臺灣臺北地方法院103年度訴字第2195號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2195號

原告

盧金松

訴訟代理人

沈明欣律師

被告

康中義

被告

康潘慧謹

被告

康嘉如

被告

康沛縈

被告

康嘉琦

共同訴訟代理人

張麗真律師

上列當事人間履行契約事件，本院於民國103年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造簽訂之不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第11條載明，凡因本不動產買賣契約而涉訟者，雙方同意由本契約標的物所在地之地方法院（即本院）為第一審管轄法院（見本院卷第13頁），是本院自有本件之管轄權，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款亦有明定。查本件原告於民國103年4月9日起訴時，其訴之聲明第一項為：「被告康中義應將附表所示之不動產交付與原告。」（見本院卷第5頁），嗣於103年7月22日以民事準備書(二)狀就前項聲明追加備位聲明為：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）700萬元，及自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院卷第68頁），復於103年9月24日以民事準備書(三)狀撤回訴之聲明第一項先位聲明並擴張前開備位聲明為：「被告康中義、康潘慧謹、康嘉如、康沛縈及康嘉琦應連帶給付原告2,182萬元，及自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日按年息5%計算之利息」（見本院卷第85頁），核其前開所為，僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，復經被告同意（見本院卷第104頁背面），揆諸前開規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告康中義於97年8月6日將附表所示之不動產及坐落基地（下稱系爭買賣標的物），以總價800萬元出售與伊，並由被告康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦及訴外人余嘉生共同擔任連帶保證人，伊並依約支付第1期簽約金250萬元與被告康中義，惟被告康中義並未依系爭買賣契約書第4條第1項約定，於取得系爭買賣標的物依現狀交付予伊，且系爭買賣標的物業經訴外人即被告康中義之債權人蔡家蕙聲請強制執行時，經本院囑託估價認其市價為28,450,400元，並於103年9月18日經本院以27,320,000元予以拍定，而無法交付供伊使用收益，自屬可歸責於被告康中義之事由而致給付不能，並使伊因被告違約受有以系爭買賣標的物時價減除減省之履約成本（即伊尚未付之買賣價金）之差額損害（計算式為：27,320,000－5,500,000＝21,820,000）。又，依系爭買賣契約書第5條第1項、第2項及第4項之約定，被告康中義對伊負有於系爭買賣標的物之所有權狀核下時，於3日內將權狀交付伊收執之義務，且須會同伊以系爭買賣標的物向金融機構辦理設定配售總額2倍以內最高限額之抵押權與伊。然被告康中義於102年9月間取得系爭買賣標的物之權狀後，卻遲未依上開約定履行，並拒絕依系爭預定買賣契約書第4條第1項之約定交付系爭買賣標的物與伊，依系爭預定買賣契約書第10條約定，雙方若有違反任一條款，願給付對方懲罰性違約金400萬元，被告康中義既有上述之違約情事，爰提起本件訴訟，請求被告連帶給付損害賠償21,820,000元及賠償性違約金400萬元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣2182萬元，及自準備書㈢狀繕本送達翌日（103年9月26日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告新臺幣400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯以：被告康中義為終生軍職，曾於64年經國防部配售眷舍一戶，嗣於97年眷村改建在即時，因家人積欠親友借款，適訴外人余嘉生遊說出售，於97年8月6日以價金800萬元與原告簽訂系爭買賣契約書，約定原告支付頭期款250萬元，被告康中義即開立1張1.2倍（即300萬元）之本票，並約定違約者願給付對方懲罰性違約金400萬元，且需先開立本票，復要求被告康中義之家人及余嘉生為連帶保證人，另因被告康中義違約，原告解除契約時，被告康中義尚須再給付原告已收簽約款250萬元之1倍價款。因訂約時系爭買賣標的物尚未存在，被告康中義嗣後方知須近千萬元始能自國防部購得系爭買賣標的物，則約定價金800萬元即不合理，契約顯失公平，違反誠信原則，故以本訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約書之意思表示。又，系爭買賣契約違反國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第24條規定，依民法第71條規定應屬無效，故依系爭買賣契約書衍生之債權即無從行使。另依民法第246條之立法理由，如系爭買賣契約有效，則屬附停止條件，被告係於102年11月15日取得產權，至107年11月15日停止條件方始成就，然系爭買賣標的物業於103年9月18日為被告康中義之債權人強制執行，在條件成就之前已確定給付不能，即無因條件成就之利益存在，是原告請求所失利益，亦無理由。再，本件買賣價金800萬元，約定違約金400萬元，實屬過高，因系爭買賣標的物於停止條件成就前，本不得請求移轉，原告依系爭買賣契約書之約定，亦得申請遺失補發所有權狀，且系爭買賣契約書第5條第2項約定兩造共同向銀行借款，以系爭買賣標的物設定抵押權，原告只付250萬元簽約款，其他則由系爭標的物提供擔保借款，此種買賣約定有背民法第148條誠信原則，被告康中義不予配合不能認係違約。縱認原告請求懲罰性違約金為有理由，但連帶保證人余嘉生被原告聲請支付命令並分配完畢，原告之債權已經消滅，不能再請求被告給付等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造爭執與不爭執之事項（見本院卷第104頁背面至第105頁背面）：

