臺灣高等法院103年度重上字第100號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第100號

上訴人

財團法人台灣電信協會

法定代理人

鍾福貴

訴訟代理人

張玉希律師

訴訟代理人

楊詠誼律師

被上訴人

羅宗馥

被上訴人

劉導沅

被上訴人

林韋安

被上訴人

王瑞瑜(兼王鄭詠蘭之承受訴訟人)

被上訴人

侯華珠

被上訴人

管玉財

被上訴人

黃治磐

被上訴人

許阿淑

被上訴人

蔡進良

被上訴人

李銘盛

共同訴訟代理人

葉子瑋律師

被上訴人

曲文濤

　　　　　　巫雲樂

　　　　　　孫陳枝妹

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年12月12日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第543號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、上訴人原法定代理人為吳政淦，嗣依序變更為陳祥義、鍾福貴，經陳祥義、鍾福貴於民國（下同）104年3月19日、同年12月22日具狀聲明承受訴訟，並有該書狀及法人登記證書為憑（見本院卷㈡第38-39、108-109頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。

二、被上訴人王鄭詠蘭於本院審理中之104年2月20日死亡，經其唯一繼承人即被上訴人王瑞瑜於104年3月27日具狀聲明承受訴訟，並有該書狀及戶籍謄本、死亡證明書、繼承系統表、身分證為憑（見本院卷㈡第46-50頁），核與民事訴訟法第168條、第175條第1項規定相符，應予准許。

三、上訴人主張其為坐落臺北市○○區○○段0○段○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，並以各地號分稱之），遭被上訴人所有地上物占用之，侵害其所有權，先位依民法第767條前段、第179條規定請求被上訴人遷出、拆除地上物、返還土地予上訴人，並請求如原審判決附表1、2所示之不當得利；備位依民法第179條及兩造間契約關係，請求如原審判決附表3、4所示之租金。上訴人上訴本院後，先位追加侵權行為之訴訟標的，並請求如附表1（即本院卷㈡第74頁之附表7）所示「總計」欄之本息及按月給付之本息；備位追加民法第227條之2規定之訴訟標的，並請求如附表2（即本院卷㈡第75頁之附表8）所示「總計」欄之本息及按月給付之本息；核屬基於同一基礎事實及減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第446條第1項之規定，其所為變更應予准許。

四、被上訴人曲文濤、巫雲樂、孫陳枝妹未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、上訴人主張：系爭247、251、788地號土地為上訴人所有（下合稱系爭土地），惟被上訴人羅宗馥所有交被上訴人曲文濤使用之臺北市○○區○○街000巷0號建物，被上訴人羅宗馥所有交被上訴人巫雲樂使用之臺北市○○區000巷0號建物、被上訴人劉導沅所有交被上訴人孫陳枝妹使用之臺北市○○區000巷0號建物、被上訴人林韋安所有之臺北市○○區000巷0號建物、被上訴人王瑞瑜之被繼承人王鄭詠蘭所有交被上訴人王瑞瑜使用之臺北市○○區000巷00號建物均全部或部分坐落在系爭247地號土地上；被上訴人李銘盛所有交被上訴人侯華珠使用之臺北市○○區000巷00號建物、被上訴人蔡進良所有之臺北市○○區000巷00號建物、被上訴人管玉財所有之臺北市○○區000巷0號建物、被上訴人黃治磐所有之臺北市○○區000巷0號建物，均坐落在系爭251地號土地上；被上訴人許阿淑所有之臺北市○○區000巷00號建物則坐落在系爭788地號土地上（被上訴人各人以下均逕稱其名，合稱被上訴人。以上建物之坐落情形如原審判決附件1、2所示，各建物以下各以其巷、號稱之），被上訴人行為均侵害上訴人所有權，應遷出、拆除地上物，並將土地回復原狀返還上訴人。若認兩造間存有使用借貸關係，亦經上訴人以上訴狀繕本之送達為終止，被上訴人仍屬無權占有系爭土地。又系爭土地上建物除本體為1、2層共用土地外，尚有庭院，而地政事務所係以被上訴人占用之土地面積為測量基準，就共用土地部分，以占用土地面積1/2計算相當於不當得利之租金。茲因系爭土地鄰近通化街夜市、臨江街夜市、遠企大樓，生活機能方便，周圍又有基隆路2段、信義路4段、敦化南路2段、安和路、樂利路環繞，交通便利發達，且步行至捷運六張犁站僅需約5分鐘，公車站牌林立，附近有臺北醫藥大學、中山醫院等區域型醫院及教學醫院提供醫療服務，車程僅需約10分鐘餘，故上訴人得以土地及其建築物申報總價年息10%計算，請求被上訴人返還使用土地相當於租金之5年不當得利，且因被上訴人無法於99年2月1日前遷出、拆除地上物、將土地回復原狀返還上訴人，故被上訴人應負擔至遷出、拆除地上物、將土地回復原狀返還於上訴人之日止相當於租金之不當得利，爰依民法第767條前段、第179條、第184條規定為先位請求。如認被上訴人非無權占用，兩造間存有有償使用借貸或租賃關係，因被上訴人仍係系爭土地實際使用人，仍應依貸款購屋契約第2、3條約定、民法第227條之2規定給付租金，爰依貸款購屋契約第2、3條約定、民法第179條、第227條之2規定為備位請求。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之變更如前述。並上訴先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自其所有如原審判決附件1、2所示建物遷出，並各自拆除其所有建物，將該建物占用之土地騰空返還上訴人。㈢被上訴人應給付（如為2人，請求連帶給付）上訴人如附表1所示「總計」欄之金額及自起訴狀繕本送達被上訴人（如為2位，以後送達者起算）之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及應自99年2月1日起至上開土地騰空返還上訴人之日止，每月1日給付附表1所示之按月給付，及自次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。上訴備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付（如為2人，請求連帶給付）上訴人如附表2所示「總計」欄之金額及100年12月30日民事聲明追加暨擴張聲明狀繕本送達被上訴人（如為2位，以後送達者起算）之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及應自100年12月31日起至上開土地騰空返還上訴人之日止，每月1日給付附表2所示之按月給付，及自次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（逾上開請求部分，不在本院審理範圍，不予贅述）。

