臺灣高等法院臺中分院民事判決

上訴人

蔡慶華

上訴人

蔡慶千

上訴人

陳尚文

上一人訴訟代理人

陳智芳

上訴人

劉錦堂

上訴人

林清桂

上訴人

謝玉串

上訴人

張嘉文

上訴人

張繡讌（原名張亦謦）

上八人訴訟代理人

張啟富律師

被上訴人

邱塗金

被上訴人

林茹海

被上訴人

楊仁元

上三人訴訟代理人

陳益軒律師

複代理人

顏嘉盈律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年12月30日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第593號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人邱塗金、林茹海、楊仁元（下合稱邱塗金等3人）主張：上訴人蔡慶華、蔡慶千、陳尚文、劉錦堂、林清桂、謝玉串、張嘉文、張繡讌（下合稱蔡慶華等8人）分別占用邱塗金等3人所共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○地號」欄所示地號土地上（下稱系爭土地），如臺中市○○地政事務所收件日期文號民國108年12月17日平土測177500號、鑑測日期109年1月17日土地複丈成果圖（下稱附圖）標示編號A、A1、B、C、C1、C2、E、F部分土地（下各以前述編號土地稱之，合稱系爭占有土地），前經邱塗金等3人訴請拆屋還地，經本院94年度上更㈠字第5號判決認定兩造就系爭土地有不定期租賃契約（下稱系爭租約）存在，並經最高法院裁定駁回邱塗金等2人之上訴確定在案（下稱前案）。惟蔡慶華等8人自前案判決確定後，迄未支付租金，邱塗金等3人於107年2月及同年9月分別以律師函催告繳納租金及為終止契約之意思表示（下各稱107年2月催告函、107年9月終止函），均經蔡慶華等8人收受，系爭租約業已合法終止，兩造間已無租賃關係，蔡慶華等8人無權占有系爭占有土地，爰依系爭租約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命蔡慶華等8人各自拆除A、B、C、C2、E、F土地上建物、返還系爭占有土地及給付如附表二所示租金及不當得利之判決（原審判命共同被告林敏雄拆除附圖編號D上建物、返還D土地，及給付租金及不當得利部分，未據林敏雄聲明不服；另邱塗金等3人請求不當得利超過原審及前審判命給付部分，未據邱塗金等3人聲明不服，故前開部分均己確定，不另贄述）。

二、蔡慶華等8人則以：兩造應受前案認定收租方式為往取債務之爭點效拘束，邱塗金等3人不得任意變更繳租地點，其107年2月催告函、107年9月終止函不生合法催告給付租金及終止系爭租約效力。邱塗金等3人就E土地未向訴外人林春木之全體繼承人催告，107年2月催告函未向蔡慶千、陳尚文合法送達，均不生合法催告效力。又邱塗金等3人催告時，兩造間確認優先購買權存在等事件尚未確定，其所為催告違反誠信原則。蔡慶華等8人就應繳租金已向法院辦理提存，邱塗金等3人請求自收受107年9月終止函起算前5年之租金，違反民法第126條及第130條規定等語，資為抗辯。

三、原審判決（除確定部分外）命蔡慶華等8人各自拆除A、B、C、C2、E、F土地上建物、返還系爭占有土地及給付如附表二所示租金及不當得利。蔡慶華等8人提起上訴，聲明：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，邱塗金等3人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。邱塗金等3人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地原屬訴外人林鑽燧所有，並出租予蔡慶華等8人之被繼承人。

㈡林鑽燧於47年8月16日死亡，於63年12月24日由○○○律師以林鑽燧名義與邱塗金訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予邱塗金，後陳尚文等人提起確認買賣關係不存在之訴，經臺中地院以68年度訴字第2040號判決，陳尚文等人勝訴確定，林鑽燧與邱塗金之所有權移轉登記經塗銷。

㈢林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩4人（下稱林守成等4人）與邱塗金於72年8月20日書立和解書，承認○○○律師前所為買賣契約，並委由李燕參代理處理出賣事宜。

㈣林守成等4人與邱塗金、訴外人李文騫於73年5月15日就系爭土地簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由林守成、林守直、林玉枝繼承之，嗣李文騫將上開土地應有部分二分之一之債權出賣予邱塗金、林茹海（下稱邱塗金等2人），邱塗金等2人乃於76年10月14日取得系爭土地之所有權，應有部分各二分之一。

