最高行政法院(含改制前行政法院)九十年度判字第一四六號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　九十年度判字第一四六號

原告

甲○○

訴訟代理人

乙○○

被告

行政院公平交易委員會

代表人

趙揚清

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年十二月二十一日台

八七訴字第六二八二九號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：

主文

事實

緣原告於民國八十六年七月間向被告檢舉關係人太平洋建設股份有限公司（以下簡稱太平洋建設公司）興建預售之「太平洋商務中心」建物廣告有虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，並以欺罔公眾及顯失公平之方式，誘使其與之預購，案經被告調查結果，於八十七年三月十日以（八七）公叁字第八六○八五五八－○○六號函復原告，略以由原告所檢舉「商務中心」、「商務套房」、系爭建物位於信義計畫區及建物樓高等事項，尚難認為關係人太平洋建設公司有違反公平交易法規定之情事。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨及補充理由略謂：一、謹查「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效日期、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」為公平交易法第二十一條第一項所明定。謹查系案太平洋建設公司於八十二年間預售時所使用之廣告物包括：報紙廣告、廣告傳單、預售錄影帶、傢俱配置參考透視圖、樣品屋及現場銷售人員解說等。其中八十二年八月六日經濟日報第八版整版廣告稱「太平洋商務中心：信義路、光復南路口－12坪～16坪ＳＳ純鋼骨商務辦公套房」「鑲嵌在信義計畫區－是專業經理人的展業據點；是外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器」「買16坪使用32坪。

請迅速撥發財專線0000000或親洽現場參觀兩款超時空商務套房」「新投資－每坪月租七千元，每月淨賺二萬元（面積一三．六坪者）」，又於其「新商人　新職場」折疊式廣告傳單封面中亦稱「太平洋商務中心－是都會菁英、新商人的展業據點；是外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」，該廣告傳單裏頁則稱「五心級鋼骨帷幕辦公大樓，與商務旅館式管理的首度結盟」「再因應全球經濟村、外埠商旅人士之需，這種結合商務辦公功能與飯店服務機能的超智慧終極尖兵，便因應時代變遷躍然登場」「白晝，是新銳經理人的商務空間；夜晚，是溫馨的城堡」「商務旅店、溫馨的家」「三米三樓高，體貼的人性高度設計！高敞的『室內』，讓每天有愉悅舒適的工作心倩，甚至可在天花板設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」「16坪好過32坪的妙處」「以一坪的價格，換取數坪的空間效益」

等等；綜合以上廣告內容，已足以誤導一般消費大眾獲得下列順理而明確清晰的錯誤認知或決定：系爭建物為一「商務中心」或「商務套房」，乃一結合商務辦公功能與飯店服務機能的嶄新產品。而所謂飯店服務機能最重要者當然是提供「居住」的功能，其他資訊、秘書、會議、管理及休憩等所謂五心功能均屬次要或附帶之服務。既要提供居住功能，自當要有居住的設施與空間，惟因每戶套房總面積僅有十二至十六坪，扣除提供所謂五心功能之用的約百分之三十五的公共設施及每戶獨立衛浴設備，剩下可供商務辦公之用的面積已經不多，所以居住的設施與空間唯有向上發展而設於天花板下的夾層內，故其室內樓地板至天花板間之樓高須較一般為高、達三米三，才有足夠空間在天花板下設此夾層，猶覺室內高敞，絲毫沒有空間壓力。工地現場恰好搭建有樣品屋，其入門上方、天花板之下設有一小型夾層，其大小長寬足敷人身睡臥而綽綽有餘，銷售人員歷歷指稱此即供住宿之用，廣告錄影帶亦有一外籍青年夜晚回來，寬衣解帶準備就寢，此時畫面停留在系爭夾層床舖上良久可證。且其樓地板至天花板淨高度以現場人身高度目測當在三米三以上，亦與廣告傳單所稱「三米三樓高，高敞的『室內』，甚至在天花板下設一列置物櫃」，也絲毫沒有空間的壓力」相符，詢以何以不逕稱「夾層」或「床舖」而稱「一列置物櫃」，銷售人員答以「置物櫃」可以放置棉被與枕頭，可以兼括夾層與床舖，並以該公司股票上市二十多年之信譽為系案依照樣品屋內容施工交屋的保證，其旁另循環播放與樣品屋內容相同的錄影帶，乃索取一卷作為憑證如證物七及證物二十四。既然室內兼具商務辦公與居住的設施與空間，則廣告所稱「白晝，是新銳經理人的商務空間；夜晚，是溫馨的城堡」、「商務旅店、溫馨的家」自屬合理的說法，加上報紙廣告明白列示計算方法證明系爭房屋（以十三．六坪者為例）每坪月租七千元，每月可以淨賺二萬元，故若不自用而出租，尚屬有利之投資。另據錄影帶內容節錄稱，系爭建物將於八十二年與國父紀念館等同時進駐信義計畫區內，及報紙廣告所稱「鑲嵌在信義計畫區－是專業經理人的展業據點；是外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資賺錢利器」，綜合此等引人錯誤之不實誘人廣告，足以引起相當數量之一般消費大眾如原告等人錯誤之認知，因而決定以高價與之簽約預購A10型十五樓乙戶（其編號為15A10，其門牌號碼為「光復南路四九五號十五樓之十」）。詎該公司並未按契約（廣告內容為契約之一部分）內容施工，致八十五年間通知完工交屋時方知，成品屋與廣告內容完全不符，包括（１）天花板下並無夾層床舖（或所謂「一列置物櫃」之設施與空間）之設置，除辦公外，根本無法提供居住功能；（２）室內天花板淨高度前段僅二米三，後段僅二米四，較廣告所稱之三米三短差至少九十公分；（３）系爭建物基地並不屬於信義計畫區範圍內；（４）完工後，台北市政府工務局核發之使用執照所載之系爭建物用途為「一般事務所」而非如廣告上所稱之「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」使用之商務中心或商務套房。該公司以虛偽不實之廣告，並以欺罔或顯失公平之方法引人與之交易，違反公平交易法第二十一條第一項及第二十四條之規定，事證明確。經原告檢證向主管機關即被告檢舉，詎被告預設立場，偏頗草率、枉法曲斷，遽然否准原告之檢舉，原告不服，循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，其認事用法均有違誤，分陳如下：（一）關於建造執照、分區使用商二及使用執照方面：１、查依建築法第三十一條規定，「建造執照或雜項執照申請書，應載明．．．五、建築物用途．．．」，系爭建物基地使用分區經劃定為第二種商業區（簡稱商二），故於申請建造執照時即已依台北市土地使用分區管制規則第四、五、二十二、二十五及三十等條規定核定系爭建物用途為「旅館」，如台北市工務局81建字第五一九號建造執照所示。另依公寓大廈管理條例第四十五條規定，「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」又同條例第十五條規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」。２、經查系爭廣告之一刊載經濟日報的預售廣告下緣載明：建照號碼81建字第五一九號，惟其所載用途為「都會菁英、新商人的展業據點；外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器」顯與系爭買賣契約簽訂時建造執照所記載之用途「旅館」或完工後使用執照所記載之「一般事務所」不符，足證系爭廣告虛偽不實，此有台北市政府工務局建管處北市工建照字第八八六一七三四四○○書函證實。３、上述土地分區使用管制規則第四條雖規定，第二種商業區，為住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區，但該規則第三十條亦規定：「商業區建築物供作住宅使用部分之樓地板面積，不得超過該建築物總樓地板面積之三分之一。」此有主管之台北市政府都市發展局八十八年一月二十五日北市都二字第八八二○○六一○○○號函復原告可稽。本案再訴願決定引用原處分及訴願決定論見，認為系爭建物各戶設有衛浴設備，自成套房，功能上可為住宅或商務使用等語，言下之意，系爭建物客戶，究供住宅或商務使用，可以由建商隨時隨心所欲要改就改，毫無限制，但證諸上述規定，商業區建築物供作住宅使用部分之面積是有所限制的，而且需於申請建造執照時即申請核定各樓層之用途以便控管其面積，而且既經預售，若建商片面擅自變更建物用途，勢必損害購屋人預定買賣契約權益，何況縱然要變更使用也要依照建築法第七十三條至第七十六條及其他有關規定，以及內政部台（85）內營字第八五八四七一八號函規定第一、二、三、四、十二等條規定領得變更使用執照方可變更其使用。而且即使變更使用，那也是完工交屋以後的事，並無解免建商預售時廣告虛偽不實應負的法律責任。故再訴願決定、訴願決定及原處分之隨意變更用途論見，顯屬謬誤。何況，建管單位所核發之使用執照載明系爭建物之用途限為一般事務所，又系案大樓住戶公約亦無同意將系爭建物移供住宅使用之約定，則依照前述「公寓大廈管理條例」第十五條規定「住戶應依使用執照所載用途（在此即一般事務所）使用，不得擅自變更」

。４、依報紙廣告及廣告傳單，系爭建物為「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」，亦即每戶建物內同時具有商務辦公與居住功能的設施與空間，亦即二者同時並存，而非倘具商務辦公之設施與空間，即不具居住的設施與空間，反之亦然，二者只能擇一，而不同時並存；然而證諸使用執照及完工實品房屋，系爭房屋僅有辦公用之設施與空間，故該廣告為虛偽不實，事理至明。５、再訴願決定第三頁第五行引用原處分決定及訴願決定，既均查明現行建管法令截至目前並無有關「商務中心」或「商務套房」之使用分類或歸組，證諸前述公寓大廈管理條例第四十五條規定，即不能以此二商品名稱取得建造執照並銷售，然而系爭廣告及預售契約，卻均以此二名稱為廣告及預售，該廣告及預售契約顯然虛偽不實或欺罔公眾，應無疑義。６、查依被告所制定之「公平交易法相關行為處理原則」第十九頁第四項規定：「本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者」。第二十頁第五項規定：「本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者」。至於虛偽不實或引人錯誤之判斷原則，同頁第六項第（一）目明文規定：「表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品或服務以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準」。經以上述法規所規定之判斷原則加以判斷，系爭廣告完全符合上述法規所規定之「名詞釋義三及四」，自屬虛偽不實及引人錯誤之表示，事證明確，無庸置疑；詎被告無視系爭建物完工後並不具居住功能之事實如前述第２、３、４、各點所陳，竟稱：「其（指商務中心或商務套房）性質上及功能上確實可提供商務或住宅使用，從而本案於建管機構就『商務中心』、『商務套房』有明確定義及歸組，或認定該建物實際使用情形違法前，尚難認定關係人之廣告有不實或其他違反公平交易法之情事」等語，訴願與再訴願決定遞予維持，實屬預設立場、違法行政、模糊焦點、偏頗率斷之詞。蓋本案爭執之焦點在於預售時系爭廣告載明，系爭建物「兼具商務（辦公）、居住與投資的賺錢利器」三種功能，惟完工後實品屋僅具有（商務）辦公功能的設施與空間，而無法提供居住功能的設施與空間，且無投資價值，依前述被告所訂之「公平交易法相關行為處理原則」判斷，確屬公平交易法第二十一條所禁制之虛偽不實及引人錯誤之廣告；而因該廣告表示「兼具商務、居住與投資」三種功能，係指全部套房而言，即與台北市土地使用分區管制規則第三十條規定不合；另查被檢舉人在八十二年八月七日當時所獲准之建造執照載明系爭建物之用途為「旅館」，則依建築法第三十一條及公寓大廈管理條例第四十五條規定，當不得以「商務中心」

或「商務套房」為系爭建物之用途並廣告銷售，而該公司當時業已以此等名詞廣告並銷售，其廣告自屬虛偽不實、引人錯誤之廣告，及欺罔公眾、顯失公平之行為，事證、法理均甚明確。然被告偏執：建商對建造執照登載之用途可以先斬後奏，不必依法定類組名稱申請核准即先行預售，預售後不問用途之變更事涉買賣雙方契約權義問題，建商仍可片面隨意更改、就地合法，以符合建商的廣告訴求，而「尚難認有欺罔消費者或致其誤信之虞」等語。又建商刊登廣告，可以不遵照建造執照核定的用途刊登，甚至掛羊頭賣狗肉亦不算虛偽不實或引人錯誤的廣告等等，顯有違失。而前述眾多釐清事實真相及有利於原告之證物，原告於訴願、再訴願時曾不厭其詳予以陳述，但再訴願決定卻未加審酌，仍僅援引訴願決定及原處分內容，避重就輕，故意省略或捨棄不利建商之關鍵性廣告詞句如上述「鑲嵌在信義計畫區－兼具商務、居住、投資的賺錢利器」及「太平洋商務中心和．．．國父紀念館將於八十二年同時進駐信義計畫區內」等句，而刻意增列原告所不曾主張之模稜兩可詞句如「太平洋商務中心，信義計畫區新座標」「第一座由東京原版空運到信義計畫的精銳型全方位商務空間」等等，並即據以作不利原告之決定，混淆視聽，裨便偏袒建商之用心至為明確，再訴願決定仍予維持，顯有違失。７、查預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地評鑑，消費者幾乎完全依憑廣告來認識並決定其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等。系案建商以「商務中心」或「商務套房」名義廣告並預售，並自我定位「商務中心」或「商務套房」為兼具商務、居住、投資的全功能商務套房已如前述，該等廣告已成契約之一部分，但系爭建物完工後，因建商未依廣告所示設置一列「置物櫃」之設施與空間，致該屋僅具一般辦公之功能而無居住之功能，功能減半、購屋人受損，影響公平競爭與交易秩序，當然屬公平交易法所規範的廣告不實問題，應無疑義，系爭大樓住戶均依使用執照所核定之一般事務所用途使用，根本無關違規使用問題，縱有違規使用，亦屬完工交屋以後之事，與建商預售時廣告不實無涉，請勿轉移焦點，將不實廣告誤導為違規使用。再訴願決定不察仍予維持，顯屬錯誤。８、復查所謂「套房」，應包括有客廳、臥房及整套盥洗衛生設備或廚房用具的房間，故所謂「套房」其中「臥房」係必要設施之一，系案各種預售廣告內容均有夾層床舖之設施與空間，但完工交屋時則未依廣告提供此居住用之夾層床舖（即建商所辯稱之「一列置物櫃」），功能減半，影響消費者權益甚鉅，且造成不公平競爭情事，應屬廣告不實情事，然再訴願決定引用訴願決定之駁回理由竟稱：「查系爭建物各戶設有衛浴設備，自成套房，並配合該建物中秘書中心等公設，系爭建物於功能上實可達到前揭廣告所訴求之（商務套房）機能」等語，依此論辯，則任何建築物，只要具有衛浴設備，縱然未具有居住或臥房之設施與空間，均可稱之為「套房」，此一論點，自原處分決定而訴願決定而再訴願決定，均同持此偏頗論調，諒必撰稿人每次出差住宿飯店，都是住在只有衛浴設備而無床舖（臥房）之設施與空間的「套房」裏，可見被告偏袒建商、強詞奪理，違背論理法則與經驗法則，且不符公認「套房」要件與廣告內容，其為所欲為、肆無忌憚，顯屬謬誤。（二）至於再訴願決定書第七頁第六行及第九頁第十行所稱，再訴願決定持與訴願決定及原處分相同論見，以系爭建物廣告海報內頁除各樓層平面圖外，並於各該平面圖之右下角註明「建物使用：各戶均為一般事務所」等語一節，查該廣告海報內頁右下角「十三至二十樓Ａ２．Ａ４．Ａ６傢俱配置參考透視圖」中，室內高敞，圖中人物身高以最保守的一米六估計，其地板至天花板高度至少約為人身高度的二．七倍即四米三，天花板下設有一夾層床舖，其上並無任何註明「建物使用：各戶均為一般事務所」之文字，所辯顯無理由。何況，依照台北市政府工務局八十六年七月三十日台北市建字第八六六六八○三七○○號函及同局八十六年七月三十日台北市工建字第八六三○八一○六○○號函證實，系爭建物所有各層並無核准設置商務中心（或商務套房）或夾層，故該張廣告傳單畫有夾層即屬虛偽不實，縱有任何文字加註，仍屬虛偽不實或欺罔公眾，毫不足採信，依照被告訂定之公平交易法相關行為處理原則第二十頁第六項判斷原則為：表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事，以一般大眾施以普通注意力為準，即可判斷之。故要判斷系爭廣告之為虛偽不實或引人錯誤，只要引用此一法規，即以交易相對人即原告之認知即足判斷其違法之事實，根本無須適用其他有關之法律－如消費者保護法及其施行細則等等。被告蔑視公平交易法之立法宗旨在維護交易秩序與消費者利益、確保公平競爭之政策，對於虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之判斷，對於被檢舉人所提空言泛泛、毫無法理依據的詭辯飾詞完全採信，甚至還常為之曲意擴張；而對原告所提之主管機關提供明確事證及法理充分之論見與認知，一概予以否決駁回，此可從本案訴願及再訴願決定駁回之理由完全採自原處分書及訴願決定書中被檢舉人之答辯意旨窺見一斑；被告對於欺罔公眾事項的認定也是如此，不知公平正義為何物。再就本案而言，由於虛偽不實及引人錯誤的廣告，妨礙公平競爭，乃依公平交易法第一條「本法未規定者，適用其他有關法律之規定」而引用對建商關於公平競爭之行為有較詳細規範之消費者保護法第十一條第二項及同法第二十二條等規定，以維護系案交易秩序與消費者利益、確保公平競爭，詎再訴願決定立即駁斥稱「要與公平交易法無涉」等語。惟總統八十八年二月三日公布之修正公平交易法第四十六條規定「事業關於競爭之行為，另有其他法律規定者，於不牴觸本法立法意旨之範圍內，優先適用該其他法律之規定」。這證明原告之法律見解幸無差錯。至於再訴願決定書第七頁第八行有關「使用分區＼商二」的問題，乃是被告的論見，不足為憑。謹查系爭建物適用之「台北市土地使用分區管制規則」及台北市專用法規，使用分區為商二，可否建造兼具商務與居住功能的「商務中心」或「商務套房」乙節，事涉台北市土地使用分區管制相關規定，係屬台北市政府都發局權責，業經內政部營建署八十八年二月一日八十八營署建字第○一九一五號函復原告，自應以台北市政府都發局的釋示為準，並據以陳訴如前述。被告在訴願決定書第六頁第五行曾稱，「另依營建署表示，一般事務所、住宅之使用類組，分屬Ｇ－２，Ｈ－２類組，由Ｇ－２類組改為Ｈ－２類組使用，應辦理變更使用執照，因其由高強度使用改為低強度使用（另「旅館」屬Ｂ－４，其強度更較Ｇ－２的「一般事務所」為高，而強度愈高即表示建築成本及售價均愈高），於辦理變更使用時有關項目免檢討」因為這句「免檢討」即率斷為：「至事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所為之變更，在未損及交易相對人權益之前提下，尚非可議」等語而驟然駁回訴願，茲再訴願決定仍予援用而駁回再訴願，實屬違誤，敬請予以撤銷。蓋依照營建署八十八年二月一日八十八營署建字第○一九一五號函復原告檢附「建築法第七十三條執行要點」，上揭被告所稱之「據營建署表示」等語即指此要點而言，查該要點係為執行建築法第七十三條有關建築物變更使用而訂定的要點，其適用對象，係已經完工取得「使用執照」之建物用途的變更，而非系案預售中之建物的「建造執照」用途的變更，此觀乎該法條本身及該執行要點條文第一、二、三、四、十二各點自明，時點不同，原處分、訴願決定及再訴願決定不察，遞予援用，並據為駁回原告所請理由之一，違法如前述，敬請均予撤銷。二、有關系爭廣告「樓高三米三」及設置「夾層床舖」虛偽不實問題。（一）查有關建物高度問題，依照現行「建築技術規則」建築設計施工編第一章第一條用語定義，計有如下三種：１、第十項「樓層高度」：自室內地板面至其直上層地板面之高度。一般大樓每層約三米三左右。２、第十一項「天花板高度」：自室內地板面至天花板之高度。由樓層高度扣除直上層地板厚度及本層天花板上橫樑、空調、水電管線及消防撒水設施等的高度而成。一般高度在二米四、二米五左右。天花板越高，室內越覺高敞舒適而無壓迫感，但建築成本較高，而且受到有關容積率及建築物總高度法令的限制，每層天花板高度越高，其可建樓層數就相對減少。３、第五項「夾層」：夾於樓地板與天花板間之樓層。因涉及結構安全，須經建管機關核准始可興建。但核准就要受到容積率等限制，因而建商每多偷機取巧，不申請許可，俟取得使用執照後，始自行以二次加工方式加蓋室內夾層之違章建築，形成當前建管一大問題。建商常用取巧廣告隱語如：「樓高幾米幾」「買一坪賺一坪」

