臺灣臺南地方法院102年度訴字第1754號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1754號

原告

侯信良

原告

新復成投資股份有限公司

法定代理人

侯蔡雪吟

法定代理人

前列 二人

訴訟代理人

蔡文斌律師

訴訟代理人

曾獻賜律師

訴訟代理人

高華陽律師

被告

王月娥

被告

大可禾文化教育股份有限公司

兼前一人

法定代理人

何達雄

法定代理人

前列 三人

訴訟代理人

方文賢律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按強制執行法第4條第1項第4款、公證法第13條第1項第1款所定之執行名義，須以依公證書可證明債權人得請求給付一定數量之金錢等為限。故必債權人聲請強制執行時，其請求已確定存在始可。如公證租約僅載債務人不履行給付租金或違約金，應逕受強制執行。既不能逕依該公證租約證明債務人確有積欠租金或違約情事，債務人對於應否給付租金或是否違約，復有爭執。即屬實體上應予斟酌之問題。執行法院無從遽行斷定債權人之請求確定存在。尚不得率就租金及違約金予以強制執行（最高法院43年度台上字第524號判例、76年度台抗字第177號判決意旨參照）。

二、查原告侯信良與被告王月娥於民國（下同）99年l月13日就坐落臺南市○區○○路00號建物（下稱系爭建物）一、二樓訂有租賃契約並作成公證書（下稱Ａ契約），約定租金每月新台幣19萬元，租期至104年l月12日止；原告侯信良又與被告大可禾文化教育股份有限公司（下稱大可禾公司）於98年9月1日就系爭建物三、四樓訂有租賃契約並作成公證書（下稱Ｂ契約），約定租金每月8萬元，租期至100年8月31日止。上開Ａ、Ｂ契約均有租期屆滿或租約終止之翌日起不交還租賃物，承租人應給付租金兩倍計算違約金之約定。原告侯信良主張自100年1月起，被告大可禾公司未再給付租金，原告侯信良遂以公證書聲請強制執行（本院100年度司執字第82606號執行事件執行命令）請求大可禾公司遷讓房屋、給付違約金等，惟被告大可禾公司於102年10月14日就違約金部分聲明異議，認該違約金債權不存在及違約金數額有酌減之問題，此經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛。另被告王月娥、何達雄亦否認原告新復成公司對其有違約金債權存在。是兩造就違約金債權是否存在既有爭執，揆諸前開說明，執行法院尚不得率就違約金予以強制執行，是以原告就違約金部分提起本件訴訟即有保護之必要，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）緣原告侯信良與被告王月娥於99年l月13日就系爭建物一、二樓訂有租賃契約並作成公證書（即Ａ契約），約定租金每月新台幣19萬元（違約處罰租金2倍計算之違約金），租期至104年l月12日止；原告侯信良又與被告大可禾公司於98年9月1日就系爭建物三、四樓訂有租賃契約並作成公證書（即Ｂ契約），約定租金每月8萬元，租期至100年8月31日止。此二租賃契約均約定被告何達雄為連帶保證人。

（二）惟自100年1月起，被告均未再給付租金，原告侯信良遂以公證書聲請強制執行（本院100年度司執字第82606號執行事件執行命令）給付租金及違約金，並請求被告大可禾公司交還系爭建物三、四樓部分（含屋頂突出物），惟被告大可禾公司於102年10月14日就違約金部分聲明異議，是以原告就違約金部分提起本件訴訟。

（三）原告侯信良後於101年6月22日將系爭建物全部出售予新復成投資股份有限公司（下稱新復成公司），按民法第425條第1項規定，侯信良與被告王月娥間之租賃契約（僅Ａ契約，此時Ｂ契約已租期屆至而終止），自101年6月22日以後均由新復成公司承受。惟被告王月娥全未給付租金予原告新復成公司，原告新復成公司乃終止Ａ契約並訴請遷讓房屋，本院以101年度訴字第1113號判決原告勝訴在案，惟被告已提起上訴，現由臺灣高等法院臺南分院審理中。

（四）原告侯信良請求被告大可禾公司及何達雄給付違約金部分（即訴之聲明第一項）：按Ｂ契約第9條約定：「承租人於租期屆滿或租約終止時，應即搬遷……承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩倍計算之違約金…」，Ｂ契約係於100年8月31日租期屆滿，被告大可禾公司即應交還系爭建物三、四樓，惟被告大可禾公司竟繼續占用，拒絕交還，依Ｂ契約第9條，原告侯信良得請求自100年9月1日起至101年6月20日止（9個月又20天，以9又2/3個月計），按每月16萬元（租金2倍）計算之違約金，總計1,546,667元，另被告何達雄為被告大可禾公司之連帶保證人，自應負連帶給付責任。

