邱○生應僅係客觀陳述其見聞之事實，並無故為偏頗上訴人之情事，所為上開證言，應可採信。被上訴人以證人邱○生就與租地建屋性質不同之合作造林契約相關陳述；本院未據為認定系爭土地於出售陳○深前是否有租地建屋契約（詳後述）之系爭土地是否為建地、可否蓋房子、有無書面租約、出售陳○深後續收租金問題等陳述，及更正或補充先前證言之陳述，臆測證人邱○生係因人情壓力而為偏頗上訴人之證言，不可採信云云，自非可採。

２、系爭43、44、49、51、54、55、57年度租金收據分別明確記載「房屋租」「建築地租」「房屋基地」等文字；且觀諸劉○雨與其家屬， 於38年9月25日即已將戶籍遷入系爭房屋即門牌苗栗縣○○鄉○○村○○○00號於58年7月15日整編前之○○村○○000號（見原審卷一第177至180頁），顯見早於64年3月5日農○公司與陳○深簽訂系爭買賣協議書（見原審卷一第223、224頁），由陳○深向農○公司購買系爭土地之前， 劉○雨已在000-0地號土地上興建系爭房屋居住逾25年，且至遲於43年間，即以其中0.410甲為其建築基地之面積， 計算劉○雨應繳付農○公司之租金（原租金係73.8公斤蕃薯，49年度以後則以246公斤蕃薯計算)，堪認至遲自43年間起，農○公司就000-0地號其中劉○雨使用面積0.410甲建築房屋居住之土地，係以房屋基地之方式收取租金，迄64年3月5日出售系爭土地與陳○深時，已逾20年，則不論在農○公司接收管理系爭土地之前，劉○雨與日據時期三井會社、臺灣茶葉公司有無使用該土地權利之契約關係，均無礙於劉○雨與農○公司間， 就該面積0.410甲土地，確已有逾20年租地建屋之租賃關係存在。該建築基地面積0.410甲，依1甲＝0.9699公頃換算，即為0.398公頃（0.410×0.9699＝0.398，小數點第3位以下四捨五入，即398平方公尺)，此與系爭調查表所載面積且當時地號業因分割編定為000-00地號相符，復經比對耕作圖（見本院卷二第115頁)、原審法院104年11月5日現場履勘測量之複丈成果圖（見原審卷二第43頁）、地籍圖（見本院卷二第43頁），系爭地上建物坐落位置符合耕作圖標示為「劉○雨」「建」「0.410」之區域， 其面積合計僅366平方公尺，未逾原計算租金之面積398平方公尺，堪認劉○雨就系爭占用土地部分，於系爭調查表製作前，確與農○公司間有租地建屋之租賃關係存在。又系爭調查表既係證人邱○生依農○公司內部掌理之台帳等文件及現地調查結果所製作，其中劉○雨部分有合林、雜林及建等3種合作或租約類別， 其使用土地對價之計算數額及支付方式均不同，顯為獨立3種契約， 則系爭面積0.410甲土地之租地建屋租賃契約， 既與另筆合作造林契約（見原審卷一第158頁)不同，租賃期限應各依其約定，當不能以系爭合作造林契約期限於55年12月31日（或73年3月1日）屆滿，即認系爭租地建屋租賃契約亦於55年12月31日（或73年3月1日）歸於消滅。況系爭調解筆錄既經當時之三義鄉公所耕地租佃委員會於72年1月24日調解成立， 明列申請人係包含劉○雨在內之陳○田等12人，對造人為農○公司，並經出席委員、兩造當事人、關係人三○茶場場長分別用印，將系爭調查表列為附件，由三義鄉公所依據苗栗縣政府函文，以72年2月8日函檢送給劉○雨，其「調解經過」欄下原區分「雙方意見」「調解結果」2細項均經劃除， 留「調解經過」欄記載6點： 「1.本案申請人陳○田、鍾○廷、劉○富、吳○盛、劉○雨、魏○火、葉○秀、李徐○妹、徐邱○妹、江○發、徐○坤、劉○戊等12人，均經對造人承認有發生租賃關係，各承租人自68年迄今未收繳各項佃租，應繼續清繳，並請農○公司承認租佃存續。‧‧‧4.申請人承租土地如附件見調查表。5.優先承買權，在法律許可範圍內，對造人同意妥善處理。6.以上各點雙方同意調解成立。」(見本院卷一第132頁勘驗結果、153至157頁調解筆錄及其附件調查表彩色影本）。參諸三義鄉公所72年2月8日函記載「請依照調解結果履行」（見本院卷一第152頁)，顯見劃除「雙方意見」「調解結果」2細項， 僅係方便合併記載調解經過，其第6點既記載「以上各點雙方同意調解成立」， 三義鄉公所函亦記載「請依照調解結果履行」，堪可認定系爭調查表所載劉○雨就 000-00地號面積398平方公尺土地，有租別「建」之租約，為農○公司在調解成立時，承認有發生租賃關係。更加證明劉○雨就系爭占用土地部分，確與農○公司間有租地建屋之租賃契約關係存在。被上訴人以民國60年後之租金收據未再有「房屋租」「建築地租」「房屋基地」等文字，認劉○雨與農○公司間就系爭占用土地已無租地建屋契約關係云云，自非可採。