等等，以暗示夾層屋買賣，是預售屋買賣糾紛的一大來源。（二）系爭廣告詞句為「三米三樓高，體貼的人性高度設計，高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情，甚至可在天花板下設一置物櫃，也絲毫沒有空間的壓力」、樣品屋，其室內天花板高度以參觀人士身高為準，以目測方式測得在三米三以上，在入門處天花板下設有一小型夾層，其大小長寬可容一人睡臥有餘，銷售人員指稱此即晚上睡覺的床舖，又廣告錄影帶亦有與樣品屋內容完全相同的影像；另有廣告海報在其「十三至二十樓傢俱配置參考透視圖」中，其室內高敞，高度估測在四米三左右，天花板下設有一小型夾層之設施與空間，「買十六坪、使用三十二坪」等等。綜合以上各項廣告，消費者合理認知為：該列所謂置物櫃即是夾層臥舖之隱語，有此臥舖，系爭建物才能符合另則廣告所稱「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」之「商務中心」或「商務套房」中的「居住」或「飯店服務機能」中以住宿為主之功能，及「白晝，是新銳專業經理人的商務空間；夜晚，是溫馨的城堡」「商務旅店，溫馨的城堡」的功能，亦又符合廣告所稱「買十六坪、使用三十二坪」。惟完工交屋後，經原告聲請被告派員實地調查，系爭建物室內天花板高度只有二米四（前段）及二米三（後段），且無夾層臥舖的設施與空間，顯見上列廣告內容均屬虛偽不實及引人錯誤，其理由如下：１、查依前述公平交易法相關處理準則第七章，「行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」三、（名詞釋義二）明文規定，「本法第二十一條所稱表示或表徵，係指以文字、語言、聲響、圖形、記號、數量、數字、影像、顏色、形狀、動作、物體或其他方式表達或傳播訊息或觀念之行為」。系爭廣告物中，報紙廣告及廣告海報均載明系爭建物「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」等等屬以文字表達訊息，樣品屋屬以物體表達，錄影帶屬以語言、聲響、影像表達，銷售人員的解說屬以語言及動作表達，完全符合上述定義。故其為虛偽不實及引人錯誤之廣告，事證明確，被告空口否定，實在莫名其妙，請予以撤銷。２、上述文字廣告部分雖無直接提及「夾層」

或「臥舖」字樣，但其他語言、影像、動作、物體、聲響等表達方式則皆曾直接提及，而判斷廣告是否虛偽不實或引人錯誤，並非以文字表達方式一種為限，已如上述。

再訴願決定書第十頁第七行稱「卷查本案相關卷證廣告均未見再訴願人所稱得設置一夾層床舖之敍述」等語，均屬謬誤。３、謹查建築技術規則極其專門、複雜，部分不肖建商常濫用其專業優勢地位，鑽研法律漏洞，預設陷阱，以虛偽不實之廣告或引人錯誤之方法，誘人與之交易賺取暴利。本案文字部分的廣告雖未直接提及「夾層床舖」字樣，但廣告中所謂「三米三樓高」「一列置物櫃」「買十六坪、使用三十二坪」

等隱語，便是其騙人技倆所在。鈞院八十六年度判字第三二四六號判決書便是支持對以此類隱語為名而行夾層屋銷售廣告之實的建商予以處罰之一案例。依照行政訴訟法第四條規定，行政法院之判決，就其事件有拘束各關係機關之效力。該案既被選為判決先例刊登在被告出版之公報上，就隱語部分，可供鈞院審理本案之重要參考。４、又上述廣告稱「買十六坪、使用三十二坪」亦屬虛偽不實及引人錯誤之廣告。蓋因系案所謂秘書中心等五心設施係屬公共設施，其面積按持分併計在整戶十六坪之內，仍須十足價購，使用空間全需自購，何來加倍之可能？故此廣告亦為虛偽不實、引人錯誤之廣告。５、再訴願決定書第八頁第一行所稱「依系爭建物之竣工圖所示，「各層樓高為，．．．五－十二樓三米四、十三至二十樓三米三，與廣告中所載『三米三樓高』，並無不符」等語，係將「樓高」逕解為使用執照上之「各層高度」，正好陷入建商的陷阱。查「樓高」一詞並非法定用語，乃建商用以投機取巧之隱語，對主管機關辯稱為前述「樓層高度」，對消費者騙稱為「天花板高度」。本案將證物合併解讀應為天花板高度，依被告所訂原則，應以交易相對人即原告認知為天花板高度為準，若解讀為「樓層高度三米三」則扣除天花板上橫樑、管線等，則天花板淨高度僅剩二米三至二米四，恰與系爭天花板高度相同，以此高度在天花板下已無餘裕空間設置一列置物櫃，即系爭房屋完工後室內天花板淨高度實景照片所示。此完工後室內天花板淨高度實景與樣品屋「置物櫃」實景相較，完工後天花板並未有「一列置物櫃」之設置，且無餘裕空間可資設置，至其室內高度遠低樣品屋高度，甚為明確，從而預售廣告虛偽不實、引人錯誤之與之交易，無可置疑。再訴願決定未整體觀察，僅據建商片面狡詞，即強解廣告契約上「樓高三米三」之「樓高」一詞即是竣工圖上之「各層高度」及建築技術規則所稱之「樓層高度」，顯屬率斷與毫無根據之違法。６、再訴願決定又稱，被告派員前至系爭建物現場調查時，Ａ９十二樓經裝潢確可如廣告所示得在天花板下設置一列置物櫃云云，此系違背法令、偏袒建商。蓋因：（１）被告既查明系案建築物中，建商所保留之案外Ａ９型十二樓（依照系爭案使用執照附表（１）所載，此一建商編號應為十二Ａ９方始正確，而其門牌編號為「光復南路四九五號十二樓之十五）樓層高度為三米四，而系爭之Ａ10型十五樓（此為預購契約之寫法，依照使用執照附表（２）所載為15Ａ10，其門牌號碼為「光復南路四九五號十五樓之十」）高度則僅三米三，亦即十二樓原本較十五樓高十公分，縱該案外之十二Ａ９房屋天花板下可設置一列置物櫃，其與系爭之十五Ａ10房屋毫無演繹推論上之合理性與關聯性及因果關係，豈可相提並論？（２）被告經辦人員既受命前往現場調查系案，調查重點及結果竟然不是系爭之Ａ10十五樓天花板下有無設置「一列置物櫃」？或是天花板下有無足夠空間可以設置？詎被告不此之圖，卻去調查不相干的案外房屋可以裝設一列「置物櫃」，並以此不相干且基準或條件不同的偽證駁回訴願，不公不正，違背被告所訂規則及論理與採證法則，顯屬違法。何況，建商對此事後偽作的樣板置物櫃極其守密，迄今偽作逾年，絕不肯公開示人，若其理直，何需如此神秘詭異？抑有進者，被告在審理本案時，對於建商極盡曲意偏袒之能事；而對於明確有利原告之證物，刻意刁難、不予採信，其審理反較公平法、消保法制訂前為嚴苛，明顯違背公平交易法維護交易秩序與消費者利益之立法宗旨，而且違背被告訂定之「處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」、「公平交易法第二十四條之適用原則」及「對不動產銷售行為之規範」等法律及行政命令規定。三、有關系爭建物位於信義計畫區內不實廣告部分：（一）查原告八十二年間投資購買系爭房屋之原因，係因受建商廣告所稱（１）坐落信義計畫區內：（２）兼具商務辦公與居住功能的商務中心或商務套房；（３）租、押金特高，即投資報酬率高三大誘因所影響。其中坐落信義計畫區內乙節，因該區係政府有計畫開發之副都市中心，具有發展潛力，故區內房價雖遠高於區外房屋，一般人仍願予以購買。但八十二年當時，該計畫區內雜草叢生，人煙稀少，許多計畫道路尚未開闢，而且資訊封閉，一般購屋民眾根本不知計畫區的切確界限範圍到那裡，再訴願決定書第十一頁第十行稱「一般人按客觀方法（如現場查詢）或常識，尚可辨明系爭建物之坐落位置」等語，係屬事後之明。本案不是不知其坐落位置，而是無從查詢系爭建物確否坐落在信義計畫區的界限範圍內，所附該區細部計畫檢討圖係八十六年十月間方始取得而提出之有利證據，詎被告不依法行政，不以被告所訂之處理原則（即以交易相對人之認知及只要建商之銷售廣告有虛偽不實、引人錯誤之行為即屬違法，並不因其交易相對人是否具備該項商品之專業知識或得於承購前親赴現場洽詢所認重要事項致可查證廣告內容而有不同等原則，此有刊登在被告出版之公報之鈞院八十六年度判字第一二三六號判例可資重要參考。此為通例而非個案。）處理本案，假使說系案錄影帶廣告中「太平洋商務中心與國父紀念館將於八十二年同時進駐信義計畫區內」等語，猶不能認關係人就系爭建物之坐落位置有引人錯誤之表示，那麼怎樣的語詞才算？又加上銷售人員的保證，所以當時只能相信建商的廣告了。那知具房地產業專業優勢之建商居心不良，明知系爭建物根本不是坐落於信義計畫區內，卻於廣告海報中誑稱「太平洋商務中心，鑲嵌在信義計畫區－兼具商務、居住、投資的賺錢利器」及預售屋錄影帶廣告中「周圍環繞國父紀念館．．．，將於民國八十二年同時進駐信義計畫區內」等語，以便攀附哄抬房價，使交易相對人誤信而以高價予以購買。其廣告「太平洋商務中心將於八十二年同時與國父紀念館等進駐信義計畫區內」一語便是虛偽不實、引人錯誤的關鍵廣告證據，因國父紀念館根本不在信義計畫區內，而系爭建物距信義計畫區尚有一公里之遙之故。雖經原告於再訴願理由中明確指陳，但再訴願決定仍只知就原處分書原文照抄，對該關鍵字句仍是故意漏而不提，未加審酌，反而引據原告所不曾主張且明顯與訴求無關的「第一座由東京原版空運到信義計畫的精銳型全方位商務空間」等作為駁回再訴願之理由。查系爭廣告文宣縱已標示該建物工地坐落地點，但該圖並未標示出信義計畫區的範圍界線，反因其標示失真，使一般人相信其坐落區內，如同國父紀念館這種公共建築物不屬於信義計畫區範圍內，該公司都敢騙稱「同時進駐信義計畫區內」以強烈誤導民眾認為該館亦在「信義計畫區」範圍內，系爭建物坐落之處豈有不騙之理？其為虛偽不實之廣告，事證明確，顯已違反前揭處理原則。（二）又原告於再訴願理由中所陳，信義計畫區內房價高於區外房價甚多，係指同一房屋因其劃歸區內、區外房屋即有天壤之別而言，這與建物結構、格局、交通情況等無關。八十二年七月二十六日工商時報，其中所提「在預售房屋房價方面，目前信義計畫區內．．．預售新屋表價則大約在（每坪）五十四萬元至七十萬元之間，不過實際成交數字估計在每坪五十一萬到五十三萬元之間（同區內高低差價二萬元即已反應建物結構、格局、交通情況等差異）。而區外的行情，每坪大約在三十五萬到三十八萬元之間」，足證區內、區外房屋相差懸殊，保守估計區內的最低價五十一（萬元）猶高於區外的最高價三十八萬元約每坪十三萬元或百分之三十五，此即純粹反映區內、區外之價差。若再考慮結構、格局、交通及區內外的價差，區內高於區外每坪價差即達十八萬元（53-35） 以上。再訴願決定書第十一頁第七行稱「再訴願人引用八十二年七月二十六日工商時報之報導『區外的行情，每坪行情大約在三十五至三十八萬元之間』，至該項報導所指之區外是否即得作為系爭建物行情之依據，殊有疑義」等語，查該報導係本案簽約預購日即八十二年八月七日之前數日所報導，時間相當接近，對原告之決定購買與否有重大影響，倘被告認為「殊有疑義」，那麼再訴願決定書第九頁第三行，被告「參酌八十五年七月二十九日中國時報刊載．．．國內出租商務中心租金收入調查之報導，核其廣告就房屋租押金之說明，尚難認有引人錯誤之虞。」即以八十五年七月間的報導推溯八十二年八月間的廣告為「難認有引人錯誤之虞」，被告大概都是未卜先知了！更是殊有疑義！同屬報紙報導，原告提出者可信而不採信，建商提供者不足信而採信，被告顯採雙重標準之違法。何況該八十五年七月之報導上系爭房屋並未列租押金，所列其他案例都是商務辦公與居住功能齊全的商務住宅（旅館），服務品質、功能與地點等不同，兩者之間，根本不備演繹推論上之合理性與關聯性及因果關係，怎可相提並論，並引為駁回論據？倘若八十五年七月間來來大飯店每夜宿費六千元，是否八十二年八月間全國汽車旅館之夜宿費也都要六千元？而依據證物二「太平洋商務中心預定買賣契約書」

