臺灣臺北地方法院102年度消字第22號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 102年度消字第22號

原告

呂季娟

被告

胡文卿

被告

林欣靜

被告

兼 訴 訟

代理人

林玉婷

被告

兼 法 定

代理人

陳慧芬

被告

法定代理人

吳耀焜

訴訟代理人

蘇千祿律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條分別定有明文。又公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用上揭規定，同法第26條之1亦有明文。查被告住好不動產經紀有限公司（下稱住好公司）業經新北市政府於民國102年8月6日以北府經司字第0000000000號函解散登記在案，有新北市政府102年11月19日北府經司字第0000000000號函、102年11月22日北府經司字第0000000000號函及被告住好公司變更登記事項卡可稽（見卷第46至49頁），其迄未完成清算，亦有本院102年11月15日北院木民科辛字第0000000000號函可憑（見卷第51頁），又被告未另行選任清算人，依公司法第322條第1項之規定，應以全體股東陳慧芬為清算人，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國100年2月14日以「夫妻贈與」之登記原因，借名登記為座落新北市深坑區萬順寮段草地尾小段43之3、43之58、43之81、44、44之1地號土地及其上3176建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄0號5樓之1建物（下稱系爭不動產）之所有權人，原告因信賴被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司），乃於100年6月18日以新臺幣（下同）420萬元之價格專任委託住商不動產深坑加盟店即被告住好公司經紀營業員即被告林玉婷居間仲介出售，當時適逢奢侈稅上路實行之初，雖於電視或報章雜誌偶有耳聞奢侈稅，但因不了解其內容，且原告也如普通老百姓一樣的認知，以為奢侈稅是有錢人的事，是為了打擊房地產投資客而設，原告既非投資客，再加上此屋又是十幾年的老房子了，況且賣掉此屋也是為了還清貸款以減輕生活壓力，實在想不到自己會和奢侈二字有關，原告無賣屋經驗，此為生平第一次賣房子，且因信任房屋仲介業者及代書之專業，才會願意支付仲介費用來委託其居間仲介出售。於100年9月18日以400萬元價格出售予訴外人張進旺，登記名義人為訴外人梁玉蘭，並於100年12月間辦畢所有權移轉登記於訴外人梁玉蘭，該房地買賣契約之簽約及辦理所有權移轉等事務，係由原告與訴外人張進旺、梁玉蘭於100年9月18日在被告住好公司簽約時，共同委任特約地政士即被告陳慧芬負責處理。

㈡原告直至接獲財政部臺灣省北區國稅局汐止稽徵所（下稱汐止稽徵所）101年10月8日調查函，始知悉成為奢侈稅之課徵對象。原告於接獲國稅局調查函後，立即電洽被告公司相關人員，據其覆以夫妻贈與免課奢侈稅，並要原告如此答覆國稅局，原告照做卻遭否決，國稅局人員並告訴原告：遺贈才可以排除，但贈與並非遺贈。原告又電洽被告陳慧芬，將國稅局的回覆如實告知，卻仍得到其告知「夫妻贈與是免課奢侈稅」之錯誤訊息，陳慧芬一度還告訴原告是國稅局弄錯了，跟原告要了經辦人員即汐止稽徵所楊秀枝的電話後，自行去電說明，然事後證實是被告陳慧芬錯誤，原告之後又親自前往被告住好公司洽詢相關人員，據經紀營業員即被告林欣靜稱，因當初他們認定夫妻贈與是免課奢侈稅的，故從未告知原告此稅之有。原告合理懷疑當初被告為了快速促成買賣成交以賺取仲介佣金，故意忽視原告之權益，甚至隱瞞奢侈稅之事實，若其當初有據實以告，原告將不會出售此屋致遭課以重稅。被告自知理虧後，被告陳慧芬於是教原告以更改合約的方式，將訂約日期提前至100年5月1日，提供其手寫之範本要求原告重打一份假契約書，將訂約日期改到100年6月1日奢侈稅施行前，用以規避奢侈稅，期間均由被告住好公司人員出面聯絡買方，後因買方不願意配合而作罷。整起事件足以證明被告於銷售之初，已知原告持有此屋之期間未滿二年，雖查過奢侈稅相關條文，卻未盡善良管理人之注意義務，亦未盡不動產買賣契約書第5條約定之調查且據實報告義務，致從未告知原告有奢侈稅之產生；於事發之後，教原告更改合約之作為亦足證明被告已清楚知道原告因誤信其仲介及代書專業而將遭課奢侈稅之重大損失，故想方設法求解套，目的即是為了掩蓋其應負之責。

