臺灣臺中地方法院103年度訴字第1628號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1628號

原告

張育慶

訴訟代理人

陳賜良律師

訴訟代理人

楊愛多

被告

青成建設股份有限公司

法定代理人

陳填雄

被告

吳文雄

上二人共同訴訟代理人

周進文律師

上二人共同訴訟代理人

梁建成律師

上二人共同複代理人

黃秀玉

　　　　　　王沐蘭

上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年10月19日言

詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款與第256條分別定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求金額為新臺幣（下同）「551,508元」；嗣於民國103年9月3日民事準備書1狀擴張聲明為「987,258元」；復於104年10月5日民事辯論要旨2狀擴張為「1,491,258元」，可認係基於同一基礎事實為訴之變更，依前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

壹、兩造主張：

一、原告主張

㈠緣原告於102年9月17日分別與被告吳文雄簽定土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約書），與被告青成建設股份有限公司（下稱被告青成公司）簽定房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約書），買受被告所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地及坐落其上之房屋（下稱系爭房地）。依系爭房屋合約書第十三條第五項第二款約定：「乙方（即被告青成公司）就甲方（即原告）驗屋時屋時所列之房屋瑕疵或未盡事項，應於交屋前完成修繕。」。惟查系爭房屋因有以下瑕疵：A.房屋全室（主臥房除外）的Silicon（被告青成公司已派人於103年2月8日、2月9日拆除）；B.房屋全室的牆壁（主要在於牆壁的下沿，因為被告青成公司在拆除Silicon時，破壞了下沿的牆壁及部分不是下沿的牆壁）；C.房屋全室的拋光石英磚的填縫隙（髒污）；D.房屋部分的拋光石英磚，被告青成公司在派人拆除Silicon時造成裂痕、刮傷；E.在大次臥的窗戶左右下方牆壁，各有一條裂痕；F.在大次臥的門右手邊牆壁，有一整條裂痕從屋頂延伸到地面；G.最小臥室的木質門框，有不平、刮痕、小凹洞；H.客廳的浴室的沖澡間裡面，部分磁磚不平及填縫不一致，及有不明物質在磁磚上無法清除掉；I.客廳的浴室的沖澡間外面，位於馬桶前面的地磚填縫有明顯色差，乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除破壞到）；J.主臥室的浴室的沖澡間，有2個空心的地磚、玻璃門與牆壁似乎有空隙，因為會造成水流出玻璃門外；K.主臥室的浴室的沖澡間，洩水坡的功能不佳；L.被告青田公司所提供的房屋平面圖有錯誤，在沙發背牆並沒有冷氣的排水洞；M.被告青田公司所規定唯一可放置冷氣主機的位置，無法使用標準安裝的方式來安裝冷氣主機（此項房屋瑕疵已於103年5月11日經由社區管委會決議，冷氣主機可安置於雨遮處）；N.大門門框的左下方有水泥黏著住；O.廚房的中島下方的踏板，沒有黏著住，會搖動且有空隙），以及雙方於103年1月6日協議書（下稱系爭協議書）中所記載之瑕疵，被告並未依約履行於交屋前完成修繕，是原告雖已搬入居住，然為息事寧人仍同意由被告修繕。但經被告維修多次，仍無法完成修繕，而原告因不堪長期修繕之精神折磨，及無法依約定期限搬入居住之損害，乃與被告於103年1月6日簽立系爭協議書，被告青田公司承諾依協議條件賠償原告修繕期間之損害。另依系爭土地合約書第十六條：「本合約之附件視為合約之一部份並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部份不履約時，視為全部違約。」，亦即系爭土地與房屋具連帶不可分之關係，應共同履行．故原告一併請求系爭土地出賣人即被告吳文雄應連帶負責。

㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。如上所述，被告既無法履行修繕系爭房屋之瑕疵義務，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，然因原告已付清全數價款，故得請求被告給付減少之價金105,500元。另原告依雙方所簽立之系爭協議書，並得請求被告給付修繕期間之損害賠償，賠償金額總計為150,166元，因被告已給付其中61,158元，是以尚有89,008元應給付（計算式：000000-00000＝89008）。關於數額明細，原告茲詳列如下：

⒈系爭協議書第一、三條約定支付住宿及洗衣補助費，合計58,050元（即自102年12月21日至102年12月26日及自103年1月6日至103年1月27日，總共27天，每日住宿及洗衣補助2,150元，2150元×27日＝58050元）。

⒉系爭協議書第四條約定貸款利息，合計16,416元（即自102年12月21日至103年1月27日，共38天，每月利息為13,412元，13412元÷31日＝432元/每日，432元/日×38日＝16416元）。

⒊系爭協議書第六條約定彩繪修繕費，計15,000元。

⒋系爭協議書第九條約定之清潔費用為4,800元。因為牆面問題未解決，而冷氣管路的施工會接觸牆面，是以因怕有爭議，故尚未進行。又建商並未執行細部清潔，而是由原告自行顧用清潔人員清潔，但因清潔人員無法提供收據，且清潔人員表示石砂灰塵很多，無法於四小時內完成清潔工作，所以清潔工作是由原告本身自行打掃，是原告比照網路魔法媽咪清潔公司之計價標準，而且當日為103年1月29日，是農曆的小午夜，清潔費用應為2倍計算。

⒌系爭協議書第十條約定費用，計55,900元。建商承諾會於103年1月27日完成系爭房屋的瑕疵修繕．但事實上並未如期改善房屋的瑕疵修繕。是建商又於103年2月8日至9日再次派員入屋，拆除屋內全室（除主臥房外）的Silicon，由此可證，建商並未如其所承諾於103年1月27日改善系爭房屋的瑕疵修繕。故超出103年1月27日所造成全額之住宿、洗衣等費用，均應全額給付（即自103年1月28日至103年2月22日，共為26天，2150元×26日＝55900元）。上揭期間的計算是由超出建商所自行承諾會改善房屋修繕的日期，到建商將協助修繕房屋用的除濕機搬離屋內的日期為止。

㈢又依系爭房屋合約書第十三條交屋約定，被告青田公司於依約完成合約所示之設施後，應通知原告進行驗屋、交屋，被告青田公司如未於領得使用執照後六個月內通知原告進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之2單利計算延遲利息於原告。查被告青田公司係於102年9月4日領得使用執照，而依上揭約定，被告青田公司依約完成合約所示之設施後，應通知原告進行驗屋、交屋，且應於領得使用執照後六月內通知原告進行交屋，雖然被告青田公司已於103年1月28日第三次交屋給原告，惟遲至103年5月18日為止，被告尚未完成合約所示之設施，是以原告即得請求被告支付延遲利息之賠償：

⒈承上所述，被告本應於102年9月4日取得使用執照後六個月內即103年3月4日前通知原告進行交屋，惟被告於102年12月21日進行系爭房屋專有部分第一次交屋予原告；於102年12月27日進行系爭房屋專有部分第二次交屋予原告；於103年1月28日進行系爭房屋專有部分第三次交屋予原告；再被告遲於103年11月6日始移交系爭房屋公共設施部分予原告之社區管理委員會，是自103年3月5日計至103年11月6日止，被告逾期交屋之日數即為247日。

⒉依系爭房屋合約書第十三條第五項第四款文字固記載「乙方（即被告）通知甲方（即原告）進行交屋之逾期罰則」，惟其真意顯指對被告逾期交屋而得扣除原告受領遲延即通知後遲未進行受領而言，倘此際認被告通知原告進行交屋，毋待進行點交房屋即毋須賠付遲延利息，則被告通知後未進行點交亦無任何違約罰則之規範，應非兩造間之真意，亦不符誠實信用原則，合先敘明。

⒊查原告購買系爭房屋除主建物面積69.29平方公尺及附屬建物面積16.22平方公尺外，尚含共有部分面積42.07平方公尺，另行承購機械型式之車位13.22平方公尺，亦有系爭房屋合約書第三條、第四條可證明；又依系爭房屋合約書第十四條另明訂「共有部分之點交」，其中第一項亦約定：「乙方應依（公寓大廈管理條例）之規定，…並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。」，並於同條第三項：「乙方於成立管理委員會或推選管理負責人後7日內，應會同管理委員會或推選之管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交之。上開檢測責任由乙方負責，檢測方式由乙方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之。點交完成後，乙方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。甲方於公設點交並依法報備完成後，由管理委員會依法向臺中市政府將乙方申請使用執照時，提存於公庫之公共基金，申請撥付予本社區管理委員會帳戶。」。依系爭合約既有規定共有部分應於點交前完成水電、機械設施、消防設施及各類管線之檢測，則被告自須依系爭合約完成專有部分（即主建物及附屬建物）、共有部分及機械型式之車位之交付，始屬完成系爭合約之交屋。故原告請求被告逾期交屋之日期，自應計至被告交付系爭房屋共有部分止。查被告交付系爭房屋之共有部分予原告社區之管理委員會點交完成之日期為103年11月6日，故原告請求自103年3月5日計至103年11月6日止為逾期交屋日期，即為247日，此並有臺中市公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備見證移交紀錄可佐證。是依原告與被告兩造簽訂之系爭合約既包含共有部分，原告支付之房地價款，亦係包含共有部分之房地價款，故被告自須完成專有、共有部分及機械型式之車位之全部交屋，始屬符契約本旨之完成交屋。

⒋按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，固為民法第234條所明定。惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付者而言，最高法院48年臺上字第271號判例、92年臺上字第1065號判決均採同旨；再按「債務人非依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，為民法第235條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。」，最高法院31年上字第2481號判例可資參照。又按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領者，固自提出時起負遲延責任，但主張債權人應負遲延責任之債務人，就債權人拒絕受領給付之事實，有舉證之責任」，最高法院21上字第824號判例亦可參照。

