臺灣高等法院105年度重上更㈠字第115號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　105年度重上更㈠字第115號

上訴人

即被上訴人

游世一

即被上訴人

蔡天啟

被上訴人

祭祀公業周昌牧

法定代理人

周信男

共同訴訟代理人

鄭惠蓉律師

複代理人

陳建文律師

上一人訴訟代理人

徐鈴茱律師

複代理人

洪祜嶸律師

複代理人

被上訴人即

上訴人

陳寶珠

上訴人

陳世勳（即陳宮成之承受訴訟人）

上訴人

陳雅莉（即陳宮成之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

林哲健律師

　　　　　　林宗德律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年4月8日臺灣士林地方法院102年度重訴字第85號第一審判決各自提起上訴，經最高法院發回更審，本院於107年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定，依同法第463條規定，復為第二審程序所準用。本件被上訴人即上訴人陳寶珠於原審提起反訴請求：（一）上訴人即被上訴人游世一、蔡天啟（下稱游世一等2人）及被上訴人祭祀公業周昌牧應將臺北市建成地政事務所於民國100年10月3日就坐落臺北市○○區○○段○○段00000○000地號土地（下稱系爭000-0、000地號土地）所為之所有權移轉登記予以塗銷；（二）確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧就系爭000-0、000地號土地與游世一等2人間所訂立之買賣契約有以相同條件買受之優先承買權存在；（三）祭祀公業周昌牧就系爭000-0、000地號土地應依與游世一等2人間之相同條件與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付同額之買賣價金之同時，將系爭000-0、000地號土地所有權移轉登記予陳寶珠所有。嗣於本院變更聲明為：（一）游世一等2人應將臺北市建成地政事務所於100年10月3日就坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭000地號土地）、系爭000-0、000地號土地（3筆土地下合稱系爭土地）所為之所有權移轉登記予以塗銷。（二）確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧與游世一就系爭土地於如原判決附圖（下稱附圖）所示地上建物A1、A2、A3、B1、B2、B3之位置及面積範圍內所訂立之買賣契約有以相同條件買受之優先承買權存在。（三）祭祀公業周昌牧就系爭土地於附圖所示地上建物A1、A2、A3、B1、B2、B3之位置及面積範圍內，應以新臺幣（下同）665萬0769元與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付同額買賣價金之同時，將系爭土地於附圖所示地上建物A1、A2、A3、B1、B2、B3之位置及面積範圍內之所有權移轉登記予陳寶珠所有（本院重上卷二第124、125頁）。經核其中對於系爭000地號土地請求部分，應屬訴之追加，就訴請確認對於系爭000-0、000地號土地優先承買權及訴請移轉登記及簽約範圍部分，則屬應受判決事項之減縮，且均本於其主張本於承租人優先承買權之同一基礎事實，核與上開規定並無不合，自為法之所許。至於陳寶珠反訴聲明第三項增加關於同時履行抗辯價金金額部分，則屬補充事實上或法律上之陳述，於法亦無不合，亦應予准許。