㈤蔡慶華等8人分別在A、B、C、C2、E、F土地上占有未辦理保存登記之建物，另蔡慶華、蔡慶千共同占有A1土地（無建物），劉錦堂占有C1土地（無建物）。

㈥系爭租約原約定以稻榖繳租至○○○碾米廠，後更改約定得以市價折算現金送至○○○律師事務所。

㈦邱塗金等2人委由銘法法律事務所於107年2月13日發函予蔡慶華等8人，通知應於107年2月28日前給付積欠租金（租金計算方式係依土地法第97條等規定，以土地申報地價年息10%計算），並至銘法法律事務所（地址為臺中市○區○○○街00號0樓之1）繳納，逾期未繳納，將終止不定期租賃契約等語（即107年2月催告函）。

㈧邱塗金等2人委由銘法法律事務所於107年9月28日發函予蔡慶華等8人，以蔡慶華等8人遲付2年以上租金，經定期催告未履行，終止兩造不定期租賃契約等語（即107年9月終止函）。

㈨蔡慶華等8人於107年2月催告函寄發前，未繳納積欠租金已達2年以上。

㈩兩造合意如邱塗金等3人主張有理由，相當於租金之不當得利以自108年9月28日起至返還系爭土地之時，每年每平方公尺12.2元計算。 蔡慶華等8人及其等之被繼承人前委託訴外人王金順，於84年2月25日、84年3月2日寄發存證信函予邱塗金等2人，主張依土地法第97條規定，以每平方公尺8.4元計算租金，並檢附銀行本票，以為交付承租土地之租金，經林茹海於收受後，持以兌現迄未返還（邱塗金是否收受兌現，兩造尚有爭執），蔡慶華等8人亦未要求邱塗金等2人返還。 兩造合意如邱塗金等3人請求積欠之租金有理由，金額各依如附表二「應給付租金及利息欄」所示之租金數額。

五、得心證之理由：

㈠本院94年度上更㈠字第5號判決（下稱本院5號判決）對本件無爭點效適用：

⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院69年台上字第1280號民事判決先例參照）。

⒉查本院5號判決所列爭點，僅「㈠就被上訴人等11人（按含蔡慶華等8人）是否均為系爭土地之合法承租人？抑為無權占有？㈡如被上訴人等11人係系爭土地之合法承租人，則上訴人等與地主間之買賣契約，有無以同一條件之優先購買權存在？即上訴人等與地主間之買賣契約得否對抗有承租權之被上訴人等11人，亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？㈢如有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因上訴人邱塗金於00年0月間，以原地主林守成等3人受任人之地位催告被上訴人等11人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因原房屋不堪使用，重新改建而消滅，致被上訴人等11人占用系爭土地已成無權占有？」（見前審卷○000-000頁），該判決並未將系爭租約租金繳納地點、方式，及林春木死亡後由何人繼承E土地上之租地建屋契約等節，列為爭點，並為適當而完足之辯論，即難認可對本件兩造及法院有拘束力。

⒊又本院5號判決記載：「查被上訴人等11人（按含蔡慶華等8人）或其被繼承人或其前手等人向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至○○鄉○○村○○○碾米工廠繳納，或按市價折現送至○○○律師事務所，且行之有年，業如上述，此有○○○律師於民國54年3月15日至臺灣臺中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告54年認證書第134號通告可證（影本見本院卷第4宗第2至10頁）。基此，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務，上訴人邱塗金通知被上訴人至其所委任之游振福處繳清，顯為不合法之催告，洵無疑義。上訴人雖以上開認證書僅以林梓賓為認證之對象，不可適用於本件云云，然查系爭土地於認證當時確由○○○管理已如上述，則該認證內容自可當為系爭土地確有出租及租約內容之證據」（見前審卷一307頁）。惟本院5號判決既認定系爭租約承租人（債務人）繳租地點為○○○碾米工廠或○○○律師事務所，而上開兩地點係○○○律師以林鑽燧代行通告人身分所指定，足見上開兩地點係出租人（債權人）指定之租金清償地點，並非承租人（債務人）之住所，自非往取債務，本院5號判決認屬「債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務」，顯與最高法院歷來見解與學術通說之往取債務定義不符，自有判決理由矛盾之當然違背法令情事，揆諸前開判決意旨，本院5號判決對本件訴訟並無爭點效之適用。

