臺灣臺北地方法院九十一年度重訴字第二五九四號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十一年度重訴字第二五九四號

原告

富陽建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

南雪貞律師

訴訟代理人

吳元明

訴訟代理人

朱俊偉

被告

乙○○

訴訟代理人

黃季琛律師

複代理人

劉懷先律師

當事人間因損害賠償事件，本院於中華民國九十三年六月二十四日言詞辯論終結，判

決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、系爭土地屬賴家公產，被告有概括授權其父代理處分之意：由證人許金城證述可知，以被告名義登記之系爭土地原屬賴家公產，向由賴家父執輩管理、處分，是以被告乙○○僅為形式上土地登記名義人，被告父親賴星樑始有實質處分權，且由被告印鑑章、印鑑證明書、土地權狀等土地相關重要文件均由其父公司保管，可知被告與其父間有概括授權之法律關係，合建契約對被告已生效力。

二、退步言，被告應負表見代理之責：被告於民國八十九年三月間回國後即親自接洽本合建案，已「明知」其父賴星樑表示為其代理人，以其名義與原告簽定合建契約，被告非惟未為反對，且與原告公司見面溝通，希修改提高合建停業補償條件，致原告公司信以為被告同意合建，依民法第一百六十九條規定，系爭合建契約縱非被告所簽訂，被告亦應負授權人之責任。賴星樑與被告係父子關係，又將土地權狀、印鑑證明書、印鑑章交由賴星樑保管使用，可知被告有由自己之行為表示以代理權授權予他人之外觀，被告亦應負表見代理之責。

三、再退步言，被告亦追認其授權，亦應負授權人責任：被告曾於八十九年四月十八日以台北中崙郵局第七三八四八掛號信函，向原告表示兩造間合建契約之成立要件是否完成待討論澄清，即屬追認其父賴星樑代理其所簽訂合建契約。另於八十八年九月十六日被告曾以台北一一八支局第五六七號存證信函就合建契約有關台灣桑德斯公司租約問題予以說明，均足證明被告對本件合建非但知情，且已追認其效力。

四、本件合建契約確已成立：依合建契約第五條，約明原告所交付伍佰萬元為「保證金」，依民法第九十八條規定，不容被告任意曲解，且就性質言之，原告為興建房屋之建方，提供一定金額之金錢交付地主（被告）以確保雙方合建契約之履行，所交付之金錢為履約保證性質，與被告所指證約定金性質迥異，至契約第十三條係就雙方違反契約約定所定之法律效果，非謂有沒收、加倍返還字眼即屬定金。有關兩造合建房屋之分配，於合建契約第四條業已約明被告分得各層建物面積之百分之五十五，原告分得其餘，第六條係就各樓層單價、找補細節之處理及分屋之進行方式再予約定，無礙合建契約之成立。蓋合建契約第十五條第五項指與鄰地葉家之分屋程序，非指被告而言。關於辦理銀行完工履約保證部分，原告與土地銀行文山分行及國際建築經理股份有限公司業已洽商完成，因履約保證須被告提供土地為擔保，而被告拒絕提供而延宕，被告故意不予配合阻止契約成立，依民法第一百零一條規定，契約視為已成立。關於鄰地分屋作業，原告與被告委請建築師陳宇人及鄰地葉家代表共同規劃修正建築圖，並已協商分屋作業，原告與鄰地葉家之合建契約書第四條約定，葉家分得合建大樓各層建物面積百分之六十五，原告分得各層面積百分之三十五。

五、原告得依合建契約第十三條約定向被告請求損害賠償：按依合建契約第十三條約定：『如甲方違約時，除將已收乙方之保證金即時退還乙方外，並需另備壹倍保證金之金額付予乙方，同時並需加倍償付乙方在本全部合建土地所投資及施工銷售等一切費用作為違約金給付乙方。』及民法第二百一十六條第二項規定：「依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」原告得依上開規定請求被告給付：保證金：伍佰萬元、賠償壹倍保證金：五百萬元、違約金：原告公司於本全部合建土地投資及施工等一切費用計二千六十四萬三千六百五十四元。所失利益：八千七百七十一萬元，以上合計：一億一千八百三十五萬三千六百五十四元，原告先為一部請求，請求被告給付二千萬元。

六、訴之聲明：（一）被告應給付原告新台幣二千萬元整及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以下列理由抗辯：

一、被告向來居住於美國，原告所述合建契約書簽訂之八十九年二月二十四日，被告身在美國，並未與原告簽訂系爭契約。原告主張被告與其簽訂系爭合建契約書及主張已依約給付被告保證金新台幣五百萬元云云，均非事實。

二、查系爭契約係原告遊說當時已中風，身體及心智狀態均已甚衰弱之被告父親賴星樑，在被告不知情之情形下以被告名義簽訂。原告明知被告之父並非被告本人，仍與被告之父，以被告名義簽約，自不得依該契約對被告為任何主張，亦不得主張表見代理。

