臺北簡易庭101年度北簡字第3889號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 101年度北簡字第3889號

原告

即反訴被告

美吾華股份有限公司

法定代理人

李成家

訴訟代理人

尤柏燊律師

訴訟代理人

蔡文彬律師

被告

即反訴原告

曾麗菱

上列當事人間101年度北簡字第3889號返還租金等事件，於中華民國102年1月10日言詞辯論終結，102年2月4日上午10時在本院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，

記載於後：

主文

事實及理由要領

壹、程序部分：

一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文，原告向被告請求返還租金等事件，其系爭租約約定承租之系爭房屋坐落臺北市○○○路○段000號1樓，為本院管轄區域，則本院自有管轄權，先予敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段亦有規定。本件原告原請求判決：㈠請求確認如起訴狀附表所示之5張支票債權不存在；㈡被告應將如起訴狀附表所示之5張支票返還予原告；㈢被告應給付原告新臺幣（下同）1,168,808元及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤原告願供擔保請准宣告假執行，嗣於訴訟進行中，原告具狀撤回第㈠、㈡項聲明之請求，並變更聲明為請求被告給付原告628,808元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另反訴原告原起訴請求：⒈反訴被告應自99年6月8日起按日給付反訴原告違約金4,000元；⒉反訴被告應賠償1個月租金6萬元予反訴原告，嗣於訴訟進行中，反訴原告當庭撤回第⒈項聲明之請求，及追加請求反訴被告給付回復原狀之費用34,000元，並變更聲明為⒈反訴被告應給付反訴原告6萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉反訴被告應給付反訴原告34,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告事後所為撤回、變更上開本訴聲明及反訴原告事後所為撤回、追加及變更上開反訴聲明部分，均於法相符，應予准許，合先敘明。

貳、實體部分：

甲、本訴部份：

一、原告主張：

㈠、訴外人曾子文於民國84年間將其所有之臺北市○○○路○段000號1樓之房屋（下稱系爭房屋），交由被告曾麗菱管理、使用收益及出租。原告於99年間因有開設博登藥局公館店之需要，因系爭房屋之條件與衛生署所定之「藥局設置作業注意事項」相符，即於同年6月2日向被告承租系爭房屋並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告承租範圍為1樓全部包含通道及廁所，租賃期間自99年6月8日起至102年6月7日止，每月租金為6萬元，原告並於簽約時交付保證金30萬元並預付1年租金之支票予被告並經其兌現無誤。嗣至100年5月13日，原告再度依系爭租約第3條第2款約定，以第一銀行長春分行號碼為XA0000000至XA0000000之支票共12張預付100年6月至101年5月租金共72萬元。然原告於100年11月1日竟接獲鈞院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令（下稱系爭執行命令），上載系爭房屋應依本院95年訴字第5297號民事判決主文拆除附圖所示部分，並限於100年11月30日自動履行，其中說明三部分並命原告應將承租部分並占有債權人土地部分自行搬遷並騰空，否則將負擔搬遷及保管費用云云。嗣經原告查證始知系爭房屋部分結構於96年5月間即因無權占有臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）土地而遭鈞院判決系爭房屋所有權人曾子文應拆除並返還土地予臺電公司，嗣於同年12月25日臺灣高等法院並駁回曾子文之上訴確定。原告與被告簽立三年之租約，被告於99年出租系爭房屋時，亦明知原告承租系爭房屋是作為經營藥局之用，而藥局之格局、營業總面積等事項均受到主管機關衛生署之高度監理，然被告蓄意隱匿系爭房屋部分結構係屬權利瑕疵且早於96年間即已經法院判定應拆除返還土地予所有人的事實，導致原告之業務經營隨時有可能因為第三人主張權利而中止。再依系爭房屋拆除位置示意圖所示，系爭房屋依法拆除後，原告所得使用之1樓商店面積已不足藥局設置作業注意事項第2條所定之18平方公尺以上，原告若於系爭房屋繼續經營藥局顯有違法之虞。原告於收受系爭執行命令後，旋於100年11月7日以臺北興安郵局第000973號存證信函及同年12月23日大然法律事務所然律字第100331號律師函通知被告因系爭房屋部分拆除後，將不敷藥局經營使用，將於101年1月7日依法終止雙方租約，另請求被告返還原告預付之101年1月至5月之租金支票共30萬元、押租保證金30萬元並賠償原告因此所受之損害。惟被告於101年1月3日以花蓮國安郵局第2號存證信函表示原告係違約終止租約且有違法轉租情事，拒不返還原告上述金額。原告於101年1月7日將系爭房屋騰空，並返還被告後，復與被告協商還款事宜未果。

