臺灣臺北地方法院105年度重訴字第927號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第927號

原告

高翊升

原告

高敏慎

原告

簡禎瑩

共同訴訟代理人

楊慧娘律師

共同訴訟代理人

陳倩芸律師

共同訴訟代理人

廖于清律師

上一人複代理人

蔡爵陽律師

上一人複代理人

邱雅涵

被告

太平洋房屋仲介股份有限公司

法定代理人

章民強

訴訟代理人

蔡奕廷

訴訟代理人

蔣美龍律師

被告

江珍美

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

袁大為律師

被告

泰安物業管理顧問股份有限公司（已解散並向法院呈報清算完結）

法定代理人

即清算人

莊錫源

訴訟代理人

李富湧律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，民法第40條第2項定有明文；清算人之職務，包括了結現務，同法第40條第1項第1款及公司法第84條第1項第1款亦有明定。是公司為社團法人，其人格應存續至清算終結時，始行消滅；惟如有現務尚未了結，在清算必要範圍內，視為存續，並不因法院就清算人聲報清算完結准予備查，即謂其人格已消滅。此乃因法人資格之消滅與自然人死亡不同，須經法律程序實踐，而程序實踐之目的則是為了結該法人之全部事務，只要現實上有未了結之事務，在處理該事務之範圍內，其法人之身分即因此事務處理之需要在規範上認定繼續存在，與程序上有無申報清算完結無涉。申言之，所謂「清算完結」，係指清算事務實際終結，必須實質認定，與是否踐行公司法所定之「法院聲報」程序無關。準此，公司雖經法院准予清算完結之備查，但是否發生清算完結之效果，應視是否合法清算而定，若未合法清算，則不得謂已發生清算完結之效果，故法院准予清算完結之備查處分，並無實質確定力（最高行政法院101年度判字第629號、102年度裁字第958號及102年度裁字第799號判決參照）。查，被告泰安物業管理顧問股份有限公司（下稱泰安公司）解散後，雖已向本院呈報由莊錫源擔任清算人而於民國103年12月26日清算完結，且經本院以103年度司司字第110號准予備查在案，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事實㈥），並有經濟部商業司公司資料查詢表、本院民事庭103年12月26日北院木民宣字103年度司司字第110號函在卷可稽（見本院卷第130頁、第143頁），復經本院依職權調閱103年度司司字第110號卷宗核閱屬實；然其既有本件債務尚未清理（詳見本判決後述），即不受法院備查清算完結所影響，不生清算完結之效果，法人格仍未消滅，應認被告泰安公司有當事人能力，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決要旨參照）。查原告原告起訴原以太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）、江珍美及泰豐保全股份有限公司（下稱泰豐公司）為被告，聲明請求：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）8,479,633元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於105年12月3日具狀撤回對泰豐公司之請求，並追加泰安公司為被告（見本院卷第119至120頁、第140頁）。復於106年3月29日具狀變更聲明為：㈠被告太平洋公司或江珍美或追加被告泰安公司，應給付原告8,479,633元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡上開金額如任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第167至168頁、第173頁）。而被告太平洋公司、江珍美雖不同意原告所為訴之聲明變更、追加，然觀原告就此所憑事實與起訴時相同，主要爭點亦均係被告太平洋公司、江珍美就處理原告與被告泰安公司間之系爭房地買賣事宜，是否已盡善良管理人之注意義務，二者具有社會生活上之共同關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定相符，是原告所為訴之變更、追加，與上開規定尚無不合，應予准許，併予敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠原告於102年4月1日經由被告太平洋公司向被告泰安公司購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000號3樓、3樓之1、3樓之2等3戶房屋暨所坐落基地（下合稱系爭房地），並由被告太平洋公司特約地政士即被告江珍美負責辦理該房地買賣之相關事宜，被告泰安公司則於102年5月16日將該房地搬空交付，惟竟未同時將所設營業登記註銷。嗣原告於102年10月17日經被告太平洋公司將系爭房地以總價6,250萬元出售與訴外人陳玉美，且約定該房地須三戶一同移轉。詎因被告泰安公司未辦理變更營業登記，使原告持有該房地期間仍存有被告泰安公司之營業登記，致遭陳玉美另案起訴請求給付違約金，復經原告與陳玉美在臺灣高等法院（下稱高院）審理時成立調解，協議由原告共同給付和解金430萬元與陳玉美後，解除渠等間房地買賣契約。又原告與陳玉美間原定買賣交屋日為102年11月8日，然因被告疏失令該交易失敗，致原告直至104年12月31日方再將系爭房地賣出，而不得不於102年11月8日至104年12月31日期間繼續繳付為購買該房地所支出銀行貸款利息共1,678,663元（即原告高翊升損失房貸利息493,888元＋原告高敏慎損失房貸利息615,864元＋原告簡禎瑩損失房貸利息569,911元），且系爭房地之市場價值亦從原總價6,250萬元跌至6,000萬元，令原告受有房價減損250萬元。