三、何況，縱使系爭契約係由被告簽訂，依系爭契約內容觀之，亦無損害賠償之問題可言，以下分述之。

（一）被告並未由原告處受領取得定金，其契約尚未合法成立，自無違約損害賠償問題可言。

（二）由系爭契約第六條分屋程序約定觀之，系爭契約書所載條款，僅係整個完整合建契約之一部分而已，惟系爭契約並無附件，均尚待雙方進一步合意，並經雙方再同意簽認後，合建契約數個部分合而為一。系爭契約依法並未成立。系爭合建契約書僅係就雙方協商過程，一部分合意先行作成書面，其他重要部分尚待協商，類似交易上備忘錄或契約之稿件性質之文書，尚未成為法律上之契約。而整體合建契約之其他部分尚待雙方合意，始能成立。

（三）又由系爭契約第十五條特約事項第五項載明分屋作業之完成為本約成立要件之一，與前引第六條對照觀之，系爭契約尚未成立。

（四）此外依上開第六條約定，完工履約保證作業之完成亦為成立要件之一，蓋完工履約保證為合建契約當事人地主一方唯一之保障。原告既未證明完工履約保證作業已完成，則契約尚未成立，其依據契約請求損害賠償，尚非有據。

四、本件原告迄未能提出證據，證明被告對原告主張之「代理人」賴星樑或「相對人」即原告，有若何「意思表示」，授與「代理人」代理權。至於印鑑證明書之用途乃係證明印章之真正，惟被告就印章之真正並未否認，以證明印章真正之印鑑證明，尚不足進一步證明「授與代理權」之意思表示事實。本件被告事後得悉被告之父以被告名義簽訂系爭合建契約，即向原告表示拒絕依約履行，既未承認，且就原告之催告，未為「確答」，即屬視為拒絕承認，而對本人不生效力。系爭五百萬元保證金被告並未收受，原告所提出之蓋印收據，係被告之父賴星樑所出具，亦同屬無權代理行為，效力不及於被告本人。

五、原告主張被告以不正當行為阻止條件成就云云，乃須契約成立後，始生條件成就與否之問題，故其主張不可採。且依系爭契約第十五條第四項約定，地主係以自己土地設定抵押，完成履約保證，亦即以自己土地擔保自己債權，更以自己土地抵押貸款供作建築資金，如抵押貸款屆期未還，土地付諸拍賣，地主將一無所有，原告與第三人國際建築經理公司此種規劃方式，地主權益不但未受保障，實際上又已超出履約保證範圍。

六、訴之聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

參、得心證理由：

一、查原告主張其於八十九年二月二十四日與被告簽訂合建契約書，由被告提供台北市○○區○○段三小段九四、九五地號之二筆土地並合併相關鄰地與原告合作興建房屋，原告已給付保證金五百萬元，並於八十九年四月初已辦理相關合併與銀行融資擔保等事項等情，業據其提出合建契約書影本為證，被告則以伊未與原告簽訂上開合建契約等語資為抗辯，故本件首要爭執點在於兩造是否簽訂上開合建契約？經按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第一百六十九條定有明文；又按民法第一百六十九條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任。最高法院八十六年台上字第三七四九號判決參酌。查與原告簽訂上開合建契約者為賴星樑，並非被告親自出面，惟賴星樑與被告為父子關係，系爭土地之所有權狀、印鑑證明書、印鑑章均由賴星樑保管等情，業為兩造所不爭執，且依原告提出之被告印鑑證明書及蓋有印鑑印文之保證金五百萬收據可知，賴星樑確有提示被告之印鑑證明書予原告，並將印鑑蓋於上開收據上，則從客觀上被告確有使原告相信確有將代理權授與賴星樑之行為，故原告主張被告應負授權人責任，應為可採，賴星樑與原告所簽訂上開合建契約，應對被告發生效力，被告辯稱伊未與原告簽訂上開合建契約云云，即不可採。