(一)兩造不爭執事項：

1.被告康中義在國防部汽車大隊服務，軍職專職係汽車駕駛士，此有被告康中義退伍令（見本院卷第40頁至第41頁）可參。

2.被告康中義於民國97年8月6日將系爭買賣標的物，以總價800萬元出售與原告，並由被告康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦及訴外人余嘉生共同擔任被告康中義之連帶保證人。原告並已依約支付第1期簽約金250萬元與被告康中義，此有原告與被告康中義所簽訂之不動產預定買賣契約書（下稱系爭預定買賣契約書，見本院卷第9頁至第15頁）可稽。

3.系爭買賣標的物係屬國軍老舊眷村改建，於97年8月6日訂約時尚未存在，雙方即先簽訂系爭買賣契約書。嗣被告康中義於102年9月經國防部通知配售取得系爭買賣標的物，嗣於同年11月15日取得系爭買賣標的物之所有權，此有系爭買賣標的物之不動產及其坐落基地謄本（見本院卷第16頁至19頁）可佐。

4.依系爭買賣契約書第4條第1項約定：「雙方簽訂買賣契約後，應同時簽訂租賃契約，乙方並於取得本標的應即現狀交予甲方使用收益」等語。依系爭預定買賣契約書第5條第1項、第2項及第4項之約定，被告康中義對原告負有於系爭買賣標的物之所有權狀核下時，於3日內將權狀交付原告收執之義務，且須會同原告以系爭買賣標的物向金融機構辦理設定配售總額2倍以內最高限額之抵押權與原告等義務。

5.被告康中義取得系爭買賣標的物後迄今未依現狀交予原告使用收益，亦未依上開約定履行。

6.系爭預定買賣契約書第10條約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金肆百萬元整。但得先開立本票，以咨昭信」等語（見本院卷第12頁）。

7.原告提起本件訴訟前，業已依系爭預定買賣契約書第3條第2款之被告共同簽發之本票，本票金額300萬元及系爭預定買賣契約書第4條第1項之被告等共同簽發之本票，本票面額400萬元（票據號碼CH742063），提起本票准予強制執行之請求裁定，由臺灣士林地方法院以102年度司票字第4177號裁定、102年度抗字第135號予以確定，原告繼向本院聲請強制執行，並由本院以102年度司執字第153019號予以執行，被告抗辯上開2本票共700萬元之本票請求權罹於時效提供擔保聲請予以停止執行，並提起債務人異議之訴，由本院以103年度重訴字第167號受理在案（嗣於103年9月17日判決原告之訴駁回）。

8.系爭買賣標的物業於103年9月18日經本院民事執行處以2,732萬元予以拍定。

9.原告於103年9月24日以民事準備書(三)狀撤回先位聲明第1項「被告康中義應將附表所示之不動產交付與原告」。

10.原告對系爭預定買賣契約書之連帶保證人余嘉生聲請支付命令並已分配完畢，原告對卷附支付命令暨執行處公文（影本）為真正並不爭執（見本院卷第123頁背面）。

(二)本件之爭點厥為：

1.原告請求被告連帶賠償2,182萬元及利息，有無理由？系爭買賣契約是否因違反眷改條例第24條第1項及民法第71條第1項前段而無效？被告抗辯其業已解除，有無理由？

2.原告主張被告應連帶給付原告懲罰性違約金400萬元及其法定遲延利息，有無理由？若有理由，懲罰性違約金是否過高而應予酌減？茲分敘如下。

四、得心證之理由：

(一)原告請求被告連帶賠償2,182萬元及利息，有無理由？

1.系爭買賣契約是否無效？

⑴按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情行除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。次按由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記，國軍老舊眷村改建條例第24條第1、2項亦定有明文。考諸前開規定之立法目的在於安定國軍眷生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力，所禁止者為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年內為移轉登記，而非禁止承購人與他人締結買賣契約之債權行為（最高法院101年度台簡字第31號判決意旨參照）。