３、上開租金收據雖其中57年度記載承租土地之地號為000-000（見原審卷一第165頁），惟農○公司出租給各承租人使用之土地，除登載地政機關編定之地號、地目、等則外，另有列管自行實測圖號、勘測地號（見原審卷二第211頁三○茶場土地耕作人登記簿），其中勘測地號000-000土地確為劉○雨所承租（見本院卷一第87頁農○公司64年9月15日函)，再觀諸該57年度租金收據所載，承租面積0.410甲、租金數額為蕃薯246公斤、清冊編號拐字第3-73，核與49、51、54、55、60、61、68、69、70、71年度之租金收據均相符合，亦與43、44年度租金收據記載之面積；56、64年度租金收據之租金數額；62、66、72、73、74年度租金收據之面積、租金數額相同，顯見確均係同一筆建築基地租金之收據，被上訴人以57年度租金收據記載之地號為000-000， 認與系爭土地無關，自非可取。 又系爭000-0地號土地於65年6月9日分割出系爭000-00地號土地（見本院卷一第103頁000-0地號土地登記簿謄本標示部、 本院卷二第188頁000-00地號土地登記簿謄本標示部)，其租金收據原本記載000-0地號，嗣改為000-00地號，乃屬當然，被上訴人以此質疑其真正，亦無可採。上訴人另提出部分租金收據，固記載承租土地之地號為000-0（見原審卷一第167至170頁)，惟觀其承租人為劉○雨之配偶徐○妹，核與劉○雨承租系爭土地為上開建築基地無關，此由系爭調查表第1頁第5列記載徐○妹亦有租賃之調查結果即明，被上訴人執上開000-0地號土地之租金收據， 否認劉○雨就系爭占用土地與農○公司間有基地租賃契約關係，更非可採。

４、租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷(最高法院105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。本院就系爭房屋最初興建及其後重建或整建之時間、原始建築物在重建或整建為現況建物前是否已達不堪使用之程度等事項，囑託中華民國建築師公會鑑定結果，認系爭房屋最初興建時間應於50年1月之前（木石磚造、土竹造），面積約127.6㎡， 62年11月22日時已整建面積略小於253㎡（廚房面積較小）的相似三合院建築物，66年整建廚房新增面積，建築物面積略近約同現況253㎡， 該時點並有屋頂主廳堂、起居室及廚房屋頂的整建過程，73年時再次全面整建過屋瓦（含屋架），部分拆除重建或整建時間大約於62年至73年之間陸陸續續進行，原始建築物在整建為現況前（約民國73年）為不堪使用。此有中華民國建築師公會108年5月24日全建師會(108)字第000號鑑定報告書可佐（外放）。是系爭房屋於原始建築後，雖有增建、部分拆除重建或整建，惟於66年方有屋頂主廳堂、起居室及廚房屋頂的整建；73年全面整建過屋瓦，原始建築物約於73年整建前為不堪使用，則於64年3月5日農○公司將系爭土地出售與陳○深時，系爭房屋之原始建築物顯未達不堪使用之程度，劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約關係，尚屬有效存在。

５、土地法第103條第2款僅規定租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使用時，出租人不得收回。參諸民法第438條規定承租人應依約定方法， 為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。堪認承租人將租用建築房屋之基地供違反法令之使用或未依約定方法使用時，其租地建屋契約並不當然發生無效或失其效力之法律效果，僅出租人得終止租約，收回出租之土地，如出租人未向承租人為終止租約之意思表示，該租地建屋契約關係仍然有效存在。系爭土地之地目為林，編定使用種類為山坡地保育區農牧用地（見本院卷二第188頁土地登記簿謄本)，僅得合法申請興建農舍，劉○雨縱有未經申請許可，違反法令在系爭土地興建未經保存登記之房屋居住；且未經農○公司之同意， 將原始面積約127.6㎡之系爭房屋陸續增建至現況面積約253㎡， 惟農○公司既將系爭土地出租給劉○雨供建築房屋之基地，收取租金至74年間，顯然未曾依土地法第103條第2款或民法第438條規定事由， 終止該租地建屋契約，自可推認農○公司於64年3月5日出售系爭土地與陳○深時，系爭租地建屋契約關係，仍有效存在。