㈡而被告太平洋公司係不動產經紀業者，受原告委任處理向被告泰安公司買受系爭房地之交易，被告江珍美則係太平洋公司特約地政士，有償受該公司委任辦理該買賣相關事宜，竟於過程中，均未將被告泰安公司之營業登記從系爭房地遷出，或盡調查義務後告知原告，顯已有違善良管理人注意義務；又依原告與被告泰安公司所簽訂買賣契約第6條第4項約定，被告泰安公司應負有將公司或營利事業登記遷出之義務，然被告泰安公司迄未依約辦理營業登記遷出，足見其所為給付屬有瑕疵且已不能補正。基上，被告太平洋公司、江珍美、泰安公司因過失未將系爭房地上所設營業登記塗銷，旋遽行將該房地移轉登記為原告所有，致原告後續遭陳玉美求償，受有給付和解金430萬元、額外負擔房貸利息1,679,663元、房價減損250萬元，共8,479,663元之損害，爰對被告太平洋公司依民法第544條規定、對被告江珍美依民法第544條及地政士法第26條第2項規定、對被告泰安公司則依民法第227條、226條規定，暨被告間具不真正連帶之法律關係，訴請被告賠償損害8,479,633元本息等語。並聲明如前揭106年3月29日變更後之聲明。

二、被告抗辯：

㈠被告太平洋公司以：伊係從事仲介業務之不動產經紀業者，依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定，所謂仲介業務乃指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；同條例第2條復有本條例未規定者，適用其他有關法律規定之明文，而因該條例並未對「居間」另為定義，伊與原告間之法律關係自屬民法第565條所規定之居間契約，而無適用民法委任關係之餘地，故原告主張兩造就系爭房地之買賣存有委任關係，與法不符。又不論兩造係屬居間或委任關係，並無任何法律有不動產經紀業者應負責辦理出賣人營業登記，或與出賣人同負契約不履行責任之規定，故前揭原告據其與被告泰安公司所簽訂買賣契約第6條第4項約定而主張之辦理變更營業登記事項，係被告泰安公司依買賣契約所應負之出賣人義務，伊並無督促或確認系爭房地所設營業登記是否變更之義務。況依加值型及非加值型營業稅法第30條第1項、營業登記規則第7條第1項規定，辦理變更營業登記事項僅有營業人（公司行號）始得提出申請，伊實無權代勞，自應由被告泰安公司對原告負未辦理變更營業登記之違約責任等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告江珍美以：原告於102年4月1日向被告泰安公司購買系爭房地，並於同年5月17日取得所有權後，旋於102年10月17日轉手出售與陳玉美，且係以「一般稅率」而非「自用住宅優惠稅率」申報土地增值稅，復無自住之事實，即顯見其購買系爭房地非供自住使用，而此方為其遭國稅局課徵奢侈稅之原因，非伊未辦理房屋營業登記所致。況就現今不動產交易實務，地政士通常受託之範圍為辦理買賣標的不動產之產權移轉，而觀原告與被告泰安公司所簽訂買賣契約第4條第1項約定內容，伊所受委任處理之事務亦僅有代辦「產權移轉」及「抵押權設定」相關作業，並不包括處理營業登記遷出之事宜，是伊實無督促或確認系爭房地所設營業登記是否變更之義務。又縱令原告遭國稅局課徵奢侈稅，其仍得繼續履行與陳美玉間之買賣契約，非有當然違約之理由，惟卻選擇不繳納奢侈稅而決定毀約，並因此遭陳美玉訴請賠償違約金，最終以給付和解金之方式達成和解，且原告尚應繼續負擔貸款利息及受有房屋跌價之損失，均為其自主決定、向銀行貸款及市場行情變動之結果，與有無辦理房屋營業登記遷出無涉，當無轉嫁由伊負擔之理。