㈢依不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2第2款、民法第567條第1項前段、第2項、第535條、第544條、不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第5條、第13條、第14條、地政士法第2條、第10條、第11條之規定及本件專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）第7條之約定，可知被告等人有奢侈稅告知義務。而陳慧芬教原告重簽假契約方式破局後，便不再聞問。原告獨自面對汐止稽徵所調查，就本案找尋相關規定及諮詢法律專業見解，一再陳情、申請協談，周旋了將近半年，仍舊不被接受，遭補徵奢侈稅本稅60萬元以及罰鍰15萬元，原告因本事件承受相當之經濟、精神、心理壓力及痛苦。原告於102年9月30日再次前往被告住好公司與被告陳慧芬洽談本案，畢竟係被告之故，致原告支出額外、預期以外之稅賦損害，希望被告能示出誠意解決紛爭，被告陳慧芬當下亦承諾會再和相關人員討論、研究，看要如何處理本案再告知原告，但之後卻音訊全無，原告又寄發存證信函盼被告能出面解決問題，始終未獲得其有所回應，遂向新北市深坑區公所調解委員會聲請調解，於102年10月31日召開調解會，惟被告依舊不出席，故宣告調解不成立。原告爰請求被告胡文卿、林玉婷及林欣靜依民法第184條第1項、第185條第1項、第535條、第544條及第567條、不動產經紀業管理條例第4條第1項第7款、被告陳慧芬依民法第184條第1項、第185條第1項、第535條、第544條及第567條、地政士法第2條、第26條、公司法第8條第1、2項、第23條第2項及第322條第1項、被告住好公司依公司法第23條第2項、24及25條、不動產經紀業管理條例第4條第1項第4、8款、第26條第2項、民法第188、224及227條、消費者保護法第7條第1、3項、被告住商公司依不動產經紀業管理條例第4條第1項第4、8款、第26條第2項負連帶賠償責任，而奢侈稅本稅60萬元及罰鍰15萬元，且因其未盡善良管理人之注意義務，所受報酬之仲介費用13萬元係屬不當得利，請求依比例 (750,000/4,000,000×130,000＝24,375)返還之。因被告全無誠意且態度蠻橫，故另依消費者保護法第51條規定請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，被告住好公司及住商公司支付損害額0.5倍（即750,000×0.5＝375,000)之懲罰性賠償金。

㈣並聲明：⒈被告住好公司、胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬、住商公司應連帶給付原告774,375元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告住好公司、住商公司應連帶給付原告375,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：

㈠被告住商公司則以：

⒈原告主張不動產經紀業管理條例第4條第1項第4、8款及第26條第2項之連帶責任：被告住商公司並不適用不動產經紀業管理條例第26條第2項，因原告所簽立之專任委託銷售契約書、委託銷售／出租契約內容變更同意書及不動產買賣契約書之受託人或見證人皆為被告住好公司，並非被告住商公司，亦即原告簽約對象為被告住好公司，並非被告住商公司，因此本件被告住商公司並無不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用，又專任委託銷售契約書、委託銷售／出租契約內容變更同意書及不動產買賣契約書內之經紀人為被告胡文卿，經紀營業員為被告林玉婷，此2人皆非被告住商公司之員工或經紀人，因此本件被告住商公司並無不動產經紀業管理條例第26條第2項之適用。

⒉原告主張依民法第169條之表見代理責任部分：本件並無表見代理之適用，依實務見解認為被告住商公司與加盟店間並無表見代理之存在，因專任委託銷售契約書之當事人皆為被告住好公司與原告之簽名蓋章，並非被告住商公司與原告呂季娟簽約，更重要者，原告呂季娟所收受發票之抬頭亦為被告住好公司，並非被告住商公司，因此本件並無表見代理之適用。