⑵查系爭買賣標的物為被告康中義配售之國軍老舊眷村改建，經原告於97年8月6日以800萬元向被告康中義買受，並由被告康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦及訴外人余嘉生擔任被告康中義之連帶保證人，簽訂系爭買賣契約書。被告康中義嗣於102年9月經國防部通知配售取得系爭買賣標的物，並於同年11月15日取得系爭買賣標的物之所有權，此有系爭買賣契約書暨標的物之不動產及其坐落基地謄本（見本院卷第9頁至第15頁、第16頁至19頁）可按，並為兩造所不爭執，應可信實。則依國軍老舊眷村改建條例第24條第1、2項規定，系爭買賣標的物於107年11月15日以前，除依法繼承者外，原不得轉售他人，然兩造於97年8月6日簽立系爭買賣契約時，已明知系爭買賣查，標的物係屬國軍老舊眷村改建配售取得之住宅，復於系爭買賣契約書第6條第1項「產權移轉」載明：「當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（即被告）即應將產權移轉給甲方。產權登記名義人由甲方指定，乙方概無異議。產權移轉登記完畢日，即視為乙方已將買賣標的物簡易交付甲方…」等語（見本院卷第11頁），足徵兩造於簽訂系爭買賣契約書時，業已預見系爭標的物受有上開國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定之限制，並約定應待法令准許移轉時再為移轉，諸前開說明，系爭買賣契約既僅係債權契約，其效力自不受國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定之影響，是原告主張系爭買賣契約於締約時即預期不能之情形除去後為給付乙節，信屬可取。被告抗辯系爭買賣契約違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之禁止規定，依民法第71條規定應屬無效云云，容有所誤，並無可取。

2.被告抗辯其已解除契約，有無理由？

⑴被告雖云系爭買賣契約書業經其解除，惟觀諸系爭買賣契約書第3條第1項之約定容，需原告未依約付款及支付銀行貸款利息，並經催告、逾七日不履行時，乙方（即被告）方有權解除系爭買賣契約（見本院卷第9頁），此外，別無其他關於被告解除權之約定（見本院卷第9頁至第13頁），然本件原告並無未依約定付款之違約事由，足見被告並無約定解除權可得行使。

⑵被告雖云系爭買賣契約書明顯不公平、違反誠信原則，故得解除契約，惟未具體說明有何法定解除事由，而綜觀系爭買賣契約書全文內容條款（見本院卷第9頁至第13頁），亦難認有何明顯不公平或違反誠信原則之約款，是被告前開所辯，亦難憑取。此外，被告復未具體陳明其有何法定解除權可得行使，則被告抗辯其已解除系爭買賣契約云云，自屬無據，並無足採。

3.原告請求被告連帶賠償2,182萬元，有無理由?

⑴按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參照）。

⑵原告雖主張系爭買賣契約因可歸責於被告康中義之事由致不能履行，致受有損害2,182萬元，係以系爭買賣標的物之拍得價金2,732萬元，扣除尚未給付之價金550萬元為據。惟查，不動產價值之漲跌，原因容有多端，或繫於巿場需求、資金流量、政經環境、預期心理等諸多因素，不一而足。雖不動產價值隨市場之波動而漲跌，仍須待不動產實際出售時，始能實現獲利或受有虧損。是以，除債權人依已定之計劃或有其他特別情事，得判斷債務人依約履行時可得預期之利益外，不動產價值之漲跌，並非客觀確定，以不動產價值之漲跌，計算所失利益之減少，尚難認與債務人不履行契約間具有相當因果關係，此亦非依一般通常情形，即當然可得該預期利益。故在給付不能或給付遲延之情形，不動產價值之漲跌，債權人僅可能受有利益或損害，但並不具有客觀之確定性，除有一定之計劃或其他特殊情事外，實難認係所失利益。本件原告購買系爭買賣標的物，或為自用、出租，若未出售，不必然可獲取因不動產漲價而增加之利益。徵之原告就被告康中義若依約交付並移轉系爭買賣標的物，依通常情形，或依已定之計劃等情事，原告即得將系爭買賣標的物以2,732萬元出售乙節，並未舉證以實其說，亦未提及有任何出售系爭買賣標的物之計劃，是其遽以系爭買賣標的物於103年9月18日經本院民事執行處拍定之價格充當計算，並主張其所失利益為2,182萬元云云，核與前開法條規定有間，自無可取。