（五）原告新復成公司請求被告大可禾公司給付不當得利部分（訴之聲明第二項）：按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，又租期屆滿而未續定租約者，租賃契約當然終止，承租人於契約終止後，繼續占用租賃標的物即屬無權占有。查被告大可禾公司與原告侯信良間之租賃契約（Ｂ契約）已於100年8月31日期滿終止，被告大可禾公司繼續占有系爭建物三、四樓，自屬無權占有，原告新復成公司於101年6月22日買受系爭建物全部，乃本於所有權人地位，請求被告大可禾公司給付自101年6月22日至遷離日止，每月相當於租金8萬元之不當得利，自屬有據。

（六）原告新復成公司請求被告王月娥及何達雄給付違約金部分（訴之聲明第三項）：按Ａ契約第9條約定（按民法第425條第1項規定，原告新復成公司承受Ａ租約）:「承租人於租期屆滿或租約終止時，應即搬遷…承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩造計算之違約金…」，Ａ契約於101年9月19日被告王月娥收受本院101年度訴字第1113號民事案件起訴狀繕本時起即終止，被告王月娥即應交還系爭建物一、二樓，惟被告王月娥仍繼續占有使用，依Ａ契約第9條，原告新復成公司得請求自101年9月20日起至被告王月娥遷離系爭建物一、二樓之日止，按每月38萬元計算之違約金，另被告何達雄為被告王月娥之連帶保證人，自應負連帶給付責任。

（七）爰聲明：

⒈被告大可禾公司、被告何達雄應連帶給付原告侯信良1,546,667元。

⒉被告大可禾公司應給付原告新復成公司自101年6月22日起，至遷離坐落臺南市○區○○路00號建物三、四樓之日止，按每月8萬元計算之不當得利。

⒊被告王月娥與被告何達雄應連帶給付原告新復成公司自101年9月20日起，至被告王月娥遷離坐落臺南市○區○○路00號建物一、二樓之日止，按每月34萬元計算之違約金。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）被告王月娥、大可禾公司與原告侯信良、新復成公司間，並無租約關係，原告主張依約請求違約金，並無理由：

⒈本件Ａ、Ｂ租約，雖於經公證之房屋租賃契約書載稱係被告王月娥、大可禾公司向原告侯信良承租「臺南市○區○○路00號一、二樓之房屋」、「三、四樓含屋預突出物之房屋」，然實際上存於當事人之間，乃為「何達雄向侯信良承租建物基地」，即本件租約關於租賃標的物，乃非為房屋而係建物基地，土地租金為每月27萬元（即Ａ、Ｂ租約每月租金總和）。

⒉關於系爭建物即「臺南市○區○○路00號房屋」，實為何達雄與侯信良二人共同出資建築而原始取得，而何達雄出資80%（計24,535,267元）、侯信良出資20%（即600萬元），依法應各原始取得該建物應有部分4/5、1/5。

⒊基上所述，本件租約既非實在，且為當事人侯信良與王月娥、大可禾公司、何達雄所明知，依民法第87條第1項規定，應屬無效，是縱經公證，亦屬自始、當然、確定無效，應無疑義。則原告等執該無效之租約第9條所定，請求被告等連帶給付違約金云云，顯無理由。

（二）另，原告新復成公司並非系爭建物所有權人，對被告大可禾公司主張其自受讓系爭建物（101年6月22日）起至大可禾公司遷離日止，得請求給付按每月8萬元計算之不當得利云云，實無理由：

⒈按系爭建物系由何達雄與侯信良二人共同出資興建，而依比例原始取得該建物各4/5、1/5之所有權，已如上述。惟侯信良為達使何達雄難於主張回復、索還建物所有權之目的，竟於101年6月21日虛以買賣為原因而將系爭建物之所有權移轉予原告新復成公司。而查新復成公司法定代理人侯蔡雪吟為侯信良之妻，侯信良亦為該公司之董事，且所佔股數最多，公司為侯信良所宰制之公司，甚為瞭然，已難諉稱其對本件系爭建物為何達雄與侯信良共同出資所興建之情事為不知。即衡諸常情，一般購買不動產者，豈有買房而不一併買地之理？是依其情形，其間買賣系爭建物，顯為通謀虛偽，致為瞭然，所為買賣契約及移轉登記行為，依法乃屬無效。因之，原告新復成公司非系爭建物所有人，自無本於所有權人地位請求不當得利可言。