(二)農○公司出售系爭土地與陳○深時，劉○雨雖有優先購買之權，惟依當時之法律，該優先購買權僅具債權之效力，系爭土地既於73年11月15日已完成所有權移轉登記與陳○深，上訴人即不得再主張農○公司與陳○深間就系爭土地之買賣為無效：

１、土地法第104第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權 ，在64年7月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（參看47年台上字第152號判決）。現行法該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人， 為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院67年台上字第479號裁判要旨參照)。是建築基地出租人之出賣行為如發生於64年7月24日土地法修正生效前， 在未辦理所有權移轉登記之前，承租人自仍得主張其優先購買權，惟如已辦畢所有權移轉登記，因出賣當時承租人之優先購買權不具物權之效力，依法律不溯既往之原則，即無上開修正條文之適用。

２、農○公司於64年3月5日將系爭土地出售與陳○深，雖於73年11月15日方完成所有權移轉登記與陳○深（見本院卷二第30頁），惟農○公司出賣系爭土地之行為係發生於64年7月24日土地法修正生效前， 劉○雨雖有優先購買之權，惟當時之法律規定，該優先購買權僅具債權之效力，依法律不溯既往之原則， 無現行土地法第104條第2項不得對抗承租人規定之適用， 上訴人即不得於系爭土地已完成買賣移轉登記後，再行主張農○公司與陳○深間就該土地之買賣契約為無效。是上訴人辯稱農○公司出售系爭土地未通知劉○雨優先承買，其買賣契約不得對抗上訴人云云，自非可採。

(三)劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，因系爭房屋之原始建築物於73年間已達不堪使用之程度，其租賃關係業因期限屆滿而消滅，上訴人已無繼續占有使用系爭建築基地之正當權利：

１、土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第388號、105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。

２、劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，係以劉○雨使用其所興建之房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故劉○雨與農○公司間雖未明定系爭租地建屋契約之租賃期限，惟依該契約之目的探求其真意，自應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。又依證人邱○生所證：房屋不能整個拆掉重建；整建、擴建要經過申請核准，但從來沒有人申請，照理來講，申請應該也不會准許；劉○雨沒有向農○公司申請許可增建或改建等語（見本院卷三第145、147、148頁)，堪認系爭房屋之原始建築物如有改建或更新材質結構致變更其使用期限時，自應事先申請農○公司之同意，若未經農○公司明示許可為增建或整建之變更，其是否不堪使用之認定，仍應以承租當時所建房屋依通常使用之狀態為斷。劉○雨所興建系爭房屋之原始建築物，約於73年整建前達不堪使用之程度，業經中華民國建築師公會鑑定明確，已如前述。該鑑定係經鑑定人現場實際會勘，就系爭建物各部分新舊不同之屋瓦形式、屋架結構，依林務局農林航空所拍攝之空照圖，參酌內政部107年3月頒布的「風災震災重大火災爆炸災害救助種類及標準」 第4條給予安遷補助之非地震造成的相關規定（即：⑴住屋屋頂損害面積超過3分之1；或鋼筋混凝土造住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經整修不能居住。㈡住屋牆壁斷裂、傾斜或共同牆壁倒損，非經整修不能居住。如達以上程度之一，建築物即屬達不堪使用之程度），逐一比對分析，核屬嚴謹專業客觀，自可採信。系爭房屋既係於62年至73年之間陸陸續續部分拆除重建或整建，顯見係在居住使用之過程中，分階段逐漸完成，自難以仍有居住使用之事實，即謂系爭房屋之原始建築物迄73年間尚無不堪使用之情形。又上開鑑定報告業已詳細說明，系爭房屋之屋頂整建面積以現況分析，原始建築物屋瓦均已重新換過， 共有6種屋瓦形式，廚房側的居室屋架為彩鋼浪板屋頂，明顯屋頂已超過3分之1以上範圍整修。現況在原始（約民國50年前）建築物上原有柱位側，大部分以鍍鋅鋼管（或H鋼）補強支撐新或舊有屋架 ，由儲藏室現況分析，最初樑柱建築結構體柱側有金屬補強支撐，承載原有竹造的輕質屋頂竹架，研判係為原有土磚造建物（木石磚造、土竹造）不堪支撐原有（儲藏室）及整建的屋頂承載，而做的支撐屋頂補強柱，另參考空照圖民國73年（即鑑定報告附件八附8-1拍攝日期73年5月12日空照圖，現勘紀錄為民國71年即鑑定報告書附件三附3-2）之後， 就較少有整修行為，推知原始建築物在重建或整建（民國73年）為現況之建物前，原始結構柱牆有不堪承載整體屋架之虞，是可研判其原始建築物在重建或整建為現況之建物過程中，建築物是已達不堪使用的情形（見鑑定報告書第10、11頁），自難以現況建物仍可見最初樑柱及建築基礎結構體，即謂系爭房屋之原始建築物迄73年間尚無不堪使用之情形。是上訴人以系爭房屋於73年修繕前，劉○雨仍然居住使用；且現況尚可見最初樑柱及建築基礎結構體，辯稱系爭房屋之原始建築物於73年間並無不堪使用之情事云云，顯非可採。再者，劉○雨將系爭房屋之原始建築物屋瓦（含屋架）重新整修換過，並就原始結構柱牆已不堪支撐原有（儲藏室）及整建的屋頂承載，另施作支撐金屬補強柱支撐新屋架，客觀上核屬非經整修即不能繼續安全居住使用，堪認原始建築物確已達不堪使用之程度，則其部分拆除重建或整建，顯非一般之修繕，上訴人辯稱劉○雨就自有房屋僅為合理之非重大修繕，不能以日據時代之材料，認系爭房屋已不堪使用云云，亦非可採。