貳、實體部分：

一、本訴部分：

（一）游世一等2人主張：游世一於100年3月1日向祭祀公業周昌牧購買系爭土地，於同年10月3日辦理所有權移轉登記予游世一等2人，應有部分各2分之1。游世一等2人復於101年8月16日向訴外人陳曾昭容及陳柔聿購買並取得系爭000、000-0地號土地地上權及坐落系爭000地號土地上臺北市○○區○○段○○段000○號建物（即重測前○○段000建號、門牌號碼為臺北市○○○路000巷00號；下稱000建號建物）所有權。惟陳寶珠、陳宮成分別以系爭土地上未辦理保存登記如原判決附圖（下逕稱附圖）A1、A2、A3所示建物（下稱系爭A建物）及如附圖B1、B2、B3所示建物（下稱系爭B建物，與系爭A建物門牌號碼均為臺北市○○區○○街0段00號）作為營業使用，而無權占用系爭土地（系爭A建物占用系爭土地如附圖所示部分下稱系爭土地A部分，系爭B建物占用系爭土地如附圖所示部分下稱系爭土地B部分），陳宮成於102年8月31日死亡後，由被上訴人陳世勳、陳雅莉（下稱陳世勳等2人，與陳寶珠合稱陳寶珠等3人）繼承取得系爭B建物之事實上處分權，並以此無權占用系爭土地B部分。系爭A、B建物既無權占用游世一等2人所共有之系爭土地A、B部分，陳寶珠、陳世勳等2人自應分別將系爭A、B建物拆除，並各返還所占用系爭土地A、B部分予游世一等2人。又陳寶珠、陳世勳等2人分別無權占用系爭土地A、B部分，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，且為不法侵害游世一等2人對系爭土地之所有權，致游世一等2人受有損害，亦應給付游世一等2人相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償。爰依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第1153條第1項規定提起本件訴訟等語。並本訴聲明：1.陳寶珠（原聲明誤載為陳世勳等2人）應將系爭A建物拆除，並將該建物所占有之系爭土地A部分返還予游世一等2人；2.陳寶珠（原聲明誤載為陳世勳等2人）應給付游世一等2人各150萬9341元，及自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地A部分返還之日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地返還之日止，按月給付游世一等2人各9萬1635元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；3.陳世勳等2人（原聲明誤載為陳寶珠）應將系爭B建物拆除，並將該建物所占有之系爭土地B部分返還予游世一等2人；4.陳世勳、陳雅莉（原聲明誤載為陳寶珠）應連帶給付游世一等2人各149萬9211元，及自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地返還之日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地B部分返還之日止，按月連帶給付游世一等2人各9萬1020元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。【原審就本訴部分判決及裁定更正：1.陳寶珠（原判決誤載為陳世勳等2人）應將系爭A建物拆除，並將該建物所占用之系爭土地A部分返還游世一等2人。2.陳寶珠（原判決誤載為陳世勳等2人）應給付游世一等2人26萬8546元，及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年1月23日起至返還第1.項所示土地之日止，按月給付游世一等2人1萬7124元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。3.陳世勳等2人（原判決誤載為陳寶珠）應將系爭B建物拆除，並將該建物所占用之系爭土地B部分返還游世一等2人。4.陳世勳等2人（原判決誤載為陳寶珠）應給付游世一等2人26萬7194元，及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年1月23日起至返還第3.項所示土地之日止，按月給付游世一等2人1萬7038元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並依聲請酌定擔保為准免假執行之宣告。另駁回游世一等2人其餘之訴。游世一等2人就原審判決駁回其本訴請求陳寶珠給付40萬2816元本息及按月給付2萬5687元本息部分，以及駁回其請求陳世勛等2人連帶給付40萬0792元本息，及按月連帶給付2萬5557元本息部分部服上訴。是未上訴部分即已確定，於茲不贅。陳寶珠等3人則就本訴敗訴部分全部提起上訴。經原審前本院判決駁回游世一等2人之上訴，及對陳寶珠等3人上訴為部分准駁之判決。游世一等2人、陳寶珠等3人均聲明不服，提起上訴。經最高法院廢棄本院前審判決，發回本院更審。】。本訴上訴聲明：1.原判決不利於游世一等2人部分廢棄。2.上開廢棄部分，陳寶珠應再給付游世一等2人40萬2816元，及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年1月23日起至土地交還日止按月應再給付游世一等2人2萬5687元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。陳世勳等2人應再連帶給付游世一等2人40萬0792元，及自102年1月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；暨自102年1月23日起至土地交還日止按月應再連帶給付游世一等2人2萬5557元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。對陳寶珠等3人所提本訴上訴之答辯聲明：上訴駁回。

（二）被上訴人即上訴人陳寶珠等3人則以：陳宮成及陳宮源（下稱為陳宮成等2人）之父陳阿三於35年間向祭祀公業周昌牧承租系爭土地，並於35年4月30日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），約明供建築房屋之用，陳宮成等2人除支付租金外，並代為繳納地價稅，且於37年間興建系爭A、B建物。嗣陳宮成等2人再於55年間與祭祀公業周昌牧就系爭承諾書重新簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），租期屆滿後，陳宮成等2人仍繼續代為繳納地價稅並使用系爭土地，陳宮成、陳宮源死亡後，復各由繼承人即陳宮成之子陳世勳等2人、陳宮源之配偶即陳寶珠繼續以系爭B、A建物使用系爭土地，祭祀公業周昌牧明知上情未為反對之意思表示，依民法第451條之規定，應視為不定期租賃。系爭租約猶繼續存在，則游世一等2人雖受讓系爭土地，依民法第425條所有權讓與不破租賃之規定，伊等自屬有權占有系爭土地，上訴人請求伊等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利、損害賠償，均無理由等語，資為抗辯。本訴上訴聲明：原判決不利於陳寶珠等3人部分廢棄。上開廢棄部分，游世一等2人第一審之訴及假執行聲請均駁回。對游世一等2人本訴上訴之答辯聲明：上訴駁回。