(二)原告主張被告應連帶給付原告懲罰性違約金400萬元及利息，是否有理由？

1.按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。（最高法院83年台上字第2879號、86年度台上字第3397號判決意旨參照）。觀以系爭預定買賣契約書，於第6條、第10條分別有違約金之規定，依第6條約定「...解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切利益」、第10條則約定「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」，揆諸前揭規定，可見前者為賠償性違約金，後者為懲罰性違約金，原告依約請求懲罰性違約金，尚非無據。

2.復觀以系爭預定買賣契約書第4條第1項、第5條第1項、第2項、第4項約定記載：「壹、雙方簽訂買賣契約後，應同時簽訂租賃契約，乙方並於取得本標的應即現狀交予甲方使用收益」、「壹、房地所有權核下時，乙方應會同甲方領取，或備齊證件授權甲方領取，乙方不得單獨領取之。取得權狀應於3日內交付甲方收執。（甲方若因違約時而不交還權狀，則乙方有權至地政機關申請遺失補發該書狀）。」、「貳、俟所有權狀核下甲、乙雙方共同以本標得向金融機構貸款（一般房貸利率）辦理抵押權設定，此款項做為甲方支付乙方第3期款，…」、「肆、乙方領得權狀時，應設定配售總額貳倍以內最高限額之抵押權給甲方，以為乙方對甲方借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務之擔保。…」（見本院卷第10頁至第11頁）。查系爭買賣標的物為被告康中義因國軍眷村改建所配售之不動產，業已於102年11月15日以買賣為登記原因，完成所有權登記為被告康中義；又系爭買賣標的物因被告康中義之債權人蔡家蕙聲請查封，經本院民事執行處強制執行並於103年9月18日拍定，一如前述，並為兩造所不爭執，可見系爭買賣標的物業已經國防部交付並移轉所有權予被告康中義，依系爭預定買賣契約書第4條第1項、第5條第1項、第2項及第4項約定，被告康中義即負有將於系爭買賣標的物所有狀核下時，交付所有權狀，並將系爭買賣標的物交予原告接管、使用、收益及危險負擔，且負擔偕同原告辦理設定配售總價2倍以內最高限額抵押權與原告之義務，衡以系爭買賣標的物遭拍定之原因乃因被告康中義積欠訴外人蔡家蕙債務尚未清償所致，及佐之系爭買賣標的物迄今因拍定無法交付原告使用收益，亦未辦理最高限額抵押權，堪認被告康中義已違反系爭預定買賣契約書契約第4條第1項、第5條第1項、第2項、第4項之約定，是原告主張依系爭預定買賣契約書第10條約定請求被告給付懲罰性違約金，即非無據。

3.惟按稱保證者，謂當事人約定一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；連帶債務之債權人，得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付；連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第739條、第273條分別定有明文。而保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言（最高法院45年度台上字第1426號判例要旨參照）。且按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309條第1項定有明文。又因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同，而債務消滅者，他債務人亦同免其責任，同法第274條亦有明定。查，被告康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦及訴外人余嘉生既擔任被告康中義系爭預定買賣契約書之連帶保證人（見本院卷第9頁），揆諸前開說明，渠等自應與出賣人即被告康中義同負系爭違約金之連帶清償責任。然原告對連帶保證人余嘉生聲請支付命令業經確定，並已強制執行分配完畢，有被告提出之本院民事執行處通知暨支付命令影本（見本院卷第125-131頁），並為原告所不爭執，原告並自承已在該執行程序受償400萬元等語（見本院卷第123頁背面），揆諸前開說明，原告依系爭預定買賣契約書第10條約定所生之400萬懲罰性違約金債權，即因連帶保證人余嘉生之清償而告消滅，被告康中義、康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦即同免其給付義務，是原告再請求被告康中義、康潘慧謹、康嘉如、康沛縈、康嘉琦等人應連帶付給400萬元違約金云云，即屬無據。而本院自無庸再就被告抗辯系爭懲罰性違約金是否過高，應否酌減之爭議，再為論述，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第216條規定請求被告連帶給付21,820,000元本息、並依系爭預定買賣契約書第10條約定，請求被告連帶給付違約金400萬元本息示之金額，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經本院逐一審酌後，認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。

七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。