⒋蔡慶華等8人雖辯稱：本院5號判決所稱「往取之債務」，係指該案繳納租金之方式是由出租人前往○○○碾米工廠或○○○律師事務所，僅在敘述收取租金客觀方式是由債權人前往該兩處地點收取租金，並不是界定為以承租人住所為收取租金的往取之債云云。惟如照蔡慶華等8人所辯之解讀方式，本院5號判決之被上訴人客觀上至○○○碾米工廠、○○○律師事務所交付租金，係前往債權人指定處所履行，應認屬「赴償之債務」，惟本院5號判決卻認定「並非被上訴人赴償之債務」，仍有明顯矛盾之處，是蔡慶華等8人辯稱本院5號判決無違背法令情事，自無可採。

㈡系爭租約為赴償之債：

⒈邱塗金等3人於起訴時主張：前案確定判決以兩造間就系爭土地有租地建屋之不定期租賃關係（即系爭租約），伊自得向蔡慶華等8人請求租金，惟蔡慶華等8人積欠租金己超過2年以上，伊以107年2月催告函催告蔡慶華等8人給付租金，並以107年9月終止函為終止系爭租約之意思等語（見原審卷一14頁），足見邱塗金等3人已自認兩造間於107年前就系爭土地存有租地建屋之不定期租賃關係（即系爭租約）。又據不爭執事項㈠至㈣，系爭租約源自林鑽燧出租系爭土地予蔡慶華等8人之被繼承人而來，而邱塗金等2人既向林鑽燧之繼承人林守成等4人買受系爭土地，依當時之民法第425條規定，系爭租約對邱塗金等2人仍繼續存在，故對於以稻榖繳租至○○○碾米廠，後更改得以市價折算現金送至○○○律師事務所等清償地之約定（見不爭執事項㈥），系爭租約之雙方仍應遵守。據此，系爭契約之清償地既非承租人之住所，且係由承租人至出租人指定之租金清償地點交付租金，自為赴償債務，蔡慶華等8人辯稱：系爭租約為往取債務，非出租人可任意變更清償地點云云，即非可採。

⒉蔡慶華等8人另辯稱：系爭租約係林鑽燧委託臺灣信託株式會社至承租人處收租，並發給承租人每戶一本「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」作為繳租憑證，可知系爭租約之租金繳納應為往取之債，並非赴償之債云云，並提出「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」影本（見前審卷○000-000頁、395-396頁）為證。被上訴人則否認上開證物之真正，亦否認系爭租約有出租人往取租金之約定。然前揭「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」僅為影本，並非原本，縱使為真，亦僅得認定於日據時期，臺灣信託株式會社有受林鑽燧委任處理（日文「取扱」）相關租金收取事宜，惟於民國年間，系爭租約當事人既己合意以○○○碾米工廠或○○○律師事務所為清償地，足見系爭租約已改為赴償之債，尚難徒以日據時期之「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」影本，而得認定系爭租約仍為往取之債。

