臺灣臺南地方法院107年度重訴字第25號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第25號

原告

柯春蘭

訴訟代理人

陳清義

原告

吳秋賢

原告

黃俊斌

上一人訴訟代理人

黃瑞田

上四人共同訴訟代理人

方文賢律師

被告

梅雅軒管理委員會

法定代理人

洪天賜

被告

蘇鵬成

被告

鄧傳耀

被告

潘秀玉

被告

陳宗輝

被告

郭建麟

被告

王麗敏

被告

鄧夙真

被告

郭育雯

被告

陳先助

被告

蔡美莉

被告

林許雪紅

被告

段惠美

被告

吳怡德

被告

王小泙

被告

張文隆

被告

陳梅雀

被告

葉淙茂

被告

黃玉燕

被告

郭柏賢

被告

陳香君

被告

鄭佑祥

被告

洪貴蘭

被告

吳至剛

被告

林淑華

被告

張烈烈

被告

廖國棟

被告

黃志輔

被告

陳厚銘

被告

劉益廷

被告

高明高

被告

洪敬堯

上33人共同訴訟代理人

蘇清水律師

上33人共同訴訟代理人

柯佾婷律師

被告

杜榮木

被告

杜宗霖（即杜金塗之承受訴訟人）

被告

杜宗賢（即杜金塗之承受訴訟人）

被告

杜俊賢（即杜金塗之承受訴訟人）

上四人共同訴訟代理人

曾怡靜律師

被告

林雅惠

薛烱山　　臺南市○區○○街00巷00號

　　　　　　陳淑淮

　　　　　　吳秉逸

上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國108年6月4日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部份：

一、本件被告林雅惠、陳淑淮、吳秉逸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件被告杜金塗於起訴後之民國107年3月8日死亡，杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢為其繼承人，有其3人所提出被告杜金塗死亡證明書、除戶戶籍謄本、繼承系統表及被繼承人杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢之戶籍謄本為證，並由杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢於107年3月22日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第337頁至第345頁），經核與法並無不合，應予准許。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴請求：㈠被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A1之圍牆（面積13.09平方公尺）及編號B1之管理室（面積25.75平方公尺）拆除，將土地交還原告黃俊斌。

㈡被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000○00地號土地上如附圖所示編號A2之圍牆（面積11.69平方公尺）及編號B2之管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土地交還原告吳秋賢。㈢被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000○00地號土地上如附圖所示編號C1之游泳池（面積28.60平方公尺）及同段487之26地號土地上編號C2之游泳池（面積28.00平方公尺）拆除，將土地交還原告柯春蘭。㈣原告願供擔保，請宣告准為假執行。於訴狀送達被告後，先於107年7月26日以書狀將聲明第㈠、㈡項分別變更為：㈠被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A1之圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及編號B1之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75平方公尺）拆除，將土地交還原告黃俊斌。㈡被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000○00地號土地上如附圖所示號A2之圍牆（面積11.69平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及編號B2之鋼筋混凝土造管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土地交還原告吳秋賢。後又於108年1月10日言詞辯論期日當庭將聲明第㈠至㈢項內「連帶」之請求刪除。則核原告所為，因係基於其等所主張所有權遭侵害之同一基礎事實，所為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，又被告於原告前揭訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意其變更，則揆諸前揭法條之規定，本院亦應予准許。

貳、實體部份：

一、原告起訴主張：

㈠緣坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上門牌號碼為臺南市○區○○街00巷0號房屋均係原告黃俊斌所有，同段487之17、487之26地號土地及其上同巷35號、36號房屋均係原告柯春蘭所有，同段487之43地號土地及其上同巷1號房屋均係原告吳秋賢所有。被告則分別為如附表所示地號土地及建號建物之所有權人，歷來主張臺南市○區○○段000○000○0000地號等44筆土地及其上建物44戶，乃為「梅雅軒社區」，已由建物所有人（或住戶代表人）依法組織「梅雅軒社區住戶大會」及「梅雅軒管理委員會」，並自選任訴外人洪天賜為主任委員，依公寓大廈管理條例等規定，管理委員會及社區成員就「梅雅軒社區」所設臨賢北街之圍牆及中庭之管理室、游泳池等地上物，擁有管理、使用、處分之權限。然被告所稱之「梅雅軒社區」，各戶雖同時興建，然實為各戶分照之建築基地，即非係一宗基地，並非得適用或準用公寓大廈管理條例之集合住宅，亦非可依法成立管理委員會，此有臺南市政府工務局102年6月24日南市工使一密字第1020530694號函示：【…按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」、公寓大廈管理條例施行細則第12條：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則：「

二、適用範圍：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。」上開規定，倘貴社區為分照之建築基地，故未符合一宗基地原則，自不適用公寓大廈管理組織申請報備成立。..】等語、各戶之建築執照及使用執照可稽，是被告「梅雅軒管理委員會」應已非合法組織成立；而被告所管理使用之如附圖（即臺南市臺南地政事務所107年3月26日土地複丈成果圖）所示編號A1部分之磚造圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及編號B1部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75平方公尺）之鋼筋混凝土造管理室，係屬無權占用原告黃俊斌所有坐落臺南市○區○○段000地號土地；如附圖編號A2部分之磚造圍牆（面積11.69平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及編號B2部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.55平方公尺），係屬無權占用吳秋賢所有坐落臺南市○區○○段000○00地號土地；如附圖編號C1部分之水泥磚造游泳池（面積28.60平方公尺）及編號C2部分之水泥磚造游泳池（面積28.00平方公尺），係屬無權占用柯春蘭所有坐落臺南市○區○○段000○00○000○00地號之土地（上開原告主張被占用之土地，下稱系爭土地）等情，爰依民法第767條前段、第292條之規定，求為判命：⒈被告應將坐落臺南市○區○○段○000地號土地上如附圖所示編號A1部分之磚造圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門及編號B1部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75平方公尺）拆除，將土地交還原告黃俊斌。⒉被告應將坐落臺南市○區○○段○000○00地號土地上如附圖所示編號A2部分之磚造圍牆（面積11.69平方公尺）、編號D部分之鐵門及編號B2部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土地交還原告吳秋賢。⒊被告應將坐落臺南市○區○○段○000○00地號土地上如附圖所示編號C1部分之水泥磚造游泳池（面積28.60平方公尺）及同段487之26地號土地上編號C2部分之水泥磚造游泳池（面積28.00平方公尺）拆除，將土地交還原告柯春蘭。⒋原告願供擔保，請宣告准為假執行。

㈡對被告答辯所為之陳述：

⒈關於原告主張拆除之管理室、圍牆、游泳池等公共設施，實際上為違章建築，乃依法應受拆除，並無留存之必要，茲分述如下：

⑴據卷附臺南市政府107年3月28日府工使一字第1070367798號函，載稱：「受文者：(即全部梅雅軒社區住戶)。主旨：台端所有位於北區賢北街25巷2號至44號前方(光賢段487至487-21地號)及賢北街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至487-22地號)之構造物，經查報為違章建築有案，本府得依建築法相關規定辦理，請查照。說明：…二、違建情形：於上開地點增建守衛室、中庭水池、中庭平台、中庭球場及游泳池之構造物。三、請於1個月內向本府提出申請取得建造執照，逾期不辦或補辦手續不合規定者，將依建築法第25條、86條及違章建築處理辦法規定執行拆除。…」等語、臺南市政府107年5月2日府工使一字第1070391661號函，載稱：「受文者：(即全部梅雅軒社區住戶)。主旨：台端所有位於北區賢北街25巷2號至44號前方(光賢段487至487-21地號)及賢北街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至487-22地號)擅自建造之建築物經查勘屬實，爰依建築法及違章建築處理辦法認定為違章建築，應執行拆除如說明，請查照。說明：一、依本市北區區公所107年3月26日南北經字第1070204878號查報單及本府107年3月28日府工使一字第1070367798號限期改善函後續辦理。二、擅自建造之違章建築情形如下：㈠違建物地點：臺南市○區○○街00巷0號至44號前方(光賢段487至487-21地號)及賢北街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至487-22地號)。㈡違建物情形：於上址增建守衛室、中庭水池、中庭平台、中庭球場及游泳池之構造物。㈢違建物材料：RC造、鐵造。㈣違建物高度：一層。㈤完成程度：100%。

三、旨揭違章建築物前經本府107年3月28日府工使一字第1070367798號函，限於1個月陳述意見並改善完畢，先予說明；惟今擅自建造之違章建築物尚未改善，是以台端擅自建造之違章建築請於107年6月1日前自行拆除恢復原狀。逾期未自行改善時本府將依建築法第八十六條規定執行強制拆除，拆除執行所需費用依規定由台端自行負責。確實之執行日期，將由本府另安排並通知。該執行日期經通知後，違章建築物內存放之物品應請事先搬遷，否則依建築法第九十六條之一第二項規定將視同廢棄物處理，強制執行如有毀損應自行負責。…」等語。

⑵基上，本件原告主張拆除之管理室、圍牆、游泳池等公共設施，乃業經主管機關認定係違章建築，並限期拆除，是顯不具存在、使用之正當性，亦無留存之必要，應甚瞭然。

⒉至被告所辯兩造間之土地（按被告「梅雅軒管理委員會」並無名下土地，應除外)，有互為使用借貸或互為租賃情事，因之兩造土地上所興建之管理室、圍牆、游泳池等非無權占用原告之系爭土地等語，應均無理由，特再為分述如下：

