臺灣臺中地方法院102年度訴字第1131號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第1131號

原告

連家芳

訴訟代理人

張啟富 律師

被告

沈周淑女

被告

沈昭錦

共同訴訟代理人

陳益軒 律師

複代理人

李柏松 律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

1.坐落於台中市沙鹿區南勢坑段埔子小段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國（下同）102年3月20日拍定取得，並經鈞院於翌日核發不動產權利移轉證書取得所有權（原證1）（註：本院101年度司執字125862號）。惟系爭0000-0000 地號土地上，存有被告沈周淑女所有未保存登記之建物（門牌號碼：台中市○○區○○里○○街000號，下稱系爭108號建物）（占有面積如附圖所示編號Ｂ部分）；另系爭0000-0000、0000-0000地號土地上，存有被告沈昭錦所有未保存登記之建物（門牌號碼：台中市○○區○○里○○路000號，下稱系爭153號建物）（占有面積如附圖所示編號Ａ部分），然被告等2 人所有之前揭建物，皆無占有系爭土地之合法事由，原告爰依民法第 767第1項規定提起本件訴訟。

2.訴之聲明：⑴如文主第1項所示。⑴如主文第2項所示。

二、對被告抗辯略以：

1.縱認被告2 人分別就系爭土地於申請建造執照時，確有提出「使用他人土地建築之同意書」，原告亦否認其真正。退步言之，縱認前開同意書為真，原告亦否認被告2 人就系爭土地有地上權存在，況依民法第758條規定，縱認被告2人就系爭土地有為設定地上權之約定，惟其既未經登記，於法自不生效力。又被告2 人雖抗辯其就系爭土地有法定地上權、法定租賃權存在云云，惟系爭土地及系爭108號、153號建物（下稱系爭建物），於系爭建物完成時，並非同屬訴外人「立人建設有限公司」（下稱立人公司）所有，詳如下述；系爭0000-0000地號土地係於68年9月10日自同段0000-0000 地號土地分割而來；系爭0000-0000地號土地係於65年6月23日自同段0000-0000地號土地分割而來；系爭0000-0000地號土地係於68年9月10日自同段0000-0000地號土地分割而來；被告2人抗辯系爭土地均係於68年8月20日自同段0000-0000 地號土地分割而來，顯有誤解。又被告所提立人公司先後分次向前開0000-0000 地號土地之原共有人石文枝、石萬全（原應有部分比例為2/5 ）及石燹淇、石錦湖、石明川（原應有部分比例為3/5 ）所購買之應有部分比例，前後皆係移轉予被告沈周淑女及訴外人紀竹林、林青玄、楊世吉、洪木火、劉勳、黃政雄、朱柳貞所共有，被告2 人稱系爭土地係由立人公司向原地主購買並借名登記於訴外人林青玄（註：立人公司股東林富美之子）名下云云，顯非事實。況，倘立人公司與訴外人林青玄間確存有借名登記之法律關係，該公司竟任此法律關係存在30多年，而遲未終止，甚任系爭土地遭訴外人林青玄之債權人聲請強制執行，要與常情有違。並依土地法第43條規定，登記有絕對之效力，系爭土地既登記林青玄為所有權人，縱認其與立人公司間存有借名關係存在，惟於出名者即林青玄移轉系爭土地之所有權予借名者即立人公司前，要難謂立人公司已取得系爭土地之所有權。準此，被告2人主張系爭土地原為立人公司所有，洵屬無據。