是原告之請求為無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈢被告泰安公司以：伊業已解散並於103年12月26日清算完結，剩餘財產亦依法在債權申報期限屆滿後，按各股東股份比例分派由其等領取，則原告既未在法定清算期間內申報債權，非屬清算內之債權人，就伊剩餘財產本無清償請求權；且伊法人格已消滅，原告即不能再請求清償。況原告遭國稅局課徵奢侈稅，乃因其於102年4月1日向被告泰安公司購買系爭房地，並於同年5月17日取得所有權後，旋於102年10月17日轉手出售與陳玉美，且係以一般稅率而非自用住宅優惠稅率申報土地增值稅，復無自住之事實，故遭認定非供自住使用，非伊未辦理房屋營業登記所致。又原告選擇不繳納奢侈稅而違反其與陳美玉就系爭房地之買賣契約，並因此遭陳美玉訴請賠償違約金，最終以給付和解金之方式達成和解，且尚應繼續負擔貸款利息及受有房屋跌價之損失，均為其自主決定、向銀行貸款及市場行情變動之結果，與伊未辦理房屋營業登記遷出無涉，當無轉嫁由伊負擔之理。是原告之請求為無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實（見本院卷第141頁）：

㈠原告高翊升、簡禎瑩、高敏慎於102年4月1日經由被告太平洋公司向被告泰安公司各購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000號3樓、3樓之1、3樓之2等3戶房屋暨所坐落基地（即系爭房地）。

㈡系爭房地之所有權移轉登記係由地政士即被告江珍美辦理。

㈢被告泰安公司在系爭房地中之「門牌號碼復興北路500號3樓」所設稅籍營業登記並未遷出。

㈣原告就各自所有系爭房地皆於102年10月17日與陳玉美分別簽訂買賣契約。

㈤陳玉美於103年間對原告提起請求給付違約金之訴訟，經本院以103年度重訴字第506號判決原告一部敗訴後，原告不服提起上訴，雙方於104年11月2日在高院104年度重上字第324號審理時成立調解，且除返還陳玉美前已給付價金外，復約定由原告共同給付陳玉美430萬元在案（見本院卷第13至14頁所附高院104年度上移調字第258號調解筆錄主文第一、三至五項）。

㈥被告泰安公司業已解散並於103年12月26日向法院呈報清算完結，且經本院以103年度司司字第110號准予備查在案。

四、得心證之理由：原告主張被告泰安公司依兩造間買賣契約第6條第4項之約定，本應將系爭房地上所設營業登記遷出，至被告太平洋公司、江珍美則於受委任辦理該買賣事宜過程中，本應依善良管理人注意義務，將被告泰安公司之營業登記從系爭房地遷出、或盡調查義務後告知原告，詎被告均未將被告泰安公司在該房地上所設營業登記塗銷，旋遽行將之移轉登記為其所有，致其後續遭陳玉美求償，並受有共8,479,663元（和解金430萬元＋額外負擔房貸利息1,679,663元＋房價減損250萬元）之損害，爰分別依民法第544條規定、民法第544條及地政士法第26條第2項規定、民法第227條及226條規定，暨不真正連帶之法律關係，訴請被告太平洋公司、江珍美、泰安公司賠償8,479,633元本息等語；被告則否認之，並以前詞置辯。茲就本件爭點析述如下：