⑴原告否認兩造間之土地有約定交互使用或互為使用借貸或互為租賃之情事。而被告就此有利於己之事實有舉證之責任，如未舉證以實其說，即非可採。事實上，本件社區住戶中，另尚有訴外人陳儷娟、黃志慶、黃曉蓓等人，均認同原告之主張，益見被告上開抗辯主張之無稽。

⑵而被告所舉最高法院82年台上字第1357號、88年度台上字第2805號、102年台上字第479號判決，雖載示土地之約定交互使用，其性質屬互為租賃關係之見解，然其事例與本件情事，尚不相侔，乃不得比類援引。即言之，本件兩造間並無土地交互使用之約定，此觀被告所辯系爭土地同意供為設置公共設施使用之具體位置、面積如何，均非明確，且各住戶遭設置公共設施使用之土地面積大小亦有相當差距，而被告迄今猶提不出任何書面契約或其他得證原告曾同意土地交互使用之證據，應可明瞭。至於，原告之前未及時主張系爭土地權利，實係不知自己之土地已遭占用之故。況該圍牆及管理室、游泳池等設置，均屬違章，已如上述，而縱使原告忽視自己權利之行使，亦尚與默示之同意有間，自難認原告就系爭土地已默示同意被告在其上設置違章地上物使用。

⑶退一步言，縱兩造間之土地（按被告「梅雅軒管理委員會」並無名下土地，應除外）曾有互為使用借貸或互為租賃之情事，則至今亦不得資為被等使用系爭土地之權源：

①按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。是如認本件兩造間之土地曾有互為使用借貸情事，因屬不能依借貸之目的而定其期限者，原告亦得隨時請求被告為返還。原告已在本件中多次申明要求返還土地，均如前述，被告自難據此而謂對原告之系爭土地尚有使用之權利。

②又按租賃未定有期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項前段亦定有明文。是如認本件兩造間之土地曾有互為租賃情事，然此租賃因屬未定有期限者（核非租用基地建築房屋，並無土地法第103條之適用），且其上有違章建築之違法使用，原告自亦得隨時終止契約，收回土地。原告前已就此為終止互為租賃之意思表示，被告自難據此而謂對原告之系爭土地尚有使用之權利。

⒊再者，本件「梅雅軒社區」，並非得適用或準用公寓大廈管理條例之集合住宅，被告「梅雅軒管理委員會」亦非係依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織，即本件關於系爭土地上之圍牆、游泳池及管理室等被告所稱公共設施之地上物，非得依公寓大廈管理條例所定而為其管理、使用或限制，應無疑義，茲再分述如下：

⑴按被告「梅雅軒管理委員會」申請公寓大廈管理組織報備成立一案，經主管機關臺南市政府核示不予同意備查。此稽之卷附臺南市政府107年3月19日府工使一字第1070318989號函，載稱：【主旨：有關貴管委會申請公寓大廈管理組織報備成立一案，經核本府工務局歉難同意備查，如說明，請查照。說明：…三、按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」、公寓大廈管理條例施行細則第12條：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則：「二、適用範圍：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。」依上開規定，倘貴社區為分照之建築基地，未符合一宗基地原則，自不適用公寓大廈管理組織申請報備成立。】等語；另卷附臺南市政府107年3月30日府工使一字第1070362864號函，載稱：「….貴社區為分照之建築基地，未符合一宗基地，亦未有公共設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，故不適用公寓大廈管理組織報備原則。….」等語。由上可明，梅雅軒社區非屬受公寓大廈管理條例規範之集合住宅，被告「梅雅軒管理委員會」，亦非係得依公寓大廈管理條例所組成之管理委員會，自無何權限得干涉原告就自己私人土地之使用收益，不待贅言。

⑵被告「梅雅軒管理委員會」就其上開申請公寓大廈管理組織報備成立，經主管機關臺南市政府核示不予同意備查，雖經訴願，然已遭行政院內政部訴願審議委員會以「案號：0000000000號」決定書，予以決定「訴願不受理」，此亦有該決定書全文可稽，併為敘明。

⑶而被告「梅雅軒管理委員會」曾以「社區共同管理同意書」載稱：「茲本戶同意依據公寓大廈管理條例第五十三條規定--多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，同意參與梅雅軒區分所有權人會議，共同成立梅雅軒管理委員會管理社區公共事務，並配合履行區分所有權人會議所決議之所有權利與義務。」等語，然不為所有社區住戶所認同，不了了之，亦可見被告「梅雅軒管理委員會」早知其非合公寓大廈管理條例所定組織設立，即不具對社區住戶依公寓大廈管理條例所定請求繳納管理費及管理使用社區公共設施之權限。本件被告「梅雅軒管理委員會」所稱之社區管理費，原告均認該社區管委會並非合法，且帳目、用度不清不明，即未依其所定至今仍未繳納，其中原告吳秋賢部分自106年6月份後即不再繳納；黃俊斌部分自105年9月份後即不再繳納；柯春蘭部分自101年9月份後即不再繳納。另原告吳秋賢雖曾於101年5月中旬起擔任社區主委，然僅3個月即至同年8月底就請辭，應尚難資為認原告至今仍同意系爭土地為被告所使用，併為敘明。

⒋被告梅雅軒管理委員會雖辯稱，在80年11月10日召開第一次全體區分所有權人會議，通過規約，並成立梅雅軒管理委員會云云。按梅雅軒管理委員會非屬公寓大廈管理條例所定之組織，已如上述，而所稱該次會議，並未經全體所有權人參與，是在其間縱有訂立所謂規約，亦無拘束全體住戶之效力，遑論可對房地後手為拘束。亦即，被告所稱之「規約」，其實並不具公寓大廈管理條例所定規約之效力，亦無社區之事務可以多數決而決行之理。

⒌本件原告均不同意提供土地供設置公共設施，已如前述。而原告收回自己土地，具有相當經濟效益，尚難稱有權利濫用情事。至於被告所稱原告柯春蘭及配偶陳清義於101年間遊說住戶籌資募集50萬元修繕游泳池云云，並非事實，被告一再抹黑稱述，令人甚感莫名。

⒍建商的欺瞞行為，土地未能公平持分使用，把應持分的土地（因為是持分無法貸款，所以土地價格較一般地價便宜）以一般土地價格販售，獲取暴利。建商當時以開闊庭園為廣告，誘使不知情的住戶們進住。而善良的住戶們並不知道，持分性土地與一般土地使用及價格上的差異性。再者，觀時下一般類似透天集村式住宅，其所有住戶不管是自住部份及持分部分，應該均為相等。然觀此梅雅軒社區，兩邊第1間住戶土地持有均較其他人為多，其他42戶每戶地坪都是一致，所以即使是共同使用彼此都不覺得吃虧。但是第1間土地多出其他人將近一半，卻跟其他人同樣權利，明顯不公平。依時下做法應該是44戶都是一樣的土地持分，而多出來管理室與圍牆部分由所有住戶共同購買持分，這樣才是公平的做法。而建商卻是非法建在兩邊第1間的私有土地上。三者，游泳池根本不合建築法令，對外宣稱是蓄水池，也曾發生好幾次小朋友溺水事件，沒有救生員的游泳池，根本就不應該使用。而當時住戶們都是相信建商，而且也不懂這些，所以就這樣住了20幾年。因為管委會無強制力，無法依法管理並收費，住戶就管理方式意見紛歧。而每屆管委會都只做自己想做的，所以每次新的管委會成立，就開始大動土木。喜歡種樹的就把舊的移除，改種新的，喜歡養魚的就把水池改成魚池，濫用公積金，致使開始有人不願繳錢，社區垃圾固定放在原告家門口，經多次反映管委會亦不處理。梅雅軒社區從之前到現在住戶發生的吵架事件，真是多得不可勝數，打架事件亦曾發生過。在支持維持原狀的住戶裡，有人已經幾年未繳管理費。臨時的管委會不想以合法方式向政府申請立案，要以合法方式向政府申請立案，必須全部住戶同意，始得進行，雖不容易但非不可行。綜合以上，梅雅軒社區既然沒有法源依據，一開始就有問題。又不想努力使其合乎法令。而且游泳池根本不合建築法規，即使住戶們都同意了，政府也不會同意，無法申請合法建照與使用執照，更不可能聘請專業救生員，這樣既危險又違法的游泳池，還要讓它繼續下去嗎？

⒎再者，被告一直強調誠信原則，卻故意忽視對等的原則，前面42戶以不到40坪的土地，卻要求前兩戶以70幾坪跟80幾坪來交換使用，明顯有不公平的情事。如果把地籍圖拿出來看，很明顯的44戶的建築結構外觀都是一致的，而從圍牆到第一間的牆之間包含管理室，很明顯是所謂公共設施部分，這部分本就應該由全體住戶共同承擔，現卻由前面兩戶來承擔，很明顯的不符比例原則。如果住戶要擁有這塊土地的合法使用權利，那麼請住戶把它以市價買下來，否則應無權干涉所有權人對土地的使用，使用者付費才是真的誠實原則，符合誠實才有所謂的信用，才能繼續下去。

