臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

陳清輝

原告

陳登科

原告

林怡君

原告

孫國君

原告

林素娟

共同訴訟代理人

王建智律師

複代理人

王俊權律師

被告

王秋月

訴訟代理人

游孟輝律師

複代理人

陳子操律師

參加人

王木蘭

訴訟代理人

陳振瑋律師

複代理人

陳姵璇律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國101年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。復按受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化，有最高法院97年度臺抗字第414號判決意旨可資參照。查參加人為被告所有房屋之前手，且被告於另案中向參加人請求頂樓增建物部分之損害賠償等情，有不動產買賣契約書及本院99年度重訴字第1158號判決書可稽（本院卷一第207頁至第216頁），堪認本件兩造之訴訟結果，攸關參加人是否須對被告負損害賠償之責。是參加人就本件訴訟確有法律上利害關係，其聲請參加訴訟核與上開規定並無不符，應予准許。

二、原告主張：原告為臺北市○○區○○路0段000巷00號之七層大廈（下稱系爭大廈）之一樓、二樓、四樓、五樓、六樓等建物之區分所有權人，被告則為七樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。系爭大廈區分共有人並未就系爭大廈第八層樓之屋頂平臺（下稱系爭屋頂平臺）成立分管契約，詎被告之前手參加人王木蘭未經區分共有人同意之情形下，即無權占用系爭屋頂平臺如臺北市大安地政事務所100年3月2日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B、C部分並增建建物（下稱系爭增建物），而被告向參加人買受系爭建物，為系爭建物之事實上處分權人，侵害原告及其他區分共有人使用系爭屋頂平臺之權利。爰依民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平臺騰空返還全體區分共有人等語，並聲明如主文第一項所示。

三、被告聲明駁回原告之訴，並抗辯如下：

㈠系爭增建物已存在近30年之久，足認系爭大廈之住戶已對系爭屋頂平臺使用權之歸屬默示成立分管契約。

㈡系爭大廈於71年間即已興建完成，而當時公寓大廈管理條例尚未施行，且公寓大廈管理條例並未溯及既往適用之規定，故本件應不適用公寓大廈管理條例。再者，原告僅空泛陳稱系爭增建物違反建築法規，卻未具體指摘係違反何者規定，縱系爭增建物違反建築法之規定，然建築法規僅屬取締規定，而非效力規定，非謂依分管約定而違建使用，分管協議即無效。

四、參加人聲明駁回原告之訴，並抗辯如下：

㈠本件起訴僅有原告5人，未有其他共有人之同意與決議，原告主張拆屋還地顯係當事人不適格。

㈡系爭大廈之區分所有權人就系爭增建物部分實已成立默示分管契約，原告等人均應受該分管契約之拘束。

㈢系爭增建物於71年12月建商興建完成時同時存在，而當時公寓大廈管理條例尚未施行，且公寓大廈管理條例並未溯及既往適用，故無適用公寓大廈管理條例之問題。

五、兩造不爭執之事實：

㈠原告等為系爭大廈之一樓、二樓、四樓、五樓、六樓建物之所有權人，被告則為七樓建物之所有權人。

㈡坐落系爭屋頂平臺之系爭增建物如附圖所示A部分面積78平方公尺之磚造鐵皮屋、B部分面積6平方公尺之鐵皮屋均為被告管理使用，且被告亦為事實上處分權人。

六、原告請求被告拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平臺騰空返還全體區分共有人，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠本件原告起訴是否當事人適格？㈡系爭大廈之全體住戶是否默示成立分管契約，由被告專有使用系爭屋頂平臺？該分管契約是否因違反強制規定而無效？㈢被告有無占有使用系爭屋頂平臺之合法權源？原告得否請求被告拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平臺返還予全體區分共有人？茲分別論述如下：

㈠本件原告起訴是否當事人適格？按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。又民法物權編關於分別共有之規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部，為共有人之全體之利益，而為回復共有物之請求，如以此為標的之訴訟，無由共有人全體提起之必要，亦有最高法院38年台上字第62號判例可資參照。查本件原告為系爭大廈之區分所有權人，其提起之訴訟為請求回復共有物之訴訟，揆諸前揭說明，並不須由全體共有人為原告提起訴訟。是參加人前揭所辯，顯不可採，本件原告起訴並無當事人不適格之問題。

㈡系爭大廈之全體住戶是否默示成立分管契約，由被告專有使用系爭屋頂平臺？該分管契約是否因違反強制規定而無效？

1.按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款之拘束，公寓大廈管理條例第55條第2項定有明文。又公寓大廈之屋頂平臺，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第799條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，有最高法院84年度台上字第2683號判決要旨可資參照。本件系爭屋頂平臺雖未經辦理所有權登記，惟依上開說明，應推定為系爭大樓全體區分所有權人所共有，故原告等人對於系爭屋頂平臺亦有共有權之存在，至為灼然。至每戶對於系爭屋頂平臺之權利範圍，應大致依各區分所有部分面積比例決之。