㈠原告主張被告泰安公司應依民法第226條、第227條規定，賠償其因系爭房地稅籍營業登記未遷出所受損害，是否有據？

⒈系爭房地移轉登記與原告時，被告泰安公司是否需協助辦理該房地營業登記之遷出？經查，依原告各與被告泰安公司所簽訂買賣契約，皆於第6條第4項約定：「賣方（即被告泰安公司）應於完納稅捐前將原設籍於標的物之戶籍（含他人設籍或『公司登記，營利事業登記』），外牆張掛之招牌等『全部遷出』或拆除」，有不動產買賣契約書3份附卷可考（見本院卷第83、88、93頁），可知被告泰安公司依約本應負有「於完納稅捐前，將設籍於系爭房地上公司或營利事業登記遷出」此一給付有確定期限之債務。而被告泰安公司雖曾於102年10月25日出具函文與北區國稅局中區稽徵所，略載「本公司（即被告泰安公司）處所原設置於臺北市○○區○○○路000號3樓之房地（即系爭房地中之1戶），嗣…出售與高翊升（即原告），故本公司於102年5月16日騰空，並於同年5月21日當面點交高翊升接收…並未於該房地使用、營業及開立發票，並著手開始辦理『註銷營業登記』作業，並『於102年10月16日奉市政府核准註銷』在案」等文字（見本院卷第239頁），然依卷附105年12月16日查詢之財政部稅務入口網公示資料查詢服務結果，顯示被告泰安公司在系爭房地中之「門牌號碼復興北路500號3樓」1戶現仍有營業稅籍登記存在（見本院卷第129頁）。又佐以被告泰安公司業已解散，於103年12月26日向法院呈報清算完結，經本院以103年度司司字第110號准予備查等節，復為兩造所不爭（見不爭執事實㈢、㈥），且據本院依職權調閱該103年度司司字第110號呈報清算人全卷核閱無訛，足見被告泰安公司雖經「商業主管機關」即臺北市政府以102年10月16日府產業商字第10380597510號函解散登記，且完納所有稅捐，惟迄未依約向「稅籍主管機關」辦理營業登記遷出，顯已陷於給付遲延，益徵被告泰安公司前開102年10月25日函所載其業已註銷營業（稅籍）登記之旨，容有誤會。惟，參諸稅籍登記規則第11條第2項規定：「營業人登記事項有下列情形之一者，主管稽徵機關得依職權或利害關係人申請，廢止其稅籍登記：㈠登記後滿六個月尚未開始營業，或開始營業後自行停止營業達六個月以上。但有正當理由經核准延展者，不在此限。㈡遷離原址，逾六個月未申請變更登記，經稽徵機關通知仍未辦理。㈢登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事」，足見被告泰安公司稅籍營業登記遷出乙事，尚得隨時經利害關係人申請或經主管機關依職權撤銷或廢止登記，並非永遠不得補正之瑕疵。是堪認被告泰安公司確有遲延未給付其遷出稅籍營業登記之義務，然原告仍可催告其履行，至多亦僅可依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。

⒉承上，被告泰安公司未辦理系爭房地營業登記之遷出，與原告所受前揭損害有無相當因果關係？

⑴原告主張其於102年10月17日出售系爭房地後，之所以遭陳玉美求償而於另案二審支出和解金430萬元與陳玉美，又受有於102年11月8日至104年12月31日期間額外負擔房貸利息1,679,663元，及直至104年12月31日方再將系爭房地賣出之房價減損250萬元等損害，係因被告泰安公司未將系爭房地上原營業登記遷出所導致云云，惟查：

①訴外人陳慧霞（即原告高翊升及原告高敏慎之母、原告簡禎瑩之阿姨）於102年4月1日代理原告，經被告太平洋公司以3戶合計總價5,370萬元（1,650萬元＋1,880萬元＋1,840萬元＝5,370萬元）向被告泰安公司購得系爭房地，有不動產買賣契約書3份附卷可稽（見本院卷第82至96頁）。嗣不到半年期間，原告旋於102年10月17日經被告太平洋公司將系爭房地以總價6,250萬元出售與陳玉美，且約定該房地須三戶一同移轉，有契約節本存卷為佐（見本院卷第20至25頁），亦可參卷附陳玉美向原告另案所提本院103年度重訴字第506號民事判決（見本院卷第105至110頁），並據本院依職權調閱該另案卷宗全卷暨所附契約完整影本無訛。