⒏又契約須無違背公眾秩序與善良風俗或顯失公平之情形，而合約內容與法律牴觸者該部分則無效。被告提出之法律實務見解均忽略合法使用之問題，若梅雅軒社區之建築均合於政府法令規定，並無違建之游泳池、管理室及圍牆。當有一天發生地震時，如果出現公安事件，就不知道誰來負這責任？梅雅軒社區房屋係先建後售，並非住戶商量好後興建，所以被告辯稱兩造購買房屋時知悉並同意提供土地興建圍牆、管理室及游泳池等建物，係屬邏輯錯誤，若兩造購買房屋時即知前揭建物為違建，豈有同意購買之意願，若非調出地籍圖，有何人會知悉所購買土地之實際範圍為何？是兩造所購買之房屋，顯係建商以詐數牟取暴利所為，其買賣契約應屬無效。

⒐依據系爭土地之地籍圖謄本，可知所謂梅雅軒社區，其實就是兩排背對背的透天厝，並無圍牆、游泳池及管理室，不合乎政府所要求社區應係一宗基地開發原則，公共設施自然是要蓋在公共持分的土地上，不會要求個別住戶多買地來供公眾使用，只要是正常人，應該沒有人會願意多買地來給其他人用，因此正常的建商也不會這麼做，這樣也違反了契約公平的原則，這才叫不可分割，而不是建商在驗收後偷偷2次施工違建公共設施。違建就應該拆除，拆除違建後後，該社區還有什麼不可分割或管理？所謂管理就是管理共同持分的不可分割部分。所以說什麼被告梅雅軒管理委員會已經合法成立了20年，不知道係合乎何法令？就後來管委會寄給住戶要求大家捐出土地的信函，其實管委會也知道自己是不合法的，不然為什麼要住戶捐出土地，還威脅只要不同意就要寄存證信函。最後依據土地法第103條第2款承租人以基地供違反法令之使用時，原地主有權把土地收回。本件建商在私人土地蓋了違反政府法令的違建，原告自然有權要求恢復原狀並將使用權收回。

⒑原告黃俊斌所有現為被告梅雅軒社區管理室所使用之土地，係黃俊斌向建商所承購，並不在梅雅軒社區44戶之內，為其個人擁有之私有地，此為不爭之事實，亦無違反誠信原則。黃俊斌20幾年來從不曾與被告就該部分私人土地為租賃契約或借貸使用之約定，迄今被告亦提不出任何證據或任何相關書面資料，證明黃俊斌同意被告使用其在社區44戶以外的私人土地，因整棟管理室建築物都坐落在黃俊斌及吳秋賢的私人土地上。總之，私人土地就是私人土地，侵占就是侵占，違建就是違建，更不能如被告所稱相差無幾，些微差距，殊不知違法強占就是違法強占，跟土地坪數大小無關？黃俊斌個人房子以外所購買的私有土地約41坪，現卻有10坪左右被強占做為違建的管理室，另再加上吳秋賢的私有地10坪左右，共約20坪左右被侵占，然而被告怎麼可以相差無幾，些微差距而昧於事實根據，並作為抗辯及指控，且被告也都知道黃俊斌及吳秋賢兩人各10坪私有地被蓋為管理室使用，且侵害其2人權益甚鉅。雖被告稱說黃俊斌及吳秋賢可於住家旁私有地自行種植花草樹木，此區域其他住戶並不能入內，此地並非公共區域，相反的卻理直氣壯侵占原告2人牆外的10坪（管理室）私有地，試問其有何道理？況且，私人土地還被社區蓋圍牆圈圍住，並限制作它途使用，試問如此是否合情，合理，合法。

二、被告則以：

㈠杜榮木、杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢部分：

⒈「梅雅軒社區」為建商於80年間所規劃興建，起造之初即由本件系爭土地及社區內其他之私有土地，每筆土地之所有權人均提供私有土地之一部分，共同設置管理室、圍牆、花園、植栽、步道、游泳池、監視器設備等，提供由社區內住戶共同使用，並僱用管理員管理，上揭土地提供及使用之行為，原為該社區內全部土地建物之所有權人（含系爭土地之所有權人）及其後手所均同意，各所有權人並均按月繳納管理費以支付「梅雅軒社區」內之公共設施管理維護費用及管理員薪資等費用，此有梅雅軒社區住戶規約、設施系統操作說明手冊、馨園（Ⅲ）管理委員會管理章程、80年11月10日馨園（Ⅲ）期第一次區分所有權人會議紀錄、原告同意修繕社區內游泳池同意表、2012年9月3日社區公告文件、新舊任委員交接通知、梅雅軒社區102年度定期住戶大會會議記錄、101年6月6日梅雅軒社區公告、92年6月26日梅雅軒社區管理委員會公告、92年7月15日梅雅軒社區公告、梅雅軒社區管理委員會會議通知單(92.7.10)及92年6月12日會議記錄、梅雅軒社區管理委員會98年度第一次管理委員會議、梅雅軒社區100年度定期住戶大會會議記錄、梅雅軒社區管理費收據等證物可資證明。

⒉復查「第三條：本規約之全部內容經本社區所有權人會議（以下簡稱大會）審議通過後實施」、「第五條：本規約效力及於本社區全體所有權人及住戶，本社區之範圍為基地、建築物及附屬設施（以下簡稱標的物件）。」、「第十四條：本社區共用部分不得獨立使用供做專有部分。」、「第十七條第2項：本社區共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。」、「第十八條：本社區共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之。」、「第二十六條：本社區管理委員會應負管理本社區之共用部分等標的物件之責。」、「第三十七條：本社區之所有權人會議（以下簡稱大會）由全體所有權人所組成。」、「第四十四條：本社區，由所有權人及住戶輪流擔任管理委員組成管理委員會。」、「第四十六條：本社區管理委員會之職務如下：一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。四、社區及其周圍之安全及環境維護事項。八、管理服務人之委任、僱傭及監督。」，梅雅軒社區住戶規約明定如上。

⒊另依梅雅軒管理委員會管理章程（107 年度第2 次住戶大會議決修正通過）：「第五條：本會任務如下：一、關於社區公共設施（守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴泉庭園景觀造景）之使用管理及維修。」、「第六條：凡本社區之住戶（包括承租戶）均為本會當然會員。」、「第十三條：本別墅內共四十四住戶同意授權由管理委員會依管理章程來推行監察督導之工作。」。依上，梅雅軒社區管理委員會於80年間成立，其成員為住戶間互相選任並受委任處理社區事務，亦已運作多年，並僱請人員負責處理社區事務，梅雅軒社區管理委員會對於不爭執事項二、三、四所載之圍牆、管理室、圍牆、鐵門及游泳池之管理占有使用，顯然係受所有權人會議共同授權，而有合法占有權源存在，灼然甚明。

⒋另依鈞院106年度南簡字第1523號判決意旨，認定依公寓大廈管理條例第53條規定應準用同法第21條之規定，梅雅軒社區管理委員會應準用公寓大廈管理條例：「是除依建築法第11條規定之一宗建築基地外，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦有準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之規定。所謂住戶規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的『合同行為』，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於相同理由，應認公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。」，故原告身為梅雅軒社區之所有權人，停止繳納管理費，並不承認規約，或不同意管理委員會作為等情，均於法不合。

⒌末查，原告主張其私有土地供公共使用部分以意思表示終止使用借貸或租賃法律關係等語，並無理由。查梅雅軒社區管理委員會係經所有權人及住戶輪流擔任管理委員組成管理委員會，有住戶規約第44條可稽，故梅雅軒社區管理委員會係受社區內之所有權人及住戶委任而管理占有系爭土地上之圍牆、管理室、鐵門及游泳池，於法有據。原告雖為所有權人（兼住戶），惟於公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力，故原告訴請被告應拆除地上物並返還土地等語，顯無理由，應予駁回。

⒍梅雅軒社區各住戶，均有提供部分之私有土地作為社區公共設施之用，住戶彼此間對於土地使用之法律關係為何？原告依據所有權之法律關係，請求被告應負連帶拆除責任，是否有理由？

⑴按「交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係。」、「使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊。租賃契約，依民法第425條規定，對於受讓租賃物之第三人仍繼續存在。又共有物之分管契約雖屬債權契約性質，但對於契約成立後以惡意受讓應有部分之第三人，仍有拘束力（司法院大法官會議釋字第349號解釋參照）」、「交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係。在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記與第三人所有，應有民法第425條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地。」，分別有最高法院88年度台上字第2805號判決、83年度台上字第2544號判決、82年度台上字第1357號判決可資參照。

⑵再按「第八條：本規約之標的物件中，共用部分為供全體有權人及住戶共同使用部分。」、「第十四條：本社區共用部分不得獨立使用供做專有部分。」、「第十七條第2項：本社區共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。」、「第十八條：本社區共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之。」，梅雅軒社區住戶規約定有明文。

⑶依鈞院106年度南簡字第1523號判決意旨，於公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力，故梅雅軒社區之所有權人應遵守住戶規約，自屬應然。

