新市簡易庭106年度新小字第87號

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　 106年度新小字第87號

原告

熱帶嶼公寓大廈管理委員會

法定代理人

林建成

被告

耿漢生

上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國106年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）14,700元及自支付命令送達被告翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。嗣於本院審理中陳明：因系爭車位（詳下述）於民國102年4月起至103年11月止之清潔、保養費及基金部分，原告已曾對馬蕊香提起訴訟請求給付，並獲勝訴判決確定（即本院104年度新小字第212號民事事件，下稱另案），故撤回該部分對被告之請求，並將訴之聲明變更為：被告應給付原告11,100元及自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核為訴之聲明之減縮，參照首揭法條規定，尚無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：被告所有門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號6樓之7之房屋及編號116號車位（下分別稱系爭房屋、系爭車位），尚積欠105年2月起至同年7月止共3期之管理費6,900元（含系爭車位之清潔、保養費及基金600元，每2個月為1期，每期2,300元）及自103年12月起至105年1月止之系爭車位清潔、保養費及基金4,200元（每2月為1期，每月應繳納車位清潔費即電費、照明、通風設備維護費100元、保養費150元及基金50元）未繳納。而被告雖曾將系爭房屋、車位以信託為原因移轉登記於被告之配偶馬蕊香名下直至104年9月30日始塗銷信託而登記於被告名下，惟該房屋、車位之實際使用者均為被告，且被告對於上述欠費情形知悉甚詳，故被告現既登記為該房屋、車位之所有權人，自對上開費用均有繳納義務。為此，提起本件訴訟請求被告給付上述積欠之費用。並聲明：被告應給付原告11,100元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。

三、被告則辯稱：系爭車位係屬熱帶嶼大樓約定由被告專用之部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定該車位之修繕、管理、維護（保養和清潔）應由被告自行為之，且被告並未委託原告代為管理。且照明費部分，已由臺灣電力公司「直接」向被告扣繳；而「通風設備維護費」應屬共用部分之維護，應已包含在管理費內；系爭車位之保養費，亦應由被告直接給付與保養之廠商，熱帶嶼公寓大廈之規約（性質為「命令」）有關應繳納車位清潔、保養、基金費用部分已違反上述公寓大廈管理條例第10條第1項之強制規定，依憲法第172條及民法第71條規定，上開規約應屬無效，且原告發給被告之規約中並無原告得請求上述與車位相關費用之規定，是原告不能向被告請求此部分費用。至於管理費部分，105年2月至3月部分之管理費依規約之規定為優待不收取，另同年4月至7月之管理費1,700元，業經被告以匯票給付遭原告退回，而辦理提存完畢，實際上已繳納。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

(一)系爭房屋即臺南市○○區○○段0000○號建物（含系爭車位）均在熱帶嶼大樓內，於103年4月2日起至104年9月29日登記於馬蕊香名下，另自103年9月30日起始因塗銷信託而登記為被告所有，系爭房屋位於6樓等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之建物登記第一類謄本2份、異動索引1份在卷可稽（見另案支付命令卷及本院106年度新小字第87號卷〈下稱本件卷〉第30、32至33頁），此部分之事實，應可認定。

(二)有關管理費部分，原告請求被告給付1,700元為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

1.查熱帶嶼大樓住戶規約第10條第7點第1項規定「管理費採按地坪收取…二樓（含）以上住宅區（每坪45元/月）」；同條第8點第3項則規定「超過二期（四個月）以上管理費未繳者，將不予任何優待。」，有原告所提之該大樓住戶規約104年3月8日修訂版1份存卷可憑（見本件卷第16至28頁）。再觀之原告於105年6月3日、105年8月4日寄予被告之存證信函2份及所提出之明細1紙（附於本院105年度存字第558、776號卷內，見本件卷第35頁），均記載系爭房屋及系爭車位每期應繳費用共2,300元，且原告所主張之系爭車位每期應繳費用為600元，顯見原告主張之系爭房屋每期應繳管理費應為1,700元（計算式：2,300元-600元＝1,700元），而被告就系爭房屋每期管理費為1,700元復未加以爭執，故應可認定系爭房屋之每期管理費數額即為1,700元。

