臺灣高等法院民事判決

上訴人

何明亮

上訴人

何王錦雲

上訴人

兼 共 同

訴訟代理人

何村澤

被上訴人

葉后儀

訴訟代理人

戴家旭律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年6月11日臺灣新北地方法院109年度訴字第619號第一審判決提起上訴，本院於109年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）109年1月7日得標買受門牌號碼：新北市○○區○○街0號20樓之2房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其坐落之新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍10000分之27，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並於109年2月5日經地政機關登記為所有權人。系爭房屋現由上訴人占有使用，惟上訴人並非系爭房屋之承租人，亦非所有權人，顯係無權占有，上訴人應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，另上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第292條、第179條規定，求為命：⑴上訴人應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。⑵上訴人應自109年2月5日起至返還系爭房屋之日止，按月共同給付被上訴人新臺幣（下同）7444元（原審卷第105頁已表明共同給付）之判決。

二、上訴人則以：系爭房地原為上訴人何明亮（下稱何明亮）所有，因受訴外人謝蕙蘭、許力元詐欺，以需要印鑑及印鑑證明作為二胎抵押之用，暗中買賣過戶予謝蕙蘭，案經本院103年度重上字第322號判決認定謝蕙蘭應給付何明亮房屋餘款136萬0079元本息，且第一順位抵押實借400萬元應由謝蕙蘭支付，惟謝蕙蘭均未給付，買賣尚未完成，上訴人仍有絕對之使用居住權利，因有前述法律上產權糾紛，拍賣公告才註明系爭房屋不點交，被上訴人應事先查明不點交原因，且被上訴人因拍賣公告有此註記而以低廉價格標得系爭房地，價差500萬元，希望被上訴人補貼差額200萬元及搬遷費50萬元等語，資為抗辯。

三、本件經原審判決：⑴上訴人應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。⑵上訴人應共同自109年2月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5955元，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定）。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人於109年1月7日自法務部行政執行署新北分署（下稱新北分署）拍賣得標而買受系爭房地，並於109年2月5日經地政機關登記為所有權人，並有土地登記謄本、建物登記謄本、新北分署公告（第3次拍賣）可證（見原審卷第17至20、23至26頁）。

㈡上訴人現居住使用系爭房屋。

五、得心證之理由：

㈠被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？

⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人；受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940條、第942條分別定有明文。查上訴人何王錦雲（下稱何王錦雲）為上訴人何村澤（下稱何村澤）之配偶，何明亮為何村澤之子，何村澤、何王錦雲、何明亮同屬一戶（何明亮雖已成年，但未分家獨立生活），由何村澤擔任戶長，有戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第67頁），足認何村澤、何王錦雲、何明亮同居一家，何村澤並為家長，則何王錦雲、何明亮基於共同生活關係，以家屬身分隨同何村澤居住在系爭房屋，可認係何村澤就系爭房屋之占有輔助人（最高法院99年度台上字第429號判決、104年度台上字第1658號判決、108年度台上字第565號判決意旨採相同見解），依民法第942條規定，系爭房屋之占有人僅為何村澤，被上訴人請求何村澤之占有輔助人即何王錦雲、何明亮騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，即非有據。

⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項著有規定。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨採相同見解）。經查：