⒊原告主張依民法第188條之連帶責任部分：被告住商公司與被告住好公司係為兩家獨立登記之法人，各有獨立會計、勞健保、發票及薪資扣繳憑單，被告住好公司與被告住商公司並無任何僱傭關係存在，而被告陳慧芬、胡文卿、林玉婷、林欣靜並非被告住商公司之員工且未加入被告住商公司勞健保及領取薪資，因此被告陳慧芬、胡文卿、林玉婷、林欣靜與被告住商公司並無任何僱傭關係存在，再加上原告主張之委賣契約當事人係為被告住好公司亦非住商公司，因此被告住商公司並無民法第188條之適用。

⒋原告主張依消費者保護法第2條、第7條及第51條之懲罰性賠償責任部分：被告住商公司與原告間並無任何契約關係之存在，被告住商公司並無任何故意或過失行為致損害於原告，更何況，原告所簽立之專任委託銷售契約書內容第7條並無約定奢侈稅告知義務，因此本件並無消費者保護法第7條及第51條之適用。

⒌又原告為臺銀放款部及企金徵信，其對奢侈稅之瞭解顯高於一般人，原告並未告知1戶以上之不動產及通訊地即為戶籍地之事實，原告夫持有系爭房屋13年自行出售即無奢侈稅，但原告配偶卻於委賣前即贈與原告，且自行出賣一段時間，倘若自行出售成立即有奢侈稅之課徵，足證本件奢侈稅有無委賣皆有課徵之原因，而此課徵奢侈稅原因即為原告自己財產規畫特殊目的所造成，應與被告住商公司無關。奢侈稅之課徵原因依財政部北區國稅局汐止稽徵所函之說明二「…。台端出售旨揭房地時名下尚有汐止區另一房地，故不符合第5條第2款排除規定。又台端主張自益信託查無信託之登記，尚無本局新聞稿之適用。」，再再顯示本件奢侈稅之課徵原因亦有原告出售系爭房屋時另有汐止區房地，足證奢侈稅之課徵係原告規畫財產不當所致，與被告住商公司無關，再者，經比對發現原告被課徵奢侈稅原因除2年內外仍有「…。台端出售旨揭房地時名下尚有汐止區另一房地，故不符合第5 條第2款排除規定。又台端主張自益信託查無信託之登記，尚無本局新聞稿之適用。」之原因存在，而此等原因皆為原告所造成，更重要者，原告於委賣前即有自行出售及出租之事實，此等行為亦為課徵奢侈稅之原因，但原告從未誠實告知財產狀況且雙方契約亦無約定奢侈稅告知義務，因此本件原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告住好公司、胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬則以：

⒈原告係任職於臺灣銀行，主要擔任放款業務之職務，對於奢侈稅是否課徵，其瞭解程度與一般人高，而在本件仲介過程中，被告等人有詢問原告是否有其他不動產，但原告及其配偶皆以個資法問題而不願回答，因此被告等人從來不知原告夫妻有一戶以上之不動產，原告不告知夫妻財產狀況顯為原告自己過失，與被告無關，且非由被告等人建議原告辦理夫妻贈與，又原告夫妻不只一次自認系爭不動產有出租事實，若系爭不動產有出租事實即非自用，絕無免除奢侈稅之課徵，因此原告夫妻自己規劃財產贈與或借名登記或隱瞞出租事實皆為本件奢侈稅之課徵原因，顯與被告等人無關。

⒉又原告委託被告銷售系爭不動產時所簽立之書面契約或口頭約定皆無奢侈稅告知義務之約定，稅務問題依系爭契約第6條約定係由原告自行負責，而原告夫妻確實有上述規劃財產不當之行為存在，因此本件奢侈稅之課徵，顯與被告等人無關等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告原為座落新北市深坑區萬順寮段草地尾小段43之3、43之58、43之81、44、44之1地號土地及其上3176建號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄0號5樓之1建物之所有權人，並於100年6月18日與被告住好公司簽訂專任委託銷售契約書，委託被告住好公司仲介銷售上開不動產，兩造約定服務報酬為13萬元，原告業於100年9月18日支付服務報酬9萬元，此有專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、服務報酬收據附卷可參（見卷第13至16、36頁），被告對此不爭執（見卷第62頁反面）。