2.按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。提存後，給付物毀損、滅失之危險，由債權人負擔，債務人亦無須支付利息，或賠償其孳息未收取之損害，民法第326條、第328條分別定有明文。又非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，提存法第22條亦規定甚明，依此解釋，提存具有消滅債之關係之前提，即為該提存需依債之本旨為之，且提存之受領人應為具有受領權之債權人。經查：

①被告曾於105年5月31日、105年8月2日分別以存證信函檢附匯票之方式，將105年度4月至5月及6月至7月之管理費各1,700元給付與原告，惟遭原告拒收，被告即於105年6月6日、同年8月8日分別至本院將105年4月至5月及6月至7月之2期管理費各1,700元予以提存等情，有上述兩造各發給對方之存證信函共4份及本院105年度存字第558、776號提存書各1紙存卷可憑（附於本院105年度存字第558、776號卷內），復為原告所不爭執，足認被告確實有以匯票繳納上開兩期管理費，遭原告退回後辦理上述提存等情。

②惟原告主張熱帶嶼大樓管理委員會已於105年6月份決議如住戶每期繳納之金額不符每期應收費用時，管理人員可拒絕收取等情。參酌前引熱帶嶼大樓住戶規約第10條第3項規定「各項費用之收取、支付方法，授權管理委員會訂定。」（見本件卷第20頁正面），是原告依規約就該大樓住戶各期所應繳納、收取之方式為上述決議，應認有所憑據，該大樓之住戶即應遵守該決議。惟上述決議既然係於105年6月始作成，自應從作成決議後始生效力。又系爭房屋管理費與車位清潔、保養費及基金等應繳費用，係分列在熱帶嶼大樓住戶規約第10條第7點之第1項及第2項，見諸卷附該規約1份即明（見本件卷第20頁背面），上述兩項費用之計算方式截然不同，且無相互影響牽連之處，亦屬不同標的、客體（房屋與車位）所應繳納之費用。是系爭房屋管理費與系爭車位應納清潔費、保養費及基金，僅債權人及債務人同為兩造而已，但請求權所憑據之依據既然有所不同，且客觀上並無給付不可分之情事，即應認係屬不同之債權。因此，在熱帶嶼大樓管理委員會尚未作成上述住戶未全額繳納當期費用可以拒絕收取之決議前，管理人員就截然可分之系爭房屋管理費及系爭車位清潔、保養費及基金之債權，即不得以住戶僅繳納其中一項為由而拒收。

③承上段所述，被告於105年5月31日以存證信函寄發匯票1,700元與原告用以繳納同年4月至5月之系爭房屋管理費，當時原告既然尚未作成上開決議，自不得拒絕收取。且被告此部分給付就該期系爭房屋管理費已全數繳納，亦無一部給付之問題，因而原告拒絕收取，顯屬受領遲延，被告因此於同年6月6日提存1,700元以繳納同年4月至5月之系爭房屋管理費，即無不符債之本旨之處，且所列受取權人確為原告，依前揭說明，即生消滅債之關係之效力，原告不得再向被告請求該期之系爭房屋管理費。惟被告於同年8月11日，再度以存證信函併同1,700元匯票1張，欲用以繳納同年6月至7月之系爭房屋管理費部分，因原告憑據熱帶嶼大樓住戶規約之授權已於同年6月間決議系爭房屋管理費及系爭車位清潔、保養費及基金應同時繳足，否則可拒收。而被告既為該大樓住戶，即應受拘束，故其仍僅繳納2,300元之其中1,700元，是原告於同年8月4日以上述決議內容將匯票退回，即屬有據，被告仍僅提存1,700元，則有未依債之本旨給付之情況，依提存法第22條規定，被告此次提存不生債之關係消滅之效力，原告提起本件訴訟請求被告給付105年6月至7月該期之系爭房屋管理費（該期之系爭車位管理費另論述如下），即屬有據。