二、反訴部分：

（一）陳寶珠對游世一等2人及祭祀公業周昌牧提起反訴主張：伊之配偶陳宮源與系爭土地原所有權人祭祀公業周昌牧間簽訂之系爭租約，依民法第451條規定，已成為不定期租賃契約，則祭祀公業周昌牧出賣系爭土地予游世一時，未依法通知伊優先承買，渠等間系爭土地所有權之移轉不得對抗伊，伊並得主張優先承買。爰依民法第426條之2、土地法第104條規定提起反訴。【陳寶珠反訴原審聲明經原審判決全部敗訴。陳寶珠不服上訴，並為前揭追加、減縮及補充更正。經原審前本院判決一部勝敗。陳寶珠就其敗訴部分不服上訴，經最高法院判決廢棄發回。】。追加、減縮及更正後上訴聲明：1.原判決不利於陳寶珠部分廢棄。2.上開廢棄部分，游世一等2人應將臺北市建成地政事務所於100年10月3日就系爭土地所為之所有權移轉登記予以塗銷。3.上開廢棄部分，確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧與游世一就系爭土地於系爭A、B建物之位置及面積範圍內所訂立之買賣契約有以相同條件買受之優先承買權存在。4.上開廢棄部分，祭祀公業周昌牧就系爭土地於系爭A、B建物之位置及面積範圍內，應以665萬0769元與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付同額買賣價金之同時，將系爭土地於系爭A、B建物之位置及面積範圍內之所有權移轉登記予陳寶珠所有。

（二）游世一等2人及祭祀公業周昌牧則以：陳寶珠等3人提出於55年11月15日簽訂之系爭租約所載出租人祭祀公業周昌牧之管理人周宗起已於21年12月30日死亡。又系爭租約雖記載臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱重測前00地號土地，重測後即系爭000、000-0地號土地）供承租人陳宮成、陳宮源（下稱陳宮成等2人）蓋房之用，然重測前00地號土地上已有000建號建物並設定地上權；且系爭A、B建物主要係占用系爭000-0、000地號土地，並於系爭租約簽訂前即已興建而有房屋稅籍僅未辦理保存登記，上情均與系爭租約約定內容不符，顯見系爭租約並非真正。縱認系爭租約為真正，然系爭租約於60年11月14日租期屆滿後未另訂租約，依系爭租約第4條租賃契約期間屆滿應經雙方同意另訂租約之約定，已生阻止續約之效力，並無民法第451條規定之適用。陳寶珠與祭祀公業周昌牧間既無基地租賃契約，與民法第426條之2、土地法第104條之規定即有未合，自無優先承買權存在。游世一等2人另以：陳寶珠縱有優先承買權，游世一等2人為系爭000、000-0地號土地之地上權人，該地上權之設定既先於系爭租約，陳寶珠即不得對游世一等2人主張優先承買等語，資為抗辯。並均反訴答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（本院重上更㈠卷三第180至181頁）：

（一）系爭000、000-0地號土地即重測前00地號土地，且000-0地號土地係於74年11月14日自原000地號土地分割而來；系爭000地號土地重測前為臺北市○○區○○段○○段0000地號土地，於35年間辦理所有權登記，惟依臺北市建成地政事務所103年9月3日函，查無資料可稽是否分割自重測前00地號土地。又系爭土地所有權人原為祭祀公業周昌牧，游世一於100年3月1日向祭祀公業周昌牧購買系爭土地，並於100年10月3日辦理所有權移轉登記予游世一等2人，應有部分各2分之1。

（二）系爭A、B建物均未辦理保存登記，臺北市稅捐稽徵處大同分處102年11月5日函檢送系爭A、B建物於52年有「臺北市房屋稅籍登記表」、「房屋標示查丈紀錄」、「房屋平面圖」（如原審卷第135至137頁）。其中系爭A建物係由陳寶珠占有作店面營業使用收益，陳寶珠並提出遺產分割協議書主張由其一人占有作店面營業使用收益，其一人為事實上處分權人；另系爭B建物則由陳宮成占有作店面營業使用收益，陳宮成於102年8月31日死亡，其繼承人陳世勳等2人亦提出遺產分割協議書主張由其二人占有使用收益，其二人為事實上處分權人。

（三）系爭土地78年地價稅3萬1433元，已繳納7343元，餘2萬4090元未繳納；79年地價稅3萬9292元、80年地價稅4萬1140元、81年地價稅4萬2988元，均未繳納。自88年起至100年止之地價稅均已由陳寶珠、陳宮成繳納，100年之後均由游世一等2人繳納。

（四）祭祀公業周昌牧前管理人周宗起於昭和7年即民國21年12月30日死亡，祭祀公業周昌牧於99年召開派下員大會及選任新管理人周信男。

（五）系爭000、000-0地號土地即重測前00地號土地，於34年9月28日由老倬雲建築000建號建物（即重測前○○段000建號建物），並於40年10月26日為建物所有權登記。老倬雲於44年4月4日將重測前00地號土地地上權及重測前○○段000建號建物所有權出售予陳曾昭容，於45年5月18日將土地地上權及建物所有權登記予陳曾昭容（證7：重測前00地號土地地上權設定登記簿，登記原因發生日期：44年4月4日，登記原因：買賣，登記日期：45年5月18日）。000建號建物於95年2月15日登記所有權人為陳柔聿。游世一等2人係於101年8月16日向陳曾昭容及陳柔聿購買系爭000、000-0地號土地地上權及000建號建物所有權，於101年9月4日登記取得系爭000、000-0地號土地地上權及000建號建物所有權權利範圍各2分之1。