⒌依青成漂亮LaVie103年5月3日第一次區分所有權人會議之會議紀錄已載明：「伍、臨時動議…案四、本期103年4月份帳單，用電期間：103年2月、3月『公共用電』之用電期間，建設公司尚有公共設施設備施作，故其費用由住戶繳交，未盡合理，敬請衡酌處理。」；再依青成漂亮LaVie管理委員會（下稱系爭管理委員會）103年5月23日青成漂亮管字第0000000000號便函所載：「…說明一、有關物業公司前期管理期程，因日前貴公司相關公共設施、設備仍修繕中，且尚未移交本管理委員會，為符相關責任歸屬，物業前期代管服務，建由貴公司委任至雙方公共設施、設備移交完成。二、另依公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應將…於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，敬請貴公司規劃相關移交期程」等語，已足證於103年5月23日之前，被告尚未將系爭社區之共有即公共設施部分完工。被告曾與系爭管理委員會於103年6月26、27日進行點交，然點交結果因認被告就公共設施部分尚有諸多缺失，致系爭管理委員會並未收受，亦有國霖機電管理服務公司出具之詳列機電、消防、弱電、空調、電梯、機械車位、文書資料、建物公安等合計280項缺失之匯整報告書可佐證，在在足證被告就系爭房屋之共有部分（即公共設施）於103年6月27日之前均未能提出符合契約本旨之給付，則系爭管理委員會拒絕受領區分所有權之共有即公共設施部分，即難認有何受領遲延。

⒍此外，被告亦未再提出任何證據證明其於103年6月27日之後，係於何時有通知系爭房屋所屬社區之系爭管理委員會進行交屋，且未提出任何證據證明其於103年6月27日之後，有向系爭管理委員會提出符合契約本旨之公共設施部分之交付，而為系爭管理委員會所拒絕受領，均難認原告就此部分有受領遲延。至被告再提出系爭管理委員會有進行改選系爭管理委員會，故有受領遲延云云，惟系爭管理委員會雖有改選，無礙被告通知系爭管理委員會進行交屋及向系爭管理委員會提出符合契約本旨之公共設施部分之交付，即於系爭管理委員會改選前，仍得向改選前之系爭管理委員會通知交屋，於改選後通知改選後之系爭管理委員會更無問題，是被告辯稱係因系爭管理委員會改選而有受領遲延云云，即難認系爭管理委員有何受領遲延。

⒎依上所述，被告逾期交屋之日數係自應交屋日即103年3月4日之翌日，即103年3月5日起算至103年11月6日系爭管理委員會就公共設施完成點交之日止，共計為247日。故原告得請求被告賠償交屋遲延利息為1,296,750元：

①其計算以已繳房地總價款1050萬元，而被告遲延交屋為247日計算，計算式：1050萬元×5/10000×247日＝1,296,750。

②原告依已繳房地總價款1050萬元為請求的依據，乃是依據原告與被告所簽立之系爭土地合約書第十六條所載明：「本合約之附件視為合約之一部分並與房屋預定買賣合約書具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時，視同全部違約」。

③本件另依據內政部103年9月l日內授中辦地字第0000000000號函。該函要旨為「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約內容。違反應記載及不得記載之事項者，消費者亦可依定型化契約應記載及不得記載之事項向建商主張應有權利」，「該項公告，屬實質意義之法規命令，對於建商具有拘束力」。

㈣綜上所述，被告等應給付原告1,491,258元（計算式：105500＋89008＋0000000＝0000000）。並聲明：

⒈被告等應連帶給付原告1,491,258元，及自民事辯論要旨2狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊原告願供擔保，請宣告准假執行。

㈤對於被告抗辯之陳述略以：

⒈關於被告就系爭協議書請求部分之抗辯，茲說明如下：

①查原告配偶（即本件原告訴訟代理人楊愛多）係於102年12月7日接獲被告青田公司業務經理陳鏗榮（已離職）LINE的訊息，通知原告於102年12月12日可至系爭房屋現場檢視驗屋，而於102年12月12日原告進行系爭房屋現場檢視驗屋時，被告公司承辨人員吳婧婉（被告公司董事）告知原告除了木地板約需兩星期後才能補矽利康之外，其餘載明於客戶驗屋缺失表上的所有缺失明細，改善需一星期就皆可完成，是以102年12月12日載明的「客戶驗屋缺失表」（參被證1）中所有缺失明細，並非原告單方面認為應該修繕，而是原告與被告共同認為應修繕之處，此由所有文件都有雙方簽名可證明，且由上開驗屋缺失表上編號15之記載，亦可知被告承諾客戶驗屋缺失明細表上的缺失一星期就可完成改善；再依系爭房屋合約書第十三條第五項第二款已清楚載明，被告就原告驗屋時所列之房屋瑕疵或未盡事項應於交屋前完成修繕。依上論述可知，被告應於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交時完成修繕。

②次查，102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交時，是由原告從大門入口開始進行檢視系爭房屋修繕後之現狀，且由被告承辦人員吳婧婉於上開客戶驗屋缺失表的清單上一一紀錄改善後的現狀，由被告提供的客戶驗屋缺失表所載明改善日期的紀錄，可以清楚看到102年12月12日所載明的缺失明細，並沒有全部修繕完成，且絕大部分沒有修繕完成（參被證1編號1、3、5、6、7、8、9、10、12、14、16），且於102年12月21日當日，系爭房屋又增加多項缺失（參被證2修繕清單編號1至17）。依上論述可證，被告未依系爭房屋合約書第十三條第五項第二款履行驗屋時所列之房屋瑕疵或未盡事項應於交屋前完成修繕，且被告也未履行於102年12月12日的承諾，蓋被告在102年12月12日相當肯定告知原告除了木地板需約兩星期後才能補矽利康之外，其餘所有缺失改善需一星期就可完成，因此原告才會與原告舊房屋的買受人再次延後約定搬出原告已售出之房屋的日期為102年12月21日，又因原告配偶之脊椎曾開過四次刀，除有舊疾外，近期又檢查出身體兩個器官有腫瘤，原告以上狀況被告早於先前已知情，是依上述情狀可知，被告嚴重未遵守誠信原則，造成原告是在無奈的情況下，在交屋證明書、點交清冊及房地點交明細表上簽名。

③且查系爭房屋於102年12月21日雖然已辦理驗收及點交完畢，但被告卻限制原告搬入居住使用及裝潢，由被證2修繕清單的編號18及19可清楚證明。甚至被告非常惡劣於原告在交屋證明書、點交清冊及房地點交明細表上簽名之後，且進行完第二趟家具搬入及完成吊車將大型家具吊入系爭房屋後，被告的承辨人員吳婧婉才突然告知原告，被告決定不能讓原告入住及使用系爭房屋。依上論述可證，原告是在已經簽署完交屋證明書、點交清冊及房地點交明細表之後，且已經將家具搬入系爭房屋後，原告才被限制搬入居住使用及裝潢系爭房屋。

④嗣於102年12月24日被告業務經理曾裕理傳送LINE訊息給原告配偶，告知會同工務主管確認可在102年12月26日完成被證2修繕清單上的所有缺失明細的改善及系爭房屋所有瑕疵的改善，是以確認可在102年12月27日再次將系爭房屋交屋給原告。而原告於102年12月27日進行第三次的系爭房屋現場檢視驗屋，驗屋結果略載：於102年12月27日，系爭房屋全室地磚的矽利康雖然已經封填起來，但是摸起來是濕的，被告告知需要幾天的時間才會乾，原告詢問被告大概需要幾天的時間，被告告知不一定，但是不會超過一星期，跟氣候的潮濕度有關係；系爭房屋全室的牆壁仍有髒汙、剝落，系爭房屋全室的拋光石英磚的填縫隙仍然有髒汙，被告告知是因為施工期間施工人員的走動所造成，被告會進行再次修繕，但需要原告半天或一天的時間不能走動；系爭房屋客用浴室的沖澡間裡面部分磁磚仍然不平及有不明物質在磁磚上，系爭房屋客用浴室的馬桶前面的地磚不平且填縫隙有色差，系爭房屋大門內側的門框左下方仍然有水泥黏著住。驗屋結束後，原告與被告商討102年12月21日到102年12月26日原告無法入住、裝潢系爭房屋所造成需要外宿的損害賠償，但被告仍然堅持拒絕給付原告於102年12月21日到102年12月26日這段期間所有原告無法入住及裝潢系爭房屋所造成需要外宿的損害賠償。另原告配偶因這段期間於日租房間居住，導致脊椎舊疾復發，疼痛嚴重，急迫需要使用原本的床鋪才能減少脊椎舊疾復發的疼痛，且身體也處於出血的狀況，所以原告一家人在迫於無奈且身心俱疲嚴重受創的情況下，原告答應被告以上系爭房屋尚未完成的修繕，可以在原告於102年12月27日入住系爭房屋後的一週內完成修繕，是此一週的期限是經過原告與被告共同認可，所以102年12月27日也是被告第二次將系爭房屋交屋給原告。

⑤關於原告一家人於102年12月27日到103年1月3日居住在系爭房屋期間，所產生之困擾如下：

⑴電力系統方面：系爭房屋屋內有六個插座在不明的情況下偶而無法使用，即使這六個插座沒有使用任何電氣用品，此六個插座也會偶而無法提供電力，這段期間總共檢視修繕了三次。

⑵天然氣方面：偶而會沒有天然氣可以使用，使原告一家人在寒冷的冬天裡，曾經兩次洗澡到一半，因為沒有天然氣，只能使用冷水，導致原告一家人受寒發燒。原告曾將此種情況一再的告訴被告，此由原告曾經於這段期間的晚上11點多左右打電話到欣中天然氣公司請求支援可證。而欣中天然氣公司在晚上11點多派工程人員到系爭房屋之社區查看狀況，工程人員表示是源頭的管路較狹窄導致天然氣上不來，所以會沒有天然氣可以使用，工程人員表示只能暫時的將情況稍做改善，後續還是會發生，所以需要被告配合改善；原告配偶隔天早上再次致電欣中天然氣公司，而欣中天然氣公司表示先前已向被告表示過了，其係因設計上有問題，導致天然氣源頭的管路較狹窄而影響天然氣的供給，之後原告配偶也致電給欣中天然氣公司員工王景輝，其表示會與被告討論後進行改善。

