臺北簡易庭99年度北簡字第16434號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 99年度北簡字第16434號

原告

楊秀光

原告

卓宜蓉

共同訴訟代理人

郭玉瑾律師

被告

李順招

被告

劉妍婷

共同訴訟代理人

陳兆瑛律師

複代理人

周守男

被告

劉成麒

上列當事人間99年度北簡字第16434號返還房屋事件，於中華民國100年2月24日言詞辯論終結，100年3月10日下午5時在本院台北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　袁素玉朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：

主文

事實及理由要領

一、本件被告劉成麒經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前段亦有規定。本件原告原請求判決：㈠被告佑陽國際有限公司（下稱佑陽公司）應將門牌號碼台北市○○路229巷8號之未辦保存登記之房屋騰空遷讓返還予原告；嗣於訴訟進行中具狀追加李順昭、劉成驥、劉妍婷為被告，復於言詞辯論期日當庭撤回對被告佑陽公司部份之請求，且經被告佑陽公司同意，並變更聲明為：㈠被告等應共同將門牌號碼台北市○○路229巷8號之未辦保存登記之房屋騰空遷讓返還予原告；核其事後所為追加及撤回上開被告部分，均於法相符，應予准許，合先敘明。

三、原告主張：

㈠、原告楊秀光及卓宜蓉之前手即訴外人（下同）卓文龍與訴外人（下同）劉培於民國78年7月13日簽訂地上建築物買賣所有權契約書（下稱系爭買賣契約），由劉培將門牌號碼台北市○○路229巷8號之未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋）出賣予原告楊秀光及卓文龍並經公證在案，嗣於96年12月卓文龍復將其對系爭房屋之權利贈與原告卓宜蓉，且已辦理變更房屋納稅名義人，原告確為系爭房屋之事實上處分權人無疑。依最高法院48年台上字第1812號判例、69年台上字第696號、86年台上字第2272號、84年台上字第248 3號、95年台上字第94號等判決意旨及民法第767條第1項規定，原告為系爭房屋之事實上處分權人，對系爭房屋得自由使用、收益、處分，並排除第三人之不法干涉。然劉培未經原告之許可，竟無權占有系爭房屋並於92年2月間將系爭房屋出租予訴外人（下同）佑陽公司，致原告無法使用收益，實已侵害原告之事實上處分權。劉培雖已死亡，被告則為其繼承人，依民法第1148條第1項規定，劉培、原告及佑揚公司間權利義務應由被告概括繼承。為此，爰依上開最高法院意旨及民法第767條第2項規定請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並聲明：⒈被告應共同將門牌號碼台北市○○路229巷8號之未辦保存登記之房屋騰空遷讓返還予原告；⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行；⒊訴訟費用由被告負擔。

㈡、提出：系爭房屋買賣契約書、78及99年度系爭房屋稅繳款書、鈞院北院木家家99科繼1840字第0990007200號函、97年系爭房屋契稅繳納書、台灣高等法院87年度上易字第1101號刑事（下稱系爭刑案）判決、系爭房屋土地概況表等件影本及系爭房屋現況照片為證。

四、對被告抗辯略以：

㈠、劉培將系爭房屋出賣予原告後，確有將之交付予原告，此有劉培自行製作而於系爭刑案中提出之「系爭房屋土地概況表」上「4.龍江路229巷8號…已過戶自訴人（即原告楊秀光與原告卓宜蓉之前手卓文龍）使用中」之記載觀之，足認原告確有系爭房屋之事實上處分權，而劉培於92年將系爭房屋出租予他人使用，依民法第940條之規定係屬系爭房屋之占有人，而其既係未經原告同意擅自出租予他人，對原告而言自屬無權占有人，且原告於99年起訴請求返還，並無被告所稱10年時效消滅之問題。縱本件有10年時間之經過，劉培既明知系爭房屋已出售予原告等，即當非民法第770條善意無過失之占有者。再依謝在全先生所著民法物權論上冊修訂五版p.216頁所論述，系爭房屋為無法辦理保存登記之違章建築，亦無適用民法770條規定之餘地。

㈡、系爭房屋於原告與劉培簽訂系爭買賣契約後即已點交予原告楊秀光與卓文龍，原告並於嗣後將系爭房屋借予訴外人陳雪儂使用，原告等人買受系爭房屋之目的乃在透過取得該屋事實上處分權之方式，於將來洽購房屋坐落之國有土地，是原告等買受系爭房屋並非僅以系爭房屋之占有使用為唯一目的。且原告接收系爭房屋後係約定由卓文龍負責管理，而因卓文龍長住國外無法經常至該屋查看而疏於管理，遂發生系爭房屋遭劉培無權占有卻未及時知悉而主張權利之情。