四、又游世一等2人主張：伊等為系爭土地之所有權人及系爭000、000-0地號土地之地上權人，陳寶珠及陳世勳等2人各以系爭A、B建物無權占用系爭土地作營業使用，自得請求陳寶珠、陳世勳等2人分別拆除系爭A、B建物，並給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償等情，為陳寶珠等3人所否認。而陳寶珠反訴主張：伊為系爭土地之承租人，祭祀公業周昌牧將系爭土地出賣給游世一時，未通知伊優先承買，不得對抗伊，則伊得主張對系爭土地有優先承買權，請求塗銷游世一等2人就系爭土地之所有權移轉登記，並確認伊對祭祀公業周昌牧與游世一就系爭土地有優先承買權存在，及祭祀公業周昌牧就系爭土地A、B部分應與伊訂立同一條件之買賣契約，並於伊給付買賣價金同時將系爭土地A、B部分所有權移轉登記予伊等情，則為游世一等2人、祭祀公業周昌牧所否認。茲就兩造爭執之點，析述本院得心證之理由如下：

（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。查系爭土地為已登記之不動產，游世一等2人於100年10月3日因移轉登記而取得系爭土地所有權，為系爭土地之現所有權人，陳寶珠現為系爭A建物事實上處分權人而占有系爭土地A部分、陳世勳等2人現為系爭B建物事實上處分權人而占有系爭土地B部分等節，既為兩造所不爭執，已如前述，均堪信為真實。又陳寶珠等3人抗辯：伊等被繼承人陳宮成等2人與祭祀公業周昌牧就系爭土地有系爭租約，且系爭租約期滿後已依民法第451條規定成為不定期限租賃契約至今，渠等使用系爭土地為有合法權源等情，惟為游世一等2人及祭祀公業周昌牧所否認，則陳寶珠等3人自應就占有係有正當權源一事，即系爭租約之存在、已成為不定期限租賃契約等事負舉證責任。經查：

（二）陳世勳等2人之被繼承人陳宮成，及陳寶珠之被繼承人陳宮源，與祭祀公業周昌牧間，有無就系爭土地成立系爭租約？

1、陳寶珠等3人就系爭租約存在一事，業據提出系爭租約、系爭承諾書、備據、收據、收條、建築改良物情形填報表、土地權利變更登記聲請書、建物平面圖、委託書、臺北市建築改良物勘測結果通知書等件為據（本院重上更㈠卷一第139至160頁）。經核35年4月30日由地主周財署名致陳阿三之系爭承諾書確記載：「一位置台北市永樂町二丁目四十番地。右之地拙者所有也，今般說土地與陳阿三店舖及住宅新築家屋承諾不敢異議也中華民國三十五年四月三拾日地主台北市福住町二拾番地周財」等語（本院重上更㈠卷一第142頁）；36年7月由周財具名書立予陳阿三之備據則記載：「一臺幣壹萬貳仟元正右開金款貴殿茲向敝方承租台北市○○○○段○○號房屋基地一塊，基于民國卅五年九月五日訂立租金五年間中於民國卅六年七月十三日另定於民國卅六年九月五日起至民國四十年九月四日止滿四年間緣物價高漲即另以前開金款貼與敝方為租款關与本約訂立時於民國卅六年七月十四日敝方向貴殿繳收臺幣陸仟元正其餘殘存限於民國卅六年九月一日止繳付清楚嗣後不論物價漲落余決無反悔倘建築房屋向市政府呈請文件需要蓋章時余決無刁難任意蓋章付與貴殿特立此據陳阿三先生台照備據人周財...」等語（本院重上更㈠卷一第143、144頁）；另分別以「祭祀公業周昌牧」管理人「周財」、「祭祀公業周昌牧管理人周宗起」及「領收人周昌木、管理人周宗起、代理人周才」具名出具之39年9月、40年6月、42年12月之收據、50年12月之收條上分別記載：「貴房屋地址台北市永樂町弍丁目四十番地之基地租金計弍拾坪」、「永樂街壹段拾五巷之基地租金計弍拾坪」、「台北市○○區○○里○鄰○○街○段○○號建物敷地弍拾弍坪出租与台端」、「台北市○○段○○段地號土地出租弍拾坪」等語（本院重上更㈠卷一第145至147、141頁）；而由出租人甲方祭祀公業周昌牧管理人周宗起，及承租人乙方陳宮源、陳宮成共同具名於55年11月15日簽署之系爭租約更載明：「甲方願將所有在台北市○○段○○段○○地號土地壹厘參系之內約貳拾坪出租与乙方抵蓋房之用」等語（本院重上更㈠卷一第139、140頁）。另上開建築改良物情形填報表填載系爭A、B建物之建物所有權人姓名為「陳宮源等貳人」、土地所有權人姓名為「祭祀公業周昌牧」（本院重上更㈠卷一第148頁）；土地權利變更登記聲請書及委託書亦記載由權利人陳宮源等貳人委託訴外人林富村辦理系爭A、B建物所有權登記之意旨（本院重上更㈠卷一第149至154頁）；而臺北市建築改良物勘測結果通知書亦以陳宮源、陳宮成二人為系爭A、B建物面積測量結果之受通知人（本院重上更㈠卷一第155、156頁）。堪認陳寶珠等3人主張上情，並非無據。