⑷茲查，本件「梅雅軒社區」之每一土地建物之所有權人，均提供私有土地之一部分，作為設置公共設施使用，公共設施包含管理室、圍牆、花園、植栽、步道、游泳池等，每位住戶均有使用，亦均繳納管理費以支付管理維護費用，是「梅雅軒社區」全體住戶，顯均有提供私有土地，且享受或使用到其他住戶所提供之土地，其使用他人土地，顯然係屬有償使用，其性質為互為租賃關係，此有最高法院88年度台上字第2805號判決、83年度台上字第2544號判決、82年度台上字第1357號判決意旨可稽。

⑸另按梅雅軒社區住戶規約第14條：「本社區共用部分不得獨立使用供做專有部分。」，公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」。再按鈞院106年度南簡字第1523號判決意旨：「顯示系爭社區設有警衛室與共同使用之出入口，並設有中庭花園、球場、游泳池、垃圾場等共用設施，統由管理委員會負責管理維護等情至明，被告等人亦曾參與社區住戶大會、擔任管理委員及繳納管理費，自符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件，而屬公寓大廈管理條例第53條規定之公共設施之使用與管理有整體不可分性之集居地區，洵堪認定。」、「系爭社區之建物基地雖非屬同一宗，但社區內之共同設施既具備使用與管理上整體不可分割之要件，仍符合該條所定之集居地區，」，可知系爭土地位於「梅雅軒社區」內，各住戶均提供私有土地之一部分作為社區內公共設施之使用，且為整體公共設施中不可分割之部分，為受讓取得時之原告柯春蘭等人所即明知，屬公寓大廈管理條例第53條規定之公共設施之使用與管理有整體不可分性之集居地區，而得準用公寓大廈管理條例之規定。

⑹另原告吳秋賢曾擔任管委會主委，吳秋賢之前手即其兄吳重德、黃俊斌、黃俊斌之前手及其父黃瑞田、柯春蘭之夫即訴外人陳清義均曾擔任管委會之委員或主任委員，原告亦曾繳納多年之管理費，故原告顯然明知梅雅軒社區之每戶住戶均提供私有土地之一部分作為公共設施使用，已形成公共設施不可分割之一部分，故原告主張「梅雅軒社區」住戶提供部分土地使用，其法律係「使用借貸關係」等語，並無理由。且原告依據所有權之法律關係，請求被告應與梅雅軒管理委員會負連帶拆除責任，依上所述，顯無理由，應予駁回。

⑺末按「權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利，應依誠實及信用方法。」，民法148條定有明文。本件原告於受讓系爭土地時，即明知「梅雅軒社區」公共設施係設置於各住戶之私有土地之事實，而仍取得系爭土地所有權，並於取得物權多年後，始據以行使物上請求權，請求拆屋還地，縱設其物上請求權果真存在，惟其權利之行使，以致善意之被告受有拆屋還地不測之損害，已不得謂非屬權利濫用及有違誠信原則，並有害及被告基於土地互易契約之既得利益。職故，原告此一行為，即難謂屬權利行使行為，自不發生權利人所期望發生之法律效力，併予敘明。

⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵願供擔保請准免予宣告假執行。

㈡被告梅雅軒管理委員會、蘇鵬成、鄧傳耀、潘秀玉、陳宗輝、郭建麟、王麗敏、謝遠達、鄧夙真、郭育雯、陳先助、蔡美莉、林許雪紅、林岳雄、段惠美、王小泙、王龍寶、陳梅雀、葉淙茂、薛烱山、黃玉燕、郭柏賢、陳香君、黃清風、洪敬堯、洪貴蘭、周裕敏、吳至剛、林淑華、黃清源、張烈烈、廖國棟、黃志輔、劉益廷、高明高、鄭佑詳、張文隆、吳怡德、陳厚德部分：

⒈被告就原告所有系爭土地均具有合法使用權限，原告依民法第767條第1項前段，請求所有物返還請求權自屬無據：

⑴按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。（最高法院101年台上字第1224號民事判決）

⑵次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就工作物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院91年度台上字第2578號）

⑶再按默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。（最高法院98年度台上字第633號判決要旨參照）。

⑷末按，民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨即明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）

⑸查本件梅雅軒社區屬別墅型社區，係大社區型態之建築群，雖社區內基地地號及建物各自獨立，但社區前方設有警衛室及鐵門，社區後方則以石牆圍起與外界區隔，社區內並設有垃圾場、社區內步道、社區水土養護工程（含A、B、C區三處花園）、休憩區、魚池、游泳池、兩座羽毛球場等公用設施，屬公寓大廈管理條例第53條規定:「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」。

⑹次查，本件梅雅軒社區之建商銀皇建設股份有限公司（下稱銀皇公司）於出賣系爭社區建物時，早已明確告知所有承購戶梅雅軒社區（即馨園3期）與馨園1、2期均相同，屬別墅型社區，係大社區型態之建築群，雖社區內基地地號及建物各自獨立，但社區前會設置警衛室、鐵門；社區後方會以石牆圍起；社區內則會設置垃圾場、社區步道、社區水土養護工程（含A、B、C區三處花園）、休憩區、魚池、游泳池、兩座羽毛球場等公用設施以供全體社區住戶共同使用，且所有公用設施均建設於各別承購戶專有部分土地上，並告知所有承購戶公共設施的實際位置，由承購戶自行選擇欲位於何種公用設施前，是所有承購戶與建商締結買賣契約時，早與之各別達成合意，均同意將各自所有專有部分之一部土地提供作為社區公共區域，並設置公共設施，供全體梅雅軒社區住戶共同使用，建商並同時提供所有承購戶「梅雅軒社區住戶規約（草約）」，及公共設施系統操作說明手冊，建商並於80年11月10日為梅雅軒社區召開第一次全體區分所有權人會議，合法通過梅雅軒住戶規約、共同討論社內區公共設施維護問題，及成立梅雅軒管理委員會，同時並選任管理委員，賦予該管理委員會對外處理社區事務，及管理社區基金及社區內全部公用設施之權限，全體社區住戶並按前開社區規約長期施行，故認全體社區住戶間自承購梅雅軒社區建物開始，即已明示或默示合意將其各自專有部分之一部土地作為社區公共區域，並設置公共設施，供全體社區住戶共同使用，並在社區之全體社區住戶間形成長期且安定之法律秩序，自不因單一區分所有權人嗣後拒絕繼續受拘束而失其效力甚明。（臺灣高等法院105年度上易字第1097號民事判決亦採相同見解）

⑺再查，縱原告黃俊斌及訴外人黃曉蓓非屬梅雅軒社區原始區分所有權人，惟因梅雅軒社區所有公共設施，於建商交屋時，已全部建設完成，是黃俊斌、黃曉蓓自前手取得梅雅軒社區之房地前，可輕易知悉原告前手與社區其他全體區分所有權人已明示或默示合意將其各自專有部分之一部土地作為社區公共區域，其上並設置公共設施，供全體社區住戶共同使用，其明知或可得而知，卻仍同意買受，自應受前手與全體社區住戶間之明示或默示合意拘束，且原告均曾多次擔任梅雅軒管理委員會委員，負責服務社區住戶及管理維護社區內所有公用設施，並曾繳交管理費及代表管委會向全體住戶收取管理費，以作為管理及維護公用設施之經費，並均同意共同修繕社區內社區游泳池，是從原告上揭之客觀行為，均可再再證明，原告確已明示或默示梅雅軒管理委員會已合法成立，及明知並同意將其各自專有部分之一部土地作為社區公共區域，並設置公共設施，供全體社區住戶共同使用之效果意思，故本件被告及梅雅軒社區全體住戶就原告所有系爭土地上之工作物確實均存有合法占有權源，原告主張被告為無權占有，請求拆屋還地云云，顯屬無據。

⒉本件原告確曾明示或默示同意將其所有土地面積之一部作為社區之公共區域，並於其上設置公共設施，供梅雅軒全體社區住戶共同使用，惟卻違反誠信無故向被告訴請拆除社區公共設施，其行使權利之目的，顯然係故意違反與被告長久以來就社區內公共設施使用之約定，同時為侵害全體社區住戶之居住品質，其權利之行使顯然有違誠實信用原則，自屬權利濫用之行為，是認原告本件請求為無理由。

⑴按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之（最高法院96年度台上字第1526號民事判決意旨參照）。

⑵次按，權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100年度台上字第463號民事裁判意旨參照）。

⑶經查，本件梅雅軒社區竣工、開賣迄今已逾27餘年，原告明知該社區全體區分所有權人（包含被告及被告前手）均明示或默示合意提供自己所有土地面積之一部無償作為社區之公共區域，並同意於其上設置公共設施，供全體社區住戶共同使用，且亦長年使用其他區分所有權人（即本件被告）所提供之公共區域，及其上之公共設施，卻僅因原告柯春蘭於101年間主動為全體社區住戶找人修繕社區游泳池，於核銷修繕費用問題上與已搬離之前管理委員會主委發生爭執，即心生不滿而無故拒絕繳交社區管理費，而柯春蘭於發生上開糾紛以前，其與家人均按期繳交管理費用、參加住戶大會、曾多次擔任管理委員，及均同意共同修繕社區游泳池，卻慫恿原告吳秋賢、黃俊斌為己身私慾，濫行提起本訴，是本件原告早已明示或默示同意將其所有建物面積之一部設置社區公共設施，供被告及全體社區住戶共同使用，惟卻違反誠信無故向被告訴請拆除社區公共設施，其行使權利之目的，顯然係故意違反與被告長久以來就社區內公共設施使用之約定，同時為侵害全體社區住戶之居住品質，其權利之行使顯然有違誠實信用原則，自屬權利濫用之行為，是認原告本件請求為無理由。

