臺灣臺北地方法院八十七年度重訴字第一○六六號

灣臺北地方法院民事判決　八十七年度重訴字第一○六六號

原告

壬○○○

原告

戊○○

原告

Ｉ○○

原告

Ｂ ○

原告

Ｏ○○

原告

Ｌ ○

原告

戌○○

原告

Ｆ○○

原告

Ｒ○○

原告

Ｅ○○

原告

Ｄ○○

原告

寅○○

原告

Ｊ○○

原告

宙○○

原告

Ｚ○○

原告

丑○○

原告

亥○○

原告

辛○○

原告

庚○○

原告

己○○

原告

癸○○

原告

Ｋ○○

原告

Ｃ○○

原告

宇○○

原告

Ｍ○○

原告

地○○

原告

申○○

原告

Ｇ○○

原告

Ｐ○○

原告

Ｎ○○

原告

乙○○

原告

丙○○

原告

辰○○

原告

酉○○

原告

午○○

原告

吳惠雲

原告

Ａ○○

原告

Ｑ○○

原告

甲○○

原告

Ｔ○○

原告

Ｕ○○

原告

子○○

原告

Ｈ○○

原告

彭光傑

原告

Ｖ○○

原告

卯○○

原告

丁○○

原告

ａ○○

原告

Ｗ○○

原告

ｂ○○

原告

Ｓ○○

原告

玄○○

原告

Ｘ○○

原告

Ｙ○○

原告

巳○○○

原告

黃○○

共同訴訟代理人

蔡文生律師

複代理人

天○○律師

被告

互陽建設股份有限公司 設台北市○○路三六九號八樓

法定代理人

未○○ 住

訴訟代理人

黃徹文律師

訴訟代理人

詹慶堂律師

訴訟代理人

張慶帆律師

複代理人

王聖舜律師

右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告戊○○等五十六人如附表一所示賠償金額，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣原告戊○○等五十六人於民國八十四年間分別前往被告公司所興建「台北松江」建案現場工地及樣品屋參觀，因收受被告所製作之房屋銷售廣告，其內載有「空間挑空五米四、一坪等於二坪、一樣松江路，一戶賺二百萬」等字語，並配合現場蓋有之夾層樣品屋乙間，及繪有夾層屋設計之「裝潢示意圖」等廣告方式，誤導原告等人以為「台北松江」建案因得蓋有合法夾層屋故單價應屬低廉，遂分別於同年九月間至同年十一月間預銷售現場簽約購買系爭房屋；於簽約前，被告公司所僱請之銷售人員並不斷告知、暗示系爭房屋得蓋為合法之夾層屋，故相比之下價額實較為低廉；且經銷售人員實地帶領原告等人參觀所搭建之夾層樣品屋，其內之空間、格局有雙層之設計，致原告戊○○等五十六人因此即產生一定之信賴，誤認所購房屋得設計為如被告所提供之廣告、樣品屋及裝潢示意圖所示之夾層屋以求得較多之室內使用空間，即分別向被告互陽公司購買座落於台北市○○區○○段四小段第○一五○之○○○○地號上，門牌號碼為台北市○○路三十九號及四十三號建物之「台北松江」大樓共計六十一戶，此有兩造所簽之買賣契約書六十一份可查。然，因近來適逢政府大力取締夾層屋，原告等人方知夾層屋之非法性，而遍查相關資料後始知渠等所分別購買之系爭房屋並無法蓋有合法之夾層屋，或再以變更設計之方式為之；其後，原告等人分別以口頭方式催請被告解決本件夾層屋糾紛，然被告反置之不理，是原告等人不得已始為起訴。