㈢、系爭刑案判決第7頁㈤以下所載之內容，乃引述劉培於該案所為之答辯內容，該內容既未經原告與卓文龍承認，更未經受理法院審理而肯認，此自該判決理由「然查被告劉培既與為自訴人等購買前揭房屋，已難據以認定被告有何詐欺犯行，而被告與自訴人等為委託購買房屋乙事迭有爭執，被告劉培在自訴人等未完全結算雙方權利、義務關係及款項之支出之前，拒將部分房屋及相關資料交付自訴人等，乃屬民事上雙務契約同時履行抗辯問題，純係民事上紛爭，要與刑法詐欺罪有間，自應循民事程序解決」云云觀之即明。被告僅空言答辯原告等有違約之情而未見其舉證，顯見所述不實。

㈣、原告楊秀光、卓文龍與劉培買賣系爭房屋之時間為78年3月13日，而被告提出台灣電力公司台北市區營業處（下稱台電）函記載變更電費用戶之時點係在76年5月7日，在原告等買受系爭房屋之前，該電費用戶變更與原告等是否履約並無相關，亦無法據以證明劉培因原告等違約而有留置之權。又被告提出劉培於76年5月份辦理房屋稅繳款等手續，於76年5月即使用系爭房屋云云，於原告等買受系爭房屋之上述時點前，亦與本件無涉。

㈤、再依民法第940條及第941條規定，系爭房屋於起訴之時，原為劉培（或其繼承人）出租予佑陽公司，雖現直接占有人佑陽公司已遷離、被告亦未遷入使用，然被告等既持有系爭房屋進出門戶之鑰匙，該屋當仍置於被告等實力支配下，亦即被告等對系爭房屋而言仍屬有事實上之管領力而為民法第940條規定之直接占有人，原告等起訴請求其等返還房屋當有訴訟之實益及必要。

四、被告劉成麒經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀。被告李順招、劉妍婷則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈠、依財政部67年3月4日台財稅第31475號函釋，未領建築物建築執照之房屋，其設立房屋稅籍及完納房屋稅，僅表示納稅義務之履行，不能確立其所有權之合法。依民法第345條、第369條之規定，原告稱於78年7月13日簽訂系爭買賣契約，但出賣人並未將系爭房屋交付原告，顯然原告違約未依約履行，其契約當然無效。原告依無效之契約申請納稅自無所有權之合法性，況事隔21年之動作更突顯上情。原告卓宜蓉逕以自己名義申請納稅當無權利保護之正當性。退而言之，依民法第125條之規定，原告稱其與劉培於78年7月13日簽訂系爭買賣契約，於99年8月31日主張對系爭房屋有使用權所有權，顯已時效消滅，自不得再為此等主張。

㈡、又原告提出系爭刑案判決第四項之㈤意旨:「然本院就此質之被告劉培，則供謂因自訴人等嗣後拒不交付款項供其支付購買房屋價款，且不支付其應得之佣金酬勞，故始未將其他文件及購買之房屋交付自訴人等」、「拒將部分房屋及相關資料交付自訴人等，乃屬民事上雙務契約同時履行抗辯問題」。由此可知原告有違約拒付房屋價款及佣金酬勞情事，原告自78年至今劉培過世後，始提出民事請求，顯然原告違約在先，劉培抗辯履行點交房屋而行使留置權利（非留置權）故系爭房屋一直由劉培使用中，並將房屋出租他人使用受益，而上述留置權利當由劉培之繼承人即被告繼承之。原告提出系爭房屋土地概況表並非實際點交之明細表，原告違約未付佣金酬勞等費用，而未移轉相關資料與點交房屋。原告稱系爭房屋由卓文龍負責管理…云云，顯有違常理與經驗法則，既然卓文龍常住國外自無由其管理之理由與必要，當由原告楊秀光管理才是。

㈢、系爭房屋為龍江一村眷舍之一戶，房屋部分所有權為陸軍後勤司令部，土地部分為國有財產局，原告視該地區眷舍興建戶之土地具前景利益，即與劉培合作開發，由劉培與原住戶簽訂權利轉讓，將來陸軍解除管制再以原住戶之名義向國有財產局申購土地。原告楊秀光為保自己權利要求形式上過橋與劉培簽訂買賣契約書，實際上並無所有權，僅於原住戶搬遷騰空後使用收益而己。原告楊秀光及卓文龍為原始合作相對人，與劉培簽定合作開發案後，本應提3億元之保證金與按時給付收購房屋款項，並應給付劉培佣金與酬勞等費用。但因其等違約未依約定履行，始有系爭刑案判決認定之上述事實。且於被告提出原告未付房款時，原告稱並非系爭房屋而係台北市○○路229巷9號房屋，足證原告在合作開發案確有違約之情事。

㈣、另劉培亦於76年5月7日變更電費使用戶，並於76年5月份辦理房屋稅繳款等手續，並陸續使用出租他人，即78年3月簽訂系爭買賣契約後即留置未點交，劉培以所有之意思，和平、公然繼續使用至今，並非無權占用之情形。且據證人石渝潔證稱佑陽公司自92年向劉培承租使用，在其之前劉培亦承租他人使用，並稱2年前楊秀光曾找林先生出面主張其所有權，然待劉培死亡後始提出本件訴訟，其期間已逾20年。則依最高法院28年上字2301號、29年上字第1061號等判例意旨可知，原告已不得主張對系爭房屋之返還請求權。又依民法第770條之規定，原告對其投資房屋鉅大利益瞭如指掌，豈有疏於管理之情事。且按證人石渝潔之證詞，劉培和平公然使用逾10年，惟因系爭房屋為眷舍在未解除管制前無法擁有所有權，致劉培延至死亡仍未處理，原告於劉培生病期間99年5月份辦理稅籍應不足採信。