⒊本件梅雅軒社區早於80年11月10日即已合法成立被告梅雅軒管理委員會，是被告梅雅軒社區管理委員會自有權使用原告所有之土地，以管理社區公共設施：

⑴臺灣地區都市化情形甚為明顯，在84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，公寓大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，公寓大廈管理條例之制定，就上開施行前存在之管理委員會或所推選之管理人，或所制定之規約，既仍為社區全體住戶之共同意思決定，且行之多年，由社區住戶所共同遵守，自不得認制定在公寓大廈管理條例公布施行前之規約，因該條例施行而失其效力。且於管理條例制定前，經公寓大廈區分所有權人會議決議組成之管理委員會，有一定之名稱及事務所，設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈之公共基金，即不得認在公寓大廈管理條例施行前，已經由社區住戶組成之管理委員會，因該條例公布施行而不得再繼續執行其職務，否則在新管理委員會未依管理條例規定程序組成之前，無任何組織得執行公寓大廈管理職務，將致住戶群居生活之安全居住品質及社區與第三人為交易或法律行為之法律秩序安定性，均受重大影響，如全盤否定之前由舊管理委員會與他人訂定有關公寓大廈清潔、保全等契約之有效性，將使該法律關係因之陷於不安定狀態，對住戶及交易第三人，均無保障，當非該條例立法本意所在。又所謂「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，故公寓大廈管理條例中規定社區規約須經一定成數比例之區分所有權人同意，無須經全體區分所有權人合意始能制定，規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第23條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於相同理由，公寓大廈管理條例施行前所制定之住戶規約，既經全體住戶共同遵守而施行長久，應認有默示意思合致存在，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。再參酌公寓大廈管理條例於84年6月28日公布時，第43條第1項雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於管理條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於92年12月31日修正公布之該條例於第55條第3項增列：「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，均在期公寓大廈管理逐漸步入正軌，非有否定公寓大廈管理條例制定施行前，或條例施行後已組成但尚未報報請主管機關核備之公寓大廈管理委員會繼續執行職務之權限，應認縱於該條例施行後依其規定召開區分所有權人會議成立管理委員會，該「新」管理委員會仍不變其與原已成立之管理委員會之同一性，如是方符合公寓大廈安全、管理職務執行之一貫性與持續性。是以社區於公寓大廈管理條例公布施行前所組成之管理委員會，或施行後所組成未經主管機關核備之管理委員會，於該條例施行後或經報請核備後，自得繼續執行職務，且經區分所有權人會議通過規範住戶權利義務之共同約定，各住戶即應遵守之，殊不因該規約制定於公寓大廈管理條例之前或經核備之前而有異（桃園地方法院104年度簡上字第37號民事判決意旨參照）。

⑵經查，本件梅雅軒社區屬別墅封閉型社區，係大社區型態之建築群，雖社區內基地地號及建物各自獨立，但社區前方設有警衛室及鐵門，社區後方則以石牆圍起與外界區隔，社區內並設有垃圾場、社區內步道、社區水土養護工程（含A、B、C區三處花園）、休憩區、魚池、游泳池、兩座羽毛球場等公用設施，性質上確屬符合公寓大廈管理條例第53條，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。因梅雅軒社區為公用設施於使用與管理上具有整體不可分性之集居地區，因此，銀皇公司於80年11月10日為全體社區住戶召開第一次全體區分所有權人會議，通過梅雅軒住戶規約，及合法成立被告梅雅軒管理委員會，並同時選任管理委員，賦予該管理委員會對外處理社區事務，及管理社區基金及社區內全部公用設施之權限，是梅雅軒社區於公寓大廈管理條例84年6月28日施行以前，業經起造人銀皇公司合法召開區分所有權人會議，並經區分所有權人會議通過規範住戶權利義務之住戶規約，是該住戶規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，是梅雅軒社區全體住戶（含後加入之住戶）自應受社區規約拘束，且依上開實務見解可知，所謂「報備」，係指將該等事由報請主管機關備以存查而言，其性質應僅屬主管機關為達成行政管理目的，而課予已成立之管理委員會應向主管機關為報告備查，與管理組織是否合法成立無涉，是管理委員會尚未報備，不因此影響管理委員會之合法成立。

⑶梅雅軒社區之管理委員會，原名係以社區建案名稱「馨園3期」作為管理委員會之名，嗣後經某年（詳細住戶大會時間被告等均已不復記憶）住戶大會決議將管理委員會更名為「梅雅軒」，與梅雅軒社區名稱相呼性，是「馨園3期管理委員會」即等同「梅雅軒管理委員會」，更名程序並不變更管理委員會主體之同一性。

⑷本件被告梅雅軒管理委員會為使社區能依法準用公寓大廈管理條例管理及組織規定，以利社區共同事務之推展及自主性管理，因而於107年3月5日向台南市政府申請備查，惟臺南市政府卻於107年3月19日府工使一字第1070318989號函，以梅雅軒社區未符合一宗基地，否准被告梅雅軒管理委員會之備查聲請，而未依法審酌公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款規定認定梅雅軒社區為共同設施之使用與管理具有整體不可分性地區，是該否准處分顯然存有明顯且嚴重瑕疵，對此，被告梅雅軒管理委員會不服，已於107年4月13日向內政部訴願審議委員會提起訴願救濟，然內政部訴願審議委員會卻以107年6月25日台內訴字第1070041886號函，認定臺南市政府所為不予報備之通知，對於梅雅軒管理委員會是否合法成立，不生任何影響，性質非屬行政處分，認定被告梅雅軒管理委員會所提起之訴願程序不合法，而不予受理。惟無論臺南市政府是否准予被告梅雅軒管理委員會備查聲請，均不影響梅雅軒管理委員會已合法成立之事實，是原告辯稱被告梅雅軒管理委員會未經備查即無權管理梅雅軒社區之公共設施云云，顯屬無據。

⒋本件被告就原告所有系爭土地均具有合法使用權限，是原告依民法第767條第1項前段拆除其上建物及地上物顯屬無據：

⑴按「交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係。在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記與第三人所有，應有民法第四百二十五條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地。」、「使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊。租賃契約，依民法第四百二十五條規定，對於受讓租賃物之第三人仍繼續存在。又共有物之分管契約雖屬債權契約性質，但對於契約成立後以惡意受讓應有部分之第三人，仍有拘束力（司法院大法官會議釋字第三四九號解釋參照)。」、「交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係。」（最高法院82年度台上字第1357號、83年度台上字第2544號、88年度台上字第2805號裁判要旨參照）。

⑵另按「所謂住戶規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於相同理由，應認公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。本件原告既係梅雅軒社區住戶於公寓大廈管理條例公布施行前合法成立之管理組織，而系爭社區於99年間召開之住戶大會，決議自99年7月份起每戶每月應繳管理費為2,500元，復為不爭之事實，被告既為同社區之住戶，自均應受該決議之拘束，是原告依據系爭社區住戶管理規約及決議，請求被告繳納管理費，洵屬有據。」【本件被告梅雅軒管理委員會另案(即鈞院簡易庭106年度南簡字第1523號)向拖欠管理費用之系爭社區住戶所提起之給付管理費用訴訟判決】

⑶經查，本件梅雅軒社區之建商與個別地主簽訂合建契約，及出賣系爭社區建物給個別承購戶時，均曾明確告知所有地主及承購戶系爭社區與馨園一、二期均完全相同，屬集居封閉型別墅社區，雖社區內基地地號及建物各自獨立，但所有社區所有權人均須提供一部分土地，以作為社區公共區域，設置公共設施，以供全體社區住戶共同使用，且於承購前均明確告知所有地主、承購戶各項公共設施的實際位置，以供承購戶自由選擇是否欲購買系爭房地，是系爭社區所有地主、承購戶於承購確實均曾同意提供其所有土地，於其上設置特定之公共設施，且建商與為避免買賣糾紛，從而於簽訂買賣契約時，均曾提供承購戶建商所擬之梅雅社區住戶規約，並於住戶規約第8條:「本規約之標的物物件中，共有部分為供全體所有權人及住戶共同使用部分」，及該規約第18條:「本社區共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之」明確約定未來社區內所有公共設施之使用、拆除、重大修繕或改良均須依社區內所有權人會議之決議為之。

⑷且銀皇公司亦於80年11月10日為系爭社區召開第一次全體區分所有權人會議，共同討論社內區公共設施維護問題，並合法通過梅雅軒規約(即馨園三期管理委員會管理章程)，及成立梅雅軒管理委員會，同時並選任管理委員，授權被告梅雅軒管理委員會為全體住戶代為管理社區內全部公用設施、處理公共事務，及社區管理費用基金之權限【參見馨園三期管理委員會管理章程第1、3、5條】，系爭社區全體住戶並按前開社區規約長期施行近27年，足證，系爭社區所有合建地主及承購戶當時均曾同意提供其所有部分土地作為系爭社區公共區域，並同意設置公共設施，供全體社區住戶相互使用，達成交互使用土地之約定，是衡其性質應屬互為租賃關係，而有民法第425條之適用。且全體社區住戶亦曾授權由被告梅雅軒管理委員會代全體社區住戶管理社區內公共設施並向社區住戶收取管理費用，此另案鈞院簡易庭106年度南簡字第1523號判決亦肯認之。

