臺灣地區與大陸地區人民關係條例 第 69 條（不得取得、設定或移轉不動產物權與不得取得、設定或承租之土地）
快速跳轉
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條規定，陸資取得台灣不動產須經主管機關許可，土地法第17條第一項所列土地則絕對禁止。
Q · 中國人能在台灣買房子嗎？要經過什麼程序？
可以但須先經主管機關許可，敏感土地則絕對禁止
依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條，大陸地區人民、法人、團體或其在第三地（如香港、開曼）投資的公司，要在台灣取得、設定或移轉不動產物權，都必須先取得主管機關許可，否則無法完成地政登記。許可屬實質審查，包含申請人資格、用途與國安考量，並會穿透認定是否為實質陸資。但土地法第17條第一項所列土地（林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等）採絕對禁止，連申請的資格都沒有。
白話解讀
你以為中國人買台灣房子只是「政治敏感」的問題？法律上它根本是一道許可制的閘門。69 條說得很白：大陸地區的人、公司、團體，甚至他們繞道到第三地（例如開曼、香港）設的公司，要在台灣取得、設定或移轉任何不動產物權，都必須先拿到主管機關的許可，沒許可的交易過不了地政登記這一關。而且就算許可了，也有一條死線：土地法第 17 條第一項列舉的那些土地（林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等），他們連碰都不能碰，沒有許可不許可的空間。這條的殺傷力在於「穿透」：你以為用一家第三地公司就能洗白身分？只要實質上是陸資，這條照樣抓得到你。對賣方來說，不查清楚買方的最終資金來源，交易可能根本辦不成登記，訂金、時間全卡住。
法律定性
臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條，是規範大陸地區人民及陸資取得台灣不動產的「許可閘門」條款。其建立兩層管制：一般不動產採許可制（須經主管機關實質審查，並穿透認定第三地公司是否為實質陸資），土地法第17條第一項所列高敏感土地則採絕對禁止，無申請空間。本條為陸資不動產交易能否完成地政登記的前置要件。
試算與流程
AI 輔助整理，以條文原文為準
大家也在問 AI 輔助整理
Q1中國人到底能不能在台灣買房？
可以，但必須先經主管機關許可，不是想買就買。依本條例第69條，大陸地區人民、法人或其第三地公司取得不動產物權都要許可，且總量、區位都有管制。靠近國安敏感區、軍事設施幾乎不會核准，土地法第17條第一項的土地更是直接禁止。
Q2我用境外公司買就不會被當成陸資吧？
不一定。條文明文涵蓋『於第三地區投資之公司』，審查會穿透到最終的資金與控制權來源。註冊在香港、開曼不代表不是陸資，判斷標準看實質控制，繞道架構在實質審查時很容易被識破。
Q3哪些地是陸資絕對不能碰的？
土地法第17條第一項列舉的林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區及領域邊境的土地。本條把大陸地區人民一併納入禁止取得、設定負擔或承租，屬絕對禁止，沒有申請許可的彈性空間。
Q4中國人可以在台灣買房嗎？
可以但須先經主管機關許可，總量與區位都有管制，敏感土地直接禁止。
Q5兩岸條例69條是什麼？
規範陸資取得台灣不動產的許可閘門條款，建立一般不動產許可制與敏感土地絕對禁止兩層管制。
Q6什麼叫『第三地區投資之公司』？
陸資繞道香港、開曼等第三地設立的公司，本條明文納入管制，審查穿透到實質資金來源。
Q7哪些土地是陸資絕對不能取得的？
土地法第17條第一項列舉的林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等土地。
Q8陸資取得不動產的許可怎麼申請？
確認非禁止土地後，依許可辦法向內政部提出資格、用途、申報文件，接受實質審查，核准後辦登記。
Q9怎麼查證買方是不是陸資？
要求揭露最終受益人（UBO）並留書面，追查股權與資金控制權的實質來源，不看公司登記地。
Q10賣方怎麼避免交易卡關？
簽約前盡職調查，並把『取得69條許可為契約生效停止條件、未取得則解約沒收訂金』寫進契約。
Q11未經許可的陸資交易會有什麼後果？
無法完成不動產物權登記，交易自始辦不成，並可能涉第71條未經許可行為的行為人連帶責任。
Q12陸資取得不動產 vs 外國人取得不動產差在哪？
外國人適用土地法18條平等互惠原則，陸資另受兩岸條例69條許可制與更嚴格的穿透與區位管制。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 一般不動產 | 土地法第17條第一項土地 |