②陳玉美遂於簽約隔日即102年10月18日，將簽約款及備證款共1,252萬元分別匯入原告各自之履約專戶內，詎原告因發見其似有遭稽徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅）達591萬元之可能，乃要求被告太平洋公司通知陳玉美暫緩交易，並於102年10月23日協議將原定交屋日延至102年11月8日，原告高翊升則於102年10月28日函詢財政部臺北國稅局有關奢侈稅稽徵事宜，經該局於102年11月11日以財北國稅中北營業二字第1020660743號函覆略以「…臺端所有旨揭房地（按：即系爭房地中之「門牌號碼復興北路500號3樓」1戶）係於102年4月1日訂定買賣契約，持有期間有泰安公司設籍營業，如於持有期間2年內出售該房地，核與特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定未合，應依法課徵奢侈稅」等旨，有上開102年10月23日協議書、國稅局102年11月11日函存卷可查（見本院卷第16至17頁、第26頁）。嗣因原告逾期未辦理交屋、延宕多時仍未有履約之意，陳玉美方解除渠等間買賣契約，並於103年4月間起訴請求原告返還價金暨給付違約金，經雙方於另案二審審理時以原告給付430萬元和解，此有渠等另案即本院103年度重訴字第506號民事判決、高院調解筆錄存卷可考（見本院卷第105至110頁、第13至14頁），且經本院依職權調取全卷核閱無訛，復為兩造所不爭（見不爭執事實㈤）。

⑵觀諸前開脈絡，顯見原告固係擔憂其因被告泰安公司在系爭房地上設籍營業登記，致將遭課徵高額奢侈稅，而拒不履行與陳玉美間買賣契約。然按，原告身為房地出售人，就其「向國家繳納奢侈稅」之公法上義務，與「對買受人履行房地過戶」之私法上義務，要屬二事，當不能混為一談。申言之，依奢侈稅條例出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅，乃於訂定銷售契約之次日起算30日內由納稅義務人（房地出售人即原告）自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰，是奢侈稅之繳納與否，尚與辦理不動產移轉登記事務無關，奢侈稅條例所規定課稅之性質屬特種之營業稅性質，非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐，此觀特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定：「本條例規定之特種貨物，項目如下：㈠房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。…」、第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」、第18條第1項規定：「納稅義務人屆第16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之」甚明。況被告泰安公司未遷出稅籍營業登記者，其標的僅係系爭房地中之門牌號碼「復興北路500號3樓」1戶（見本院卷第129頁），至其餘門牌號碼「復興北路500號3樓之1、3樓之2」等2戶則無何公司營業登記設籍存在，該2戶自無因商業設籍登記遭課奢侈稅可言，足證原告原得繼續就共計3戶之系爭房地對陳玉美履約，本無須片面毀約，然其竟逕選擇對陳玉美違約，則此出於其個人自由意志之舉，當與「被告泰安公司在系爭房地上設籍營業登記」、甚或「原告是否有繳納奢侈稅義務」均屬無涉，自難認原告嗣遭陳玉美訴請賠償乙事與被告泰安公司有何相當因果關係。

⑶又原告所謂其就系爭房地將遭課徵奢侈稅云云，無非僅以卷附財政部臺北國稅局102年11月11日財北國稅中北營業二字第1020660743號函略載：原告不符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定，故應繳納奢侈稅之旨（見本院卷第26頁）為憑。惟查：