㈡、依民法第436條準用第435條之規定，原告於100年11月7日將自101年1月7日起終止租約之意思表示提前通知被告，系爭租賃契約既已於101年1月7日終止，則原告預先收取之101年1月至5月租金共30萬元支票即屬無法律上原因，依民法第179條第1項之規定自應負返還之責。被告亦於101年5月16日返還如附表所載支票原本5紙。

㈢、另參照最高法院83年臺上字第2108號判例及81年臺上字第1630號判決，本件租賃關係既已終了，且原告已將租賃物返還，亦無債務不履行情事，被告自應將押租保證金共30萬元返還予原告。被告已返還部分押租保證金，計240,000元，則被告尚積欠原告6萬元之押租保證金。另原告經營藥局事業向有聲譽，為求長期經營，於承租商場後，均需投資相當之金錢進行裝潢、廣告、經營規畫以及人員訓練等事務，倘若原告於簽約時得知所承租之商場有部分業經法院判決應予拆除，絕不可能承租系爭房屋，查被告雖非房屋所有人，惟自83年起即為該房屋之管理、使用收益及出租人，對於該房屋無權占用他人土地興建並經法院判決拆除確定乙事自不得諉為不知，其竟於簽約時竟就如此重大事項予以隱匿，應屬可歸責於被告之事由致不完全給付，爰依民法第227條規定請求被告賠償營業損失。而原告經營博登藥局公館店，100年度每月營盈餘（至100年11月止）約為149,347元，今因可歸責於被告之原因致租賃契約因無法履行而於101年1月7日終止，原告營業被迫中斷1個月（即100年12月）時間無法正常營業，爰向被告請求營業損失568,808元。為此，爰起訴請求並聲明：被告應給付原告628,808元（60,000+568,808）及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保請准宣告假執行。

㈣、對被告抗辯略以：

⒈被告確係於簽約時蓄意隱瞞系爭房屋部分結構具有權利瑕疵之情事；原告倘若知悉，豈甘冒業務經營隨時有可能因為第三人主張權利而中止之風險損失，甚至於99年間再行續約。又依系爭房屋之租賃契約觀之，雙方並未就被告所稱可挪用系爭房屋二樓部分空間有所議訂。且依藥事法第3條、第27條第1項及第2項、第34條及藥事法施行細則第10條第1項、行政院衛生署藥局設置作業注意事項第五點規定，開設藥局必須符合衛生署「藥局設置作業注意事項」之規定，原告私自挪移至非屬登記藥局範圍之空間，將致違反法規。又藥局設置總面積需有18平方公尺以上，其空間應有調劑處所、候藥區、受理處方箋與非處方藥品供應區及藥事諮詢服務區，但不包含廁所及倉庫等。今系爭房屋經法院執行強制拆除後，就藥局經營之藥品存放空間及調劑藥品空間等遭受嚴重影響，致不符承租之目的；況原告所得使用之1樓商店面積已不足藥局設置作業注意事項第2條所定之18平方公尺以上。原告於100年11月初在接獲法院執行命令後，乃緊急尋找其他店面以繼續服務博登公館藥局之病患；惟未尋獲適合地點重新經營前，而先行與系爭房屋附近原有之「正的藥局」合作以繼續服務登公館藥局之病患，然因「正的藥局」無法承接博登公館藥局原有之龐大病患，合作遂無疾而終。另博登藥局係原告集團轄下之事業單位，而博登公館藥局係由原告百分之百出資，而委由訴外人即博登公館藥局店長侯恭智擔任負責人經營，此有雙方簽立之勞動契約可稽，其僅為原告就系爭房屋之占有輔助人而已，當無被告所謂轉租之情事存在。況被告曾於96年6月10日出具同意書，業已同意原告就系爭房屋由博登公館藥局使用，此亦符合而未有違反系爭房屋租賃契約第4條第2項之規定。而依系爭房屋之建物謄本可知1樓面積為28.9平方公尺，其減去被告自認之1樓騎樓面積10.69平方公尺再減去樓梯所佔面積0.89平方公尺（健保局勘查要求扣除之），則可以確知系爭房屋實際面積當不足已符合旨揭法定18平方公尺以上之規範。