⒊按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文，是除以特定物為給付之債務外，其他之債之清償，應於債權人之住所地為之，即以赴償債務為原則。查○○○碾米工廠及○○○律師事務所已不存在，為兩造所不爭執（見本院卷238頁），且參以蔡慶華等8人或其等被繼承人曾委由王金順寄發84年2月25日、84年3月2日存證信函檢附支票繳納系爭租約之租金予邱塗金等2人，表示依土地法第97條規定，以每平方公尺8.4元計算租金（見不爭執事項），足見蔡慶華等8人或其等被繼承人已採金錢支付租金之方式，且84年間當時○○○律師事務所已不存在，蔡慶華等8人或其等被繼承人才將繳納租金之支票寄予邱塗金等2人，此舉符合民法第314條以債權人住所地為清償地之規定，亦即蔡慶華等8人或其等被繼承人主觀上本有既因情事變更已無從至原約定之清償地為清償，則改以出租人住所為清償地之意。是以，蔡慶華等8人於無法至○○○律師事務所繳納租金時，本應至出租人即邱塗金等2人住所清償，惟蔡慶華等8人未繳納102年至107年間之租金，邱塗金等2人即以107年2月催告函表示「上開繳納租金約定距今業己40餘年，且原有之○○○碾米廠早己不存在，如因事經多年情事變更後，仍按當時約定收繳租金，顯已無從履行。是為利承租戶向本人等（按即邱塗金等2人）繳納上開地租，本人等爰委請貴律師（按即陳益軒律師）代為函請承租戶應將應繳納予本人等之自民國86年起至今之全部租金（租金總額詳參附件）於107年2月28日前，全數繳至臺中市西區…之『銘法法律事務所』，並由貴律師代為收受租金。逾期若未為繳納，本人等將按民法之規定，終止本人與承戶之間之原有不定期租賃契約」（見原審卷一90、94、98、102、106、110、114、118、122頁），此指定銘法法律事務所為清償地之行為，本為出租人之權限，並無不當，有合法收受107年2月催告函之系爭租約承租人應即至銘法法律事務所繳納租金，至未合法送達催告函之承租人亦應至邱塗金等2人住所繳納租金（107年2月催告函是否有合法送達蔡慶華等8人，詳後述），故均屬赴償之債。蔡慶華等8人辯稱：系爭租約係往取之債，邱塗金等2人應至承租人住所收取租金，107年2月催告函之催告不合法云云，即無可採。

㈢邱塗金等2人已分別對蔡慶華、蔡慶千（下合稱蔡慶華等2人）、劉錦堂，及謝玉串、張嘉文、張繡讌（下合稱謝玉串等3人）合法終止A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上之租地建屋契約：

⒈民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定」。又租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：……四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時……時，土地法103條第1項第4款定有明文。次按土地法第103條第1款之規定，固僅於契約定有期限者，始適用之；若同條第2款至第5款之規定，則不問契約是否定有期限，均有適用（院解字第4075號解釋意旨參照）。

⒉邱塗金等2人催告之意思通知己達到蔡慶華等2人：

⑴邱塗金等2人於寄予蔡慶華等2人之107年2月催告函表示「緣坐落臺中縣○○市○○路段000○000000○000000○000000○000000地號等5筆土地（即重測後之○○段000、000、000、000、000地號土地），係屬本人等2人於民國72年間向前手買受而取得所有權。又上開土地己經民事法院於民國8、90年間分別判決本人等與蔡慶華、蔡慶千等人或其祖先之間，就系爭土地存有合法之基地租賃關係存在」（見原審卷一89頁），且於起訴狀聲明列明蔡慶華等2人共同拆除前開土地上之地上物，並返還占用土地（見原審卷一11頁），再參以邱塗金等3人於本院自承：蔡慶華等2人共同承租A、A1土地等語（見本院卷100頁），足見A、A1土地係由蔡慶華等2人共同承租。又支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用，是催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力。邱塗金等3人辯稱：蔡慶華等2人雖有共同承租A、A1土地，但不代表要2人一起催告才合法云云，自無可採。

⑵按民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952號民事判決先例參照）。查邱塗金等2人寄予蔡慶華之107年2月催告函固已經由蔡慶華本人收受（見原審卷一92頁），然寄予蔡慶千之107年2月催告函卻因催領逾時而於107年3月14日退件（送達地址為臺中市○○區○○路0段000號），此有退回之107年2月催告函信封可憑（見原審卷一96頁）。又蔡慶千戶籍地設於新北市○○區○○路00巷00號，依其戶籍謄本記載「原住臺中縣○○鄉○○村0鄰○○路00號民國79年6月13日遷入。原住○○市○○區○○里00鄰○○路0段000號蔡慶華戶內民國105年4月21日遷入登記」（見原審卷一203頁），足見蔡慶千確曾以臺中市○○區○○路0段000號為住所；再者，由有關蔡慶千之歷次訴訟中，均對「臺中市○○區○○路0段000號」為送達（見本院卷115、121頁，原審卷二296、315頁），寄予蔡慶千之107年9月終止函，亦是寄至臺中市○○區○○路0段000號，已由蔡慶華代為收受（見原審卷一131頁），且原審相關裁定或通知亦寄至上址，由蔡慶華之子蔡宗男收受（見原審卷一175、219頁）等情，堪認自94年至108年間，縱蔡慶千己將其戶籍地遷至新北市○○區○○路00巷00號，其仍以「臺中市○○區○○路0段000號」為送達處所，實可認他人之意思表示或通知達到該址可使蔡慶千居於可了解之地位，是107年2月催告函寄至該址，該催告之意思通知即已達到蔡慶千，縱蔡慶千未至郵局受領該107年2月催告函，仍生合法催告之效力。