⑶又系爭房屋客用浴室牆面與地面的磚不平，雖然經過修繕，但狀況仍然存在。綜合以上種種的困擾，對原告一家人造成極大的身心傷害，而原告一家人都以善良的心態退讓容忍，惟至103年1月3日，系爭房屋全室地磚的矽利康摸起來仍然是濕的，包括連接地磚矽利康的牆壁下緣摸起來也是濕的，部份連接地磚矽利康的牆壁下緣更有發黃、浮起、部分剝落的狀況。因在102年12月27日驗屋時．被告曾向原告配偶表示系爭房屋的全室地磚矽利康摸起來濕濕的是正常，需要幾天的時間，才會摸起來沒有濕濕的狀況，故在102年12月27日原告一家人入住系爭房屋之後，原告一家人就不間斷的觀察系爭房屋全室地磚矽利康的狀況，並將矽利康摸起來仍然還是濕濕的狀況，及在連接地磚矽利康的牆壁下緣有部分發黃的情形，也一再的向告知被告，但是被告卻一再表示這是正常的情況需要時間。

⑥以上系爭房屋一再重複出現的相同瑕疵，被告卻一再無法將相同瑕疵修繕完成，原告才會在忍無可忍的情況下決定委託仲介出售系爭房屋，而於103年1月4日中信房屋與信義房屋的仲介人員至系爭房屋現場，原告請仲介人員摸系爭房屋地磚的矽利康，仲介人員表示確實與正常狀況不一樣，但無法知道確切的原因為何，而表示因為狀況不明，需等原告向被告確認正確的因素之後，再將正確的原因轉告給仲介公司知道後予以記載。該日仲介人員離開後，原告即將上述狀況通知被告及被告所委託之永進營造公司。經永進營造公司工地主任駱如傑先行到系爭房屋現場檢視後不久，被告青田公司的工務部協理詹政勳、業務部經理曹裕理及永進營造工地主任駱如傑三人一同到系爭房屋的現場，由詹政勳告訴原告系爭房屋全室的地磚矽利康潮濕，牆壁下緣摸起來濕濕的且有滲水發黃的狀況，應該都是因為當初在交屋前清洗整棟大樓外牆時，沒有將系爭房屋的客廳落地窗關閉，導致大量的水灌進系爭房屋屋內，是以於102年12月21日被告才會決定不讓原告入住使用及裝潢系爭房屋，至102年12月26日因將系爭房屋全室的地磚矽利康封填起來，因拋光石英磚是無法透氣的，才導致當初還沒有散乾的，灌進系爭房屋屋內大量水的水氣沒有地方散出來，方造成102年12月27日將系爭房屋交屋之後，系爭房屋的地磚矽利康摸起來還是濕的。一直到103年1月4日不只是牆壁下緣摸起來濕濕的，且有滲水發黃的狀況，被告公司的工務部協理詹政勳告知原告，這次被告決定將系爭房屋的全室拋光石英磚整個拆除掉，讓水氣整個散出來，需要三個星期才能完成修繕，原告表明雖然再過三個星期就要過年，但原告更害怕因為系爭房屋的修繕沒有完成，導致原告一家人需要一而再再而三的搬進搬出及整理清潔打掃系爭房屋。兩造乃於103年1月4日下午達成協議，被告應付原告以下全部費用：

⑴自103年1月6日至103午1月27日系爭房屋的840萬元房屋貸款的利息。

⑵自103年1月6日至103年1月27日系爭房屋的水電瓦斯費用。

⑶自103年1月6日至103年1月27日每日2,000元的住宿費用。

⑷彩繪壁畫如有損壞，被告必須支付重斯彩繪的全額費用。

⑸被告所規定的冷氣主機放置位置並不能以標準安裝的方式來安裝冷氣主機，超過標準安裝的費用需由被告全額給付，且如有安裝上的問題，被告必須出面協助。

⑹原告絕對要求被告修繕完成交屋的時候，系爭房屋屋內的清潔度絕對要跟現在103年1月4日的實際狀況一樣。

⑺被告要將原告的所有物品保護完善，且被告要負責用保護膜將所有物品包覆好，不要發生像先前一樣的狀況，被告擅自使用原告的物品及將原告的物品拿走，直到有清楚的證據，被告才願意將原告的物品歸還。

⑻如果被告在103年1月27日還未能將系爭房屋修繕完成，被告千萬不要為了趕工交屋而交屋，而且因為三個星期的修繕時間是由被告主動提出的，是以如果超過103年1月27日被告還未能將系爭房屋修繕完成，則所有超出日期被告應全額給付原告每日相同的費用。，⑦以上協議原告向被告公司的工務部協理詹政勳提出要簽署文件，但是詹政勳堅持不要簽署任何的文件證明，因此僵持不下，於是原告只能告訴被告先暫時不簽署任何的文件證明。至103年1月6日早上，原告與原告配偶分工合作，由原告從原告的公司打電話給被告公司的會計王小姐及工務部協理詹政勳，告知有打了一份協議書，原告配偶會在103年1月6日的早上將系爭協議書交給被告，麻煩被告將系爭協議書看清楚，是以原告配偶乃於103年1月6日早上將系爭協議書交給被告公司的機電主任蕭主任，請其交給被告公司的工務部協理詹政勳。至103年1月6日下午，因原告配偶詢問友人時，經友人提醒要蓋公司大小章通常需要相當時間，可再提出第二份與系爭協議書內容相同的協議書，請於103年1月4日當日口頭協議的工作人員簽名表示簽收，而該第二份協議書上的內容和103年1月4日下午口頭協議的內容有增加1項，但增加的項目是因系爭房屋相同瑕疵問題所產生的損害賠償。蓋先前被告拒絕給付任何自102年12月21日到102年12月26日的損害賠償，但是原告也一再向被告表明原告保留其相關的法律追溯權利，所以原告才會在系爭協議書上將先前102年12月21日到102年12月26日系爭房屋相同原因所導致的損害賠償，記載在該協議書的第1項目，雖該第二份協議書上的內容有較103年1月4日的口頭協議增加了1項，但是原告及原告配偶也有清楚的向被告告知請被告將協議書的內容看清楚，如果有任何的問題，再請被告告訴原告，而被告在簽署任何文件的時，本即應將文件內容看清楚。之後原告配偶再次請被告公司的機電主任蕭主任再次轉交第二份相同內容的協議書給被告公司的工務部協理詹政勳，且說明原告知道被告在協議書上用印大小章需要時間，如果被告在系手協議書上用印大小章需要超過三天，請務必在第三天時告知原告，且原告配偶亦表明因為需要有簽收的動作，才會將第二份相同內容的協議書，再次請被告的機電主任蕭主任再次轉交給被告公司的工務部協理詹政勳，請其在第二份相同內容的系爭協議書上先簽署伊的全名表示簽收，如詹政勳不想在第二份相同內容的協議書上簽名表示簽收，也請詹政勳寫張字條說明伊已接受了原告兩份相同內容的協議書。惟經原告配偶詢問被告公司的機電主任蕭主任，其表示詹政勳向其表明不願簽收，原告配偶頓時感到非常惶恐不安與害怕，原告配偶向被告公司的總機人員表示務必請詹政勳到系爭房屋現場向原告配偶說明一切，否則原告配偶會被逼得從系爭房屋的露台(2樓)往下跳。過了一段時間，被告公司的機電主任蕭主任到系爭房屋，拿了一張己經蓋好被告公司大小章的系爭協議書給原告配偶，但是原告配偶拒絕接受該紙已經蓋好被告公司大小章的系爭協議書，且告訴被告公司的機電主任蕭主任：「原告的太太至始至終非常清楚的表明知道被告用印大小章是需要時間的，所以原告的太太也願意等，原告的太太只是希望如果等待的時間會超過三天，就麻煩被告在第三天的時候要主動告訴原告或原告的太太，而且原告的太太確實於103年1月6日的早上和下午總共交給了被告兩份相同內容的系爭協議書，原告的太太只是希望被告公司的工務協理詹政勳能在相同內容的第二份系爭協議書上簽名或是寫張簽收單據如此而已。」。因此原告配偶並未接受被告公司的機電主任蕭主任手上的那張己經蓋好被告公司大小章的系爭協議書。依上可知，被告所辯為卸責不實之狡辯之詞。

⑧原告嗣於103年1月14日致電被告公司的工地主任楊先生確認何時可再行驗收，經楊先生回應被告公司的工務協理詹政勳表示103年1月27日上午就可以再次對系爭房屋進行驗屋及交屋。而於103年1月27日的上午九點，原告再次驗收，卻看到系爭房屋尚有工人在修繕，之後再次驗收的狀況如下：系爭房屋全室地磚的矽利康還是濕的，系爭房屋客用衛浴的牆面磚及地面磚仍不平且填縫隙仍然有色差，系爭房屋全室拋光石英磚填縫明顯髒汙，系爭房屋主臥衛浴沖澡間的洩水坡度非常不明顯，系爭房屋的最小臥室的木質門框有凹洞及突起，系爭房屋大門內側的左下方仍然有水泥黏著，系爭房屋的中島廚具完全還沒有安裝。至隔日1月28日再次驗收，系爭房屋全室的地磚矽利康仍然摸起來濕濕的，被告表示矽利康需要幾天的時間，之後摸起就不會濕濕的了，並表示系爭房屋客用衛浴係於103年1月27日的傍晚才進行修繕完成，是以需要一段時間才能確定客用衛浴的牆面磚及地磚是否仍有不平及色差的情況，以及因為負責系爭房屋最小臥室的木質門框的廠商已經放年假了，如果該臥室的木質門框的凹洞及突起無法修繕，就會將門框整個換新，另系爭房屋大門內側的左下方的水泥黏著無法去除，而系爭房屋全室拋光石英磚填縫髒汙會請清潔人員清潔，故於103年1月28日原告配偶即於交屋證明書（參被證3）上簽名，被告公司的業務經曹裕理同時將一張金額為61,158元的支票交給原告配偶，並稱該支票是給付系爭協議書的金額，但因該數額不符合系爭協議書上應該給付的正確金額，故原告配偶當場表明保留相關法律追溯權利。