⒉其上所述，原告新復成公司並非系爭建物所有權人，其主張對被告大可禾公司請求不當得利云云，並無理由。

（三）而就系爭建物為何達雄、侯信良共同出資興建，依法應各原始得得該建物應有部分4/5、1/5，非侯信良獨有一事，在另案（即臺灣高等法院臺南分院102年度上字第90號確認所有權存在事件，尚審理中）已由何達雄論述綦詳，堪認為真實。茲檢附另案之書狀供法院審酌。

（四）爰聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊被告願供擔保請宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）坐落臺南市○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地），及同段3419建號房屋（門牌號碼：臺南市○區○○路00號，即系爭建物）原登記為原告侯信良所有；原告侯信良於101年6月21日將系爭建物以買賣為原因將所有權移轉登記給原告新復成公司。

⒉原告侯信良於99年1月13日就系爭建物一、二樓，以其為出租人、被告王月娥為承租人、被告何達雄為承租人之連帶保證人，簽定租賃期間自99年1月13日起至104年1月12日止，每月租金19萬元之房屋租賃契約書，經公證在案（即Ａ契約），並約定承租人於租期屆滿或租約終止時，應即搬遷…承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩倍計算之違約金。

⒊原告侯信良於98年9月1日就系爭建物三、四樓，以其為出租人、被告大可禾公司為承租人、被告何達雄為承租人之連帶保證人，簽定租賃期間自98年9月1日起至100年8月31日止，每月租金8萬元之房屋租賃契約書，經公證在案（即Ｂ契約），並約定承租人於租期屆滿或租約終止時，應即搬遷…承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩倍計算之違約金。

⒋被告王月娥目前仍占有系爭建物一、二樓、被告大可禾公司目前仍有系爭建物三、四樓，尚未搬遷。

四、兩造爭執事項：

（一）原告侯信良以承租人被告大可禾公司於租期屆滿未搬遷為由，主張被告大可禾公司、被告何達雄依Ｂ契約應連帶給付原告侯信良自100年9月1日至101年6月20日止之違約金1,546,667元是否有理由？

（二）原告新復成公司以被告大可禾公司占有其所有之系爭建物

三、四樓而無正當理由，請求被告大可禾公司應給付原告新復成公司，自101年6月22日起至遷離系爭建物三、四樓之日止，每月相當於租金之不當得利8萬元是否有理由？

（三）原告新復成公司以其為系爭建物之出租人，已以本院101年度訴字第1113號起訴狀之送達對被告王月娥為終止Ａ契約之意思表示，惟被告王月娥仍未搬遷為由，請主張被告王月娥、被告何達雄依Ａ契約應連帶給原告新復成公司，自上開起訴狀繕本送達翌日即101年9月20日起至遷離系爭建物一、二樓之日止，每月38萬元之違約金是否有理由？

五、得心證之理由：

（一）原告侯信良以承租人被告大可禾公司於租期屆滿未搬遷為由，主張被告大可禾公司、被告何達雄依Ｂ契約應連帶給付原告侯信良自100年9月1日至101年6月20日止之違約金1,546,667元是否有理由？經查：

⒈雖被告辯稱：被告何達雄為系爭建物的所有權人之一，系爭建物租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係被告何達雄向原告侯信良承租系爭土地，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭建物租賃契約應屬無效云云，然查：

⑴按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。本件原告侯信良否認有何通謀虛偽意思表示之情形，對此有利於被告之主張，依該條之規定，應由被告負舉證責任。

⑵查被告雖主張何達雄為系爭建物之所有權人之一，應有部分為4/5，此由何達雄自89年4月1日起即以通遠建設股份有限公司名義與侯信良訂立「房屋租賃契約預定書」，而系爭建物在89年10月15日才動工，90年5月7日峻工，90年6月13日取得使用執照，簽訂房屋租賃契預定書時建物尚未興建及完工，何達雄即須付租金，足證何達雄所支付者為土地租金云云，並提出房屋租賃約預定書一紙（附於本院101年度1113號卷宗）為證。然查：