⑸次查，原告吳秋賢、吳秋賢之前手即其兄吳重德、黃俊斌、黃俊斌之前手即其父黃瑞田、柯春蘭之夫陳清義，均曾擔任多次管理委員會幹部，但因梅雅軒管理委員會成立至今已將近27年，許多資料已銷毀，目前僅能確定吳重德曾於80年11月10日當選過委員會委員、原告吳秋賢曾於101年6月1日至101年9月3日擔任管理委員會主委，原任期為101年6月1日至102年5月30日，但因被告吳秋賢自動請辭而提前卸任；被告黃俊斌之父黃瑞田曾分別於92年6月1日至93年5月30日、98年6月1日至99年5月30日、102年7月5日至103年7月4日擔任管委會幹部；被告柯春蘭之夫陳清義曾於97年4月4日至97年7月12日、100年7月1日至101年6月30日擔任管委會幹部。又原告吳秋賢（含前手吳重德）自80年11月起至106年5月止有按月繳交社區管理費；原告黃俊斌（含前手黃瑞田）自80年11月起至105年8月止有按月繳交社區管理費；原告柯春蘭（含前手陳清義）就臺南市○區○○街00巷00號房屋（C18）自80年11月起至101年8月止有按月繳交社區管理費、就臺南市○區○○街00巷00號房屋（C40）則因被告無法確定過戶時間，但能確定陳清義於取得系爭房地後至101年8月止有按月繳交社區管理費。則原告與其等前手均具有至親關係，且原告等人於取得土地所有權前，均曾與其前手長期共同生活於系爭社區內，並均曾參與過社區住戶大會、繳交管理費用及擔任管委會幹部，共同管理社區公共設施，是原告等人對於其前手與全體社區住戶間存有交互使用土地之租賃契約之事可謂「知之甚詳」，是該租賃契約對於原告亦均繼續存在，是原告主張被告無權使用原告所有土地，自屬無據。

⑹再查，從被證一梅雅軒社區空照圖可知，當初建商係故意將梅雅軒社區設計為封閉長條型社區，透過設置社區大門及管理室，有效控管社區出入人士，以維護社區整體居住安全及品質，避免宵小或竊賊進入，侵害全體社區住戶之權益，是原告吳秋賢、黃俊斌明知社區大門及管理室之重要性，及拆除顯然為「損人不利己」之舉，及明知其前手早已同意提供土地設置社區大門及警衛室，惟卻故意違反約定及誠信，無故向被告訴請拆除。本件原告柯春蘭違反誠信更甚，其明知其夫（及其前手）陳清義於向建商購買系爭土地時，早已同意提供部分專有土地設置社區游泳池，且於101年間亦曾主動遊說全體社區住戶共同籌資修繕游泳池磁磚，並擔任社區工程顧問小組成員，全體社區住戶從而募集50萬元共同修繕游泳池，惟如今被告柯春蘭卻違反誠信向社區住戶訴請拆除游泳池，可證本件原告等人行使權利之目的，顯然均為故意違反與被告長久以來就社區內公共設施使用之約定，及侵害全體社區住戶之居住安全及品質，權利之行使顯然有違誠實信用原則，自屬權利濫用之行為，是認原告本件請求為無理由。

⑺末查，按租用建築房屋之基地，非承租人以基地供違反法令之使用時，出租人不得收回，土地法第103條第2款定有明文。又所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例意旨參照），是原告主張違章建築已構成土地法第103條第2款，原告得隨時終止租賃契約云云，亦屬無據。

⒌早期實務見解認為「約定土地交互使用契約」性質為「無名契約」土地交互契約按互換土地使用係雙方互以自己所有或有使用權之土地交換他方使用之無名契約，於該契約關係消滅前，雙方應依交換使用之原意及誠實信用原則，不能隨時請求返還（最高法院50年度台上字第1213號判決要旨參照）。近期實務見解：「約定土地交互使用契約」性質為「租賃契約」按，關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係（最高法院75年3月11日第5次民事庭會議決議）；又按，土地之約定交互使用，並非無償，其性質應屬於互為租賃之關係，在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記予第三人所有，應有修正前民法第四百二十五條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地。（最高法院82年度台上字第1357號、88年度台上字第2805號、102年度台上字第479號民事判決意旨參照）；又基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。查本件原告於80年間購屋時，早已知悉並同意提供部分土地，以設置梅雅軒社區公用設施供全體社區住戶共同使用，且其等自身亦使用社區公共設施多年，並均曾擔任梅雅軒社區管理委員會委員、繳交管理費用，及參與社區住戶大會，共同討論如何管理社區公共設施，惟卻昧於客觀事實辯稱兩造間不存有「土地交互使用契約關係」，此顯然與客觀事實不符，是本件兩造間確實存有「土地交互使用契約關係」，而無論採取早期「無名契約」，抑或近期「租賃契約」之實務見解，均足以認定被告確實係有權占用原告所有土地。

⒍再查，本件原告吳秋賢主張遭建商的欺瞞而購買土地，及提供較多的土地作為公共區域，有所不公云云，惟事實並不然，因當初建商於售屋時，已明確向所有住戶告知那些土地會作為公共區域，並將設置何種公共設施，再由所有承購戶自行選擇欲購買哪一筆建物，是所有買家（包含原告吳秋賢、黃俊斌）均是基於自主意志向建商購買建物及土地，並不存在原告所謊稱之欺瞞之情。再者，原告吳秋賢、黃俊斌於住家旁自行種植樹木、花圃，此區域其他入戶並不能入內，並非公共區域，是原告吳秋賢、黃俊斌所提供的土地與其他社區住戶所提供的土地面積相差無幾，並無不公平之情事，且縱有些微差距，亦為原告吳秋賢、黃俊斌基於自主意願同意與其他住戶成立「土地交互使用契約」，是本件原告於公共設施均已建設完畢後，並歷經20年後，始突然向被告提起拆屋還地之訴，顯屬違反誠信之行為。另原告吳秋賢又辯稱「臨時的管委會不想以合法方式向政府申請立案云云」，此亦屬不實，因梅雅軒管理委員會早已合法成立20餘年，並非臨時之管委會，且管委會一直都希望能合法備查以適用公寓大廈管理條例，以利社區內共同事務之推展及自主性管理，現僅因台南市政府增加法所無之限制，違法不願依法備查，對此，管委會亦依法提起訴願程序救濟，是管委會如此積極努力申請備查，何有原告吳秋賢所述「不想合法立案」之情？

⒎本件被告梅雅軒管理委員會於另案(即鈞院簡易庭106年度南簡字第1523號)向拖欠梅雅軒社區管理費用之住戶即本件原告柯春蘭、訴外人黃曉培、訴外人陳囿辰等人訴請給付管理費用訴訟，經法院判決以:「⒈原告應具有當事人能力：按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文；又非法人之團體，若具備一定之名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產，並設有對外代表團體之代表人或管理人者，即有上開規定之適用，應認其具有當事人能力（最高法院64年臺上字第2461號判例參照）。又公寓大廈成立管理委員會，而未依公寓大廈管理條例第28條1項、第55條之規定，向直轄市、縣（市）主管機關報備者，固不因該法第38條第1項之規定取得當事人能力；惟若合乎上開要件，仍屬民事訴訟法第40條第3項所規定之非法人團體，應認其具有當事人能力。⒉查原告於107年3月間向臺南市政府申請公寓大廈管理組織報備案件，雖經臺南市政府否准，被告並執此抗辯原告無當事人能力云云。然查，系爭社區係銀皇公司於79年至80年間建造完成出售，該公司於80年11月10日召開系爭社區第1次住戶所有權人會議，通過社區管理規約，並成立管理委員會、選任管理委員、主任委員及設立管理基金，同時決議每戶每月繳納管理費2,100元，將管理事務移交管理委員會等情，有兩造不爭執事項之事證可明，足認原告係系爭社區住戶於80年間為管理社區公共事物所成立，且設有代表人，並有獨立財產，持續運作至今之管理委員會，應屬非法人團體，依民事訴訟法第40條第3項之規定，自有當事人能力。⒊至公寓大廈管理條例第55條第1項固規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依本條例第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。惟基於法律不溯及既往及保障法律秩序安定性之原則，尚不足以此否定在本條例公布施行前已合法成立之公寓大廈管理組織之適法性；且管理委員會之報備與否，僅為行政管理措施規範之性質，與管理委員會是否合法成立無涉。故原告雖經臺南市政府否准報備，亦難據以否定其屬非法人團體而具有當事人能力之地位，故被告此部分抗辯，並無可取。」，認定被告梅雅軒管理委員會係梅雅軒社區住戶於80年間為管理社區公共設施及處理公共事物所成立，且設有代表人，並有獨立財產，持續運作至今之管理委員會，應屬非法人團體，依民事訴訟法第40條第3項之規定，自有當事人能力，是原告辯稱被告梅雅軒管理委員會未經報備即屬不合法之管理委員會，而不具有當事人能力，及無權使用原告所有土地、管理社區公共設施云云均屬無據。