所示，系爭房屋成交價每坪約達四十三萬元，低於上述區內最低實際成交價五十一萬元，因系爭廣告稱「進駐信義計畫區內」引人錯誤，原告誤信其劃歸區內，而價格尚較上述區內之價格合理，故予購買。若當時知其不在區內，怎會以每坪四十三萬元之高價去買當時行情價三十五萬元的系爭房屋？故該虛偽不實之廣告及不公平競爭之手法使原告遭受至少一百一十四萬元之鉅額損失。四、關於系爭廣告物對房屋租金及押金為不實廣告部分：（一）茲檢附原告購買系爭房屋前一日即八十二年八月六日經濟日報第八版整版有關系爭廣告。其中除左緣不實廣告稱「太平洋商務中心鑲嵌在信義計畫區內．．．兼具商務、居住、投資的賺錢利器」外，其右下方即表列有「每坪月租七千元，每月淨賺二萬元（十三．六坪）」，此一廣告，即是原告次日即購買系爭房屋的重要誘因之二，其上並無預估字樣。事實上，系爭房屋每月每坪租金約僅一千五百元，較上述廣告每坪七千元相差四．六倍，縱使其他廣告物有「預估」字樣，然其差距太大，已逾越一般交易相對人即原告等所能接受之程度，故屬虛偽不實之廣告，甚為明確，訴願決定遽予駁回，違背其自訂之處理原則，已有不合，再訴願決定仍予維持實屬違法。（二）至於再訴願決定駁回理由之一所稱之八十五年七月二十九日中國時報刊載之國內出租商務中心租金收入調查之報導，其中太平洋商務中心其租押金收入均為空白，何足為憑？而其他商務中心或商務套房均已營運成功，其「商務套房」功能齊全，且地段佳、交通便、環境優、結構、格局好，而系爭房屋「商務套房」功能不全，又侷處文昌街與吳（嘉）興街陋巷內，豈可相提並論？五、關於建商於訂約時明知台北市政府工務局核發之建造執照載明第十一至二十層之用途為旅館，卻隱瞞此重要事實，先以未向工務局申請之「商務中心」或「商務套房」名義廣告並以較高之價格與原告訂約出售系爭房屋，嗣後又未經原告同意擅自變更樓層用途為功能較少、且售價較低之「一般事務所」，係屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為部分：（一）茲檢附八十六年五月六日工商時報「商場焦點」版報導，一種與系爭「商務中心」或「商務套房」廣告定位相同的「針對外籍高級主管、外商企業負責人作中長期居留所需而設計，既擁有五星級觀光飯店全方位的服務和管理，又像住家一樣的隱密性和舒適性的服務性商務住宅」，就成為各大財團眼中的『明日之星』。目前國內算得上經營成功而知名的，台北市區大大小小一共有二十多處，其中分佈以外籍人士雲集的天母較多，東區也有幾棟。．．．可是真正有大財團背景的個案，包括．．．國泰人壽擁有敦化南路、基隆路口的台北皇家．．．新光人壽去（八十五）年三月完工啟用的天母新光傑士堡，不到半年就『滿租』，是目前業界公認最新、最具專業水準、而且經營最成功的一個個案。其實在新光傑士堡尚未完工之前，商務出租住宅大樓的商機，並非全面看好，使得不少準備投入市場的財團，紛紛改弦易轍或放棄整個投資計畫，像．．．太平洋建設也一度想在光復南路、信義路口興建商務出租住宅大樓，後來也改為太洋商務中心」，這篇報導一語道破了太平洋建設於八十二年間因為不看好商務出租住宅大樓（旅館）的商機，竟於以「兼具商務、居住與投資的賺錢利器」的商務中心或商務套房名稱廣告、預售後，罔顧其與購屋人間雙方已有買賣契約權義關係存在，而未經購屋人同意，擅將建造執照上的系爭建物用途由售價較高的「旅館」改為售價較低的「一般事務所」，俟完工交屋，其實際房屋及使用執照用途皆為「一般事務所」，全無居住之功能缺乏投資之價值，俾便將建商自己不看好的損失，轉嫁給弱勢、不知情的一般消費大眾如原告等，遭致最少新台幣一百一十四萬元的慘重損失，如前述之事證明確，再訴願決定不察，竟稱：「銷售時並無誤導消費者之認知，且變更後之樓層用途與『商務中心』之訴求亦較相符，本案關係人太平洋建設公司刊登廣告後，因事實需要，依據建管法令規定之變更，再訴願人未能證明此項變更損害其權益之前提下，尚難認為關係人有欺罔或顯失公平之行為」云云，真是偏袒曲斷、自欺欺人。查其此項變更顯屬違背建築法、公寓大廈管理條例、台北市土地使用分區管制規則等法令規定，請予以撤銷。茲就其餘陳訴如下：請問被告（１）訂約時建商不出示建照，不違法嗎？（２）建商明知建照上所載樓層用途為「旅館」，卻又以尚非法定名詞甚至主管機關尚未歸類之「商務中心」或「商務套房」名義，為廣告、訂約、銷售，銷售廣告內容與建照不符，可以嗎？（３）預售後罔顧買賣契約雙方權義關係，未經買方同意即擅將系爭建物即價高的旅館或商務中心改為價低的「一般事務所」興建並請領使用執照及交屋，可以嗎？（４）原告依契約廣告所購為「兼具商務（辦公）、居住與投資的賺錢利器」功能的「商務中心」或「商務套房」，而建商擅自變更為「僅具一般事務所使用」功能的辦公室，其用途與預售時建照登載的「旅館」或買賣契約簽訂的「商務中心」之訴求較為相符嗎？（５）建商刊登廣告並訂約預售而生權義關係後，因自認「事實需要」就可任意變更建照上建物之用途嗎？建築法第三十一條及公寓大廈管理條例第四十四及四十五條是這樣規定的嗎？

建商有事實需要，購屋人就沒有事實需要嗎？系案建商為謀一己私利，而以不實廣告，引人錯誤，高價套牢一般消費者如原告等，算不算「事實需要」？若購屋人簽約預購者為「一般事務所」，可否未經建商同意即逕行申請將之變更為「旅館」，以應事實需要？（６）此項變更對原告之權益損害達一一四萬元，從檢舉書、訴願書及再訴願書均已一再陳明，豈可率稱「再訴願人未能證明此項變更損害其權益」呢？上述各問題答案除（６）項外均為否定，故再訴願決定書、訴願決定書及原處分認為系案尚難認為關係人有欺罔或顯失公平之行為，顯然違法。（二）又八十六年五月六日工商時報亦稱，國泰人壽的台北皇家等，每坪月租也從原本的一千二百元到一千七百元，調高至目前的的一千五百元至一千七百元，查該商務套房位於敦化南路、基隆路口，為台北的鑽石地段，交通便利、商業環境優良，各項條件較諸系爭建物優越甚多，其每坪月租金亦僅介於一千五百元至一千七百元之間，益證系爭廣告稱每坪月租金為七千元之虛偽不實。目前系爭房屋每坪月租一千五百元都租不出去，已成空屋，若被告認為系爭廣告每坪月租七千元合理，原告願以每坪月租五千元租予被告，請即前來簽約。六、系爭建物十一樓至二十樓才規劃為商務套房，計有一二七戶，除其中一百戶由欣祥股份有限公司等四家公司及李清泉等合計五人集團亦因系案建物並無系爭廣告所稱居住設施、功能與空間等，致無法發揮「商務中心」功能及「太平洋建設公司業務部及銷售人員另以商業錄影帶及商務中心月租金行情資料（高達每坪七千元，每月淨賺二萬元以上）等等詳加說明（承諾），要欣祥公司等放心，致使欣祥公司等（誤）認為本件房地既屬商務中心極具經營發展之潛力，乃向建商購買本大樓產權前後共計一百戶及車位四十個，擬從事該商務中心之商務套房租賃業務．．．但其應備設施及其有關之空間規劃，亦經屢催而未施作」，因而於八十七年八月十日發函催告，以釐清雙方權責，可證系爭廣告不實、引人錯誤而與之購買者大有人在，非僅原告一人而已，而且欣祥公司等五人一買就買一百戶，益證系爭廣告不實，不但引人錯誤，而且已使市場上公平競爭本質受到侵害，而有公平交易法第二十四條對交易相對人欺罔行為之違反。又如原告之預購散戶共有十餘戶，其中有人進行民事訴訟以行救濟，茲檢附其他購屋人薛蓁、溫振宏、尹蘭菊等人向台灣台北地方法院訴請建商賠償，業經該院八十六年度重訴字第二八八號民事判決書判決購屋人勝訴。七、本案事關眾多弱勢消費者權益，為釐清案情真相，俾利鈞院公平、公正審理，懇請舉行言詞辯論，查明真相，並播放原告所提出錄影帶，亦請到系爭房屋履勘。另依修正前行政訴訟法第八條規定請求參加訴訟，其參加人名單近日另行補送。八、系爭廣告有關建物用途虛偽不實及欺罔公眾一節：（一）、按「建築物非經申請直轄市縣（市）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用」、「建築物執照分下列四種：一、建造執照．．．三、使用執照」、「起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」及「建造執照．．．申請書，應載明下列事項．．．

五、建築物用途」、「工程圖樣及說明書應包括下列各款：．．．三、建築物之平面、立面、剖面圖。四、建築物各部之尺寸、構造及材料。五、主管建築機關規定之必要結構計算書。六、主管建築機關規定之必要建築物設備圖說及設備計算書等」，分別為建築法第二十五條、二十八條、三十條、三十一條及三十二條所明定。另「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」復為公寓大廈管理條例第四十五條所明定。故在當前建築物「預售」制盛行的情況下，建築業者公開預售其即將興建之建物時，其各種廣告物刊登之項目，如建物之分類歸組名稱暨用途、建物之結構設計與設備內容等項目均應與建造執照所核定者完全相同，並按圖完工，唯有如此，首揭規定之宗旨始可達成，建築管理才有意義。其中尤以建物用途一項，不但事涉建物之結構設計與設備內容，而且攸關土地使用分區與容積率之限制等等，應屬核准建造執照重要項目之一，建商預售廣告及預售契約中之建物用途自應與建造執照所核定者完全相同，否則掛羊頭賣狗肉即屬虛偽不實、引人錯誤之廣告，其理甚明；而在房屋預售之後、完工之前，若因故需要變更建造執照上之房屋用途，因用途之變更將影響房屋之功能與售價之高低，攸關雙方預定買賣契約之權利義務關係，建商（起造人）自應事先取得承購人之同意或會同承購人一起向建管機關申請變更建造執照用途，此猶如建築法第三十條規定，起造人申請建照時應備具土地權利證明文件一樣，蓋用以保障對造即承購人之權利也。系案自原處分而訴願決定而再訴願決定而行政訴訟答辯書，均竟稱：「本案關係人太平洋建設公司刊登廣告後因事實需要，依據建管法令所為之變更，在原告未能證明關係人此項變更損害其權益之前提下，尚難認為關係人有欺罔或顯失公平之行為」等語，（謹查系案原告所舉證之報紙廣告日期為八十二年八月六日，其實之前即已連續刊登月餘，該廣告之建物用途為『兼具商務、居住與投資的賺錢利器』的『商務中心』或『商務套房』，建造執照核發日期為八十一年八月二十四日，其核定的用途為『旅館』。預定買賣房地契約書簽約日期為八十二年八月七日，嗣建商擅自於八十二年十月二十二日申請將建造執照上用途變更為『一般事務所』，八十五年三月二十日使用執照延續建造執照用途亦為『一般事務所』，使用執照原係依照建造執照所核發）。復查其所謂「依照建管法令所為之變更」所指依再訴願決定書其實是內政部八十五年八月十三日台（）內營字第八五八四七一八號函訂定之「建築法第七十三條執行要點」附表二「建築物變更使用原則表」稱辦理變更使用執照由高強度、高危險指標之G-2 一般事務所類變更為低強度、低危險指標的H-2住宅類→時有關項目免檢討，（依系爭焦點應指由高強度的B-4旅館類變更為低強度的G-2 一般事務所類免檢討，此為被告之誤植。）謹查（１）該要點訂定於八十五年，系案建造執照變更用途於八十二年十月，法令怎可追溯適用？（２）又該要點規範的是使用執照的變更，怎可適用於系案建造執照的變更？（３）又該要點係純粹從建築安全技術為考量，故其重點為建物強度（即堅固性）與危險指標（即安全性），即使須檢討，其檢討項目也只是如何在變更用途後仍可維持其堅固性及安全性，此可由該要點第五、六兩點規定不過檢討其防火區劃、分間牆、緊急進出設置等項目可獲印證。因所變更者為使用執照，彼時申請人已取得個別房地所有權，個別戶自願申請變更尚不致重大損害他人權益，仍須住戶同意，而系案建造執照之變更，在簽約後興工前或施工中，彼時買賣契約權義已生，建商片面變更用途，當然有損房價即損害買方權益，原告即因系案不實廣告遭受重大損失至少一一四萬元，證諸上述規定及原告本年二月十九日提起之主張，事證明確，被告所辯顯屬被告預設立場、以偏袒建商、圖利建商之遁詞。（二）、另查有關八十二年八月六日經濟日報第八版整版廣告雖係原告於再訴願時所提之證物，連廣告傳單，其上均以顯著之地位載明：「新商人新職場　太平洋商務中心是都會菁英、新商人的展業據點：是外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」及「太平洋商務中心　信義路．光復南路－12坪～16坪鋼骨帷幕商務套房！」「建照號碼：八一建字第五一九號　使用分區＼商二」等等對原告極為有利之不實廣告之表示或表徵，原告再訴願理由中特以粗體字註明「新證物」，用以提醒被告答辯時及受理再訴願機關審理時應特別注意審酌，此乃法之所許，那知被告及再訴願機關預設立場、圖利建商，對於任何有利原告之新證物均不加審酌，僅知將原處分書之腐詞濫調一再照抄，空口否定，為駁回而駁回，致二級制的行政救濟優良體制形同虛設，在此之前原檢舉函及訴願書中均另檢附與此報紙廣告內容相同的多種廣告，足供被告正確判斷，但被告自始預設立場，概不採信，報紙廣告亦如是。（三）、至於被告答辯所稱「至興建建物名稱若依前揭管制規則第五條規定並無適當之歸組，依現行規定得由申請人檢具．．．等資料送台北市政府工務局建管處營利事業登記項目歸組研議小組討論確定，此有台北市政府都發局函釋資料可稽」等語，此係被告瞎子摸象、一知半解、偏頗率斷之又一明證。蓋上述所引用都發局覆函中雖稱「申請人得檢具資料送建管處討論確定」等語，但其所要確定的是「營利事業登記項目」歸組的問題而非房屋使用類組的問題，何況此時房屋已完工，與系案預售後施工中變更建造執照性質不同，豈可混為一談。又該函說明三已指明原告所詢另二項問題係屬該府工務局建管處權責，將隨文副請該處卓處逕復。

茲據該處八十八年二月二十四日北市工建照字第八八六一九七一七○○號函復稱：「查有關本府都發局函，本處業於八八、一、二十九北市工建照字第八八六一七三四四○○號函覆在案。本局核發執照之建物用途審查，係依本市土地使用分區管制規則及都市計畫細部計畫等相關規定辦理，且查前開規定並無『商務中心』或『商務套房』

用途名稱；另起造人或建築業者於銷售房屋時應有告知購屋者使用執照原核准用途之義務」。謹查建管機關一再函覆，系爭之「商務中心」及「商務套房」用途名稱為法令規定所無，即使申請分類歸組，亦不得准許其變更，且建商於售屋時應有告知購屋者原核准用途之義務，而被告為預設立場、圖利建商，卻一直曲意擴張解釋，自認法令規定所無之用途名稱只要提出申請即可獲准分類歸組，就地合法，建商即不違法，實屬強詞奪理，毫無足採。（四）、被告答辯所稱「內政部訂定建築法第七十三條執行要點」等語，查該要點所規範者係房屋完工取得使用執照後再變更使用執照的問題，此觀該要點名稱為「建築法第七十三條執行要點」本身自明，而系案所爭執者係預售後興工前或施工中，變更建造執照房屋用途問題，應適用建築法第二十八條、第三十條、第三十二條及第三十九條前段等規定辦理，二者適用法條不同，豈可混為一談。至於「商務中心」或「商務套房」既經被告坦承為建築法等有關法令所無之名詞，則建商以之廣告並預售，便屬違法，所揭八十六營署建字第二四○九三號函係內政部營建署所發而非內政部所發函，位階不同，請勿張冠李戴。何況該函所稱僅係指法定名詞內不知如何分類歸組者可向地方主管機關申請分類歸組，但該署亦於八十八年二月一日以八十八營署建字第○一九一五號函覆原告類似問題，原告遵經向台北市政府都發局轉建管處函覆，該函明示：建築有關法令所未分類歸組之建物，縱然申請分類歸組亦不得准許其變更，不論建造執照或使用執照之變更皆係如此，以杜違法投機者就地合法，破壞建管制度。被告不查實際審核建照變更之權責建管機關即台北市工務局建管處的確切管理法令如何，僅憑非權責機關概括性說法，即：無適當歸組者可檢具資料送建管處討論確定等語，而且亦未要求建商照辦後檢具核定證件憑核，即據此非權責機關之未成熟確定的意見，遽下論斷，率予駁回，實屬違誤，敬請予以撤銷。

