臺灣高等法院107年度重上字第54號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 107年度重上字第54號

上訴人

丁增義

被上訴人

聯邦商業銀行股份有限公司

法定代理人

李憲章

訴訟代理人

呂康德律師

上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國106年10月20日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第384號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人於原審反訴請求確認兩造間就原判決附表所示之建物（下稱系爭建物），及其坐落基地（以下與系爭建物合稱為系爭不動產），所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）無效。嗣於本院以被上訴人不得解除系爭契約，追加請求確認系爭契約本訴部分為有效，核該追加之訴與原審反訴部分之基礎事實同一，應予准許。

二、被上訴人主張：上訴人於民國102年4月12日以新臺幣（下同）680萬元向伊購買系爭不動產，並簽訂系爭契約。上訴人僅支付價金40萬元，其餘價款迭經催告仍未交付，經伊於102年11月14日以存證信函解除系爭契約，兩造就系爭不動產之買賣關係已不存在。又上訴人自102年4月21日起至同年7月25日止，無權占用系爭建物，受有利益致伊受有損害，應返還該利益等情。爰依民法第179條規定，求為判決㈠確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在；㈡上訴人應給付7萬2337元（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴，上訴人提起上訴，另於本院為訴之追加如上所述。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。就上訴人之反訴則以：系爭契約非自始無效，且系爭不動產並無瑕疵，上訴人不得請求伊給付4020萬元等語，資為抗辯。

三、上訴人則以：系爭不動產具有瑕疵，伊不負遲延付款責任，被上訴人不得解除系爭契約。被上訴人同意交付系爭建物予伊使用，伊自無不當得利等語，資為抗辯。並以反訴主張：系爭契約乃自始無效，被上訴人應返還伊已付價金214萬元、賠償伊所受損害及定金暨違約金合計456萬元，另給付5倍之懲罰性賠償金3350萬元。爰依民法第113條、第179條、第184條、第195條、第249條至第250條、消保法第51條規定，求為判決㈠確認系爭契約自始無效；㈡被上訴人應給付伊4020萬元，另於本院為訴之追加如上所述。於本院之上訴及追加聲明為：㈠原判決關於確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在及命上訴人為給付之部分，暨駁回上訴人下列第㈣、㈤項反訴部分均廢棄；㈡上開確認及命上訴人為給付廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢確認系爭契約本訴部分為有效；㈣確認系爭契約自始無效；㈤被上訴人應給付上訴人4020萬元。

四、上訴人於102年4月12日以680萬元向被上訴人購買系爭不動產，並簽訂系爭契約之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第132頁），堪信為真正。被上訴人本訴請求確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在，及上訴人應給付7萬2337元，上訴人反訴請求確認系爭契約本訴部分有效、系爭契約自始無效，及被上訴人應給付4020萬元，各為對造否認，並以前開情詞置辯。經查：

（一）被上訴人請求確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在，為有理由。

⒈依系爭契約第7條第1款、第2款前段各約定：「買方（即上訴人）未依約給付尾款時，應以年息百分之四計算，按日計收遲延利息。惟遲延逾30日以上者，即為違約，賣方（即被上訴人）得逕行解除契約並依第2款約定辦理。」、「買方未依約履行付款或本約所定其他各項義務而違約者，賣方得解除契約並將已收受之價款全部沒收，充作違約賠償」等詞以觀（見原審㈠卷第18至19頁），可知倘上訴人未依約給付價金，經被上訴人定期催告，逾30日仍未履行，被上訴人即得因上訴人之違約，而逕行解除系爭契約，至為明灼。

⒉上訴人以680萬元向被上訴人購買系爭不動產，然至102年4月12日僅支付價金40萬元，尚欠尾款640萬元未繳納等事實，有系爭契約、中區鑑估中心承受物件處理情形表、匯款傳票附卷可憑（見原審㈠卷第16頁、㈡卷第217頁、第220至221頁），並經證人即被上訴人之襄理盧長助結稱：伊於兩造簽立系爭契約時在場，並收受上訴人交付現金30萬元，另上訴人於簽約前之102年4月8日，曾交付現金10萬元作為定金。上訴人於簽約時表示現金不足，無法按系爭契約簽約款記載之金額204萬元為給付，故伊將簽約款改成兩列，記載上訴人已付現金為40萬元，上訴人表示其餘164萬元需待出售股票後再給付，但嗣後均未給付等語綦詳（見原審㈢卷第5頁），核與系爭契約第3條之明細欄，其簽約款之「約定付款金額」欄記載「40萬元、164萬元」，「應同時履行條件」欄則載：「於簽訂本契約同時由買方支付，本款項包含定金在內。現金40萬元」；「簽收欄」明載：「上開款項業經賣方或其代理人於102年4月12日簽收無訛」等詞（見原審㈠卷第16頁）互核相符，益徵上訴人至102年4月12日確僅給付價金40萬元。據此，被上訴人主張上訴人簽約後，僅給付價金40萬元乙節，可以採信。上訴人抗辯其業已給付系爭契約簽約款欄記載之約定付款金額204萬元云云，惟與該記載之外觀文義有間，亦與上揭事證不符，難以採取。