⒉又經原告查證，斯時被告確有向原告提出可挪用系爭房屋2樓部分空間供原告藥局使用，惟原告未同意被告且告以被告知悉「藥局變更裝潢擺設等情事，須經主管機關如衛生局、健保局核准」始可為之。原告電詢本件主管機關臺北市衛生局稽查大隊南區分隊，就被告提出『原登記一樓之藥局因違建需拆建，使得調劑室縮小面積，房東（即被告）提出可提供二樓樓梯間供原告藥局使用；但二樓有房東兒子（即被告）居住。則變更登記營業面積由1樓擴至2樓是否有所影響』乙事予以瞭解，經承辦人員回覆：「本件需依旨揭藥事法第27、第34條進行變更登記，且二樓的使用狀況需以圖面詳細記載整層樓之使用狀況，不得部份記載；另依旨揭行政院衛生署「藥局設置作業注意事項」第五點規定，調劑區不得隨意進出的，更不能與居家環境混合。綜合全情研判暨該承辦人員咸認被告所述變更登記將不可為之，足證被告未能盡其出租人給付義務。

⒊101年8月13日北院木民惠101北簡字第3889號函詢臺北市政府衛生局有關本案相關爭議，業經臺北市政府衛生局以101年8月24日北市衛食藥字第00000000000號函回覆，就有關藥局申請設立應依衛生署「藥局設置作業注意事項」第2點之規定，檢附營業場所地址及設備簡圖等相關文件，經臺北市政府衛生局立即派員至申請地點現場履勘，符合相關規定後，方核准設立，與原告所述相符；另有關藥局變更其營業場所地址及設備，藥局若變更其營業場所地址及設備，依藥事法第27條第1及第2項及第34條規定，需向該局提出申請方得以核准之，亦與原告所述情節符合。

㈤、提出：曾子文於84年3月5日出具之同意書影本、藥局設置作業注意事項、系爭租約影本、付款明細表影本、本院100年11 月1日北院95執獲字第18891號執行命令影本、臺北市○○○路○段000號1樓拆除附圖、本院95年度訴字第5297號民事判決、臺灣高等法院96年度上易字第693號民事判決、營業收入表、臺北興安郵局第000973號存證信函影本、大然法律事務所然律字第100331號律師函影本、照片影本5張、損益表影本原告公司事業體系表影本、勞動契約影本、同意書影本、臺北市○○區○○段○○段000000000○號謄本、臺北市政府衛生局中西藥品及醫療器材販賣業影本、藥局變更登記作業流程圖影本、臺北市販賣業藥商影本、藥局登錄及變更申請書影本、臺北市藥局營業場所地址及設備簡圖影本等件為證。

二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈠、原告公司職員陳錢輝於96年5月表示要承租系爭房屋，被告即有告知與臺電公司訴訟內容，同時表示如果將來確定要拆，可將同地址2樓隔出可上鎖之空間給原告使用，原告同意，遂於96年5月30日訂立系爭租契約，租期自96年6月8日起至99年6月7日止計3年。而至租約將屆滿前2個月左右，被告請原告在租屋現場負責經營博登藥局之侯姓店長，代為傳達告知原告公司負責決策主管，因與臺電公司之不確定因素，被告願意將同位於羅斯福路四段相隔十餘間房屋，面積有80平方公尺，尚未出租之店面，願意降低租金以10萬元出租給原告，因原告仍維持繼續承租現址，遂於99年6月2日訂約續租。而原告均未告知被告其設立藥局面積要件，又系爭房屋，坐落基地為臺北市○○區○○段○○段000○000地號，該二筆土地面積34㎡（28㎡+6㎡），扣減騎樓面積10.69㎡（3.47m×3.08m），餘下23.31㎡（34-10.69），仍大於原告所稱藥局設立18㎡以上之面積。故臺電公司若拆除被告父親所有系爭房屋後面佔用部分面積3.1㎡，被告出租給原告房屋面積仍然是23.31㎡，原告所主張之使用面積不足18㎡並不足採。