|---|---|---|
| 標的類型 | 住宅、商辦、一般土地 | 林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等 |
| 管制方式 | 許可制（可申請） | 絕對禁止（不可申請） |
| 審查內容 | 資格、用途、國安、穿透認定、總量區位管制 | 無審查空間 |
| 未經許可後果 | 無法地政登記、交易卡關 | 自始不得取得設定負擔或承租 |
一般不動產
- 標的類型
- 住宅、商辦、一般土地
- 管制方式
- 許可制（可申請）
- 審查內容
- 資格、用途、國安、穿透認定、總量區位管制
- 未經許可後果
- 無法地政登記、交易卡關
土地法第17條第一項土地
- 標的類型
- 林地、漁地、水源地、要塞軍備區、國境邊境等
- 管制方式
- 絕對禁止（不可申請）
- 審查內容
- 無審查空間
- 未經許可後果
- 自始不得取得設定負擔或承租
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
相關函釋 10 則
立法沿革 3 版
(0810716 制定)
大陸地區人民不得在臺灣地區取得或設定不動產物權，亦不得承租土地法第十七條所列各款之土地。
立法理由一、大陸地區人民亦為中華民國人民，在臺灣地區取得或設定以不動產為標的之權利，原應與臺灣地區人民相同。惟為期公平起見，爰參考土地法第十八條規定，以臺灣地區人民亦得在大陸地區享受同樣權利者為限，大陸地區人民始有此權利。 二、所稱「取得」，指取得物權而言，包括原始取得及繼受取得在內。所謂「繼受取得」，包括一般繼受（繼承）取得及特定繼受取得。
(0910402 修正)
大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。 前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項，由主管機關擬訂許可辦法，報請行政院核定後發布之。
立法理由一、為落實經發會前揭共識，並順應國際經濟自由化潮流，有效運用資金及技術提升國家整體土地資源開發利用，爰修正第一項。另由於土地法第十七條規定所列各款土地，屬於經濟生產、國防用地，為確保臺灣地區人民安全與權益，明定不得取得、設定負擔或承租。 二、為明確規範大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，向主管機關申請許可取得或設定不動產物權之資格、許可條件、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式及其他應遵行事項，爰增訂第二項，授權主管機關擬訂許可辦法，報請行政院核定後發布之。
(0921009 全文修正)
大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。 前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。
立法理由第二項依一般法制體例修正。
- 法人名詞
- 非名詞
- 主管機關名詞
- 不動產名詞
- 第十七條第一項條文
- 核名詞
- 核定名詞
- 土地法 第 17 條條文
一、大陸地區人民亦為中華民國人民，在臺灣地區取得或設定以不動產為標的之權利，原應與臺灣地區人民相同。惟為期公平起見，爰參考土地法第十八條規定，以臺灣地區人民亦得在大陸地區享受同樣權利者為限，大陸地區人民始有此權利。 二、所稱「取得」，指取得物權而言，包括原始取得及繼受取得在內。所謂「繼受取得」，包括一般繼受（繼承）取得及特定繼受取得。
一、為落實經發會前揭共識，並順應國際經濟自由化潮流，有效運用資金及技術提升國家整體土地資源開發利用，爰修正第一項。另由於土地法第十七條規定所列各款土地，屬於經濟生產、國防用地，為確保臺灣地區人民安全與權益，明定不得取得、設定負擔或承租。 二、為明確規範大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，向主管機關申請許可取得或設定不動產物權之資格、許可條件、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式及其他應遵行事項，爰增訂第二項，授權主管機關擬訂許可辦法，報請行政院核定後發布之。
第二項依一般法制體例修正。
以全國法規資料庫公告為準
登入後可與所有讀者共筆，標重點、寫心得，一起把這條讀透。
登入開始共筆原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。