⑨至103年2月5日系爭房屋全室的地磚矽利康摸起來還是濕的，而且連接地磚矽利康的牆壁下緣有明顯的發黃、浮起、剝落的現象，經反應後，原告配偶於103午2月7日才收到了被告公司的工地主任楊先生手機訊息表示：被告公司的主管們還在討論如何修繕系爭房屋一再重覆發生的相同瑕疵問題。後於103年2月8日被告告知原告：系爭房屋全室地磚矽利康摸起來濕濕的，連接地磚矽利康的牆壁下緣有發黃、浮起、剝落的所有狀況，都是由於系爭房屋全室的地磚矽利康封住了，再加上拋光石英磚是不透氣的，導致在系爭房屋全室的拋光石英磚下面的水泥濕氣沒有地方散去，水泥濕氣才會延伸到牆壁的下緣，才會導致系爭房屋全室地磚矽利康摸起來會濕濕的，連接地磚矽利康的牆壁下緣有發黃、浮起、剝落的狀況。原告配偶即向被告表明：於103年1月18日因為原告有取得被告的同意去系房屋的主臥室裝置衣櫥，原告及其配偶以及裝置衣櫥的兩位工人到系爭房屋的現場後，看到系爭房屋除了主臥室之外的全部地上都還是沙石，而於103年1月19日系爭房屋的地板在鋪拋光石英磚之前的水泥基底也都還沒有鋪，但於103年1月27日拋光石英磚卻已全部鋪好且地磚矽利康也封填了，由以上時間點可以證明在那麼短的時間內，系爭房屋全室拋光石英磚下的水泥基底的水氣濕氣當然還沒有散去，被告卻還是將系爭房屋全室的地磚矽利康封填住。如同被告所說的拋光石英磚是不透氣的，所以拋光石英磚下的水泥基底的水氣濕氣當然就會延伸到牆壁的下緣，導致系爭房屋全室的地磚矽利康摸起來是濕的，連接地磚矽利康的牆壁下緣會有發黃、浮起、剝落的狀況。由上述可證，被告是為了趕工交屋而交屋，而未按照正常的工序時間進行系爭房屋的修繕。

⑩嗣被告於103年2月8日派人拿了三台除濕機到系爭房屋，要原告將三台除濕機開著且要24小時運轉，並要持續兩個星期，被告說需要等兩個星期後再來評估系爭房屋的狀況，加上原告自己本來就有兩台除濕機，自從搬入系爭房屋後運轉就沒停過，是以從103年2月8日開始，系爭房屋總共有5台除濕機24小時連續運轉著。被告並於103年2月8日及9日兩天，派人到系爭房屋將系爭房屋全室的地磚矽利康全部都刮除掉。依上述可知，被告所稱：「但原告於103年1月28日再行驗收後就剩餘些許工作項目，竟然不同意被告公司人員進入修繕，原告起訴意旨主張此為被告公司拒絕修繕並以此請求被告公司賠償，自有不合。」云云，並非屬實。

⒉依行政院內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」裡的「應記載事項」第十三條驗收規定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、與有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」；及「應記載事項」第十五條通知交屋期限規定：「（一）賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：1、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。2、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。另兩造所簽訂之系爭房屋合約書第十三條交屋約定：「（一）乙方依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方進行驗屋、交屋。（二）乙方應於領得使用執照後六個月內，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：（1）乙方付清因延遲完工所應負之遲廷利息於甲方。(2)乙方就甲方驗屋時所列之房屋瑕疵或未盡事項，應於交屋前完成修繕。（四）乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款萬分之二單利計算遲延利息於甲方。」。復依據消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項及內政部公告，均為兩造契約條款之一部，所以原告請求遲延利息應依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」裡的「應記載事項」第十五條通知交屋期限規定：「(一)4、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。而依公寓大廈管理條例第57條：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設借；設施設偌使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常在誤後，移交之。」。查被告係於103年5月3日成立系爭房屋之社區管理委員會，但被告卻沒有在103年5月10日完成系爭房屋社區的公設點交及上述之移交，而是於103年6月26日才進行系爭房屋社區公設點交。又查系爭房屋領得使用執照的日期為102年9月4日，被告既未於領得使用執照六個月內完成契約、廣告圖說所示之設施，被告自應負遲延交付房屋之責任。如謂不論買賣標的房屋之社區公共部分建造至何狀況，出賣人所為已交屋給買受人均可發生已交屋之效力，則行政院內政部所公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「應記載事項」的第十三條、第十五條之規定，將形同具文。故所謂交屋完成係指含公共設施在內，均已全部交付，方為已履行交屋義務，故關於此部分，被告所辯無理由。

⒊原告得請求因瑕疵所造成之損害賠償；另原告依系爭協議書約定請求協議約定之遲延損害賠償，兩者並無重複請求，蓋因遲延所生損害與瑕疵之修繕損害並非同一：

①原告向被告買受之系爭房屋確有如原告所述之瑕疵存在，故被告始於103年1月6日簽立系爭協議書並同意依系爭協議書修繕及賠償損害。

②依據臺中市建築師公會104年9月3日中市建師鑑字第339號鑑定報告，系爭房屋確有如原告所述之瑕疵存在。

③被告訴訟代理人於103年11月24日言詞辯論期日，亦表明對系爭協議書之協議內容，被告並不爭執。對於被告一再主張原告拒絕被告檢視及修繕，被告訴訟代理人表示有誤會，且被告亦未提出任何可以證明原告拒絕被告檢視及修繕的證據。又查被告於102年12月21日到102年12月27日，及103年1月6日到103年1月28日期間，均持有系爭房屋的大門鑰匙，且被告限制原告入住系爭房屋，而被告可隨意進入系爭房屋，由此可證原告並未拒絕被告檢視及修繕系爭房屋。

④原告配偶於103年1月28日曾請教被告：系爭房屋仍然存在的相同瑕疵問題要如何且何時修繕？經被告表明因為要過農曆年了，沒有工人，所以從103年1月29日後，就沒有被告公司的人員進入系爭房屋修繕。嗣於103年2月5日原告配偶又請問被告公司的工地主任楊先生：系爭房屋那些仍然存在且還沒修繕好的瑕疵問題，要如何且何時修繕？又於103年2月6日原告配偶因無法聯繫上被告公司的工地主任楊先生，乃於同日103年2月6日發簡訊請教楊先生：「小楊主任，請問您那些要如何修繕呢？等您的回應囉，謝謝!」，至103年2月7日原告配偶才收到被告公司的工地主任楊先生的手機訊息：「大頭們還在討論，我還沒得到消息」。後被告於103年2月8日派人拿了三台除濕機，要原告24小時連續運轉兩個星期，且被告又於103年2月8日、9日均派人進入系爭房屋，將系爭房屋的地磚矽利康給刮除掉，且被告告訴原告務必讓在系爭房屋內的四台除濕機保持24小時連續運轉且至少需要兩個星期的時間。以上均可佐證原告沒有拒絕也沒有不同意被告公司人員進入系爭房屋檢視修繕，亦證被告所陳述：「原告於103年1月28日驗收後，就剩餘些許工作項目，原告不同意被告公司人員進入修繕，原告請求被告公司賠償，自有不合。」云云，為與事實不符的砌詞狡辯之陳述。

⑤以上均足以證明被告對系爭房屋部分無法修繕、部份則拒絕修繕。

二、被告則略以：

㈠本件原告主張兩造係於102年9月17日簽訂系爭房屋（漂亮LaVie公寓大廈甲棟B戶2樓房屋）及土地合約書；另於103年1月6日簽訂系爭協議書，而於本件主張依系爭協議書，被告應給付原告155,166元，但被告僅給付其中61,158元；又依據系爭房屋合約書第十三條約定，請求被告給付157,500元；復依據民法第359條規定請求減少價金云云。原告於本件之請求既可分為上開三部分，以下茲就該三部分說明答辯理由如下。

㈡依系爭協議書原告主張被告應給付155,166元，被告僅給付其中61,158元，而請求被告給付94,008元部分：

⒈被告青田公司：

①查本件係於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，但為使原告能充分檢視系爭房屋現狀，俾於102年12月21 日能確實辦理系爭房屋之驗收及點交，被告青田公司方先於102年12月12日使原告於系爭房屋現場檢視，並由原告將其認為系爭房屋應修繕之處所載明客戶驗屋缺失表（參被證1），由被告於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交前，將此進行修繕，並由原告於102年12月21日當日確認該修繕清單上之項目是否修繕完成。後於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交時，由原告參照修繕清單（參被證2）一一詳細檢視系爭房屋修繕後之現狀，並於該修繕清單客戶簽名欄簽名，用以確認修繕清單上所列應修繕項目已全部修繕完成，原告再於修繕清單、交屋證明書及點交清冊上簽名。次查系爭房屋於102年12月21日已辦理驗收及點交完畢，且原告一家並已搬入居住使用，但於103年1月6日，原告配偶卻藉詞系爭房屋有其他應修繕事項，要求被告派員處理，詎原告配偶卻於當日於現場作勢要從樓上往下跳，當時正值被告辦理大樓其他住戶之陸續交屋，被告唯恐原告配偶一時情緒激動而往下跳，勢必造成原告配偶受傷或死亡，而被告亦將遭受重大損失，不得已情況下，被告方同意於原告所擅打之系爭協議書上簽名。又查系爭房屋於103年1月28日再行驗收被告修繕完畢之事項，原告並於當日簽立交屋證明書（參被證3），被告並給付系爭協議書其中61,158元完畢，此為原告所自認。但原告於103年1月28日再行驗收後，就剩餘些許工作項目，竟然不同意被告公司人員進入修繕，是原告起訴意旨主張此為被告公司拒絕修繕，並以此請求被告公司賠償，自有不合。

②關於原告依系爭協議書請求賠償項目及金額，茲述如下：

⑴第一、三條住宿費及洗衣補助費58,050元及第四條貸款利息16,416元，被告均爭執之。蓋該部分之請求項目（以上合計74,466元），被告青成公司已於103年1月28日支付原告61,158元，原告再向被告青成公司為請求，並無理由。

