臺灣新北地方法院101年度訴字第226號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第226號

原告

林誼修

訴訟代理人

王東山律師

複代理人

李美寬律師

複代理人

許富雄律師

被告

薛玉蓮

訴訟代理人

葉春生律師

上列當事人間請求減少價金事件，於中華民國102年3月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應給付其新臺幣（下同）200萬元及利息，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，並變更其主張為解除契約，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許。另被告於101年10月30日具狀聲請對第三人林文香為訴訟告知，均合先敘明。

貳、當事人之主張：

一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）990萬1,200元，及其中943萬元自民國100年7月25日起，其餘金額自101年10月31日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：

（一）按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三擴張或減縮應受判決事項之聲明…」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，故原告前開擴張訴之聲明，於法自應准允。

（二）緣原告於100年6月24日與被告簽訂不動產買賣契約書，買賣標的物為座落新北市○○區○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓（下稱系爭房屋），此有不動產買賣契約書可稽（詳原證一），且原告業已將全部買賣價金悉數支付，並完成所有權移轉登記（詳原證二）。

（三）系爭房屋混凝土氯離子含量超過規定，乃俗稱之「海砂屋」，自有瑕疵甚明，是被告依法應負瑕疵擔保之責，蓋：１、據社團法人新北市土木技師公會101年9月5日之鑑定報告結論及建議：「結論：㈠「新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋」結構中，有無存在氯離子超過興建時之法定標準情形？答：有，經檢驗該房屋之結構3處，其硬固混凝土中水溶性混凝土氯離子值為2.33㎏/m?、2.93㎏/m?、3. 35㎏/m?，皆超出興建當時國家標準（CNS）87.6.25以前0.6㎏/m?之規定，且已超標3-5倍。㈡目前該房屋中有無因結構中存在氯離子過高，而造成損及結構安全之情形？答：已損及結構安全，因該房屋結構中存在氯離子過高、混凝土抗壓強度不足…㈢如有因結構存在氯離子過高而造成損及結構安全之情形存在併請鑑定其修復方式及所需修復費用。答：依據材料檢驗結果及現場狀況研判，鑑定標的物因樑、柱已銹蝕，最嚴重為樓板、陽台鋼筋銹蝕、斷裂且銹層已達上、下層鋼筋，樓板僅剩約5公分左右的混凝土並持續惡化中，故該樓層已無法進行修復，恢復其原有設計之強度與功能。…建議：㈠本案件定標的物因結構中存在氯離子過高，而造成損及結構安全，如遇逾震度達4及以上之地震，安全堪虞而不適宜居住使用…」等語，足見系爭房屋不但氯離子含量高於標準值達3-5倍，而損及結構安全，甚至已達無法居住使用之情形，自有嚴重瑕疵甚明。

２、按系爭買賣契約第九條第㈡項規定：「乙方對買賣標的物負物及權利瑕疵擔保責任。…㈡乙方保證標的物絕無海砂屋、輻射屋，非自然身故（即凶宅）之情事，否則是為物之瑕疵…」，次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，及「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法354條及第359條分別明文規定，經查，系爭房屋因氯離子含量高於標準值達3-5倍而損及結構安全，並已達無法居住使用之情形，且原告係因社團法人新北市土木技師公會出具前開鑑定報告後始知系爭房屋之瑕疵已達無法居住使用之情形，準此，原告爰依民法第359條請求解除系爭契約，不但未逾民法第360條第1項之除斥期間，亦無顯失公平之處。為此原告以101年10月30日追加訴之聲明狀繕本送達予被告作為解除系爭契約之意思表示，於法自無不合。

（四）原告請求被告返還買賣價金943萬元及損害賠償471,200元，計9,901,200元暨相關利息，乃屬有據，蓋：

１、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之…」，民法第259條第1、2款明文規定，查被告最後受領系爭房地價金之時間為100年7月25日（詳原證一），是原告爰依前揭條款規定，請求被告返還943萬元及自100年7月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、自屬有據。

２、又按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償」，民法第360條定有明文；次按系爭契約第九條第㈡項約定：「乙方保證標的物絕無海砂屋、輻射屋，非自然身故（即凶宅）之情事，否則視為物之瑕疵」，查原告因系爭房屋之瑕疵致無法居住而需另行租屋，自100年9月10日起至101年10月30日止，計支出13個月之租金234,000元（詳原證六），另支付修繕費用89,300元（詳原證七、原證九）、147,900元（詳原證八、原證十），是原告爰依系爭契約第九條第㈡項及民法第360條之規定，請求原告給付前開損害，於法亦無不合。