二、又查系爭合建契約第五條約定：「乙方（指原告）應付甲方（指被告）保證金合計新台幣一千萬元正。簽立本合建合約時給付新台幣五百萬元」。查依原告提出之保證金五百萬元收據上，確蓋有與被告印鑑證明書上印鑑相符之印文，可見被告確有收受原告交付之保證金五百萬元（縱未親收，依前所述，亦係賴星樑代理收受而對被告發生效力）之事實，故被告抗辯伊未領取定金五百萬元，契約依民法第二百四十八條規定，尚未合法成立云云，亦不足採。續查被告辯稱系爭契約尚待分屋作業完成並經雙方同意簽認，原告並未提出平、立面圖，契約雙方就此必要事項，無從判斷是否予以同意，且分屋程序之其他部分如面積位置找補辦法等必要事項之同意。本件雙方就攸關契約成立之上開約定之必要事項，尚未有一致之意思，系爭合建契約書僅係就雙方協商過程，一部分合意先行作成書面，其他重要部分尚待協商，類似交易上備忘錄性質之文書云云，然查系爭合建契約第四條已約定，被告就系爭土地上地上各層建物面積分得百分之五十五，其餘公共可採，且查系爭合建契約第六條（分屋程序）係約定：「由乙方敦聘建築師設計平、立面圖，經甲、乙雙方同意簽認後，再依提供土地允建面積比例計算甲乙方應分得各樓之面積，並訂定各樓分屋單價（各樓層參考單價如附件）及互相找補辦法，雙方同意簽認後再進行分屋。分屋程序視同合約之一部分，甲乙雙方經簽認後均不得異議，否則依本約第十三條所訂以違約論處」，可知合約第六條係就各樓層單價、找補細節之處理及分屋之進行方式等程序方法作約定而已，且縱然有違背，亦屬違約性質，應無礙合建契約之成立。況所謂合建契約，應於兩造一方願提供土地，一方願為以之建屋，並在分屋比例上達成合意，契約即應已成立。雖上開合建契約第十五條第三、五項約定，有關融資補償款、土地過戶適用自用住宅優惠稅率、鄰地葉家分屋作業、履約保證作業完成，為合建契約之「成立要件」，惟亦約定如無法達成，雙方同意無條件「解除合約」，蓋契約合法生效始有解除之問題，若系爭合建契約第十五條第三、五項約定係成立要件，則未達成時，契約即當然不成立，自無再約定兩造「同意無條件解除合約」，故解釋上應認系爭合建契約第十五條第三、五項之約定，應為已成立生效之系爭合建契約所附之解除條件，被告辯稱系爭合建契約僅為類似備忘錄或稿件性質文書云云，亦不可採。

三、按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第一百零一條第二項定明文。再查系爭合建契約第十五條第三、五項之約定，有關融資補償款、土地過戶適用自用住宅優惠稅率、履約保證作業完成部分，均須被告提供土地始得進行，現被告拒絕承認系爭合建契約之訂立及成立生效，顯然被告有拒絕提供合建之系爭土地之情，且查原告亦實際已與國際建築經理公司談到完工履約保證問題等情，此業據證人即國際建築經理公司人員何藝雯於本院證述屬實。此外原告與鄰地葉家並已完成分屋作業之情，亦有原告提出之協議書、補充協議書影本為證，並有當初受葉家委任與原告談土地合建之陳榮福於本院證稱無訛，可見系爭合建契約第十五條第三、五項之約定中，部分原告已完成，而其中無法完成部分，則係因被告拒絕提供系爭土地而促其系爭合建契約所附解除條件成就，揆諸前開規定，視為條件不成就，從而系爭合建契約並不因系爭合建契約第十五條第三、五項之各項情形未完成而失其效力，被告所辯系爭合建契約不成立，無條件成就與否問題云云，即不可採。至被告辯稱系爭合建契約第十五條第四、五項完工履約保證約定，對地主未受保障，被告不能同意配合云云，經查完工履約保證約定係由被告將系爭土地交由第三人建築經理公司信託占有，由建築經理公司保證完工，地主並未提供任何擔保，僅由建商交付手續費等情，亦據證人何藝雯於本院證述明確，可見對地主即被告而言，有第三人建築經理公司為完工之保證，對地主亦屬一種保障，故被告此部分辯詞亦不足採。

四、續查系爭合建契約第十三條第二項約定：「如甲方（即被告）違約時，除將已收乙方（即原告）之保證金即時退還乙方外，並需另備壹倍保證金之金額付予乙方，同時並加倍償付乙方在全部合建土地所投資及施工銷售等一切費用作為違約金給付乙方。」，經查系爭合建契約已合法成立生效，已如前述，被告既拒絕提供土地，即有違約之情，依上開第十三條之約定，被告自應將保證金五百萬元返還及賠償一倍保證金五百萬元，另查原告有給付鄰地葉家保證金，及因本件土地合建案未進行，在期間有陸續給付鄰地葉房租津貼等情，為兩造所不爭執，則依原告提出租金補貼金額、利息、保證金利息計算表，得知分別為一千二百六十六萬六千六百五十四元、一百五十九萬三千一百二十三元、六百三十八萬三千八百七十七元，共計二千零六十四萬三千六百五十四元，依上開約定，亦作為違約金，須由被告給付原告。此外原告主張依民法第二百十六條第二項規定，尚有所失利益八千七百七十一萬元等情，固據其提出土地分析表（Ａ）、（Ｂ）為據，惟為被告所否認真正，應認原告此部分主張不可採。

五、綜上所述，原告依系爭合建契約第十三條第二項約定，請求被告給付違約金三千零六十四萬三千六百五十四元（0000000+0000000+00000000=00000000）中之二千萬元（一部請求）及起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年七月一日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

八、依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。