2.次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818條及第820條第1項亦有明文規定。因此，共有人對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得其他共有人全體之同意。如共有人未經協議，而就共有物之全部或一部任意占有用益時，已屬侵奪或妨害他共有人之共有權，則他共有人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共有人返還占用部分。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，本件被告主張就系爭屋頂平臺共有人間存有分管契約之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實，負擔舉證責任。經查，證人即原始買受系爭建物之住戶之陳樹信到庭證稱：「我72年買的時候包括我的24號7樓及22號7樓建商就幫我們在頂樓加蓋了，當時並沒有任何住戶有意見也知道我們有使用權，當時加蓋的部分我們有另外付錢給建商，但原始契約及相關的資料已經沒有留存」、「當時並沒有與其他住戶就加蓋部分簽立任何同意書，沒有另以口頭詢問其他住戶是否同意」等語（本院卷二第277頁至第278頁），足認系爭增建物雖為建商所興建，但建商當時並未詢問其他住戶是否同意等情。又證人陳樹信未能提出與建商有關系爭屋頂平臺使用之書面約定，以及購買系爭建物之買賣契約書，以明當初建商確有與陳樹信為頂樓平臺專用之約定，是自不能僅以系爭增建物為建商所興建，遽認系爭大廈之區分所有權人與建商間約定系爭屋頂平臺由系爭建物之所有權人專用，而存在分管契約。

3.又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示；意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為；單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，分別有最高法院29年上字第762號判例、80年台上字第1470號、83年台上字第237號判決意旨可參。是所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。本件被告雖辯稱依系爭大廈98年10月13日召開之區分所有權人大會會議紀錄顯示系爭大廈之全體住戶已成立默示分管契約，並提出該次會議紀錄為證（本院卷一第183頁），然會議紀錄中住戶之個別發言，並不代表系爭大廈全體住戶之共識，且從前揭會議紀錄之結論內容「第一、同意8F改善工作運作時間5至7天。A.將水管附近盆栽清空；B.門窗強化安全措施後，大門不上鎖」等語觀之，亦難認系爭大廈全體住戶有默示同意被告使用系爭屋頂平臺之意。又被告提出被告與前手王木蘭之不動產買賣契約書，以及證人陳樹信證稱建商興建系爭增建物時其他住戶並無意見，與其他住戶亦無糾紛等證詞，亦無法證明原告有何舉動或其他情事，足以間接推知原告有同意被告使用系爭屋頂平臺之事實。是以，尚難徒憑原告遲未訴請被告拆屋還地之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論原告有何默示同意被告占用系爭屋頂平臺而有分管之協議之事實。

4.再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，固有最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可稽，然本件被告並未證明與其他共有人間就系爭屋頂平臺，業經劃定使用範圍，並有各自占有管領之部分，即與最高法院83年度台上字第1377號判決所認定之事實不同，自不得比附援引而認定兩造間已有默示之分管協議。

5.末按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約；但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第2項明文規定。惟同條例第9條規定並不在排除適用之列，且該條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」第3項則規定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」第4項更規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」本件縱（此為假設語氣）系爭大廈全體區分所有權人自始同意系爭建物之所有權人使用系爭屋頂平臺，然屋頂平臺之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。故被告就該約定專用之系爭屋頂平臺頂樓平台部分之管理使用，應以作為空中花園等公共景觀或公共使用為限，不得搭蓋建築物營利而為排他性獨立使用。但系爭屋頂平臺卻搭建系爭增建物供被告管理使用，顯然變易屋頂平臺原來之性質、構造，影響系爭大廈之景觀及全體住戶之安全，且違反建築第25條規定，屬違章建築。是縱經其他共有人同意，亦因違反公寓大廈管理條第9條強制規定，依民法第71條前段應屬無效。

6.被告及參加人雖辯稱公寓大廈管理條例並無溯及既往適用之規定云云，惟本件系爭增建物存在於系爭屋頂平臺之情形，於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行之後仍持續存在，自有該條例之適用，故被告及參加人前揭所辯，自不足取。又被告辯稱建築法規為取締規定，並非效力規定云云，然按為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法，為建築法第1條明文規定。由前揭規定可知建築法制定之立法目的，其一在於維護公共安全，此乃因有任何違反建築法之情事發生，將對公共安全造成影響，尤甚者在違章建築情形，一旦發生火災等事故，即可能造成難以彌補之人身或財產嚴重損害，故難認建築法之相關規定僅為取締規定。是被告前開辯解，亦不足取。

7.綜上，原告主張系爭大廈之全體住戶並未默示成立分管契約，由被告專有使用系爭屋頂平臺，且縱成立分管契約，該分管契約亦因違反強制規定而無效等情，洵屬有據。

㈢被告有無占有使用系爭屋頂平臺之合法權源？原告得否請求被告拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平臺返還予全體區分共有人？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。本件系爭屋頂平臺為系爭大樓之共用部分，為系爭大樓之區分所有權人所共有，且系爭大廈之全體住戶並未默示成立分管契約，由被告專有使用系爭屋頂平臺，且縱成立分管契約，該分管契約亦因違反強制規定而無效等情，業如前所認定，故被告以系爭增建物占有系爭大樓屋頂平臺，當屬無權占有。是依前揭規定，原告主張被告應拆除系爭增建物後回復原狀，並將占用之系爭屋頂平台返還予系爭大廈全體區分所有權人，自屬有據。

七、綜上所述，原告請求被告將系爭增建物拆除並回復原狀後，將系爭屋頂平臺騰空返還予全體區分所有權人，為有理由，應予准許。

八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

九、本件判決事證已明，雖原告聲請傳喚證人盧碧珠、陳清輝到庭作證、參加人亦聲請傳喚證人陳武宗到庭作證，然本院認依卷內之證據資料，已足為前揭判斷，認尚無再傳喚前揭證人到庭作證之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,990 元合 計 1,990 元