臺灣地區與大陸地區人民關係條例 第 69 條（不得取得、設定或移轉不動產物權與不得取得、設定或承租之土地）
- 1.大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。
- 2.前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。
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重點摘要臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條規定，陸資取得台灣不動產須經主管機關許可，土地法第17條第一項所列土地則絕對禁止。
Q · 中國人能在台灣買房子嗎？要經過什麼程序？
依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條，大陸地區人民、法人、團體或其在第三地（如香港、開曼）投資的公司，要在台灣取得、設定或移轉不動產物權，都必須先取得主管機關許可，否則無法完成地政登記。許可屬實質審查，包含申請人資格、用途與國安考量，並會穿透認定是否為實質陸資。但土地法第17條第一項所列土地（林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等）採絕對禁止，連申請的資格都沒有。
白話解讀
你以為中國人買台灣房子只是「政治敏感」的問題？法律上它根本是一道許可制的閘門。69 條說得很白：大陸地區的人、公司、團體，甚至他們繞道到第三地（例如開曼、香港）設的公司，要在台灣取得、設定或移轉任何不動產物權，都必須先拿到主管機關的許可，沒許可的交易過不了地政登記這一關。而且就算許可了，也有一條死線：土地法第 17 條第一項列舉的那些土地（林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等），他們連碰都不能碰，沒有許可不許可的空間。這條的殺傷力在於「穿透」：你以為用一家第三地公司就能洗白身分？只要實質上是陸資，這條照樣抓得到你。對賣方來說，不查清楚買方的最終資金來源，交易可能根本辦不成登記，訂金、時間全卡住。
法律定性
臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條，是規範大陸地區人民及陸資取得台灣不動產的「許可閘門」條款。其建立兩層管制：一般不動產採許可制（須經主管機關實質審查，並穿透認定第三地公司是否為實質陸資），土地法第17條第一項所列高敏感土地則採絕對禁止，無申請空間。本條為陸資不動產交易能否完成地政登記的前置要件。
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Q1中國人到底能不能在台灣買房？▾
可以，但必須先經主管機關許可，不是想買就買。依本條例第69條，大陸地區人民、法人或其第三地公司取得不動產物權都要許可，且總量、區位都有管制。靠近國安敏感區、軍事設施幾乎不會核准，土地法第17條第一項的土地更是直接禁止。
Q2我用境外公司買就不會被當成陸資吧？▾
不一定。條文明文涵蓋『於第三地區投資之公司』，審查會穿透到最終的資金與控制權來源。註冊在香港、開曼不代表不是陸資，判斷標準看實質控制，繞道架構在實質審查時很容易被識破。
Q3哪些地是陸資絕對不能碰的？▾
土地法第17條第一項列舉的林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區及領域邊境的土地。本條把大陸地區人民一併納入禁止取得、設定負擔或承租，屬絕對禁止，沒有申請許可的彈性空間。
Q4中國人可以在台灣買房嗎？▾
可以但須先經主管機關許可，總量與區位都有管制，敏感土地直接禁止。
Q5兩岸條例69條是什麼？▾
規範陸資取得台灣不動產的許可閘門條款，建立一般不動產許可制與敏感土地絕對禁止兩層管制。
Q6什麼叫『第三地區投資之公司』？▾
陸資繞道香港、開曼等第三地設立的公司，本條明文納入管制，審查穿透到實質資金來源。
Q7哪些土地是陸資絕對不能取得的？▾
土地法第17條第一項列舉的林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等土地。
Q8陸資取得不動產的許可怎麼申請？▾
確認非禁止土地後，依許可辦法向內政部提出資格、用途、申報文件，接受實質審查，核准後辦登記。
Q9怎麼查證買方是不是陸資？▾
要求揭露最終受益人（UBO）並留書面，追查股權與資金控制權的實質來源，不看公司登記地。
Q10賣方怎麼避免交易卡關？▾
簽約前盡職調查，並把『取得69條許可為契約生效停止條件、未取得則解約沒收訂金』寫進契約。
Q11未經許可的陸資交易會有什麼後果？▾
無法完成不動產物權登記，交易自始辦不成，並可能涉第71條未經許可行為的行為人連帶責任。
Q12陸資取得不動產 vs 外國人取得不動產差在哪？▾
外國人適用土地法18條平等互惠原則，陸資另受兩岸條例69條許可制與更嚴格的穿透與區位管制。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 一般不動產 | 土地法第17條第一項土地 |
|---|---|---|
| 標的類型 | 住宅、商辦、一般土地 | 林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等 |
| 管制方式 | 許可制（可申請） | 絕對禁止（不可申請） |
| 審查內容 | 資格、用途、國安、穿透認定、總量區位管制 | 無審查空間 |
| 未經許可後果 | 無法地政登記、交易卡關 | 自始不得取得設定負擔或承租 |
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