2.被告2人前於另案（即鈞院101年司執字第125862號執行案件）中係主張系爭建物係其2 人出資興建，亦即係主張其為原始起造人而為所有權人，然於本件卻改稱系爭建物先係由立人公司於地上建築房屋，其所有權屬立人公司所有，嗣始由渠等2 人自立人公司取得所有權云云，顯違「禁反言原則」，要不足採。退步言之，縱認系爭建物係由立人公司因原始出資興建，而為所有權人，被告2 人係自立人公司受讓系爭建物之所有權。惟承前所述，立人公司讓與系爭建物所有權時，其所坐落之基地係訴外人林青玄所有，非立人公司所有，要與最高法院48年台上字第1457號判例意旨及民法第 838條之1第1項、第876條第1項所規定之法定地上權要件不符，亦與民法第425條之1第1 項之法定租賃權之要件不符。且被告2人主張渠等係自67 年間自立人公司受讓系爭建物之權利，民法第425條之1第1項之規定係於88年4月21日公佈增訂，於民法債編施行法中並無特別規定得溯及既往適用，被告 2人自無從主張系爭建物適用該條之規定。況縱認原始取得建物所有權者為立人公司，被告2 人係自該公司受讓建物乙節為事實，惟系爭建物既未辦理保存登記，被告2 人受讓取得者，僅為房屋之事實上處分權，並非房屋所有權，亦與前揭法定租賃權之規定不符。至被告另主張其2 人與林青玄間就系爭土地存在明示或默示之租賃關係之合意云云，原告否認之。

3.綜上，縱認本件系爭建物係由立人公司原始出資興建，嗣由被告2 人取得所有權，惟因系爭建物讓與時，其土地與建物非同屬立人公司所有，已如上述，自與原告比附援引之最高法院48年台上字第1457號判例、85年台上字第1293號判決、91年台上字第1919號判決意旨之立論事實有間，參最高法院98年台上字第478號判決意旨及民法第757條之規定，原告之主張應有違物權法定主義，洵屬無據。又最高法院102 年度台上字第580號判決、99年台上字第1723 號判決之意旨，其事實基礎係以土地所有權及土地上未辦理保存登記之建物之事實上處分權同屬一人，而僅將建物或土地讓與他人之情形，始有民法第425條之1第1 項所規定之法定租賃權之適用。縱認本件被告2 人抗辯之借名登記屬實，其要與前開判決立論之基礎有間，洵屬無據。

三、被告2人則以：

1.緣系爭0000-0000 地號土地係經台中市○○區○○○段○○○段000000000地號土地於68年8月20日經共有物分割而來；前開0000-0000地號土地早於66年11月14日及同年月15 日陸續由被告2 人及訴外人劉勳、林富美、楊世吉、洪火木等股東共同出資之立人公司，為建築「台中中正新城」之建案所購買（即先取得前開0000-0000地號土地之3/5應有部分，後取得剩餘之2/5 應有部分），此有不動產買賣契約書可證（被證5），原告雖稱立人公司於66年11月14日及同年月15 日陸續買受前開0000-0000 地號土地時係分別登記予立人公司之各股東名下云云。惟於登記後，立人公司為有效統一管理土地，俾利前開建案之推行，即將前開土地之全部均借名登記於訴外人林青玄及劉勳之名下，亦即原告所爭執僅係借名登記之過程，然系爭土地之實質上所有權人及事實上處分權人均屬立人公司無疑。另系爭0000-0000地號土地係於67年8月29日自同段0000-0000地號土地分割而來；系爭0000-0000地號土地係於68年8月28日自同段0000-0000地號土地分割而來，而前開0000-0000、0000-0000地號土地乃係立人公司於66年11月14日出資購買；並當時因節稅之故，即由立人公司全體股東同意將系爭土地借名登記於訴外人林青玄之名下，然坐落系爭土地上之系爭108號、153號房屋仍分別以被告沈周淑女及被告沈昭錦之個人名義為起造人；嗣後，立人公司因故無從續為經營，且系爭建物因銷售上之緣故未能順利出售予買受人，經立人公司全體股東之同意，即將系爭建物之所有權轉讓予時任股東之被告等2 人，以為還本之方式。據上，雖系爭建物之起造人為被告2 人，然參最高法院96年度台上字第2772號判決、69年台上字第3336號判決、61年台上字第1552號判決及司法院70年9月4日（70）廳民一字第0649號函意旨，系爭建物之原所有權人仍應為出資興建者即立人公司，被告2 人取得系爭建物之所有權係因立人公司之讓與。亦即系爭土地及系爭建物應皆原屬立人公司所有，嗣後始由立人公司將系爭建物之所有權讓與被告2人，依民法第425條之1第1項規定，被告2 人於取得系爭建物之所有權時，即就系爭土地有一法定租賃關係存在。退步言之，縱認民法第425條之1規定未有借名登記此類實質上所有權人同一之情況之直接適用，惟若被告2 人自立人公司處受讓系爭建物而認未有法定租賃權之發生，則可能致日後法律關係複雜化，且有違「房屋所有權與基地利用權一體化之體現」，故本於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，及房屋使用效益最大化之實現，參民法第425條之1規定立法意旨，本件應得比附援引，類推適用該條之規定，而有法定租賃權存在。再退步言之，縱認被告2 人與立人公司未有法定租賃關係存在，被告2 人亦應與訴外人林青玄有意定之租賃關係存在，否則訴外人林青玄自無從任被告2人所有之系爭建物自67 年間使用系爭土地迄今長達35年之久。復系爭土地因訴外人林青玄之個人事由，致系爭土地遭強制執行拍賣，原告於買受系爭土地時，即明知系爭土地已有系爭建物之坐落，仍拍定買受，參台灣高等法院100年度上字第1143 號判決意旨，本件系爭土地之受讓人即原告應於拍定買受系爭土地時，即為默許被告2 人所有之系爭建物繼續使用系爭土地，故於系爭建物存續期間，兩造間應以租賃之法律關係定之，即足解決原告不能直接占有使用系爭土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。綜上，參最高法院91年台上字第1919號判決、85年台上字第1293號判決意旨，系爭建物就系爭土地應確均有合法之法定地上權、法定租賃權及優先承買權存在。