㈡、又被告於100年10月3日即請租屋現場負責經營博登藥局之侯姓店長，代為轉告原告，被告將於10月8、9、10日三天連續假期自行拆除佔到臺電公司土地的部分，同時提供拆除附圖給侯姓店長，及說明被告自行拆後面積，也請轉答告知原告公司負責決策主管，說明圖上所載拆除地界點、地界線位置有錯，並已向執行法院反應，執行法院將請內政部國土測繪中心重測，確認拆除點，並回復該處原有之藥櫃設置，同時請侯姓店長先自行整理該部分之藥品及雜物，暫移往二樓放置；侯店長則回覆稱公司（即指原告）表示藥局變更裝潢、擺設都要先跟衛生局、健保局申請核准，公司想先不要動…等語。被告於原告接獲系爭執行命令隔日，即與原告公司負責決策主管何怡德經理電話聯絡，表達會同原告公司可決策之數位主管當面說明，並表達願意提供二樓，供原告博登藥局使用，然遭原告公司何怡德拒絕，並表示要解約搬遷，被告不同意解約，如原告執意解約，則原告應按契約第6條第4款約定賠償1個月租金6萬元。嗣被告分別於100年11月8日及100年12月23日接獲原告存證信函及大然法律事務所函，被告則分別於100年12月26日、101年1月3日以花蓮國安郵局存證信函第806號及第2號回覆原告，然原告仍執意拆除廣告招牌壓克力及部分裝潢。

㈢、原告早於100年11月初即已找尋搬遷店面，並於100年12月初即確定位於北市○○路○段000巷0號「博登正的藥局」為新營業處所，同時公告張貼於尚在系爭房屋原告博登藥局店面櫃臺、鐵門、走廊門柱，直至101年2月初，仍在系爭房屋門柱，張貼A3規格之公告原告博登藥局臺北市分佈圖與明細表數張。而原告搬遷之店面北市○○路○段000巷0號「博登正的藥局」，亦於100年12月27日即已掛牌營業。而原告直至100年12月27日仍尚在系爭房屋營業，於100年12月27日同時在北市○○路○段000巷0號「博登正的藥局」亦已掛牌營業。原告博登藥局營業從未中斷，甚至已搬離系爭房屋時，仍在該址張貼公告廣為宣傳「博登藥局臺北市分佈圖與明細表」，原告僅提出自行製作之報表空言要求被告賠償其營業損失568,808元，並無理由。

㈣、被告出租予原告之系爭房屋早於21年6月10日即已建造完成，自67年9月4日登記，面積從未變更，原告在訂立租約即已知情，又96年5月30日被告與原告訂立租約迄今，房屋、騎樓、樓梯皆未變動，原告現卻以建物登記面積來控訴面積不足。原告於96年6月申請設立公館藥局之申請設立是依據二筆土地登記簿謄本之面積，並檢附被告給予之96年房屋稅單，如按建物登記簿謄本面積，原告公館藥局在96年6月根本無法申請設立。而被告拆除佔用臺電公司土地後，至少仍保有自己原有土地面積34㎡，扣減騎樓面積10.69㎡，扣減健保局勘查扣除樓梯面積0.89㎡，仍有22.42㎡（34-10.69-0.89＝22.42），符合臺北市政府衛生局、中央健保局總面積18㎡以上，調劑處所至少應有6㎡之規定。

㈤、依臺北市政府衛生局回函，僅提供原告博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請書等相關文件，並未提供原告96年6月申請藥局設立之申請書等相關文件；又臺北市政府衛生局回函之內容及所檢附博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請書等相關文件，並未回覆該總面積應如何認定之依據亦無從得知營業場所地址及設備簡圖總面積為多少？而所檢附臺北市政府衛生局藥局設立（異動）現場調查記錄表：調查內容：A藥局設置作業注意事項3.總面積18平方公尺以上。4.調劑處所有6平方公尺以上。但該現場調查記錄表無法看出原告博登公館藥局於98年9月8日申請藥局申請設立時之總面積為多少。另由原告博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」，以紅色標示之藥櫃位置（即流理臺旁），該藥櫃位置標示與實際不符。該紅色標示之藥櫃實際上並不是「凸出」，而是「凹陷」，即與廁所門口牆面（以黃色標示）為一平面。被告如按臺灣臺北地方法院民事95年訴字第5297號判決需拆除3.1平方公尺，即是拆除凹陷處（即為橘色標示處），被告再出資訂購依原告需求之藥櫃，位置即為原告博登公館藥局於98年9月8日申請藥局設立之申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」紅色標示之藥櫃位置。換言之，即使原告博登公館藥局向臺北市政府衛生局提出營業場所設備變更，系爭號房屋面積仍符合規定，亦與當時申請所檢附之「營業場所地址及設備簡圖」紅色標示之藥櫃為同一位置。