①被告所提出租人侯信良與承租人通遠建設股份有限公司所訂立之房屋租賃契約預定書約定：「雙方因『房屋』租賃乙事，合意約定如次：第一條租賃標的物…三權利範圍：『出租人自行投資興建適合辦理幼稚園教育之建物，預計於民國89.03.31完成建築，承租人同意於建築完成後承租之。』」，該承租之標的物為房屋而非土地甚明，且亦明示該房屋為「出租人（即侯信良）自行投資興建」（見本院101年度1113號卷第70頁）。

②按衡之商業習慣及社會常情，若當事人間有合資興建建物，且無特別約定所有權歸屬之情形，合資之當事人均係欲藉由出資而共同原始取得建物之所有權，則縱出資人之一有另行承租使用全部建物之需求，亦殊無容任其他出資人排除其出資事實之理，況以被告何達雄主張其就興建系爭建物之出資達80%，比例甚高，更無不於系爭建物相關文件上明示其出資情形之可能。是由上開房屋租賃預定契約書均記載「出租人自行投資興建適合辦理補習教育之建物」、「承租人同意於建築完成後承租之」等字句，即可徵被告何達雄以訴外人通遠建設股份有限公司名義與原告侯信良簽立上開租賃契約預定書時，對原告侯信良稱系爭建物係由「出租人自行投資興建」乙事並無爭執，依上開房屋租賃契約預定書之文義，難為有利於被告之認定。

③再查，雖然89年4月1日簽訂上開房屋租賃契約預定書時，系爭建物尚未完工，惟查系爭建物於建築期間是否亦收取租金、租金有無減半收取等情形，本於契約自由原則，原可由租賃契約之兩造當事人自行約定，亦不能據此即認定被告何達雄曾出資興建系爭建物，故僅係承租系爭土地等事實。被告依上開房屋租賃契約預定書主張何達雄為系爭建物之所有權人之一為無可採。

④又查，被告王月娥、大可禾公司與原告侯信良訂立之Ａ、Ｂ租賃契約，均經公證人公證，此有該公證書暨租賃契約書在卷可按（見本院102年度補字第686號卷第8-17頁）。而依上開租賃契約書除於標題明示為「房屋租賃契約書」，及契約第1條記載租賃標的物為系爭建物，另第5條約定系爭建物之使用限制，包括承租人不得將系爭建物轉租，承租人應依房屋點交時之現狀使用，不得有任何改變建築物構造之行為，上開條款均係以房屋租賃為前提而訂立，足以證明當事人確實係以系爭建物之租賃為標的。若係在系爭租賃契約中隱藏系爭土地之租賃，上開條文即無約定之必要。況且兩造於系爭契約第12條有承租人租期屆滿不交還租賃物時，應逕受強制執行之約定，果被告何達雄為系爭建物之所有權人屬實，豈會有租期屆滿將自已所有之系爭建物全部交付予侯信良之約定，並同意逕受強制執行？是被告抗辯稱系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示云云，與事實不符。

⑤末查，被告何達雄以新復成公司、侯信良為被告，另案提起民事訴訟，聲明請求「被告新復成公司應將系爭建物於101年6月21日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。被告侯信良應將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為原告何達雄所有，應有部分五分之一登記為被告侯信良所有。」，經本院101年度訴字第729號判決認定：「原告何達雄主張其與被告侯信良共同出資興建系爭建物，已因出資80%而原始取得系爭建物所有權應有部分五分之四，請求被告侯信良將系爭建物所有權應有部分五分之四登記為其所有云云，因原告均無法舉證證明其上開主張為真，其上開請求均屬無由，應予駁回。」而駁回何達雄之訴在案（被告何達雄不服提起上訴，目前由臺灣高等法院臺南分院102年度上字第90號審理中，尚未確定），此經本院調取上開民事卷宗核閱無誤。此外，被告復未能舉證證明系爭建物係被告何達雄與原告侯信良二人共同出資建築而原始取得所有權，從而，被告辯稱王月娥、大可禾公司與侯信良間所訂立之系爭Ａ、Ｂ契約為通謀虛偽意思表示，當事人間隱藏之真意係被告何達雄向原告侯信良承租系爭土地，系爭建物租賃契約應屬無效云云，為無理由。

⒉又查，原告侯信良主張被告大可禾公司、何達雄應依系爭Ｂ契約第9條約定，給付自100年9月1日起至101年6月20日止之違約金1,546,667元，被告則以前揭情詞置辯，經查：