（二）系爭建物具有得合法蓋有夾層之能力乃兩造契約之一部分：Ⅰ、查本件建物於原告決定購買之時，尚屬未能見到實物之預售屋，是關於兩造間究以何等意思進而訂為契約，自應視締約磋商之時雙方之真意為何定之，如此，始符合民法第九十八條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」之規定，合先敘明。Ⅱ、第查，本件被告於締約時告知原告等人關於將來交屋時建物係何等情形之法，無非透過廣告物始有可能，此乃因締約斯時尚未實物存在之故，因此，本件被告所提供之廣告物為何，依雙方當事人之契約而言，自屬重要，否則，於尚未見及實物為何之情形下，原告等人豈有可能願支付被告龐大數目之金錢為系爭價金？而關於被告所提供之廣告物，粗略述之，無非係書面之房屋銷售廣告、裝潢示意圖、被告所搭建之樣品屋及現場銷售人員之解說等。於此等廣告物中，乃有一特點，即建物皆以夾層之方式呈現，換言之，就原告等人之認知上，必想見將來交屋後，得於所取得之建物中蓋有夾層屋，且該夾層屋亦係不受建築主管機關認定不合法者，於原告產生此等認知後，始向被告為意思表示，表明願以若干價格購買。而本件被告所為之意思表示，係表明伊所交付予原告等人之建物，關於夾層部分，非由被告施工後交付予原告等，而係由原告自行施作，是於系爭契約書第二條第二項始約定：「為增加住宅空間．．甲方（即原告等人）之自行為室內裝潢或裝修工程，應俟辦妥交屋手續後始得進行施工．．」，亦即，兩造對於系爭建物之認知上，已有「夾層部分非由被告施工，但該建物應具有得建有合法夾層屋之能力」或類此之合致，否則，豈有必要特別約定此一條款於系爭契約中，且該條款所列之位置亦係於契約書之開頭？惟查，本件系爭建物之容積率已大致用盡，已有公平交易委員會八十六年十一月八日（86）公處字第一九九號處分書可證，並為被告已知之事實，是關於兩造合意得建有合法夾層屋能力此點，被告已屬無法履行，是究不論原告等人是否真有藉由二次施工之法於系爭建物內蓋一夾層屋，及建管機關實際上是否發見，或發見後是否決定緩拆，仍無解於系爭建物已無法再由原告等人以二次施工之方法於其內蓋有合法夾層屋之事實，亦即，實際上系爭建物本即不具有得蓋有合法夾層屋之能力。對此，被告於與原告締約時，非但未予說明，且其所提供之諸廣告物中一再強調、突顯、或暗示此點，試問，被告何能推諉此事？Ⅲ、又被告於本件訴訟中，不斷強調系爭建物僅係挑高建築，全然與夾層屋無涉，惟此舉實係為混淆鈞院視聽而來，蓋被告所言僅係片面事實之說明，而未能陳明全貌，試問，若非挑高建築何能蓋夾層以供居住而達系爭契約書第二條第二項所示：「為增加住宅空間」？而原告對於被告所交付之建物，若需蓋夾層者，須由原告等自行施工此事，亦無不知，是兩造關於系爭建物之合意，自應為「由被告交付一具有由原告自行施工以蓋有合法夾層能力、效用之挑高建築物」，而非僅係被告所言挑高建築此點，否則，被告所提供之諸廣告物何需表明夾層之特性？亦即，若果係僅挑高建築而不及於其他，系爭廣告中僅表現挑高即可，誠無需為足使原告認得於系爭建物內蓋有合法夾層之表示。Ⅳ、再者，被告屢以系爭契約書第十五條：「甲乙雙方均完全充分瞭解有關本約買賣之權利義務，並完全同意按本約及本約所有之附件所載為準，不受其他任何口頭陳述或參考之說明、廣告、圖片、資料及有關展示空間、擺設佈置影響，如有關本建物之廣告或展示內容若有抄謄錯誤或與本約差異時，仍應以本契約規定及政府核准之使用執照圖說為準。」，此等定型化契約約款置辯，認兩造並無就系爭廣告物中關於夾層之情節有所意思合致。然查，此等約款乃一定型化契約之約款，且係於原告等決定購買系爭建物前即已由被告印製完成，其無法適合於兩造間於締約時之約定，乃顯而易見，此其一；而企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告之內容，乃消費者保護法第二十二條所明定，且亦係一強制規定，但上開定型化約款顯已致使被告解免其此等法定義務，當應依民法第七十一條之規定認屬無效，且認上開約款得有效力者，則究應置消費者保護法第二十二條於何處？此其二；又因上開約款乃一定型化契約約款，是自應本諸平等互惠之原則始可，此亦為消費者保護法第十一條所規定，而被告先係以系爭廣告物招徠原告等人與之訂約，後再以此等事先印妥之約款主張系爭廣告物非伊所能擔保真實，自難謂無違反誠信原則，並對於原告等人有失公平，職故，亦應依消費者保護法第十二條第一項之規定，認屬無效至明，且關於企業營業者藉由廣告刺激、吸引或誘導消費者決定與伊訂約後，復於買賣契約書上以排除之文字排除廣告內容成為契約內容之一部分，顯然與購屋之消費者信賴其所購買之房屋必定有與廣告內容所示之房屋相同之價值、效用或品質之預期相違背，應認為此等條款已違反誠信原則之見解，此其三。因此，被告自不得據此即認兩造關於「由被告交付一具有由原告自行施工以蓋有合法夾層能力、效用之挑高建築物」此點意思合致並不存在。Ⅴ、另鈞院並曾於八十六年度訴字第三一七五號案件，審理關於被告與其他購買同屬「台北松江」大樓建物之龍雲屏等四人之情節，該件判決已指明系爭契約書第十五條之約款應屬無效，並認定與本件系爭廣告物完全相同之諸廣告內所呈現系爭建物應具有的規劃為夾層屋之特性此點，應屬兩造之合意，另依該案內由龍某等人所提供之八十四年七月至八十五年八月間台灣地區不動產成交行情公報第八期第十五頁所示，系爭建物之每坪單價較諸同地段、同屋齡建物每坪單價為高，已足認被告業將系爭房屋具有得規劃為夾層屋之價值，計入系爭房屋之買賣價格，除足認被告亦係以得於系爭建物內規劃為合法夾層之特性與原告締約，本件亦應無不同之理外，關於被告所舉證人曾俊盛於鈞院八十八年八月五日所證：「．．松江路上同一地區一坪賣四十三萬，所以該案確實是以價格取勝」等語，顯有不實。Ⅵ、綜上，兩造關於「由被告交付一具有由原告自行施工以蓋有合法夾層能力、效用之挑高建築物」此點，當有意思表示合致至灼。