（五）被告請求原告將系爭房屋回復為交屋時之狀態並無理由，蓋：

１、按「民法第二百五十九條第六款規定之「應返還之物」，係指同條第一款規定之「由他方所受領之給付物」而言，經受領之給付物不論為代替物或不代替物，均應將原物返還，倘應返還之原物本體，並無毀損、滅失或因其他事由所生變動，而致不能返還之情形，不得僅因當事人主觀需求改變、或社會經濟狀況、科技發展等外在情事變遷，致其價值貶損，即謂為不能返還原物而應償還其價額」、「民法第二百二十七條之二第一項規定，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。該所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言。此項情事變更之原則，於契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，即依民法第二百五十九條第一款規定，由他方所受領之給付物，應返還者，自應有其適用」，最高法院97年台上字第72號判決及93年台上字第2503號判決分別著有明文。

２、系爭房屋係於78年1月18日建築完成（詳原證二），迄今已有24年之屋齡，而原告購買系爭房地之目的乃為自住，是原告購入系爭房屋後隨即予以重新裝潢，自屬事理之常，況若非原告裝潢房屋，根本無從得知系爭房屋乃屬「海砂屋」，亦無法預期原告將來會請求解除契約，是目前之狀況實非原告裝潢系爭房屋時所得預見，是參諸前揭判決意旨，原告自得主張情事變更原則，僅需將系爭房地所有權移轉登記予被告，即已完成回復原狀之義務，而無庸將之回復為被告交屋時之情況甚明。

３、再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，民法第148條第1項明文規定，系爭房屋因氯離子含量高於標準值達3-5倍而損及結構安全，並已達無法居住使用之情形，此有社團法人新北市土木技師公會之鑑定報告可稽，是縱原告將之回復為原交屋之情況，被告亦已因有安全疑慮而無法居住，惟被告卻要求原告必須將之回復，如是實有故意刁難原告之嫌，而有權利濫用之虞，應為法所不許。

（六）證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、立鋼國際工程股份有限公司─中和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告、氯離子含量標準、新北市○○區○○○○○000○○○○○000號調解不成立證明書、房屋租賃契約書、工程標單、估價單、現金支出傳票等影本為證據，並聲請訊問證人及聲請囑託新北市土木技師工會鑑定。

二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。其陳述及所提出之證據如下：

（一）不爭執事項：

１、兩造於100年6月24日就坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍1/5）暨其上門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00號3樓之建物簽立不動產買賣契約書，由被告將該不動產出賣予原告。

２、原告已付清買賣價金，而被告亦已交付買賣標的物，並於100年7月20日完成所有權移轉登記在案。

（二）原告主張系爭房屋係「海砂屋」，被告應負物之瑕疵擔保責任乙節，被告堅予否認之，蓋以：

１、系爭房屋係由被告之配偶蔡進財以其名義於87年7月20日與訴外人林文香訂立不動產買賣契約書買受而登記為被告所有，此有該契約書可稽（如被證一），而被告與家人居住該屋已10多年，該屋以及其他住戶之房屋，從未發現有鋼筋裸露之情形，從而若謂該屋係「海砂屋」，實令被告至感不可思議。

２、被告欲出售系爭房地時，乃係於100年6月15日先行與不動產仲介公司簽立「一般委託契約書」，而該委託契約書並附有「標的物現況說明書」（如被證二），考該現況說明書中第5項乃列有「是否曾經做過海砂屋檢測」之內容，而被告乃據實以告，於「是、否」之選項中勾「否」，此一簽認乃屬系爭不動產買賣之重要事項（參見上開「一般委託契約書」第六條第三款所載），從而雖其後仲介公司於兩造簽立不動產買賣契約書時所使用之定型化契約書中第九條第（二）款載有「乙方保證標的物絕無海砂屋……之情事，否則視為物之瑕疵」云云等語，但此一記載已與前開之「標的物現況說明書」所載矛盾不一，顯見「乙方保證標的物絕無海砂屋」之記載乙節，顯非出於被告之真意，此點再觀於被告本不識字（參被證三，被告原始戶籍謄本上教育程度欄所載），未能知悉上揭定型化契約所載該一事項，乃信而有徵。基上可知，被告既於委託仲介公司出售系爭房屋時，即特別表明未曾做過海砂屋檢測，則退萬步言，縱能證明該屋係屬海砂屋，被告亦顯非故意不告知原告，更未保證非屬海砂屋至明。

３、本件雖經 鈞院送請新北市土木技師公會鑑定結果，認「…經檢驗該房屋之結構3處，其硬固混凝土中水溶性混凝土氯離子值…皆超出興建當時國家標準…之規定，且已超標3-5倍…已損及結構安全，故該樓層已無法進行修復恢復其原有設計之強度與功能」等語（詳見該鑑定報告第5、6頁），惟查該一鑑定中亦認「如遇逾震度達4級以上之地震，安全堪虞而不適於居住使用」乙節，似又與系爭建物業已經超過7級以上之九二一大地震之考驗乙情有所不符。

