土地法 第 105 條（租金限制之準用規定）
第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 105 條準用第 97、99、101 條至基地租賃，地租上限為申報地價 10%、押金上限兩個月租金、爭議可送評議委員會。
Q · 在別人土地上蓋自己的房子，地租可以隨便被漲嗎？
依土地法第 105 條，租用基地建築房屋的法律關係，準用同法第 97 條（租金不得超過申報地價 10%）、第 99 條（押金不得超過二個月租金）、第 101 條（爭議可送不動產評議委員會）。地主任意調漲、超收押金的部分依強制規定無效，承租人可主張返還；談不攏時可送縣市不動產評議委員會評議，門檻比訴訟低很多。
白話解讀
早年台灣很多家庭是「有屋無地」：房子自己蓋、自己有，房子底下的土地是跟別人租的。這種關係在法律上叫「租用基地建築房屋」。105 條做的事很短但威力很大：它把土地法裡三條保護城市房屋承租人的條款（第 97 條租金不得超過申報地價 10%、第 99 條押金不得超過兩個月租金、第 101 條租金爭議可送不動產評議委員會）整套搬過來，適用到基地租賃。你或你長輩可能正付著「超過 10% 上限」的地租，卻以為白紙黑字就得認。法律上，超過的那部分你本來就不欠。地主不會主動退，但你可以主動要。
法律定性
土地法第 105 條為基地租賃的「準用條款」，將原本規範城市房屋租賃的三大強制保護（租金不得超過申報地價 10%、押金不得超過兩個月租金、租金爭議由不動產評議委員會處理）延伸適用於「租用基地建築房屋」的法律關係，建立基地承租人在物權結構失衡下的最低保障。
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Q1我阿公那個年代簽的租約，現在還套得上這些上限嗎？▾
套得上。土地法第 97、99 條是強制規定，不管租約簽在哪一年，違反上限的部分都無效。關鍵是你得主動主張，法院不會幫你自動算。內行人提示：調歷年申報地價資料，你會發現可能被多收了不少年，但請求權只能往前追 5 年，拖越久虧越多。
Q210% 是以哪一年的申報地價算？▾
以該年度的申報地價為準，不是簽約當年的地價。所以租金上限每年隨地價變動。內行人提示：地價上漲時地主想調租，上限依然是當年地價的 10%，不能超；地價下跌時承租人可以反過來主張按新地價重算租金，這個方向很少人會用。
Q3不動產評議委員會真的會受理嗎？▾
會。各縣市都設有不動產評議委員會，處理土地法上的地租和地價爭議。委員通常包含學者、律師、地政專家，門檻比訴訟低很多。內行人提示：評議結果雖然沒有直接強制執行力，但法院判決時通常會尊重委員會意見，是訴訟前的關鍵籌碼。
Q4土地法第 105 條是什麼？▾
將城市房屋租賃三大強制保護（租金 10% 上限、押金 2 個月上限、評議委員會）準用至基地租賃。
Q5什麼叫「租用基地建築房屋」？▾
承租人租用他人土地，於其上自行建築並擁有房屋的法律關係，房屋與土地所有權分屬不同人。
Q6申報地價是什麼？▾
土地所有權人依平均地權條例向地政機關申報之地價，每三年重新規定，作為地價稅與地租上限的計算基準。
Q7什麼是強制規定？▾
法律明定不得以當事人約定排除之規範，違反者該部分約定自始無效，契約寫再多都沒用。
Q8基地租金上限怎麼算？▾
基地面積 × 當年度申報地價單價 × 10% = 法定年租上限。超過部分自始無效。
Q9怎麼主張超收的地租？▾
查申報地價 → 算 10% 上限 → 比對現行租金 → 寄存證信函引用土地法 105 條準用 97 條 → 不成立可送評議或起訴。
Q10怎麼聲請不動產評議委員會？▾
向標的土地所在地縣市政府地政處填具評議聲請書，繳少額規費，附租約、申報地價證明、爭議事項。
Q11怎麼追討已被超收的押金？▾
依準用第 99 條，超過兩個月租金部分可請求返還，5 年內請求權；若地主拒退，提返還不當得利訴訟。
Q12基地租賃 vs 一般動產租賃差在哪？▾
基地租賃因房地分離結構受土地法 105 條準用三大保護；一般動產或非建築用地租賃僅適用民法 421 以下，無法定上限。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | applicable_articles | rent_ceiling | deposit_ceiling | dispute_resolution |
|---|---|---|---|---|
| 基地租賃（蓋房） | 土地法 105 準用 97/99/101 | 申報地價 10% | 兩個月租金 | 不動產評議委員會 |
| 城市房屋租賃 | 土地法 97/99/101 直接適用 | 申報地價 10% | 兩個月租金 | 不動產評議委員會 |
| 一般動產或非建築用地租賃 | 民法 421 以下 | 無法定上限（市場決定） | 無法定上限 | 民事訴訟或仲裁 |
| 農地租賃 | 耕地三七五減租條例 | 正產物年收穫總量 37.5% | 禁收押金 | 耕地租佃委員會 |
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