（三）本件被告因故意不告知原告關於系爭建物不具有得合法施作夾層此等瑕疵致應負損害賠償責任：Ⅰ、按兩造關於系爭建物具有合法施作夾層此點已合致於系爭契約中，已如前述，是於本件被告所交付之建物實無此等能力，故系爭建物交付予原告等人時，已無法達於系契約所預定之效用，亦難謂無減少其價值之情形，顯係屬民法第三百五十四條第一項所稱之瑕疵。又依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十五條、三百五十六條、第三百五十七條及第三百六十條，是物之瑕疵擔保責任，得大別為「出賣人已保證品質」、「故意不告知買受人物有瑕疵」及其他通常情形，民法之規定亦對之為分別之處理，亦即，於出賣人故意不告知物之瑕疵之情形，係加重出賣人之責，推究其故，乃因出賣人此舉實近乎詐偽也。合先敘明。Ⅱ、第查，本件被告乃一專業建商，其對於各種建築法令之了解程度，顯非原告等人所可比擬，且本件被告乃以銷售一得蓋有夾層屋之房屋為其銷售重點，且兩造所為之意思合致乃由被告交付一具有由原告自行施工以蓋有合法夾層能力、效用之挑高建築物，前已言及，是對於各該建築法令內關於夾層建築之允許範圍為何，自亦相當明白，否則，於申請各該主管機關關於建物之執照，諸如建照執照、使用執照等，被告焉得順利申請？再者，台北市建築物內樓板挑空設計之審查原則，業由台北市政府於七十七年三月間即行頒布，迄今已逾十餘年，且於系爭買賣契約訂定之時，亦已歷數年，更遑論建築法及建築技術管理規則等建築法令，是被告對於系爭建物究於何樓層始得有夾層之設計、設有夾層應否計入容積率計算以符建築法令等情，自難諉為不知。再者，關於系爭建物之容積率達629.98%，據被告申請建造執照及使用執照等資料所示，系爭建物之容積率上限為630%，此有公平交易委員會（86）公處字第一九九號處分書可查，故被告對於系爭建物以申請時之容積率為幾，應已知之甚詳，但於兩造締約時，被告對此非但未予任何告知原告，甚且於系爭契約書第二條第二款以定型化約款之方式載明：「．．且其裝修或裝潢工程即使未申請建照．．」，不啻陷原告冒不法之風險花費鉅資興建違章建築。被告已知系爭建物於申請建照之時，已無法再藉由原告等人事後施工之方法達系爭契約之目的。職故，足見被告公司對於系爭建物之容積率為幾，是否仍有足夠之容積率以供原告等人興建夾層，皆屬明知，詎料，被告於銷售系爭建物之時，非但因懼若明白告知原告等人系爭建物若建有夾層將被拆除，原告等人即無欲買受，反於系爭銷售廣告物、諸如廣告文宣、所設之樣品屋內，皆以夾層之設計為重，並且故意不告知原告等人系爭建案若建有夾層將屬不合建築法規，及因系爭建物之容積率已近用畢，已無變更設計之空間致無法取得使用執照而屬違建，反以定型化約款載明「．．即使未申請建照．．」。對此，實難謂被告無故意不告知原告夾層屋之設置於系爭建案屬不合法之情形。Ⅲ、因上所述，關於系爭建物之瑕疵，原告等自得依民法第三百六十條：「買賣之物，缺少出賣所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」之規定，據以請求如原告請求被告賠償金額之計算式附表內，關於物之瑕疵之損害賠償金額，亦即，因據台北市建築物內樓板挑空設計之審查原則第五點，及建築技術規則建築技術施工編第一條第十五款、第一百六十四條之一第一項第五款等規定，請求相當於系爭房屋價金之三分之一，充作損害賠償，蓋因兩造關於夾層興建之意思表示合致，係指系爭房屋具有得規劃為合法夾層之能力、特性，惟以系爭建物所取得之建照執照、使用執照之實際情形觀之，已無可能具備，是為此等賠償額之請求。

（四）被告亦有不完全給付之情形致應為損害賠償：Ⅰ、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為現行民法第二百二十七條第一項所明定，究不論現行該等規定是否應於本件有所適用，惟因前此以往，依實務之見解，債權人對於債務人不完全給付之情形時，非不得主張債務人應負不完全給付之責任。先予敘明。Ⅱ、又關於不完全給付債務不履行責任之成立，須具備「債務人已為給付」、「給付不合乎債務之本旨」、及「有可歸責於債務人之事由」等三個要件，茲謹一一陳明被告合乎此三要件之緣由如后。亦即，關於債務人已否為給付此點，因兩造對於系爭建物是否已交屋，皆不爭執，顯見此要件已屬符合；又系爭買賣契約之標的暨然因有關各該建築法令之限制，致無法由原告等人以「二次施工」之方法興建合法夾層，以達增加住宅空間之目的（實則，此目的業經雙方約明於系爭契約第二條第二項），顯係被告之給付不合於兩造債之本旨，且該等不合於債之本旨情形，業已被告所交付之系爭建物其容積率已幾用盡，受法令之限制致不能補正，足認被告給付不合乎債之本旨，且此等不合乎債之本旨之不完全給付情形屬不能補正者；另因被告係以銷售房屋為業之企業經營者，自為一專門職業之建築商，關於建築專業知識與技術足以使其事先預見並防範避免系爭建築物不能合法二次施工興建夾層屋之情事發生，而其非但未加以防範避免，反圖藉此舉牟利，顯然就不完全給付情事之發生有故意或過失，是依民法第二百二十條第一項：「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」之規定，本件被告誠難謂無可歸責之事由，是本件被告所為之系爭給付，當有不完全給付情形，且該等不完全給付情形已不能補正，自應依給付不能之規定，即民法第二百二十六條第一項：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」之規定，負損害賠償責任。是本件原告等即請求因被告所交付之系爭建物關於得在系爭建物內興建合法夾層之能力、特性此等債之本旨無法實現，且亦無法補正，顯有不完全給付之客觀情形，而此又係可歸責於被告所致，另因據台北市建築物內樓板挑空設計之審查原則第五點，及建築技術規則建築技術施工編第一條第十五款、第一百六十四條之一第一項第五款等規定，請求相當於系爭房屋價金之三分之一，充作損害賠償。