九、有關系爭廣告對房屋押、租金為虛偽不實之表示方面：（一）、被告答辯有關原告主張系爭房屋租、押金一節，茲檢附該房屋租賃契約書影本乙份，其每月每坪租金僅一、○五五元，外無押金，並已依法自八十六年起租日按月向稅捐機關申報租金收入扣繳稅款，八十六及八十七兩年並已納入綜合所得合併申報，有扣繳憑單二紙，前稱每月每坪租金約僅一、五○○元猶屬寬厚之說法，現連此一低價對方都不願續租而退屋，目前該屋已成空屋。被告口口聲聲稱系爭廣告誑稱每月每坪租金七千元、外加押金六個月為合理，請問其審核標準為何？被告顯然不恤民艱，不知民生疾苦，以致歷次決定諸多謬誤。（二）、至於有關台北皇家租金問題，查依簡介手冊所載，其房間除辦公空間、臥房、櫥、衛浴設備外，尚有中央監控與保全系統、服務親切的專業管理包括商務資訊服務、附設傳真設備等等，提高效率，另停車空間及綜合性健身休閒設備等等，等於系案所稱之管理中心、資訊中心、服務中心、會議中心及休憩中心等五心設施，而其實際租金每月每坪僅一、五○○元至一、七○○元而已。茲經於八十八年三月十五日前往國泰人壽查詢，承其提供目前台北皇家每月每坪租金為一千六百元，證實上述八十五年報導租金正確無誤。（三）、國泰人壽之台北皇家大樓基地土地使用分區屬第三種住宅區（住三）及第三之二種住宅區（住三之二）。依照台北市土地使用分區管制規則第八條及第八條之一規定，其允許使用及附條件允許使用之重要類組如：多戶住宅、公務機關、日常服務業、自由職業事務所、一般事務所、金融保險業、一般旅館業、國際觀光旅館業等等，均與系案之商二完全相同，所以台北皇家毗連之北側可設匯通銀行總行、摩托羅拉台灣總部，而其對面即敦化南路東側臨街地區也是屬於住三及住三之二，因此該處可設賓士汽車展售部，其樓上可設內政部營建辦公室等等，可以說商二所允許使用的建物，住三及住三之二者無不可使用；反倒是住三及住三之二所能使用的，商二未必能使用，例如商二供住宅用的面積不得超過建物總樓地板面積之三分之一，但住三及住三之二便無此限制，綜合考量建物結構、格局、建材設備、交通、坐落位置、交易時間及建物整體管理情形等因素，台北皇家之條件優於系爭房屋甚多，其理甚明，則當八十五年五月台北皇家每月每坪租金才一千五百元至一千七百元時，八十二年八月間系爭廣告即表示將來（八十五年）完工後系爭房屋每月每坪租金高達七千元，超出行情數倍，以交易相對人之認知，當然是虛偽不實、引人錯誤之廣告無疑。至於系爭房屋每坪售價四十三萬餘元，依照上述標準評估，高於當時信義計畫區外市場行情價（介於三十五萬元至三十八萬元），因系爭廣告誑稱坐落區內，原告受騙以高價予以購買，故每坪遭受損失八萬元，一戶損失約一一四萬元，此有當時市場行情可稽，被告空口否定，那麼被告又根據什麼標準認其售價沒有哄抬攀附呢？被告等論理採雙重標準，顯屬違法。十、有關住戶證明書問題：（一）、有關欣祥公司等五人因受系爭廣告不實、引人錯誤而一口氣與之購買一百戶（佔全部小房間之79% ）及停車位四十個，益證系爭廣告不實，不但引人錯誤，而且已使市場上公平競爭本質受到侵害，而有公平交易法第二十四條對交易相對人欺罔行為之違反。該公司等受此等廣告不實、引人錯誤及欺罔公眾、顯失公平之行為影響而與之巨資購買，該公司等致太平洋建設公司函有詳盡描寫，被告空口否定，毫無足採。（二）、另長輝證券雜誌社有限公司等七承購戶亦已於八十八年二月二十七日出具「太平洋商務中心承購戶證明書」證明太平洋建設公司於八十二年七、八月間預售系案房屋時所使用之廣告物種類。其中樣品屋天花板高度在三米三以上，天花板下設有一小型夾層，足敷人身睡臥而有餘，銷售人員歷歷指稱此供晚上睡覺床舖之用，所以稱商務套房，兼具商務辦公、居住、投資的賺錢利器的功能，每月每坪租金七千元，每戶（十三．六坪）每月淨賺二萬元，引人錯誤與之購買，但完工交屋後，上述廣告內容完全虛偽不實、引人錯誤，且有欺罔公眾、顯失公平之行為，此等證明，加上前述欣祥公司的一百戶及原告合計一○八戶，佔全部小坪戶一二七戶的85% （其餘為建商保留戶、移民、出國及另案提起民事訴訟之人員）均與本案原告修正理由及本次反駁理由相符，為甚為有利原告之證物，敬請一併審酌，公正裁判，撤銷再訴願、訴願及原處分決定。十一、本次被告答辯稱「參照系爭建物之竣工圖所示，各層之樓層高度為，．．．五－十二樓高三米四、十三－二十樓高三米三」等語，經查原告曾向台北市政府工務局建管處申請影印系案竣工圖，惟該處於八十七年八月十四日以北市工建（資）字第八七六七八一八六○○號函檢附之竣工圖中並無前述答辯所稱之樓層高度或樓高之加註，經洽詢建管處人員稱：使用執照上雖加註有高度，但其用詞為各層高度，而非樓層高度或樓高，被告顯有意誤導，逕將各層高度解為樓層高度或樓高，以便為建商卸責脫罪。十二、另查被告對於違反公平交易法規定、危害公共利益之情事，雖得依檢舉或職權調查處理，但其調查程序細節，被告內部應訂有規範，以資遵循，並非可由調查人員為所欲為，並此陳明。十三、涉嫌偽造公文書等程序違法濫權部分：（一）、涉嫌偽造公文書稱樓高三米三並任意變造原告（即檢舉人）所提供照片上之附註說明，以誤導審議並圖利建商：１、為查明系爭樓高及夾層臥舖，本案經原告多次催請，被告始派林秋妙及陳婉珍二位小姐於八十六年十二月五日前往系案房屋現場拍照勘查。據其八十年十二月六日出差報告單工作內容摘要稱：「就檢舉事項有關三米三樓高及天花板下設一列置物櫃分別至該建物A9十二樓及檢舉人所承購A10十五樓拍照勘查（樓高分別為234.5cm、250cm ），另有該建物所謂五心中心之設施部分，分別至Ａ棟十一樓會議廳、B2健身房、B4視廳（聽）閱覽室和圖書室、十一樓秘書中心，拍照勘查」。林秋妙、陳婉珍既經親赴現場拍照勘查，證實系爭房屋「樓高分別為234.5cm、250cm」（按即樓高二米三四五、二米五），遠較系爭廣告之「三米三樓高」低0.955米及0.8米，惟卻於被告之原處分書、訴願決定書及再訴願答辯書中偽報為「與廣告中所載『３米３樓高』尚無不符」，並據以駁回原告之相關申請，林秋妙、陳婉珍已犯偽造公文書罪，其各級督導長官監督不周，均有違失。２、上述所稱拍照勘查五心中心之設施部分，其所提示之照片日期為一九九七年十月十三日，早在林秋妙、陳婉珍八十六年十二月五日出差之前，應係建商八十六年十月二十八日函所檢附之照片，顯非其出差日勘查拍照所得之照片，但其拍照系爭之A10 十五樓樓高照片日期確為一九九七年十二月五日，且其字體與前者不同，林秋妙、陳婉珍卻於其出差報告單中報告稱「於八十六年十二月五日分別到（該等五心中心）拍照勘查」等語，顯與事實不符，亦有偽造公文書之嫌，查卷建商八十六年十月二十八日答覆被告函說明稱：「『五心』功能之公共設施：資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心等公共設施均已完成（詳其附件相片，此即被林秋妙、陳婉珍冒稱為渠等拍照勘查之照片），除秘書中心．．．其餘各項設備、事務機器均已設置或備妥」等語，亦屬建商虛偽不實之誑語。查該等照片係建商於八十六年十月十三日所拍攝，彼時該等設施雖已置放現場，但因不符規定尚未驗收點交，其後適逢連續數日豪雨成災，公共設施之連續壁等因施工不良而滲、漏水，損及該等器材，經承購戶抗議，建商乃雇工於八十六年十一月十五日前後搶修數月未果，現場凌亂。林秋妙、陳婉珍八十六年十二月五日前往拍照勘查時，仍未修妥，現場器材、天花板、牆面凌亂依舊，林秋妙、陳婉珍未據實拍照陳報，竟以建商事先拍攝之照片冒充之，以欺瞞長官，並登載於其出差報告單上稱拍照勘查無誤，其偽造公文書之犯行又多一明證。查該等公共設施因不符規定及滲、漏水受損等原因搶修數月仍未修妥，直至八十七年八月十日建商具函管委會自稱業已修復十六項缺失，復於八十七年十二月十六日再函請驗收點交公共設施，但管委會勘驗後發現建商尚有未竣工、未驗收或未合格之公設二十項，故拒絕驗收，後經多次催辦交涉，雙方始決定於八十八年六月一日起驗收接管。計自八十五年三月二十日系爭房屋核發使用執照至今已遲延三年又三個月，而建商騙稱公設已於八十六年十月間完工點交，被告明知故犯竟予採信。查其拍照勘查當時，公共設施仍為原告檢舉項目之一。３、被告八十七年六月十六日提報其第一三九次訴願委員會議討論案二：甲○○訴願案卷第二十二頁為檢舉人（即原告）提供之八十二年八月十四日系爭房屋工地現場樣品屋夾層臥舖全景彩色照片影印本二張，上面一張彩照標頭為「勘估標的樣品屋：樣品屋夾層臥舖（即所謂一列置物櫃）」，並以箭頭指示夾層臥舖所在，照片下方原加註「圖中顯示人身高度不及牆高之半，則天花板淨高度當在３米３以上」，下面一張彩照則為「樣品屋辦公室內辦公設施及夾層」，其左旁尚有樓高目測比對線，兩者整體合併觀看，再加現場銷售人員的解說及錄影帶的示範，確足印證系爭廣告「三米三樓高，體貼的人性高度設計．．．高敞的室內，讓人每天有愉悅舒適的工作心情，甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」（另該句廣告坦稱「三米三樓高，高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情」，益證三米三樓高確指室內天花板高度，方能室內高敞，可在天花板下設置物櫃，猶覺室內高敞，沒有空間壓力，而其所謂「一列置物櫃」其實有二，其一為圖片正前方較高的那一個確可供臥舖之用，右方較低的那一個方為置物櫃供擺置文書、資料等，其上置有裝飾用筆一枝，以資示範，甚為明確，惟完工交屋時並無此等設施與空間，故系爭廣告為虛偽不實，應無疑義。詎被告為誤導訴願委員正確審議案件，竟將上述所有加註之文字刪除，僅擅自於照片上方加註「訴願人提供八十二年八月十四日拍攝之樣品屋」後影印成極其模糊之黑白照片，使訴願委員錯誤判斷而駁回訴願。４、系案原檢舉函經被告第三處擬好否准之討論議案稿送經審查委員鄭優、副主委劉宗榮及主委趙揚清三人於八十七年二月二十三日同日鑒核後提經該會八十七年三月四日第三三○次委員會議決議修正通過，當時其附於議案後之出席委員簽名單顯示，僅有副主委劉宗榮、委員洪禮卿、何文邁、羅昌發、梁國源等五人出席簽名；其餘主委趙揚清等五人皆未簽名，惟該會八十七年三月四日會議決議事項錄案通知書所附委員簽名單顯示，肉眼看似同一張簽名單上除委員鄭優請假外，其餘包括主委、副主委等九人皆已補作簽名，但副主委之簽名字樣與上述討論議案後附的簽名顯然不同。到底該次會議出席委員幾人？有無到達法定人數？其決議是否有效？看似同一份簽名單，前後簽名人數何以不同？副主委簽名樣式為何前後不同？本案有無委員實未出席，事後補簽名、偽造紀錄情事，其中恐有隱情。又該討論議案稿其審查委員鄭優、提案單位第三處處長林東昌、科長吳丁宏、經辦林秋妙等人對程序違法濫權及實體枉法曲斷。

因該提案稿被修正部分為研析意見（三）文字（修正內容為：刪除「依一般社會通念其尚屬信義計畫區都市發展之範圍」）一句，由此可知上述違法濫權及枉法曲斷各節均在審查委員鄭優等四人手中完成。（二）被告處理本案整個程序過程，明顯違背公平交易法第一條規定以維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法宗旨，謹舉數例，以窺其餘：１、被告在調查本檢舉案初期，曾分別於八十六年三月三日及九月三十日兩次函請建商限期陳述意見並檢證函覆，而建商分別於八十六年三月十四日及十月二十八日函覆，（本案原處分及歷次訴願決定之各項偏頗論見均係不加查證，全盤引用此二件及下述另二件約談紀錄中建商之歪曲事理、飾詞狡辯函覆內容而來），後者已逾限（即文到十日內）十八日以上，被告未予處罰，違反公平交易法第四十三條規定。另於八十六年四月二十八日及十二月二十二日兩次函請建商訂期前往該會陳述意見，其陳述日期分別為八十六年五月五日及八十六年十二月二十六日及八十七年一月五日補充函復。這些陳述雖均為其飾詞狡辯，錯誤百出，但被告不加查證，卻全盤接受，作為否決檢舉之論據。又約談時建商答允會後提供之（Ａ）房屋租押金證明（Ｂ）公設照片等，分別拖延迄今仍未提出（Ａ），或拖延數月始行提出（Ｂ）。由這些證物，顯見被告讓建商充分表達其飾詞狡辯，但對檢舉人（即原告）則完全不給辯解機會，雖經檢舉人多次要求，經辦人林秋妙均推託無此需要而不給予陳訴機會，此可由卷中並無檢舉人陳訴紀錄獲得印證，檢舉人（即原告）不知被檢舉之建商如何歪曲事理、飾詞狡辯，在攻防論見中先天上即居劣勢，甚至提出檢舉後陸續發現新證物，乃分別於八十六年八月四日、八月十六日、十一月十五日、十一月二十六日、十二月八日、十二月十六日及八十七年一月十六日等七次檢附有利檢舉人（即原告）證物並補充理由送交被告，詎被告原處分書說明一僅提及八十六年十二月十六日一次補充理由函，其餘事證均未審酌，亦不交待。被告如此舉措不但違反依法行政及行政中立，而且違反公平交易法第二十七條第一項第一款及該會所訂「行政院公平交易委員會調查案件應行注意事項」壹、二之（一）及貳、六之（八）及（九）（十）等及公務員服務法第一條及第五條前段之規定。２、被告指派林秋妙及陳婉珍於八十六年十二月五日前往系爭房屋現場調查時，竟優先調查被檢舉人保留之案外房屋，與系爭房屋毫無演繹推論上之合理性與關聯性，卻以之做為否准檢舉之論據。另又在未經同意下，擅自帶領被檢舉人所雇職員共約十來人前來系爭房屋調查，公然暴露檢舉人身分，且未徵檢舉人（即原告）同意，擅自交由與檢舉人有利益衝突之被檢舉人所雇職員丈量系爭房屋樓高，導致丈量高度虛增；而調查其案外房屋時，並未知會檢舉人前往見證，顯失對等與公平。３、檢舉人（即原告）在向被告檢舉期間及各訴願書中，均曾申請舉辦言詞辯論，以查明事實真相，但被告既不同意，也不函覆，違反行政院訂頒之「行政院暨所屬各級行政機關訴願審議委員會審議規則」第十條及被告所訂「行政院公平交易委員會舉行言詞辯論要點」第二點第二項規定。（三）建商自行承認對其不利事證，被告隻字不提，甚至顛倒是非，反而主動為其掩飾、包庇，敬請予以撤銷再訴願、訴願及原處分各次決定部分：１、八十六年三月十四日建商答覆被告函說明二第四行末句「住戶房間雖然只有12-16坪」等語，此為建商另一偽造文書之明證。因住戶購買房間每戶總面積雖為12-16坪，扣除秘書中心等所謂「五心中心」之35%的公共設施，住戶房間實坪僅剩7.8-10.4坪，該等公共設施乃住戶價購按持分持有的，並非建商免費贈送的，怎能省略空間的虛置？因公設比率甚高，一增一減，承購戶於使用空間上毫無增益，反因專有部分相對減少而受害，又何來「十六坪好過三十二坪的妙處」？又建商八十六年五月五日陳訴紀錄第三頁第四行「以一坪的價格換取數坪的空間效益，附加價值無限延伸」及同頁第六行「另一張廣告上載『買十六坪使用三十二坪』」均係虛偽不實，因為若未價購公設持分面積，那來公設使用空間？此等用語有使消費者誤認可以較低的價格，購買較多的使用面積與空間，因而侵害以效能競爭本質為中心之公平競爭，違反公平交易法第二十一條及第二十四條之禁制規定。