（三）按契約解除時，當事人雙方均負回復契約成立前原狀之義務，且「由他方所受領之給付物，應返還之」，此觀於民法第259條之規定可明；又「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定」，亦為民法第261條所明定，而依民法第264條第1項中所為規定，「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，就本件而言，縱認原告解除契約為合法，但原告就本件買賣標的物之房屋已大興土木、進行修繕之工程，如今突然停工，已大幅改變買賣交屋時之現狀，原告依法自應負擔回復原狀之義務；又被告既已將系爭房地所有權移轉登記與原告，原告自應將之移轉所有權登記與被告並返還被告以回復原狀，基上所陳，本件於原告回復上述之原狀前，被告依法行使同時履行抗辯權，於原告未為對待給付前，自得拒絕給付是。基此，原告所為利息之請求，亦顯為無理由。另原告主張情事變更原則而認無須回復原告交屋時之原狀，並認被告係權利之濫用云云，亦顯無理由，蓋以系爭房屋既因原告進行裝潢而大幅改變，原告自有回復原狀之義務，而被告自無權利濫用可言。

（四）又就原告請求損害賠償471,200元（即所稱租金及修繕費用）部分言之：

１、原告係依民法第360條及本件不動產買賣契約書第9條第2款之規定提出此一請求。

２、惟被告於本件買賣並未保證絕無海砂屋之情事乙節，觀於被告與不動產仲介公司簽立之「一般委託契約書」所附「標的物現況說明書」所載可明（詳如被告101.3.15所具「民事答辯理由狀」所陳），此外亦有仲介公司人員蔡展榮於101年5月29日所為證詞可參，從而被告既未就絕非海砂屋乙節提出保證，原告基此所為之請求，即屬無據而為無理由。況依民法第360條所為規定乃為「…買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償」，而本件原告既係主張解除契約，然卻又請求不履行之損害賠償，此亦顯與該條之規定有違至明。

３、另「私文書應由舉證人證其真正」，民事訴訟法第357條定有明文，而本件原告所提出之租約、標單、估價單、現金支出傳票等單據均為私文書，被告否認其等之真正。

（五）證據：提出房地產買賣契約書、一般委託契約書、標的物現況說明書、戶籍謄本、建物登記謄本等影本為證據，並聲請訊問證人蔡展榮。

參、本院依聲請囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定。

肆、得心證之理由：

一、原告主張其於100年6月24日向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地應有部分1/5及其上2202建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋，且已將買賣價金總價943萬元支付完畢，並完成所有權移轉登記等情；為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本等影本在卷可參（見本院卷第5至11頁），則原告此部分主張自堪信為真實。

二、原告又主張系爭房屋之混凝土氯離子含量超過規定，乃俗稱之「海砂屋」一節；為被告所否認，並抗辯之前該房屋並未經檢測，其並不知該房屋有氯離子超過標準之情形，亦無故意不告知之情事等語。經查，前開房屋前於被告交屋後，原告於100年9月16日自行委由訴外人立鋼國際工程股份有限公司進行混凝土氯離子含量試驗，結果發現在該房屋之「主臥室右側房間頂版」、「客廳頂版」及「進入客廳右側房間頂版」之混凝土塊之氯離子含量依次分別為3.3428、4.5252、4.6808kg/m3（註：kg/m3代表單位公斤／立方公尺，以下同），有原告提出之立鋼國際工程股份有限公司─中和實驗室2011/9/19第112775號硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告影本可參（見本院卷第12頁）。惟被告以原告委請進行上開氯離子檢測時，被告並未在場，而否認上開檢測結果，乃經本院依聲請囑託社團法人新北市土木技師公會進行鑑定，其鑑定結果為：「十一、結論：（一）……經檢驗該房屋之結構3處，其硬固混凝土中水溶性混凝土氯離子值為2.33㎏/m3、2.93㎏/m3、3.35㎏/m3，皆超出興建當時國家標準（CNS）87.6.25以前0.6㎏/m?之規定，且已超標3-5倍。（二）……已損及結構安全，因該房屋結構中存在氯離子過高、混凝土抗壓強度不足，經會勘檢測天花板、陽台、樑、柱，都有銹蝕；其中尤以樓板、陽台最為嚴重，其上、下層鋼筋已有裸露銹蝕、斷裂，情形（如下照片一所示）。（三）……依據材料檢驗結果及現場狀況研判，鑑定標的物因樑、柱已銹蝕，最嚴重為樓板、陽台鋼筋銹蝕、斷裂且銹層已達上、下層鋼筋，樓板僅剩約5公分左右的混凝土並持續惡化中，故該樓層已無法進行修復，恢復其原有設計之強度與功能。……。十二、建議：（一）本案件鑑定標的物因結構中存在氯離子過高，而造成損及結構安全，如遇逾震度達4級以上之地震，安全堪虞而不適宜居住使用。（二）建議依據「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」，整合該棟所有權人進行整棟建築物施作相關鑑定，如符合其規範得辦理拆除重建及申請相關補助。」等語，此有社團法人新北市土木技師公會101年9月5日新北土技字第1156號鑑定報告書附卷可參，則原告主張系爭房屋之混凝土有氯離子超過興建當時國家標準之情事存在一節，即堪予採信。