⒊蔡慶華等8人於107年2月催告函寄發前，未繳納積欠租金已達2年以上（見不爭執事項㈨），邱塗金等2人之107年2月催告函既已達到蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人，有中華郵政掛號郵件收件回執可憑（見原審卷一92、96、104、116、120、124頁），即對A、A1土地之租地建屋契約全體承租人蔡慶華等2人，及C、C1、C2土地之租地建屋契約承租人劉錦堂，F土地之租地建屋契約承租人謝玉串等3人合法催告。蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人於期限屆至仍未至銘法法律事務所繳納所欠租金，邱塗金等2人即寄發107年9月終止函，表示自該函送達之日起終止A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上之租地建屋契約，並於107年10月1日達到蔡慶華等2人（蔡慶千部分由蔡慶華代收）、劉錦堂，同年月2日達到謝玉串等3人（見原審卷○000-000，137-139，149-159頁），是邱塗金等2人己各於前述之日合法終止A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上之租地建屋契約。至楊仁元係於108年4月3日自邱塗金受贈系爭土地應有部分1/200，故107年間僅由邱塗金等2人為寄發107年2月催告函、107年9月終止函，並無不當，併予敘明。

⒋按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（70年台上字第3159號判決先例要旨參照），是縱107年2月催告函催告承租人給付租金數額雖高於約定租額，然僅超過部分不生效力，於蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人所應給付租金之範圍仍有合法催告之效力，是107年2月催告函在蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人所應給付租金之範圍內，已生催告之效力。

⒌蔡慶華等8人辯稱：邱塗金等2人催告時，兩造間確認優先購買權存在等事件尚未確定，其所為催告違反誠信原則云云。查蔡慶華等8人前以林守成等4人於76年10月14日以買賣為原因將系爭土地所有權應有部分各1/2移轉登記予邱塗金等2人（詳見不爭執事項㈣），未依法通知系爭土地上承租人優先購買，而與其他承租人對邱塗金等2人及訴外人林守直、林玉枝、長尾裕美提起確認優先購買權存在之訴，經本院106年度重上更㈢字第26號判決廢棄原判決，改判決駁回蔡慶華等8人與其他承租人之訴，並由最高法院於107年7月31日以107年度台上字第301號判決駁回蔡慶華等8人與其他承租人之上訴確定（下稱優先購買權確定判決），是蔡慶華等8人應受優先購買權確定判決既判力所拘束，尚不得於本件主張邱塗金等2人以107年2月催告函催告時其等優先購買權存在，故蔡慶華等8人辯稱邱塗金等2人於優先購買權判決確定前催告其等繳納租金有違誠信原則云云，等同仍在主張其等有優先購買權，自有邏輯上之謬誤，難認邱塗金等2人以107年2月催告函依法所為之催告有違誠信原則。

⒍蔡慶華等8人復辯稱：就應繳租金已向法院辦理提存等語。查蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人係於109年2月26日將租金提存於法院，有提存書可憑（見原審卷二161、165、171頁），惟A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上之租地建屋契約業於107年10月1日、同年月2日合法終止，是蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人於109年2月26日之提存行為，並不影響業經邱塗金等2人合法終止A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上租地建屋契約之效力，併予敘明。

㈣邱塗金等2人對B土地、E土地之租地建屋契約承租人繳納欠租之催告不合法，對陳尚文、林清桂終止租約即非合法：

⒈B土地部分：

⑴邱塗金等2人雖對B土地之租地建屋契約承租人陳尚文寄發107年2月催告函，然該函寄送地址為「臺中市○○區○○路○○巷00號」，經郵政單位以該址拆遷為由，於107年2月22退回銘法法律事務所（見原審卷一100頁）。該函並未如寄予蔡慶千之催告函置於郵政單位等待陳尚文領回，自難認此催告之意思通知已使陳尚文居於可了解之地位，況對照陳尚文親自收受之107年9月終止函寄送地址為「臺中市○○區○○路00號」（見原審卷一135頁），足見邱塗金等2人將107年2月催告函寄至錯誤地址，實難認催告之意思通知有達到陳尚文。