３、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一， 出租人不得收回，土地法第103條第1款之規定於契約定有期限者始適用之（司法院院解字第4075號解釋參照）。惟租地建屋契約並未明定其租賃期限，而依契約目的探求當事人之真意，將之解為是定有以租至房屋不堪使用之期限，乃係透過解釋認其屬定有以房屋不堪使用為期限之租約，應仍屬定有期限之契約，與「不定期限之租賃」不同，自有土地法第103條第1款規定適用(最高法院105年度台上字第1200號裁判要旨、91年度台聲字第83號裁判參照）。劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，依其契約目的探求雙方當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限，且系爭房屋之原始建築物，於73年整建前已達不堪使用之程度，上訴人復未能舉證證明劉○雨將原始建築物改建或更新材質結構如現況時，有事先申請農○公司、陳○深之許可同意；或農○公司、陳○深已明知其事仍收取73、74年度之租金而明示或默示同意等事實，自仍應認系爭租地建屋契約，因原始建築物於73年間達不堪使用之程度時，其租賃關係即因期限屆滿而消滅。則陳○深於73年11月15日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權；或王陳好完、翁志誠及其他繼承人於102年8月13日辦理繼承登記公同共有取得系爭土地；或王陳好完、翁志誠等人於106年2月20日將系爭土地以買賣為原因移轉所有權登記予被上訴人時，即無民法第425條規定之適用，上訴人當無從依土地法第104條規定，對王陳好完、翁志誠等人及被上訴人主張優先購買之權。上訴人辯稱依買賣不破租賃原則，系爭租地建屋契約關係，對上訴人仍繼續存在；且王陳好完、翁志誠等人未以書面通知上訴人優先購買，其仍有權占有使用系爭占用土地云云，均非可採，自應認上訴人已無占有使用系爭建築基地之正當權利。