㈥、按土地登記簿謄本記載面積（531＋532地號）34㎡、扣減臺北市古亭地政事務所測量指界、中華民國結構技師公會全國聯合會楊佳胤、李英傑技師繪製圖計算騎樓面積10.69㎡（3.47×3.08），即被告出租給原告店面實際仍有23.31㎡（34－10.69），這23.31㎡（及騎樓面積10.69㎡）為被告父親合法登記所有，與原告所指訴外人臺電公司請求拆屋返還土地無關。是原告主張拆除後面積不足18㎡等節與事實不符。且如按原告主張依建物登記簿謄本記載面積（28.9㎡）計算，扣減健保局認定樓梯面積（0.89㎡），再扣減騎樓面積（10.69㎡），剩餘面積17.32㎡，原告即無法於96年6月申請藥局設立。又原告與被告所訂立系爭租約之內容，並無記載約定使用面積、亦無約定以設立藥局為使用目的、亦無須扣除騎樓、樓梯等面積之約定。

㈦、提出：96年5月30日訂立房屋租賃契約書、臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地登記簿謄本、花蓮國安郵局存證信函第806號及回執、花蓮國安郵局存證信函第2號及回執、臺灣土地銀行抽票手續費、支票五紙、傳真給原告委託律師蔡文彬內容及傳真收據、原告博登藥局之公告乙紙及照片4張、原告博登藥局公告、臺北市博登藥局分佈圖、原告於100年12月27日即已在北市○○路○段000巷0號「博登正的藥局」已經掛牌營業照片、原告博登藥局於100年12月27日營業發票、臺北市政府衛生局醫療機構設置藥局（調劑處所）、中華民國結構技師公會全國聯合會楊佳胤、李英傑技師繪製圖等件影本為證。

三、得心證之理由：

㈠、兩造不爭執事項：

⒈原告於96年5月30日向被告承租系爭房屋，約定租期自96年6月8日起至99年6月7日止計3年，承租範圍為為1樓全部包含通道及廁所，每月租金6萬元。租期屆至，原告復與被告續約，並簽立系爭租約，約定租賃期間自99年6月8日起至102年6月7日止，每月租金同為6萬元，原告並於簽約時交付保證金30萬元並預付1年租金之支票予被告並經其兌現。嗣原告於100年5月13日再以第一銀行長春分行號碼為XA0000000至XA0000000之支票共12張預付100年6月至101年5月租金共72萬元。

⒉系爭房屋於96年5月間因無權占有臺電公司土地而遭本院95年訴字第5297號判決系爭房屋所有權人曾子文應拆除並返還土地予臺電公司，嗣於同年12月25日臺灣高等法院96年度上易字第693號判決駁回曾子文之上訴確定。嗣原告於100年11月1日接獲本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令，命原告應將承租部分並占有台電公司土地部分之相關設備，搬遷並騰空。

⒊原告於100年11月7日以臺北興安郵局第000973號存證信函及同年12月23日大然法律事務所然律字第100331號律師函通知被告將於101年1月7日依法終止雙方租約，並請求被告返還原告預付之101年1月至5月之租金支票共30萬元、押租保證金30萬元並賠償原告因此所受之損害。被告則於101年1月3日以花蓮國安郵局第2號存證信函表示，不返還原告上述金額。原告另於101年1月7日將系爭房屋騰空，並返還被告。被告已退還部分押租保證金240,000元，另於101年5月16日返還如附表所載支票原本5紙。

⒋系爭房屋之建物謄本記載1樓面積為28.9㎡；該1樓騎樓面積10.69㎡，樓梯所佔面積0.89㎡。又依系爭房屋座落於臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地謄本，二筆土地面積共34㎡。上開事實業據兩造分別提出系爭租約影本、本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令影本、臺北市○○○路○段000號1樓拆除附圖、本院95年度訴字第5297號民事判決、臺灣高等法院96年度上易字第693號民事判決、臺北市○○區○○段○○段0000000 00○號謄本、96年5月30日訂立房屋租賃契約書、臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地登記簿謄本、花蓮國安郵局存證信函第806號及回執、花蓮國安郵局存證信函第2號及回執、臺灣土地銀行抽票手續費、支票五紙等件為證，堪信為真實。