㈡原告於被告住好公司人員仲介下，乃於100年9月18日以400萬元價格將系爭不動產出售予訴外人張進旺，登記名義人為訴外人梁玉蘭，並於100年12月間辦畢所有權移轉登記於訴外人梁玉蘭，該房地買賣契約之簽約及辦理所有權移轉等事務，係由原告與訴外人張進旺、梁玉蘭於100年9月18日在被告住好公司簽約時，共同委任特約地政士即被告陳慧芬負責處理，經紀人則為被告胡文卿，此有不動產買賣契約書附卷可參（見卷第17至22頁），被告對此不爭執（見卷第62頁反面）。

㈢嗣後，汐止稽徵所發函通知原告辦理特種貨物及勞務稅，核定稅額為60萬元，並對原告課以罰鍰15萬元，此有汐止稽徵所101年10月8日北區國稅汐止三字第0000000000號函、特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書、特種貨物及勞務稅（違章）補徵核定通知書、違章案件罰鍰繳款書、財政部北區國稅局102年度財特銷字第Z0000000000000號裁處書附卷可稽（見卷第23至28頁），被告對此不爭執（見卷第62頁反面）。

㈣原告以南港郵局第426號存證信函請求被告等人連帶損害賠償原告75萬元，並返還仲介費用13萬元（見卷第29至31頁），被告對此不爭執（見卷第62頁反面）。

㈤原告曾向新北市深坑區調解委員會對被告等人申請調解，然被告等人未出席，因而調解不成立，此有新北市深坑區調解委員102年10月31日調解不成立證明書可稽（見卷第32頁），被告對此不爭執（見卷第62頁反面）。

四、兩造之爭執及其論述：

㈠被告胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬對原告是否有奢侈稅告知義務？

⒈原告主張依不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2第2款、民法第567條第1項前段、第2項、第535條、第544條、不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第5條、第13條、第14條、地政士法第2條、第10條、第11條之規定及系爭契約第7條之約定，被告等人有奢侈稅告知義務。被告則否認兩造有奢侈稅告知義務之約定。

⒉查，系爭契約第7條約定「受託人之義務：一、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。三、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。四、受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任。五、如買方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。六、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人保告銷售狀況。七、受託人應於收受定金後二十四小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委託人同意由受託人保管，或辦理買賣價金履約保證者，不在此限。八、有前項但書無法通知情形者，受託人應於二日內寄出書面通知，表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。九、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。

十、受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。十一、受託人對委託人所簽認之『房地產標的現況說明書』，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由受託人自付一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任。」等語，由上開約定內容觀之，係規範受託人居間系爭不動產交易應履行之契約義務，依兩造間約定義務內容所示，並無約定受託人應對原告負有奢侈稅告知之義務。

⒊另不動產經紀業管理條例之制定係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展（第1條參照）。按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明，不動產經紀業管理條例第24條之2第2款定有明文，依本條規定內容觀之，主要規範不動產經紀業者對雙方當事人公平提供有關不動產交易契約內容規範之說明，即不動產經紀業者對雙方當事人提供之契約說明應相同，依上開規範內容及意旨，尚難認不動產經紀人員負有主動告知交易雙方奢侈稅課徵範圍之義務。再查，不動產仲介經紀業倫理規範係為建立不動產交易秩序，保障消費者權益，促進不動產交易市埸健全發展，特依不動產經紀業管理條例第7條第6項規定而訂定（第1條參照）。該規範第2條規定「經紀業應堅持公平交易及誠實信用。」、第5條規定「經紀業應秉持誠信精神並注重服務品質。」、第13條規定「經紀人員應掌握市埸資訊，參與專業訓練，增進專業能力。」、第14條規定「經紀人員應謹言慎行，兼顧消費者合法權益及社會共同利益。」、第25條規定「經紀業違反本規範者，由所在地同業公會審議處理後，如涉及處罰事項者，該公會應列舉事實，提出證據，報請經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關處理。」，可知上開規定內容均無明文規定不動產仲介經紀業者對不動產之賣方有告知奢侈稅之義務，且由該規定內容觀之，該規範主要係管理不動產仲介經紀業者之依據，並非賦與不動產之賣方請求不動產仲介經紀業履行義務之權利依據。