3.再查，原告自承105年2月至3月之系爭房屋管理費是否予以優待免繳，應視被告有無繳納同年4月至7月之房屋管理費為斷等語（見本件卷第77頁）。而依上所認定之被告提存105年4月至5月之系爭房屋管理費，有消滅原告該部分債權之效力，即等同有繳納該筆費用，而僅同年6月至7月1期之系爭房屋管理費未繳。則依上開熱帶嶼大樓住戶規約第10條第8點第3項規定，被告既無不繳納管理費達2期以上之情事，即與該項規定不得享有管理費優待之要件不符，亦即原告不得以上開規約規定免除被告享有同年2月至3月該期管理費優惠。是被告既然以上段所述合法提存之方式，繳納105年4月至5月之管理費，原告自得領取提存物以受償，被告僅1期（同年6月至7月）系爭房屋管理費未繳，依上開規約仍可享有免予繳納105年2月至3月該期管理費之優惠，是原告主張被告仍應繳納同年2月至3月該期之系爭房屋管理費1,700元，亦屬無據。

(三)有關系爭車位清潔、保養費及基金部分，原告僅得請求被告給付自104年9月30日起至105年7月之部分即3,010元，逾此金額之請求，係屬無據，亦應予駁回。

1.按住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款定有明文。而熱帶嶼大樓之規約第10條第7點第2項規定「各項費用收取計算方式：『車位所有權人』清潔費（含電費及照明、通風設備維護費用）；所有車位（100元/月）機械車位保養費（150元/月）機械車位基金（50元/月）…其中機械車位保養費及基金以專款專用方式列入收入及支出明細項目，均需定期保養及保險。」，有原告所提出之上開規約原本1份存卷可憑（見本件卷第16至28頁），且該份規約裝訂完整，並無刪減缺漏、增改之情事，堪信該規約應屬真正，被告空言以其所持有規約並無系爭車位應繳費用之規定，而爭執原告所提卷附上述規約之真正，惟並未提出相關事證供本院審酌，依民事訴訟法第277條規定，此部分未能舉證之不利益應由被告負擔，是被告此部分辯詞，即無從採信。又依上述規約之規定，具繳納上述車位清潔、保養及基金費用義務之人乃係車位之所有權人，而系爭車位於103年12月起至104年9月30日前尚登記於馬蕊香名下，即該段期間被告並非系爭車位之所有權人，是原告以被告為實際使用人，對該段期間欠繳上述車位費用知悉甚詳，現在已登記為系爭車位所有權人為由，認為被告亦應繳納該段期間每個月300元之車位費用，即與上述規約之規定不合，尚屬無據。惟被告自104年9月30日起既然已為系爭車位之所有權人，則原告主張其得向被告收取上開費用每期（2個月）600元，應屬有據。是以，被告自104年9月30日起至105年7月止，即應給付原告系爭車位清潔費、保養費及基金3,010元（計算式：1日/30日×每月300元+600元×5期10個月＝3,010元）。原告主張被告應就系爭車位應繳費用逾上開金額之部分，因被告於104年9月30日前非系爭車位所有權人，故無理由，應予駁回。

2.被告固辯稱系爭停車位為伊約定專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」規定，應由被告自行負擔或由維修系爭停車位廠商逕向被告請求，被告未委託原告修繕、管理、維護系爭車位，原告即不得向被告收取上揭費用。且住戶規約屬命令位階，其內容違反上開強行規定，依民法第71條、憲法第172條而無效云云。然查：

①對照公寓大廈管理條例第10條第2項之規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，該規定第1項所著重之規範目的應在於各車位既已分配予住戶專用，則修繕、管理、維護費用即應由各車位使用人支出，不得由公共基金支付，而熱帶嶼大樓上開規約規定向各車位所有人（按應為約定專用人）收取車位基金用於車位之修繕、維護及管理上，而非將車位之相關支出由公共基金負擔，本質而言，恰合於同條例第10條第1項由各約定專用人支付修繕、管理、維護等費用之立法旨趣。原告主張上開規約有違反強制規定之情事，依民法第71條、憲法第172條規定應屬無效云云，並非可採。