⑵邱塗金等3人復主張：陳尚文於107年2月26日與其餘承租人一同就107年2月催告函寄發回覆函予銘法法律事務所，故催告之意思通知有達到陳尚文云云。查陳尚文固有於107年2月26日與其餘承租人一同就107年2月催告函寄發回覆函予銘法法律事務所（見原審卷○000-000頁），惟陳尚文就此辯稱：係因其間接自其他收受107年2月催告函之承租人處獲悉邱塗金等2人曾委請銘法法律事務所寄發催告函向承租人催繳欠租乙事，基於同為系爭土地之承租人立場而聯名寄送該回覆函予銘法法律事務所等語（見本院卷75頁），則縱陳尚文經由其他承租人得知邱塗金等2人有向其他承租人寄發催告函乙事，惟其餘承租人僅受邱塗金等2人對自己之催告通知，無從得知邱塗金等2人是否亦對陳尚文為催告，自無法將邱塗金等2人對B土地欠繳租金之催告轉告陳尚文，則陳尚文辯稱不知其亦屬邱塗金等2人催告之對象，應堪採信。從而，陳尚文單純以同為系爭土地承租人立場加入該回覆函之回覆人，僅得認屬聲援性質，自無從推認陳尚文知悉邱塗金等2人有對其催告繳納B土地之欠繳租金，是邱塗金等3人主張對陳尚文之催告合法云云，自無可採。

⒉E土地部分：

⑴邱塗金等3人主張：E土地承租人僅林清桂1人云云，林清桂則辯稱：E土地之原承租人林春木死亡後，無人拋棄繼承，由其子女林清桂、林泰州、林泰豐、林敏雄、林秋香、林美華、林美玲、林雪琴（下合稱林清桂等8人）因繼承而公同共有E土地上之租賃權及E土地上建物事實上處分權，邱塗金等3人未對E土地之全體承租人催告，其後所為之終止租約意思表示自不生終止效力等語。查林春木之法定繼承人為林清桂等8人，有繼承系統表及戶籍謄本可憑（見前審卷○000-000頁），邱塗金等3人復未提出林清桂等8人有拋棄繼承之資料，即應認定E土地上租地建屋契約及地上建物由林清桂等8人繼承而公同共有，邱塗金等3人主張E土地上租地建屋契約及地上建物僅由林清桂1人繼承云云，此一反於常態之事實，即應由邱塗金等3人舉證證明之。

⑵邱塗金等3人主張：林清桂於前案中自承林春木之繼承人為林清桂、林敏雄2人，且於原審提出之民事爭點整理狀記載「被告林清桂承租使用附圖標示E部分土地」，又前述之確認優先購買權存在案件中，僅林清桂1人就E土地存在租地建屋法律關係範圍內行使優先購買權，可認E土地係由林清桂1人單獨承租云云。查林清桂固於前案提出之民事答辯狀記載「上訴人邱塗金雖於75年9月9日以存證信函通知林春木，原承租人林朝火死亡後，租賃關係由林春木繼承，惟林春木業於69年間死亡，繼承人有林清桂及林敏雄，該二人皆未受合法催告通知…」（見前審卷二73頁），並於原審提出民事爭點整理狀記載「被告林清桂承租使用附圖標示E部分土地」（見原審卷二362頁），惟此係因邱塗金等2人、邱塗金等3人對E土地、D土地分別提起前案及本件拆屋還地訴訟時，均以林清桂1人作為E土地相對應之被告，另以林敏雄1人為D土地相對應之被告，則林清桂本於被告身分以身為林春木繼承人未受合法催告，及有承租使用E土地等情資為抗辯，自不得認係林清桂自認E土地之租地建屋契約僅由其1人繼承。又前述之確認優先購買權存在案件中，林清桂得否以僅其1人對邱塗金等2人及訴外人林守直、林玉枝、長尾裕美提起確認優先購買權存在訴訟，乃當事人適格與否之問題，自無從以此推認E土地承租人僅有林清桂1人。況林清桂於前案、確認優先購買權存在及本件訴訟中，均未陳稱林清桂等8人就E土地及其上建物有達成分割遺產之協議，自不得僅以林清桂就E土地提起確認優先購買權存在或被動應訴，而得推論E土地係由林清桂1人承租。