二、被上訴人羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、侯華珠、管玉財、黃治磐、許阿淑、蔡進良、李銘盛（下稱羅宗馥等10人）則以：電信管理局局長陳樹人於45年間兼任上訴人董事長時，為解決當時電信員工居住問題，而在電信管理局下成立興建委員會，責由其覓地及擬訂「興建臺灣電信員工住宅貸款辦法」，著手進行興建勞工住宅計畫，並決定由上訴人簽辦於46年8月4日購置系爭土地，作為興建委員會專門建築第一期電信員工100戶住宅之用（下稱電信勞工住宅）。上訴人應係無償使用借貸或出租土地與承購電信勞工住宅者，惟因租金實際並未約定且未收取而為零，而羅宗馥等10人，或有非原始購買人，係經繼承、買賣、贈與或其他法律關係而取得房屋所有權，或有受所有權人委託而為管領房屋，均為房屋合法所有權人，而與上訴人就系爭土地成立不定期租賃關係，縱認兩造間無租賃關係存在，亦有不定期無償使用借貸關係存在。再退步言之，上訴人與興建委員會及其業務接辦機關間亦應有不定期租賃契約或不定期使用借貸關係存在，即係被上訴人對系爭土地應有占有權源，上訴人訴請拆屋還地當屬無由。又縱認被上訴人有不符貸款購屋契約約定購買電信勞工住宅之資格，依該契約約定，亦僅興建委員會（或其接辦單位）得對被上訴人提出請求購買之主張，非上訴人得以使用借貸目的終了主張終止其與北區電信管理局或其接辦單位，或被上訴人間之使用借貸契約。如認上訴人備位請求有理由，依貸款購屋契約第2條僅約定租金上限不得超過稅捐，且上訴人均未曾收取租金，可明兩造約定租金為0，若認該約定不合理而予調整，亦應自判決確定時所調整之金額給付租金，而非將調整後的租金向前回溯5年計算，且該調整租金，亦應以不超過地價稅為適當等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項為（見本院卷㈠第80頁）：