⑴系爭Ｂ契約之租賃期間自98年9月1日起至100年8月31日止，惟被告大可禾公司迄今尚未將系爭建物三、四樓遷讓返還出租人，被告大可禾公司已符合系爭Ｂ契約第9條違約處罰之情事。

⑵然查，違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決、70年度台上字第1644號判決參照）。查原告侯信良與被告大可禾公司之Ｂ契約第9條約定：「承租人反於租期期滿或租約終止時，應即搬遷，將租賃物以原狀交還出租人，承租人不得向出租人請求搬遷費或其他任何名目之費用及補償，承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩倍計算之違約金，『如有其他損害，仍應依法賠償』。」此有該契約在卷可按（見補字卷第12頁背面）。是依上開約定，債務人不於適當時期（租期期滿或租約終止）履行債務（搬遷）時，即須支付違約金，且係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，又出租人如有其他損害，仍得請求損害賠償之情形，可見系爭Ｂ契約第9條違約金之約定並非損害賠償總額之預定，應屬懲罰性違約金，應可確定。則出租人就承租人之逾期搬遷，除得請求給付上開懲罰性違約金，作為確保債權效力所定之強制罰以外，得再為其他請求（例如返還因無權占有而獲得相當於租金之不當得利）。從而，原告侯信良依Ｂ契約第9條請求被告大可禾公司、何達雄應連帶給付自100年9月1日起至101年6月20日止，即9又2/3個月之懲罰性違約金，即為法之所許。

⑶次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例、82年度台上字第2529號裁判意旨足資參照）。本院審酌被告大可禾公司為資本額10萬元之公司，於租約到期，未經依合約取得侯信良同意續租，即應搬遷，惟原告對系爭建物並無另行出租或為其他使用之規劃，及房屋租金於100、101年間並無大幅波動等客觀事實，系爭三、四樓房屋出租與被告大可禾公司，每月租金僅為8萬元，原告侯信良在被告大可禾公司違約後，尚得請求其賠償其他損失（例如請求返還相當於租金之不當得利）等情，認其請求每月16萬元之懲罰性違約金，較每月租金額高達兩倍，與實際損害相懸殊，自非相當，應予酌減為原租金20%，即每月16,000元計算之違約金，應屬適當。從而，原告侯信良請求被告大可禾公司、何達雄應連帶給付違約金為154,667元（計算式：16,000×9又2/3＝154,667，元以下四捨五入，下同）為有理由，逾此之範圍為無理由。至於原告侯信良是否依其所有權人地位請求被告大可禾公司返還此期間內相當於租金之不當得利，不在本件審理範圍之內，附此說明。

（二）原告新復成公司以被告大可禾公司占有其所有之系爭建物

三、四樓而無正當理由，請求被告大可禾公司給付原告新復成公司，自101年6月22日起至遷離系爭建物三、四樓之日止，每月相當於租金之不當得利8萬元是否有理由？經查：

⒈雖被告抗辯稱系爭建物為原告侯信良與被告何達雄共有；原告侯信良與新復成公司就系爭建物亦為通謀虛偽意思表示，被告新復成公司並非系爭建物之所有權人，不得請求不當得利云云置辯。然查：

⑴系爭建物原登記為原告侯信良所有；侯信良於101年6月21日將該屋以買賣為原因將所有權移轉登記給原告新復成公司，此為兩造所不爭執，應可認定為真正。雖被告抗辯稱，被告何達雄為系爭建物的共有人之一，原告新復成公司之法定代理人侯蔡雪吟明知此情，原告新復成公司乃與侯信良通謀虛偽意思表示將系爭建物移轉予原告新復成公司，此由一般購買不動產豈有買房而不一併買地之理，且僅以700萬元購買系爭建物，價格顯然偏低云云。惟查：

①按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29號、62年臺上字第316號判例意旨參照），當事人間之買賣等債權關係是否為通謀虛偽意思表示，通常固均無法直接證明，而多須以買賣雙方約定之價金是否顯不相當、債務人是否確實收受買賣價金、買賣關係之成立時點等相關事實，資為認定雙方買賣是否為通謀虛偽之依據；但因當事人間若有其他親誼或利害關係時，就買賣契約成立過程及約定內容，即非無可能有單純利潤計算以外之考慮因素，此際當事人間之價金約定是否顯不相當，或買賣契約成立之時點是否可疑等情，自可能須綜合各項情形評價或認定，非可一概而論，則依前揭舉證責任分配之說明，自仍須由主張買賣係屬虛偽之人舉出相當之證據以實其說，否則即無從認定該等主張係屬可採。