（參照行政法院八十六年度判字第三二四六號判決先例）。２、建商已承認「系爭房屋可兼短暫休息，可作為商務旅店之用」，而休息、旅店當然要有臥房或床舖等設施，這是一般人合理判斷，加上卷附報紙廣告、海報、樣品屋、錄影帶圖片及現場人員解說等均足證明系爭廣告確有夾層臥舖設施，怎可率斷稱建商廣告（應不限於文字表示）從未表示系爭房屋可以提供居住之功能及臥舖之設施呢？該紀錄續稱「一般商務中心，如具有如此功能，其經營價值較高」等語，則建商明知系爭房屋設計圖說既無此等設計與功能，豈可率斷其使用機能可達到低總價、高租金收入呢？被告歷次決定均稱「是訴願人主張系爭廣告已使購屋者誤認系爭房屋於交屋時即可合法取得夾層床舖之使用空間，顯為誤解」等語，即是其強詞奪理，包庇、圖利建商之明證。３、建商八十六年五月五日已承認「廣告上十三－二十樓Ａ２、Ａ４、Ａ６傢俱配置參考透視圖在三米三樓高之情形下有做在天花板下設一列置物櫃之實物照片，願會後提供Ａ２、Ａ４、Ａ６戶十三－二十樓設計置物櫃之照片」，惟該類照片延遲七個月又二十一天即遲至八十六年十二月二十六日始行提供，而其所提供者並非上述Ａ２、Ａ４、Ａ６戶十三－二十樓之照片，卻是建商事後偽做的Ａ９十二樓照片，顯見其提不出Ａ２、Ａ４、Ａ６戶十三－二十樓照片，因為各該戶已售予欣祥公司、衡陽公司、太平洋商務開發公司、太美公司等五人，非建商保留戶，不容建商事後偽做也，而且益證該配置圖為虛偽不實之廣告。查Ａ９十二樓則為建商保留之房屋，其樓層高度為三米四，原較系爭之Ａ十五樓高十公分，且前者恰無橫樑，故可稍加墊高以事後偽作而欺官騙民，然其長、高、深度均較當初樣品屋者差距甚多。十四、實體枉法曲斷部分：謹查本案事涉建商違反公平交易法第二十一條廣告虛偽不實、引人錯誤及同法第二十四條有欺罔公眾、顯失公平之行為，除依公平交易法及其施行細則等有關規定審理外，被告尚訂有「公平交易法相關行為處理原則」，茲將其中與本案有關之重要原則列舉如下（表示或表徵有左列（１）及（２）至（）情形之一者，即為該法條所稱之虛偽不實或引人錯誤。）：（１）公平交易法第二十一條所稱表示或表徵，係指以文字、語言、聲響、圖形、記號、數字、影像、顏色、形狀、動作、物體或其他方式表達或傳播訊息或觀念之行為。（２）該法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差距難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。（３）該法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。（４）表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。亦即不是以建商或原受理訴願機關有關人員主觀之認知而判斷。（５）表示或表徵之具體數字或說明實際提供商品或服務之數量，其差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。（６）表示或表徵使人誤認商品具有特定功能、實際無此功能，或差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。（７）建物座落地點與實際差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。（８）預售屋廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。（９）建材、設計與實際興建不符者，為虛偽不實。（）未以同一基準或條件為比較者，為虛偽不實或引人錯誤。（）所引為比較之資料來源不具客觀性，為虛偽不實或引人錯誤。（）廣告中有關「建築物用途」

之宣傳，與建築或使用執照不同，為虛偽不實或引人錯誤。（）未經證實部分以懷疑、臆測、主觀陳述為比較，為虛偽不實或引人錯誤。（）該法第二十四條所謂不公平競爭，係指建商行為具有商業競爭倫理的非難性。也就是說，商業競爭行為違反社會倫理，或侵害以品質、價格、服務等效能競爭本質為中心之公平競爭。（）該法第二十四條之交易秩序，係指符合社會倫理及效能競爭原則之交易秩序．．．。（）行為是否構成不公平競爭，可從交易相對人間之交易行為，以及從市場上之效能競爭是否受到侵害加以判斷。所謂對交易相對人為欺罔行為，即以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會。至於行為是否構成欺罔，應以一般人之標準衡量，且無須以發生實際交易行為為要件，只須行為於客觀上構成「欺罔」即屬該當。（）事業對交易相對人濫用優勢地位，顯失公平行為者．．．等。茲為便利鈞院調查被告枉法曲斷事證，謹依原處分、訴願決定、再訴願答辯等內容依序逐條予以指駁如下：（一）被告原處分決定部分：１、檢舉人（即原告）檢舉系爭廣告虛偽不實等係指其「太平洋商務中心，信義路．光復南路口－12～16坪SS純鋼骨商務辦公套房」「商務旅店，溫馨的家」「白晝，是新銳經理人的商務空間；夜晚，是溫馨的休憩城堡」及「太平洋商務中心，鑲嵌在信義計畫區－兼具商務、居住、投資的賺錢利器」及其銷售錄影帶、樣品屋等廣告與實際情況不符，故為虛偽不實等等，事證明確，依前述處理原則第（１）至（６）各點判斷，洵堪認定，原處分書說明二之（一）所列各廣告詞並非系爭重點，被告顯有避重就輕，欺上瞞下之嫌。２、由上述廣告證明系爭建物為「兼具商務、居住、投資」等三重功能的商務中心或商務套房，亦即三者兼具、同時並存，而非如原處分書所強詞奪理的「乃提供商務辦公室之功能，或結合住宅及商務服務之功能」，即商務辦公室或住宅（而無辦公室）二者只能擇一，而非並存，（此係被告不加查證，全盤接受建商遁辭狡辯而來），以後各點亦均如此有失偏頗，違反其處理原則各點甚明。３、再就所謂按系爭建物使用執照附表上各層之用途，第五至二十層均為一般事務所等語，則係被告全盤接受建商顛倒是非的飾詞，違反建管法令，毫不足採。蓋因系案爭執的焦點之一為：建商以商務中心或商務套房等非法定名詞廣告、預售並於八十二年八月七日與原告簽定「太平洋商務中心房地預定買賣契約書」，系爭廣告將「商務中心」或「商務套房」定位為兼具商務、居住、投資三重功能；當時建商明知系案建造執照所載用途為「旅館」，卻以商務中心名義預售，本已違反該會處理原則第十二項；簽約後竟又未經買方（即原告）同意，擅自於八十二年十月二十二日申請變更建造執照用途為「一般事務所」，更違反建築法第三十九、三十及三十一、八十七、九十等條之規定，蓋依照行政法院七十七年度判字第一八四六號判例，人民申請建造執照已由建築主管機關依法核發後，再行申請變更設計者（因申請變更建造執照上房屋之用途，即須變更房屋之設計），因其已核發建造執照，其申請建造執照之程序已終結，應認其申請變更設計為另一新的處理程序，自應另適用申請變更設計當時之法規辦理，與原申請建造執照時之法規無涉，故本案即須依當時法規即建築法第三十九條前段、第三十條及第三十一條等法規申請辦理變更建造執照。惟系爭房屋在八十二年八月七日當時係以商務中心或商務套房名義廣告並簽約預售，而當時的合法建造執照載明用途為「旅館」，建商預售時既未出示建造執照又未盡告知房屋用途的義務，多所隱瞞欺罔，此為其第一層違法；又系爭廣告與建造執照所載用途不同，而廣告上註明的建造執照號碼為旅館建造執照號碼，顯屬虛偽不實，此為其第二層違法；簽約預售後，建商未經原告同意，又擅自申請於八十二年十月二十二日核准變更建造執照上系爭房屋用途為「一般事務所」，此為其第三層違法。因為房屋售價與其建築成本成正比，成本越高者其售價越高；而成本又與房屋結構設計及建材成正比，房屋結構設計及建材即房屋之使用強度（即承載力及堅固性）與危險指標（安全性高低），依照內政部訂定之建築物使用分類表所載，上述三種建築物中，其使用強度與危險指標以旅館（Ｂ－４類組）為最高，商務中心或商務套房雖尚無適當類組，依其功能與旅館相近，但高於一般事務所；一般事務所（Ｇ－２類組）次之，至於集合住宅（Ｈ－２類組）又次之，所以其售價也是旅館最高、商務中心或商務套房與之相近，一般事務所次之，住宅又次之。本案若建商將系爭房屋建造執照之用途由旅館變更為商務中心或商務套房，因後者與契約相符，故除上陳兩層違法外，其他尚有可說；但建商未經承購人同意，擅將其用途由旅館連降兩級成為一般事務所，（訴願決定書第六頁第六行及再訴願答辯書均稱由Ｇ－２類組改為Ｈ－２類組係屬錯誤），此一錯誤係公平會（86 ）公參字第八六○八五五八○○三號函說明二錯問營建署問題為：「何謂『商務中心』或『商務套房』？依建築執照上建物用途登記為一般事務所，可否規劃設計為住宅使用？

又可否規劃為『商務套房』使用？」兩個問題，前者是被告的套招問法，因為系案爭執焦點是：建商以「商務中心」或「商務套房」廣告、預售並簽約，其建造執照及使用執照所載房屋用自應與之相符，方始合法，惟建商擅將其用途由「旅館」變更為一般事務所，依建築法第九十條及公寓大廈管理條例第十五條規定，完工後各戶自當限供「一般事務所」使用，豈可規劃為住宅使用，其理甚明。而營建署錯會其意，竟把「建造執照」之變更誤解為「使用執照」之變更，因而引用八十五年八月十三日內政部所訂定之「建築法第七十三條執行要點」追溯適用於本案。至於可否規劃為商務中心或商務套房乙節，則未回答。詎被告曲意擴張解釋，認為其類組可由主管建管機關申請認定，而「一般事務所」亦可變更為住宅使用，侵害人民合法權益。又查一般事務所成本及售價均較商務中心或商務套房為低，致使原告共遭受一一四萬元之鉅額損失，法理及事證均甚明確，此為建商第三層違法。被告未確實查明建商違法責任，甚至建商在其八十七年一月五日覆函中已坦白承認稱：本案十一至二十樓原申請建造執照之房屋用途為旅館，準備委由他人代為經營，後因公司策略改變，於本大樓對外銷售之際，改採以商務中心為定位，並將原建物使用用途申請變更為一般事務所以符合銷售產品需求，本案從預售一開始所有之海報文宣品、錄影帶，接待中心樣品屋之陳設皆是以商務中心為銷售產品等語，竟仍於其原處分書及訴願決定書及再訴願答辯書中稱：「至該建物建築執照十一至二十層用途原登記為旅館，其後變更為一般事務所乙節，查被檢舉人對外銷售上並未以『旅館』為銷售訴求或廣告，而變更為『一般事務所』反與『商務中心』之商務目的較為相符，亦尚難認有欺罔消費者或致其誤信之虞」等語，查一般事務所與商務中心在功能與目的用途上截然不同，一般事務所雖亦能提供部分商務目的，但不得據此擅自解免建商應提供商務中心功能中居住目的之契約責任，其理甚明，此為被告第三度偽造公文書之明證。又被告訴願決定書第十三頁第四行偏信建商言稱：於樓層平面圖右下方清楚註明「建物使用：各戶均為一般事務所」等語，除與上述「本案自始所有海報．．．皆是以商務中心為銷售產品」前後矛盾、不攻自破，另因該張海報右下十三～二十樓傢俱參考配置圖中有挑高夾層設施，而建管處覆函證明本案各層房屋均無核准夾層設計，且建商迄今無法提供Ａ２、Ａ４、Ａ６十三至二十樓設有夾層設施的照片，故該海報本身即虛偽不實，縱有任何文字加註，仍屬虛偽不實或欺罔公眾，毫不足採信，依照被告所訂處理原則（４）：表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品以一般大眾施以普通注意力為準，即可判斷之，故要判斷系爭廣告之為虛偽不實或引人錯誤，適用此一法規，即以交易相對人（即原告）之認知以判斷其違法之事實。原告前於八十八年二月十九日提出引用消費者保護法第二十二條及其施行細則第十二條等規定，乃是依據公平交易法第一條「本法未規定者，適用其他有關法律之規定」而來，此在被告印行、具有法令宣示效果的「行政院公平交易委員會公報」甚多通案案例中不勝枚舉，與法並無不合，被告獨對本案加以排斥，竟稱「要與公平交易法無涉」等語，正凸顯其選擇性辦案，雙重標準而已。惟因上揭公平交易法第一條末句所稱「本法未規定者，適用其他有關法律之規定」自該法公布之初即已有之，仍可適用於本案。本案嗣於八十五年三月二十日完工領得使用執照，其用途承續前述違法更改後建造執照房屋用途而來，仍為「一般事務所」，縱使加上所謂「五心中心」之服務機能，因完工實品屋內並無廣告所稱之居住用的設施與空間，其功能僅限於商務辦公一種，而非系爭廣告的「兼具商務（辦公）、居住、投資」等三種功能，此係系爭房屋完工後未依約提供居住功能，依被告前揭處理原則第（６）及（）等項判斷，系爭廣告虛偽不實及欺罔公眾，事證明確，而完工後取得使用執照後，依建築法第九十條及公寓大廈管理條例第十五條規定，更不得擅自變更使用執照用途由一般事務所變更為住宅，或將使用執照所載用途為一般事務所之房屋違規移供住宅使用的問題，法令規定已甚明確，被告不加查證，實屬違法失職。４、至於該建物坐落之土地使用分區為商二乙節，查依據台北市土地使用分區管制規則第四條之規定，第二種商業區固為住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區，故依該規則第二十二條規定，第二種商業區內允許使用之類組包括：多戶住宅、一般事務所、一般旅館業等等，這便是原建造執照用途為旅館，後得經申請核准變更為「一般事務所」的原因。但若要變更為住宅用，依該規則第三十條規定，商業區內建築物供作住宅使用部分之樓地面積，不得超過該建物總樓地板面積之三分之一。故變更為住宅用是有所限制的，並非可以任意變更。原處分書續稱「且該建物各戶設有衛浴設備，自成套房，功能上可為住宅或商務使用」等語，被告顯然誤認系爭房屋究供住宅或商務使用，可以任意為之，無所限制，但揆諸上述建築法第三十九條前段及第九十條、公寓大廈管理條例第十五條及使用分區商二之使用限制等法令規定，其論見顯屬謬誤。至於「且該建物各戶設有衛浴設備，自成套房」乙節，查依國立師範大學國家文學博士周何主編，五南圖書出版公司印行之國語活用辭典第四六○頁載明「套房包括有客廳、臥房及整套盥洗衛生設備或廚房用具的房間」，因此，所謂套房，臥房乃是必備設施之一，並非任何房屋，只要設有衛浴設備，雖不備臥房或臥舖設施與空間，即可濫稱為套房，所以人們出遊住在旅館套房，必有臥房設施，大概沒人住在只有衛浴設備而無臥房或臥舖的「套房」裏吧！經原告於再訴願書中檢證指駁，詎被告受惑於建商的虛言誑語，不加查證，猶於其再訴願答辯稱「惟套房是否如再訴願人所稱，尚有疑義」等語，既有疑義何不查明後再審理決定，茲竟驟予駁回，顯然違法失職。何況，上述套房定義乃是多位國家文學博士所合編，自有其根據，且亦符合經驗法則，被告驟予否定，究竟又有何依據呢！５、至於原處分說明二之（一）既稱，據台北市政府工務局表示，並參照其使用執照之登記，各層用途並無核准「商務中心」或「商務套房」，惟另查營建署對建物之使用分類及台北市土地使用分區管制規則中，截至目前並無有關「商務中心」或「商務套房」之使用分類或歸組等語，則建商應不許將之定位為兼具商務、居住、投資之功能且以此等名詞廣告、預售或訂約，否則就是違反法令，如處理原則（），應予處罰，此原係對原告極為有利之證物，詎被告全盤接受建商八十六年十月二十八日覆函中之偏頗詭辯，稱「從而本案於建管機關『商務中心』『商務套房』有明確定義及歸組，或認定該建物實際使用情形違法前，尚難認定被檢舉人之廣告有不實或其他違反公平法之情事」等語，反成對檢舉人（即原告）不利之證物，實屬枉法曲斷，圖利、包庇建商，謹查：Ａ、有關建築物之使用分類或歸組，其權責機關為台北市政府工建局建管處，茲檢附該處北市工建字第八八六一九七一七○○號函稱，「本局核發執照之建築物用途審查，係依本市土地使用分區管制規則及都市計畫細部計畫等相關規定辦理，且查前開規定並無『商務中心』及『商務套房』用途名稱；另起造人或建築業者於銷售房屋時應有告知購屋者使用執照原核准用途之義務」等。由建管處上開函件等顯示，建管權責機關一再函覆原告轉陳被告表明，系爭之「商務中心」及「商務套房」用途名稱為法令規定所無，即使申請分類歸組，亦不得准其變更，不論建造執照或使用執照皆係如此，且建商於售屋時應有告知購屋者原使用執照（在此售「屋」係指「成屋」，因「預售屋」時為建造執照）核准用途之義務，詎被告不察實際審核執照變更權責機關即台北市建管處確切管理法令如何，一直曲意擴張解釋，並文不對題地誤問非權責機關（內政部營建署），且憑其誤會下的概括性函覆說法，即擅自強解為法令規定所無之用途名稱只要檢具資料送請建管處討論，即可獲准分類歸組，就地合法，卻又不裁示建商照辦後檢具核定證件憑核，反而據此非權責機關之未成熟確定的法規誤解，遽予追溯引用而駁回原告之檢舉函及訴願、再訴願等。Ｂ、至於所稱營建署對建物之使用分類等語，依據被告卷附資料，係指該署八十六營署建字第二四九○三號復函所示，其所謂「依照建管法令所為之變更」所指即是內政部八十五年八月十三日（八五）內營字第八五八四七一八號函訂定之「建築法第七十三條執行要點」。查該要點所規範者係房屋完工取得使用執照後再變更使用執照用途的問題，此觀該要點名稱為「建築法第七十三條執行要點」本身自明，該要點訂定於八十五年八月十三日，而系案建造執照申請核准變更於八十二年十月二十二日，豈可追溯適用？又系案所爭執者係預售後興工前或施工中，變更建造執照房屋用途問題，應適用行政法院七十七年判字第一八四六號判例及建築法第二十八、