⑵第六條彩繪壁畫修繕費用15,000元，被告僅願意支付5,000元，原告報價過高。

⑶第九條清潔費用4,800元，被告爭執之。依系爭協議書第九條約定之系爭房屋清潔事項，已於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立交屋證明書，為兩造不爭執之事項，是被告已完成系爭房屋清潔並經原告驗收，則原告復依系爭協議書第九條請求系爭房屋清潔費4,800元並無理由。

⑷第十條住宿費及洗衣補助費55,900元，被告爭執之。蓋系爭協議書約定之各事項，已於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立交屋證明書，為兩造所不爭執之事項，且原告於上述驗收後係居住於系爭房屋內，並未支出住宿費及洗衣費，是原告依系爭協議書第十條請求住宿費及洗衣費55,900元，並無理由。

⒉被告吳文雄：被告吳文雄僅出賣系爭房屋坐落基地持分予原告，並非系爭房屋之出賣人，且被告吳文雄並未與原告簽訂系爭協議書，是原告依系爭協議書請求被告吳文雄賠償，並無理由。

㈢依系爭房屋合約書第十三條約定，原告請求被告給付遲延利息部分：

⒈被告青田公司：

①依系爭房屋合約書第十三條「交屋約定」第一項約定：「一、乙方（即被告青成公司）依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方（即原告）進行驗屋、交屋。」。查被告青成公司已於102年9月4日完成本大廈興建工程並取得使用執照，繼於102年12月間通知原告於同年月12日驗屋，再於修繕原告驗屋所列缺失後，通知原告於同年月21日完成系爭房屋之交屋，原告並已於當日將全部傢俱搬入系爭房屋，為兩造不爭執之事項，可知被告青成公司已完成系爭房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照、接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施，包含系爭房屋所屬本大廈附設之各項公共設施(共用部分)含其建物結構、地上物及相關設備等亦已施作完成，原告於系爭房屋交屋後亦一併占有使用該公共設施，雖當時被告青成公司尚未依系爭房屋合約書第十四條之約定與本大廈管理委員會完成本大廈公共設施之移交，且移交期間有進行部分公共設施缺失改善，惟此並不影響系爭房屋及附屬之公共設施已可供原告居住使用之基本功能，自應認被告青成公司於102年12月21日與原告完成系爭房屋交屋手續時，被告青成公司已完成履行前揭房屋合約第十三條第一項之交屋約定，始符合實際情形。

②又依系爭房屋合約書第十三條第五項（四）約定：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方。」。依此，被告應按該約定給付原告之要件為「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」為要件甚明。查原告自陳被告係於102年9月4日領得使用執照，兩造並於102年12月21日辦理交屋並入住（此有被告所提出之「修繕清單」、「房屋點交明細表」、「交屋證明書」、「點交清冊」等可資參照；原告再於103年1月28日書立「交屋證明書」，此亦可稽系爭房屋已交屋完畢之事實），則本件交屋應符合上揭所約定之「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」情事甚明，是原告請求被告依該約定給付違約金，顯有不合。至於被告交屋後，是否有待修繕事宜，此並不影響已交屋之事實。

③原告另主張被告未依公寓大廈管理條例（下稱條例）第57 條規定將公設等點交管理委員會云云。然查：

⑴依系爭房屋合約書第十四條：「共有部分之點交」第

一、三項約定：「乙方應依(公寓大廈管理條例)之規定，於區分所有權人數達法定標準時召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議選出主任委員及相關委員為止，擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由甲方繳付管理費。」、「乙方於成立管理委員會或推選管理負責人後七日內，會同管理委員會或推選之管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交之。…」，此係基於條例第57條第1、2項：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」之特別規定所為之約定；另參酌條例第10條第2項、第18條第2項、第36條第2、3、8、11、12款等規定，公寓大廈之公共設施(共用部分)及其相關圖說文件，係由管理委員會或管理負責人負責管理維護及保管，且管理委員會或管理負責人須完成上開條例第57條之公設點交手續後，始得由公庫撥付起造人提繳之公共基金，足見被告青成公司與原告依條例第57條第1、2項規定為上開房屋合約第十四條一、三項之約定，目的在於使被告青成公司得依該約定與本大廈管理委員會辦理公設移交及設備管線檢測後之移交手續，以明本大廈管理委員會管理公共設施、設備之權責，該房屋合約第十四條一、三項共有部分點交約定與前揭房屋合約第十三條一項之(本房屋)交屋約定無涉，且該房屋合約第十四條一、三項共有部分點交約定之履行，既牽涉第三人即本大廈管理委員會，本非被告青成公司所可單獨掌握其進度之事項。查公寓大廈之第一屆管理委員會須由起造人( 建商)召開第一次區分所有權人會議選任管理委員組織之(條例第28條第1項)，並常發生無法選出(無人願意擔任)管理委員或管理委員當選後辭職復須改選而致管理委員會組織期間冗長之情形(本大廈即有此情形)；而公設移交及設備管線檢測尚須配合管理委員有空之時間始能進行；且每位負責移交及檢測之管理委員對於公設移交及設備管線檢測之標準寬、嚴不一，甚至依條例第57條規定檢測項目究竟只有設備管線還是包含各項公設例如公共設施之結構體亦有不同意見，須每位負責之委員均無意見始能完成公設移交及設備管線檢測，以致實務上經常發生公設移交及設備管線檢測因上開各項原因拖延甚久始完成之情形，且該公設移交及設備管線檢測期間之拖延牽涉諸多起造人無法掌握及不確定之因素，若以該公設移交及設備管線檢測完成日為起造人對於各區分所有權人買受房屋之交屋完成日，顯非公平合理。準此，本件應以前揭被告青成公司與原告完成本房屋交屋手續之102年12月21日為系爭房屋合約書第十三條一項約定之本房屋交屋日，原告主張以兩造間房屋合約第十四條一、三項約定之本大廈公設移交及設備管線檢測完成日(103年11月6日)為房屋合約第十三條一項約定之本房屋交屋日，無異將兩造間之交屋日委諸非合約當事人之管理委員會決定，且將被告青成公司無法自行控制之公設移交及設備管線檢測期間拖延之風險，完全歸諸被告青成建設自行負擔，其主張自無可採。

⑵再者，依據條例第28條第1項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，被告將公設點交管理委員會，應於管理委員會成立之後為之，而管理委員會須區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時成立，是以，管理委員會之成立非可由被告掌控，公設點交管理委員會接管，亦非可由被告決定，原告以此主張公設點交遲延而有系爭合約第13條規定之適用，即無可採。查原告於103年5月3日依據條例第28條第1項規定召開第一次區分所有權人會議，但原告等區分所有權人又自行決定改選，致管理委員會成立延宕，而被告於新任管理委員會成立後，即於103年6月26、27日二日與新管理委員會移交公設（參被證5），是被告就此並未有任何遲延。

④原告復主張系爭房屋公設尚未完成點交而依消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項規定，請求被告應自103年3月5日起，每逾一日應按已繳房地價款萬分之5計算之遲延利息云云。惟查：

⑴本件並不符合系爭房屋合約書第13條（四）約定之要件，此業如上述。

⑵又「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」為消費者保護法第17條所明定，此規定係使企業經營者不得以定型化契約不相當免除自己責任或課與消費者不相當之義務，違反者，此定型行契約之約定無效，此與保護消費者之目的相符，而該約定僅宣告該定型化契約無效，並未逾越契約自由原則，此規定並無不合。

⑶至於消費者保護法施行細則第15條規定：「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」，此規定係以「未經記載於定型化契約者」為適用要件，而系爭買賣就遲延取得使用執照之遲延利息事項，系爭買賣契約第13條第5項第4款已有約定，本件並非消費者保護法施行細則第15條規定所稱「未經記載於定型化契約者」，原告主張應適用內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，以已繳房地總價款計算遲延利息，已有不合。

⑷而如依原告所主張，定型化契約未約定或約定內容與中央主管機關公告應記載不同者，皆應依消費者保護法施行細則第15條規定，以中央主管機關公告作為契約內容者，則此屬完全剝奪契約自由原則，已逾越法律授權，其施行上並有下列之不當：依原告主張中央主管機關公告應記載之事項，如未經記載於定型化契約或定型化契約所載與中央主管機關公告內容有所不同者，即須以中央主管機關公告內容為準，則此無異剝奪契約自由原則，且中央主管機關無異取代立法機關，可經由制定定型化契約範本而制定與法律效果相同之規範，此亦與三權分立之法治國原則有所違背。再者，使用執照之遲延取得，僅與房屋之興建有關，與土地則無關聯。是以，系爭買賣契約第13條第5項第4款爰約定以已繳房屋總價款計算遲延利息，此約定內容誠屬適當合理，但本件內政部所公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」卻以已繳房地總價款計算遲延利息，此係將不相干之土地買賣價金列入遲延利息計算，自有不當。尤有甚者，不動產買賣型態甚多，有建商自地自建，亦有建商與土地所有權人合建，如為合建型態，其土地與建物買賣契約常會分開各自訂立，並個別約定出賣人、價金及繳交方式，此為社會交易之常態，與相關法令皆無違背，為受法律保障之交易型態。然而，內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」則未考慮該社會交易之現實狀況，僅僅以建物、土地買賣合併為單一契約之型態加以規範，未能符合預售屋買賣之各種交易型態，已有不當。就本件而言，系爭買賣契約亦屬合建契約型態，房屋及土地出賣人不同，買賣契約各自書立，價金亦各自取得，是以，系爭買賣契約第13條第5項第4款約定就使用執照逾期取得，以已繳房屋總價款計算遲延利息，實與系爭買賣契約之型態相合，如依原告主張，以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，以已繳房地總價款計算遲延利息，此係將非被告所收取之土地買賣價金計算遲延利息，明顯不公平不合理。

⑤原告提出鈞院簡易庭103年度中簡字第3413號被告青成公司與第三人白婉萱間之損害賠償事件判決，主張該案認定被告青成公司有交屋遲延云云，惟上開鈞院簡易庭判決對於前揭所述理由均未予考量，判決應有違誤之處，被告被告青成公司已提出該案第二審上訴，現由鈞院合議庭審理(案號：104年度簡上字第315號、實股)，併此敘明。是以被告青成公司於102年9月4日領得本大廈使用執照，依系爭房屋合約書第十三條第四項約定之6個月計算，約定交屋期限為103年3月4日，為兩造不爭執之事項。承前所述，被告青成公司已於102年12月21日完成系爭房屋之交屋，當無交屋遲延可言，故原告依據系爭房屋合約書第十三條約定請求被告青成公司給付1,296,750元之遲延交屋利息，自無理由