⒏並聲明：原告之訴駁回。

㈢被告林雅惠、陳淑淮、吳秉逸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、查訴外人壽皇營造有限公司於79年間擔任承造人，由銀皇公司等人擔任起造人，在如附表所示臺南市○○段000地號、487之1至487之43地號等共44筆土地上起造RC結構之4層連棟透天厝式建物計44棟，建案名稱為「馨園Ⅲ期」。而坐落臺南市○區○○段000地號土地現為原告黃俊斌所有、同段487之17及487之26地號土地現均為原告柯春蘭所有，同段487之43地號土地現為原告吳秋賢所有。而同段487地號土地上如附圖所示編號A1部分磚造圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分鐵門（未計算面積）、編號B1部分鋼筋混凝土造之管理室（面積25.75平方公尺）；同段487之43地號土地如附圖編號編號A2部分（面積11.69平方公尺）之磚造圍牆、編號D部分之鐵門（未計算面積）、編號B2部分之鋼筋混凝土造之管理室（面積25.55平方公尺）；同段487之17、487之26地號土地上各如附圖所示編號C1部分（面積28.60平方公尺）、編號C2部分（面積28平方公尺）之游泳池，則均為上開建商於出售前所興建，且該建商於前揭建案於80年取得使用執照，並於80年11月10日召集住戶會議成立「馨園Ⅲ期管理委員會」（其後更名為被告梅雅軒管理委員會）後，連同其所興建之其他圍牆、空地、庭園、游泳池及籃球場，均移交予前開管理委員會管理至今。而梅雅軒管理委員會所管理之梅雅軒社區為封閉式社區，住戶如附表所示共44戶，社區內分南、北兩側連棟式透天厝，中間設有空地、球場、花圃及游泳池。及社區東臨賢北街、北臨賢北街25巷、南臨賢北街23巷，北側住戶一樓均有鐵門可直接經由賢北街25巷對外進出，南側住戶一樓亦有鐵門可直接由賢北街23巷對外進出，西側為圍牆，東側臨賢北街設有鐵門（即附圖編號D部分）、磚造圍牆（即附圖編號A1、A 2部分）及管理室（即附圖編號B1、B2部分），住戶可以步行方式經鐵門由賢北街對外進出。又梅雅軒社區之全體住戶，除主建物及附屬建物所在之基地外，名下土地之其餘基地，已設為社區之圍牆、鐵門、管理室、空地、庭園、游泳池及籃球場，供社區內之全體住戶使用等情，業據原告提出臺南市○區○○段000○00000○000000○000000地號土地之地籍圖謄本、如附表所示土地及建物登記第一類謄本之地籍圖、現場照片、臺南市政府工務局79年11月15日南工造字71878號建造執照變更設計申請書、施工說明書、臺南市政府工務局南工字107357號使用執照（見本院補字卷第228頁至第230頁、第236頁至第245頁、本院卷㈠第47頁至第195頁）；被告提出現場照片、梅雅軒社區住戶規約、鎮山馨園設施系統操作說明、80馨園（Ⅲ）期成立管理委員會80年11月10日會議紀錄、馨園Ⅲ期管理委員會管理章程、梅雅軒社區公告、管理委員會公告、會議通知單、會議紀錄、管理委員會議紀錄、住戶大會會議紀錄、管理費收據（見本院卷㈠第23頁至第81頁、本院卷㈢第27頁至第94頁）為證，且經本院依職權於107年3月26日至現場履勘並製有勘驗測量筆錄在卷可參，復囑託臺南市臺南地政事務所繪有如附圖所示之107年3月2日5100號土地複丈成果圖附卷可考，且為兩造所不爭，應堪信為真正。

四、本院之判斷：

㈠被告梅雅軒管理委員會應具有當事人能力：

⒈按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項定有明文；又非法人之團體，若具備一定之名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產，並設有對外代表團體之代表人或管理人者，即有上開規定之適用，應認其具有當事人能力，有最高法院64年台上字第2461號判例可資參照。又公寓大廈成立管理委員會，而未依公寓大廈管理條例第28條1項、第55條之規定，向直轄市、縣（市）主管機關報備者，固不因該法第38條第1項之規定取得當事人能力；惟若合乎上開要件，仍屬民事訴訟法第40條第3項所規定之非法人團體，應認其具有當事人能力。

⒉查被告梅雅軒管理委員會於107年3月間向臺南市政府申請公寓大廈管理組織報備案件，雖經臺南市政府否准，原告並執此抗辯被告梅雅軒管理委員會無當事人能力云云。然梅雅軒社區係銀皇公司於79年至80年間建造完成出售，該公司於80年11月10日召開該社區第1次住戶所有權人會議，通過社區管理規約，並成立管理委員會、選任管理委員、主任委員及設立管理基金，同時決議每戶每月繳納管理費2,100元，將管理事務移交管理委員會之情事，為兩造所不爭，足認被告梅雅軒管理委員會係該社區住戶於80年間為管理社區公共事物所成立，且設有代表人，並有獨立財產及事務所，持續運作至今之管理委員會，是依據前揭法條及最高法院判例意旨，應屬非法人團體，依民事訴訟法第40條第3項之規定，自有當事人能力。原告主張非法人團體之要件之一，須對外為獨立經濟個體，可為商業營業或交易，是被告梅雅軒管理委員會並不具商業營業或交易之性質，尚非可認屬非法人團體云云，應屬有誤，而不足採。

㈡被告梅雅軒管理委員會所管理位於原告所有系爭土地上之磚造圍牆、鐵門、鋼筋混凝土造之管理室及游泳池，均係有權占有。

⒈另按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，有最高法院98年度台上字第2426號判決意旨可供參考。又民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。此由民法第425規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」便是。此與物權以處分為中心時，須經登記始生效力之情形，大異其趣。租賃契約雖為債權契約，但租賃物一旦交付（移轉占有）由承租人使用，即處於一種公示狀態，顯現其所有人非使用人之物權內容。所有權之受讓人，如可不受租賃契約之拘束，無異使讓與人（即出租人）片面享有租賃契約之終止權，亦無異聽由受讓人與讓與人共同侵害承租人之債權（在第三人言債權得為侵權行為之客體），於財產秩序之破壞不謂不深，即為其例，亦有大法官釋字第349號理由書及不同意見書之內容可資參照。是建商與各承購戶合意將各承購戶所購得建物所在之私有土地之一部作為公共區域，供全體承購戶共同使用，並於建商交屋後，各承購戶即按前開方式長期施行，應解為各該建物及土地所有權人就各自提供土地互為使用一事已有默示合意，並在全體土地及建物所有權人間長期形成一定之法秩序，為維護各所有權人可相互使用及管理公共區域之權益及法安定性，倘建物或土地之所有權人將其不動產所有權移轉他人，受讓人若知悉或可得知上情者，自應受其前手與其他不動產所有權人間默示合意提供並相互使用私有土地一部之債權契約之拘束，始可維護合理之財產秩序，並增進公共利用之必要。

⒉查本件梅雅軒社區，原建案名為「馨園Ⅲ期」，係由訴外人壽皇營造有限公司擔任承造人、銀皇公司等人擔任起造人，於79年間至80年間在如附表所示臺南市○區○○段000地號、487之1至487之43地號等共44筆土地上起造RC結構之4層連棟透天厝式建物計44棟，該建案屬於先建後售，建物分建南北兩側，建商交屋前即已於兩排建物中間設有空地、球場、花圃及游泳池，並將東、西側設有鐵門、磚造圍牆及管理室，已將兩排建物圍起，使非住戶之外人無法任意進出等情，為兩造所不爭。則以原告所提出該社區所有住戶之土地及建物登記謄本，可知其等所購得該社區之土地及建物均無與其他住戶共有之情形，則原告自建商處或其前手購得該社區之土地及建物時，縱未曾看過所購得不動產之地籍圖謄本，亦可由土地及建物謄本之記載中得知所購得建物實際使用其基地之面積及比例，當無不知已將建物所占用以外之土地供作梅雅軒社區中之游泳池等公共設施使用之理。

⒊且觀諸被告所提出梅雅軒社區於80年11月10日成立管理委員會時所提出之馨園（Ⅲ）期成立管理委員會會議紀錄，會議主席即銀皇公司法定負責人許文正及該公司代表7人於當日會議中已就各住戶每戶應繳社區管理費金額、管理委員、監察人數、限制、任期及選任、公共基金移交、贈送住戶滅火器、製作會員證、守衛人員制服製作、守衛室內設備點交、汽車通道整平、游泳池清潔、PU球場地板設置、第四台收訊等議題與當時到場之25戶住戶為討論，其中所曾提及：「馨園社區的誕生『鎮山』稟執誠信為宗旨，嚴然在各位督促之下順利達成使命，本人甚感欣慰，起造完成交屋，不代表就此終止……，」、「中庭花園及守衛室等公共設施，本公司很用心規劃，甚至委託園藝專家精心設計及採多方面意見才著手，當然有少數人觀點不一致，為達圓滿起見，公司提撥新台幣壹佰萬元給委員會作為作為中庭基金自行增設或維修。還有無線追蹤器，這是本人構想，住戶進出社區萬一有盜匪跟蹤，方圓二公里內隨時能呼叫守衛室，對住戶靜、動態加強一份安全保障，經洽『世岱』估算每具約捌仟元，但因目前頻道尚未開放，恐怕違警，公司決定提撥壹佰萬元給委員會，將來自行按裝，以上合計新台幣貳佰陸拾柒萬貳仟肆佰玖拾柒元正，請主任委員常務監察人簽收。」、「公司要贈送各住戶五支海龍滅火器，很實用，長年不須換藥、充氣，萬一緊急狀況，大家可以合力使用，全數220支放置守衛室，請向守衛人員提領。」等語，輔以會中各住戶之臨時提案中並未曾就建商何以在兩排建物中間設置中庭花園、警衛室、游泳池、羽球場、中庭花園等公共設施有所質疑，反而係針對其所設置公共設施之品質為要求，足見當時向建商購買該社區不動產之承購戶於購買不動產前，確實已知悉其等位於社區中庭之私有土地係用以設置公共設備以供所有住戶使用。