⒊除法律別有規定外，不問何人，於他人之訴訟，有為證人之義務，民事訴訟法第302條定有明文。證人為不可替代之證據方法，如果確係在場見聞待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有利害關係，其證言亦非不可採信。盧長助雖為被上訴人之員工，但在場見聞兩造簽立系爭契約及上訴人繳款過程之事實，所述內容清楚且與卷附之書證內容一致，並無矛盾之處。再佐以被上訴人分別於102年8月15日、同年10月11日函催上訴人給付尾款640萬元；上訴人就被上訴人催繳640萬元乙節，均未有異議，僅要求被上訴人減價、降低貸款利息等情，有卷附郵局存證信函可佐（見原審㈠卷第25、30頁），足徵盧長助上開證言非屬虛偽，應值採信。職是，上訴人抗辯盧長助不具證人資格，其證言偏頗不可採云云，要非可取。

⒋物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。系爭建物門牌號碼原為臺中市○區○○路000號，嗣於102年8月2日整編為同路156之1號乙情，有門牌證明書在卷可佐（見原審㈡卷第133至134頁）。是以，該門牌整編行為僅涉及戶政管理，對系爭建物應具備之價值、效用或品質，不生重要影響，揆諸上開說明，自不得視為瑕疵。

⒌買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，此觀同法第355條第1項規定即明。依系爭契約第6條第2項約定：「本約買賣標的現況（包括但不限於標的物本身狀況、是否有第三人占用、是否具公用地役關係等）及其建材、附屬設備等已為買方所知悉或自行查明，雙方同意依現況交屋」意旨（見原審㈠卷第18頁）觀之，足見上訴人於系爭契約成立前，就系爭建物之外牆及景觀、周遭建物相鄰情形、有無遭第三人占用等現況，均已知悉或查明，核與不動產之交易常情無違。準此，系爭建物縱有遭相鄰建物占用牆面，或影響日照、風景、空氣品質，或占用公共區域等情事存在，均屬上訴人於契約成立時已明知之情況，被上訴人依法不負擔保之責。職是，上訴人以被上訴人應負瑕疵擔保之責，抗辯伊不負遲延付款責任云云（見本院卷第193頁），為不可採。

⒍契約解除權為形成權，其行使僅需向他方以意思表示為之，於該意思表示到達他方時，即生效力，此觀民法第258條第1項、第95條第1項前段規定甚明。被上訴人先後於102年8月15日、同年10月11日催告上訴人於函到後7日內給付其餘尾款，惟逾30日仍未獲上訴人置理，乃於同年11月14日以存證信函解除系爭契約等情，有卷附通知函、存證信函等件可稽（見原審㈠卷第21至24頁、第26至29頁、第31至32頁）；上訴人未依約給付系爭契約款項，經被上訴人定期催告遲延給付，即屬違約，則被上訴人依系爭契約第7條第2款前段約定解除系爭契約，自生解除之效力，甚為明確。以故，被上訴人主張兩造就系爭不動產之買賣關係不存在，應屬可採。上訴人雖於103年12月2日復為解除買賣契約之意思表示，固未盡當，然無礙系爭契約業於102年11月14日經合法解除之事實。參以上訴人自陳：被上訴人於103年1月15日，提議以670萬元出售系爭不動產，惟伊不同意該條件，故該次買賣契約並未成立等語，被上訴人對此亦不爭執（見本院卷第132頁），足見兩造於系爭契約解除後，並未另行合意成立買賣契約，益徵兩造就系爭不動產之買賣關係已不存在。上訴人以被上訴人屢次為解除買賣契約之意思表示，即謂被上訴人解除系爭契約之意思表示不生效力，系爭契約應仍然存在云云，尚非可取。