①原告根本從未經國稅局實際終局認定應繳納或要求補繳奢侈稅（見本院卷第229頁），其徒以該函遽推論必將遭課徵奢侈稅云云，委難憑採。且依104年1月7日修正前特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定，免徵特種貨物及勞務稅之要件，除「持有期間無供營業使用或出租」外，前提須為「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地」、「辦竣戶籍登記」，缺一不可，佐以稅捐機關係初步以形式上是否構成該等要件作為稽核方法，若形式上構成，即先予推定房屋並非自用住宅，倘有證據足以推翻該推定，則有退稅之適用，此參見司法院大法官會議釋字第478號解釋理由書略以：「對於應否退稅發生疑義時，稽徵機關仍應查明『實際』有無出租或營業情形，土地所有權人亦得證明該土地確供自用住宅之用，尚不能因未依法申請准按自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅，遽認該土地有出租或供營業使用之情事」等旨，亦足見特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款規定之「持有期間無供營業使用或出租」，應係採實質認定甚明，然原告就其實際已符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第1款所規定諸等要件，並未舉證以實其說。

②另姑不論國稅局就奢侈稅課徵乙事之最終實質認定結果如何，惟承前所述，被告泰安公司僅未從系爭房地中之門牌號碼「復興北路500號3樓」1戶遷出稅籍營業登記，其餘2戶並無公司營業登記設籍，是充其量僅有1戶存在因商業設籍登記遭課徵奢侈稅之問題，此觀前揭國稅局102年11月11日函文亦僅形式認定「復興北路500號3樓」1戶不符合特種貨物及勞務稅條例第5條免徵奢侈稅要件，並未明示奢侈稅數額若干即明；則除非系爭房地中其餘2戶實際上亦不符合免徵奢侈稅之法定要件，否則焉有原告所謂泰安公司未遷出營業登記，即將致系爭房地全遭課徵奢侈稅可言？由是足見原告之主張有混淆視聽之嫌。

③再佐以原告既為系爭房地之所有權人，乃奢侈稅之納稅義務人，衡諸常理，其是否須因出售房屋而繳納奢侈稅及如何可避免繳納奢侈稅等事項，本應於出售系爭房地前先行查明，以決定是否從事出售交易行為並核算合理期待之利益，參以原告於102年4月1日購得系爭房地後迄至102年10月17日方與陳玉美訂定買賣契約（見兩造不爭執事實㈠、㈣），理應有足夠時間提前辨明奢侈稅有無之問題，豈有遲至簽立書面時尚未釐清之可能？更顯見原告以總價5,370萬元購入系爭房地並將之以總價6,250萬元出售與陳玉美後，因自行推算可能需繳納奢侈稅達數百萬元，始基於自身風險評估、投資損益之考量，而選擇對陳玉美違約，是原告自身選擇違約之行為，方係其嗣遭陳玉美求償和解金430萬元之原因，要與被告泰安公司未從系爭房地其中1戶遷出營業登記乙節無直接關連，亦無相當因果關係可言。從而，原告遽稱其因被告泰安公司而受有給付和解金430萬元與陳玉美之損害，當應由被告泰安公司賠償云云，洵無可採。

⑷除前揭支付與陳玉美之和解金430萬元外，原告另稱其因與陳玉美之買賣交易失敗，迄至104年12月31日方再將系爭房地以總價6,000萬元賣出，而受有於102年11月8日至104年12月31日期間額外負擔房貸利息1,679,663元，及房價減損250萬元等損害云云。然查，原告就系爭房地於102年10月17日以總價6,250萬元與陳玉美簽訂買賣契約後，因自行選擇違約，雙方乃於103年4月1日解除該買賣契約（見本院卷第14頁所附高院調解筆錄主文第二項，併參見不爭執事實㈣、㈤），且原告該自行選擇違約之舉，要與被告泰安公司無涉，俱如前述（見本判決四、㈠、⒉⑴⑵⑶）。復衡以原告既係因自有資金不足而需藉銀行貸款購買系爭房地，其就此支出房貸利息本為事理之當然，至於該房地何時能再轉手賣出、出售是否能獲利或虧損，尚有國家政策、市場景氣、買賣雙方磋商締約之能力等諸多因素參雜其中，無論原告購買系爭房地係基於自用、抑或是基於投資、甚至炒房之用，該等損益之風險均為原告自身所應負擔，縱令被告泰安公司出售時確有未遷出營業登記之債務不履行情事，仍無從認定此與原告取得該房地所有權後續所受利益或損害有何因果關係。況原告於102年4月1日原係以總價5,370萬元購得系爭房地，則其嗣於104年12月31日既以總價6,000萬元轉手出售該房地，即難謂受有房價減損可言。準此，原告猶將購買系爭房地所支出房貸利息1,679,663元，及其原出售與陳玉美之售價與最終出售該房地售價之價差（6,250萬元－6,000萬元＝250萬元），一概欲轉嫁被告泰安公司負擔，顯屬無稽，不應准許。