⑴何村澤雖辯稱：系爭房地原為何明亮所有，因受謝蕙蘭、許力元詐欺，暗中買賣過戶予謝蕙蘭，案經本院103年度重上字第322號判決認定謝蕙蘭應給付何明亮房屋餘款136萬0079元本息，惟謝蕙蘭未給付，何村澤仍有絕對之使用居住權利云云。然何明亮與謝蕙蘭、許力元間確認買賣關係不存在等事件，業經本院103年度重上字第322號判決、最高法院106年度台上字第197號裁定認定：何明亮簽立借據契約書及讓渡切結書，向謝蕙蘭借款70萬元，並將其所有之系爭房地設定本金最高限額120萬元之第二順位抵押權予謝蕙蘭，另於讓渡切結書為流抵約款之約定，表明若無力償還及未履行合約，願將系爭房地所有權讓與謝蕙蘭，何明亮借款後僅清償6萬2000元，則謝蕙蘭於清償期屆至後，依上開流抵約款將系爭房地移轉登記為己所有，即屬有據，何明亮以上揭移轉登記行為無效為由，請求謝蕙蘭塗銷登記，自非有理等語明確（見原審卷第189至204頁），縱謝蕙蘭仍有房屋餘款136萬0079元本息未給付何明亮，亦僅為何明亮與謝蕙蘭間之債務糾葛，被上訴人既自新北分署拍賣得標而買受系爭房地，並於109年2月5日經地政機關登記為所有權人，何村澤即不得以何明亮與謝蕙蘭間之權利義務關係對抗被上訴人，是何村澤占有系爭房屋，對於被上訴人而言，難認有何合法權源。

⑵再者，強制執行法所謂之點交，係指買受人在符合強制執行法第99條第1項至第3項規定之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，要不能進而推論債務人或第三人可據而主張有實體上合法占有之權源。是系爭房地縱於拍賣公告上載明拍定後不點交等語（見原審卷第26頁反面），惟該記載僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂被上訴人於取得系爭房屋所有權後不得依法請求何村澤遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決意旨採相同見解），是何村澤以拍賣公告上已註明拍定後不點交，主張其占有使用系爭房屋並非無權占有云云，亦無可採。

⑶另按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。何村澤又辯稱：本件應給予3個月履行期間云云，惟自被上訴人109年2月5日經地政機關登記為所有權人起，迄本院109年10月27日言詞辯論終結時止，已有8個多月，衡情何村澤遷徙他處時間尚屬寬裕，何村澤復未提出相關事證說明有何定3個月履行期間之需，本院認應無定3個月履行期間之必要。

⒊綜上，何村澤未能舉證證明其就占有系爭房屋有何法律上之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求何村澤騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

㈡被上訴人得請求何村澤給付不當得利金額若干？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定明確。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨採相同見解），無權占有他人房屋，亦同。本件何村澤占有系爭房屋為無權占有，業如前述，而被上訴人於109年2月5日經地政機關登記為系爭房屋之所有權人，則被上訴人請求何村澤自109年2月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有理。

⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項規定甚明。而依土地法施行法第25條規定，所謂土地之價額，係指法定地價，所謂建築物之價額，則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條規定甚明。查系爭房屋位處新北市新莊區，鄰近思賢國小、思賢公園、宏泰市場及捷運環狀線幸福站，交通便捷，生活機能便利，有Google地圖網頁可憑（見原審卷第173頁），本院審酌上情，認被上訴人主張相當於租金之不當得利，應以系爭房地申報總價年息8％計算為適當。另系爭土地109年度申報地價每平方公尺為2萬3604元，被上訴人權利範圍為10000分之27，有土地登記謄本可考（見原審卷第17頁），系爭房屋109年度課稅現值為56萬2200元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可佐（見原審卷第21、22頁），則何村澤無權占有系爭房屋，自109年2月5日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付被上訴人5955元相當於租金之不當利益【（2萬3604元×5195.14×27/10000＋56萬2200元）×0.08÷12≒5955元，元以下四捨五入，下同】，堪予認定。因被上訴人係聲明何村澤、何王錦雲、何明亮應共同按月給付7444元，金錢給付屬可分之債，依民法第271條之旨每人為2481元，經原審判決何村澤應按月給付1985元（原審判決何村澤、何王錦雲、何明亮應共同按月給付5955元，依民法第271條之旨每人為1985元），就逾此之部分已告確定。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求⑴何村澤應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。⑵何村澤應自109年2月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1985元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（即判命何明亮、何王錦雲騰空遷讓返還及按月給付3970元），為何明亮、何王錦雲敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審所為命何村澤給付之判決，並為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。