2、游世一等2人雖否認上開文書之形式真正，並抗辯：祭祀公業之管理人周宗起早於21年12月30日死亡，其上印文亦非真正，各該書證顯屬虛偽云云。惟按私文書如經他造否認，固應由舉證人證明其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院87年度台上字第1376號判決意旨參照）。查陳寶珠等3人已於本院提出上開文書之原本供本院審閱（本院卷一第171頁背面）。其中建築改良物情形填報表、土地權利變更登記聲請書、建物平面圖、委託書、臺北市建築改良物勘測結果通知書等文書之受託申請人林富村雖到庭證稱：（提示建築改良物情形填報表）上面的印章不確定是我的...，上面的字也應該不是我的筆跡，50年的事，迄今我也沒有印象了等語（本院卷二第147頁背面），再稱：（提示土地權利變更登記聲請書）上面字跡都不是我的，印章我也沒有印象，上面也沒有日期等語（本院卷二第147頁背面至第148頁），復稱：（提示建物平面圖）上面的字肯定也不是我的，印文我沒有印象等語。然亦證稱於文書出具當時確曾在該等文書上所載之代書事務所服務，老闆有可能用伊的名義承接案子，但由別人承辦等語（本院卷二第147頁背面至第149頁）。則上揭文書實際立具人雖已非可考。然考量建築改良物情形填報表、建物平面圖蓋有林富村之印文，土地權利變更登記聲請書蓋有祭祀公業周昌牧管理人周宗起及林富村之印文、委託書蓋有陳宮成等2人及林富村之印文，且該等文書之作成既係為向當時之臺北市政府及臺北市地政事務所申請之用，當非臨訟作成，應可認其形式上真正。

3、至於系爭租約及收據、收條記載之立據人祭祀公業周昌牧管理人周宗起，業於21年12月30日死亡，乃兩造所不爭，固堪認周宗起不可能於其後親自與陳宮成等2人簽署各該書據、收據。惟系爭租約、系爭承諾書、備據、收條、收據，其紙張或已薄皺泛黃、或貼有舊時印花，可認均為年代久遠之物。併參以祭祀公業周昌牧於管理人周宗起於21年12月30日死亡後，迄至99年始再選任新任管理人，亦為兩造所不爭。而查祭祀公業周昌牧管理人周宗起之長子周沛已於大正9年即民國9年2月9日死亡，於周宗起死亡時，祭祀公業周昌牧之派下員僅有周財、周祖定、周天賜、周錫圭四人，且周財為周宗起次子、周祖定為周宗起三子、周天賜為周宗起之螟蛉子，周錫圭為周宗起之過房子，四人均為周宗起之子，以周財為最長，此有祭祀公業周昌牧派下員系統表及周財戶籍謄本在卷足憑（原審卷第100、143頁），而上開承諾書、備據、收據、收條確有由周財為名出具者，業經認定。則衡諸情理，堪認各該書據、租約均係由周財以自己名義或以周宗起之名義作成，其形式上真正亦堪認定。且審酌周財既自35年間即承諾將系爭土地提供陳阿三使用，復持續立據收取租金，均未見其餘派下員異議，並審酌陳宮成等2人曾於50年間申請建築物所有權登記，其填具之土地權利變更登記聲請書上「其他」欄記載「本建物所有權登記基地所有權人並無異議，祭祀公業周昌牧管理人周宗起」，並蓋有與系爭租約及上開收據等相同之祭祀公業周昌牧管理人周宗起之印文，有各該填報表聲請書可憑。應認周財上開行為，已得全體派下員之同意或授權至明，則系爭租約，對於祭祀公業周昌牧應屬合法有效。從而陳寶珠等3人抗辯系爭土地係於35年由陳阿三簽訂原租約，用以租地建屋，系爭A、B建物於37年興建，系爭土地持續承租至55年，再由陳阿三之繼承人陳宮成等2人換約即簽立系爭租約等情，洵屬可採。