㈤、提出：系爭房屋租賃契約書、電費繳納通知及收據、授權書、原告卓宜蓉稅單、陸軍後勤司令部開會通知單、台電76年5月11日資核證字第0934號函、系爭房屋76年度房屋稅繳款書、系爭房屋契稅及監證費繳納通知書等件影本為證。

五、原告主張原告楊秀光及卓宜蓉之前手卓文龍與劉培於78年7月13日簽訂系爭買賣契約，由劉培將系爭房屋出賣予原告楊秀光及卓文龍並經公證，嗣於96年12月卓文龍復將其對系爭房屋之權利贈與原告卓宜蓉，且已辦理變更房屋納稅名義人，劉培於92年2月間將系爭房屋出租予佑陽公司，該公司業已遷出，被告仍實際管領占有系爭房屋等事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書、78及99年度系爭房屋稅繳款書、97年系爭房屋契稅繳納書等件為證，並為被告所不爭，堪信真實。至原告主張其等已取得系爭房屋之事實上處分權，被告乃係無權占有系爭房屋等情，則為被告所否認並以前揭情辭置辯。經查：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法第767條定有明文。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，…（最高法院91年度台上字第2154號判決要旨參照）。是以，未辦保存登記房屋之事實上處分權人，自有權利使用、收益、處分其房屋並具排他之效力，該等權利即屬前揭法條第2項之所有權以外之物權，其理自明。

㈡、查，本件原告主張原告楊秀光及卓宜蓉之前手卓文龍於買受系爭房屋後，已受領並取得該屋事實上處分權之情，業據其提出被告所不爭之系爭房屋土地概況表，而該表乃為劉培於系爭刑案審理中之87年3月25日具狀所提出，有系爭刑案判決、上述概況表及所附訴狀在卷可按（見本院卷第95、96頁、第111至114頁），是該表既屬訴訟文書，其上所載之內容，自應認為真正。則依該表所載「4.龍江路229巷8號…已過戶自訴人（即原告楊秀光與卓文龍）使用中」等語觀之，系爭房屋確已由劉培於原告楊秀光及卓宜蓉之前手卓文龍買受後過戶其等並交付受領使用，即原告主張其等確為系爭房屋之事實上處分權人乙節，堪以認定。

㈢、至被告雖主張原告楊秀光、卓文龍與劉培就渠等間之合作開發案有違約之情，故劉培乃有權就系爭房屋行使留置權，該權利當由劉培之繼承人即被告繼承之，而就系爭房屋為有權占有云云，並提出系爭刑案判決為據，然細譯該判決文中，並未就原告楊秀光、卓文龍與劉培就系爭房屋部分是否亦有違約之情加以審認，則該刑案判決尚難據以為此部分事實之認定；再者，劉培既已將系爭房屋過戶並交付原告楊秀光、卓文龍受領，其等已為系爭房屋之實際處分權人乙節，業如前述，則被告再以劉培乃係行使契約權利而留置該屋並由渠等繼承該權利而為有權占有之依據，顯屬無據。

㈣、又被告主張原告楊秀光、卓文龍與劉培於78年7月13日簽訂系爭買賣契約，然原告迄於99年8月31日始主張對系爭房屋有使用權、所有權，依民法第125條之規定，顯已時效消滅云云。查，依證人石渝潔於本院結證稱：於2年前（即98年間）原告楊秀光曾找人出面對伊公司主張系爭房屋乃其所有等語（見本院卷第119頁），為兩造所不爭，應認真正，則原告既於98年間始發覺系爭房屋遭人無權占用，而於99年8月31日即依民法第767條之規定提起本訴，其請求權自無罹於時效而消滅之情，是被告此部分主張，亦為無憑。另被告雖提出系爭房屋76年5月7日變更電費使用戶為劉培之台電76年5月11日資核證字第0934號函文、76年度房屋稅繳款書、契稅及監證費繳納通知書各1份為據，主張劉培乃於該時起即屬有權占有系爭房屋，惟依上述函文、繳款書及通知書之記載，僅得證明於簽訂系爭房屋之買賣契約前，系爭房屋乃劉培購自原所有權人卓崇禧並變更系爭房屋之用電戶及納稅義務人為劉培等事實，有該函文、繳款書及通知書在卷可按（見本院卷第128至130頁），即該等文書要非被告得據為主張自原告取得系爭房屋之實際處分權後，劉培及渠等仍為有權占有系爭房屋之依據，至為明瞭。此外，被告復未再提出其他證據證明其占有系爭房屋有何正當合法之權源，則原告基於事實上處分權人之權利，自得依民法767條規定求被告返還系爭房屋。

六、從而，原告依民法第767條第2項準用第1項之規定，請求被告將系爭房屋謄空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