⒋又查，民法第535條規定「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、第567條規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」。惟本件受託人受任範圍係不動產交易之居間，並非受任處理原告出賣人是否課徵相關稅負及如何辦理節稅之事項，原告主張依前開規定負有主動告知系爭不動產交易是否應課徵奢侈稅之義務，始盡善良管理人注意義務云云，尚不足取。

⒌復查，地政士法第2條規定「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」、第10條規定「直轄市或縣（市）主管機關於地政士登記後，應公告與通知相關機關及地政士公會，並報請中央主管機關備查；註銷登記時，亦同。」、第11條規定「有下列情事之一，不發給開業執照；已領者，撤銷或廢止之：一、經撤銷或廢止地政士證書者。二、經公立醫院或教學醫院證明有精神病者。三、受監護或輔助宣告尚未撤銷者。四、受破產宣告尚未復權者。直轄市或縣（市）主管機關為前項之撤銷或廢止時，應公告並通知他直轄市、縣（市）主管機關及地政士公會，並報請中央主管機關備查。依第一項第二款至第四款規定撤銷或廢止開業執照者，於原因消滅後，仍得依本法之規定，請領開業執照。」，由上開規定內容可知，係規範地政士應具有專業之資格及不得為地政士之消極要件，均非地政士負有告知奢侈費義務之依據。

⒍基上，依原告主張之前揭法律條文或契約內容，均無明文規範被告胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬等人對原告負有告知奢侈稅之義務。

㈡原告請求被告等人負連帶賠償責任，是否有理由？原告主張被告等人未盡善良管理人之注意義務，亦未盡不動產買賣契約書第5條約定之調查且據實報告義務，致原告受有奢侈稅之負擔及罰鍰之損失，然承前所述，被告胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬對原告未負有告知奢侈稅之義務，且查汐止稽徵所於103年1月15日以北區國稅汐止銷字第0000000000號函回覆本院並於說明第四點列明「呂君出售持有未滿1年之深坑房地，未申報特銷稅，經查得銷售價格400萬元依前項說明規定，按稅率15%核定稅額60萬元及罰鍰15萬元（處0.25倍之罰鍰）。」等語，足見原告遭課徵奢侈稅之主因在於原告持有系爭不動產未滿1年即出賣與他人，縱使原告未委託被告等人而自行出賣系爭不動產，只要持有未滿2年，即可構成課徵奢侈稅之要件，顯見原告遭課徵奢侈稅與被告等人是否具有告知奢侈稅之義務間並無相當因果關係，被告自不不負損害賠償之責。原告請求被告等人負連帶賠償責任及給付懲罰性賠償金，於法即屬無據。又被告收取仲介費用係依據兩造間簽訂之委託銷售契約，被告受領原告給付有法律上原因，並非不當得利，原告依不當得利請求被告依比例返還24,375元，亦無理由，不應准許。

㈢綜上，被告並不負有告奢侈稅之義務，且原告遭課徵奢侈稅與被告等人之行為間亦無相當因果關係，被告自不負損害賠償責任。從而，原告依民法第179條、第184條、第185條第1項、第227條、第535條、第544條及第567條、不動產經紀業管理條例第4條第1項第4、7、8款、第26條第2項、地政士法第2條、第26條、公司法第8條第1、2項、第23條第2項、第24條、第25條、第322條第1項、消費者保護法第7條第1、3項、第51條等規定請求：⒈被告住好公司、胡文卿、林玉婷、林欣靜、陳慧芬、住商公司應連帶給付原告774,375元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被告住好公司、住商公司應連帶給付原告375,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法即屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。

五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。