（五）關於懲罰性賠償金部分原告難謂有不得請求之理：Ⅰ、按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，為消費者保護法第五十一條前段所明定，而觀上開規定，據其文義之解釋，乃以符合「依本法（即消費者保護法）所提之訴訟」、「因企業經營者之故意所致之損害」即足當之。Ⅱ、次查，被告係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，而原告等乃以消費為目的而為交易、使用房屋商品之消費者，自係符合消費者保護法第二條第一、二款之規定所指之主體；其次，被告於銷售系爭房屋之際，提出諸多廣告，是其自應確保廣告內容之真實，其對於原告所負之義務，據同法第二十二條規定所示，當不得低於廣告之內容，然觀被告於與原告等人締約之過程，屢屢藉由文字、樣品屋、裝潢示意圖、銷售人員之解說等廣告中所表現出系爭房屋得由原告等人自行施工之方法興建合法夾層，進而對原告等人以系爭建物於興建完成交付後，當具有興建合法夾層以增加原告等人居住空間之需求等意思招徠，原告等人亦因之而信系爭契約中有此必要之點，遂基此信賴與被告約定買賣契約，購買一尚未見及實物之系爭建物，然非但被告並無於建造執照中為夾層之申請，且由於容積率業已用盡，致原告於交屋後亦無法依法辦理變更設計興建夾層，其廣告內容除顯與事實不符外，被告亦無法確保其真實，更進一步於事先印妥之定型化契約書之約款中，載明其不受自己所提出廣告內容之拘束，當係違反該法第二十二條及有違誠信原則，復依同法第十二條第一項之規定，該等定型化約款自屬無效，而原告等人因信賴被告所為，致支付系爭價金，但事後僅取得一無法合法自行興建夾層之系爭建物顯受損害。揆諸上開說明，原告等請求被告給付懲罰性賠償金，難謂有不符法令所定及不正當之處。職故，原告等爰請求鈞院判令被告應給付原告關於損害額一．五倍之懲罰性賠償金，各該金額，並陳明於計算附表。

（六）關於依民法第一百八十四條部分：按原告等人乃因被告所提供之各該廣告致生有一定之信賴而與被告締約，然被告所交付之系爭建物並不符合伊於系爭廣告內所呈現之具有得興建合法夾層之能力及特性，被告此舉當難謂無偽詐情形，是原告等人因受被告藉不實廣告之法而與之締約，誠與受詐欺無異，故併行請求如計算附表內「民法第184條」欄內之金額，以充當受被告詐騙之損害賠償。基右所陳，原告等因與被告間就系爭建物應具有興建合法夾層能力、特性此點必要之點有意思表示之合致，自應成為系爭契約之一部分，但實際上被告所交付予原告之系爭建物全然不符合此等要求，致原告等人受有損害，是原告等爰依上開所述，請求如計算附表所示之賠償金額。

三、證據：提出台北松江銷售廣告物、公平會處分書、契約書各一份、系爭建物夾層照片六幀為證，並聲請囑託中華徵信所企業股份有限公司鑑定。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）駁回原告之訴。