2.就優先承買權存在之部分，業經被告2人於另案（即鈞院101年司執字第125862號執行案件）中所主張，惟未為該案所認，然本件被告2 人應確有優先承買權存在，已如上述，該案之認定應有違誤。況參內政部70年9月4日台內營字第035235號函文所示，建築法第30條所稱之「土地權利證明文件」，係指起造人取得土地提供建築使用之一切權利文件，如建築使用自有土地之所有權狀，使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之。系爭建物係被告2人早於67 年間即依建築法第30條等之規定，據訴外人林清玄所簽立予立人公司之同意書，分別於系爭土地上合法興建而成，此有系爭108號、153號房屋領有是時台中縣政府所核發之「部分使用執照」（被證1、2）可證，故系爭建物應僅係未辦理保存登記，然就其所坐落之系爭土地，應均有地上權存在至明。縱原告主張本件並無適用或類推適用法定地上權之可能，惟參最高法院97年台上字第1273號判決意旨，本件系爭建物與系爭土地雖非形式上同屬立人公司所有，惟為貫徹不動產經濟效益之維持及社會正義，仍應肯認有民法第838條之1規定之適用，即認原告於拍定買受系爭土地時，系爭建物就系爭土地之基地利用，已有法定地上權存在。況民法第838條之1規定，所謂「同屬於一人所有」之認定，文義解釋上亦並未現縮於形式上同屬一人，退步言之，縱認本件事實無從直接適用民法第 838條之1 之規定，惟依相類事實應惟相同處理之原則，本件應得類推適用之。

3.另就法定租賃權之部分，原告雖稱民法第425條之1之規定係於88年施行，且前揭條文亦無溯及既往適用之規定，然參最高法院85年台上字第1293號判決、101年台上字第1114 號判決、99年台上字第2344號判決意旨，民法第425條之1法定租賃權之規定施行前，就相類於本件事實之情況，為符社會正義，並使不動產之經濟效益得予維持，實務上仍肯認得以民法第425條之1規定增訂所據之判例及法理為基礎，推斷建物與土地間，於建物尚得使用之期限內，存有租賃之關係。再參最高法院102年台上字第580號判決、99年台上字第1723號判決意旨，就法定租賃關係之發生，所謂「同屬一人所有」，尚非侷限於形式上登記名義人同一，亦包括事實上處分權人，故本件自得適用民法第425條之1之規定，縱認其無從直接適用，亦應符類推適用之要件，俾利不動產之經濟效益得予維持，以符社會正義。另本件被告2 人均屬年過七旬之人，於另案（即鈞院101年司執字第125862 號執行案件）之主張係於當時全權委託第三人處理，孰料該第三人未細究本件事實，於未與被告2人再行確認之情況，據被告2人所交付之資料而為曲解之說明及主張，致於該案之主張有與事實相違之情形，本件要無原告所謂有違「禁反言原則」之情事存在。綜上，原告主張被告2 人所有之系爭建物就系爭土地為無權占有，應無理由。