4、又游世一等2人、祭祀公業周昌牧雖主張系爭租約第1條係約定租地建屋之用，然系爭A、B建物於52年即有稅籍資料，自無可能於系爭A、B建物興建後，又再訂立以建屋為目的之系爭租約云云。然參照最高法院74年台上字第2562號判例要旨：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨」等語，可知租地建屋著重於維持房屋能持續有占有坐落土地之合法權源，從而縱房屋已興建，如契約之當事人有所更迭，其後所訂立之租約亦為租地建屋契約，從而系爭租約縱有如此約定，毋寧亦係重申系爭A、B建物坐落系爭土地而以系爭租約維繫占有系爭土地之合法權源爾，故游世一等2人、祭祀公業周昌牧上開主張即無足採，系爭租約當係因系爭A、B建物已由陳宮成等2人使用收益，為維持占有系爭土地之合法權源，乃將原租約之承租人陳阿三，另藉簽立系爭租約之方式轉為陳宮成等2人，應無疑義。

（三）系爭租約有無民法第451條之適用？

1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。然本條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例要旨參照）。

2、查系爭租約第3條已約定：「租賃契約期間暫定五個年自55年11月15日起至60年11月14日為限」，第4條更約明：「租賃契約期間屆滿應經甲乙雙方（即祭祀公業周昌牧、陳宮成等2人）同意另訂租約」（本院卷重上更㈠卷一第139頁）。堪認系爭租約之當事人既已訂明期滿如欲續租應另訂契約之意旨至明。依上開說明，即未有民法第451條租賃契約之默示更新規定之適用。

3、又查陳寶珠等3人迄未能舉證系爭租約屆滿後曾與出租人祭祀公業周昌牧另訂租約或換約。渠等雖另辯以：陳宮成等2人及渠等於系爭租約租期屆滿後仍繼續代為繳納地價稅並使用系爭土地，祭祀公業周昌牧、游世一等2人明知上情卻均未為反對之意思表示，系爭租約仍繼續存在云云。然查，系爭租約第2條約定「基地租金每坪年按新台幣伍仟元正之計算乙方，自本件土地租賃契約訂立時五個年份租金新台幣貳萬伍仟元正應一次付交與甲方收訖而甲方即日收訖另無再立收條。」（本院重上更㈠卷一第139頁），本與地價稅之繳納無關。且查系爭000-0、000地號土地於83年起係依土地稅法第4條第1項第1款規定指定實際占用人陳宮成等2人為地價稅之繳納義務人，於陳宮源死亡後變更為陳寶珠、陳宮成為繳納義務人等情，有臺北市稅捐稽徵處大同分處102年12月17日、103年9月4日函附卷可佐（原審卷第175頁、本院重上卷一第178頁）。又依土地稅法第4條規定及立法理由係為明定地價稅之代繳義務人以利稽徵等語可知，土地地價稅之代繳義務人僅係土地稅法因土地納稅義務人行蹤不明，稅捐稽徵機關將難以依土地稅法第3條認定納稅義務人時，基於便利稅捐核課稽徵之行政目的，就土地之實際使用人課予公法上之納稅義務，與租金繳納難認相關。從而陳寶珠等3人欲以公法上繳納地價稅之義務進而抗辯系爭租約於租期60年11月14日屆滿後仍有效存在，渠等及陳宮成等2人為系爭土地之承租人等節，即無理由，不能採取。

（四）游世一等2人訴請拆屋還地有無理由？陳寶珠就系爭土地可否優先承買？

1、陳寶珠等3人雖抗辯非無權占有系爭土地，然渠等所抗辯本於系爭租約之占有權源現已因租期屆至而不存在，已認定如上，此外，陳寶珠等3人復未能舉證證明有何其他占有系爭土地之正當權源，則游世一等2人主張陳寶珠等3人無權占有系爭土地，應堪採信。且陳寶珠既非系爭土地之承租人，自亦無從本於土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段主張得優先承買系爭土地，則其反訴請求游世一等2人塗銷於100年10月3日就系爭土地所為之所有權移轉登記，並請求祭祀公業周昌牧於其以與游世一間買賣契約之同一條件，給付價金後，將系爭土地所有權移轉登記予陳寶珠，自均不能准許。

2、又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查游世一等2人請求陳寶珠等3人拆除建物返還系爭土地，兩造並不爭執陳寶珠為系爭A建物之事實上處分權人，陳世勳等2人為系爭B建物之事實上處分權人（本院卷三第180、182頁），且陳寶珠等3人占有系爭土地乃無合法權源，亦經認定，從而游世一等2人本訴依民法第767條第1項前段、中段規定之物上請求權請求陳寶珠拆除系爭A建物、陳世勳等2人拆除系爭B建物，並返還所占用之系爭土地，即屬有據。游世一等2人另依民法第767條第2項準用同條第1項規定之物上請求權對陳寶珠等3人請求，自無再予審酌之必要。