⒉被告吳文雄：查被告吳文雄僅出賣系爭房屋坐落基地持分予原告，並非系爭房屋之出賣人，且被告吳文雄與原告簽訂之系爭土地合約書並無交屋遲延須給付遲延利息之約定，是原告請求被告吳文雄給付交屋遲延利息，本屬無據。況且被告青成公司並無交屋遲延之情形，已如前述，則原告請求被告吳文雄給付交屋遲延利息，難認有理。

㈣依民法第359條規定請求減少價金部分：

⒈被告青田公司：

①原告主張系爭房屋有起訴狀「房屋瑕疵情形附表」之瑕疵，此為被告所否認。又此「房屋瑕疵情形附表」係與系爭協議書約定應修繕之事項不同一，否則，就系爭協議書約定應修繕之事項，原告業以起訴狀明細請求，如原告再依據民法第359條規定請求減少價金，此無異系以同一事項為重複請求（即一方面請求被告給付相當於修繕費之損害賠償，他方面又請求減少價金）。況查原告對於系爭房屋之驗收可謂已達無所不挑剔之程度，所有原告主觀上認為應修繕事宜皆已約定明確，不可能有起訴狀明細以外之其他應修繕而尚未修繕之處所。退步言之，縱使有原告起訴狀「房屋瑕疵情形附表」主張之瑕疵，被告主張依據民法第356條第1、2項規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，被告亦不負瑕疵擔保責任。

②系爭協議書約定之事項，已於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立被證3之交屋證明書，被告並給付系爭協議書約定之61,158元完畢，為兩造所不爭執事項，足見系爭協議所載之本房屋瑕疵已全部修繕完畢，並經原告驗收簽認。而原告於103年1月28日驗收後另主張本房屋仍有瑕疵，要求被告人員再為修繕本房屋，已非屬系爭協議之瑕疵修繕事項，原告主張本房屋有系爭協議所載之瑕疵未修繕完畢，依民法第359條規定請求減少價金云云，並無理由。退步而言，假設鈞院認為系爭房屋有系爭協議書所載之瑕疵未修繕完畢（亦即鈞院認為原告於103年1月28日驗收後要求被告人員再為本房屋瑕疵之修繕仍屬系爭協議之瑕疵修繕事項），惟因原告既已於103年1月6日與被告青成公司簽立修繕之協議，卻又拒絕被告青成公司進入系爭房屋修繕其所主張之未完成修繕之瑕疵，係原告拒絕受領被告青成公司依系爭協議修繕之給付，自不得逕依民法第359條之規定請求減少價金。

③再退步而言，假設鈞院認為系爭房屋有系爭協議書所載之瑕疵未修繕完畢，且此時原告仍得依民法第359條之規定請求減少價金，被告青成公司就鑑定報告所列之鑑定複價亦有所爭執：A.房屋全室(主臥室處外的)矽利康鑑定複價7,277元：被告認為合理費用應為1,455元（48.51米*30元=1455元）。B.房屋全室牆壁下緣周邊清潔及修復9,217元：被告認為合理費用應為650元（0.5工〈含材料〉*1300元=650元）。C.房屋全室拋光石英磚填縫隙髒污清潔4,400元：鑑定報告分析稱：「經由3處的髒污擦拭後，與無髒污的表面清潔色澤近似，顯示拋光石英磚的填縫隙髒污係表面不清潔所造成」(參鑑定報告第4頁倒數1、2行)。惟查系爭房屋於103年1月28日驗收時，原告並未表示有拋光石英磚填縫髒污之問題，且自103年1月28日驗收後，原告已居住於系爭房屋，至104年6月23日建築師第3次會勘，時間已1年多，該填縫隙髒汙顯係因原告及其家人居住本房屋後走動及地板未清潔所造成，與被告無關，此部分金額不得請求被告給付。若需維修，合理費用應為1,300元（1工*1300元=1300元）。D.房屋部分的拋光石英磚：裂痕、刮傷、敲除、運棄、搬運、安裝、水泥砂漿、60X60cm同既有拋光石英磚及水刀切割等4,200元：鑑定分析稱：「經勘查現場發現計有3處牆角拋光石英磚有細微裂紋發生，因其位置皆位於牆角且呈45角度方向，所造成應該非建商再派人拆除Silicon時所產生，而可能與建築物受地震或風力搖晃所產生有關…」(參鑑定報告第5頁3至5行)。依上開鑑定分析，拋光石英磚之裂痕係因地震或風力等自然現象所造成，與原告無關，此部分金額不得請求被告給付。若需維修，合理費用應為1,500元（3塊*500元=1500元）。E.客廳的浴室的沖澡裡面牆面部分磁磚不平及填縫不一致，壁磚不平範圍尺寸約為33X12cm，其中壁磚修繕範圍40X17cm(含周邊無法清潔之壁磚)敲除、表面打毛、清潔及運棄450元；表面粉光及防水處理，責任施工500元；重新1：2防水水泥打底貼同既有磁磚890元；周邊磁磚表面水泥清除660元，以上合計2,500元：鑑定報告稱：「5.客廳的浴室的沖澡間…瑕疵成因：應為非同時施作磁磚所產生不平及填縫不一致現象，不明物質為水泥漿，應是建商於施作完成後未進行全面清潔」(參鑑定報告第7頁10、11行)。查原告於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為被告施工之瑕疵，此部分不得請求被告給付（鑑定報告所述「非同時施作」推測前、後施工均為建商所為，與事實不符）。F.客廳的浴室的沖澡間外面地磚填縫有明顯色差，地磚尺寸約為24x54cm，其中地磚尺寸約為24x54cm敲除、表面打毛、清潔及運棄500元；表面粉光及防水處理，責任施工650元；重新1：2防水水泥打底貼同既有磁磚995元，以上合計2,145元：鑑定報告稱：「6.客廳的浴室的沖澡間外面…瑕疵成因：應為非同時施作磁磚所產生填縫有明顯色差…」(參鑑定報告第7頁14行)。查原告於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為被告施工之瑕疵，此部分不得請求被告給付（鑑定報告所述「非同時施作」推測前、後施工均為建商所為，與事實不符）。G.主臥室的浴室的沖澡間，其中地磚全部(含牆面防水層高度之壁磚約20cm)敲除、表面打毛、清潔及運棄1,600元；牆面及地坪表面粉光及防水處理，責任施工2,270元；重新1：2防水水泥重新鋪貼既有地磚及壁磚2,611元；沖澡間門檻滲水修補(同既有矽利康顏色)100元，以上合計6,581元：鑑定報告稱：「7.主臥室的浴室的沖澡間…瑕疵成因：應該屬於建商施作地磚未確實貼牢所致。」(參鑑定報告第7頁倒數第8行)。查原告於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為被告施工之瑕疵，此部分不得請求被告給付（鑑定報告所述「未確實貼牢」推測為建商所為，與事實不符）。若需維修，合理費用應為1,300元（1工*1300元=1300元）。H.主臥室的浴室的沖澡間，洩水坡改善1,000元：鑑定報告稱：「8.主臥室的浴室的沖澡間…瑕疵成因：應該屬於建商洩水坡度不足所致。」(參鑑定報告第7頁倒數第6行)。查原告於交屋後曾自行雇工修改浴室，該浴室沖澡間之瑕疵問題無法歸咎為被告施工之瑕疵，此部分不得請求被告給付（鑑定報告所述「洩水坡度不足」推測為建商所為，與事實不符）。I.建商所提提供的房屋平面圖有錯誤，應補償其房屋價值30,000元：鑑定分析稱：「9.建商所提供的房屋平面圖有錯誤…瑕疵成因：應該屬於建商未依圖施作所致，由於增設排水洞有其困難，但未能依原告所期待的圖面完成，建議補償其房屋價值約3萬元」云云(參鑑定報告第7頁倒數3至5行)。查被告係依正確之施工圖施作並無錯誤(參鑑定報告24頁之圖面)，鑑定報告所述，顯有錯誤。且原告係於102年9月17日購買系爭房屋，當時房屋之結構體已完成，管線亦已配置好，且鑑定報告所附「原告提供建商所提供的圖面」(鑑定報告25以下)，並非被告交付，鑑定人依該圖面認被告未依圖施作，亦有錯誤。原告請求補償其房屋價值並無理由。若需維修，合理費用為650元（0.5工*1300元=650元）。J.大門門框的左下方有水泥黏著，水泥清除250元：被告無意見。K.廚房的中島下方的踏板，矽利康修補1,013元：中島下方之踏板未以矽利康固定，係為了日後維修方便之設計，並非瑕疵，此部分不得請求被告給付。若需維修，合理費用應為500元（30元/米，約500元）。L.露台小計的洩水坡向室內傾斜：新增淺排水溝(寬約10cm、深約3cm)，其中地坪切割(含原已施作擋水設施)10,010元；敲除地坪表面磁磚、打毛、表面清潔及運棄等1,602元；淺水溝表面水泥粉光及上防水層，責任施工5,205元；落水頭更新為不銹鋼高腳落水頭1,000元，以上合計17,817元：鑑定報告已認為「經勘查現場露台的洩水坡度確實往室內方向傾斜，並與圖面符合」(參鑑定報告第6頁倒數第10行)。足證被告是依設計建築師設計並經主管機關核准之圖面施工，而該施工圖既是專業之建築師所為設計，且經台中市政府依建築法令審查通過，被告才據以施工，足見被告按圖施工並無瑕疵可言。而鑑定建築師並未實際進行測試，即稱現場露台容易因暴雨或樹葉阻塞而產生排水往屋內流情形云云，似屬推測之詞。何況，暴雨或樹葉阻塞排水孔為自然現象，本非設計或施工瑕疵問題，若真有暴雨或樹葉阻塞排水孔發生，原告身為屋主本應自行排水孔之樹葉，非屬被告之責任。基上所述，原告請求因露台洩水坡向室內傾斜減少價金並無理由。若需維修高腳落水頭，合理費用為約850元。