⑶邱塗金等3人又主張：縱認E土地上之租地建屋契約應由林清桂等8人共同繼承，惟E土地之租地建屋契約均由林清桂1人行使權利，其上建物亦由林清桂1人占有使用，均未見其他繼承人有反對之意思，且林清桂遲至前審始辯稱承租人為林清桂等8人，其他繼承人亦未曾干涉林清桂就E土地及其上建物之使用、收益，亦未見其他繼承人於歷來訴訟主張權利，應認林清桂等8人有默示遺產分割協議存在，同意就林春木死後之所有權利義務均由林清桂、林敏雄分割繼承取得，伊等向林清桂1人催告為合法云云。惟邱塗金等3人前揭所述均屬林清桂之行為，除林清桂以外之林春木其他繼承人並無任何舉動可資認定其等有達成分割遺產之協議，且前揭情事充其量僅得認定其他繼承人委由林清桂管理E土地上之建物，並處理租地建屋契約，尚難認林清桂等8人有達成分割遺產之默示協議，邱塗金等3人前揭主張，係其主觀臆測之詞，實無可採。

⑷從而，於林春木死亡後，E土地之租地建屋契約即由林清桂等8人所繼承，則邱塗金等2人繳納租金之催告自應對全體承租人即林清桂等8人為之，惟107年2月催告函僅向林清桂1人寄送，邱塗金等2人之催告自不合法。

⒊邱塗金等2人就B土地部分之催告未達到陳尚文，就E土地部分未對全體承租人為催告，均不生催告之效力。是縱107年9月終止函有合法送達予陳尚文，及邱塗金等3人於起訴狀中再表明終止契約之意思表示，惟邱塗金等2人未對陳尚文踐行合法催告程序，均不生終止B土地上租地建屋契約之效力。另107年9月終止函僅對林清桂1人送達，及邱塗金等3人於起訴狀對林清桂1人表示終止契約之意思表示，亦與民法第263條準用第258條第2項之須對全體承租人為終止意思表示之規定不符，均不生終止E土地上租地建屋契約之效力。

㈤邱塗金等3人依民法第767條第1項前段規定請求蔡慶華等2人、劉錦堂及謝玉串等3人拆屋還地，為有理由；請求陳尚文、林清桂拆屋還地則無理由：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

⒉邱塗金等3人為系爭土地共有人，且蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人所有建物分別占用A土地、C、C2土地、F土地，為兩造所不爭執，且有系爭土地登記謄本可憑（見原審卷一21-87頁），復經原審會同兩造及臺中市○○地政事務所至現場勘驗測量，有原審勘驗筆錄及現場照片，及臺中市○○地政事務所製作之土地複丈成果圖可稽（見原審卷○000-000頁、卷二179頁），堪信屬實。又A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地上之租地建屋契約業經邱塗金等2人合法終止，已如前述，且蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人亦未能證明其等係有權占有前開土地，則邱塗金等3人依民法第767條第1項、第455條之規定，請求蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人應各將A土地、C、C2土地、F土地上之建物拆除後，返還A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地予邱塗金等3人，即屬有據。

⒊邱塗金等2人終止B土地、E土地上租地建屋契約不合法，則陳尚文、林清桂本於租地建屋之法律關係占有B土地、E土地，即屬有權占有，邱塗金等3人請求陳尚文、林清桂拆屋還地，即無理由，應予駁回。