（五）游世一等2人可否請求陳寶珠等3人給付因占有系爭土地而受有相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償？

1、游世一等2人得向陳寶珠請求返還因占有系爭土地所受相當於租金之不當得利；得向陳世勳等2人請求連帶賠償因占有系爭土地所受有相當於租金之損害。

(1)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段分別定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。另無權占有他人土地，屬侵害他人之土地所有權，該他人對於無權占有人，非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院67年台上字第3622號判例要旨參照）。再按繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第1153條第1項、第185條第1項前段亦規定甚明。

(2)陳寶珠無權占有系爭土地A部分，既為前所認定。則陳寶珠於其占有期間所受相當於系爭土地A部分租金之利益，即無法律上原因。從而游世一等2人依民法第179條前段向陳寶珠請求返還無權占有系爭土地A部分所受相當於租金之不當得利，於法自無不合。游世一等2人另主張本於民法第184條請求，無庸論述。再陳世勳等2人係陳宮成之繼承人，陳宮成於102年8月31日死亡後，渠等遂向原審聲明承受訴訟等情，此有陳世勳等2人民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第236、189頁），則陳宮成自游世一等2人於100年10月3日取得系爭土地所有權至死亡以前乃無權占有系爭土地B部分，陳世勳等2人則自102年8月31日起無權占有系爭土地，均堪認定。渠等既無系爭土地B部分之所有權，應可知須有一定正當權源占有系爭土地B部分否則即係侵害系爭土地之所有權，竟於系爭租約屆期後仍占用系爭土地，渠等無權占有系爭土地B部分係故意或過失不法侵害游世一等2人之土地所有權，堪可認定。游世一等2人主張民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償請求即屬有理。又陳宮成所負侵權行為損害賠償債務於其死亡應由陳世勳等2人本於繼承關係連帶負責，游世一等2人自得對陳世勳等2人請求連帶賠償。再自陳宮成死亡後，陳世勳等2人繼續占有系爭土地B部分，乃共同不法侵害游世一等2人之所有權，依上開說明，亦應連帶負損害賠償責任。從而游世一等2人請求陳世勳等2人連帶賠償因占有系爭土地B部分所受有相當於租金之損害，即屬有據。游世一另主張依民法第179條請求，亦無庸論述。

2、游世一等2人得請求相當於租金之不當得利、侵權行為損害賠償金額之計算部分：

(1)按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價額年息10%為限。土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。故計算土地申報總價額之基準，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價。又上開規定所稱10%之限制，乃指基地租金之最高限額，非謂必須照申報地價額10%計算之，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例要旨參照）。

(2)經查，系爭000地號土地於99年至102年之申報地價均為每平方公尺6萬4623.2元，系爭000-0地號及000地號土地於99年至102年之申報地價均為每平方公尺8萬8000元，此有系爭土地登記謄本及地價查詢資料在卷可稽（原審卷第90至92頁、第239至240頁），而系爭土地距永樂市場步行約1分鐘，距中山捷運站步行約15至20分鐘，約位於南京西路、迪化街交口，周圍商店以布行居多，迪化街往北步行約5至10分鐘，為南北貨商行集中處，距中興醫院、忠孝國中步行約5至10分鐘，步行至臺北車站約20分鐘，塔城街、南京西路有多線公車，周圍為商業鼎盛區，交通便利等情，業經原法院勘驗屬實，並製有勘驗筆錄1份在卷可憑（原審卷第46頁），且系爭土地附近有迪化街商圈、市立忠孝國中及延平河濱公園等情，亦有Google地圖1份附卷可查（原審卷第121頁）。本院審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用系爭土地之經濟價值等一切情狀，認陳寶珠占有系爭土地A部分所受之利益及陳世勳等2人占有系爭土地B部分對游世一等2人所生之損害，以按系爭土地申報總價額8%計算為相當，依此計算每年月相當於租金之不當得利、侵權行為損害賠償金額如下。