⒉被告吳文雄：被告吳文雄僅出賣系爭房屋坐落基地持分予原告，並非系爭房屋之出賣人，且被告吳文雄並未與原告簽訂系爭協議書，原告主張系爭房屋有系爭協議所載之瑕疵未修繕完畢，請求依民法第359條規定減少價金云云，並無理由。

㈤綜上所述，狀請鈞院鑒核。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保，請宣告准免假執行。

貳、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：

一、兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）：

㈠原告於102年9月17日分別與被告青成建設股份有限公司（以下簡稱青成公司）簽立房屋預定買賣合約（以下簡稱系爭房屋買賣契約）及與同案被告吳文雄簽立土地預定買賣合約（以下簡稱系爭土地買賣契約）。

㈡系爭房屋買賣契約第十三條（四）約定：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方。」。

㈢被告青成公司於102年9月4日領得使用執照，依系爭房屋買賣契約第十三條（四）之六個月計算，約定交屋期限為103年3月4日。

㈣原告於102年12月12日檢視系爭房屋，並簽立被證1之客戶驗屋缺失表。

㈤原告於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，原告先於該被證1修繕清單客戶簽名欄簽名，再於被證2修繕清單、交屋證明書及點交清冊上簽名。

㈥原告於102年12月21日辦理系爭房屋之驗收及點交，原告有將全部傢俱搬入系爭房屋，但並未住進房屋使用。

㈦原告搬入系爭房屋使用後，於103年1月6日，原告與被告青成公司簽立起訴狀之證物編號2之系爭協議書。

㈧就系爭協議書約定事項，再於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立被證3之交屋證明書，被告並給付系爭協議書約定之61,158元完畢。

㈨原告等區分所有權人於103年5月3日依據公寓大廈管理條例第28條第1項規定召開第一次區分所有權人會議（見被證4），原告等區分所有權人又自行決定改選，被告於新任管理委員會成立後，於103年6月26、27日二日與新管理委員會移交公設（見被證5）。

二、兩造爭執之事項：

㈠原告主張依系爭協議書，被告應給付原告150,166元，被告僅給付其中61,158元，而請求被給付89,008元，是否有理由？

㈡原告依據系爭買賣契約書第十三條約定請求被告給付交屋遲延利息1,296,750元部分：

⑴被告青成公司點交系爭房屋予原告，是否逾系爭買賣契約第十三條（四）約定「領得使用執照後六個月內」？

⑵如被告青成公司點交系爭房屋予原告，逾系爭買賣契約第十三條（四）約定「領得使用執照後六個月內」，依按系爭買賣契約第十三條（四）約定萬分之二或萬分之五計算違約金？

㈢原告依據民法第359條規定請求減少價金105,500元部分：

㈠系爭房屋是否有系爭協議書所載之瑕疵未修繕完畢？

㈡如系爭房屋有系爭協議所載之瑕疵未修繕完畢，原告拒絕被告檢視及修繕，原告能否請求減少價金？

㈢如原告拒絕被告檢視及修繕，而能請求減少價金，其數額為何？

參、法院之判斷：

一、本件原告主張其於102年9月17日分別與被告吳文雄簽定系爭土地合約書，與被告青成公司簽定系爭房屋合約書，買受系爭房地。依系爭房屋合約書第十三條第五項第二款約定：「乙方（即被告青成公司）就甲方（即原告）驗屋時屋時所列之房屋瑕疵或未盡事項，應於交屋前完成修繕。」。惟查系爭房屋因有以下瑕疵：A.房屋全室（主臥房除外）的Silicon（被告青成公司已派人於103年2月8日、2月9日拆除）；B.房屋全室的牆壁（主要在於牆壁的下沿，因為被告青成公司在拆除Silicon時，破壞了下沿的牆壁及部分不是下沿的牆壁）；C.房屋全室的拋光石英磚的填縫隙（髒污）；D.房屋部分的拋光石英磚，被告青成公司在派人拆除Silicon時造成裂痕、刮傷；E.在大次臥的窗戶左右下方牆壁，各有一條裂痕；F.在大次臥的門右手邊牆壁，有一整條裂痕從屋頂延伸到地面；G.最小臥室的木質門框，有不平、刮痕、小凹洞；H.客廳的浴室的沖澡間裡面，部分磁磚不平及填縫不一致，及有不明物質在磁磚上無法清除掉；I.客廳的浴室的沖澡間外面，位於馬桶前面的地磚填縫有明顯色差，乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除破壞到）；J.主臥室的浴室的沖澡間，有2個空心的地磚、玻璃門與牆壁似乎有空隙，因為會造成水流出玻璃門外；K.主臥室的浴室的沖澡間，洩水坡的功能不佳；L.被告青田公司所提供的房屋平面圖有錯誤，在沙發背牆並沒有冷氣的排水洞；M.被告青田公司所規定唯一可放置冷氣主機的位置，無法使用標準安裝的方式來安裝冷氣主機（此項房屋瑕疵已於103年5月11日經由社區管委會決議，冷氣主機可安置於雨遮處）；N.大門門框的左下方有水泥黏著住；O.廚房的中島下方的踏板，沒有黏著住，會搖動且有空隙），以及雙方於103年1月6日協議書（下稱系爭協議書）中所記載之瑕疵，被告並未依約履行於交屋前完成修繕，是原告雖已搬入居住，然為息事寧人仍同意由被告修繕。但經被告維修多次，仍無法完成修繕，而原告因不堪長期修繕之精神折磨，及無法依約定期限搬入居住之損害，乃與被告於103年1月6日簽立系爭協議書，被告青田公司承諾依協議條件賠償原告修繕期間之損害。又承前述，被告既無法履行修繕系爭房屋之瑕疵義務，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，然因原告已付清全數價款，故得請求被告給付減少之價金105,500元。另原告依雙方所簽立之系爭協議書，並得請求被告給付修繕期間之損害賠償，賠償金額總計為150,166元，因被告已給付其中61,158元，是以尚有89,008元應給付等情，業據其提出土地及房屋預定買賣合約書、103年1月6日協議書、使用執照、調解不成立證明書、交屋通聯紀錄、房屋保固證明書、地板工作人員腳印照片、標的物現況說明書、交屋通聯紀錄、漂亮LaVie總檢報告書、公設未完成照片9張、103年5月23日原告社區管委會便函、內政部103年9月1日內授中辦地字第0000000000號函、機電總檢缺失總計280項、台中市公寓大廈共同部份、約定共同部份與其附屬設施設備見證移交記錄、公寓大廈共同部份、約定共同部份與附屬設施點交表、本院103年度中簡字第3413號判決、房屋貸款撥款通知單、彩繪壁畫修繕報價單、104年2月2日網路閱覽列印及青成漂亮LaViel03年5月3日第一次區分所有權人會訊紀錄等件附卷為憑，互核相符，101年6月11日函覆本院所檢附該局救護紀錄表存卷可資佐證即被告就兩造有於102年9月17日分別簽定系爭土地合約書及房屋合約書，原告搬入系爭房屋使用後，於103年1月6日，原告與被告青成公司簽立起訴狀之證物編號2之系爭協議書，就系爭協議書約定事項，再於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立被證3之交屋證明書，被告並給付系爭協議書約定之61,158元完畢等情事，亦均不爭執，是依本院調查證據之結果，堪信原告前揭主張為真實。

二、被告固否認原告前揭主張，並執前詞置辯，復據其提出客戶驗屋缺失表、修繕清單、點交明細表、交屋證明書及點交清冊、交屋證明書及交屋委託書及支票等件在卷為憑。惟查：

㈠就原告主張依民法第359條規定請求減少價金105,500元部分，雖為被告所否認，惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。經查本院依原告聲請就⑴鑑定該建物是否是否存有下列瑕疵？如有瑕疵，其瑕疵成因為何？⑵因上開瑕疵所造成系爭房屋價值之減少為何？等爭執事項函囑臺中市建築師公會鑑定結果（卷附臺中市建築師公會104年9月3日中市建師鑑字第339號鑑定報告參照）：

⒈房屋全室（主臥房除外）的Silicon（建商已派人於2/8、2/9拆除）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：有瑕疵已拆除。

⒉房屋全室的牆壁（主要在於牆壁的下沿，因為建商在拆除Silicon時，破壞了下沿的牆壁及部分不是下沿的牆壁）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：建商在拆除Silicon時所破壞。

⒊房屋全室的拋光石英磚的填縫隙（髒污）：

①無瑕疵，但應再次進行填縫隙髒污清潔。

②瑕疵成因：係屬表面因人為走動及地板不清潔所造成。

⒋房屋部分的拋光石英磚（建商在派人拆除Silicon時造成裂痕、刮傷）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：因牆角已無Silicon的緩衝功用，可能建築物受地震或風力搖晃而產生拋光石英磚的細微裂紋。

⒌客廳的浴室的沖澡間裡面（部分磁磚不平及填縫不一致，及有不明物質在磁磚上無法清除掉）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應為非同時施作磁磚所產生不平及填縫不一致現象；不明物質為水泥漿，應為建商於施作完成後未進行全面清潔。

⒍客廳的浴室的沖澡間外面（位於馬桶前面的地磚填縫有明顯色差，乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除破壞到）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應為非同時施作地磚所產生填縫有明顯色差；乾濕分離的門檻的部分Silicon被刮除，因現場已進行修補，無法判斷被刮除破壞情形及其原因。

⒎主臥室的浴室的沖澡間（有2個空心的地磚、玻璃門與牆壁似乎有空隙，會造成水流出玻璃門外）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該屬於建商施作地磚未確實貼牢所致。

⒏主臥室的浴室的沖澡間（洩水坡的功能不佳）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該屬於建商洩水坡度不足所致。

⒐建商所提供的房屋平面圖有錯誤（沙發背牆並沒有冷氣的排水洞）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該屬於建商未依圖施作所致，由於增設排水洞有其困難，但未能依原告所期待的圖面完成，建議補償其房屋價值約3萬元。