②被告未能舉證證明其被告何達雄為系爭建物的共有人之一，系爭建物租賃契約書隱藏之真意係何達雄向侯信良承租系爭土地等情已如前述，則原告侯信良、新復成公司有無為此而通謀虛偽訂立系爭建物之買賣契約已非無疑。查無論原告侯信良與原告新復成公司間有何緊密之關聯，原告侯信良、新復成公司於法律上既屬不同之人格主體，自有合法成立買賣契約關係之需求及可能，不能僅以原告新復成公司之法定代理人侯蔡雪吟為侯信良之配偶，即遽認侯信良、原告新復成公司間之買賣必屬虛偽。

③原告侯信良、新復成公司間既有前述特殊關係及交易考量，則侯信良為求出售系爭建物予原告新復成公司，自非無可能接受較低之買賣價格，尚難謂此交易價格即屬虛偽。又依商業交易習慣，買受建物時一併買受基地固屬交易常態，但因其他因素考量例如爭值稅等而僅買受建物者，亦非無有；原告侯信良既為新復成公司法定代理人侯蔡雪吟之配偶，則因系爭建物坐落於侯信良所有之系爭土地上，縱原告新復成公司於買受系爭建物時未同時買受系爭土地，衡情原告侯信良、新復成公司亦能就系爭土地之使用權源妥為約定，故僅約定買賣系爭建物而未一併買賣系爭基地，復無何悖於常理之處，更不能以此逕認原告侯信良、新復成公司之系爭買賣或移轉行為係屬通謀虛偽之舉。

④此外，被告未能舉證證明原告侯信良、新復成公司間之系爭建物買賣契約為通謀虛偽意思表示，其主張為無可採。被告辯稱原告新復成公司並非系爭建物所有權人，全無足取，原告新復成公司因買賣取得系爭建物所有權，足堪認定。

⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條後段定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院77年度台上字第1211號、89年度第288號判決參照）。經查：

⑴查被告大可禾公司與原告侯信良簽訂之Ｂ契約已於100年8月31日屆滿，原告侯信良復於101年6月21日將系爭建物移轉所有權予新復成公司，已如前述，是被告大可禾公司無權占用系爭建物三、四樓，客觀上應可獲得相當於房屋租金之利益；又被告大可禾公司不遷讓系爭建物之行為，致原告新復成公司受有不能使用收益之損害間，顯有因果關係，故原告新復成公司本於系爭建物所有權人之地位，依不當得利之法律關係，主張因大可禾公司無權占用之行為，使其受有相當於租金之損害，自屬有據。

⑵衡以系爭Ｂ契約每月租金8萬元，而認被告大可禾公司占有使用系爭建物三、四樓所受之利益應係8萬元，並據此計算大可禾公司占有系爭建物三、四樓所得相當於租金之不當得利，並無不合。從而，原告新復成公司請求大可禾公司應自其登記為系爭建物所有權人之翌日即101年6月22日起至遷讓返還系爭建物三、四樓之日止，按月給付原告新復成公司相當於租金之不當得利8萬元，為有理由，應予准許。

（三）原告新復成公司以其為系爭建物之出租人，已以本院101年度訴字第1113號起訴狀之送達對被告王月娥為終止Ａ契約之意思表示，惟被告王月娥仍未搬遷為由，請主張被告王月娥、被告何達雄依Ａ契約應連帶給原告新復成公司，自上開起訴狀繕本送達翌日即101年9月20日起至遷離系爭建物一、二樓之日止，每月38萬元之違約金是否有理由？經查：

⒈系爭建物原登記為原告侯信良所有；侯信良於101年6月21日將該屋以買賣為原因將所有權移轉登記給原告新復成公司，而原告侯信良於99年1月13日就系爭建物一、二樓，以其為出租人、被告王月娥為承租人、被告何達雄為承租人之連帶保證人，簽定租賃期間自99年1月13日起至104年1月12日止，每月租金19萬元之房屋租賃契約書，並經公證在之事實，業據原告提出公證書及房屋租賃契約書為證，且為兩造所不爭執，應可認定為真正。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條訂有明文。系爭建物租賃契約期限未逾五年，且經公證，應有買賣不破租賃原則之適用，是原告新復成公司主張被告王月娥與侯信良之租賃關係對於受讓系爭建物所有權之原告新復成公司仍繼續存在即非無據，至於被告抗辯稱上開Ａ契約及原告新復成公司取得系爭建物均為通謀虛偽意思表示而無效云云，均不可採已如前述，此部分之抗辯為無理由。