㈥按租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，故邱塗金等2人本於系爭租約，自得向蔡慶華等8人請求自107年9月回推5年所積欠之租金。又兩造合意如邱塗金等2人請求積欠之租金有理由，金額各依如附表二「應給付租金及利息欄」所示之租金數額（見不爭執事項），是邱塗金等2人依系爭租約請求蔡慶華等8人各給付附表二「應付租金及利息」欄所示之租金及利息，應屬可採。蔡慶華等8人雖辯稱：其等已於109年2月26日將租金清償提存於法院，自應扣減附表二「應給付租金及利息欄」所示租金及利息云云。惟兩造間之租地建屋契約既為赴償債務，倘蔡慶華等8人至邱塗金等2人住所或指定處所交付租金，邱塗金等2人拒收，始有受領遲延之問題，而蔡慶華等8人未至邱塗金等2人住所或指定處所交付租金，即自行至法院提存租金，則邱塗金等2人未受領遲延，自不生清償提存之效力，故蔡慶華等8人辯稱應扣減租金、利息云云，自無可採。另楊仁元於000年0月間並非系爭土地所有權人，當時尚未與蔡慶華等8人存有租地建屋契約關係，是楊仁元請求蔡慶華等8人給付107年9月回推5年之租金，即屬無據，應予駁回。

㈦邱塗金等3人請求蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人給付如附表二編號1、3、5「應給付不當得利金額」欄所示相當於租金之不當得利，為有理由，逾此範圍請求，為無理由：

⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照）。查蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人各自無權占有A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地，依社會一般觀念，乃受有相當於租金之利益，且取得此項利益並無法律上之原因，並致邱塗金等3人受有相當於租金之損害，蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人之受利益與邱塗金等3人之受損害間有因果關係，則邱塗金等3人依不當得利之規定，請求蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人各自給付無權占有A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地所受相當於租金之利益，於法有據。

⒉兩造合意就相當於租金之不當得利自108年9月28日起以每年每平方公尺12.2元計算（見不爭執事項㈩），又A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地面積分別如附表一所示，據此計算蔡慶華等2人就占用部分應給付相當於租金之不當得利數額為每月184元（計算式：占有面積180.66平方公尺12.2元＝2,204.052元，2,2040.52元12≒183.671元，元以下四捨五入，下同）；劉錦堂部分應給付相當於租金之不當得利數額為192元（計算式：占有面積188.87平方公尺12.2元＝2,304.214元，2,304.214元12≒192.01元）；謝玉串等3人部分應給付相當於租金之不當得利數額為102元（計算式：占有面積99.99平方公尺12.2元＝1,219.878元，1,219.878元12≒101.65元）。是以，邱塗金等3人依民法第179條之規定，請求蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人自108年9月28日起至返還所占用之A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地止，分別給付如附表二編號1、3、5「應給付不當得利金額」欄所示之相當於租金之不當得利，核屬有據。

⒊陳尚文、林清桂依據租地建屋契約有權占有B土地、E土地，是邱塗金等3人請求陳尚文、林清桂給付相當租金之不當得利部分，即無理由，應予駁回。

六、綜上所述，邱塗金等3人依租賃物返還請求權、所有物返還、侵害排除請求權及不當得利之法律關係，請求蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人各自拆除A、C、C2、F土地上建物，返還A、A1土地、C、C1、C2土地、F土地予邱塗金等3人，及給付如附表二編號1、3、5所示不當得利予邱塗金等3人；另邱塗金等2人依系爭租約請求蔡慶華等8人給付如附表二「應給付租金及利息」欄所示租金及利息予邱塗金等2人，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求（除確定部分外），洵屬無據，應予駁回。原審（除確定部分外）就超過上開應准許部分即㈠命上訴人陳尚文、林清桂拆除B、E土地上建物，及返還B、E土地予邱塗金等3人，暨給付不當得利予邱塗金等3人；㈡命蔡慶華等8人各給付附表二「應給付租金及利息」欄所示租金及利息予楊仁元部分，為陳尚文、林清桂及蔡慶華等8人敗訴之判決，自有未洽，蔡慶華等8人上訴意旨各就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二、三項所示。至於上開應准許部分，原審分別為蔡慶華等2人、劉錦堂、謝玉串等3人（拆屋還地及不當得利部分）及蔡慶華等8人（給付附表二「應給付租金及利息」欄所示租金及利息予邱塗金等2人部分）敗訴之判決，並酌定相當擔保金，分別為假執行、免為假執行之宣告，核無違誤，蔡慶華等8人上訴意旨各就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，其上訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

據上論結，本件蔡慶華等8人上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。

附表一：（單位：平方公尺）