⒊承前所述，被告泰安公司縱有未依買賣契約第6條第4項約定將系爭房地中1戶之營業登記遷出之情事，此仍與原告取得系爭房地所有權嗣後所受損害共8,479,663元（即原告遭陳玉美求償之和解金430萬元＋額外負擔房貸利息1,679,663元＋房價減損250萬元），均無相當因果關係，洵堪認定。是原告依民法第227條、226條規定，請求被告泰安公司賠償其所受前揭損害共8,479,633元，即無理由，不應准許。

㈡原告主張被告太平洋房屋應依民法第544條規定、被告江珍美應依民法第544條及地政士法第26條第2項規定，賠償其因系爭房地稅籍營業登記未遷出所受損害，是否有據？

⒈原告主張：被告太平洋公司係不動產經紀業者，受其委任處理向被告泰安公司買受系爭房地之交易，被告江珍美則係太平洋公司特約地政士，有償受該公司委任辦理該買賣相關事宜，應本於善良管理人之注意義務，對其所詢有關奢侈稅之相關問題，明確告知法律依據及具體內容，提供正確資訊，以維其交易過程判斷是否從事交易行為及合理之期待利益，詎被告太平洋公司竟向其表示原告3人均符合免徵奢侈稅之要件，更於辦理過程中未將被告泰安公司之營業登記從系爭房地遷出，或盡調查義務後告知原告，顯未盡其注意義務而有過失云云（見本院卷第228頁反面至229頁）。

⒉系爭房地移轉登記與原告時，被告太平洋公司、江珍美是否依善良管理人之注意義務，須協助辦理該房地營業登記之遷出、或盡調查義務後告知原告該房地仍有營業登記？

⑴按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第544條及第224條分別定有明文。

⑵經查，原告於102年4月1日經被告太平洋公司之仲介，以3戶合計總價5,370萬元向被告泰安公司購得系爭房地，而依原告與被告泰安公司間不動產買賣契約第4條第1項約定：「買賣雙方合意共同委任太平洋公司所指定之代書辦理有關『本標的物產權移轉』、『抵押權設定』等相關手續…」，佐以被告江珍美在契約承辦代書欄親自簽名（見本院卷第83至84頁、88至89頁、93至94頁），固可知原告已委任地政士江珍美協助辦理系爭房地之移轉登記事務，然觀該契約第4條第1項業已明訂被告江珍美受委任處理事務之範圍為買賣標的之「產權移轉登記」、「抵押權之設定」，此均屬辦理系爭房地過戶登記事宜，尚未提及任何被告江珍美須協助遷出被告泰安公司營業稅籍登記、抑或奢侈稅問題。

⑶又被告泰安公司有無將稅籍營業登記遷出，皆不影響系爭房地後續之過戶，亦非辦理不動產移轉登記之必要事項。且徵諸該不動產買賣契約封面所載「三、增值稅申報」，及內文第1條第3項「價款給付」、第9條「稅費負擔」明定系爭房地產權移轉時，買賣雙方所需負擔之各項費用，亦僅列舉房屋稅、地價稅、土地增值稅、房屋契稅等辦理不動產所有權移轉登記前所需完納之稅捐費用，以利產權移轉登記之完成。至奢侈稅，依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第16條第1項、第18條第1項等規定，乃係由納稅義務人即房地出售人（即原告）於訂定銷售契約之次日起算30日內自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰，是特種貨物及勞務稅條例所規定課稅之性質屬特種之營業稅性質，非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐，即奢侈稅之繳納與否，尚與辦理不動產移轉登記事務無關，俱如前述（詳參本判決四、㈠、⒉⑵⑶）。是無論被告泰安公司之稅籍營業登記是否遷出、或原告嗣後應否於轉手出售房地時繳納奢侈稅，均非被告江珍美受任處理系爭房地所有權移轉登記相關事項之委任事務範圍。

