臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

紀品綢

訴訟代理人

陳明良律師（法扶律師）

被告

林阿桃

訴訟代理人

林峻義律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國109年7月28日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：原告自民國103年3月起向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）17,000元，原告並交付34,000元押租保證金予被告，嗣於系爭房屋租期屆滿前，兩造合意成立自106年3月1日起至109年3月1日止同樣租賃條件之租賃契約（下稱系爭租約），原告前已交付被告之34,000元押租保證金，則仍做為系爭租約之押租保證金；系爭租約已於109年3月1日屆滿，原告並已將系爭房屋返還被告，惟被告至今仍未返還系爭租約之押租保證金34,000元，另系爭房屋於106年1月10日起開始漏水，致原告無法使用廚房、浴廁等，面積約占系爭房屋面積3分之1，原告受有無法使用之損害204,000元（計算式：月租金17,000元×36個月×1/3＝204,000元），及系爭房屋長期漏水，影響生活品質，進而致原告精神煩燥、心神不寧等精神健康之侵害，請求被告賠償62,000元精神損害賠償等語。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自起訴訟繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：依系爭租約附註約定：「自107年1月起房租金增加為18,000元」，可知兩造合意系爭房屋租金自107年1月起，原本約定之每月租金17,000元，增加為每月18,000元，然原告自107年1月起，並未每月依約給付18,000元，仍僅支付被告17,000元，原告自107年1月起至系爭租約期限屆滿之109年3月1日止之26個月期間，合計積欠被告租金26,000元（計算式：1,000元×26個月＝26,000元）；迨原告返還系爭房屋予被告時，被告表示欲將押租保證金34,000元扣除原告積欠之26,000元後之差額8,000元返還原告，但原告配偶要求被告增加為10,000元，被告為求和諧及順利取回系爭房屋，乃同意給付，並當場以現金交付10,000元予原告；本件原告自103年3月即向被告承租系爭房屋，租賃期間3年，於租期屆至前，兩造再簽訂106年3月1日起至109年3月1日止之系爭租約，簽約當時，原告既已住居甚久，且未向被告反映系爭房屋有何漏水情形，甚至於系爭租約將租金增為18,000元，則系爭房屋當時是否有漏水情形，即非無疑；嗣原告於108年5月間始向被告聲稱系爭房屋有漏水情形，被告乃依原告要求內容，於108年6月6日寄發存證信函請求樓上住戶修繕，並將存證信函交予原告，惟原告當時並未告知被告究竟何處天花板漏水及漏水實際情形，且自上開存證信函寄發後，原告即未曾再向被告表示系爭房屋有何漏水情形，原告復於108年11月間告知被告，其已自行修復漏水而花費1,500元，被告乃同意原告自租金中扣除，故原告於108年12月2日僅支付被告租金15,500元，是系爭房屋縱有漏水情形，亦非嚴重，且早已修復等語，做為答辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠原告自103年3月起向被告承租系爭房屋，租期3年，每月租金17,000元，原告交付34,000元押租保證金予被告，嗣兩造續就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期限自106年3月1日起至109年3月1日，租期3年，每月租金17,000元，並自107年1月起，租金增加為18,000元，而原告前已交付之34,000元押租保證金，則做為系爭租約之押租保證金，系爭租約於109年3月1日屆滿，原告已將系爭房屋返還予被告等情，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第21頁至第25頁、第91頁至第96頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第115頁至第117頁），堪信為真正。

㈡原告請求被告返還押租保證金34,000元部分：

1.查原告於系爭租約109年3月1日租期滿至時，已將系爭房屋返還被告，為兩造不爭執，業如前述，依系爭租約第5條：「乙方（即原告；下同）應於訂約時，交於甲方（即被告；下同）34,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後，無息返還押租保證金」（見本院卷第23頁、第93頁）約定之內容，被告自應於原告遷空交還系爭房屋後，即返還前開押租保證金34,000元予原告，故原告請求被告返還押租保證金34,000元部分，於法有據，應予准許。

2.給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告請求被告返還押租保證金300,000元，係以支付金錢為標的，而被告於109年4月28日收受起訴狀繕本，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷第45頁），是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109年4月29日起至清償日止之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。

3.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院108年度台上字第129號判決、107年度台上字第1806號、第182號、第116號裁定、106年度台上字第2752號、第298號判決意旨參照）。次按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388條定有明文；準此，法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋（最高法院108年度台上字第1062號、107年度台上字第1832號判決意旨參照）。經查，被告109年7月2日答辯狀辯稱：「兩造合意系爭房屋租金自107年1月起，原本約定之每月租金17,000元，增加為每月18,000元，然原告自107年1月起，並未每月依約給付18,000元，仍僅支付被告17,000元，原告自107年1月起至系爭租約期限屆滿之109年3月1日止之26個月期間，合計積欠被告租金26,000元，迨原告返還系爭房屋予被告時，被告表示欲將押租保證金34,000元扣除原告積欠之26,000元後之差額8,000元返還原告，但原告配偶要求被告增加為10,000元，被告為求和諧及順利取回系爭房屋，乃同意給付，並當場以現金交付10,000元予原告」等語（見本院卷第85頁至第86頁），惟為原告否認有被告當場以現金交付10,000元予原告之事實（見本院卷第116頁），而被告復未舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，難認其主張之事實於法有據，應不足憑採。又系爭租約約定自107年1月起，每月租金調整為18,000元，為兩造所不爭執，已如前述，縱原告有被告指稱之自107年1月起，未依約每月給付18,000元，仍僅繳付17,000元，合計積欠被告租金26,000元之情事（見本院卷 第85頁至第86頁、第116頁），且原告並於109年7月13日提出準備㈠狀載稱：「…此由，107年1月至109年3月系爭租約租期屆滿期間，共26期，在該2年2月間，每期均付17,000元，被告從未主張原告少付租金1,000元…」等語（見本院卷第119頁），然參諸民事訴訟採不干涉主義、處分權主義原則，就原告積欠被告前揭租金26,000元部分，允宜由被告於時效期間內，另依法請求救濟之，以障權益，附此敘明。