（二）若受不利判決願供擔保，請准宣告免予假執行。

二、陳述：

（一）本件交易過程中之廣告內容並不構成雙方買賣契約內容之一部分：Ⅰ、查系爭「台北松江」之「房地買賣契約書」第十五條以粗體字明定「甲乙雙方均完全充分瞭解有關本約買之權利義務，並同意完全按本約及本約所有之附件所載為準，不受其他任何口頭陳述或參考之說明、廣告、圖片、資料及有關展示空間、擺設佈局影響，如有關本建物之廣告或展示內容若有抄謄錯誤或與本約差異時，仍應以本契約規定及政府核准之使用執照圖說為準」，且該買賣契約於簽定前業經消費者「逐條閱讀、討論已充分明白」，亦以粗體字載明於該買賣契約之前言，故本件買賣之內容既經雙方約定以契約所載者為限，即已明文約定廣告內容並非買賣內容之一部分，則原告執廣告內容有所主張，已屬無據。Ⅱ、次查消費者保護法第二十二條雖規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，惟該規定應指在無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務；若消費者因企業經營者之廣告，進而與企業經營者就消費內容另為特別約定，該特別約定即有拘束雙方之效力，此有台灣高等法院八十六年上字第一三四四號民事確定判決可資參照。是以消費者如與企業經營者間就消費內容另為特別約定，則廣告內容即非契約內容之一部分，論其性質，該廣告不過僅係「要約之誘引」，企業經營者自不受廣告內容之拘束，要屬灼然。經查本件買賣契約中第二條第二項約定：「為增加住宅空間高度暨解決儲藏空間需求，本建物樓層高度規劃壹樓為五點四五公尺，二樓以上為三點六公尺，甲方之自行為室內裝潢或裝修工程，應俟辦妥交屋手續後始得進行施工，惟為徹底保障整體結構安全，裝修工程不得使用鋼筋混凝土材料，同時為保障消防安全，裝修工程需使用防火材料，且其裝修或裝潢工程即使未申請建照，其裝修建材及施工設計仍須遵照建築專業技術人員之建議，並遵守本約附件 (九)之一裝潢 (修)工程切結書及附件(九)之二住戶裝潢 (修)施工管理辦法等之相關規定。對於是否施作上列儲藏空間及其建材設備等，甲方有完全自主權，可視其實際需要及經費負擔能力自行施作」，且買賣契約第一條第二項已就房屋之銷售面積明文約定，而該契約附件 (十一)之一亦就房屋面積範圍詳予說明，另附件 (十一)之二所示之各層平面圖亦未繪製夾層，足見買賣雙方於簽訂契約時均明確知悉買賣標的並非原告所謂「夾層屋」，系爭廣告雖有「空間挑高五米四、一坪等於兩坪、一樣松江路，一戶賺二百萬」之記載，並繪有裝潢示意圖，惟充其量其不過係在表示系爭建物有足夠空間作創意規劃與利用，並非表示被告所出售者係夾層屋，則原告指稱受該等廣告誤導，即有曲解之嫌，更何況所謂「空間挑高五米四」者係指一樓部分，原告亦非買受一樓部分，是以原告主張系爭建物未能合法蓋成夾層屋而要求賠償乙節，自無足採。

（二）系爭建物得施作合法之隔層以資利用：Ⅰ、查建築法第七十七條之二第一項明定「建築物室內裝修應遵守左列規定：一供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時亦同。但中央主管建築機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二　裝修材料應合於建築技術規定之規定。三　不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。」是以建築物符合建築法第七十七條之二第一項之規定，即使用與結構體不同之非永久性材料，無妨害或破壞防火避難設施、消防設備等，於建築物內設置固著於樓地板與天花板間之隔層裝修，乃屬「隔層」 (裝修行為)，與「夾層」 (建築行為)不同，此有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十七年十月十二日 (八七)建投全聯字第００二四號復台灣高等法院函可資為憑。另上開函文中亦認為：「建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款有關夾層定義係作為樓層計算之認定標準，為建築執照核可後併同主要樓層施工，應與建物同其結構且具永久性方足稱之，為建築行為之一部分，至若非屬建物結構，則非屬建築樓層，核屬裝修行為，似無建築技術規則所稱樓層之適用」，足見並非所有固著於樓地板與天花板間之樓層均係夾層，而在無妨害或破壞防火避難設施、消防設備等之情況下，如使用與結構體不同之非永久性材料，於建築物內設置固著於樓地板與天花板間之隔層裝修，即符合建築法第七十七條之二第一項之規定，並無違法之可言。本件買賣契約第二條第二項明文約定：「．．為徹底保障整體結構安全，裝修工程不得使用鋼筋混凝土材料，同時為保障消防安全，裝修工程需使用防火材料修建材及施工設計仍須遵照建築專業技術人員之建議．．」，是以原告依此約定施作，原本即無違法之可言，從而原告指稱系爭房屋係「違法夾層」乙節，要屬無據。Ⅱ、再者，行政法院七十八年度判字第一二六五號判決謂「．．本院以審視工務局七六北工建字第五三六０號函附會勘紀錄內既有『本案一樓房屋背面外牆右側拆除二點五六公尺，改換裝設為鐵門，因其拆除部分非主要結構，尚未達到建築法第九條第四項：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者，故免申請建造執照及拆除執照﹄之記載，則原處分及原決定謂原告將一樓房屋之部分外牆拆除改裝鐵捲門已屬變更擅自變更使用云云，是否屬實，已非無疑。」因此，行為人有無違規變更使用建物，應視變更部分是否為建物主要結構，若尚未達到建築法第九條第四項修建建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、房架或屋頂，主要結構部分其中任何一種有過半之修理或變更，則免申領變更使用執照，自亦無違反建築法第七十三條及第九十條規定之違法，從而室內隔層裝修若未涉建築物主要結構之變更，依上開行政法院判決之意旨，亦無遭拆除之虞，亦可認定。Ⅲ、此外，最高法院八十七年度台上字第二一七五號判決略謂：「卷附室內設計平面建議圖所示夾層，係在被上訴人所購系爭房屋之空間內隔設而成，似屬設計容積內之應用，而非在設計容積外增建」，足證挑高建築空間內之隔層裝修乃既有容積之利用行為 (裝修行為)，並非增建之建築行為，是以原告以系爭建物之容積以用罄為由認系爭標的有瑕疵云云，更屬無據。