4.答辯聲明：原告之訴駁回。

四、法院之判斷：

（一）查系爭3筆土地係原告經由本院101年度司執字第125862號強制執行事件因拍賣，本院於102年3月21日核發權利移轉證明書取得所有權，並於同年4月1日辦理所有權移轉登記完畢。此為兩造所不爭執，並經本院調閱上開強制執行事件卷宗，審認無訛，是原告為系爭3 筆土地之所有權之事實，自堪可信為真實。又被告沈周淑女係系爭 0000-0000地號土地上編號（B） 所示建物（未為保存登記，門牌號碼：台中市○○區○○里○○街000 號房屋）之事實上處分權人（被告沈周淑女主張係自前手立人公司處取得）；被告沈昭錦係系爭0000-0000、0000-0000地號土地上編號（Ａ）所示建物（未為保存登記，門牌號碼：台中市○○區○○里○○路000 號）之事實上處分權人（被告沈昭錦主張係自前手立人公司處取得）等情，已據被告2 人所不爭執。且經本院到場履勘，制有勘驗筆錄，並經台中市清水地政事務到場測量，製有複丈果圖可稽。是被告沈周淑女占有系爭0000-0000地號土地，被告沈昭錦占有系爭0000-0000、0000-0000 地號土地之事實，亦堪信為真實。是本件茲應予審究者，厥為被告2 人占有系爭土地有無合法之權源？

（二）按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件被告沈周淑女為系爭土地如附圖編號Ｂ所示部分之占有人及其上建物之事實上處分權人，被告沈昭錦為系爭土地如附圖編號Ａ所示部分之占有人及其上建物之事實上處分權人，原告則為系爭3 筆土地之所有權人，已如前述。則被告2 人主張係基於法定地上權或法定租賃權而占有系爭土地，有占有之權源，自應由被告2 人對此占有之權利負舉證責任甚明（並參照民事訴訟法第277條）。

（三）次按，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅。民法第838條之1，定有明文。又設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。亦為民法第876條明定。觀諸，上開2條文所示法定地上權之規定，均係以「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」為要件。惟查，系爭3 筆土地係原告經由本院101年度司執字第125862 號強制執行之拍賣程序拍定，該強制執行程序之系爭3 筆土地之執行債務人為訴外人林青玄，嗣經本院強制執行處102年3月21日核發權利移轉證明書取得所有權（強制執行法第98條第1 項參照）。而按，關於強制執行法上之拍賣，雖屬公法上之拍賣，然其性質我國實務上則採私法說，並以債務人為出賣人（最高法院49年台抗字第83號判例要旨參照）。換言之，係由拍賣機關代替債務人與拍賣人為讓與意思表示之合致，並由執行法院核發不動產移轉證書（強制執行法第97條參照）以代不動產之登記生效（註：仍需登記，然未登記仍生移轉之效力）（民法第758條第1項、第759 條）。是以，原告係自訴外人林青玄繼受取得系爭3 筆土地。次查，不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第758 條，定有明文。本件系爭108號建物及系爭系爭153號建物均為未經保存登記之建物，業據被告2人陳明，其2人並稱系爭108 號建物及系爭系爭153 號建物均係訴外人立人公司出資興建，嗣後立人公司因故無從續為經營，經立人公司全體股東之同意，將上開系爭2建物轉讓予時任股東之被告2人以為還本。是依上開說明，縱認被告2人上開陳述屬實，惟其2人所取得者僅為系爭2 建物之事實上處分權而非所有權甚明，所有權人為立人公司。