㈢原告請求被告給付財產損害204,000元部分：原告主張系爭房屋於106年1月10日起開始漏水，致原告無法使用廚房、浴廁等，面積約占系爭房屋面積3分之1，原告受有無法使用之損害204,000元（計算式：月租金17,000元×36個月×1/3＝204,000元），依民法第227條第2項規定，請求被告給付等語（見本院卷第11頁），惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：

1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第423條、第227條分別定有明文。租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院108年度台上字第1631號、84年度台上字第333號、臺灣高等法院107年度上字第1140號、106年度上字第1090號、105年度重上字第203號判決意旨參照）。次按民法第227條第2項所謂損害，係指債權人因債務人不完全給付所受之損害而言，其損害之發生與債務人之不完全給付間，須具有相當因果關係，始足當之（最高法院109年度台上字第101號判決意旨參照）。不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件；如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任；至債務人如欲免責，則須就不完全給付債務不履行，係因不可歸責於己之事由所造成，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號、106年度台上字第287號判決意旨參照）。

2.原告固主張系爭房屋於106年1月10日起開始漏水，致原告無法使用廚房、浴廁之情形（見本院卷第11頁），惟為被告否認，辯稱原告自103年3月即向被告承租系爭房屋，租賃期間3年，於租期屆至前，兩造再簽訂106年3月1日起至109年3月1日止之系爭租約，簽約當時，原告既已住居甚久，且未向被告反映系爭房屋有何漏水情形，甚至於系爭租約將租金增為18,000元，則系爭房屋當時是否有漏水情形，即非無疑等語（見本院卷第86頁）。按民法第423條規定所謂合於約定使用、收益之租賃物，依前開說明，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，如承租人就租賃物在客觀上並非不能使用收益，難謂出租人違反上開義務。本件系爭房屋即便有原告所指摘之漏水情事，然是否已達系爭房屋之廚房、浴廁無法使用之程度，則未據原告負舉證證明之責，且系爭房屋如確有原告所稱「於106年1月10日起，系爭房屋已開始漏水，並致無法使用廚房、浴廁等」之事實（見本院卷第11頁），而合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照），是衡諸常情，原告自無可能再於系爭租約同意附註約定：「自107年1月起房租金增加為18,000元」（見本院卷第25頁、第96頁）之理；況且，前揭系爭租約附註：「自107年1月起房租金增加為18,000元」之內容，並未見有任何附條件之註記約定（見本院卷第25頁、第96頁），故原告主張兩造合意以被告將系爭房屋漏水瑕疵修繕完成，才增租金為條件云云（見本院卷第119頁），難以採信。據此，原告既未就系爭房屋在客觀上有不能使用收益之情形，舉證證明之，以實其說，依前開說明，自難認被告有違反保持系爭房屋合於約定使用之主給付義務之情事。準此，原告主張系爭房屋於106年1月10日起開始漏水，致原告無法使用廚房、浴廁，依民法第423條規定，被告不修繕系爭房屋，爰依民法第227條第2項規定，請求被告給付財產損害204,000元云云，即非有據，不應准許。

㈣原告請求被告給付精神損害賠償62,000元部分：原告主張系爭房屋長期漏水，影響生活品質，進而致原告精神煩燥、心神不寧等精神健康之侵害，依民法第227條之1規定，請求被告賠償62,000元精神損害賠償等語（見本院卷第13頁），惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第195條第1項前段分別定有明文。經查，不法侵害他人居住安寧之人格法益，以情節重大者為限，被害人始得依前開規定請求賠償相當之金額。本件系爭房屋縱有原告指摘之漏水情事，然原告既未就系爭房屋在客觀上有不能使用收益之情形，負舉證證明之責，依法即難認被告有違反民法第423條規定之保持系爭房屋合於約定使用之主給付義務，已如前述，則被告即無債務不履行之情事，而無民法第227條之1規定之適用。此外，原告復未就其受有精神煩燥、心神不寧等精神健康損害，及前揭精神健康損害與被告之債務不履行間具有相當因果關係，暨屬情節重大等情，舉證證明之，以實其說，於法亦有未合。基上，原告主張系爭房屋長期漏水，影響生活品質，進而致其精神煩燥、心神不寧等精神健康之侵害，依民法第227條之1規定，請求被告賠償62,000元精神損害賠償云云，核非有據，不應准許。

四、綜上所述，原告請求被告返還押租保證金34,000元，及自109年4月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據方法，於本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

計算書項目 金 　額（新臺幣） 備註第一審裁判費 3,200元合計 3,200元