（二）被上訴人得請求上訴人給付不當得利7萬2337元。

⒈揆諸系爭契約第6條第1款約定：「本約買賣標的除契約另有約定外，於產權移轉登記完成前，買方（即上訴人）不得要求賣方（即被上訴人）提前點交房地；雙方應於產權過戶完成後，擇期會同人員辦理點交，倘將買賣標的之鑰匙交付予買方時即視同完成房地點交，如買方未依約定期日配合辦理交屋，賣方不負保管之責，視同房地點交完成」之內容（見原審㈠卷第18頁），可知兩造係約定於上訴人取得系爭不動產所有權登記後，被上訴人始有交付該不動產之義務。

⒉觀諸盧長助所證：上訴人於102年4月12日簽約後，藉詞帶家人看屋，向伊商借系爭建物之鑰匙，嗣卻逕自進行裝修，並遷入居住，伊於同年月21日發現上情，隨即於102年7月26日更換系爭建物之鎖頭，並通知上訴人回復系爭建物之原狀（見原審㈢卷第5頁背面）；上訴人自承：伊於102年4月12日取得系爭建物之鑰匙，即聯絡設計師進行裝修，並於同年5月20日遷入居住（見原審㈢卷第203頁背面）各等語，參互以考，足悉被上訴人主張上訴人自102年4月21日起至同年7月26日止，占有系爭建物乙情，堪以採信。又上訴人於取得系爭不動產所有權登記前，被上訴人既無將系爭不動產交予上訴人使用之義務，則被上訴人縱將系爭建物之鑰匙交予上訴人，僅係供其帶家人看屋之目的，無從視為有交付系爭不動產之意思，甚為清楚。上訴人未依約給付系爭契約款項，故未取得系爭不動產所有權登記之事實，為其所不否認，則被上訴人縱將系爭不動產之鑰匙交予上訴人，亦不能視同完成房地點交。據此，上訴人以被上訴人將系爭建物之鑰匙交付予伊，應視同完成點交，伊即有權占用系爭建物云云，與系爭契約約定不合，要無可取。

⒊無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。上訴人自102年4月21日起至同年7月26日止，無權占用系爭建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則被上訴人依不當得利規定，請求上訴人返還該占有利益，應屬有據。本院審酌系爭建物為地上2層、地下1層之建物（見原審㈠卷第15頁），該建物坐落臺中市中區，主要用途為商業用途，使用分區為第一種商業區，面臨10公尺寬道路，交通便利，鄰近國術館、婚紗店、印刷店，生活機能尚稱良好，附近租金行情約每月每坪430元至569元不等，有卷附租金鑑估報告表為憑（見原審㈠卷第43頁），認本件以地上、地下樓層，分別按每月每坪各499.5元、200元，作為計算上訴人應返還其所受之利益基準，應屬允當。基此，系爭建物地上樓層面積合計為123.5平方公尺（計算式：40.13＋83.37＝123.5）、地下樓層為74.33平方公尺（見原審㈠卷第15頁），則被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還自102年4月21日起至同年7月26日止之占有利益，合計為7萬2337元（計算式：〈123.5×0.3025×499.5＋74.33×0.3025×200〉×3又5/31月＝73209，被上訴人請求之金額未逾上開數額），核屬有據。

（三）上訴人訴請確認系爭契約本訴部分為有效、系爭契約自始無效，均不可採。

⒈承上（一）之⒍所述，因上訴人有給付遲延情事，系爭契約經被上訴人依系爭契約第7條第2款約定解除，兩造就系爭不動產之買賣關係已不存在。職是，上訴人以被上訴人不得解除契約，反訴請求確認系爭契約本訴部分為有效云云，即屬無據，為不可取。

⒉內政部於101年10月29日公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱成屋應記載事項），係於102年5月1日生效，有卷附行政院全球資訊網查詢結果可稽（見本院卷第253至265頁）。然兩造係於102年4月12日簽訂系爭契約，斯時成屋應記載事項尚未生效，則系爭契約內容自不得適用成屋應記載事項。上訴人以系爭契約未適用成屋應記載事項內容，即認系爭契約自始無效云云，委無可採。遑論成屋應記載事項第11條後段明訂：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」等詞（見本院卷第258頁），是其規定之瑕疵擔保責任，亦應適用民法規定。被上訴人依民法第354條第1項、第355條第1項規定，不負瑕疵擔保之責，已詳如上（一）之⒋、⒌所陳。據此，系爭契約縱令應適用成屋應記載事項內容，仍無礙被上訴人依法不負瑕疵擔保責任之事實，可以確定。