㈠上訴人為系爭土地所有權人，有系爭土地登記謄本可憑（見原審卷㈠第10-12頁）。

㈡被上訴人等除侯華珠外均為系爭土地占有人。

㈢173巷5號、171巷8號、173巷8號、175巷1號、175巷19號建物，均全部或部分坐落在系爭247地號土地上，179巷10號、179巷12號、181巷3號、181巷5號建物均座落在系爭251地號土地上，184巷15號建物則部分坐落在系爭788地號土地，其占有情形，有臺北市大安地政事務所99年11月5日北市大第二字第00000000000號函、100年6月8日北市大第二字第00000000000號函暨所附土地複丈成果圖在卷可查（見原審卷㈠第137-140、195-196頁，即原審判決附件1、2）。而前開建物為2層樓建物，部分與其樓上或樓下建物重疊共同占用土地，業經本院於103年11月14日現場勘驗屬實，其中173巷5號建物與1樓重疊面積為42平方公尺（即93-51）、173巷8號建物與1樓重疊面積為43平方公尺（即原審判決附件2編號E），並製有勘驗程序筆錄、法院囑託鑑測案件法官現場囑託事項紀錄表可憑（見本院卷㈡第3-6頁），至其餘建物與其樓上或樓下建物重疊共同占用土地面積，亦有台北市政府地政局土地開發總隊104年1月9日北市地發繪字第00000000000號函暨所附鑑定書、鑑定圖可查（見本院卷㈡第7-10頁）。

㈣羅宗馥所有173巷5號建物，係由其母羅楊秀蘭購得後，於95年間贈與之；171巷8號建物，係由其父以電信同事王林彩月名義申購，再於88年9月1日由羅宗馥以買賣之名義回復登記；劉導沅所有173巷8號建物，原係其伯父劉鍾珏為電信勞工住宅承購戶，因年老無子女，恐死後無人繼承，乃於77年間以公證方式售予劉導沅；林韋安所有175巷1號建物，係於74年間向電信勞工住宅承購戶林秋峰所購得；王瑞瑜受王鄭詠蘭委託管理175巷19號建物，上開建物係向潘昇德購買，潘昇德係向宋星滔購買，宋星滔則向電信勞工住宅承購戶購買，旋王鄭詠蘭死亡由王瑞瑜因繼承取得；李銘盛所有179巷10號建物，係67年間向電信員工尹越明購得，並經交通部電信管理局報准；蔡進良所有179巷12號建物，係向游麗珠購買，游麗珠之夫蘇春禮係向周莊美購買，再贈與其妻；而周莊美係電信勞工住宅承購戶周賢鵬之繼承人；管玉財所有181巷3號建物，係為就近照顧其父而向鄭清源所購得，而鄭清源係受讓自電信勞工住宅承購戶鄭清渠；黃治磐所有181巷5號建物，係63年由其父黃啟智向電信員工張國寶所購而登記於其名下；許阿淑所有184巷15號建物，係87年向楊秋根等7人所購得，該7人係向電信員工住宅承購戶楊振益繼承人購買，有電信勞工住宅承購人名單、交通部電信管理局67年12月6日產伍67字第3543號函、土地建築改良物所有權贈與移轉契約書、臺北市殯葬管理處火化許可證、公證書、不動產買賣契約書、臺北市稅捐稽徵處大安分處函、授權書、房屋買賣合約、委託書、遺產稅免稅證明書、切結書、電信總局76年8月17日76總6937( 2)號函、戶籍謄本、死亡證明書、繼承系統表為證（見原審卷㈡第58頁、卷㈢第63、134-161頁、本院卷㈡第47-49頁；上訴人不爭執上開證物之真正，見本院卷㈠第112頁；上訴人不爭執此事實，見原審判決所載，見本院卷㈠第7-8頁）。是羅宗馥、劉導沅、林韋安、王鄭詠蘭、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃至磐及許阿淑乃係輾轉自電信勞工住宅承購戶處購得173巷5號、171巷8號、173巷8號、175巷1號、175巷19號、179巷10號、179巷12號、181巷3號、181巷5號、184巷15號之電信勞工住宅（見本院卷㈠第80頁）。

四、上訴人先位主張被上訴人無權占用系爭土地，侵害其所有權，若有權占有，亦經其終止，被上訴人應自其上建物內遷出及將其拆除，並將土地回復原狀返還予上訴人，且應給付相當於租金之不當得利，備位主張被上訴人應依不當得利及貸款購屋契約、情事變更原則給付租金，均為被上訴人否認，並以前詞置辯，兩造爭點厥為：侯華珠是否為占有人？被上訴人是否無權占有系爭土地？如認上訴人先位之訴無理由，則上訴人依不當得利、貸款購屋契約、情事變更原則主張被上訴人應給付租金是否有理由？茲審酌如下：

五、有關侯華珠是否為179巷10號建物占有人部分：

㈠按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第942條定有明文。又所謂受他人指示之輔助占有人，僅該他人為占有人之規定，重在輔助占有人對物之管有係受他人之指示而為，至是否受他人之指示，則應就自為指示之他人與受指示者間之內部關係加以觀之並證明。