三十、三十一、三十二及三十九條前段等規定辦理，與完工後變更使用執照上房屋用途應適用建築法第七十三及七十四等條規定辦理，二者適用法條不同，豈可混為一談？又該營建署覆函說明三以本案第三、四層樓層高度為三點九公尺，宜依法查明是否有二次施工及增加樓地板面積情形，該會顯然有該查而不查之違法。被告審理本案年餘，迄今猶搞不清楚問題焦點，兀自強詞奪理、張冠李戴、枉法曲斷，違法失職明確。６、茲另就原處分之說明有關「由系爭竣工圖所示」乙節，亦有偽造公文書之嫌。

謹查竣工圖是八十五年三月二十日系爭房屋完工領取使用執照之附圖，預售廣告時尚無此圖存在，本案所爭執係廣告中有關房屋樓高較完工後房屋實際樓高為高的虛偽不實問題，絕非竣工圖與完工房屋實際樓高不符的問題，被告濫引建商遁詞把二者混為一談，為不利於陳訴人之決定，顯然違法，合先陳明。又依照「建築技術規則」第一章用語定義，有關建築物高度用語主要有建築物高度、樓層高度、及天花板高度三種，各有嚴格定義，不容混淆，惟其中並無「樓高」一語，依照社會通念，「樓高」應係指室內可用空間亦即天花板高度而言。購屋人購屋時所關心的高度當然是室內實際可用的高度即天花板高度，至於樓層高度自有法令或習慣規範。本項系爭焦點在於建商明知建築技術規則中用語定義並無「樓高」一詞，且其經核准之設計圖說之法定用語為「樓層高度三米三」，且無夾層設計，若完工後二次施工設置夾層亦為法所不許，但為誘引消費者與之交易，乃於製作預售廣告時，包括海報、傳單、樣品屋及其錄影帶等，預設陷阱，一方面在文宣上稱：三米三樓高，高敞的室內等語，另方面在樣品屋及其錄影帶畫面上，室內確有挑高設計，其天花板高度為人身高度之二點四倍當在三米三以上，故覺室內高敞，其茶水間入門上方，天花板之下設有一橫向之小型夾層（建商以隱語「一列置物櫃」稱之），銷售人員指稱此即晚上睡覺的床舖（簡稱臥舖），右方另有一直向而較低之置物櫃始為擺置文書資料之用，此有其上置有筆架之類文具飾品為證。因此，系爭房屋，白天是商務的工作空間；夜間，是溫馨的休憩城堡或商務旅店、溫馨的家；錄影帶中亦有一外籍青年，夜晚公畢回來，寬衣卸裝，準備就寢，此時鏡頭停留在夾層臥舖畫面甚久等等，凡此均強烈表示系爭房屋為兼具商務辦公及居家（住）之用，故稱商務套房，乃合理判斷與可接受，故而予以購買。倘若系爭房屋沒有臥房或臥舖，可稱為「商務旅店」「溫馨的家」嗎？及至八十五年三月完工交屋，才發現樓高只有二米三，且無夾層臥舖之設施與空間，押租金收入亦遠低於系爭廣告數倍，其差距令人難以接受。故此為虛偽不實及欺罔公眾的廣告所引致的侵害效能競爭的問題，明顯違背該會處理原則第（１）及（２）至（６）及（）至（）等項規定，絕非被告全盤接受建商八十六年三月十四日函中片面飾詞所稱之系爭建物是否按照核准之設計圖說施工的問題，被告並非當事人，根本不知當時實際情況，又無視原告所提樣品屋、錄影帶照片及住戶證明書等明確證物，一味採信建商偏頗飾詞，空口否定廣告文宣中此等夾層臥舖（置物櫃）之存在，查被告編印之公報中經行政法院確認的眾多夾層屋處分案例中，其廣告文宣亦皆僅用類似隱語，未必明文列出「夾層二字」即予處分，被告對本案則吹毛求疵，竟稱「系爭廣告文宣中並未有任何關於可設置夾層之說明或描述」等語，顯屬雙重標準，實屬違法率斷。又經查所稱系爭竣工（立面）圖上各層全無任何有關「樓高」之文字記載，僅有「15 F330」等字樣，連計算單位都沒有，豈可認定即是樓高三米三？倘要解釋，只能說該竣工圖是使用執照的附圖，依照系爭使用執照附表（３）所載，在各層高度欄下，系爭之第十五層為三．三米，亦即使用執照載明者為各（樓）層高度，絕對不是非法定用語的「樓高」一語。謹查系案對於房屋高度既有爭議，使用時自當以法定用語為準，而原處分書說明（三）竟無中生有稱：由系爭建物之竣工圖所示，十三～二十樓高三米三，與廣告中所載「３米３樓高」尚無不符等語，乃抄襲建商八十六年三月十四日答覆公平會函中之狡辯遁詞，被告不察，全盤照收引用，誤導審議委員，造成先入為主，誤認竣工圖上確實明文記載「三米三樓高」，因而為不利於檢舉人（即原告）之決定，訴願及再訴願決定受此誤導，亦均率稱：「復依系爭建物之竣工圖所示，各層樓高為十三～二十樓高三米三，與廣告中所載『３米３樓高』並無不符」等語，均有違誤，此為被告另一偽造公文書之嫌。故要解讀系爭廣告「三米三樓高」，應將海報、樣品屋、錄影帶彩色照片及購屋人的認知（住戶證明書）等整體效果綜合觀察，依被告處理原則（１）（２）（３）（４）等項彙總判斷為「天花板高度三米三」，因而系爭廣告為虛偽不實，才算合法。７、有關系爭租金及押金廣告虛偽不實乙節，謹查依證物一節八十二年八月七日經濟日報整版廣告中「新投資」項下列表明確表示：系爭房屋每坪月租七千元（未提押金），每月淨賺兩萬元（以13.6坪為例），故為投資利器等語（另則廣告傳單以16坪者為例，每月租金收入七萬兩千元，每月獲利二萬二千元，另加押金六個月等語）。惟完工交屋後，系爭房屋租金為每月一萬五千元，別無押金，平均每月每坪一、○五五元，系爭廣告差距實際租金達六倍之高，為交易相對人所絕對不能接受，已違反被告處理原則第（１）、（４）、（５）等項規定，自屬虛偽不實之廣告。且有住戶證明書證明系爭「商務套房」總共一二七戶中有一○八戶（佔85% ）皆認知其為虛偽不實。其中欣祥公司等五人受此虛偽不實廣告所騙，甚至一口氣就買一百戶，益證系爭廣告違反社會倫理，侵害公平競爭本質，抑且違反被告處理原則第（）（）等項之規定，自應依法處罰。詎被告竟以「該廣告押租金係被檢舉人參考信義不動產就國內商務中心之租金收入調查，而預估之租金收入」等語，遽爾率斷系爭押、租金廣告並無不實，其圖利與包庇建商至為明確，違反被告處理原則第（）（）等項規定，實屬違法，被告有瀆職之嫌。查其所謂信義不動產之租金收入調查，依訴願決定所稱即是八十五年七月二十九日中國時報所登載之報導，查北都與遠雄之租金收入乃建商於八十六年十月二十八日函覆被告說明一之４所提，然其說詞破綻百出，不值一駁：Ａ、建商所謂有關每月租金是依預售當時太平洋房屋之市調資料，以北都商業中心及遠雄國際中心為例，月租一萬元起，預估系案月租金為七、二萬元等語，查本案預售時間是八十二年七、八月間，而建商八十六年十二月間赴被告接受調查時原未檢附任何證件憑核，被告乃於八十六年十二月二十六日約談時，當面促其補提二種證件：一為目前已出租之收費資料，二為北都及遠雄之租金收入資料。建商實際均無此二項資料，乃遲至八十七年一月五日始提供八十五年七月二十九日中國時報之報導以資充數、搪塞，但八十五年的報紙報導，豈可追溯提供建商於八十二年七、八月間預售廣告參考之用？Ｂ、建商提供八十五年七月二十九日報紙報導資料是信義不動產所提供，不是建商所稱之其關係企業太平洋房屋之市調資料，可見建商關於系爭租金收入在預售廣告中所表示者是胡亂吹噓，惡意高估，以誘引消費者與之交易，使守法同業無法與之公平競爭，從而侵害以效能競爭本質為中心之公平競爭原則，違反公平交易法第二十一條及第二十四條規定，事證明確。Ｃ、另查該報導所列北都與遠雄，前者位在敦化北路一段，後者位在基隆路一段市議會北側，其地段、環境、建物結構、格局、功能、交通等均優越於系爭房屋甚多，及其計算租金方法不同，二者之間並不具備演繹推論上之合理性與關聯性，違反「行政院公平交易委員會處理當事人所提供市場調查報告之評估要項」第五點規定，豈可與本案相提並論。Ｄ、何況該報導上有關系爭房屋之租金欄係屬空白，根本無從比較。Ｅ、而且，同屬報紙報導原告所舉八十六年五月六日工商時報報導坐落敦化南路、基隆路口而亦具五心功能但位置、格局、交通優越系爭房屋甚多的台北皇家的每月每坪租金也不過一千五百元至一千七百元，至今亦然。據此推論，在當時系爭房屋租金怎可能達每月每坪七千元？被告既認為其結構、格局、交通等情況不同不能相比，何以被告根據被檢舉人所提供之資料就認為可以相比？８、至有關建商對管理中心、秘書中心等所謂五心中心的公共設施違約案，原告已於原處分決定前即八十六年十二月十六日向被告聲請撤銷，被告仍於原處分中照列不誤，顯示其內部管理鬆散、辦事品質粗糙。（二）訴願決定中有關系爭廣告錄影帶稱：「太平洋商務中心與．．．國父紀念館將於八十二年同時進駐信義計畫區內」，而實際上二者皆不在信義計畫區範圍內，其失真的坐落位置圖又未標明信義計畫區之界定範圍，故其為虛偽不實、欺罔公眾之廣告，藉以攀附哄抬房價，誘引檢舉人等相當數量消費者錯誤認知，乃以高價予以購買，至少遭受每坪八萬元即全戶一一四萬元之鉅額損失，並侵害效能競爭原則的交易秩序，事證明確，違反上開處理原則（１）、（２）、（３）、（４）、（７）、（８）、（）至（）等項。詎被告竟稱：一般人按客觀方法（如現場查詢）或常識，尚可辨明系爭建物之坐落位置等語，實屬雙重標準，違法濫權。蓋被告一向堅持並迭經行政法院支持確認之通案原則為公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決定，不因交易相對人業已具備該項商品之專業知識或得於承購前事先親赴現場洽詢所認重要事項致可查證廣告內容而有不同。此等通案案例，不爭枚舉，如行政法院八十六年度判字第一二三六號判決先例可證。（三）、訴願答辯則由被告所屬法務處主辦，並由該處專員孫綺君擬具處理意見，逐級呈經該處二科科長許兆英、副處長郭淑貞而至處長兼執行秘書李憲佐鑒核。查訴願決定中，原告已就原處分過程中，林秋妙諸多違法事證提出檢舉，並就原處分決定錯誤指稱各點，逐一引據有關法條或被告訂定之「公平交易法相關行為處理原則」予以闡明反駁，惟訴願處理意見視若無睹，未審先斷，仍不肯就原告有利各點加以審酌，並確實查明改正其違法濫權及枉法曲斷各節俾符法務處受理訴願之職責。詎法務處不此之圖，仍僅依據原處分決定之承辦單位即該會第三處所提訴願答辯之陳詞濫調逕擬「訴願駁回」之處理意見，於八十七年五月二十九日提經被告訴願審議委員會審查委員杜震華、洪禮卿、單驥三位委員予以審理，其中杜委員立場公正，不同意處理意見，俟訴願審議委員會會議中陳述意見，其餘二位則同意處理意見。嗣該訴願審議委員會議於八十七年六月十六日召開，本案列為討論案之一，惟其表決過程如何，該會議紀錄無可查考，並未將不同意見載入紀錄，違反訴願委員會審議規則第九條第一項規定，但因委員多受承辦幕僚單位在細節上作弊而提出之處理意見誤導、先入為主，致決議訴願駁回，誠屬遺憾。該承辦單位對原告有利之證物既不確實查證審酌，僅知照抄原處分決定亦即建商片面歪曲偏頗遁詞，形成官官相護，使行政救濟多一層審酌、多一層保障人民權益之宗旨盡失，形成科員辦大事，承辦單位即可左右全局，違法瀆職弊端由此滋生，訴願形同虛設，而且原告於訴願中聲請舉行言詞辯論，以釐清事實真相，被告拒不核准，亦不函覆，不公不正，違反「行政院公平交易委員會舉行言詞辯論要點」第二點規定。（四）被告再訴願答辯及行政院再訴願決定部分。１、原告不服訴願決定，乃依法向行政院提起再訴願。行政院受理後，乃於八十七年七月二十八日以台八十七訴三七八○五號函請被告「針對再訴願理由依法簽辦」。惟被告顯未遵照辦理，仍由其法務處孫綺君簽辦後逐級陳轉科長許兆英、副處長郭淑貞、處長李憲佐，會第三處後送主任秘書到副主委劉宗榮判發，而其內容則仍抄襲訴願決定之腐詞濫調，罔顧原告在再訴願已增提新發現之新證物，直接而明確證明被檢舉人在八十二年刊登廣告時確將系爭「商務中心」或「商務套房」的功能或用途定位為「鑲嵌在信義計畫區－是專業經理人的展業據點；是外商或中南部企業駐台北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」「買16坪使用32坪」及「每坪月租七千元，每月淨賺二萬元（13.6坪為例）」等等虛偽不實的廣告，並於再訴願特別提醒注意審酌，奈何被告踐踏原告權益，其答辯內容對此等新證物隻字未提，甚至在行政院訴願審議委員會訴願案件審查單中亦是如此，所謂訴願、再訴願形同虛設，公平交易法形同具文。２、被告在其致行政院之再訴願答辯稱其所為之調查，均依照被告處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第二章第二節案件之調查程序進行，固然有之，但卷內資料卻顯示：被告有偽造公文書、程序違法濫權之嫌；實體採證捕風捉影、為所欲為、欺上瞞下、目無法紀；判斷事理、強詞奪理、顛倒是非、蠻橫跋扈、不無圖利、包庇建商，違法（如違反該處理原則等如前述）瀆職之嫌，事證明確。３、上述「行政院訴願審議委員會訴願案件審查單」承審人員王家榮、洪甲乙所擬之駁回意見有八，即（Ａ）系爭廣告訴求，非如原告所稱兼具辦公與住宿之機能；（Ｂ）卷查本案相關卷證廣告，均未見如原告所稱設置一夾層床舖之敍述；（Ｃ）商務套房非法定名詞，其功能及內容尚無具體明確規範之定義；（Ｄ）套房是否如原告所稱，尚有疑義；（Ｅ）不容任意曲解所謂樓高係指從室內地板至天花板之淨高度；（Ｆ）原告引用八十二年七月二十六日工商時報有關區內區外房屋行情報導，殊有疑義；（Ｇ）尚難僅憑「太平洋商務中心將與國父紀念館．．．等，於民國八十二年同時進駐信義計畫區內」等語，即認建商就系爭建物之坐落位置有引人錯誤之表示或攀附哄抬房價之意圖（然則系爭廣告既未劃出信義計畫區的界線範圍，歷次決定又根據其處理原則的何規定率稱如上認定）；（Ｈ）所舉薛蓁等三人之民事判決書主要係就系爭標的物買賣標的物瑕疵擔保請求損害賠償之事件，與本案不實廣告之認定，並非當然得比附援引等語（然而該判決書購屋戶所以勝訴的主要理由即是三米三樓高與天花板高度二米三不符的廣告不實所致，詳如該判決等八點理由簽呈張自強主委批示「提會」，惟被告似未照辦「提會」充分討論，僅由各委員以傳閱方式分日（由八十七年十二月四日至八日）分洽簽註同意駁回意見。本案既未提會討論，審查人員王家榮、洪甲乙二人又非訴願委員會委員，則行政院訴委會該次（八十七年十二月九日）會議紀錄第六項竟列有「主席報告之事實經過及委員會審查意見（略）」即屬偽造公文書，違反前揭「行政院暨所屬各級行政機關訴願審議委員會審議規則」第六條第一、二項之規定，該再訴願決定即屬違法決定。十五、謹查本案有關被告人員偽造公文書稱樓高三米三並任意變造檢舉人（即原告）所提供證物照片上之附註說明等，顯然枉法曲斷，已引起一○八戶全體承購戶公憤各節，合計購買一百戶之欣祥股份有限公司（以該公司名義總共承購三十三戶）、太美商務股份有限公司（一次承購二十八戶）、太平洋商務開發股份有限公司（與太平洋建設公司名稱相近但二者之間並無關係，總共承購二十五戶）、衡陽商務中心股份有限公司（總共承購十三戶）、李清泉承購一戶，以上五人名下合計總共承購一百戶，該五人因誤信建商不實之商務中心功能及高租金收入之投資價值等銷售廣告一次合計購買一百戶外，茲承上述五人於八十八年六月二十五日再度單獨出具「太平洋商務中心承購戶證明書」稱：「我們都是太平洋商務中心的承購戶。八十二年七、八月間太平洋建設股份有限公司興建銷售系爭建物時，所使用的廣告物包括：報紙廣告、雜誌廣告、廣告海報、廣告傳單、大樓模型、樣品屋及銷售人員現場解說、廣告錄影帶等等。樣品屋搭建於台北市○○○路四九五號工地現場內，其室內高敞，入門上方、天花板之下設有一小型夾層，其大小長寬足敷人身睡臥、而綽綽有餘，銷售人員歷歷指稱：此即供住宿之用的夾層床舖。其旁接待室循環播放與樣品屋內容相同的促銷廣告錄影帶，畫面中天花板下設有一夾層床舖，有一外籍青年商人夜晚回來，寬衣解帶準備在室內就寢，此時畫面停留在夾層床舖上良久，以加強該設施確供床舖之用，銷售人員並以該公司股票上市二十多年之信譽為本案絕對會依照樣品屋內容施工交屋的保證。銷售人員一再強力推銷系爭房屋兼具商務、辦公、居住、投資的功能，且租金特高，每月租金七仟元，每戶（以十六坪計）每月淨賺二萬元以上等語，但完工後並未具上述效用，上述各種廣告內容全屬虛偽不實，該等廣告行為明顯引人錯誤、欺罔公眾、顯失公平」等情，所附樣品屋彩色照片二幀，其室內高敞，樓高以自動化辦公桌標準高度七十五公分比例丈量，其高度達四米以上，此一高度與以女士顧客身高一米六測量而得之樓高為四米正不謀而合。