⒊臺北市政府陸續於104年10月8日、同年11月9日函請被上訴人限期修改不動產買賣契約書定型化契約（以下合稱為系爭處分），被上訴人不服該處分提起訴願，經內政部訴願決定駁回，被上訴人提起行政訴訟復遭臺北高等行政法院105年度訴字第464號判決駁回，再提起上訴亦經最高行政法院105年度裁字第1326號裁定上訴駁回並告確定，固有卷附臺北市政府函、內政部訴願決定書、臺北高等行政法院105年度訴字第464號判決、最高行政法院105年度裁字第1326號裁定可稽（見原審㈡卷第187至189頁、㈢卷第38至46頁、89至91頁），此僅能說明被上訴人於成屋應記載事項生效後，其使用之不動產買賣契約書定型化契約，應受該記載事項所規範，但不影響系爭契約乃於該應記載事項生效前所簽立，顯無從適用該記載事項之事實認定。

⒋定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條固有明文。惟上開規定意旨，係謂定型化契約中之條款，有違反誠信原則且對消費者顯失公平者，該條款無效，但非謂該定型化契約因此全部無效。系爭契約第6條約定免除被上訴人之瑕疵擔保責任乙節，僅涉及該條款是否有違誠信原則、對上訴人顯失公平而致無效之問題，但尚不發生系爭契約自始全部無效之法律效果。上訴人執上述理由，主張系爭契約自始無效云云，仍不可取。

⒌企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。上開規範乃針對企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容，但非謂企業經營者提供之廣告內容倘與契約內容有所出入，該契約即為自始無效。以故，上訴人以被上訴人提供之廣告內容與系爭契約不合，主張系爭契約自始全部無效云云，並不可採。

⒍遍觀系爭契約內容，未見兩造約定應以見證人到場、被上訴人開立發票、收據或提供貸款等條件，為該契約之生效要件。上訴人以系爭契約所載之見證人未到場、被上訴人未開立發票及收據、未提供貸款，主張系爭契約自始無效云云，洵屬無據，要無可取。

⒎民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。上訴人並未舉出任何證據，證明被上訴人有偽造系爭契約審閱期間，或違反一般交易原則、平等互惠、誠信原則等情事存在，其空言主張系爭契約有上開情事，應自始無效云云，均不可採。

（四）上訴人不得請求被上訴人返還已付價金214萬元、賠償伊所受損害及定金暨違約金計456萬元，另給付5倍之懲罰性賠償金3350萬元。

⒈無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第113條、第179條、第184條分別定有明文。系爭契約並非全部自始無效，且經被上訴人依約解除；被上訴人依系爭契約第7條第2款後段約定，得將已收受之價款全部沒收，則其取得上訴人交付之價金40萬元，即非無法律上原因而受利益；被上訴人乃依約行使解除權，核屬權利之正當行使，並非不法行為，自無侵權行為責任可言。基此，上訴人以系爭契約自始無效，依民法第113條、第179條、第184條、第195條規定，請求被上訴人返還已付價金214萬元及利息30萬元，賠償裝潢費用及精神上損害賠償計71萬元云云，均屬無據。

⒉契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第249條第3款、第250條第1項分別定有明文。系爭契約並未約定被上訴人於債務不履行時，應支付違約金，且被上訴人係因上訴人給付遲延，依系爭契約第7條第2款前段約定解除系爭契約，足見系爭契約非因可歸責被上訴人之事由，致不能履行。職是，上訴人依民法第249條第3款、第250條，請求被上訴人加倍返還已付價金本息214萬元、利息30萬元、定金40萬元，裝潢費用及精神上損害賠償計71萬元云云，亦無理由。

⒊依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條本文定有明文。被上訴人係依系爭契約第7條第2款前段約定解除系爭契約，核屬契約權利之行使，並無故意違反消費者保護法規定致上訴人受有損害之情事，自無上開規定之適用。依此，上訴人主張依上述規定，請求被上訴人賠償按損害額五倍計算之懲罰性賠償金3350萬元，顯不可採。

五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在，上訴人應給付7萬2337元，為有理由，應予准許。上訴人反訴依民法第113條、第179條、第184條、第195條、第249條至第250條、消保法第51條規定，請求確認系爭契約自始無效，被上訴人應給付4020萬元，均為無理由，皆應予駁回。原審判命為被上訴人勝訴之判決，並分別為准、免假執行之宣告，另駁回上訴人之反訴，於法核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其追加之訴，請求確認系爭契約本訴部分有效，亦無理由，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條規定，判決如主文。

民事第十六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。