４、和（調）解之本質，究為創設，抑為認定，應依和（調）解之內容定之。當事人以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係時，屬於創設；否則，以原來而明確之法律關係為基礎而成立和（調）解時，則屬認定。依系爭調解內容，雖可認農○公司承認與劉○雨間之系爭租地建屋契約關係存在，且劉○雨並無放棄優先購買權之意思，則其性質核係就系爭調查表所載 398㎡土地原有租地建屋之法律關係為基礎而成立調解，應屬認定，不具以他種法律關係替代原有法律關係之創設性質。證人邱○生雖證述調解筆錄成立時，以當時房屋現況為準等語（見本院卷三第146頁)，惟其另證述現地查看時，只是晃一下，看到有房子，沒有注意劉○雨之系爭房屋有否修繕、整理。我不曉得陳○深有無授權農○公司去和佃農成立72年1月的調解， 因為是鄉公所通知，農○公司就一定要去等語（見本院卷三第146頁)，自難憑以認定農○公司或陳○深於調解時，已明知系爭房屋之原始建築物業因改建或整建而更新材質結構，當無從認定農○公司或陳○深有依當時系爭房屋之結構材質創設新的租地建屋契約關係之意思。上訴人辯稱該調解有以他種法律關係（承認租賃關係）替代原有法律關係（行使優先承買權）之創設效力，農○公司係陳○深之調解代理人，有同意劉○雨修繕系爭房屋，應以變更結構材質後之現況，認系爭房屋尚未達不堪使用之程度，該租地建屋契約關係未消滅，上訴人仍有權占有使用系爭占用土地云云，即非可採。又最高法院51年台上字第2987號裁判要旨雖謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一， 出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」惟上開裁判個案事實係原租期屆滿，出租人仍准承租人使用土地，視為不定期限之租賃，嗣基地上之房屋因火災焚燬，其基地租賃關係並非當然隨之消滅，因而認承租人有權利申請重建，核與本件系爭租地建屋契約係定有租至原建築房屋不堪使用之期限不同。上訴人以上開裁判要旨，認在租賃期間，劉○雨可任意自行修繕（即重建或整建），且應以修繕（即重建或整建）後之現狀，認系爭房屋尚未達不堪使用之程度云云，顯然違背該租地建屋契約立約時，定有租至原建築房屋不堪使用為止之真意，亦非可採。

５、租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 固為民法第451條所明定。惟本條之規定，旨在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，事後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，其發生租賃契約默示更新之效果，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。此在一般定有特定日期之租賃期限者，該期限之屆滿，當為出租人所明知，惟在所定期限非屬特定日期者，自應以出租人明知租期屆滿後；且承租人就租賃物仍繼續使用收益而無反對之表示 ，方有民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。劉○雨與農○公司間之系爭租地建屋契約，依其契約目的探求雙方當事人之真意，其租賃期限以系爭房屋之原始建築物於73年整建前達不堪使用之程度時屆至，該租賃關係因期限屆滿而消滅。惟此項期限屆滿之事實，係經本院囑託中華民國建築師公會為上開鑑定後，方屬確定，農○公司或陳○深自無從知悉系爭租地建屋契約於73年間已租期屆滿而即行表示反對之意思，當無從因農○公司有收取劉○雨繳交73、74年度之租金，即認已生系爭租地建屋契約默示更新或另訂新租賃契約之效果。

６、綜上，劉○雨依系爭租地建屋契約所興建系爭房屋之原始建築物，於73年間已達不堪使用之程度，其租賃關係業因期限屆滿而消滅，上訴人自無繼續占有使用系爭建築基地之正當權利。

(四)被上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人分別將系爭房屋、附屬地上物拆除，並返還系爭占用土地，為有理由：

１、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。

２、系爭土地為被上訴人所有，該土地現有上訴人所有系爭地上建物，系爭房屋所有人及附屬地上物所有人各如附表所示。上訴人之被繼承人劉○雨原依系爭租地建屋契約關係，占有使用系爭占用土地，惟依該契約所興建系爭房屋之原始建築已不堪使用，應認其租賃關係業因租賃期限屆滿而消滅，上訴人所辯系爭租地建屋契約尚有效存在，其有優先購買建築基地之權，皆非可採，均詳述如前。此外，上訴人就其占有使用系爭占用土地係有正當權源之事實，未再提出其他主張及舉證證明，自難認上訴人有占有使用系爭占用土地之合法權利。是被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人分別拆除系爭房屋、附屬地上物，並將系爭占用土地返還予被上訴人，即屬有據。

(五)綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉貴米、倪劉貴香將如附圖所示面積253平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人； 上訴人劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達應將如附圖所示面積106平方公尺之水泥地面、面積7平方公尺之花臺拆除，並將上開土地返還被上訴人，均有理由，應予准許。原審法院就此部分為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保金額，宣告准為假執行及免為假執行，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，並依被上訴人在本院變更之聲明，更正原判決主文第10、11項。

八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。

┌─────────────────────────────┐│附表： │├─────┬───────────────────────┤│系爭房屋 │門牌苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○○00號 ││附屬地上物│水泥地面、花臺 │├─────┼───────────────────────┤│系爭房屋所│劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達、劉瑋瑜、葉劉貴││有人 │米、倪劉貴香 │├─────┼───────────────────────┤│附屬地上物│劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達 ││所有人 │ │├─────┼───────────────────────┤│房屋居住者│劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達 │├─────┼───────────────────────┤│房屋設籍者│劉仁忠 │└─────┴───────────────────────┘