㈡查上訴人主張179巷10號建物所有人為李銘盛，為李銘盛所是認（見原審卷㈢第53頁反面）。又李銘盛於99年4月20日就其因從事藝術工作，常在國外展覽，故須委託侯華珠負責管理、維護和處理179巷10號建物一事，至臺灣苗栗地方法院公證處申請認證，並經公證處予以認證，有臺灣苗栗地方法院公證處099苗院認001號聲明書在卷可查（見原審卷㈡第52頁），此亦為上訴人所不爭（見原審卷㈢第52頁反面至第53頁），侯華珠抗辯其受李銘盛指示管理179巷10號建物，僅為占有輔助人，並非占有人等語，洵屬有據，則上訴人主張侯華珠占有系爭251地號土地，應拆屋還地並給付相當於不當得利之租金云云，即非可採。

六、有關被上訴人是否無權占有系爭土地部分：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

㈡查臺灣電信管理局於38年成立，隸屬於電信總局，70年電信總局將轄下單位改組，其中臺灣電信管理局解散改組為：臺灣北區電信管理局、臺灣中區電信管理局、臺灣南區電信管理局、長途電信管理局等局，85年電信總局改制為交通部電信總局（辦理電信監理業務），以及國營事業中華電信股份有限公司（辦理電信業務），94年中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司）則改制為民營化，95年因應國家傳播通訊委員會成立，電信總局因而解散。而上訴人於40年11月8日登記成立時之財產繼受自「財團法人台灣遞信協會」（前身為臺灣通信協會，乃日據時代通信局及郵便局職員組合成立）及「遞信職員共濟組合」下資產，上述財產於35年6月由郵電員工組織之「台灣郵電管理局員工福利委員會」管理，該員工福利委員會於40年9月3日解散，另成立「財團法人台灣郵政協會」及「財團法人台灣電信協會」，公同共有前「台灣郵電管理局員工福利委員會」掌管之財產管理，此有關電信機關及上訴人之沿革，為兩造所不爭（見本院卷㈡第64、65、97頁），自堪信為真實。另臺灣電信管理局於45年間為解決電信員工居住問題，於臺灣電信管理局下成立臺灣電信員工住宅興建委員會（下稱興建委員會）之任務編組，委由興建委員會覓地及興建住宅供員工居住使用，後決定由上訴人購買系爭土地，並提供予興建委員會興建住宅，興建委員會於住宅完成後則與合乎申購資格者訂立購屋契約，業經上訴人自陳在卷（見本院卷㈡第65頁），並有被上訴人所提出上訴人不爭執其形式上真正（見本院卷㈠第112頁）之住宅興建委員會第1、2次會議紀錄、通化街電信勞工住宅100戶平面略圖、臺灣電信員工住宅申購登記書、申購首批臺灣電信員工住宅登記須知、貸款購屋契約可稽（見原審卷㈠第68-76頁），合先敘明。

㈢次查，興建委員會45年6月15日第1次會議紀錄記載：「本局向行政院國民住宅委員會申請貸款建築電信員工建築一案，已准該會函復；准先在臺北市近郊集中貸建住宅一百戶，並希配合增置福利設施；使用基地，經本局會計科黃種煌君介紹在本市通化路旁有土地一方，經初步勘查，尚屬合用」；第2次會議紀錄則記載：「擇定本市通化路建築基地，詹毛委員等查堪認為合宜，經第一次會議指定之小組與業主代表自6月25日起洽議4次，商定以每坪260元承購，青苗補償由業主負擔，約計4,600坪需款120萬元，業由台灣電信協會簽辦購置事宜」等語（見原審卷㈠第68、69頁）。可知興建委員會興建本件電信勞工住宅固由上訴人出資購置系爭土地，且上訴人亦明知其所出資購買之系爭土地係供興建電信勞工住宅之用，然就興建完成之電信勞工住宅與坐落基地即系爭土地間之關係為何？固未見諸於前開會議紀錄之內。然依興建委員會與電信勞工住宅承購戶簽立貸款購屋契約（見原審卷㈠第73-76頁、卷㈡第34-39頁），其前言固係就承購戶貸款購買電信員工住宅而不包括坐落基地，然其第2條約定：「住宅基地租金歸甲方（即承購戶）給付，但以不超過該基地應付稅捐為限。」、第3條約定：「依前二項規定按月攤還之本息及基地租金，得在甲方或其保證人應領薪資項下扣收之。」（見原審卷㈡第36頁），則綜合前開會議紀錄、契約約定內容、興建電信勞工住宅之目的乃為解決電信員工居住問題，及建物與土地不可分離之特性，暨使用者付費之公平原則等情觀之，顯然係由上訴人出租土地予臺灣電信管理局內所屬興建委員會興建電信勞工住宅後供電信員工承購之，至該住宅所坐落由臺灣電信管理局向上訴人承租系爭土地之租金則約定由承購戶支付，且該租金並由承購戶自行負擔，及以不超過該基地應付稅捐為限。