（四）又按，稱借名登記契約者，謂當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。由是可知，借名登記契約，與勞務契約性質相近，但與民法設有明文規定之僱傭、承攬、委任、居間、行紀等典型勞務契約，又有差異，是於現行法下，借名登記契約，乃無名契約。出名者在名義上，既為標的財產之所有人或其他權利人，且一般人僅得依據該名義，從形式上認定權利之歸屬，故出名者就該財僅為處分者，縱其處分違反借名契約之約定，仍應以有權處分看待為原則；但相對人惡意時，則應依無權處分規定處理（民法第118 條參照），以兼顧借名者之利益。經查，系爭3 筆土地之登記名義人為林青玄，已如前述，則縱認被告2人所述，系爭3筆土地係立人公司借名登記於林青玄名下屬實。惟依上開（六）所述拍賣之性質，系爭3 筆土地係原告自林青玄處繼受取得所有權，原告對於縱屬存在於林青玄與立人公司間之借名登記契約，亦無從知情，立人公司自亦不得對原告主張其係所有權人。是以，對原告而言系爭3 筆土地之所有權人為林青玄而非立人公司。而上開2 建物之所有權人，縱如原告所述屬實亦為立人公司。綜上，縱認被告之抗辯屬實，然對原告而言系爭3筆土地與上開2建物之所有權人，仍非同一。是依上開（六）之說明，本件自無存在有法定地上權之餘地，被告2人主張係依法定地上權而占有系爭3筆土地，自無足採。

（五）再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。亦為民法第425條之1所明定。依上規定該條法定租債權之存在，亦以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件，本件依上（七）所述，對原告而言系爭3 筆土地與上開2 建物之所有權人，並非同一。是依上開（六）之說明，本件亦無存在有民法第425 條之一所規定之法定租債權，被告2人主張或係依法定租賃權占有系爭3筆土地，亦無足採。

（六）末按，債之關係，指一方當事人得對他方當事人請求一定給付的法律關係，具有所謂之相對性。僅特定人得向特定人主張，契約既屬債之關係，則除當事人另有約定（如民法第269 條之第三人利益契約）或法律另有規定（即債之關係物權化，如土地法第79條之1預告登記及民法第425條買賣不破租賃等）外，契約僅有拘束當事人之效力。換言之，僅契約當事人之一方得對契約當事人之他方，為契約內容之主張及請求。是以，債之關係物權化（註：亦僅及於原債之關係之讓人及其受讓人間，實為法定契約承擔）為債之關係相對性之例外，自無類適用之餘地。本件被告2人雖提出上開2建物之使用執照（被證1、2），縱認屬實，惟其2人亦難以據此同意之人（依被告2人之主張為林青玄）與其2 人間債之關係（使用借貸），據以對抗第三人之原告。是被告2 人抗辯稱，系爭土地因訴外人林青玄之個人事由，致系爭土地遭強制執行拍賣，原告於買受系爭土地時，即明知系爭土地已有系爭建物之坐落，仍拍定買受，本件系爭土地之受讓人即原告應於拍定買受系爭土地時，即為默許被告2 人所有之系爭建物繼續使用系爭土地等語，亦屬無據。且本件系爭3筆土地與上開2建物，既非同一人，已如前述，而無存在民法第838條之1、第876 條所規範法定地上權及民法第425條之1所規範之法定租賃權，亦無存在類似之事實，本於同一之法律上理由，而有類推適用上開「法定地上權」、「法定租賃權」之狀態。

（七）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段，分別定有明文。本件被告沈周淑女並無使用系爭0000-0000 地號土地之權利，其且為該土地上系爭108號建物之事實上處分權人；被告沈昭錦並無使用系爭0000-0000、0000-0000 地號土地之權利，其且為該土地上系爭153 號建物之事實上處分權人，既經確定，已如前述。則原告本於民法第767條第1項前段、中段，所有物返還請求權及保全請求權，請求被告沈周淑女應將系爭坐落台中市○○區○○○段○○○段000000000 地號土地，如附圖所示（B）部分，面積65 平方公尺地上之房屋（門牌號碼：台中市○○區○○里○○街000號）拆除（民法第767條第1 項中段），並將土地返還原告（同條項前段）。被告沈昭錦應將系爭坐落台中市○○區○○○段○○○段000000000○000000000 地號土地，如附圖所示（A）部分，面積172平方公尺（註：占有系爭0000-0000地號土地部分65平方公尺；占有系爭0000-0000地號土地部分107平方公尺）地上之房屋（門牌號碼：台中市○○區○○里○○路000號）拆除（民法第767條第1 項中段），並將土地返還原告（同條項前段），洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1、2項所示。

五、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項後段，判決如主文。