故其正面左方始得設有一夾層床舖，其長度、高度（在九十公分以上）及深度足敷成人睡臥而有餘；右邊較低附有扶梯者才是建商所辯稱的「一列置物櫃」，專供擺置文書卷夾之用，其高度約僅二米四，白色扶梯旁有一隔撐支架，惟完工後，樓高僅有二米三，較廣告所載短差一公尺，而且未設亦無剩餘空間可設上述夾層床舖及擺置檔案文卷的「一列置物櫃」，故其為虛偽不實、引人錯誤之廣告，事證確鑿。十六、（一）另八十二年七月號「財訊月刊」刊載之「九十年代，新商人、新職場、新職觀－太平洋商務中心」標題廣告下，亦稱「二十一世紀．．．太平洋商務中心，將在信義計畫區首演問世！軟硬體兼具的全方位商務中心。商務旅店、溫馨的家。投資高手的獵物」「這樣一個以商務辦公中心為主，輔以國際級飯店套房功能的太平洋商務中心，是迎接新世紀、新職業觀的新職場。」「白晝是商務工作空間，夜晚是溫馨城堡的太平洋商務中心，麻雀雖小，五臟俱全．．．這是一個屬於專業經理人、青年老闆、外商或中南部地區商旅人士的一流展業據點與新時代休息驛站。」「以有限開拓無限的事業、生活舞臺！十六坪好過三十二坪的妙處」「太平洋商務中心，採高效率坪數的12～16坪．．．即以一坪的價格，可換取數坪的空間效益，附加價值無限延伸！」「商務、居住、投資的新嬴家！太平洋商務中心，涵蓋的範疇廣泛，是兼具居住、商業與出租功能的不動產」；「太平洋商務中心，不只是賣房子，而是賣整個商務系統與附加設備．．．更為大眾提供一個高營收的賺錢利器。」其所提供之所謂「國際級飯店套房功能」，依照主管機關交通部觀光局八十八年六月二十五日觀業八十八字第一三四七二號函覆原告稱「旅館套房係指備有客廳、臥室及盥洗設備之旅館套房」，與國語活用辭典所載套房定義相同，茲系爭房屋在預售廣告中即兼備此三種設施，惟完工交屋時則無臥室設施或可供事後補作之空間，商務中心或商務套房之功能即無從發揮，故其為虛偽不實、引人錯誤之廣告，事證亦甚確鑿。（二）八十二年七月一日刊載於「錢」雜誌增刊之「房地產季報」第七頁之「新商人．新職場」廣告稱：「３米３樓高，高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情。」；又系爭廣告錄影帶內容節錄中段亦稱「樓高三米三，可靈活規劃使用的空間，讓您每天都有愉悅舒適的工作心情，絲毫沒有空間的壓力，以一坪的價格，可換取數坪的效益。」這都是直接而明確的提示購屋人系爭房屋可以二次施工增設夾層的術語，因為這些術語加上樣品屋、廣告錄影帶及現場銷售人員的解說等等，室內樓高確有三米三，因而可在天花板下施作一夾層床舖，以供居住之用，故云「可靈活規劃使用的空間而無空間壓力」，而且由於此一夾層床舖及文書置物櫃的設置，只佔用空間而不佔用平面面積，故稱以一坪的價格，可換取數坪的效益等語。但此等術語及廣告，一向為被告所禁制，又政府對本案並未核准興建夾層，且系爭房屋完工交屋後，經被告指派林秋妙、陳婉珍二人前往現場勘驗拍照，其出差報告單上報告者為樓高二米三四，但被告原處分、訴願決定及再訴願答辯中卻均偽造公文書，謊稱樓高三米三，遽予駁回，以包庇、圖利建商，似屬集體舞弊瀆職情事，知法犯法。十七、綜上所述，關係人有諸多違背公平交易法規定情事，請判決撤銷再訴願決定、訴願決定及原處分等語。

被告答辯意旨略謂：一、按「公平交易委員會對於違反本法規定，危害公共利益之情事，得依檢舉或職權調查處理。」「公平交易委員會依本法為調查時，得依左列程序進行：一、通知當事人及關係人到場陳述意見。二、通知有關機關、團體、事業或個人提出帳冊、文件及其他必要之資料或證物。三、派員前往有關團體或事業之事務所、營業所或其他場所為必要之調查。」分別為公平交易法第二十六條、第二十七條第一項所明定。本案之調查，均依前述規定辦理，有卷內資料可稽。次按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」固為公平交易法第二十一條第一項所明定；卷查本案系爭建物所使用之廣告包括介紹系爭建物周圍環境之宣傳廣告（以下簡稱Ａ廣告海報）、建材設備及各樓層平面圖（以下簡稱Ｂ廣告海報）之廣告海報、銷售錄影帶以及現場樣品屋等，另原告於起訴所附八十二年八月六日經濟日報第八版整版廣告係原告於再訴願期間所提出之新證據，合先陳明。查「商務中心」或「商務套房」乙詞並非法定用語，按內政部訂定建築法第七十三條執行要點，係將建築物使用分類依建築物使用強度及危險指標分為九類二十四組，並對各類組作明確定義；因上開要點之建築使用分類表之使用項目列舉並無「商務中心」或「商務套房」，是依上開要點第一點規定，其類組由省（市）主管建築機關依上開使用類組定義認定之，有內政部八十六營署建字第二四○九三號函附卷可稽；另參照台北市土地使用分區管制規則中，亦無「商務中心」或「商務套房」之使用分類及歸組，是本案系爭建物廣告中所使用「商務中心」或「商務套房」之用語及其功能、內容於建築法等相關法令上，尚無共同具體明確規範之定義。又前述之平面廣告海報就系爭建物標的均分別註明「使用區分＼商二」。所謂「商二」，依據台北市使用分區管制規則第四條規定，第二種商業區，為住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。另前揭管制規則第三十條亦規定：「商業區內建築物供作住宅使用部分之樓地板面積，不得超過該建築物總樓地板面積之三分之一。」至興建建物名稱若依前揭管制規則第五條規定並無適當之歸組，依現行規定得由申請人檢具該使用內容、性質、型態、規模及對外部環境之影響等資料送台北市政府工務局建管處營利事業登記項目歸組研議小組討論確定，此有原告函請台北市政府都市發展局函釋資料可稽。依台北市政府都市發展局之函釋，第二種商業區內建築物亦得供作住宅使用，有關商業區內興建「兼具商務或居住」功能之建物應依上述規定辦理。卷查本件系爭建物Ａ廣告海報稱太平洋商務中心「國境內，第一座由東京原版空運到信義計畫的精銳型全方位商務空間！」「”五心級”鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理的歷史性相逢！」「盛裝豪華配備的新工作人、商務套房！」Ｂ廣告海報內頁除各樓層平面圖外，並於各該平面圖之右下角註明「建物使用：各戶均為一般事務所」；又銷售錄影帶說明「結合商務辦公功能及飯店服務機能的超智慧鋼骨帷幕辦公大樓－太平洋商務中心就在各方期待、眾所矚目之下應運而生．．．」，「白晝，是新銳專業經理人的商務空間；夜間，是溫馨的城堡」。按系爭建物廣告所為之訴求相較於一般傳統之辦公大樓，各戶設有衛浴設備，自成套房，並配合該建物中秘書中心、資訊中心、商務會議中心、管理中心．．．等公共設施，系爭建物於功能上實可達到前揭廣告所訴求之機能。尚難由前揭廣告用語及效果認定所謂「商務中心」或「商務套房」即如原告斷然認定兼具辦公與住宿之機能。至系爭建物是否涉及違規使用，須就其實際使用情形及具體事證由建管機關予以認定，尚與公平交易法無涉。按系爭建物廣告係以結合商務辦公機能及飯店服務機能為廣告訴求，非如原告所稱兼具辦公與住宿之機能，雖原告主張系爭廣告內容均有夾層床舖之設施與空間，完工交屋時未依廣告提供夾層床舖等語，卷查本案相關卷證廣告，均未見如原告所稱得設置一夾層床舖之敍述，縱於系爭建物Ａ廣告海報有「３米３樓高，體貼的人性高度設計！」「高敞的室內，．．．甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」之敍述，也僅只於置物櫃之設置，並非當然即得臆斷為「夾層床舖」之設置。另原告稱套房必須具備臥房，惟商務套房非法定名詞，其功能及內容尚無具體明確規範之定義，已如前述，各戶設有衛浴設備，參照Ｂ廣告海報上之建材設備中之衛浴、家電設備等，系爭建物亦或可能達到套房之功能，惟套房是否如原告所稱，尚有疑義。又原告提及消費者保護法與公平交易法之關係，按消費者保護法為消費者保護基本法性質，與公平交易法以建立公平合理之競爭秩序與環境，維護市場之正常運作之方式，間接保護消費者利益之立法目的並不相同。雖「本法未規定者，適用其他有關法律之規定」固為公平交易法第一條後段所明定，有關不實廣告之規範，公平交易法第二十一條既已明文規定，倘原告之主張係屬消費事項之爭議，自得依據消費者保護法之相關規定，尋求解決，要與公平交易法無涉。另原告引用八十八年二月三日公布修正後公平交易法第四十六條規定主張從新從優原則部分，惟查具體個案適用法規，應遵循「實體從舊、程序從輕」

原則，參照鈞院七十一年度判字第五五六號判決意旨：「規定人民權利義務之發生、變動、喪失等之實體法規，於行為後有變更，除法令另有規定外，應適用行為時法，．．」是原告主張本件之審理應優先適用消費者保護法乙節，顯有誤解。二、原告主張系爭廣告「樓高三米三」係指從室內地板至天花板之淨高度乙節，按建築技術規則建築設計施工篇第一章第一條第十款所稱「樓層高度」係指：自室內地板面至其直上層地板面之高度，復按同條第十一款所稱「天花板高度」係指自室內地板面至天花板之高度，同一室內之天花板高度不同時，以其室內樓地板面積除室內容積之商作天花板高度。卷查本案系爭建物Ａ廣告海報稱「３米３樓高，體貼的人性高度設計！」「高敞的室內，．．．甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」；參照系爭建物之竣工圖所示，各層之樓層高度為，一樓四米、二－四樓三米九、五－十二樓高三米四、十三－二十樓高三米三，與廣告中所載「３米３樓高．．．」並無不符，被告原處分單位至系爭建物現場調查時，十二樓Ａ９經裝潢確可如廣告所示得在天花板下設一列置物櫃，且系爭廣告文宣中亦無任何關於挑高或可設置夾層之說明，至原告所引用鈞院八十六年度判字第三二四六號判決之案情，與本案情況不同，並非當然得比附援用；按建築技術規則建築設計篇既已對於樓層高度及天花板高度為明確之規定，自不容原告任意區解所謂樓高係指從室內地板至天花板之淨高度，核其所訴，應不足採。三、有關原告主張系爭建物位於信義計畫區內乙節，查系爭Ａ廣告海報稱「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」，並於該廣告背面以及Ｂ廣告海報內頁左上角均有系爭建物之所在位置之平面圖；又錄影帶廣告稱「太平洋商務中心座落於信義路與光復南路口，周圍環繞世貿中心、世貿展覽館、市議會、凱悅大飯店．．．」

，客觀上已清楚說明系爭建物所在之位置以及周圍環境，尚不致使消費者對其坐落位置產生誤認。按不動產交易之價格可能因建築物結構、格局、建材設備、交通情狀、坐落位置及交易時間．．．等之不同而其價格亦有所差異，縱使同為信義計畫區範圍內之不動產，其交易價格亦可能因為商品性質之不同而有所不同。雖原告引用八十二年七月二十六日工商時報之報導「區外的行情，每坪行情大約在三十五至三十八萬元之間」，前項報導所指之區外是否即得作為系爭建物行情之依據，殊有疑義。惟本案系爭廣告文宣等，業已明確標示該建物工地實際坐落地點、周邊道路及環境，且一般人按客觀方法（如現場查詢）或常識，尚可辨明系爭建物之坐落位置，故本件尚難僅依「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」、「第一座由東京原版空運到信義計畫的精銳型全方位商務空間」及錄影帶廣告中「將於民國八十二年同時進駐信義計畫區內」等語，即認關係人太平洋建設公司就系爭建物之坐落位置有引人錯誤之表示，以及藉以攀附哄抬房價之意圖。四、有關原告主張系爭廣告對房屋租金及押金為不實廣告部分，查系爭廣告海報就此部分業已說明為「預估月租金」，銷售錄影帶畫面雖顯示投資收益計算表，惟其旁白「．．．保守估計每坪租金以七千元計算．．．」加以說明，供購屋者作為交易資料之參考，然原告卻僅空言主張系爭房屋每月每坪租金約僅一千五百元等語，且此比較基準是否根據與廣告上所得提供商務服務及提供額外服務及人員服務之商務中心同樣商品作為比較之依據，即有疑義；又不動產交易之價格可能因建築物結構、格局、建材設備、交通情狀、坐落位置、交易時間及建物整體管理情形．．．等因素而影響其交易價格，核其廣告就房屋租押金之說明，尚難認有引人錯誤之虞。五、次按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」固為公平交易法第二十四條所明定，至事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所為之變更，在未損及交易相對人權益之前提下，尚非可議。原告主張關係人太平洋建設公司訂約時明知台北市政府工務局核發之建造執照載明第十一至二十層之用途為旅館，卻隱瞞此重要事實，未經其同意擅自變更樓層用途乙節，卷查系爭建物預售時所使用之廣告海報、銷售錄影帶、接待中心樣品物之陳設以及契約書之內容均以商務中心為產品訴求或廣告，關係於Ｂ廣告海報十一至二十樓層平面圖右下方清楚註明「建物使用．．．各戶均為一般事務所」，亦未提及建物使用用途為「旅館」者，銷售時並無誤導消費者之認知，且變更後之樓層用途與「商務中心」之訴求亦較相符，本案關係人太平洋建設公司刊登廣告後因事實需要，依據建管法令規定所為之變更，在原告未能證明關係人此項變更損害其權益之前提下，尚難認為關係人有欺罔或顯失公平之行為。另原告所引用國泰人壽的台北皇家之租金資料，查台北皇家之出租型式為出租住宅大樓，且該物件之使用區分為住宅，與本案建物之使用區分為「商二」，並不相同，原告所提此項租金資料並非當然得比附援用。六、另原告引用欣祥公司發函給太平洋建設公司之信函主張系爭廣告不實乙節，查依該函之主旨主要係訴外人欣祥公司等人催告關係人太平洋建設有限公司應於相關之公共設施完工驗收後再辦理交屋及給付價金之事宜，非如原告所主張；末查原告引用薛蓁、溫振宏、尹蘭菊等人之民事判決書，主要係就系爭標的物買賣之瑕疵擔保請求損害賠償之事件，與本案不實廣告之認定，並非當然得比附援引。綜上所陳，本件原告之訴為無理，請依法駁回原告之訴等語。

理由

按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定。本件原告以太平洋建設公司銷售系爭廣告之建物時，銷售海報稱「太平洋商務中心」為「精銳全方位商務空間」，「盛裝豪華配備的新工作人，商務套房」