㈣上訴人雖以伊非前開購屋貸款契約之當事人，該契約對伊不生拘束力，且伊自60年7月1日起至78年6月30日止與臺灣電信管理局或其接辦單位就系爭土地簽立土地簽訂無償借用契約，嗣後未再續訂，該使用借貸關係亦已終止云云。查上訴人固非貸款購屋契約之當事人，然上訴人既因興建電信勞工住宅而依興建委員會之命購置系爭土地，則對臺灣電信管理局出售在系爭土地上所興建電信勞工住宅之約定內容，難謂不知，況且依貸款購屋契約第4條約定：「住宅落成後由乙方（即興建委員會）以甲方名義代向當地地政機關申請登記具領權利書狀，並先後交由行政院國民住宅興建委員會及臺灣電信協會就該住宅設定抵押權，甲方在未清償本息前，不得再抵押與他人。」（見原審卷㈠第74頁），上訴人原就興建完成後之電信勞工住宅有設定抵押權之約定，益明上訴人對承購戶就系爭土地有租金債權，為其所知悉。況且觀諸前述上訴人之沿革，即上訴人於40年11月8日登記成立時之財產乃繼受原由郵電員工組織之「台灣郵電管理局員工福利委員會」管理之資產，則上訴人成立目的應包括增進電信員工福利，實核與其提供土地供臺灣電信管理局於45年間興建電信勞工住宅以解決電信員工居住問題相符，是上訴人確實出租系爭土地予臺灣電信管理局興建住宅至明。上訴人以其非貸款購屋契約之當事人不受其拘束云云，自不足取。至上訴人事後雖與臺灣電信管理局或其接辦單位就系爭土地簽立土地無償借用契約，有該契約可憑（見原審卷㈡第17-22頁），然該無償借用契約係自60年7月1日起始簽立，是否即為上訴人於46年間購地交付予臺灣電信管理局建屋之法律關係，自屬存疑；況且前開土地無償借用契約於78年6月30日期限屆至後未再續訂，實因當時電信勞工住宅住戶有違規出租營業並有擴建、增建等情事發生，已非當初興建委員會所規範之原貌，該等住戶已違背土地稅法減免規則規定等情，有交通部臺灣北區電信管理局81年7月17日81-建70-3（2）函說明四、五所載（見本院卷㈠第167頁），則被上訴人抗辯前開上訴人所簽立之土地無償借用契約係為稅賦之減免，自屬可取，是前開土地無償借用契約自不足證明上訴人係無償出借系爭土地予臺灣電信管理局。是上訴人以系爭土地之使用借貸於78年6月30日期限屆至後未再續訂而終止；或被上訴人等均非電信員工，且被上訴人所有之建物亦非電信員工之配偶或直系親屬居住，上訴人出借系爭土地之使用目的已達，依民法第470條第1項後段規定使用借貸關係終止；或電信管理局及其接辦單位等均因組織變革而解散，當事人之主體不存在，類推適用民法第472條第4款之規定，該使用借貸關係無從繼續；或依民法第472條第2款規定終止與被上訴人間就系爭土地之使用借貸關係；並據以主張被上訴人所有之建物無權占有系爭土地云云，均不足採。

㈤按88年04月21日增訂民法第426-1條規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。其立法理由記載，租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。是被上訴人所有系爭建物既係於46年間由臺灣電信管理局向上訴人承租系爭土地而興建，已如前述，則被上訴人事後雖輾轉自臺灣電信管理局出售之原始承購戶取得，依前開意旨，該租地建屋之租賃關係仍存在於上訴人與被上訴人間。至被上訴人羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃治磐、許阿淑現固非電信員工，惟渠等未經興建委員會及其業務接辦機關同意而輾轉向原始承購戶價購電信住宅，依貸款購屋契約第12條之約定，乃興建委員會及其業務接辦機關得主張買賣不生效力而依貸款購屋契約收回房屋之問題，殊難認影響該建物與土地間之租賃關係，併予敘明。

