国税徴収法 第125条（換価に伴い消滅する権利の登記のまつ消の嘱託）

解説

公売物件のチラシを見て登記事項証明書を取り寄せた瞬間、手が止まる人は多い。乙区に銀行の抵当権が三本、根抵当権が一本。通常の売買なら、決済当日に司法書士が抹消書類を揃え、担保権者全員の押印を確認しながら同時処理する、あの緊張感のある作業だ。公売は違う。国税徴収法125条は、税務署長に対し、あなたへの権利移転登記を関係機関に嘱託する際、換価によって消滅した権利の登記の抹消も「あわせて」嘱託しなければならないと命じている。義務であって、裁量ではない。つまりあなたは、抵当権者に頭を下げて解除証書をもらう必要がない。相手が行方不明でも、当の貸金業者が二十年前に廃業していても、登記は消える。私人同士の取引では絶対に手に入らないこの強制力こそ、公売という制度の本当の中身だ。ただし、権利移転に伴う費用は買受人の負担（同法120条）であることは押さえておくこと。

法的な位置づけ

国税徴収法125条は、公売等の換価に伴う登記処理を定める手続規定である。税務署長が買受人への権利移転の登記を嘱託する場合において、換価により消滅する権利に係る登記が存するときは、その抹消を併せて関係機関に嘱託すべき義務を負う旨を規定し、実体上の権利消滅と登記簿の記載との乖離を残さない仕組みを構成する。

こんなときに使う

• もし、あなたが落札した土地の乙区に、とうに廃業した貸金業者の抵当権が残っていたら？ 通常売買なら休眠担保権の抹消手続に数か月と実費がかかる。公売なら、買受代金を納付して所有権が移った後、税務署長の嘱託一本で登記は消える。ただし納付期限は売却決定通知書に書かれた日、そこを一日でも過ぎれば買受けの権利ごと失う
• あなたは債権者として、貸金の担保に抵当権を設定していた。ある日、登記事項証明書を取ったら抹消されている。あなたの同意も押印もなく、税務署長の嘱託だけで消えていた
• アパートを公売で取得した。前オーナーが親族と結んだ長期賃貸借の登記が乙区に入っている。それが換価で消滅する権利なら、税務署が抹消まで面倒を見る。買受人が引き受ける権利なら、登記は残ったままあなたが大家として引き継ぐ。この一線がどちらに転ぶかで、想定利回りの計算は根本から変わる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 入札前に公売公告と物件明細資料で「買受人が引き受ける権利」の有無を確認、記載がなければ乙区の登記は原則として抹消嘱託の対象になる2. 買受代金を期限内に全額納付、納付した時に財産を取得する（国税徴収法116条） 3. 権利移転登記に必要な書類と登録免許税等を準備、費用は買受人負担（同法120条） 4. 嘱託後に登記事項証明書を取り直し、移転登記と抹消登記の両方が入っているか自分の目で確認する。漏れがあれば所轄税務署の徴収担当へ即連絡

訴えられた側：登記を消される担保権者・賃借人の側なら、動くべきは換価が終わる前だ。1. 差押えや公売公告の通知が届いた時点で、自分の権利が消滅組か引受組かを確定させる2. 消滅組なら回収ルートを換価代金の配当に切り替え、債権現在額申立書を期限内に提出して優先順位分を確保する3. 手続自体を争うなら、売却決定の日の前日までに不服申立て（国税徴収法171条）。抹消後の争いは登記を戻す話ではなく、損害の話になる（最新の改正状況をご確認ください）

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。実務で効くのは手続期限のほうで、換価に関する処分を争う不服申立ては売却決定の日の前日まで（国税徴収法171条）、一般の不服申立期間は処分があったことを知った日の翌日から3か月（国税通則法77条）。買受代金の納付期限を徒過すれば買受けの権利自体を失う。金銭債権としての争いに移行した場合は一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される（最新の改正状況をご確認ください）