（三）原告起訴之時，系爭房屋已交屋逾六個月，依民法第三百六十五條第一項之規定，原告自不得請求減少價金：Ⅰ、系爭房屋之交屋時間約在民國八十六年七月起，當時所謂夾層屋事件早已鬧得滿城風雨，風波不斷，原告等既然買受挑高空間之房屋，對於該等事情之演變自然知之甚詳。是以，縱認為系爭房屋如進行隔層裝修為不合法，然當時原告等早已知悉，惟原告等仍與被告公司辦理交屋手續，並未就所謂「夾層屋是否合法」乙節與被告發生爭議，甚至在載明工程追加、減面積追加、面積折讓等事項之交屋結算清單上簽認，並於載明被告已依契約及所附建材設備說明書施工完成之交屋點交單、交屋工程驗收單上簽認，足證其已承認所受領之物無瑕疵，今日突翻異另為不同主張，顯與誠信原則有違，亦與民法第三百六十五條第一項規定不符，殊無足採。Ⅱ、原告另主張被告有「故意不告知瑕疵」之情事，惟查原告買受系爭房屋之時間為民國八十四年間，當時有關本件挑高樓層設計之建築，並無法令規定不得施作隔層裝修，室內裝修管理辦法係於八十五年間始公布，對於隔層裝修亦無特別約定，是以以締約時之背景而言，挑高設計之建築，其隔層裝修並無違法之可言，被告即無所謂告知「違法夾層」之義務，更無所謂「故意不告知瑕疵」之可言，亦屬當然，是以原告此部分之主張亦無足採。甚者，買賣契約中第二條第二項已明白告知所謂「隔層裝修」部分並未取得建造執照，交易過程中銷售人員亦已告知此事，且證人曾俊盛亦證稱銷售時係以系爭建物之地段極佳價格便宜為訴求，並未強調所謂「夾層」部分，原告執「夾層違法」以主張，更無足採。Ⅲ、另證人呂海山稱交易過程中銷售人員告知夾層係屬合法乙節，被告除予否認外，負責銷售之證人曾俊盛已證稱絕無告知「夾層合法」之情事，是以證人呂海山之證詞顯無足採。更何況呂海山稱銷售人員未告知二次施工部分由買受人自行決定是否施作並自行負擔費用云云，更與買賣契約中第二條第二項約定：「是否施作上列儲藏空間及其建材設備等，甲方有完全自主權，可視其實際需要及經費負擔能力自行施作」之約定不符，甚至其更捏稱曾至主管機關查詢確有申請夾層乙節，更與事實不符，是其證詞顯無足採，亦屬明灼。

（四）原告請求之三大部分金額，於法無據：Ⅰ、本件原告請求之數額中，有關物之瑕疵或不完全給付部分，原告係主張系爭房屋未能蓋三分之一樓地板面積之合法夾層，故請求房價之三分之一作為物之瑕疵或不完全給付之損害賠償，惟兩造間買賣契約第一條第二項已就房屋之銷售面積明文約定，而該契約附件 (十一)之一亦就房屋面積範圍詳予說明，另附件 (十一)之二所示之各層平面圖亦未繪製夾層，足見所謂「夾層」並非買賣範圍，被告並無給付夾層之義務，則原告請求相當於三分之一房價之賠償，顯屬無據。再者，原告以平均每坪四十萬元之價格購入系爭房屋，其價格與系爭房屋相當，足證原告並未受有損害。Ⅱ、次查原告另依消保法第五十一條之規定請求右開數額一點五倍之懲罰性損害賠償，惟查：消保法第五十一條所謂「依本法所提之訴訟」云者，應係指依消保法第七條第三項、第八條、第九條所提之訴訟而言，此有駱永家教授所著「消費訴訟」乙文可資參酌，本件並非依消保法第七條第三項、第八條、第九條而提起之訴訟，自應無同法第五十一條懲罰性損害賠償規定之適用，要屬灼然。Ⅲ、復查原告請求之範圍中，有另依民法第一八四條侵權行為損害賠償之規定而請求者，姑不論被告並無侵權行為之可言，原告就此部分既未舉證明之，亦未說明其所受之損害為何，且此部分與右開所謂物之瑕疵或不完全給付部分係屬請求權競合之情形，是以原告此部分之主張亦屬無據。Ⅳ、末查，「契約以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人負賠償責任」民法第二百四十七條第一項定有明文。本件兩造間之買賣契約中，被告之給付義務為提供挑高三米六之建築空間予原告，就該部分被告已盡其給付義務。至於原告另主張該空間得興建合法夾層乙節，縱令鈞院認被告有該部分為契約內容之一部分且隔層裝修不合法 (實則不然)，然以系爭房屋銷售時被告之設計而言，「得合法興建夾層」乙節，實屬給付不能，依同條第二項之規定，該部分之給付之約定係屬無效，充其量原告所得請求者係信賴利益之損害賠償，不及於履行利益之損害賠償，被告更無該部分之給付義務，是以原告主張該部分屬不完全給付或物之瑕疵乙節，亦屬無據。更何況被告於銷售中已告知該部分並未申請建築執照，原告自難諉稱其不知或非因過失而不知，更無請求損害賠償之可言。Ⅴ、原告等自八十六年七月間即陸續辦理交屋遷入系爭房屋居住，對系爭被告銷售房屋之品質均甚滿意，且如前所述，系爭房屋並無任何瑕疵，亦無違法遭拆除之虞，原告等更未受有任何損害。惟因少數住戶從中鼓動，原告等即以所謂受「不實廣告」之誘導而買受系爭房屋為由，採以小搏大之方式提起訴訟。其方式為原告等每戶預繳一萬八千元，待獲勝訴判決之結果，則以賠償費用之百分之十作為律師公費，原預繳之費用尚可退還，此有系爭大廈管理委員會之公告可資為憑，原告如此行為，似非尋求正義，反而有幾分僥倖，殊無足取。

