土地法 第 11 條（土地他項權利設定）

土地所有權以外設定在土地上的權利，包含五大類：地上權、抵押權、不動產役權、農育權、典權。依土地法第 11 條，種類與內容回民法物權編規定。

所有權是對土地的完整支配權（使用、收益、處分）。他項權利是從所有權切割出來的部分權利，由特定第三人享有特定面向（如蓋房子的權利、通行的權利、抵債的權利）。內行人提示：謄本上所有權人未變但有他項權利登記，代表地還是你的但被切走一塊權利。

民國 19 年立法時採用「土地法管公法面、民法管私法面」的分工模式。土地法處理登記程序、稅賦、徵收、使用管制，民法物權編處理權利內容、要件、效力。這樣避免兩套規則打架，整個私法體系概念統一。內行人提示：律師翻民法物權編給你看時，不要覺得「這不是土地問題應該看土地法嗎」，這才是正規打法。

權利種類、權利人、設定金額、存續期間、登記日期，五個欄位都要看清楚。

簽抵押權設定契約書 → 雙方至地政事務所辦登記 → 取得他項權利證明書，全程約 7-14 天。

依設定金額的千分之一計算，最低 80 元。塗銷登記免徵登記費。

債務清償後請權利人出具塗銷同意書，雙方至地政事務所辦塗銷登記，文件齊全當日完成。

向地政事務所申請第二類或第三類土地登記謄本，他項權利部會顯示完整資訊。

他項權利是物權對抗第三人，信託是身分轉移由受託人管理。物權設定不變更所有權人，信託變更登記名義人。

地上權是物權有絕對效力可登記，存續期間可達 70 年。租賃權是債權僅相對效力，超過 20 年部分縮短為 20 年。

抵押權是不動產擔保，物不移轉占有。質權是動產或權利擔保，物或權利移轉占有給債權人。

他項權利是已成立的物權，預告登記是保全未來物權變動請求權的暫時性登記，性質完全不同。