三、原告又主張依雙方間所訂定之買賣契約第九條第㈡項約定，被告交付之買賣標的物具有瑕疵，故依民法第359條規定，於101年10月30日言詞辯論期日提出「民事追加訴之聲明狀」，並當庭以該書狀繕本送達被告為解除前開系爭契約之意思表示等語；但為被告所否認。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第359條分別定有明文；又按「民法第三百六十五條第一項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，茍買受人於該六個月內曾為減少價金之主張，其後所生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在。」，此有最高法院73年台上字第4354號判決要旨可資參考；故買受人於得對於出賣人主張瑕疵擔保責任時，其依據上開法條規定得選擇減少價金或解除契約之權利，俱屬形成權，無庸經出賣人之同意，一經買受人行使並使其意思表示到達出賣人，即發生變更或消滅雙方間買賣契約之效力，買受人於選擇減少價金或解除契約其中之一權利後，亦無再為變更之權利。經查，依據兩造俱不爭執其真正之系爭房屋買賣契約書影本所載，其第9條約定：「乙方對買賣標的物負物及權利瑕疵擔保責任。㈠……。㈡乙方保證標的物絕無海砂屋、輻射屋，非自然身故（即凶宅）之情事，否則是為物之瑕疵。㈢……。」等語（見本院卷第7頁）。而原告係於100年9月16日委由訴外人立鋼國際工程股份有限公司進行混凝土氯離子含量檢測，於該檢測單位於100年9月19日出具該房屋混凝土取樣檢測報告（見本院卷第12頁），則原告於當時應已知悉系爭買賣標的物房屋有前揭雙方於買賣契約書上所約定之瑕疵存在之情事，嗣雙方於100年10月13日在新北市蘆洲區調解委員會調解，但因當事人意見不一致而調解不成立，此有新北市蘆洲區調解委員會100年10月13日100年民調字第260號調解不成立證明書影本可參（見本院卷第14頁），雖不知當時原告所主張者為何？然原告於100年12月23日提起本件訴訟，請求被告應負出賣人之瑕疵擔保責任，距其發見系爭買賣標的物房屋具有雙方契約約定瑕疵之時間，猶未逾6個月之法定期間，則原告主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任一節，當屬可採。然查，原告於提起本件訴訟之起訴狀內主張依民法第359條規定，請求減少價金200萬元，有原告所提出之「民事起訴狀」在卷可稽（見本院卷第4頁），可見原告於發見系爭買賣標的物房屋具有雙方約定之瑕疵後，乃選擇行使民法第359條規定之減少價金之權利，而如前所述，該請求出賣人減少價金之權利並非請求權，而屬於形成權，一經買受人行使，即發生減少價金之效力，無待出賣人承諾，而買受人未曾選擇行使之解除契約之權利，亦已不得再為行使解除契約，故本件原告雖於本事件訴訟繫屬中，變更其主張為解除雙方間之系爭買賣契約，然因其在此之前業已選擇請求減少價金，自不得再主張解除契約，從而，原告此部分主張自非可採，故本件雙方間之就系爭買賣契約仍因原告行使減少價金之權利而變更一節，即堪予認定。至於原告主張其係因新北市土木技師公會鑑定後，始知系爭買賣標的物房屋之瑕疵已達無法居住使用之情形，屬民法第360條所定缺少出賣人所保證之品質之情形一節，然系爭買賣標的物房屋之混凝土氯離子含量超過標準，為雙方在買賣契約內所約定之瑕疵，並非被告特別保證之品質，且該條規定在使買受人於該情形下，尚有除減少價金及解除契約以外之請求債務不履行之損害賠償之權利，並非延長買受人得主張瑕疵擔保責任之時間，是以原告此部分主張尚無可採。

四、按「買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。」，此有最高法院87年台簡上字第10號判例可資參照，故買受人所得主張減少價金之範圍內，買受人即無給付之義務，倘已給付與出賣人者，自得向出賣人請求返還。經查，本件系爭不動產買賣契約總價額為943萬元，原告原請求減少價金之數額為200萬元，約當原總價額之21.2%，本院衡量系爭買賣標的物房屋之樓版受損嚴重，修復困難等情，認原告主張減少價金之數額尚屬適當，應於此數額範圍內予以准許。

五、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求被告負瑕疵擔保責任，減少價金，應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即101年1月16日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於101年1月5日寄存在新北市政府警察局蘆洲分局集賢派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即101年1月15日發生送達效力）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。

伍、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。