。當時現場建有樣品屋，室內挑高天花板至地板淨高度在三米三以上，入門處上方天花板下設有一列夾層置物櫃，銷售人員稱此櫃為晚上睡覺的床舖。銷售錄影帶亦稱「結合商務辦公功能與飯店服務機能的超智慧鋼骨帷幕辦公大樓」，「白晝，是新銳專業經理人的商務空間；夜間，是溫馨的休憩城堡」，畫面中亦有一青年於洽商返回樣品屋內，寬衣卸裝準備住宿，與「夜晚是溫馨的休憩城堡」廣告相符。另於家具配置參考透視圖亦有此列夾層置物櫃之設施。從其各項廣告內容已使誤認本案之「商務中心」或「商務套房」同時具有提供辦公與住宿之機能，然台北市政府工務局函覆系爭廣告之建物並無核准設置夾層，該建物亦無核准「商務中心」或「商務套房」等特定功能或規格；而營建署對建築物並無「商務中心」或「商務套房」之使用分類或歸組；於廣告中以該等名義廣告，已使一般消費大眾誤認本案之「商務中心」或「商務套房」同時具有提供辦公與住宿之機能而與其交易，核其廣告即屬虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。且系爭房屋之成交單價甚高，坐落位置是否在信義計畫區範圍內屬不動產交易之重要事項。系爭廣告海報「太平洋商務中心、信義計劃區新座標」，錄影帶廣告亦稱「太平洋商務中心座落於信義路與光復南路口，周圍環繞世貿中心、世貿展覽館、市議會、凱悅大飯店，將於民國八十二年同時進駐信義計劃區內。」惟系爭廣告之建物非如前述廣告所稱在信義計畫區內，其房地產價格遠遜於信義計畫區內相似產品，而太平洋建設公司卻以系爭廣告之建物位於信義計畫區內、為商務套房、租金高等三則廣告業已造成一般消費者錯誤之認知與決定，有違反公平交易法之情事為由，向被告檢舉，案經被告調查結果，以『有關檢舉「商務中心」、「商務套房」涉有違反公平交易法一節，依系爭廣告稱該建物「太平洋商務中心」為「精銳型全方位商務空間」、「盛裝豪華配備的新工作人、商務套房」，且其銷售錄影帶中說明「結合商務辦公功能及飯店服務機能的超智慧鋼骨帷幕大樓－太平洋商務中心就在各方期待、眾所矚目之下應運而生」，由上開廣告文宣，系爭「商務中心」、「商務套房」

乃提供商務辦公室之功能，或結合住宅及商務服務之功能，而按該建物使用執照附表上各層之用途，地下一層、第二層至第四層部分為一般事務所，第五層至第二十層則均為一般事務所，又該建物坐落之使用分區為商二區，依據台北市使用分區管制規則第四條之規定，第二種商業區，為住宅與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。且該建物各戶設有衛浴設備，自成套房，功能上可為住宅或商務使用，並配合該建物之秘書中心、資訊中心、商務會議中心等公共設施，亦可達提供商務上服務之要求。雖據台北市政府工務局表示，並參照其使用執照之登記，各層用途並無核准「商務中心」或「商務套房」，惟查營建署對建築物之使用分類及台北市土地使用分區管制規則中，截至目前並無有關「商務中心」或「商務套房」之使用分類或歸組，而就其使用功能上亦尚無共通之定義。其性質上及功能上確實可提供商務或住宅使用，從而本案於建管機關就「商務中心」、「商務套房」有明確定義及歸組，或認定該建物實際使用情形違法前，尚難認定太平洋建設公司之廣告有不實或其他違反公平交易法之情事。至該建物建築執照十一至二十層用途原登記為旅館，其後變更為一般事務所一節，查太平洋建設公司對銷售並未以旅館為銷售訴求或廣告，而變更為一般事務所反與「商務中心」之商務目的較為相符，亦尚難認有欺罔消費者或致其誤信之虞。有關系爭建物位於信義計畫區之廣告不實一節，經查系爭建物坐落於台北市○○○路及信義路口，鄰近世貿大樓、市政大樓等，由於鄰近規畫中之信義計畫區，且於廣告中並有「身價非凡的鄰居隨侍左右！市政首都東遷，世貿中心、世貿展覽館、信義計劃區．．．」說明；又按目前不動產交易情形，決定價格因素眾多，縱同為信義計畫區範圍內，亦各有不同，在無刻意隱瞞或積極誤導下，尚難僅因「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」、「第一座由東京原版空運到信義計劃的精銳型全方位商務空間」等說明，即認有價格上攀附之意圖，且系爭廣告文宣中，均明確標示該建物工地實際坐落地點、周邊道路及環境，亦不致使消費者對其坐落位置發生混淆或誤認。有關檢舉系爭建物樓高、增設置物櫃等不實一節，查系爭廣告稱「三米三樓高，體貼的人性高度設計！高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情，甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」、「在這裡，白晝是商務的工作空間，夜晚是溫馨的休憩城堡」，及銷售錄影帶中設有置物櫃之樣品屋實況等；惟查建築技術規則建築設計施工篇第一章第一條第十款所稱「樓層高度」係指自室內地板至其直上層地板面之高度。而由系爭建物之竣工圖所示，十三至二十樓高三米三，與廣告中所載「三米三樓高」尚無不符。又系爭廣告文宣中並未有任何關於可設置夾層之說明或描述，至所稱「甚至可在天花板下設一列置物櫃」係指可供擺置文書、資料之室內裝潢，尚與「夾層」設計有間，上開廣告尚難認有不實情事。有關每月租金廣告不實一節，太平洋建設公司參考信義不動產就國內商務中心之租金收入調查，並配合系爭建物「五心中心」公共設施之設置，而預估之租金收入，且於廣告中並已載明「預估月租金」，亦難認有不實情事。至有關「五心中心」公共設施未設置一節，查除秘書中心「由管理委員會統籌管理，聘學有專長的專業群．．．」來管理部分，其餘如會議中心、視聽中心、休憩中心、資訊中心等經本會調查結果業已設置，至其設置是否遲延，則屬民事糾紛問題，尚與公平交易法無涉，遂復以本案尚難認太平洋建設公司有違反公平交易法規定之情事』等語函復。原告不服，提起訴願、再訴願。一再訴願決定以：『系爭建物廣告海報內頁除各樓層平面圖外，並於各該平面圖之右下角註明「建物使用：各戶均為一般事務所」；並於該廣告背面以銀色燙金字體註明「使用區分＼商二」，所謂「商二」，依據台北市使用分區管制規則第四條規定，第二種商業區，為住宅區與地區性之零售業服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。又系爭（廣告之）建物各戶設有衛浴設備，自成套房，並配合該建物之秘書中心、資訊中心、商務會議中心、管理中心等公共設施，於功能上實可達到前揭廣告所訴求之機能。復查「商務中心」或「商務套房」一詞並非法定用語，亦無「商務中心」

或「商務套房」之類組；尚難由前揭廣告用語及效果認定所謂「商務中心」或「商務套房」兼具辦公與住宿之機能。至系爭（廣告之）建物是否涉及違規使用，須就其實際使用情形及具體事證由建管機關予以認定，尚與公平交易法無涉。復依系爭（廣告之）建物之竣工圖所示，各層樓高為：一樓四米、二－四樓三米九、五－十二樓高三米四、十三－二十樓高三米三，與廣告中所載「３米３樓高」並無不符，被告至系爭（廣告之）建物現場調查時，Ａ９十二樓經裝潢確可如廣告所示得在天花板下設一列置物櫃，系爭廣告文宣中並無任何關於挑高或可設置夾層之說明，是原告主張系爭廣告已使購屋者誤認系爭建物於交屋時即可合法取得夾層床舖之使用空間，顯為誤解。

又系爭廣告海報稱「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」，並於該廣告背面以及廣告海報內頁左上角均有系爭（廣告之）建物之所在位置之平面圖；錄影帶廣告稱「太平洋商務中心座落於信義路與光復南路口，周圍環繞世貿中心、世貿展覽館、市議會、凱悅大飯店」，亦清楚說明系爭（廣告之）建物所在之位置以及周圍環境，尚不致使消費者對其坐落位置產生誤認。本案系爭廣告文宣等，業已明確標示該建物工地實際坐落地點、周邊道路及環境，故本件尚難僅依「太平洋商務中心、信義計劃區新座標」、「第一座由東京原版空運到信義計劃的精銳型全方位商務空間」等語，即認太平洋建設公司就系爭（廣告之）建物之坐落位置有不實廣告，以及藉以攀附哄抬房價之意圖。至訴稱廣告海報對房屋租金及押金為不實廣告部分，查系爭廣告海報就此部分業已說明為「預估月租金」，銷售錄影帶畫面雖顯示投資收益計算表，惟其旁白「保守估計每坪租金以七千元計算」加以說明，並參酌八十五年七月二十九日中國時報刊載信義不動產企劃研究室就國內出租商務中心租金收入調查之報導，核其廣告就房屋租押金之說明，尚難認有引人錯誤之虞。至事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所為之變更，在未損及交易相對人權益之前提下，尚非可議。原告主張太平洋建設公司訂約時明知臺北市政府工務局核發之建造執照載明第十一至二十層之用途為旅館，卻隱瞞此重要事實，未經其同意擅自變更樓層用途乙節，卷查系爭建物預售時所使用之廣告海報、銷售錄影帶、接待中心樣品物之陳設以及契約書之內容均以商務中心為產品訴求或廣告，太平洋建設公司於廣告海報十一至二十樓樓層平面圖右下方清楚註明「建物使用：各戶均為一般事務所」，亦未提及建物使用用途為「旅館」者，銷售時並無誤導消費者之認知，且變更後之樓層用途與「商務中心」之訴求亦較相符，本案太平洋建設公司刊登廣告後因事實需要，依據建管法令規定所為之變更，在原告未能證明太平洋建設公司此項變更損害其權益之前提下，尚難認為太平洋建設公司有欺罔或顯失公平之行為。又「商務中心」或「商務套房」非法定用語，且影響不動產交易價格之因素眾多，已如前述，倘「商務中心」或「商務套房」之售價真如原告所稱較「一般事務所」高出數成，尚難認為太平洋建設公司以「商務中心」或「商務套房」之名義進行銷售，即認有違反公平交易法第二十四條顯失公平之行為，遂駁回其訴願，經核並無不妥。又系爭（廣告之）建物廣告係以結合商務辦公機能及飯店服務機能為廣告訴求，非如原告所稱兼具辦公與住宿之機能，雖原告主張系爭廣告內容均有夾層床舖之設施與空間，完工交屋時未依廣告提供夾層床舖，卷查本案相關卷證廣告，均未見如原告所稱得設置一夾層床舖之敍述，縱於系爭建物廣告海報有「３米３樓高，體貼的人性高度設計！」「高敞的室內，甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」之敍述，也僅止於置物櫃之設置，並非當然即得臆斷為「夾層床舖」之設置。另訴稱套房必須具備臥房，惟商務套房非法定名詞，其功能及內容尚無具體明確規範之定義，已如前述，各戶設有衛浴設備，參照廣告海報上之建材設備中之衛浴、家電設備等，系爭建物亦或可能達到套房之功能，惟套房是否如原告所稱，尚有疑義。消費者保護法為消費者保護基本法性質，與公平交易法以建立公平合理之競爭秩序與環境，維護市場之正常運作之方式，間接保護消費者利益之立法目的並不相同。雖「本法未規定者，適用其他有關法律之規定」為公平交易法第一條後段所明定，然原告之主張如涉及消費事項之爭議，自得依據消費者保護法之相關規定，尋求解決，要與公平交易法無涉；所訴公平交易事項之審理，亦應有消費者保護法及其施行細則之適用等語，顯不足採。建築技術規則建築設計施工篇既已對於樓層高度及天花板高度為明確之規定，自不容任意曲解所謂樓高係指從室內地板至天花板之淨高度。原告引用八十二年七月二十六日工商時報之報導「區外的行情，每坪行情大約在三十五至三十八萬元之間」，至該項報導所指之區外是否即得作為系爭（廣告之）建物行情之依據，殊有疑義，惟本案系爭廣告文宣等，業已明確標示該建物工地實際坐落地點、周邊道路及環境，且一般人按客觀方法（如現場查詢）或常識，尚可辨明系爭建物之坐落位置，故本件尚難僅依「太平洋商務中心、信義計劃區新座標」、「第一座由東京原版空運到信義計劃的精銳型全方位商務空間」及錄影帶廣告中「將於民國八十二年同時進駐信義計劃區內」等語，即認太平洋建設公司就系爭建物之坐落位置有引人錯誤之表示，以及藉以攀附哄抬房價之意圖。至所舉薛蓁、溫振宏、尹蘭菊等人之民事判決書，主要係就系爭標的物買賣之瑕疵擔保請求損害賠償之事件，與本案不實廣告之認定，並非當然得比附援引。』為由，而維持原處分，駁回原告之訴願及再訴願，固非無見。惟查：㈠、臺北市政府工務局核發之八一建字第五一九號建造執照即系爭廣告之建物建造執照第十一層至第二十層用途為旅館，惟於八十二年十月二十二日核准其變更設計為一般事務所使用，有該八十六年七月五日北市工建字第八六三○六八三九○○號函影本及Ａ廣告海報附於原處分卷㈠㈡可按，又Ａ廣告海報刊載「企業精緻主義，九十年代新職觀！宏觀二十一世紀，世界性創業年代，精銳型”太平洋商務中心，將在國家首都圈首演問世！～靈感與效率的工作室。～軟硬體兼具的全方位商務中心。～商務旅店、溫馨的家。～投資高手的獵物。」

、「太平洋商務中心，白晝，是新銳專業經理人的商務空間；夜間、是溫馨的城堡．．．。」、「盛裝豪華配備的新工作人、商務套房！」、「商務套房與傳統套房的優缺點比較．．．」、「３米３樓高，體貼的人性高度設計！高敞的室內，讓每天有愉快舒適的工作心情，甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」，附於原處分卷㈠之承購戶自行拍攝樣品屋之影印顯示房門之上方至天花板間隔成另一空間，掛有美化空間畫框，並有美化燈光裝置，該空間與地板間設有一樓梯；另原告所提出之系爭廣告之建物之廣告海報（編為證十五－二、十五－三）附於本院卷而刊載「鑲嵌在信義計劃區－是專業經理人的展業據點；是外商或中南部企業駐臺北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」；再者，原告所提出之交通部觀光局八十八年六月二十五日觀業八十八字第一三四七二號函說明：『．．．查「套房」一詞，於「發展觀光條例」及「觀光旅館業管理規則」中，並無定義規定。惟依據觀光旅館業界之通念，旅館套房係指備有客廳、臥室及盥洗設備之旅館客房。』，則原處分及一再訴願決定認太平洋建設公司興建預售之「太平洋商務中心」建物廣告所稱「商務套房」不兼具辦公與住宿之機能，以及認系爭廣告之建物各戶設有衛浴設備，自成套房，有待商榷；況前開房門之上方至天花板間所隔成之空間，掛有美化空間之畫框，並有美化燈光裝置，且於該空間與地板間設有一樓梯等情，是否誠如原處分及一再訴願決定所認僅係一列置物櫃，而非表示或表徵可作床舖用，應予究明。㈡、又系爭廣告之建物是否坐落於信義計畫區，應為太平洋建設公司所知悉，倘系爭廣告之建物並非與國父紀念館將於八十二年間進駐（劃入）信義計畫區，其卻又於系爭廣告中稱「太平洋商務中心、信義計劃區新座標」、「第一座由東京原版空運到信義計劃的精銳型全方位商務空間」及錄影帶廣告稱「太平洋商務中心與．．．國父紀念館將於八十二年同時進駐信義計劃區」，是否屬表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者，亦應予究明。㈢、系爭廣告之建物之竣工圖所示，各層樓高為：一樓四米、二－四樓三米九、五－十二樓高三米四、十三－二十樓高三米三，而系爭廣告稱「三米三樓高，體貼的人性高度設計！高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情，甚至可在天花板下設一列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」，並未標示係十三－二十樓之樓高三米三，竣工圖所示五－十二樓高三米四、二－四樓高達三米九，均逾三米三；被告派員至系爭廣告之建物現場調查，其出差報告單工作內容摘要欄記載「就檢舉事項有關３米３樓高及天花板下設一列置物櫃分別至該建物Ａ９、樓及檢舉人所承購之Ａ、樓拍照勘查（樓高分別為二三四．五CM、二五○CM）。另有關該建物五心中心．．．」（見原處分卷㈡），則系爭廣告所稱樓高三米三之「樓高」，是否即如同建築技術規則建築設計施工篇第一章第一條第十款所稱「樓層高度」係指自室內地板至其直上層地板面之高度，仍有待究明。㈣、從而原告執此指摘原處分未合，尚非全無理由，訴願決定、再訴願決定，未予詳究，遞予維持，亦嫌疏略。爰將再訴願決定、訴願決定及原處分，併予撤銷，由被告查明前開待究明事項後，另為適法之處分，以昭折服。又本院認本件無行言詞辯論及命參加訴訟之必要，併此敍明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 四 庭審 判 長 法 官葉　振　權

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　陳　盛　信