⒉按因被告王月娥遲未給付租金，原告新復成公司乃提起本院101年度訴字第1113號民事訴訟，主張被告王月娥未給付租金，乃以起訴狀繕本之送達為終止系爭Ａ契約之意思表示，被告王月娥於101年9月19日收受起訴狀繕本，而上開訴訟已判決認定兩造間之系爭建物租賃契約在101年9月19日終止，此經本院調取該卷核閱無誤。是原告新復成公司與被告王月娥之系爭Ａ契約自101年9月19日起已終止。惟被告王月娥迄今尚未將系爭建物一、二樓遷讓返還出租人新復成公司，被告王月娥已符合系爭Ａ契約第9條違約處罰之情事。又查：

⑴原告侯信良與被告王月娥之Ａ契約第9條約定：「承租人反於租期期滿或租約終止時，應即搬遷，將租賃物以原狀交還出租人，承租人不得向出租人請求搬遷費或其他任何名目之費用及補償，承租人倘不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，承租人應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）兩倍計算之違約金，『如有其他損害，仍應依法賠償』。」此有該契約在卷可按（見補字卷第9頁背面）。是依上開約定，債務人不於適當時期（租期期滿或租約終止）履行債務（搬遷）時，即須支付違約金，且係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，且如出租人如有其他損害，仍得請求損害賠償之情形，可見系爭Ａ契約第9條違約金之約定並非損害賠償總額之預定，應屬懲罰性違約金，應可確定。則出租人就承租人之逾期搬遷，除得請求給付違約金外，得再為其他請求（例如相當於租金之不當得利）。從而原告新復成公司請求被告王月娥、何達雄應連帶給付自101年9月20日起至遷讓房屋止之懲罰性違約金，即為法之所許。

⑵次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號判例、82年度台上字第2529號裁判意旨足資參照）。本院審酌被告王月娥未繳租金，致遭出租人終止租約即應搬遷，惟原告新復成公司對系爭建物並無另行出租或為其他使用之規劃，是除租金損失外，別無其他損失，房屋租金於101年間並無大幅波動等客觀事實，該公司為資本總額101,000,000元之公司，及系爭一、二樓房屋出租與被告王月娥，每月租金僅為19萬元，原告新復成公司在被告王月娥違約後，尚得請求其賠償其他損失（例如請求返還相當於租金之不當得利）等情，認其請求每月38萬元之懲罰性違約金，較每月租金額為高達兩倍，與實際損害顯相懸殊而非相當，應予酌減為原租金20%，即每月38,000元計算違約金，應屬適當。從而，原告新復成公司請求被告王月娥、何達雄應連帶給付自101年9月20日至起遷讓房屋之日止，按月給付38,000元之違約金為有理由，逾此之範圍為無理由。至於原告新復成公司是否依其所有權人地位請求被告王月娥返還此期間內相當於租金之不當得利，不在本件審理範圍之內，附此說明。

六、綜上所述：原告侯信良依系爭Ｂ契約第9條，請求被告大可禾公司、何達雄應連帶給付自100年9月1日起至101年6月20日止之違約金154,667元，原告新復成公司請求被告大可禾公司應自101年6月22日起至遷讓自爭建物三、四樓之日止，按月給付8萬元之不當得利，及原告新復成公司請求被告王月娥、何達雄應自101年9月20日起至遷讓系爭建物一、二樓之日止按月連帶給付38,000元之違約金為有理由，應予准許，爰判決如主文第一至三項所示；逾此之請求為無理由，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟本判決第一項乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，此部分雖經原告侯信良陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判；原告其餘勝訴部分，則經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所依附，應予駁回。

八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第85條第2項、第79條分別定有明文。本件訴訟費用為裁判費為209,384元，而原告之請求一部有理由、一部無理由，本院審酌原告起訴請求之金額與其經駁回部分之金額比例及利害關係，爰確定訴訟費用之負擔如主文第五項所示。

九、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第87條第1項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。