②再按規約之定義：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，同條例第3條第12款、第24條第1項亦定有明文，因公寓大廈得區分為數部分之建築物，建築物除專有部分外，有諸多公共空間是需多人共同使用，縱使已約定專用（如車位），然因仍屬於開放式空間或共同使用部分裝置、電源，而仍有影響其他使用人之可能，是該條例始設計得由區分所有權人會議決議共同遵守事項，避免各專有、約定專用人各行其事，反不利於該建築物之利用，且賦予該建築物之所有權人如經更迭，繼受人仍須遵守規約，即規約內容並無須得各別之繼受人同意，此一法令設計無非係藉由區分所有權人會議之共識限縮各專有、約定專用人、共有人對該建築物之處分、管理及使用權，以調和多數人之公共利益。再參酌，機械車位之設置，係為求得以將空間利用最大化，而以將多個車位共用機械主體、電源配置等方式所設置之多層車位，是在機械車位之管理、維護、修繕上本需由多位共用機械架構、電源配置之車位使用人共同為之，而非單一車位之使用人得以單獨為之。故熱帶嶼大樓透過區分所有權人會議訂定規約而將車位之修繕、管理、維護由管理委員會代為之，各車位使用人則繳納上開費用與管理委員會專款專用，避免每次修繕、管理、維護機械車位均需由多位共用相關機械架構、電源配置之車位使用人共同為之，確實係較有效率之方式，對於共同利益確有增進。而被告既為熱帶嶼大樓之區分所有權人（不問是否為繼受人或規約訂定時即為區分所有權人），且為系爭停車位約定專用人，依上開規定，縱其未參與上開規約制訂之區分所有權人會議、不同意上開規約之內容，仍需遵守上開規約。從而，被告自不得於嗣後再主張伊個人並未授權管理委員會修繕、管理、維護車位，而以欲自行清潔、維護上開設備等等緣由，拒不遵守上開規約之內容。

③又被告辯稱系爭車位之照明費，伊已自行繳納於臺灣電力公司云云，亦未提出證據以佐其說，是此部分亦難採信。至被告另辯稱：系爭車位之通風設備已包含於系爭房屋之管理費內云云，亦與上述住戶規約之規定不合，且住戶規約既然規定車位部分之清潔費應由車位所有權人負擔，而徵收每月清潔費100元，且與房屋管理費分項而列，文義之解釋上即有將此部分獨立列出另行收取之意，被告忽略上述文義辯稱此部分費用已包含於系爭房屋管理費內云云，難以採憑。

④承上所述，被告辯稱其無庸繳納系爭車位每期600元之清潔費、保養費、基金云云，所持理由恐係對公寓大廈管理條例上開規定容有誤會，無可採憑。

(四)次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件支付命令固於105年11月3日寄存於被告住、居所，然被告於對同年11月10日即就該支付命令提起異議，該民事聲請異議狀上記載被告於同年月7日即收受本件支付命令（見該異議狀第1項第7至8行），應可認定本件支付命令於105年11月7日已送達被告，亦即被告於該日已受原告之催告給付上揭認定之應繳費用，是原告就上述4,710元部分（即105年6月至7月該期管理費1,700元及自104年9月30日起至105年7月之系爭車位清潔、保養費及基金3,010元），併請求自本件支付命令送達翌日即105年11月8日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，核與上述規定並無不符，亦應准許。

五、綜上所述，原告本於熱帶嶼大樓住戶規約之法律關係，請求被告給付4,710元及自105年11月8日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項所定訴訟適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。又小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，民事訴訟法第79條、第436條之19第1項分別定有明文。本件訴訟費用額確定為1,000元（即第一審裁判費，別無其他訴訟費用），且原告為一部勝訴、一部敗訴。本院審酌原告起訴請求之金額與其經駁回部分金額之比例及利害關係，爰確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條、第436條之19第1項。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