土地法 第 105 條（租金限制之準用規定）

套得上。土地法第 97、99 條是強制規定，不管租約簽在哪一年，違反上限的部分都無效。關鍵是你得主動主張，法院不會幫你自動算。內行人提示：調歷年申報地價資料，你會發現可能被多收了不少年，但請求權只能往前追 5 年，拖越久虧越多。

以該年度的申報地價為準，不是簽約當年的地價。所以租金上限每年隨地價變動。內行人提示：地價上漲時地主想調租，上限依然是當年地價的 10%，不能超；地價下跌時承租人可以反過來主張按新地價重算租金，這個方向很少人會用。

會。各縣市都設有不動產評議委員會，處理土地法上的地租和地價爭議。委員通常包含學者、律師、地政專家，門檻比訴訟低很多。內行人提示：評議結果雖然沒有直接強制執行力，但法院判決時通常會尊重委員會意見，是訴訟前的關鍵籌碼。

將城市房屋租賃三大強制保護（租金 10% 上限、押金 2 個月上限、評議委員會）準用至基地租賃。

承租人租用他人土地，於其上自行建築並擁有房屋的法律關係，房屋與土地所有權分屬不同人。

土地所有權人依平均地權條例向地政機關申報之地價，每三年重新規定，作為地價稅與地租上限的計算基準。

法律明定不得以當事人約定排除之規範，違反者該部分約定自始無效，契約寫再多都沒用。

基地面積 × 當年度申報地價單價 × 10% = 法定年租上限。超過部分自始無效。

查申報地價 → 算 10% 上限 → 比對現行租金 → 寄存證信函引用土地法 105 條準用 97 條 → 不成立可送評議或起訴。

向標的土地所在地縣市政府地政處填具評議聲請書，繳少額規費，附租約、申報地價證明、爭議事項。

依準用第 99 條，超過兩個月租金部分可請求返還，5 年內請求權；若地主拒退，提返還不當得利訴訟。

基地租賃因房地分離結構受土地法 105 條準用三大保護；一般動產或非建築用地租賃僅適用民法 421 以下，無法定上限。