㈡、爭執事項：原告主張系爭房屋已不符合藥局設置作業注意事項」之規定即藥局面積須達18平方公尺以上，原告已依法終止租約，被告即應返還全部押租保證金並賠償其營業損害等情，為被告否認並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：

1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。而所謂租賃物合於約定使用、收益之狀態，因出租人受有租金之報酬，即應以定約時，所既存之狀態為承租人所欲承租之租賃物狀態，任何承租人承租後租賃物面積變小等重要使用狀態之變更，除天災等不可抗力因素不可歸責於出租人之外，承租人均無忍受租賃物重要使用狀態變更之義務，而得隨時終止租約，並不受租期約定之拘束，蓋此時租賃物已不符合承租人當時承租時之既存狀態，若強令承租人需忍受租賃物重要使用狀態之變更，且需受租期約定之拘束，甚或需負租約提前終止之損害賠償責任，對無何過失之承租人而言，誠屬不公。

2.經查：本件原告於承租系爭租賃物之期間內，於100年11月1日接獲本院100年11月1日北院95執獲字第18891號執行命令，命原告應將承租部分並占有台電公司土地部分之相關設備，搬遷並騰空，原告因而於101年1月7日將系爭房屋騰空，等情，既為兩造所不爭執，準此，即堪認系爭租賃物已因本院執行處之執行命令而有與承租時原狀面積不符之重大變更，參諸本院前述之說明，原告本即得以系爭租賃物狀態之重大變更，已不符其承租系爭租賃物之目的，終止系爭租約。被告雖辯稱系爭租賃物依相關規定計算面積後仍得為藥局之設立與經營，被告並可提供2樓之部分面積供原告使用，原告不得終止系爭租約，若被告同意原告提前終止系爭租約，原告亦應賠償1個月之租金6萬元云云，並提出中華民國結構技師公會全國聯合會楊佳胤、李英傑技師繪製圖等件影本為證，惟原告並無於系爭租約存續期間內忍受租賃物狀態之變更，已如前述，且該變更，依本院95年度訴字第5297號民事判決，係屬被告於出租前可以預見，而可歸責，則即便被告所辯系爭租賃物仍得供作藥局使用云云為真，亦因被告本身可以歸責，且原告並無歸責事由及忍受義務，而不可強令原告需遵守系爭租約租期約定，併強令原告受第6條第4款提早終止租約需賠償被告6萬元約定之拘束，是被告所辯上情，並不可採。另被告雖空言辯稱，其曾將系爭租賃物之狀態告知原告職員云云，惟並未見諸於系爭租約而另為明文規定，已堪存疑，況被告亦未舉證已實其說，而不可採。是被告抗辯稱原告應賠償其6萬元租金之損害云云，並無理由，原告請求被告應給付6萬元之部分，非無依據，應予准許。

3.至於原告依民法第227條不完全給付之規定所另請求之100年12月份之營業損失568,808元部分，固據原告提出其自行製作之營業收入表、損益表及照片等為證，惟為被告所否認，被告並另提出原告所不否認為真正之100年12月27日之藥局發票影本3張(本院卷第91頁)為證，則原告所稱上述營業損失，是否信實，即堪存疑，而不可遽採。況系爭租約之直接當事人為原告美吾華股份有限公司而非博登藥局，縱寬認原告自行製作之博登藥局公館店損益表等證物為真，亦因無法證明該等表格所呈現之情形，係直接因系爭租約提前終止所造成，遑論被告於100年12月27日仍得持有博登藥局所出具之統一發票3紙，足資證明是時博登藥局仍為營業，而難認其該部分之主張有理由。

㈢、綜上，則原告依系爭租約終止後之法律關係請求被告應給付6萬元及自101年3月14日(即起訴狀繕本送達被告之翌日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原告超出該部分之主張，即屬無據，而無理由，應予駁回。