⑷再按地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第2條、第26條固分別定有明文。惟地政士法第16條第3款亦規定：「地政士得執行下列業務：…三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。…」，即明定地政士所得執行之業務包含代理申請與土地登記有關之稅務事項。然依奢侈稅條例所定，出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅，並非土地登記有關之稅務事項，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務，而被告江珍美又未受委任處理有關原告奢侈稅之辦理或諮詢，業如前述，即難謂被告江珍美有何協助原告申報或受諮詢奢侈稅之義務存在。

⑸原告雖另主張被告太平洋公司亦應依委任關係負善良管理人注意義務云云。惟查，被告太平洋公司係房屋仲介公司，為原告媒介向被告泰安公司購買系爭房地，原告復未舉證證明兩造另立有委任契約，則被告太平洋公司與原告核係成立民法上之媒介居間法律關係，應堪認定。依民法第567條規定，被告太平洋公司固應就訂約事項（諸如訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力）負調查義務，並應就其所知向委託人即原告為據實告知之義務，而參諸原告既業於102年4月1日與被告泰安公司成功締結買賣契約，並經原告交付價金，暨被告泰安公司將系爭房地所有權移轉登記與原告完畢，顯見被告太平洋公司就其媒介居間之義務已完成，此並不因被告泰安公司未遷出營業登記、抑或原告嗣另將該房地出售與陳玉美時可能將遭課徵奢侈稅等節而有異。原告復未能證明有將協助遷出被告泰安公司之營業登記、奢侈稅之協辦或諮詢等事項納入居間契約範圍，則果被告太平洋公司曾於過程中提供任何意見，至多應認僅為建議性質而供參酌，尚難逕謂渠等應就其提供之意見負賠償之責或有何過失。又縱使被告太平洋公司曾積極願為原告向國稅局處理系爭房地之稅務課徵事宜，並以佣金扣抵原告等待國稅局函令期間之銀行貸款利息，且從未自原告與陳玉美間之買賣履約保證金中索取仲介服務費之行為，然此或係被告太平洋公司基於服務客戶以求事情圓滿之因，尚非憑此遽謂被告太平洋公司有受原告委託申辦或查詢奢侈稅之事務處理。是原告憑以主張被告太平洋公司自知其處理受任事務有過失云云，要難採認。

⑹基上，無論被告泰安公司營業稅籍登記之遷出、抑或奢侈稅之協辦或諮詢等事項，既非被告江珍美以地政士身分受委任事務之範圍，亦非被告太平洋公司居間所負據實報告及妥為媒介義務之範疇，縱使被告泰安公司未遷出營業登記、或原告有遭課徵奢侈稅之可能，均無從遽以推論被告太平洋公司或江珍美有違反善良管理人注意義務之過失違約行為。從而，原告主張被告太平洋房屋應依民法第544條規定、被告江珍美應依民法第544條及地政士法第26條第2項規定，賠償其因系爭房地稅籍營業登記未遷出所受損害共8,479,663元（即原告遭陳玉美求償之和解金430萬元＋額外負擔房貸利息1,679,663元＋房價減損250萬元），為屬無據。

五、綜上所述，原告主張被告太平洋房屋應依民法第544條規定，被告江珍美應依民法第544條、地政士法第26條第2項規定，被告泰安公司應依民法第226條、第227條規定，及被告間具有不真正連帶之法律關係，訴請被告給付原告8,479,633元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告任一人為給付時，另一被告於其給付範圍內免給付義務，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。