⒑大門門框的左下方有水泥黏著住：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該屬於建商施作門檻時未進行整段水泥砂漿清除所致。

⒒廚房的中島下方的踏板（沒有黏著住，會搖動且有空隙）：

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該屬於建商施作踏板時未全部施作Silicon所致。

⒓露台的洩水坡是否向室內傾斜，導致排水向屋內倒排結果？

①有瑕疵。

②瑕疵成因：應該與落地窗門檻比一般為低、大露台、暴雨及樹葉阻塞有關，但基於建商負有住家需能正常使用的原則下，應該提供免費改善的服務。是依上開卷附臺中市建築師公會104年9月3日中市建師鑑字第339號鑑定報告內容，足認系爭房屋迄仍存有上開瑕疵未修繕，再審諸前揭鑑定報告所載「本次計有12處瑕疵項目進行鑑定，主要內容皆為裝修建材受損或施作不良所產生，多數可進行修繕或修復，唯有第9點建商所提供的房屋平面圖與現場施作不符，可考慮進行原告使用不便而補償3萬元及第12點露台洩水坡向室內傾斜，雖現場符合圖說，但基於建商負有買方需能正常使用住家的原則下，應該提供免費改善的服務。經鑑定各瑕疵後進行相關的修繕或修復，鑑定標的建物即可得到完善正常的使用，尚無房屋價值的減少，修繕或修復概估費用詳分析，金額為105,500元。」等情，則原告憑以請求減少價金105,500元，應屬適當。從而，原告憑以請求被告青成公司應給付原告105,500元，即屬有據。

㈡次就原告主張依系爭協議書，被告應給付原告150,166元，被告僅給付其中61,158元，而請求被給付89,008元部分，兩造就原告搬入系爭房屋使用後，於103年1月6日，原告與被告青成公司簽立起訴狀之證物編號2之系爭協議書乙節，均無爭執，而依系爭協議書第一、三條約定，被告青成公司應支付原告住宿及洗衣補助費，期間自102年12月21日至102年12月26日止及自103年1月6日至103年1月27日止，總共27天，雙方約定每日住宿及洗衣補助以2,150元計算，被告青成公司應支付原告住宿及洗衣補助費合計58,050元（即2150元×27日＝58050元），原告此部份之請求自屬有據。又依系爭協議書第四條約定，被告青成公司應支付原告840萬元房貸之利息，期間自102年12月21日至103年1月27日止，共38天，依卷附房屋貸款撥款通知單所載，以每月利息13,412元計算，被告青成公司應支付原告840萬元房貸之利息合計16,416元（即13412元÷31日＝432元/每日，432元/日×38日＝16416元），原告此部份之請求亦屬有據。又依系爭協議書第六條約定，手工牆壁彩繪如有損壞，被告青成公司應支付原告重新彩繪之費用，原告主張上開手工牆壁彩繪有損壞，其彩繪修繕費計15,000元乙節，有其提出彩繪壁畫修繕報價單為憑，互核相符，堪信原告此部份之主張為真實，從而，原告此部份之請求洵屬有據。又原告主張依系爭協議書第十條約定，如超過103年1月27日被告青成公司未完善其承諾之修繕，所超出日期所造成之住宿、洗衣費用，被告青成公司應全額給付原告。而審之卷附臺中市建築師公會104年9月3日中市建師鑑字第339號鑑定報告內容，顯示系爭房屋迄仍存有諸多瑕疵未修繕，足認被告青成公司迄未完善其承諾之修繕，則原告憑以請求被告青成公司應支付原告自103年1月28日至103年2月22日止，共為26天之住宿、洗衣費用，合計55,900元（即2150元×26日＝55900元），自屬有據。至原告雖主張依系爭協議書第九條約定，請求被告青成公司應支付原告103年1月29日清潔費用4,800元，然為被告所否認，並抗辯稱：依系爭協議書第九條約定之系爭房屋清潔事項，已於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立交屋證明書，是被告已完成系爭房屋清潔並經原告驗收，則原告復依系爭協議書第九條請求系爭房屋清潔費4,800元並無理由等語。本院審諸兩造就系爭協議書約定事項，再於103年1月28日進行驗收，原告並於當日簽立被證3之交屋證明書，被告並給付系爭協議書約定之61,158元完畢乙節，均無爭執，並列為不爭執事項，衡情被告應已完成系爭房屋清潔，否則原告於當日何以會簽立被證3之交屋證明書，而無異議？此外，原告就其主張被告並無進行系爭房屋清潔，原告確有於103年1月29日清潔系爭房屋之事實，並未再舉證以實其說，則其此部份之請求，顯屬無據。依上，原告主張依系爭協議書，被告青成公司應給付原告之金額合計為145,366元，被告青成公司僅給付其中61,158元，從而，原告此部分得請求之金額計為84,208元，其逾此部份之請求，即屬無據。

三、又原告主張被告青成公司點交系爭房屋予原告，已逾系爭買賣契約第十三條（四）約定「領得使用執照後六個月內」之交屋期限，乃依系爭買賣契約書第十三條約定請求被告給付交屋遲延利息1,296,750元等情，為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例可資參照。又依系爭房屋合約書第十三條「交屋約定」第一項係約定：「一、乙方（即被告青成公司）依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方（即原告）進行驗屋、交屋。」等語；同條第五項（四）則約定：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方。」等語。審之上開二項契約條文有關交屋之約定，二項條文之契約文字均明確記載為「通知甲方（即原告）進行交屋」，自不能捨契約文字而將之曲解為「交屋完畢」。復按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」，建築法第73條定有明文。是依此法文意旨，建築物倘已領得使用執照，於水、電等接通後，建築物即已達可使用之狀態，此際進行交屋自已符合債務本旨，此應為當事人立約時之真意所在。稽上，被告青成公司只需按上開二項契約條文約定於「領得使用執照後六個月內通知甲方（即原告）進行交屋」，即無給付遲延之可言。經查被告抗辯稱：被告青成公司已於102年9月4日完成本大廈興建工程並取得使用執照，繼於102年12月間通知原告於同年12月12日驗屋，再於修繕原告驗屋所列缺失後，通知原告於同年12月21日辦理交屋，原告並已於當日將全部傢俱搬入系爭房屋等情，有被告所提出前揭卷附原告或其受託人楊愛多於辦理交屋當日所簽立之客戶驗屋缺失表、修繕清單、房地點交明細表、交屋證明書、點交清冊等件可資佐證，嗣更由原告之受託人楊愛多於103年1月28日與被告青成公司書立「交屋證明書」，證明原告於103年1月28日業已辦妥系爭房屋所有交屋手續無誤，此亦有當日交屋證明書及交屋委託書存卷可稽，是自被告青成公司於102年9月4日完成本大廈興建工程並取得使用執照計算至103年1月28日止，尚無逾六個月之交屋期限，則本件交屋應符合上揭所約定之「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」情事甚明，被告青成公司即無給付遲延之可言，則原告猶執前詞主張被告青成公司點交系爭房屋予原告，已逾系爭買賣契約第十三條（四）約定「領得使用執照後六個月內」之交屋期限，顯與事實未符，應無可採。從而，原告猶憑以訴請被告給付交屋遲延利息1,296,750元云云，即屬無據。至原告雖另主張被告未依依限將公設等點交管理委員會云云。然依系爭房屋合約書第十四條約定：「共有部分之點交」第一、三項約定：「乙方應依(公寓大廈管理條例)之規定，於區分所有權人數達法定標準時召開第一次區分所有權人會議，並自完工之日起至第一次區分所有權人會議選出主任委員及相關委員為止，擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由甲方繳付管理費。」、「乙方於成立管理委員會或推選管理負責人後七日內，會同管理委員會或推選之管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交之。…」，此係基於公寓大廈管理條例第57條第1、2項：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」之法文規定所為之約定。由系爭房屋合約書第十四條之契約條文，對照前述第十三條之契約條文，可知被告青成公司與原告為上開房屋合約第十四條一、三項之約定，目的在於使被告青成公司得依該約定與本大廈管理委員會辦理公設移交及設備管線檢測後之移交手續，以明本大廈管理委員會管理公共設施、設備之權責，該房屋合約第十四條一、三項共有部分點交約定與前揭房屋合約第十三條一項之(本房屋)交屋約定無涉，又系爭房屋合約第十四條共有部分點交約定之履行，並無如第十三條之契約條文有逾期點交應給付遲延利息之約定，顯屬有意之區別。則原告猶主張被告未依依限將公設等點交管理委員會，欲憑此訴請被告給付交屋遲延利息1,296,750元云云，亦屬無據。又本件交屋既已符合上揭所約定之「領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋」情事，被告青成公司並無給付遲延，則原告復主張系爭房屋公設尚未完成點交而依消費者保護法第1條、第17條第1項、第2項、消費者保護法施行細則第15條第2項規定，請求被告青成公司應自103年3月5日起，每逾一日應按已繳房地價款萬分之5計算之遲延利息云云，亦屬無據，自無庸贅言。

四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原告依系爭協議書及民法第359條規定對被告之請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，復擴張聲明，並將該民事辯論要旨2狀繕本於104年10月6日送達被告，則原告請求自104年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

五、綜上所述，本件原告依系爭協議書及民法第359條規定請求被告青成公司應給付原告之金額合計為189,708元，其逾此部份之請求，即屬無據。又依系爭土地合約書第十六條約定：「本合約之附件視為合約之一部份並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部份不履約時，視為全部違約。」，此於系爭房屋合約書第二十四條亦有相同之約定，亦即系爭土地與房屋合約當事人間就二項合約權利義務具連帶不可分之關係，應共同履行，依此約定，被告吳文雄與被告青成公司對原告之債務，應連帶付給付責任甚明．則原告憑以請求被告吳文雄就被告青成公司應給付原告之金額189,708元，應連帶負清償責任，自屬有據。從而，原告憑以訴請被告二人應連帶給付原告189,708元，及自民事辯論要旨2狀繕本送達被告之翌日即104年10月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，乃所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併駁回。至被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，就原告勝訴部份，經核於法均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。