乙、反訴部份：

一、反訴原告主張：依據系爭租約第6條第4項規定，反訴被告應給付相當於租金之損害金6萬元給反訴原告；且反訴被告自101年1月8日至101年1月20日，仍有實際使用系爭房屋，顯已獲有不當得利，反訴原告基於履行契約及返還不當得利之法律關係請求，兩個法律關係，請法官擇一判決。又反訴被告雖於100年11月7日以臺北興安郵局存證信函第973號通知於101年1月7日中止雙方租賃契約，但反訴原告除以電話聯絡反訴被告表達不同意終止雙方租賃契約，並於100年12月26日以花蓮國安郵局存證信函第806號通知反訴被告表達不同意終止雙方租賃契約，反訴被告顯已片面違約。又依契約第4條第5項，裝潢及招牌為反訴原告所有，反訴被告拆除致無法使用，依照約定請求反訴被告回復，回復費用如下：⒈反訴被告拆除裝潢部分：入門左側拆除面積215cm×208cm、79㎝×208㎝，需1.2分120cm×240cm木板3張；⒉入門右側拆除面積530cm×264c m，需1.2分120cm×240cm木板6張，木板材料費共4,050元（每張450元×9張）；⒊工資每天3,000元，則施作⒈及⒉部分之材料費及工資需7,000元。拆除招牌部分：⒈直立招牌（人行道上方）為15,000元；⒉橫式招牌（房屋面向馬路）為10,000元⒊橫式招牌（騎樓）為1,000元，共計26,000元。故回復原狀費用合計34,000元。為此，爰起訴請求並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告6萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉反訴被告應給付反訴原告34,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊訴訟費用由反訴被告負擔。提出：估價單影本為證。

二、反訴被告則以：反訴被告並無違反契約第6條第4項之事由，，反訴原告所舉證回復原狀費用與反訴被告無關，反訴原告之主張，應予駁回。並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；反訴訴訟費用由反訴原告負擔；如受不利之判決時，願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由：查，本件反訴原告主張其得依系爭契約第6條第4款之規定請求賠償6萬元部分，因反訴原告並不否認其尚未返還反訴被告6萬元保證金，而該6萬元保證金反訴原告應返還反訴被告等情，復經本院於本訴部分說明理由如上，是其該部分之主張，即屬無據，而無理由。另按民事訴訟法第277條之規定，當事人就對其有利之事項，負舉證之責。反訴原告所主張其受有招牌回復原狀費用34,000元損害部分，因反訴原告僅提出反訴被告遷出後之照片及估價單，而未提出系爭招牌出租予反訴被告時回本狀態之相關證據，以證明反訴被告未將系爭租賃物回復原狀，是反訴原告該部分之主張，亦因舉證不足，而無可憑採，從而，反訴原告主張反訴被告應給付反訴原告94,000元及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止之法定遲延利息，即屬無據，而應予駁回。

丙、本件本訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

丁、本件本訴暨反訴為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。

戊、本訴及反訴部份訴訟費用額，依民事訴訟法第78條、第79條及後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

┌────────────────────────┐│附表 │├──┬─────────┬─────┬─────┤│編號│票面金額（新臺幣）│到 期 日│票據號碼 │├──┼─────────┼─────┼─────┤│一 │60,000元 │101.01.08 │XA0000000 │├──┼─────────┼─────┼─────┤│二 │60,000元 │101.02.08 │XA0000000 │├──┼─────────┼─────┼─────┤│三 │60,000元 │101.03.08 │XA0000000 │├──┼─────────┼─────┼─────┤│四 │60,000元 │101.04.08 │XA0000000 │├──┼─────────┼─────┼─────┤│五 │60,000元 │101.05.08 │XA0000000 │└──┴─────────┴─────┴─────┘┌───────────────────────────────────────┐│ 計 算 書 （元以下四捨五入） │├──────────┬──────────┬─────────────────┤│ 項 目 │金 額（新臺幣） │ 備 註 │├──────────┼──────────┼─────────────────┤│ 第一審本訴裁判費 │6,830元 │本訴被告負擔652元（60,000/628,808 ││ │（扣除本訴原告撤回部│×6,830），本訴原告負擔6,178元（ ││ │分） │6,830-652） │├──────────┼──────────┼─────────────────┤│ 第一審反訴裁判費 │1,000元 │反訴原告負擔。 │└──────────┴──────────┴─────────────────┘