⒋再以，梅雅軒社區於80年11月10日開會成立被告梅雅軒管理委員會後，即已依當時之梅雅軒社區住戶規約及馨園Ⅲ期管理委員會管理章程管理運作至今，並由被告梅雅軒管理委員會就該社區公共設施（即守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴泉庭園景觀造景）之使用為管理及維護一節，為兩造所不爭。而原告吳秋賢、黃俊斌及柯春蘭亦就其等分別於100年、95年、94及101年間登記取得系爭土地及其上各建物後，曾分別繳交管理費至106年5月、105年8月及101年8月止，原告吳秋賢曾於101年5月中旬擔任被告梅雅軒管理委員會之主任委員3個月，原告黃俊斌之父即訴外人黃瑞田，原告柯春蘭之夫即訴外人陳清義則曾多次擔任梅雅軒社區管理委員會之委員，原告3人於101年間亦曾在問卷調查中勾選同意維修梅雅軒社區游泳池等情，亦為原告所自承或不爭執。則因最先自建商處購得原告現所有梅雅軒社區不動產之承購戶於向建商購得不動產時，即與其他承購戶一般已同意將靠近中庭之私有土地設置公共設施以供其他社區住戶共同使用，又前揭承購戶於建商交屋後，亦隨即成立管理委員會，並按住戶規約及管理委員會章程長期管理使用前揭公共設施，應可解為各該建物及土地所有權人就各自提供靠近中庭之私有土地互為使用一事已有默示合意，並在全體土地及建物所有權人間長期形成一定之法秩序。而原告於前手處取得系爭土地及其上建物時，因無不知上情之可能，已如前述，則依前揭債權物權化之法理，自應認原告已繼受前手與其他住戶間因默示合意所成立之相互使用各自私有土地一部之債權契約甚明。是原告主張如附圖所示管理室、鐵門、磚造圍牆及游泳池之土地係遭被告無權占有，應無可採。被告所辯前揭公共設施所占有使用系爭土地係有合法權源，應屬有據。

㈢被告得占有使用原告系爭土地之約定至今並未終止。

⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。另該條例施行細則第12條規定，第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是除依建築法第11條規定之一宗建築基地外，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦有準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之規定。

⒉而梅雅軒社區之建築物共計44戶，各戶之建築基地及建築結構各自獨立，並有各自獨立之後門車庫出入口等情，是該社區不符合建築法第11條規定之一宗建築基地，固堪認定。然起造人銀皇公司於79、80年間將前揭社區建物建造完成時，即於社區前門建造警衛室、鐵門及集合式信箱，並於社區中庭內設置水池、平台、球場、游泳池、花園、步道、垃圾場等公用設施供住戶使用等情，為兩造所不爭。且起造人復於80年間召開社區第1次住戶所有權人會議，通過住戶管理規約及管理費繳納事宜，成立管理委員會，將公共事物管理事宜移交管理委員會等情事，亦如前述。顯示梅雅軒社區設有警衛室與共同使用之出入口，並設有中庭花園、球場、游泳池、垃圾場等共用設施，統由管理委員會負責管理維護等情至明。又原告亦如前述曾參與社區住戶大會、擔任管理委員及繳納管理費，自符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件，而屬公寓大廈管理條例第53條規定之公共設施之使用與管理有整體不可分性之集居地區，洵堪認定。雖梅雅軒社區內前揭警衛室等公共設施業經臺南市政府認定為違章建築，並通知限期拆除一情，業據原告提出臺南市政府107年3月28日府工使一字第1070367798號函及107年5月2日府工使一字第1070391661號函附卷為憑。然該公共設施自79年存在供系爭社區住戶使用迄今，已長達20幾年，日後縱遭拆除，亦無礙該社區住戶已存在20幾年集居之事實。是原告主張系爭社區之管理及組織，應有準用公寓大廈管理條例之相關規定，仍為可取。

⒊原告雖依據臺南市政府函文、行政院內政部訴願審議委員會決定書及高雄高等行政法院107年度訴字第321號行政判決，均否准被告梅雅軒管理委員會聲請組織報備所依憑之理由，主張梅雅軒社區不符合建築法第11條規定之一宗建築基地之情形，依據公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，非屬公寓大廈管理條例第53條規定之集居地區云云。然公寓大廈管理條例第53條所定管理及組織得準用該條例規定之多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，係以其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，為其認定之要件，該條例施行細則第12條將集居地區限定於包含依建築法第11條規定之一宗建築基地等3種情況，顯與母法有所抵觸，自不足為採。又行政判決所為事實之認定及法律之涵攝，於民事訴訟之裁判時本不受其拘束，高雄高等行政法院前揭行政判決雖認公寓大廈管理條例第53條之集居地區之認定應與限縮解釋，惟本院並不受其拘束。且該條例第26條第1項規定起造人應召開區分所有權人會議，將所訂規約向地方主管機關報備，僅為行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉，而被告梅雅軒管理委員會應符合公寓大廈管理條例第53條之情形，其管理及組織得準用公寓大廈管理條例之相關規定，前已明敘，則原告主張被告梅雅軒管理委員會成立不合法，非合法成立之管理組織，不得依據住戶規約、管理委員會章程及相關規定管理及使用系爭土地上之公共設施云云，即不足採。

⒋再所謂住戶規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，亦須受此協約或自治規章的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈住戶規約具團體規範之性質，關係公寓大廈管理職務之執行，進而影響住戶群居生活之安全及品質，則基於相同理由，應認公寓大廈管理條例施行前制定之住戶規約，未經住戶會議決議修改之前，尚不因該條例施行而失其效力。本件被告梅雅軒管理委員會既係梅雅軒社區住戶於公寓大廈管理條例公布施行前合法成立之管理組織，而該社區於80年11月10日召開住戶大會，制訂梅雅軒社區住戶規約，其中第5條、第8條、第14條、第18條、第25條、第26條已約定「本規約效力及於本社區全體所有權人及住戶，本社區之範圍為基地、建築物及附屬設施（以下簡稱標的物件）」、「本規約之標的物件中，共用部分為供全體所有權人及住戶共同使用部分。」、「本社區共用部分不得獨立使用供做專有部分。」、「本社區共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之。」、「本社區所有權之繼受人應繼受原所有權人依本條例或本規約所訂之一切權利義務。」、「本社區管理委員會應負管理本社區之共用部分等標的物件之責。」，被告既為同社區之住戶，自均應受該規約之拘束，而上開規約既已針對共用部分即系爭土地及其上公共設施之管理、使用、拆除、重大修繕或改良為約定，基於私法自治原則，自應優先於屬於強制或禁止規定以外之民法條文為適用。是原告主張其等業已依據民法使用借貸、租賃法律關係及土地法第103條基地租賃之規定，以書狀送達向被告表達終止同意被告占有使用系爭土地之意思表示，兩造間就系爭土地所成立之使用借貸、租賃等法律關係俱已消滅，被告占有使用系爭土地應屬無權占有，即屬無據。

㈣則本件原告所有系爭土地由建商設置管理室等公共設施供梅雅軒社區全體住戶占有使用，係因建商於出售梅雅軒社區土地及建物之初即與承購戶達成協議，並由全體承購戶默示同意所致，且為其後繼受不動產所有權人所明知，並受前揭協議所拘束。又梅雅軒社區全體住戶依據住戶規約，業已約定包含系爭土地上管理室等公共設施不得獨立使用供做專有部分，且社區共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之，即不得由原告以所有權人身份任意終止其同意其他住戶共同使用系爭土地之約定，並收回系爭土地供做自用，是原告於住戶規約未經梅雅軒社區所有權人會議就該部分約定為修改前，單方面終止其同意其他住戶共同使用系爭土地之約定，並不合法，被告占有使用系爭土地即屬有權占有；另原告亦未曾證明其主張系爭土地上如附圖所示管理室、磚造圍牆、鐵門及游泳池之拆除，已依梅雅軒社區住戶規約第17條之約定經過該社區所有權人會議所決議同意，是其依據民法第767條之規定，請求被告應拆除系爭土地上如附圖所示管理室、磚造圍牆、鐵門及游泳池，自屬無據。

五、綜上所述，被告占有使用原告所有之系爭土地應屬有權占有，是其依據民法第767條之規定，請求被告應拆除系爭土地上如附圖所示管理室、磚造圍牆、鐵門及游泳池，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不勝影響，爰不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。