三、證據：提出、房地買賣契約書節本及建物之平面圖、原告中將系爭建物作辦公室或出租使用之明細表、交屋結算清單、交屋點交單、交屋工程驗收單、內政部八十六年十月十四日台（八六）內營字第八六八一八五三號函各一份為證。

理由

一、原告主張，彼等於民國八十四年間分別前往被告公司所興建「台北松江」建案現場工地及樣品屋參觀，因收受被告所製作之房屋銷售廣告，其內載有「空間挑空五米四、一坪等於二坪、一樣松江路，一戶賺二百萬」等字語，並配合現場蓋有之夾層樣品屋乙間，及繪有夾層屋設計之「裝潢示意圖」等廣告方式，誤導原告等人以為「台北松江」建案因得蓋有合法夾層屋，遂分別於同年九月間至同年十一月間與被告簽約購買系爭房屋，嗣原告方知購買之系爭房屋並無法蓋有合法之夾層屋，爰本於民法物之瑕疵擔保規定、不完全給付之規定、第一百八十四條、消費者保護法第五十一條請求減少價金及損害賠償如附表一所示之金額等情；被告則以，本件交易過程中之廣告內容並不構成雙方買賣契約內容之一部分，系爭建物得施作合法之隔層，原告起訴之時，系爭房屋已交屋逾六個月，依修正前民法第三百六十五條第一項之規定，原告自不得請求減少價金等語，資為抗辯。

二、原告主張，彼等於民國八十四年九月至十一月間就被告公司所興建「台北松江」建案分別訂有房地買賣契約，依被告所製作之房屋銷售廣告，其內載有「空間挑空五米四、一坪等於二坪、一樣松江路，一戶賺二百萬」等字語，建案現場並蓋有之夾層樣品屋乙間，及繪有夾層屋設計之「傢俱配置參考圖」「空間配置參考圖」等廣告，被告並因對建物夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵受行政院公平交易委員會處分之事實，業據其提出台北松江銷售廣告物、契約書、處分書、夾層照片等件為證，復為被告不爭執，堪信為真實。

三、按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。又依消費者保護法施行細則第二十三條規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。查本件被告就其廣告平面海報上載明：「空間挑高五米四，壹坪等於貳坪」等廣告用語，工地現場並有夾層屋設計之樣品屋一節並不爭執，依該廣告及樣品屋之內容，顯係以系爭房屋具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點。易言之，依該廣告之內容，系爭房屋係可供原告為夾層屋之規劃，原告信賴該廣告內容，並進而與被告洽談買賣契約，揆諸前揭說明，系爭房屋性質上須具有得規劃為夾層屋之特性，巳列入系爭買賣契約之內容，成為契約之一部分，是兩造買賣之標的即系爭房屋，便應具有得規劃為夾層屋之特性存在。被告雖抗辯，本件買賣契約中第二條第二項約定：「為增加住宅空間高度暨解決儲藏空間需求，本建物樓層高度規劃壹樓為五點四五公尺，二樓以上為三點六公尺，甲方之自行為室內裝潢或裝修工程，應俟辦妥交屋手續後始得進行施工，惟為徹底保障整體結構安全，裝修工程不得使用鋼筋混凝土材料，同時為保障消防安全，裝修工程需使用防火材料，且其裝修或裝潢工程即使未申請建照，其裝修建材及施工設計仍須遵照建築專業技術人員之建議，並遵守本約附件 (九)之一裝潢 (修)工程切結書及附件 (九)之二住戶裝潢 (修)施工管理辦法等之相關規定。對於是否施作上列儲藏空間及其建材設備等，甲方有完全自主權，可視其實際需要及經費負擔能力自行施作」，且買賣契約第一條第二項已就房屋之銷售面積明文約定，足見兩造之買賣契約不包括夾層云云。然查被告之前開廣告內容所引起消費者之信賴，並不在於買賣標的「包括夾層屋在內」，而係在足以使人誤信買賣之標的「日後得合法施作夾層」，是被告抗辯買賣契約標的不包括夾層並不足以排除系爭契約因廣告而將「日後得合法施作夾層」之特性列為契約之一部。