㈥綜上，上訴人與被上訴人間就系爭土地存在租地建屋之法關係而為有權占有，則上訴人先位以被上訴人無權占用系爭土地，侵害其所有權，依民法第767條前段、第179條、第184條規定，請求被上訴人遷出、拆屋還地、返還土地及給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。

七、有關上訴人請求被上訴人給付租金有無理由部分：

㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項規定甚明。而未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。又當事人依民法第227條之2第1項規定請求法院增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使（最高法院101年度台上字第1045號裁判意旨參照）。

㈡查兩造間就系爭土地間有租賃關係，已如前述，依貸款購屋契約第2條約定固不以超過土地稅賦為限，惟系爭土地上既經建築建物使用，上訴人對系爭土地並未為使用、收益，則依前開約定，建物所有人負擔該土地之稅賦亦與前開約定相符，是上訴人請求羅宗馥、劉導沅、林韋安、王瑞瑜（包括繼承王鄭詠蘭之給付租金義務部分）、李銘盛、蔡進良、管玉財、黃治磐、許阿淑等建物所有人給付如附表3所示就其建物實際占用土地面積（1、2樓重疊部分，以1/2計算面積）計算之地價稅金（此地價稅金之計算之面積及其數額，為被上訴人所不爭，見本院卷㈡第95頁反面），自100年12月30日民事聲明追加暨擴張聲明狀（見原審卷㈡第66頁）為追加備位請求回溯5年租金如附表4之E欄所示，及自100年12月30日起按月於每月1日給付上訴人如附表4之F欄所示月租金，為有理由，逾此所為請求，自屬無據。至曲文濤、巫雲樂、孫陳枝妹、侯華珠因非建物所有權人，對上訴人自無依租地建屋契約給付租金之義務，上訴人請求渠等與建物所有權連帶給付土地租金，亦屬無據。

㈢次查，兩造間就系爭土地間之租賃關係，原係基於台灣電信管理局為解決電信員工居住問題而來，並符合上訴人增進電信員工福利之成立目的，故僅約定建物所有人占用系爭土地之租金僅以土地稅賦為計算標準，並應以現職電信員工為限，此觀諸貸款購屋契約第5-7條約定（見原審卷㈠第74-75頁）自明。然前開建物所有權人除李銘盛於67年間取得179巷10號建物係經電信機關准予備查（見原審卷㈢第63頁之交通部臺灣電信管理局67年12月6日產伍(67)字第3543號函准予備查）外，其餘建物所有權人均非現職電信員工取得該電信勞工住宅之所有權，如前開不爭執事項㈣所載，且李銘盛亦於80年12月1日因資遣離職而已非電信員工，亦有臺灣北區電信管理局資遣證明書、證明書可憑（見原審卷㈢第61-62頁），是前開租地建屋以土地稅賦為租金約定數額以達解決現職電信員工居住問題及增進電信員工福利之目的，於該契約成立後，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定土地稅賦計算實已顯失公平，揆諸前開意旨，上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求法院調整其租金，自屬有據。本院審酌上訴人主張系爭土地鄰近通化街夜市、臨江街夜市、遠企大樓，生活機能方便，周圍又有基隆路2段、信義路4段、敦化南路2段、安和路、樂利路環繞，交通便利發達，且步行至捷運六張犁站僅需約5分鐘，公車站牌林立，附近有臺北醫藥大學、中山醫院等區域型醫院及教學醫院提供醫療服務，車程僅需約10分鐘餘等情，為被上訴人所不爭，核與原審履勘現場狀況，大致相符，並有原審勘驗筆錄可憑（見原審卷㈠第131-132頁），且兩造就前開上訴人請求按土地稅賦計算之租金同認約為系爭土地申報地價百分之5（見本院卷㈡第95頁反面），及系爭土地上坐落之建物多屬50年以上之老舊建物，認上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求按申報地價百分之7計算系爭土地年租金為適當，是上訴人自得於本件判決確定後，請求建物所有權人按月給付如附表4之G欄所示之調整租金，至逾此所為請求，要屬無據。

八、從而，上訴人先位以被上訴人無權占有為由，依民法第767條前段、第179條、第184條規定所為請求，固屬無據；惟其備位依租賃契約、民法第227條之2第1項規定所為如附表4之E、F、G欄所示之租金及其法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。上訴人其餘追加之訴為無理由，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。