(3)陳寶珠所受相當於租金之不當得利金額部分：系爭A建物係地上二層之建物，原判決附圖A1、A2所示為第一層所占系爭土地之面積，與第二層所占用面積一致，是游世一等2人請求陳寶珠因占有系爭土地所受相當於租金之不當得利即應以此面積計算【計算式：59,840《A1：88,000（申報地價，下同）×8.5（占有面積，單位：平方公尺，下同）×8%＝59,840》＋133,760《A2占有系爭000-0地號土地部分：88,000×19×8%＝133,760》＋11,891《A2占有系爭000地號土地部分：64,623.2×2.3×8%＝11,891，元以下四捨五入》＝205,491】，故陳寶珠以系爭A建物占有系爭土地A部分，每年所受相當於租金之不當得利金額為20萬5491元，每月所受相當於租金之不當得利為1萬7124元。從而自上述游世一等2人取得系爭土地所有權時即100年10月3日起至起訴狀繕本送達陳寶珠之日即102年1月22日（原審士調卷第32頁）止，共占有1年又112日，則此部分所受相當於租金之不當得利金額為26萬8546元【計算式：205,491＋（205,491×112/365）＝268,546，元以下四捨五入】。

(4)陳世勳等2人所致相當於租金之侵權行為損害賠償金額部分：系爭B建物係地上二層之建物，原判決附圖B1、B2所示為第一層所占系爭土地之面積，亦與第二層占用面積相符，是游世一等2人請求陳世勳等2人因占有系爭土地所致相當於租金之侵權行為損害即應以此面積計算【計算式：59,840《B1：88,000×8.5×8 %＝59,840》＋133,760《B2占有系爭000-0地號土地部分：88,000×19×8%＝133,760》＋10,857《B2占有系爭000地號土地部分：64,623.2×2.1×8%＝10,857，元以下四捨五入》＝204,457】，故陳世勳、陳雅莉占有系爭土地B部分，每年所致相當於租金之侵權行為損害賠償金額為20萬4457元，每月所致相當於租金之侵權行為損害賠償金額為1萬7038元。從而自100年10月3日起至起訴狀繕本送達陳宮成之日即102年1月22日（原審士調卷第31頁）止，共占有1年又112日，則此部分所致相當於租金之侵權行為損害賠償金額為26萬7194元【計算式：204,457＋（204,457×112/365）＝267,194，元以下四捨五入】。

(5)又游世一等2人所請求者既為陳寶珠等3人占有系爭土地所受之不當得利及所致侵權行為損害賠償，自僅應以渠等占有系爭土地之面積範圍加以計算渠等所受利益及所致損害，從而游世一等2人請求尚計算系爭A、B建物第二層所占有系爭土地之面積即屬重複計算，此部分請求自屬無據，至占有系爭土地應以系爭土地申報總價額8%計算相當於租金之利益或損害為相當，已如上述，則游世一等2人請求以系爭土地申報總價額10%計算，亦無理由。

(6)綜上，游世一等2人請求陳寶珠給付26萬8546元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自102年1月23日起至返還系爭土地A部分之日止，按月給付1萬7124元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。至於其連帶請求陳世勳等2人給付26萬7194元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自102年1月23日起至返還系爭土地B部分之日止，按月連帶給付1萬7038元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，固非無據，惟原審判命應由陳世勳等2人給付26萬7194元，及自102年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自102年1月23日起至返還系爭土地B部分之日止，按月給付1萬7038元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回其連帶請求部分，未據游世一等2人上訴（本院重上卷一第29頁），則關於原審判命陳世勳等2人給付此部分，自無從再命連帶給付之。

五、綜上所述，游世一等2人本訴依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項前段、第185條、第1153條規定，請求陳寶珠應將系爭A建物拆除，並將占用之系爭土地A部分返還游世一等2人；另應給付游世一等2人26萬8546元，及自102年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自同日起至返還系爭土地A部分之日止，按月給付1萬7124元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；陳世勳等2人應將系爭B建物拆除，並將占用之系爭土地B部分返還游世一等2人；另應給付游世一等2人26萬7194元，及自102年1月23日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息；暨自同日起至返還系爭土地B部分之日止，按月給付1萬7038元，及自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（確定部分除外），則無理由，應予駁回。陳寶珠依民法第426條之2、土地法第104條規定提起反訴，為無理由，應予駁回。而應予准許部分，原審判決陳寶珠等3人敗訴，於法並無不合，陳寶珠等3人上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。至於其餘不應准許部分，原審判決駁回游世一等2人之本訴及駁回陳寶珠之反訴，核無不合，游世一等2人及陳寶珠上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應各自駁回其上訴。

六、又原審游世一等2人起訴時，所請求陳寶珠應拆除及返還者，即為系爭A建物及系爭土地A部分，請求陳宮成拆除返還者，則為系爭B建物及系爭土地B部分，有民事起訴書訴之聲明及地籍圖可稽（原審士調卷第3、13頁）。是渠等於原審勘驗並由地政機關測繪複丈成果圖後，疏未注意於聲明將陳寶珠及陳世勳等2人應拆除返還之標的倒置，及原審判決亦未注意據為判決，均屬明顯錯誤。兩造對此亦無爭執（本院重上更㈠卷三第410頁）。爰更正原判決主文第一、二、三、

四、七、八項如主文第三項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第十二庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。