四、被告次辯稱，原告本得依建築法第七十七條之二第一項之規定，使用與結構體不同之非永久性材料，於建築物內設置固著於樓地板與天花板間之隔層裝修，乃屬「隔層」並無違法之虞。惟查，所謂「夾層」，根據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定，係指「夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層」。因此，夾層，係指介於樓地板與天花板間之樓層，夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一，否則視為另一樓層。若於建築物內欲興建夾層（夾層面積不得超過地板面積三分之一）時，依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，必須於申請建造執照時，即向主管機關提出申請，經審查許可後始得為之，否則即應於「法定容積率」內依法申請辦理變更設計。以房屋買賣為例，雖出賣人告知買受人就夾層部分須由買受人於交屋後另行施工，惟因交屋後巳取得使用執照之房屋性質上屬巳竣工之建物，買受人欲就夾層部分施工，即屬於原建物增加面積增建行為，依法應請領建造執照，始可合法施作並擁有、使用該夾層空間，若買受人未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，此外，夾層部分之地板面積依法應列入建物總樓地板面積計算，若出賣人或建商巳將該建物之容積率完全使用完畢，買受人即使請領建造執照，亦將因巳無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。而依原告所言之「隔層」其在裝修材料、面積、高度、用途方面，均與前開所謂「夾層」，依一般之情形，「隔層」與消費者購屋之目的與需要並不符合，「夾層屋」或「樓中樓」又是房地產界之新興產品對不具專業知識之一般購屋消費者而言，並無法分辨所謂「夾層」與「隔層」之不同及其合法性，在此情形下，企業經營者為專業之建商，對各項建築法規應知之甚詳，基於消費者保護法第二十二條前段規定之精神，企業經營者在其廣告上更應明確告知消費者或向消費者充分說明，「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同，並向消費者明確告知「夾層之施作係違反建築法令之行為」，將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，而不得僅以其在買賣契約上對系爭建築物二次施工所使用之材料有一定之限制，並言明須遵守有關建築法令之規定，甚至約明系爭建築物二次施工之合法性由消費者負責為理由，規避其應行告知之義務。

五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。本件原告無法於系爭房屋完工後申請合法第二次施工興建夾層屋，為被告所不爭，被告給付之系爭房屋巳構成「契約預定效用之瑕疵」，並屬不完全給付。被告雖辯稱，原告起訴之時，系爭房屋已交屋逾六個月，依修正前民法第三百六十五條第一項之規定，原告自不得請求減少價金，並提出交屋結算清單、交屋點交單等件為證。但按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，為修正前民法第三百六十五條所明定。本件被告屬專業建設公司，熟悉各項建築法令對系爭買賣標的之限制，卻仍於有關廣告、買賣契約或附屬文件上對此交易之事項未善盡明確之告知或說明義務，應可認「故意不告知瑕疵之存在」自不受修正前民法第三百六十五條第一項規定六個月之限制。

五、再查，依建築術規則建築設計施工編第一條第十五項規定，同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，從而，原告主張依物之瑕疵擔保規定減少價金請求返還之金額，係以系爭房價款之四分之一計算如附表一「物之瑕疵或不完全給付」欄所示之金額。又本院依原告聲請囑託中華徵信所企業股份有限公司鑑定系爭房屋得施作合法夾層與不得施作合法夾層之價差，雖該公司未就該內容為具體之鑑定結論，然其鑑定報告內就系爭房屋於八十四年九月間訂約時，若為標準層，其價差應為若干得有結論，本件雖為挑高產品，然其既欠缺契約預定得施作夾層之效用，功能上與一般標準層類似，此觀之該鑑定報告結論有謂，於市場上夾層屋風波後，原本預售時平均單價高於一般標準層一成至二成的夾層屋，在成屋階段的建坪單價與一般標準層產品的建坪單價差距不大即明。參以該鑑定報告所列系爭房屋於八十四年九月間訂約時，若為標準層，其價差均高於原告前開計算方式所得之金額，可認原告主張之計算方式尚屬合理，是原告本於物之瑕疵擔保規定減少價金請求返還或本於不完全給付請求賠償如附表一「物之瑕疵或不完全給付」欄所示之金額為理由，應予准許。

六、原告復主張依消費者保護法第五十一條之規定請求被告賠償一點五倍之懲罰性損害金云云。惟查，該條固規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」其適用之範圍除產品責任、服務責任案例外，是否廣泛及於定型化契約、特種買賣及不實廣告等案例，於實務及學說上均有爭辯。關於本件所涉之不實廣告在解釋上，若企業經營者所刊登之廣告只是誇大虛偽不實，廣告之陳述與商品實際功能不相符合以致引起消費者之誤信，但並不危及消費健康安全者，應就前開條文之適用為目的性限縮，否定消費者懲罰性賠償之請求；相反地，若企業經營者所刊登之廣告不僅誇大虛偽不實，還嚴重危及消費健康、安全者，即應處以懲罰性賠償，以妥當規範該條之適用範圍。故本件被告之前揭廣告雖使原告誤信所購房屋得施作合法夾層，但並不危及原告之消費健康、安全，依前開說明，原告依消費者保護法第五十一條規定請求被告賠償如附表一「懲罰性賠償金」欄所示之金額，即無理由，應予駁回。至原告另請求被告依民法第一百八十四條規定賠償如附表一「民法第一百八十四條」欄之金額，惟其迄未說明其此項損害之內容為何，亦未提出證據證明損害，此部分請求則無理由，應予駁回。

七、綜上，原告本於物之瑕疵擔保規定減少價金請求返還或本於不完全給付請求賠償如附表一「物之瑕疵或不完全給付」欄所示之金額，即自訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為理由，應予准許；其餘部分之請求則無理由，應予駁回。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第三庭法 官　詹文馨

法院書記官　劉寶鈴